In linea di massima sono d’accordo con te però mi sorge un dubbio,
secondo me se un acquirentee sottoscrive una proposta e trasferisce un assegno di caparra, anche penitenziale, la proposta va comunque registrata poiché al compromesso altrimenti manca un passaggio dato che non è ammissibile il passaggio di una caparra che poi genera un contratto, senza effettuare la registrazione di quel passaggio (almeno questo è quello che mi è stato riferito ad un convegno FIAIP da un responsabile dell’Agenzia del Territorio); infatti questo responsabile mi ha detto che anche una semplice lettera di intenti, se controfirmata dal venditore per accettazione genera l’obbligo di registrazione.
Mi sa che come al solito le interpretazioni di questa norma da parte dei vari enti sono piuttosto varie.

Penso che la proposta (preliminare del preliminare) non debba essere registrata solo se la caparra (confirmatoria/penitenziale o deposito) non viene incassata dal venditore ma tenuta in Agenzia a titolo di impegno fino alla firma di un atto successivo (compromesso o rogito). Confermate?

Io utilizzo moduli FIAIP dove è previsto che a seguito di accettazione (o meglio di comunicazione di accettazione) si stipuli un preliminare vero e proprio.
Più di una fonte (avvocato consulente FIAIP e testi vari)ritiene il “contratto preliminare di preliminare” nullo per illiceità della causa, in quanto il nostro ordinamento non riconosce un’utilità tutelabile alla promessa di promettere…
Saluti.

Come da formulario FIAIP, il preliminare (e quindi l’affare, a meno di condizioni sospensive )si intende concluso alla comunicazione al promissario acquirente dell’accettazione del promittente la vendita.
Da quanto ho letto in altri post, credo tu non sia d’accordo con questa impostazione ma penso che questa modalità operativa (comunque ben supportata dalla dottrina e dalla giurisprudenza) ci tuteli di più di una proposta non vincolante, senza nel contempo essere troppo pesante per il cliente (in fin dei conti se fai una proposta è perchè la casa la vuoi comprare, no?)
In quanto all’osservazione che si arriverebbe a vincolare l’affare con caparre irrisorie, purtroppo c’è da notare che spesso i famosi 1.000 euro sono tutta la cifra che il prorietario vedrà fino al rogito, in quanto l’acquirente fa un mutuo al 100% (e oltre) per cui se anche facessi un preliminare successivo non cambierebbe nulla a livello di cifre anticipate.

Saluti

Sono assolutamente d’accordo con te, l’unico dubbio che posso nutrire è sulla tenuta “giudiziale” del contratto in caso di controversia.
Ovvero, se mi rifiutassi di restituire il doppio della caparra penitenziale in caso di recesso e venissi chiamato in giudizio, probabilmente il mio avvocato eccepirebbe la nullità del contratto. Dovrei restituire la somma e basta, svuotando così nei fatti la proposta e la caparra penitenziale del loro significato.
Ti è mai capitato qualcosa del genere?

io lavoro così:
1) faccio proposte d’acquisto solo se prima ho verificato con il venditore la possibilità che la stessa possa essere accettata.
2) faccio la proposta solo se conosco bene la “vendibilita” dell’immobile. Se non lo conosco lo dico e lo scrivo nella proposta.
3) prendo solo cauzioni che vengono restituite al preliminare e non diventano caparre.
4) con importi troppo bassi di cauzione non faccio la proposta
5) non faccio proposte condizionate al mutuo…la risposta della banca la voglio prima.
5) il tempo che intercorre fra la proposta e il preliminare non deve essere troppo lungo, ed in caso contrario le parti sono informate del rischio che qualcuno possa nel frattempo cambiare idea perdendo la cauzione.
6) mi faccio pagare solo al preliminare
7) non ho mai fatto una causa

@Roberto Ponziani: Oris mi fa piacere che anche tu applichi gli stessi metodi, che a mio avviso sono semplicissimi e danno al cliente molta sicurezza e tranquilità. Poi normalmente, il cliente capisce che l’a.i. è affidabile e ti diventa così amico che poi per farsi pagare è un casino….ma credimi da una gran soddisfazione.

La cauzione o deposito cauzionale ha la stessa funzione della caparra penitenziale, ovvero viene persa nel caso in cui non si rispettino i termini dell’accordo; quindi possiamo chiamarla come vogliamo ma il significato è lo stesso (correggetemi se sbaglio). Volevo un chiarimento: ho visto che la Fiaip ci ha comunicato che il preliminare del preliminare non è soggetto all’obbligo di registrazione. La mia domanda è: anche se la cauzione/caparra penitenziale o confirmatoria vengono incassate dal venditore o solo se vengono trattenute in Agenzia?Secondo me la seconda, ma non mi è ben chiaro questo punto. Qualcuno me lo può chiarire?
Avrei un’altra domanda:qualcuno mi sa dire qualcosa di più preciso in merito alle lettere di intenti? Penso ci sia un pò di confusione in materia…

Quindi nel caso del deposito il venditore, anche dopo l’accettazione scritta, potrebbe successivamente cambiare idea e firmare per accettazione anche altre proposte, tanto lui non ci perderebbe nulla e sarebbe anzi incentivato a creare delle aste sul prezzo…non mi sembra una soluzione molto paritaria tra i 2 contraenti, anzi è molto a sfavore del proponente acquirente e troppo a favore del venditore. A questo punto, dovendo essere super partes, ritengo sia meglio la caparra penitenziale, sempre da tenere presso l’A.I., se non altro perché entrambi avrebbero da perdere qualcosa nel caso cambiassero idea per futili motivi…

Allora, dovrebbe mandarci una copia (meglio digitale) di ciò che ha firmato per vedere se vi fossero comprese clausole (vessatorie)

Solo così le potremo dare indicazioni sul diritto o meno e se tale diritto può essere impugnato.

Tra l’altro molte CCIAA hanno decretato in 4 giorni il diritto di recesso del proponente (se non avviene accettazione).

Tale rimedio però si è rivelato peggio del problema, in quanto molte agenzie non fanno altro che far firmare la proposta con la data di 4 giorni prima, invalidando il provvedimento.

Certo la proposta si chiama irrevocabile proprio perchè dovrebbe essere IRREVOCABILE.

Sicuramente mi sento di dissociarmi fortemente da coloro che operano in questo modo, totalmente contro i miei principii e il mio modo di intendere la professione di mediatore, che deve tener conto innanzitutto dei fattori UMANI.

Inoltre, l’assegno (che si lascia come deposito o caparra che sia) deve SEMPRE essere intestato alla proprietà intera (e agli aventi altro diritto reale) venditrice, con assegno bancario o circolare NON trasferibile.

Credo che potrebbe segnalarne il comportamento anche alla CCIAA di competenza e alla associazione (fiaip, fimaa, anama ecc.) della quale eventualmente facesse parte l’agenzia in oggetto.

Saluti

Il quesito è stato messo in evidenza a questo link:

QUESITO

@Tuopadre

Sicuramente l’agente ha peccato di leggerezza, o non era preparato.
Gli istituti di credito sono molto restii a rilasciare mutui su case con provenienza da donazione, per para di rivendiche e impugnazioni da parte degli eredi o del donante che, a maggior ragione se vivente, ha un periodo notevole per tornare sui suoi passi.

La soluzione che vedo al problema è far ritirare la donazione al padre della signora e poi farla vendere a lui.

Costa un po ma credo che sia l’unica strada.

Temo che se ti ritiri senza un motivo valido potresti avere le conseguenze da te temute..
Le cose possono andare in mille modi.. ti consiglio di chiedere aiuto all’agente e di sensibilizzarlo perchè trovi un altro acquirente, ad esempio.

Non ho capito una cosa: se avessi la soluzione al problema del mutuo, compreresti la casa?

E fai bene a lasciar perdere.
Non solo ma ti consiglio di fare subito anche un esposto alla direzione generale della rete in franchising a cui appartiene sicuramente l’agenzia. Un agente immobiliare preparato sa benissimo che le banche, quando chiedono al notaio la relazione ventennale preliminare chiedono espressamente allo stesso notaio di controllare che in quell’arco di tempo non siano intervenute donazioni nei vari passaggi di proprietà, nel qual caso non concedono mutui a nessuno di qualsiasi importo in quanto appunto il diritto ad impugnare una donazione si prescrive in venti anni.
Quindi non puoi assolutamente comprare una casa di questo tipo: rischieresti di trovarti in mano un pugno di mosche e a dormire sotto un ponte. Diffida subito l’agente a restituirti la caparra versata (hai fatto male a dargliela) e fai comunque l’esposto di cui sopra di modo che una bella ramanzina delle alte sfere a carico di questo agente “incompetente” gli farà capire che questo non è un lavoretto come tanti altri ma occorre essere preparati e soprattutto trasparenti col cliente che acquista che si aspetta professionalità soprattutto e non ignoranza.
Lucio

Attenzione: il termine di prescrizione dell’azione di riduzione è di 10 anni dalla morte del donante….nessuna norma parla di ventennio!!!
Inoltre le donazioni non si possono revocare….come non si revocano gli altri tipi di negozi traslativi di diritti reali.
Come ho detto già a proposito della proposta irrevocabile non mettiamoci a fare i notai o gli avvocati: non siamo in grado nè ci compete.
Alessandro

Ciao Roberto e complimenti.
Si anche se è vivente.
L’azione di riduzione è esercitabile solo dal momento in cui si apre la successione e quindi dalla morte del donante. E’ quella la data che crea problemi alle banche.
Se un soggetto di 60 anni dona al figlio un bene e poi sopravvive fino a 90 anni, in realtà sarà per 40 anni che l’alea della riduzione per lesione resterà attiva.
Tutto dipende ovviamente da quanti sono gli eredi e da mille altri fattori relativi alle donazioni fatte in vita, ma la regola di base resta quella.
Ecco perchè la donazione è così pericolosa come provenienza di un bene (almeno nella teoria).
Ho studiato per il concorso notarile per anni e ti assicuro che tutta la normativa successoria resta un rebus anche per i più preparati: è complessissima. Io sono solito far valutare tutto dal mio amico notaio presso il quale facevo pratica che si aggiorna costantemete su tutti i temi relativi alle vendite immobiliari.

mi scuso soprattutto con Lucio48!

E’ sufficiente un accordo scritto anche su un tovagliolo di carta per produrre effetti obbligatori tra le parti. Ci sono un sacco di sentenze della Cassazione a tale proposito.

Chissà come è contento quell’Ai di avere usato i formulari FIAIP.
Quelli da noi usati, suggeriti dalla locale CCIAA e ivi depositati, prevedono, invece, che una volta controfirmati si trasformino in “contratto preliminare” e contengono tutte le indicazioni utili (certificazioni, conformità, identificativi catastali) allo scopo.

x Roberto.
La ns. proposta recita:
“b. Pagamenti successivi …a titolo di …. entro e non oltre il …..
E’ facoltà delle parti di riprodurre in tale occasione, il contenuto del presente contratto al fine di aggiungervi gli
aspetti non disciplinati nello stesso”

ed ancora:

“8.Conclusione del contratto (contratto preliminare)
La presente proposta si perfezionerà in vincolo contrattuale (Contratto preliminare) non appena il Proponente avrà conoscenza dell’accettazione della proposta stessa da parte del venditore; la relativa comunicazione potrà pervenire al proponente anche tramite l’agente immobiliare.”

cmq ti invio tutto in pdf.
saluti

Secondo me dovremmo finirla di vedere le cose sempre dal punto di vista della giurisprudenza e un po’ di più dal punto di vista umano. In tutte le professioni che trattano con le persone, le variabili sono tante e a volte succede che i problemi non si possano risolvere. E’ più utile capire l’esigenza degli altri, e se possibile assecondarla, piuttosto che ricorrere immediatamente all’avvocato per tenere in piedi accordi senza presupposti.
Qualcuno mi ha dato dell’artista, non la ritengo un’offesa, anzi! Allora se la mediazione è arte, quando siamo alla proposta e come se abbiamo il masso di marmo, per farlo diventare una statua dobbiamo dargli ancora qualche colpo di scalpello. A volte non ci riusciamo ed è meglio lasciar perdere, perchè il giudice se gli porti un masso a cui hai dato due martellate, giustamente non ci vede una statua.

Sempre come punto di partenza, l’arrivo è il compromesso o il rogito… ma specifica meglio le domande

Uso la proposta per ciò che è nata (se no si chiamerebbe compromesso in differita).

Un documento per iniziare una trattativa definendo per iscritto le proprie intenzioni, sui caratteri più generici di un affare: prezzo, termini ecc.

Il compenso c’è solo in caso di compromesso o rogito.

Le clausole per ovviare la registrazione io ce le avevo prima della legge

Se la proposta alla accettazione fa maturare il diritto alla provvigione anche se non compro, io col cavolo che la firmerei…

Se invece uno fa la proposta e si ritira ingiustificatamente, allora si prevede una penale, che pagherà SOLO lui ( e non anche l’altra parte che subirebbe il danno e la beffa), se non compra perchè gli è cambiata la situazione finanziaria di colpo, solo per fare un esempio, percde la caparra penitenziale, al massimo.

Se la proposta è già un compromesso perchè allora non fare immediatamente un compromesso?

Il compenso di mediazione alla proposta è oggi moooooolto discutibile e credo abbia vita ancora brve, a mio parere.

Inoltre, tu registri tutte le proposte accettate facendo pagare al compratore le imposte sulle cifre dichiarate?
E se non compra?

p.s. questo mio posto forse nessuno mai lo leggerà, ma letti i commenti, mi è sussurrato dal cuore….

Oh Roberto, ciao

La mia purtroppo non è teoria ser ma diritto.

Suffragata da giurisprudenza e da fior di avvocati.

Ma preferisco che lo dicano loro.

Poi è chiaro che a volte si paga anche dopo aver firmato la catrta igenica…

@Seroli: Non il tuo post qualche disperato (io) lo legge.
Cosa intendi dire quando affermi che “ognuno si fà la legge a proprio uso e consumo”? Piu’ o meno hai detto cosi’….
Diciamo che se si domina la materia, si puo’ e si deve personalizzare il documento al caso specifico.
Per esempio inserire la caparra penitenziale mi senmbra un bel modo per “trattare”.
Ogni consiglio è sempre prezioso.

E giusto per dare un’arma (anzi L’Arma per eccellenza) all’interlocutore suggerisco di farmi questa domanda: è lecito o meno sottoporre ad un cliente un preliminare mascherato da proposta (in quanto atto eseguibile non è premessa di promessa quindi è un preliminare corto, breve, essenziale ma opponibile/eseguibile/molto forte, i notai lo chiamano “Preliminare aperto”) e se deontologicamente passabile come va presentato al cliente, come proposta ben fatta e forte o dicendogli che è un preliminare breve? E qui si, sarei in imbarazzo a rispondere

E concludo salutando poi, in Italia esistono le Proposte in caparra penitenziale, in deposito fiduciario ed esistono le Proposte di acquisto in caparra confirmatoria senza passare da preliminare” che possono essere anche chiamati “Preliminare di acquisto…..breve, sintetico, essenziale…..ma eseguibile.

AVV. CAVIGLIA, SECONDO LEI ERRO GIURIDICAMENTE? NON E’ FORSE VERO CHE UN PRELIMINARE PUO’ ESSERE REDATTO DA UN PROFESSIONISTA/PRIVATO, ESSERE LUNGO 1 PAGINA MA CON DENTRO TUTTI GLI ELEMENTI ESSENZIALI ALL’ACCORDO E DA CIO’ NE PUO’ A RICHIESTA SCATURIRE LA ESEGUIBILITA’?

iNFINE UN MESSAGGIO PER LA REDAZIONE: Sto’ lavorando e mettendo insieme documenti, interpretazioni formali e pareri del Notariato oltre che dell’Agenzia delle Entrate sull’argomento: responsabilità anche del versamento dell’imposta di registro del mediatore sulla registrazione del preliminare d’acquisto……. non mi dispererei troppo…..sta’ venendo fuori che……. appena ho tutto lo mando alla redazione.

Si, appena le ho tutte ve le mando, per ora l’ostacolo piu’ grosso è il mancato consenso di un Super DIrettore dell’ente che qui non posso citare che mi nega il consenso a pubblicare sul blog il suo parere…… ma vedro’ di ovviare con i documenti ufficiali….ti posso anticipare pero’ che la linea (che già pareva ovvia secondo me) che sta emergendo dalla mia ricerca è che rispondiamo solo di cio’ che viene REDATTO da noi…non altro. Comunque un ex-finanziere, visionato il tutto mi ha gia’ detto che per esperienza quando l’orientamento è questo non si fanno controlli su altro….troppa confusione originerebbe fiumi di ricorsi e quindi ci si ferma alla registrazione della proposta. Il Notariato mi diffonde invece un parere PROTEGGI NOTAIO secondo me, che dice il contrario (perlomeno a leggerlo veloce).

E per quanto sopra, non voleva essere un’ammissione di comportamento scorretto, quella se si legge tra le righe è una provocazione. Il punto è che in Italia o si fa come fai te o si fa una Proposta in caparra confirmatoria (ma che nell’intestazione sarebbe corretto scrivere PRELIMINARE)…… e pur tanti, soprattutto nei francising, usano cio’ ma pensano che si tratti solo di proposta avente in se’ una valenza legale, invece sarebbe bene chiamarli Compromessi.
Con questo, io li uso nella consapevolezza di farlo e mi pare piu’ giusto…… Una precisazione, nella foga della scrittura ho detto solo che la condizione sospensiva riguardava la parte tecnica, ovvio che c’ho messo dentro anche la parte ipotecaria, di liti, non derivante da donazioni ecc…… Per cui, a leggere bene, viene sottoposta a condizione sospensiva in pratica tutto cio’ che deve essere controllato dal tecnico/i tranne che la volonta’, le somme correnti, il prezzo ed i tempi. Sono deciso non scellerato!

Sarà, ma secondo me la mediazione molte volte comincia DOPO la proposta accettata… vorrei che bastasse dire, la compro a questi soldi… ma poi avvengono fraintesi, cambi di idea, furbate, problemi tecnici, situazioni imprevedibili… forse sarò stato maledetto ma il 90% delle volte senza il mediatore (bravo) la proposta sarebbe divenuta solo carta… e cause.

Tant’è che ti ripeto, davvero in 10 anni mai (eccetto 1) trattativa saltata dopo la firma….vorrà pur dire qualcosa.

Oh, Oh, ROBERTO: poi io non ho capito una cosa del mio post sulle assicurazioni: ma i nostri amici bloggher, conguagliano o no a fine anno?

Appunto pareva anche a me, che io sia l’unica fa…a?! Ciao Buona Domenica

Esatto, se ogni passaggio è curato i problemi possono solo essere marginali, ed in caso di imprevisti tecnico giuridici c’è sempre il paracadute della clausola sospensiva……. Per l’assicurazione, Med se x caso la tua polizza non prevede veramente l’adeguamento a fine anno, me lo fai sapere qui o facendoti dare la mail dalla redazione? ci terrei molto. Grazie

Cari colleghi, è la prima volta che scrivo al blog, e lo faccio per commentare quanto esposto in precedenza e portare la mia esperienza. Devo dire che non condivido assolutamente quando si dice che la proposta d’acquisto è una linea di partenza della trattativa, è un obbligo solo a trattare e non è eseguibile! Forse alcuni anni fa!!!
Oggi la proposta d’acquisto è un vero e proprio preliminare di compravendita con tanto di versamento della caparra confirmatoria e non penitenziale che si conclude con la firma per presa visione dell’accettazione da parte dell’acquirente. Questo è quanto è previsto nei formulari FIMAA MILANO e regolarmente depositati in CCIAA e approvati, se non sbaglio, anche dai consumatori.

Per terminare il mio pensiero, volevo segnalarvi che anche noi utilizziamo la proposta con le diciture riportate da caviapp57 il 3/10/07 e vi assicuro che tale proposta è un vero e proprio preliminare di compravendita che tutela le parti e il nostro operato. I clienti sanno benissimo che una volta sottoscritta tale proposta l’immobile è venduto, salvo il fatto di poter rescindere, assumendosi però le proprie responsabilità in merito.
Il diritto alla provvigione nasce nel momento in cui l’affare è concluso e l’affare è concluso nel momento che l’acquirente è a conoscenza che la proposta d’acquisto è stata accettata. Ormai anche la giurisprudenza concorda con questo modo di operare.
Probabilmente Roberto Ponziani opera in zone dove usi e consuetudini sono diverse ma ti e vi garantisco che in Milano, Varese e nelle loro province questa è la prassi.
Sono curioso di leggere la relazione dell’Avv. Caviglia ma sono sicuro che non può essere discorde da quanto ho evidenziato.
L’unica cosa che mi permetto di suggerire, se si vuole far sottoscrivere un preliminare più corposo è di non far prendere visione dell’accettazione alla parte acquirente e predisporre il preliminare durante la validità della proposta, questo per non concorrere nella doppia registrazione in quanto si andrebbe a stipulare due preliminare ed entrambi andrebbero registrati con aggravio di spese per i clienti.
A proposito di registrazione: a chi fate pagare le spese?
Noi abbiamo deciso di seguire le regole dell’atto notarile, pertanto paga tutto l’acquirente, ma so che molti colleghi le dividono al 50%. La legge non mi risulta che preveda qualcosa in merito, o sbaglio?
Un cordiale saluto a tutti.

Le proposte d’acquisto ,la maggior parte delle volte servono più che altro per bloccare il cliente acquirente e senza dubbio servono a fare qualche affare in più.

Ritengo però che la proposta d’acquisto non produca gli stessi effetti del preliminare ma che senza la successiva stipula di questo possa essere considerata nulla.

L’articolo 1351 del cc dice “Il contratto preliminare è nullo, se non è fatto nella stessa forma che la legge prescrive per il contratto definitivo”

Pertanto la proposta d’acquisto è difficile che sia fatta nella stessa forma del contratto definitivo e perciò viene a mancare uno degli elementi essenziali per il contratto stesso “LA FORMA”

Io ( probabilmente perdo qualche affare ), ho smesso di fare sottoscrivere delle Proposte d’Acquisto anche se adoperavo quelle della FIMAA che non mi sembrano malvage

Commentate e dite se sbaglio

meno male che alemno sullo svarione della forma scritta l’avvocato ha mostrato di stare leggendo. E credo che se lo farà ancora per molto gli verranno i capelli ritti oltre che bianchi e si accorcerà di molto la vita.
Ragazzi lasciate fare i legali ai legali. Basta una parola nel posto sbagliato a creare presupposti per arrivare fino in cassazione.

astrina, benvenuta sul blog degli agenti immobiliari.
Dunque: hai stipulato una proposta d’acquisto e ora che la tua proposta d’acquisto è accettata, vorresti ritirarti.
Posso chiederti perchè?
L’agente immobiliare ha mandato l’accettazione via fax a tua madre. Il numero di fax di tua madre come faceva a conoscerlo? Non è che qualcuno di voi gli ha detto di mandare lì l’accettazione?
Da tutto questo potrebbe nascere una bella causa in tribunale. Tra l’agente che cercherà di provare che ti ha inviato il fax e te che dirai di non averlo ricevuto. Secondo me l’agente immobiliare il suo lavoro l’ha fatto e andrebbe pagato, inoltre se la proposta d’acquisto ha effetti obbligatori, il proprietario potrebbe obbligarti ad adempiere. Dovrei comunque vedere la proposta per sapere se ha effetti obbligatori o meno.
La cosa che ti consiglio è di parlarne immediatamente con il tuo agente immobiliare e di trovare un’accordo perchè tu possa recedere (se questa è la tua decisione), creando meno danni possibili a tutte le parti in causa.

E’ da un mesetto che ho un’ estenuante trattativa in corso, iniziata in modo molto “strano”, perchè all’inizio il cliente interessato non si è palesato, ma è venuto facendo finta di essere l’amico dell’acquirente e dando un nome falso, mentre in realtà era lui che doveva comprare. Comunque, tralasciando tutti i dettagli alquanto per certi versi ridicoli e raccapriccianti, riesco dopo vari tentativi a fargli fare una proposta scritta senza assegno, ma che non viene accettata dal venditore. Dopo giorni di trattative riesco a fargli alzare l’offerta di 20.000 (lo fa tramite un sms), ma non vuole farmela per iscritto perché vuole dare una parte non dichiarata e ha paura. Dopo diverse fasi dure e complicate si giunge all’incontro finale con il venditore; io come mediatore cerco di convincelo a fare una seconda offerta scritta con contestuale accettazione del venditore o comunque due righe prima di presentarsi dal Notaio, anche per motivi di chiarezza e serietà. Il venditore è d’accordo ma non l’acquirente; vuole andare direttamente al rogito sulla base di parole. Insisto un pò e rimaniamo che ci saremmo sentiti il giorno dopo. Lo chiamo ma lui mi dice che non è più interessato all’immobile perché secondo lui io sono stata scorretta perché, insistendo per fare uno scritto,secondo lui ho tutelato solo il venditore e non lui. Io gli ho detto che non è vero, dato che lo scritto tutela entrambe le parti, ma lui insiste e dice che non è più interessato alla casa, anche perché non vuole più offrire la seconda cifra che aveva detto via sms….cosa ne pensate?

In realtà vorrei chiedere ai miei colleghi AI se vi è mai capitato di andare direttamente al rogito senza nulla di scritto, se è una prassi attuata o attuabile oppure se è una cosa assurda come penso io…

Salve a tutti,oggi sono stato preso dal panico per una situazione che non sono riuscito a controllare! Mi spiego….
Questo venerdi scorso 1 febbraio 2008, ho firmato una proposta d’acquisto irrevocabile per un immobile direttamente con il venditore. Il venditore ha accettato firmando le mie due clausule ” su riserva della banca e su riserva di ottenere 200 mq supplementari in attesa del RUE.” con scadenza 21 giugno. Alla firma ho consegnato un’assegno di 50 mila a titolo di garanzia ,anche questo con la condizione di incassarlo solamente al momento del rogito.
Tutto mi è sembrato concluso e a buon fine anche senza agenzia immobiliare bensi fra privati.
Oggi pomeriggio ci siamo incontrati dal mio architetto per la consegna di alcuni documenti e a questo punto….la sorpresa….! Ha cominciato dicendomi che ha ricevuto un’offerta da un’altra persona per c.a 50 mila superiori alla mia e che se avessi voluto mantenere la mia intenzione nel comprare, avrei dovuto aumentare di 50 mila almeno la mia proposta d’acquisto già firmata e accettata in precedenza…! In quell’attimo mi sono visto scappar di mano la casa dei miei sogni….ho tentato di prendere tempo per telefonare il mio avvocato ed altri che conoscevo
ma chiaramente i telefoni inaccessibili!Mi sono ricordato di aver letto in qualche blog senza esserne sicuro, che la proposta d’acquisto accettata non garantiva l’acquirente bensi il venditore. A questo punto ho lottato contro i miei principi e disperatamente ho proposto di annullare le mie clausule…il venditore a mia sorpresa ha accettato di rifirmare lo stesso documento sbarrando il vecchio contenuto.Si è giustificato dicendo che avrebbe potuto interrompere la nostra trattativa solo e a causa delle clausule sospensive perchè garantito da una legge che ha definito con un parolone che non ricordo piu’! In poche parole ho pensato di accettare nel dubbio perchè la casa la volevo…..e non conoscendo la veridicità di quello che mi ha raccontato ho preferito non rischiare! Mi sorge un dubbio pero’….qual’è questa famosa legge che diceva? Perchè questa proposta d’acquito non aveva valore e adesso la stessa ( rifirmata sulla fotocopia) ne avrebbe? Posso ritenermi sicuro adesso che ho cancellato le clausule di avere questa casa? GRAZIE A VOI TUTTI PER L’AIUTO

Grazie,
anche se tardi, ho ricevuto poi la risposta del mio amico notaio……:
” avresti potuto far valere il tuo diritto senza problemi davanti ad un tribunale…..ma visto che la casa la volevi…hai fatto solo bene a cancellare le clausule ed andare avanti!”
In poche parole avrei dovuto specificare meglio le condizioni delle clausule ed in ogni caso avrei avuto ragione…..anche se fra 10 anni!
Spero che la mia lezione servirà a qualcuno di voi! Grazie ancora

La registrazione è una questione fiscale, ma direi che la proposta è comunque annullabile se le cose stanno come ci ha raccontato. Dovremmo vedere la proposta per essere più precisi.

Parlare degli effetti di una proposta d’acquisto bisogna conoscerne i contenuti.Se nella stessa sono presenti tutti gli elementi essenziali di un contratto preliminare e l’assegno ricevuto da proprietario con la sua sottoscrizione per accettazione diventa un versamento di caparra confirmatoria, questo da vita ad un contratto preliminare, cio’ che seguirà sarà una scrittura riproduttiva del preliminare già  perfezionato con l’accordo tra le parti o si potrà addivenire direttamente alla stipula notarile. Pertanto a mio avviso ci sono tutte le condizioni a che la mediazione sia maturata con l’accettazione di proposta (ripeto se ben formulata )

Buongiorno,
ho firmato una proposta di acquisto per l’offerta di un immobile. In attesa dell’accettazione da parte del venditore, sono ormai passati alcuni giorni, mi sta venendo qualche dubbio sulla correttezza dell’Agenzia Immobiliare.
In effetti, avendo accettato il prezzo proposto dall’agenzia e non avendo posto alcuna condizione, qual’é il presupposto che giustifica la proposta? Sulla base di quali elementi, il venditore, avendo ottenuto le condizioni richieste, potrebbe rifiutare la vendita? Comunque, nel caso operasse questa scelta, a guadagnarci sarebbe solo l’AI. Inoltre c’é anche la possibilità che il venditore, d’accordo l’AI, opti per rimettere in vendita l’immobile ad un prezzo più alto.
La proposta di acquisto, secondo me, avrebbe senso solo se il compratore proponesse un prezzo più basso o fosse disponibile all’acquisto ponendo condizioni che, ovviamente, devono essere sottoposte all’accettazione da parte del venditore.
E’ corretto questo modo di operare?
Grazie

Aspettare serenamente e pacatamente. Forse la risposta di Ketty voleva essere rassicurante. Occorre riporre fiducia nelle AI. Però nessuna risposta alle obiezioni poste.
In ogni caso ora mi trovo in una ulteriore fase limbo. Sono stato invitato in Agenzia a ritirare l’accettazione della mia cosidetta proposta. Non ancora il compromesso! Cosa cambia? Mi pare che siamo ancora nel limbo.
Credo che una maggiore trasparenza si avrebbe se, il committente la vendita conferisse all’AI un mandato a vendere autorizzando il ritiro della caparra a mezzo assegno intestato al venditore. In questo caso l’eventuale da, subito, il ripensamento da parte del venditore gli costerebbe la perdita della caparra e la commissione dell’AI.

infatti io faccio in genere preliminari a firma disgiunta, con consegna della caparra confirmatoria al venditore all’atto dell’accettazione.

Concordo pienamente con Ketty, è la procedura giusta, stia tranquillo.

Ogni accordo e patto che non sia controlegge è lecito.

Due parti sottoscrivono quello che vogliono, sempre come sopra.
Solo che la caparra non era più confirmatoria.
Anzi lo era.
Quindi i tuoi compratori hanno rischiato che tu potessi far valere la caparra confirmatoria invece che la penale sottoscritta dopo.
ma credo abbiate fatto in modo che non succedesse.

Povevate semplicemente mettere una caparra penitenziale indicandola come corrispettivo del recesso.
O fare come avete fatto

Quindi direi, così a prima occhiata che avete fatto un po di confusione ma non un aborto.

scusate ho riletto il post dell’amica fai-da-te e mi si è vie++ “accaparrata” la pelle. a quanto dice, è riuscita a paciugare insieme un preliminare che andava a sospensiva sulla delibera del mutuo con una caparra confirmatoria, che però diventava in pratica penitenziale qualora la sospensiva non si realizzasse, alla fine confondendosi con il pagamento di un diritto d’opzione. preliminare che non tutelava nessuna delle parti (!). alla fine poi che se ne sarebbe fatta l’amica con la caparra/prezzo d’opzione in mano, per la quale aveva rinunciato ad un offerta a pronti? qual era il core business, incamerare la caparra o vendere la casa?

il risvolto comico è poi che la tipa si sia + di ogni altra cosa preoccupata di tagliar fuori un eventuale AI (ma benedetta ragazza, se ci fosse stato di avrebbe salvata, salvata da te stessa).

se un AI facesse un “preliminare” del genere rischierebbe a parere mio pesanti responsabilità per negligenza e incompetemza professionale.

offelé fa el to mestee…ne sutor ultra crastinam (qs per la tipa che è acculturata )

Scusate, sono sempre io, ma per problemi tecnici non riuscivo più ad accedere e mi è toccato registrarmi nuovamente.
Hammer alla faccia del pregiudizio!!!!
Io preoccupata di tagliare fuori l’agenzia immobiliare?
Ma quando mai !!!!
Non ero affatto interessata perchè mi ero accordata per una somma forfettaria di modesto valore (in rapporto all’immobile) in compenso di un’esclusiva rispetto ad altre AI (ma non rispetto a me, che mi riservavo di concludere in privato) in quanto essendo l’immobile di pregio l’AI aveva pure margini di trattativa con l’acquirente (e qui si va al primo generale verso gli AI dei problemi: lo sbattimento è più o meno sempre il solito sia che si venda per 200.000 o per 1 ml in certe realtà .. avete presente quanto sarebbe una provvigione complessiva al 6% su immobili sopra i 500.000? una cifra che nessun altro professionista coinvolto nella vendita guadagna); l’agenzia è stata informata della trattativa in corso anche perchè l’acquirente non era interessato al box quindi sarebbe rimasto quello da vendere e volevo sapere se mi trovava cmq un acquirente, infine pur avendo trovato io stessa (con un impegno totale di OTTO ORE) l’acquirente per il box ho cmq chiesto all’AI se mi trovava qualcuno che offriva poco di più (visto che l’offerta avuta per me era già quanto volevo) così da pagargli la provvigione, in questo caso piena, perchè, visto come aveva lavorato per l’appartamento, mi dispiaceva non prendesse proprio niente (e così poi è stato, perchè aveva un suo cliente che da un anno cercava un box in zona).

Quanto al fatto che l’atto non tutelasse nessuno dei due …perchè dite così?
Mettiamo un po’ di cifre perchè così si comprende meglio la situazione:
caparra iniziale: 10.000
caparra totale alla fine dei versamenti ante rogito: 50.000 oltre ad altri 150.000 come acconto (quindi in mano avevamo, visto che nn era solo casa mia, purtroppo ;-), 200.000)
cifra fissata come risarcimento in caso di mutuo non erogato: 30.000

Quali erano i rischi ? che io scappassi con la cassa? beh, sarei stata una delinquente, visto che l’acconto prezzo va sempre per legge restituito in caso di non conclusione
che io mi trovassi con 30.000 invece che con 50.000 se questi cambiavano idea e mi raccontavano che dipendeva dalla banca pur non essendo vero?
e chi se ne frega: la cifra compensava cmq il danno (ovvero un possibile calo di mercato nei mesi ulteriori)
la cifra è stata scelta da me apposta perchè fosse non temibile per l’acquirente e non troppo poco per me … non è che mi metto in causa se ho già il giramento di scatole di dover vendere ancora per 20.000 euro .. non mi va proprio ..

Quanto al resto soluzioni?
la clausola sospensiva era conditio sine qua non .. non c’erano possibilità di non metterla .. e quindi voi che avreste fatto?
Non mi dite farsi fare un parere scritto dalla banca perchè questo è stato fatto, altrimenti eravamo a prenderci in giro .. al momento della accettazione della proposta si era già informata in banca, al momento del versamento dell’ultimo acconto aveva il parere scritto, ma, come vostri colleghi stessi hanno detto, può sempre accadere all’ultimo secondo che la banca eroghi meno (e su queste cifre 300k si fa presto ad erogare 40.000 meno) e la signora era ansiosa di natura .. perchè non comprenderla? far saltare la vendita ?
Ripeto forse non è stato un atto perfetto, ma voi come avreste fatto (tanto ormai ho venduto e ricompro senza mutuo quindi è pura curiosità) se
1) la clausola sospensiva è necessaria per l’acquirente
2) il venditore non vuole un atto che con la scusa della sospensiva può saltare
3) il venditore capisce i problemi dell’acquirente e quindi distingue i casi in cui salti per cambio idea o salti contro la propria volontà e non vuole penalizzarli allo stesso modo perchè gli sembra ingiusto quindi una cifra unica non è considerata equa.

Vorrei sapere che avreste fatto per conciliare queste esigenze (non trattabili) pensando di avere a che fare con persone oneste.
Tanto se esiste il delinquente esiste al di là di che si scrive perchè prima di riprenderli i soldi con il tribunale!!!!

tra parentesi, complice il fatto che ho venduto box e appartamento separatamente, abbiamo venduto praticamente a prezzo pieno .. ancor oggi mi dico incredibile, ma vero ..
ma del resto sul prezzo eravamo stati molto attenti e non vi mettete a ridere .. visto che l’AI secondo me la cifra l’aveva un po’ sparata gliela si fece mettere in vendita a meno … del resto il mio miglior parametro l’ho avuto grazie ad un colpo di fortuna che mi ha consentito una stima indiretta visto che ho visto e saputo il prezzo di vendita di un immobile molto simile per aspetto e identico per condizioni di vetustà nel palazzo adiacente.

perchè scelsi cmq lui? perchè per il resto mi parve un buon professionista e perchè siccome c’erano un po’ di casini dietro in via di soluzione (per via dei contrasti ereditari .. in gran parte risolti al momento dell’immissione sul mercato e definiti prima della vendita) occorreva un po’ di esperienza per saper gestire emotivamente la situazione e non farsene spaventare ..

tutto è ingiusto e imperfetto…

salve a tutti vi pongo un quesito:
mia suocera sabato ha sottoscritto una proposta per l’acquisto di un immobile; motivo principale che l’ha spinta a fare la proposta è stata la condizione che l’immobile era locato sino al 2011, con una rendita annuale pari ad euro 6.000,00.
Trattandosi di un investimento ha pensato di pagrsi il piccolo mutuo con il canone percepito.
Oggi ha chiamato l’agente immobiliare e ci ha comunicato che il proprietario accetterebbe la nostra proposta, però l’immobile non è più locato, ma libero, perchè l’inquilino per la fine del mese ha deciso di lascaire l’appartamento.
A questo punto mia suocera ha detto di voler ritirare la proposta perchè per lei è venuta meno una condizione importante dell’acquisto, ma l’agente sostiene che non è possibile.
Secondo lui la proposta è stata accettata e si è perfezionata perchè noi non avevamo indicato nelle note che subordinavamo l’acquisto alla locazione.
Mi chiedo, ma come è possibile questo?
Come potevamo subordinare l’acquisto alla locazione se sapevamo che era fittato sino al 2011 e ciò è anche indicato nella proposta?
Datemi una mano, grazie.

Per le domande ti consiglio di postare sul Forum, in questa sezione

Ci penso io

Lo apro a tuo nome.

Vai su http://forum.immobiliare.com e registrati, come hai fatto sul blog.

Poi potrei inserire tutti i quesiti che vuoi.

Nel frattempo prendo e te lo copio io

Lo trovi QUI

ma non è che manca la regolarità urbanistica a questo immobile? e questa clausola c’è di solito sulle proposte. quindi se manca è nulla la proposta e l’assegno si rende.
Io non sono AI ma se fossi sto cliente sarei una belva con lei .. controllare che una piantina corrisponda è troppo difficile? e pure il proprietario!!!
che gente!

Salve a tutti. un aiuto. oltre un mese fa, come venditore, ho firmato una proposta aggiungendo due clausole relative alla data di rogito ed al godimento gratuito dell’abitazione per i successivi quattro mesi…..

HO spostato il suo quesito nel forum, nell’area dedicata: clicchi QUI

penso che debba senza dubbio pagare le provvigioni sia lei che il venditore, il fatto che il venditore abbia sistemato la parte catastale dell’immobile è indice che tali irregolarità non erano tali da compromettere la concessione di un mutuo, semmai potevano solo costituire una condizione per la sua concessione.
“L’immobile sarà trasferito …. in regola con la norma edilizia, urbanistica e catastale” tale clausola implica proprio un impegno del venditore a consegnare l’immobile in regola per il rogito e non alla proposta, ovviamente il preliminare o l’accettazione della proposta deve comportare un preciso impegno del venditore a sistemare queste difformità.

La proposta irrevocabile di acquisto (art.1329) . Atto rilevante da ponderare attentamente

È indiscutibile che la Proposta di acquisto, sottoscritta “per accettazione” determini il sorgere di precisi obblighi contrattuali non revocabili pena la perdita del deposito cauzionale ed il pagamento all’agente della mediazione; Lo svantaggiato è innanzitutto il proponente l’acquisto.

Le “proposte irrevocabili acquisto” ( più avanti P.d.A ), correntemente utilizzate , sono carenti di una serie di pattuizioni che rinviate a discussione nel successivo “preliminare” possono generare liti; Il proponente non ricava alcun beneficio dalla sua presentazione, anzi si espone anzitempo e unilateralmente; gli unici a trarne vantaggio sono il mediatore che, verificandosi l’accettazione, in forza di un contratto perfetto (vedi art.1325-1326) è in grado di dimostrare la conclusione dell’affare e la maturazione del suo diritto alla provvigione, e l’aspirante venditore che beneficia di una piccola asta al rialzo.

Per evitare inutili rischi e prevenire litigi, è opportuno che solo dopo aver preso visione della documentazione della casa e dopo aver esperito gli altri importanti preventivi controlli, l’aspirante acquirente proceda direttamente alla stipula di una “promessa bilaterale di compravendita” ben formulata con l’aiuto di un professionista di parte . Se proprio desiderasse presentare la P.d.A, lo dovrebbe fare almeno dopo aver visionato la documentazione più importante (es. atto di provenienza, planimetrie, licenza edilizia, visura ipotecaria, visura a ufficio protesti, visura a registro imprese ) e prevedendo subito TUTTE le condizioni per le quali è disposto ad obbligarsi.

Esempio n.1:-Dopo l’accettazione della P.d.A, il proponente già contrattualmente coobbligato, scopre che poco prima sono state deliberate (e taciute) spese condominiali straordinarie di rilevante entità (sostituzione caldaia , rifacimento tetto e facciate, rimozione amianto/eternit ), che i lavori e pagamenti cadranno a cavallo del rogito. Si aprirà sicuramente una questione spinosa: a chi tocca pagare le rate condominiali ? che si fa visto che una parte vorrà addossare integralmente la spesa all’altra ? Una lite, un costoso arbitrato? ( la giurisprudenza, incerta e contraddittoria certo non aiuta)

Esempio n.2-E se per inesperienza, non avendo piena contezza della rilevanza giuridica, all’atto della sottoscrizione della PdA (poi accettata), avesse solo accennato, ma dimenticato di subordinare in maniera scritta la validità alla NON PROVENIENZA del bene da successione o donazione?
In primis, (se non vorrà perdere il deposito cauzionale e pagare la mediazione) si troverà obbligato ad acquistare un bene di insicura provenienza e circolazione. E ciò malgrado, la Banca potrebbe negare l’erogazione del mutuo necessario per pagare la casa e pertanto gioco-forza si ritroverebbe inadempiente conseguendo comunque la perdita del deposito ed il pagamento della mediazione.

Esempio n.3- Dopo l’accettazione della PdA, le parti già vicendevolmente obbligate, rilevano la mancanza delle certificazioni utili od obbligatorie (es. certificazione energetica ). Chi paga la salata parcella del professionista che dovrà predisporla ?

E se, a P.d.A accettata, il malcapitato accortosi che altri fatti per lui rilevanti sono stati tralasciati o non corrispondono alle originarie rassicurazioni verbali, decide di rinunciare a proseguire nell’affare, chi lo rimborserà dell’acconto che sicuramente perderà ? Chi si opporrà alle pretese del mediatore, che maturato il diritto alla provvigione avendo portato le parti alla conclusione dell’affare, non vorrà sentire ragioni ? Pare evidente l’opportunità di chiarire ogni aspetto prima di contrarre qualsiasi obbligazione, a maggior ragione se unilaterale. La indicazione nella P.d.A di tutte le condizioni poste su tutti gli aspetti rilevanti metterà il proponente al riparo da sorprese e nella condizione preventiva di contrattare alla pari.

L’utilizzo di formulari scarni e incompleti facilmente determina problemi non da poco e tali da togliere la tranquillità a quanti “allo sbaraglio ma in buona fede” si avvicinano al mercato immobiliare investendovi risparmi di una vita. I siti delle associazioni dei consumatori, i blog del settore, sono zeppi di casi capitati a giovani e/o inesperti che solo troppo tardi capiscono in che guaio si sono cacciati.

Pare sicuramente auspicabile che Associazioni Consumatori, Camere di Commercio, Agenzie immobiliari, Imprese e quant’altri attori del settore, adottino e propongano modelli di P.d.A. complete così che ogni problematica emerga prima dell’assunzione di un gravoso impegno unilaterale (tale è la proposta di acquisto fino a che non venga accettata) e prima dell’accettazione. In tal maniera anche l’aspirante venditore valuterà compiutamente e sarà conseguentemente tenuto a negoziare preventivamente le condizioni proposte . Così si potrà evitare inutili contenziosi e garantire ordinata continuità e serietà dell’ affare.

E’ rilevante che il proponente sappia che la “proposta di acquisto” non è (come spesso viene millantata ) una “ semplice prenotazione” né serve a “ bloccare l’affare “ visto che la proprietà per un certo tempo è libera di confermare o disattenderla. Il proprietario di un immobile appetibile, come detto, potrebbe addirittura innescare un’ asta al rialzo e accettare solo la proposta migliore respingendo le altre, senza conseguenza alcuna.

Né si obietti che il proponente ha la possibilità di recedere prima dell’accettazione ; Taluni (es. alcune Camere di Commercio) sostengono che il proponente può recedere entro 4 giorni dalla presentazione della proposta (seppure irrevocabile) a meno che non si sia già verificata l’accettazione dell’aspirante venditore. Tale “tutela” pare di facile aggiramento: se il proponente comunicasse tale volontà gli verrebbe immediatamente obiettata l’impossibilità del recesso in quanto “poco prima” la proposta è stata accettata. Insomma nella realtà è una garanzia inconsistente salvo che il proponente non preveda nella proposta la facoltà di recesso e che questa, o l’accettazione, debbano formalizzarsi con un fax, una e:mail che indicano in maniera certa, data, ora, minuto.

La “proposta di acquisto” per il fine che intenderebbe perseguire, neppure dovrebbe chiamarsi così, e neppure richiamare termini come “compratore” o “venditore” , che potrebbero indurre a ritenere che con la accettazione esplicita sia già perfezionato un contratto di compravendita ; Infatti un contratto (anche di compravendita immobiliare) è concluso (seppure vincoli solo le parti fino alla trascrizione a cura del Giudice o a cura del Notaio rogante) se redatto in forma scritta ex art.1350, se contiene i requisiti essenziali ex art. 1325, “nel momento in cui chi ha fatto la proposta ha conoscenza dell’accettazione dell’altra parte “ (ex art. 1326 c.c.), caratteristiche che si riscontrano tutte nella “proposta irrevocabile di acquisto accettata”.

Per convincere gli scettici basti pensare a quanto avviene comunemente in ambito imprenditoriale/aziendale. In quella sede è norma che il cliente, dopo articolata e completa negoziazione su ogni aspetto, “proponga di acquistare irrevocabilmente” un certo macchinario fabbricato appositamente negli USA. Il fornitore ritorna firmata “per accettazione” la P.d.A. Tanto basta per concludere un contratto di compravendita A nessuno in ambito aziendale passerebbe per la testa di far seguire alla “proposta di acquisto accettata ” che come visto è già compravendita , un preliminare (alias, compromesso) e poi di nuovo un successivo contratto di compravendita (alias rogito)
Come già scritto lo scambio di volontà della “proposta di acquisto accettata”, (salva l’interpretazione contorta di chi a tutti i costi lo vuol far passare comunque derogando logica e diritto, come “un preliminare del preliminare”) determina il nascere di un contratto di compravendita perfetto ex art. 1325 e 1326, che pure dovrà essere rifuso nell’ atto notarile per ottenere trascrizione e pubblicità ; Tanto è che, nell’ipotesi che dopo l’accettazione una delle parti non volesse addivenire alla esecuzione e trascrizione dell’atto notarile, la parte che ne avesse interesse potrebbe pretendere e ottenere la trascrizione d’imperio dal Giudice adito.
(vedi in appendice, punto 1-2-3-4)

E seppure “ L’ Acquirente” o “ Il Venditore” lasciassero sottintendere, contraddicendosi rispetto ai termini utilizzati, di voler perfezionare tutti gli accordi in un successivo atto preliminare , rimarrebbe “ il tarlo”, “ l’equivoco” ingenerato da quelle dizioni improprie .

Se correttamente formulata, seppur sconsigliata , la c.d. “proposta irrevocabile di acquisto” dovrebbe più propriamente chiamarsi “preliminare del preliminare “ e il proponente non dovrebbe proporre “di acquistare” né il venditore accettare di “vendere” ma il proponente dovrebbe promettere di eseguire dopo tot giorni dall’accettazione, “una promessa bilaterale di compravendita ”, detta comunemente “preliminare”, contratto prodromico alla esecuzione del successivo rogito notarile.

Conclusioni: la c.d. “proposta irrevocabile di acquisto” comunemente riscontrabile nei formulari e nei siti web è giuridicamente pericolosa ; come visto ,se accettata, può determinare la nascita di un vero e proprio contratto di compravendita con il rischio che l’interessato richieda alla Magistratura la trascrizione giudiziale e con conseguenze fiscali dirompenti.
Può essere causa di successivi conflitti visto che impegna le parti solo su pochi aspetti salienti rinviando la discussione di altri non meno rilevanti, al successivo “preliminare”, sede nella quale non è detto che le parti addivengano ad un accordo.
E’ atto “opprimente” per il proponente che se volesse recedere perderebbe deposito cauzionale e dovrebbe pagare comunque la mediazione.
E’ atto “schizofrenico” : da un lato entrambe le parti, dopo l’accettazione della PdA sono “ legate mani e piedi” e condannate ad adempiere pena la perdita di depositi, caparre, provvigioni; dall’altra non si sa ancora bene su quali basi le parti si sono coobligate, visto che molti aspetti rilevanti sono ancora da discutere e non è per nulla scontato che si perverrà ad un accordo.

APPENDICE
Fonte: Consiglio N. Notariato –1-Pericolosità di utilizzo di termini impropri -2- La proposta irrevocabile di acquisto -3- ConsiglioNotariato Venezia –4) Parere de Il Sole 24 ore

-1-“Capita che inesperti utilizzino la frase “vendo, acquisto” invece di “prometto di vendere, prometto di acquistare”.- Quando succede, si ha una vendita vera e propria che vincola però solo le parti che l’ hanno sottoscritta . Se sorgono liti e si è costretti a registrare questo tipo di accordo si pagano pesanti imposte sull’avvenuta vendita. Finché comunque un contratto non passa nelle mani del notaio ed è trascritto presso la Conservatoria dei registri immobiliari non ha alcuna efficacia nei confronti di terze persone, Stato compreso”

-2-“La proposta di vendita o di acquisto è un documento che le parti possono firmare prima della compravendita vera e propria. Essa consiste, rispettivamente nella manifestazione della volontà di vendere fatta dal proprietario del bene ad un probabile acquirente o nella manifestazione della volontà di acquisto fatta da un possibile acquirente al proprietario del bene: in entrambi i casi con l’accettazione della proposta, quantunque non lo si creda, il contratto di compravendita è perfezionato e vincolante per entrambe le parti. Di solito, inoltre, la proposta, sia essa d’acquisto sia essa di vendita, è irrevocabile: il proponente si obbliga cioè a mantenerla ferma per un certo periodo di tempo durante il quale, anche se volesse revocarla, perché magari ha cambiato idea, non può farlo o, se lo fa, ciò non ha alcun effetto. Contrariamente a quanto si possa comunemente credere, non è poi così facile quindi, un volta firmata la proposta, poter retrocedere dalla stessa, imponendo detta proposta degli obblighi alle parti che l’ hanno sottoscritta.”

-3-Nel vademecum (pertinente la compravendita immobiliare) edito dal Consiglio notarile di Venezia in collaborazione con la Camera Arbitrale , nel capitolo Agente immobiliare-la proposta e l’accettazione, cosi si trova scritto: “ …..In realtà quei due documenti (proposta e accettazione) costituiscono già una vendita e quindi se per qualsiasi ragione giungono nelle mani degli uffici fiscali vengono imposte sanzioni e tasse come quelle gravanti sulla vendita”.

-4-Le trappole della proposta irrevocabile -Nove volte su dieci l’agenzia immobiliare propone (o, talvolta, impone) al candidato compratore di firmare la cosiddetta proposta irrevocabile d’acquisto.-Si tratta di un impegno, preso solo da una parte ( l’acquirente) a versare per l’immobile un certo prezzo. L’obbligo preso è irrevocabile, per un certo periodo (per esempio, un mese). Entro questo lasso di tempo, il venditore potrà inviare una lettera con cui accetta la proposta. Dopo l’accettazione, è prevista in genere la firma del compromesso: solo in seguito si andrà al rogito. Alla firma dell’impegno, l’acquirente versa una certa cifra, a titolo acconto, destinato a trasformarsi al compromesso in una caparra. Spesso, nello stesso documento il candidato compratore riconosce il versamento dell’onorario all’agenzia.
La proposta irrevocabile viene troppo spesso contrabbandata come una “prenotazione” dell’immobile, che altrimenti potrebbe essere venduto ad altri. Il proprietario, al contrario, potrà tranquillamente vendere ad altri. Inoltre vi sono delineate, senza che siano possibili variazioni al compromesso o al rogito, le condizioni poste (ndr, poche e scarne) , non dall’acquirente (come sarebbe logico), ma dall’agenzia. Ci si potrebbe pentire, quindi, di quanto sottoscritto. Se, poi, l’agenzia è poco seria, può senza rischi fare firmare diverse proposte di acquisto per lo stesso immobile a più candidati acquirenti, scatenando così un’asta al rialzo sui prezzi. Questa abitudine poco corretta fa il paio con un’altra: quella in cui l’agente immobiliare sottoscrive con il venditore un patto secondo cui tutto l’incasso della vendita che oltrepassa una certa cifra finisce nelle sue tasche. Si tratta del cosiddetto “supero”, una pratica condannata da tutte le associazioni di mediatori, ma ancora troppo diffusa, che vede l’agenzia incamerare tutti i rialzi dell’asta tra i compratori. La proposta irrevocabile è, per alcuni, uno strumento debole. Si tratta infatti di un preliminare del preliminare di acquisto, quindi di qualcosa che ha scarsa base giuridica. Inoltre, in un solo documento l’acquirente assume impegni verso il venditore e verso l’agenzia.

Oggi 21 gennaio 2009

L’articolo è di mia creazione. Mi assumo ogni responsabilità riguardo la serietà e attendibilità dei contenuti. F.to Ennio Alessandro Rossi

Dott. Ennio:
una domanda di curiosità personale, lei segue molte compravendite nell’arco dell’anno?

replica a rag./sign: Oris : di Alberto Stringhi - tratto da Il Sole 24 Ore
“Tre precauzioni per limitare i danni”
nell’occasione aggiungo altre considerazioni indicate dal giornalista del sole 24 ore citato:
“La proposta irrevocabile è divenuta una consuetudine applicata da tutti i tipi di agenzie. Può essere difficile non firmarla, ma è possibile limitarne i rischi. Come?
Innanzitutto facendo scrivere il documento dal notaio che in seguito redigerà il rogito (va detto che non bisogna lasciarsi impressionare dal “pressing” sul tempo): la proposta deve contenere infatti tutti gli elementi essenziali del contratto definitivo di acquisto.

Riferimento n.128 robertos il 22 Gennaio 2009 alle 10:34 ha detto:
“Dott. Ennio, ritengo che lei sia uno di quegli esperti di parte a cui suggerisce di rivolgersi una volta trovato l’immobile”
Replica: nella misura in cui il cliente può rivolgersi alla Sua agenzia cui è facile risalire clikkando su “RobertoS”. E forse avrebbe ragione: visto che Lei partecipa a questo blog significa che, oltre a farsi notare come agenzia, si pone dei problemi il che è sinonimo di serietà. Esemplificando, il cliente avrebbe pure ragione, se ne avesse necessità, di rivolgersi all’avvocato Caviglia che in un articolo sull’argomento e senza enfasi pubblicitaria espone le sue apprezzate opinioni dando prova,a prescindere dalla condivisione, di indubbia competenza. Con stima
Ennio Alessandro Rossi
Preciso nell’occasione che l’articolo in esame rispecchia il mio libero pensiero. Non intendo polemizzare. Pertanto nel prosieguo scambierò solo opinioni sul merito.

Riferimento “Roberto S” del 22.1.08 ore 10:34-”Per quanto riguarda gli adempimenti relativi alle certificazioni e conformità urbanistica e catastale sono ovviamente a carico di chi vende”

replica: Le problematiche per quanto attiene le certicazioni sono articolate e complesse e numerose, riguardano l’unità in senso stretto e le parti comuni (impianto elettrico e salvavita, antenne tv e parabole satellitari, caldaie,riscaldamento,citofoni,prevenzione incendi etc.
A riscontro della complessità la invito a consultare il seguente http://www.proprietaricasa.org/arcidiacono/arcidiacono.php?l=0
Non entro nel merito perchè non è la mia materia ma in vero le cose si complicano quando vengono, negli atti preliminari,(purtroppo troppo frequentemente)inserite formule del tipo: ” l’unità verrà compravenduta nello stato di fatto e di diritto ben nota alla parte promissaria acquirente che prima d’ora ne ha preso materiale visione in loco ”
Tali dizioni generano contenzioso.
L’obbligatorietà di allegare la Certificazione Energetica al rogito potrebbe generare contenzioso in questo particolare periodo, per esempio se gli accordi preliminari fossero stati assunti prima dell’entrata in vigore della legge ed il rogito fosse fissato dopo l’entrata in vigore. ( in Lombardia la generale applicazione decorrerà dal 1-7-09, per cui i preliminari prossimi potrebbero già risentire di questa incertezza)
cordialità Ennio Alessandro Rossi

Come avrà notato mi sono astenuto da mettere telefono email fax in acalce al mio articolo. Riguardo le certificazioni ribadisco quanto sopra. Riguardo la Sua serietà professionale non ho dubbi tanto che per primo l’ho avanzata. Inoltre se vuole divenire veramente un garante per il cliente (che cosi’ non avrà bisogno di professionisti nè della loro supposta pubblicità) perchè non presta garanzia a favore del cliente ex art. 1763 ?
(Fidejussione del mediatore: IL mediatore puo’ prestare fidejussione per una delle parti)
Buon lavoro. Cordialmente

Non volevo essere assolutamente polemico o creare diverbi, rispetto le opinioni di tutti.
Lo sa che potrebbe essere un buona idea quella di dare, oltre alla normale polizza assicurativa obbligatoria per Legge, una garanzia accessoria tipo fidejuissione sulla tranquillità dell’affare.

Se nessuno le ha comunicato l’accettazione non è stato concluso l’affare e quindi le devono anche restituire l’assegno dei 1000 euro che doveva essere intestato al proprietario.
Alla camera di commercio della sua provincia, ci sarà sicuramente una camera arbitrale chieda informazioni lì.
L’unico suo errore è stato dire che voleva recedere, in quanto non era tenuto ad effettuare pagamenti in nero, perchè oltretutto oltre all’evasione fiscale avreste tutti commesso diversi reati penali(antiriciclaggio e falso in atto pubblico).
Il nome dell’agenzia non lo faccia qui (rischierebbe la querela) ma alle autorità competenti

Egregio signore, mi spiace dei suoi sopraggiunti problemi, ma, se la proposta è stata accettata, il collega ha svolto il suo lavoro ed è lei ad essere inadempiente.
Quanto ad avviare una causa, decida lei!
Personalmente le consiglio di non farla, poiché non essendo dalla parte della ragione, probabilmente la perderà con l’aggravio di spese legali!
La prossima volta, ci pensi bene prima di prendere impegni che non è in grado di mantenere!

Se ho ben capito la situazione non hai nulla in mano che possa impedire al venditore di svincolarsi, in fono credo che hai accettato di provare comunque a ottenere il mutuo nonostante il venditore non abbia di fatto accettato la proposta e quindi nemmeno la condizione sospensiva.

La proposta irrevocabile di solito poi ha una ulteriore scadenza, entro la quale il venditore deve accettare o decade.

Credo che allo stato attuale tu non possa pretendere assolutamente nulla in caso il venditore si “ritirasse” perchè in effetti non ha mai accettato.

C’è da dire, di contro, che a meno ch enon abbia un altro compratore pronto egli avrà tutto l’interesse a procrastinare la scadenza dei 60 giorni, visto che a queste condizioni non rischia relativamente nulla epuò averne solo vantaggi (la possibilità di avere te come acquirente, pur potendo vendere a chicchessia).

Credo che se tu gli hai concesso quella fiducia probabilmente sentivi che era il caso di farlo.

A quanto ho capito allora vuoi ritirarti.

Potrebbe accadere che il proprietario firmi per accettazione e che questa ti venga comunicata, quindi per far decadere il diritto dovresti dimostrare di aver cercato di ottenere il mutuo, cosa che non dovrebbe esserti difficile.

Quindi credo che puoi stare tranquillo.

Segnala il fatto alla cciaa e all’eventuale associazione di categoria dell’agente coinvolto.

La proposta d’acquisto è un “pre-preliminare” non vincolante per la compravendita immobiliare

Anche se le trattative si trovano nello stato avanzato della «puntuazione», con l’offerta le parti si impegnano solo a concludere in futuro un contratto con effetti obbligatori che a sua volta le vincolerà a stipulare in seguito il negozio definitivo

La proposta sarà pure irrevocabile, ma non scatta automaticamente il dovere di acquistare l’immobile. Quando le parti sono in trattativa per la compravendita e l’aspirante compratore formalizza un’offerta (senza passaggio di denaro), la “puntuazione” che ne scaturisce è soltanto il preliminare del contratto preliminare e non ha effetti vincolanti. Lo precisa la Cassazione con la sentenza 8038/09, emessa dalla seconda sezione civile
Obblighi esclusi. Niente da fare per il venditore e l’agenzia immobiliare: il primo non otterrà la somma indicata dalla proposta irrevocabile d’acquisto come futura caparra, il secondo dovrà rinunciare a provvigione e rimborso spese. Dopo l’accettazione della proposta i due trascinano in tribunale la firmataria della scrittura contenente l’offerta, deducendone l’inadempienza e chiedendo la risoluzione del contratto. Oggi, a quasi un quarto di secolo da quella firma, la Suprema corte mette la parola fine alla vicenda. E conferma che le parti con l’atto “incriminato” non volevano concludere un contratto preliminare (e tantomeno il negozio definitivo) ma solo un “pre-preliminare” non vincolante. Né si può configurare in quella fase una clausola penale sulla caparra.
Potenza e atto. Tra preliminare e contratto definitivo - spiegano gli “ermellini” - c’è un collegamento strumentale destinato a realizzare effettivamente il risultato finale perseguito dalle parti (cfr. Cassazione 25185/08, 10394/08 e 9970/08 negli arretrati 28 ottobre, 16 maggio e 22 aprile 2008). Invece non ha senso - osservano - promettere oggi di promettere ancora qualcosa in seguito, anziché farlo subito. Fra le funzioni del preliminare, insomma, non può essere riconosciuta quella di “obbligarsi ad obbligarsi” a ottenere quel determinato effetto: il risultato sarebbe un’inutile superfetazione non legittimata da alcun interesse degno di tutela. Nella specie le trattative erano sì in una fase avanzata, ma la scrittura firmata era solo una puntuazione senza effetti obbligatori destinata solo a fissare il contenuto del negozio successivo, vale a dire il contratto preliminare (Cassazione 2561/09, arretrato 13 febbraio 2009). (d.f.)

Nel caso specifico l’accettazione è arrivata in ritardo quindi il cliente è libero. Ma è stato mal consigliato dal suo avvocato che gli ha fatto inviare la lettera di rinuncia.
E’ pur vero che non si può firmare una proposta d’acqisto il 30 aprile ed avere problemi economici 5 giorni dopo! (secondo me)

La proposta di acquisto NON è mai stata un preliminare valido in modo certo, per questo dico sempre di usarla come va usata e per quello che è.

LA proposta è un atto pre-negoziale e deve essere regolata da quel ramo del diritto.

La sentenza in oggetto sarà fonte di un bel casino, primo perchè porta la proposta in un campo che non gli compete e secondo perchè inviterà gli ai a fare i famosi preliminari magici, cioè le proposte che in effetti sono preliminari.

In fondo basta NON rimandare alla sottoscrittura di un seguente compromesso e il gioco è fatto, con relativi aumenti dei danni e delle cause, naturally.

Gli ermellini, che sono dei semplici giuristi e non dei super uomini, come tutti i legislatori spesso si trovano a regolare materie delle quali nulla conoscono.

La proposta di acquisto ha senso solo se così come inteso qui: http://it.wikipedia.org/wiki/Accettazione.

salve
ho un problema e vorrei chiedervi un consiglio
l’anno scorso stavo acquistando casa mi sono rivolta ad un agenzia
al momento della proprosta d’acquisto avevo chiesto la clausula ” salvo buon esito mutuo” mi disse che avveniva in automatico, comunque mi sono trovata a firmare una proprsta d’acquisto irrevocabile, versando una caparra confirmatoria, ritirata dalla parte venditrice.
venne stabilita una data per il rogito notarile, ma entro quella data la prima banca mi aveva rifiutato il mutuo, e stavo in attesa di una risposta dalla seconda banca, fissammo un accordo con la parte venditrice: fissamo una nuova data entro 3 mesi e per quei tre mesi io mi impegnavo a pagare a rata di mutuo ke i propretari avevano un quell’immobile, poichè loro avevano preso casa in affitto altrove. e così feci per tre mesi durante i quali, la seconda banca mi voleva dare un importo troppo basso rispetto a quello chiesto e dovetti rifiutare, in contemporanea sia io ke il mi ragazzo(il quale stava comprando casa insieme a me) siamo stati licenziati dal lavoro.
Dopo 6 mesi da tutto ciò mi arriva un lettera di un avvocato, dicendo che i proprietari mi citano per danni( i quali arrivano a 8mila euro e sono tutti soldi spesi nell’appartamento che loro hanno preso in affitto). ora andremo in causa secondo voi ho propabilità di vincere questa causa?
grazie