In quale momento l’Agente Immobiliare matura il diritto a riscuotere la provvigione?

Premessa, non ho certezze, solo domande e opinioni.

Girando per vari forum sui quali mi diletto la sera, non vedo una gran mole di gente contenta delle Agenzie immobiliari.

Voglio credere che molto dipenda dallo spirito … italico, molto diffuso :)

Innanzitutto c’è molta confusione, anche tra gli operatori, su quali sono le mansioni dell’agente e, soprattutto, come dovrebbe comportarsi…

Uno dei dubbi più frequenti è: quando si deve pagare l’agenzia?

“Quando l’affare è concluso per il suo intervento”

Allora, qui nasce il “problema”.

Quando è concluso l’affare?

Agente 1)
Appena si mettono in relazioni due o più parti per la conclusione di un affare, e queste raggiungono un accordo l’affare è concluso e l’agente riscuote, o al massimo appena la parte proponente viene edotta che il venditore ha accettato la proposta, anche via fax o per lettera a.r.

Agente 2)
Appena viene stipulato un atto che produca trasferimento di proprietà in cambio di beni fungibili o altra proprietà (compravendita o permuta), non sottoposto a condizione sospensiva (quella risolutiva non toglie il diritto alla provvigione).
In caso di atto sottoposto a condizione sospensiva, il diritto alla provvigione si afferma appena si verifica la condizione.

Se il diritto del primo agente a volte non è stato suffragato dalle varie sentenze, rimane abbastanza certo invece il diritto del secondo.

Secondo me il problema è di interpretazione.. (ma va!!!)

Semplificando il mio pensiero:

Il diritto di ottenere una provvigione, nasce in un momento ma si avvera in un altro.

Mi spiego:

Se io ti porto a vedere un immobile, te ne parlo, te lo “propongo” insomma, nel momento in cui tu comprerai quell’immobile dovrai pagarmi la provvigione, anche se proverai a scavalcarmi, facendola comprare a un parente ecc., ma SOLO se la comprerai a condizioni uguali o molto simili a quelle che ti ho proposto io. C’è chi dice basti che te lo faccia vedere in agenzia, ma su questo, a meno che non riesca a provare il fatto di avertelo indicato talmente bene che tu lo hai poi trovato da solo, ho dei forti dubbi sulla certezza di riscuotere in questo caso…

In questo caso l’agente acquisisce una sorta di diritto, una aspettativa su quell’affare quando i soggetti sono gli stessi e le condizioni simili.

Questo è il momento di nascita del diritto, il momento nel quale nasce l’aspettativa della provvigione.

Quando si riscuote allora?

Quando le parti stipulano un atto (dal “compromesso” in su..) a prestazioni corrispettive che abbiano come oggetto quel bene immobile (qualche giurista mi strozzerà, lo sento).

Quindi non “all’accettazione della proposta”.

A volte però può capitare che le parti decidano di rimanere con la proposta fino al rogito anche se quest’ultimo è lontano nel tempo.

In quel caso l’agente dovrebbe cercare di far sottoscrivere un atto più serio, ma in mancanza di collaborazione la registrazione obbligatoria servirà perlomeno a determinarne la data certa di sottoscrizione, al che potrà chiedere il pagamento delle provvigioni, tenendo ben conto che se le parti non vorranno pagare egli non riscuoterà.

A volte si fa metà subito e metà a rogito, ma a meno che le vostre casse non piangano io lo sconsiglio: se poi dovreste dover rendere i soldi potrebbe essere peggio (in barba all’art. V).

vabbè, ho parlato troppo, la proposta la lascio a un altro post.

Ho detto… la mia

Comments

  1. Gabi says:

    Secondo la giurisprudenza un contratto è un negozio giuridico bi o plurilaterale, ovvero un accordo fra 2 o più parti per costituire, regolare o estinguere un rapporto giuridico-patrimoniale, che assume forza vincolante tra le parti.
    Se la proposta di acquisto contiene tutti gli elementi essenziali di un contratto vero e proprio, ovvero:
    1) accordo (proposta e accettazione)
    2) causa (funzione economico-sociale)
    3) oggetto (possibile, lecito, determinato o determinabile)
    4) forma (scritta)
    in quel caso dopo l’accettazione della stessa siamo in presenza di un vero e proprio pre-contratto, ovvero un compromesso o contratto preliminare.
    In questo caso ritengo che il diritto alla provvigione si sia già verificato e che si possa già pretendere di essere pagati.
    E’ vero che dal momento del preliminare al rogito vero e proprio potrebbe succedere di tutto di più (ma non per volontà o effetto dell’Agente Immobiliare), ma l’Agente Immobiliare, se ha effettuato un minimo di controllo, come una visura catastale e quant’altro, è a posto, nel senso che ha svolto il suo ruolo di mediatore facendo raggiungere un accordo ai contraenti grazie al suo intervento. Del resto anche il codice civile dice che il comprenso del mediatore spetta quando l’affare è stato concluso per effetto dell’intervento dello stesso. Se il contratto è sottoposto a condizione sospensiva la provvigione spetta quando si verifica la condizione, se sottoposto a condizione risolutiva il suo diritto non viene meno, nei contratti annullabili o rescindibili spetta se l’Agente non conosceva le cause di annullabilità, se vi sono più mediatori spetta ad ognuno di essi. La provvigione viene corrisposta da entrambe le parti in egual misura, salvo diverso accordo, in caso di conroversia spetta alla Giunta Camerale deliberare in base agli usi, sentito il parere della Commissione Provinciale.

  2. Effettivamente, per le proposte che divengono compromessi, alla firma di queste l’affare potrebbe definirsi concluso.

    Resta il mio dubbio sulla eseguibilità dell’atto sottoscritto in questo caso, specie in presenza di caparre “bassine”. ma di questa cosa se ne parla qui : http://www.blogagenzieimmobiliari.it/2007/06/19/sulla-proposta-irrevocabile-dacquisto.html

  3. roberto pronti says:

    mi rendo conto, leggendo spesso i vari blog e sentendo le varie interpretazioni dei colleghi che quando si parla di provvigione da incassare la casisitica diventa infinita.
    Ritengo che anche questo contribuisca a dare alla nostra categoria una scarsa considerazione(uso questa espressione per non dire di peggio).
    Come è possibile che una professione così importante come la nostra non abbia certezze su quando maturare il compenso del proprio lavoro. Non è possibile snocciolare al cliente ogni volta il codice civile con i relativi commenti, ne tantomeno paventare una causa per ottenere il pattuito. Vi rendete conto che abbiamo una complessa serie di modulistiche (foglio visita, prenotazione, proposta, lettera di intenti…ecc) che vengono usate in maniera diversa da ogni collega e sono in grado di far disorientare chiunque? Le nostre associazioni di categoria devono battersi per farci ottenere la certezza del compenso al preliminare! La percentuale della provvigione a mio avviso dovrebbe rimanere completamente libera e concordabile con le controparti così come avviene per le altre categorie più “nobili”.

  4. Ma secondo me la legge è chiara: si riscuote alla conclusione dell’affare, confermata dalla giurisprudenza con la sottoscrizione di ATTO ESEGUIBILE. MI sbaglio?

  5. Gabi says:

    La legge è chiara, ma i clienti non si rendono conto che il ns. lavoro è semplicemnete quello di far concludere un accordo eseguibile fra 2 parti, mediando fra le stesse, affinché entrambe raggiungano un compromesso che sia accettabile da ambo le parti. Il ns. lavoro è molto delicato e complesso e i clienti spesso non se ne rendono conto; infatti in parecchie occasioni mi sono resa conto che se si lasciano parlare i clienti fra loro “da soli” si rischia il più delle volte di vedere sfumare l’affare, ciò dimostra che il ns. ruolo è delicato e importante. Una volta raggiunto l’accordo scritto eseguibile, grazie all’opera di mediazione dell’Agente, i clienti dovrebbero capire che il momento di pagare per il servizio di cosulenza ricevuto è giunto. Il buon fine dell’affare è arrivato in quel momento, se non ci sono condizioni sospensive o risolutive nell’atto, quindi per quale motivo attendere il momento del rogito, che potrebbe essere anche molto lontano nel tempo? Intanto le spese sono state sostenute, il lavoro eseguito e i costi fissi incombono; per quale ragione attendere un evento futuro e lontano, nel quale le parti potrebbero anche in maniera fraudolenta combinare qualche tiro mancino per poi dire che l’affare non si è concluso, quindi nulla ci è dovuto? Non mi sembra giusto! Che colpa ne ha il mediatore se per caso le parti litigano per qualsiasi banale o futile motivo, mandando a monte la formalizzazione finale di un atto già eseguito/eseguibile? Dobbiamo pretendere maggiori tutele e garanzie per la ns. professione e per la certezza del ns. compenso. Cosa possiamo fare per ottenere tutto ciò?

  6. @Gabi: per atto eseguibile intendo anche il compromesso: io riscuoto alla sottoscrizione dello stesso, d solito, fatti salvi casi particolari. Comunque hai ragione. si sta generando un assurdo: L’Ai secondo molte fonti sembra quasi dovrebbe garantire ogni passaggio di una compravendita e che ne sia anche responsabile!!! La cosa comincia a infastidirmi, io rispondo delle mie azioni, non di quelle altrui…

  7. Mauredo says:

    Sarebbe bello che in questo blog si parlasse non sempre e solo di leggi e leggine ma di come FARE PIU’ MERCATO come categoria.

    Il mercato come sta andando?

    Come vednere meglio e di piu’?

  8. Ciao Mauredo, benvenuto finalmente! :)

    Se hai una idea per un argomento perchè non lo mandi a Peppino che vediamo di scrivere qualcosa?

    A me non pare vero :)

  9. vilkont says:

    Per come interpreto io la legge, l’Agenzia deve essere saldata alla conclusione dell’affare.In Pratica alla notifica dell’accetazione della proposta alla parte acquirente!!
    Perchè in quel momento noi agenti abbiamo messo in relazione due o più parti è abbiamo trovato un accordo.
    per comodita dei miei clienti, io mi faccio saldare al compromesso.
    che di solito si tiene a una settimana dalla notifica!!
    P.S.Metto subito in chiaro che l’agenzia deve essere Saldata al momento della notifica ai clienti..

  10. roberto pronti says:

    le leggi in effetti ci sono, così come ci sono moltissimi bravi a.i. seri che le rispettano ed anzi fanno di più, ma la disgregazione della categoria e i tanti modi di operare creano nel consumatore una vera “confusione” che non è giustificabile solamente con l’applicazione dei codici. Dobbiamo prima di tutto far si che tutti gli a.i. rispettino semplici regole di operatività e che di conseguenza diano ai clienti un servizio corretto e vero. Poi certamente si riuscirà a fare + mercato, perchè le idee non mancano, ma il “fai da te” sovrasta ancora di molto il “fatto in agenzia”. Probabilmente proprio perchè l’a.i. non da fiducia.

  11. Gabi says:

    Un’idea potrebbe essere quella di “specializzarsi” in una tipologia particolare di immobile, non so tipo gli immobili di lusso, che può essere un bene o un male a seconda di come lo vedi o di come stai lavorando attualmente, dato che sei costretto e perdere una fetta di mercato, cercando di acquisirne una di nicchia, ma il problema è che in giro non ci sono degli immobili che si prestano a delle differenziazioni particolari. Secondo me anche i costruttori si dovrebbero adeguare alle richieste del mercato, cercando di accontentare un pò le varie fasce di clientela e di conseguenza targhettizzare l’offerta in base alla qualità-prezzo, non solo alla localizzazione degli immobili in sè (mare, collina, centro storico, ecc.). Anche il settore Estero è abbastanza in espansione, almeno per quanto riguarda certi mercati…

  12. iacopo says:

    Sono convinto del fatto che se l’affare e’ sicuro quindi se abbiamo fatto i controlli necessari a livello catastale e legale e siamo giunti al momento in cui chi ha fatto la proposta viene a conoscenza dell’accettazione della controparte (affare concluso) abbiamo diritto a chiedere la provvigione.

  13. Lucio48 says:

    Si, sicuramente si acquisisce il diritto alla provvigione al momento dell’accordo ma il problema è un altro. Recentemente quasi tutte le compravendite, in pratica coloro che comprano casa per la prima volta, si fanno finanziare dalla banca al 100 o 110% e quindi si presentano in agenzia col biglietto del tram invece che con i bigliettoni.
    A questo punto la riscossione della provvigione è solo rimandata alla data del rogito che si farà al più presto.
    Certo una piccola alea c’è, ammettiamolo, come ad esempio il diniego del mutuo da parte della banca od il ripensamento tout court del proponenente. Non ridete ma ho visto gente presentarsi in auto al rogito, discussione concitata all’interno dell’auto e poi un piede sull’acceleratore e…via con stridio di gomme sull’asfalto e chi s’è visto s’è visto: sparito nel nulla.
    Oppure c’è quello che quando gli comunichi la data del rogito ti dice che ci ha ripensato prché la casa è troppo lontana.
    Questi mutui al 100%, se da una parte hanno incrementato le vendite hanno anche creato un’infinità di problemi di vario genere, non solo per gli a.i. ma anche per i venditori e quelli che vi ho fatto cenno sono semplici esempi realmente accaduti.
    Lucio

  14. iacopo says:

    si Lucio hai ragione ma personalmente le proposte vicnolate all’accettazione del mutuo non le ritiro proprio per i motivi che hai appena elencato te.Noi facciamo fare la consulenza mutuo prima e con la pre delibera di mutuo si va avanti.Altrimenti se non vogliono fare la consulenza si devono essere gia ingormati del mutuo senno “si perde decisamnete tempo

  15. Lucio48 says:

    D’accordo, ma anche a mutuo approvato prima di sottoscrivere una proposta d’acquisto, il problema rimane perché, senza versamento di caparra o di una caparra comunque simbolica, non c’è mai un vero e reale impegno ad acquistare in quanto il proponente è sempre libero di cambiare idea anche al giorno fissato per il rogito.
    Cambiano i tempi e cambiano le certezze e la gente ha sempre meno voglia di rischiare.

  16. iacopo says:

    Si Lucio ma mi vuoi dire allora che ritiri proposte senza caparra.praticamente e’ come lavorare sempre “a parola”.Proposte senza caparra non hanno alcun senso.Noi se il cliente non ha la possibilita’ effettiva di lasciarla gli diciamo di tornare quando ne ha la possibilita’.Non e’ neanche professionale da parte nostra in quanto poi anche il venditore puo ritirarsi in qualsiasi momento.

  17. P. Fiorentino says:

    Salve colleghi, io dico la mia.
    Innanzi tutto penso che qualcuno abbia sminuito la nostra professione. Nel senso che io personalmente seguo le pratiche fino al loro buon fine, anzi sto attento che ogni pratica finisca completamente, seguendola passo per passo, proposta, accettazione, compromesso, eventuale pagamento intermedio e rogito…poi si può dire che per quella pratica il nostro lavoro è finito. Per quanto riguarda il nostro compenso ognuno ha il suo modo di lavorare, pertanto potremmo dire mille cose diverse, avremmo tutti ragione e nessuno torto, purchè sia stato pattuito sin dall’inizio con i clienti il momento di liquidare la nostra provvigione. Una cosa molto intelligente con la quale sarei molto d’accordo (anche se la ritengo un utopia) adesso non ricordo chi lo ha scritto, comunque che ci sia un dato momento uguale per tutti. Darebbe un tono diverso alla nostra figura ed infonderebbe fiducia nei clienti….ma ci sarebbero tante cose che migliorerebbero il nostro lavoro, e penso che tutto sommato questa sia quella meno gravosa…Comunque io personalmente maturo la mia provvigione attualmente durante il preliminare. Dico attualmente perchè sto valutando di far pagare i clienti durante il rogito, ad affare definitivamente ed irrevocabilmente concluso. Comunque come dicevo è opinabile ed ognuno ha il suo modus operandi.

  18. simonev says:

    Sicuramente la nostra professione non è percepita per quello che è e da qui vengono fuori tanti discorsi sulle provvigioni ed altri temi che anzichè aiutarci alcune volte ci daneggiano. Sono d’accordo con chi dice che i clienti non sanno bene cosa facciamo per loro, per loro il nostro lavoro è accompagnarli a vedere casa. Rimane solo una soluzione spiegare a tutti i clienti quando entrano in agenzia cosa facciamo per loro e come ci guadagniamo la provvigione. Poi la possiamo incassare al compromesso(affare concluso) o al rogito fa poca differenza e dipende da caso a caso. Ripeto per me l’importante è comunicare al potenziale cliente cosa faccio per lui e perchè conviene che mi paghi. Personalmente i pagamenti li condivido con il cliente e stanno aumentando quelli al rogito.

  19. campanello says:

    per roberto
    tu ritieni maturata la provvigione alla conclusione di un “contratto eseguibile”: ma perché allora il preliminare del preliminare (ovvero la proposta irrevocabile d’acquista accettata) non darebbe diritto alla provvigione?
    non è eseguibile? scusa la mia ignoranza…

  20. HO trovato giurisprudenza che sostiene che la proposta d’acquisto accettata non è eseguibile, non mi è capitato d vederne invece a favore (gradirei però vederla se c’è) ,insomma la Proposta di Acquisto accettata non avrebbe effetti diretti sul trasferimento di diritti reali (non si può chiedere esecuzione in forma specifica) ma servirebbe solo a provare un intento, con un importo in denaro messo in gioco come penale… insomma in gioco rimarrebbe solo la cifra versata, come penale, a meno che tu non la faccia in tutto e per tutto uguale a un compromesso, che poi deve essere uguale all’atto…

    Ne abbiamo discusso qui

    P.S:

    Ma come cavolo scrivo stamani??? :mrgreen:

  21. campanello says:

    per esempio la sentenza Cass. Civ. Sez. III 21/07/2004 n. 13590 dice:

    Al fine di riconoscere al mediatore il diritto alla provvigione, l’affare deve ritenersi concluso quando, tra le parti poste in relazione dal mediatore medesimo, si sia costituito un vincolo giuridico che abiliti ciascuna di esse ad agire per la esecuzione specifica del negozio o per il risarcimento del danno, con la conseguenza che anche la conclusione di un’opzione, contratto nel quale vi sono due parti che convengono che una di esse resti vincolata dalla propria dichiarazione mentre l’altra resta libera di accettarla o meno, può far sorgere tale diritto. (Nella specie, avendo il promissario acquirente sottoscritto una proposta irrevocabile d’acquisto sottoscritta a sua volta, per accettazione, dal promittente venditore, la S.C., ritenuto configurabile un contratto d’opzione, ha cassato con rinvio la sentenza di merito che aveva escluso il diritto del mediatore alla provvigione).

    forse è un po’ diverso il caso però….?

  22. giovanni65 says:

    A campanello,
    Non è che gentilmente mi dai indicazioni per reperire la sentenza di cassazione che hai citato che mi interessa particolarmente, grazie Giovanni65

  23. giovanni65 says:

    A mio avviso la proposta è un contratto eseguibile, del resto lo stesso Stato esige la sua registrazione con il relativo pagamento dei tributi.
    Io nella proposta dì acquisto ho specificato che il pagamento della provvigione accettata per sottoscrizione dello stesso matura ed è da pagare nel momento che si accetta la proposta stessa.
    Poi ci sono i clienti che non vorrebbero pagare ne alla proposta, ne al compromesso e a volte nemmeno al momento dell’atto (vi risparmio le scuse che si inventano)

  24. granduca says:

    Al momento del contratto preliminare. La provvigione si matura quando un contratto è concluso per effetto del ns intervento. Il compromesso viene anche fatto registrare dallo stato no?

  25. x Giovanni65

    Si vorrebbero non pagare e basta 8)

  26. mari says:

    Buongiorno a tutti, sono Mari.
    Mi si presenta un problema proprio in questi giorni, sto vendendo il mio alloggio non ho firmato alcun mandato con nessuna agenzia ma come di solito accade le agenzie di tempestano di telefonate ti chiedono di poter portare un eventuale acquirente senza impegno, senza mandato, senza nessun obbligo da parte mia. Ribadisco la mia intenzione a voler vendere per conto mio si concorda comunque l’appuntamento. Gli “eventuali acquirenti” firmano a loro volta un foglio come “prima visione” dell’immobile (a nome del marito ma firma la moglie)e visitano il mio immobile. Successivamente gli “eventuali acquirenti” mi contattano privatamente per chiedermi se ho un vincolo con l’agenzia io ovviamente rispondo che sono libera da vincoli. A questo punto la domanda e’ aver firmato una presa visione dell’immobile da diritto all’agente di pretendere comunque provvigione se la compravendita si conclude privatamente tra le parti? Se l’atto viene fatto a nome del marito che non ha firmato nulla in agenzia l’agente puo’ comunque pretendere il compenso? Mi spiegate per favore come funziona? quando la provvigione deve essere data? e’ possibile che per una solo visione dell’immobile senza che nessuno firmi contratti si possa pretendere provvigione? grazie

  27. Signora Mari, se ha deciso di non avere a che fare con agenzie, cosa assolutamente lecita, deve essere coerente e NON accettare che si presentino o che portino clienti perchè, se lo fa, sarà obbligata anche lei a versare la provvigione in quanto accettando l’opera del mediatore, facendogli portare clienti, in pratica accetta anche di riconoscerne l’attività e il compenso se dovesse concludere un affare per il suo intervento.
    E ciò è anche giusto.

    Meno giusto è che non venga informata di ciò.

    Adeso però lo sa, quindi, in mancanza di patti contrari per iscritto, se accetterà che gli acquirenti portati dall’agenzia (scorretti tra l’altro) acquistino il suo immobile credo proprio che si troverà a dover pagare, perlomeno secondo gli usi e consuetudini depositati presso le CCIAA.

    Se non si vuole pagare le agenzie NON SI DEVE AVERCI A CHE FARE, nemmeno una volta.

  28. robertos says:

    Sig.ra mari lei non ha alcun vincolo con l’agenzia nel senso che se vende da sola non deve pagare niente, ma come dice giustamente Roberto Ponziani nel momento in cui fa visitare la sua casa ad un cliente portato dall’agenzia accetta l’opera del mediatore (solamente per l’affare stipulato con i clienti da lui portati).
    Pertanto non solamente è doveroso, ma anche corretto pagare la provvigione.
    Le agenzie non sono obbligatorie per vendere la propria casa, quindi se non vuole agenzie non faccia loro portare i clienti.

  29. faber says:

    In caso di proposta che con l’accettazione diventa preliminare di compravendita l’agenzia contestualmente all’accettazione matura il diritto alla provvigione.

    Io posso dirvi per esperienza di avere predisposto una proposta d’acquisto che prevedeva espressamente che con l’accettazione diventasse preliminare di compravendita esguibile ex art2932.

    Alla stessa è seguito un contratto integrativo della proposta con il quale sono stati anche integrati i pagamenti.

    Successivamente l’acquirente decideva di non acquistare più e dopo aver tentato inutilmente di farsi restituire la caparra confirmatoria dal venditore (che giustamente non la restituiva), non trovava niente di meglio da fare che trascrivere con il 2932 la proposta d’acquisto accettata chiedendo l’esecuzione in forma specifica del contratto ed adducendo una infinità di pretesti chiedeva anche la riduzione del prezzo.

    Dopo aver trascritto il preliminare ricontattava nuovamente il venditore chiedendo la restituzione della caparra in cambio della rinuncia alla trascrizione, il venditore non accettava per principio.

    Il risultato è che il venditore sono tre anni che non può più vendere l’immobile.

    Scrivo questo per confermare che le proposte accettate possono essere oggetto di azione ex art.2932, la possibilità o meno non dipende dall’importo della caparra nel caso mio €.10.000,00, quanto unicamente dal contenuto della proposta.

    Nel caso specifico al venditore malgrado avesse incassato le caparre oltre 100.000,00, pur avendone diritto non ho avuto il coraggio di chiedere la provvigione (ritenendo che involontariamente con il mio cliente ho fatto più danni che altro), con l’acquirente siamo in causa.

  30. granducato says:

    signora Mari, ma se lei non vuole agenzie perchè le fa entrare in casa? Vuole che le portino i clienti e poi fare la vendita da sola? Lei è quasi il massimo della scorrettezza: non le sorge il dubbio che se uno lavora va pagato?? In quanto al fatto che firmi la moglie e torni il marito (a parte il fatto che è una cosa che sfiora la truffa) non c’entra nulla perchè, almeno nei miei fogli di visita, la provvigione è dovuta per acquisti di parenti fino al 3°grado. Mi sembra comunque la sua, una procedura alquanto scorretta.

  31. Non è dai tuoi fogli di visita che viene quel diritto, a parere mio ce l’hai naturalmente, a condizione che si riesca a provare il nesso causale tra la tua opera e l’affare, cosa che con il foglio di visita può essere più semplice: sembra la stessa cosa ma non è.

  32. Realtor says:

    #
    # Roberto Ponziani il 5 Febbraio 2008 alle 22:53 ha detto:

    Non è dai tuoi fogli di visita che viene quel diritto, a parere mio ce l’hai naturalmente, a condizione che si riesca a provare il nesso causale tra la tua opera e l’affare, cosa che con il foglio di visita può essere più semplice: sembra la stessa cosa ma non è.
    ——–

    Questa qui non la sapevo: mi potresti spiegare x filo e x segno la questione ? (fai conto tu debba spiegarla ad un bambino di 6 anni …)

  33. Riguarda una questione di forma-mentis:

    Il diritto alla provvigione lo abbiamo in forza dell’articolo del C.C. che ben conosci.

    Il foglio di visita altro non è che una invenzione delle agenzie, al fine di tutelarsi da cienti che cercano di “scavalcare”.

    Spesso però si arriva a scambiare il foglio di visita come una specie di contratto con il quale il cliente si impegna, per quell’immobile, a pagarti la provvigione in qualunque caso, così non è.

    es.

    Tu presenti una casa a 150mila euro, ad esempio, e il cliente la visita, ti firma il foglietto, e poi dice ce non gli interessa; due anni dopo il cliente rivisita lo stesso immobile, sempre a 150mila euro e chiude a 140mila.

    Non penserai mica di avere qualche diritto in forxa del foglio di visita!

    L’affare si è concluso perchè un ALTRO AGENTE ha avuto la fortuna/capacità di chiamare il cliente e riproporgli nel modo corretto/giusto momento l’immobile, chiudendo l’affare.

    Altro es.

    Sempre la stessa premessa, stessa casa a 150 mila euro ecc.

    La casa resta ancora sul mercato per un pò, diciamo sei mesi, poi il cliente proprietario la divide in due, o cala il prezzo per renderla più commerciale: ora il prezzo è 120mila.

    Tu non richiami il cliente per avvisarlo del calo del prezzo, un tuo collega, evidentemente più attento o solo più fortunato, chiama il cliente e conclude.

    Pensi davvero di avere un diritto in forza del foglio di visita?

    Quindi il foglio di visita in questi casi è carta straccia.

    Quando invece può servire?

    Può servire nel caso dell’esempio di prima, quando il cliente acquirente, vista la casa con te e dichiarato che non interessa, contatta il proprietario per concludere “risparmiando” (cosa discutibile, bisogna vedere il prezzo che spunta ;) ) la provvigione.

    Ecco che il foglio di visita ti “aiuta” a dimostrare che lui è venuto con te e grazie a te ha visto quell’immobile.

    Ma il diritto ce lo hai non per il foglio, ma perchè sancito dal Codice Civile, il foglio è un mero mezzo.

    E questo anche se gli accordi che le parti hanno preso fossero diverse da quello che tu proponevi, perchè le parti ti hanno impedito, in mala fede, di adempiere al tuo compito.

    In soldoni: non demandiamo ai fogli di carta ogni diritto, perchè rischiamo di pensare che in assenza di essi non esista diritto.

    …e c’è un rischio ancora maggiore: pensare di avere diritti che non abbiamo.

    Ho sentito colleghi che, in forza dell’esclusiva, si ritenevano in diritto di chiedere la provvigione anche a quell’acquirente che, senza aver mai avuto contatti con l’agenzia, avesse contattato da solo il venditore, tanto per capirsi… ;)

  34. Realtor says:

    Ponziani,
    rileggendo il mio intervento di qst notte (3:07) ammetto di non aver spiegato bene il senso della mia domanda.

    nel Post
    # granducato il 5 Febbraio 2008 alle 22:16 ha detto:
    almeno nei miei fogli di visita, la provvigione è dovuta per acquisti di parenti fino al 3°grado.

    TU, nel post
    # Roberto Ponziani il 5 Febbraio 2008 alle 22:53 ha detto:
    Non è dai tuoi fogli di visita che viene quel diritto, a parere mio ce l’hai naturalmente,

    LA MIA DOMANDA, verteva su qst, ovvero non ho mai sentito di “fogli di visita” che obbligano fino ai parenti di terzo grado! Ma è davvero possibile ? E se si, E’ LEGALE ???

    Ciao e grazie di nuovo

  35. Io mi riferivo al diritto ala provvigione.

    Credo che quanto detto da granducato non sia corretto del tutto.

    Anche un amico del cliente, che magari ha cercato proprio per lui, se riesco a provare il nesso tra la mia opera e la conclusione mi dovrebbe la provvigione.

    La faccenda dei parenti fino al 3° grado non la confermo, e non la so, non trovo riferimenti giuridici, non ne ho mai letto notizia.

    Inoltre trovo difficile sottoscrivere impegni per terzi.

    Se con quel foglio di visita si dovesse impegnare a pagare addirittura se comprasse sua cugina, magari addirittura andando in un’altra agenzia, magari manco gli parla da ani perchè hanno vecchi rancori…. ho i miei forti dubbi sulla validità di quel FdV.

    Il fatto del 3° grado, credo sia nato dalla errata interpretazione di qualche sentenza o serie di sentenze: per me la faccenda nasce da casi nei quali un parente di un cliente acquirente “truffaldino” è stato comunque obbligato a pagare perchè il giudice avrà riconosciuto nell’opera del mediatore elemento determinante per la conclusione, concludendo che il parente o il conoscente aveva comprato grazie alla attività del mediatore.

  36. Gi@nluigi says:

    La Sig.ra Mari è l’esempio di come un privato vorrebbe sfruttare le competenze e le potenzialità di un consulente immobiliare senza impegnarsi legalmente..trovo alquanto scorretto che senza incarico si possa lavorare su di un immobile sperando in un contentino in caso di riuscita o di un cavillo legale per far valere delle ragioni nel caso contrario..clienti come la Sig.ra Mari vanno lasciate libere di svendere il loro immobile..perchè si sa che quando troppe agenzie lavorano su di un appartamento alla fine chi ne esce veramente danneggiato oltre al proprietario è la figura dell’agente immobiliare leso nella sua professionalità,competenza ed amor proprio..bisogna scegliere se lavorare su tutto sempre e comunque o selezionare la clientela..scusate per lo sfogo..grazie

  37. Fogli di visita che da soli abbiano una forza giuridica tale da obbligare al pagamento di provvigioni è già una bella forzatura, ma che addirittura si preveda che quella “bella forzatura” sia estendibile fino ai parenti di 3° grado …. mah!
    Potrei suggerire di ampliare l’obbligo anche agli affini, oltre che ai parenti … scusate la polemica.

  38. chiaram says:

    Vi espongo la mia situazione,

  39. hai premuto invio troppo presto?

    Ecco, ora sono rimasto con la curiosità.

  40. Chiara hai un post tutto per te qui

  41. Aries says:

    Salve, è la prima volta che entro in questo blog, il quesito che mi pongo è: se arrivati al preliminare di compravendita, il venditore, decide di non vendere per un suo capriccio, io in qualità di agente presumo di avere diritto comunque alla provvigione che mi spetta dal venditore, ma nel caso in cui non ho incarico di mediazione firmato, ho soltanto testimoni e proposta d’acquisto, firmata solo dalla parte acquirente, posso comunque chiedere provvigione (dopo che ho perso tre mesi di tempo, soldi di ricariche telefoniche e carburante)?

  42. A parere mio è mooooooolto difficile :).

    In teoria potresti.

    Ma se hai dato la tua fiducia a cotal venditore, dimenticando che gli affari immobiliari si fano per iscritto, sicuramente avrai messo in conto che potevi anche rimanere con un pugno di mosche… quindi… ;)

  43. Carew says:

    Caro Aries,
    l’unica cosa che porti a casa è l’esperienza.
    E pensare che qui ci sono fior fiore di fautori del lavoro in verbale… mah!

  44. Ehm Carew, io lavoro molto in verbale ma la proposta di acquisto la ffaccio firmare, e accettare 8più incarico di qeusto!) ;)

  45. Marco64 says:

    la provvigione è sempre dovuta.

    “tranne quando non ti pagano”

  46. M.G.C. says:

    Vorrei fare una domanda ai colleghi AI: se tratto la vendita di una casa di proprietà di mia suocera, mia cognata e mio marito, in comunione, proveniente da eredità, posso chidere la provvigione all’acquirente, dal momento che faccio la pubblicità e le visite all’immobile a mie spese e non percepirò nulla dai venditori? Per legge è giusto o vi è incompatibilità per conflitto di interessi? Posso dire all’acquirente chi sono o ciò potrebbe crearmi dei problemi, nel senso che potrebbero non volermi pagare nel momento in cui sapranno che i venditori sono dei miei parenti? Grazie in anticipo per le vostre risposte…

  47. Io le mie cose le faccio trattare a colleghi di altre agenzie, per conflitto di interessi palese ma non tutti fano così.

    A parere mio il conflitto esiste, io eviterei di riscuotere dall’acquirente.

  48. Marco64 says:

    io eviterei di riscuotere dal venditore semmai..
    quale conflitto?

  49. M.G.C. says:

    Infatti, vorrei solo sapere se deontologicamente va bene chiedere la provvigione all’acquirente anche se i venditori sono dei miei parenti; secondo me sì, visto che sono un’agente immobiliare con agenzia e costi di struttura e altre persone a cui rendere conto, ma non so come comportarmi con i clienti che verranno a fare le visite all’immobile, devo dirlo subito? Devo tacerlo? Dirlo solo in caso di trattativa? Vorrei dei consigli per evitare malintesi o problemi, tutto qui…grazie.

  50. Quando non mi ritengo in grado di operare in modo infrapartes, come nel caso esposto, lo comunico subito e quindi lavoro gratis per entrambi o lo faccio fare a un altro AI così faccio un piacere al collega e almeno non ho a che fare con i parenti che, come sapete, tendono a fidarsi semrpe più degli estranei ;).

    Inoltre posso comunque coordinare il tutto.

    Parere mio.

    Ma la memoria, forse ingannandomi, mi dice che in passato qualche AI ha dovuto rendere quanto preso in questi casi, ma prendetela con le molle.

    Tutto sta nel capire se in presenza di parentela con una parte decada il nostro status per il quale il codice civile ci garantisce il diritto alla provvigione: l’imparzialità.

  51. Marco64 says:

    se la roba non è tua non c’e problema.

  52. M.G.C. says:

    In presenza di 2 pareri diversi, Ponziani e Marco64, vorrei sapere chi dei 2 ha ragione. Mi spiego meglio: io non ho nulla a che vedere con quella proprietà, dato che è pervenuta in eredità a mia cognata, mia suocera e mio marito. Mi hanno chiesto, dato che ho un’Agenzia Immobiliare, di trattare la vendita dell’immobile con i miei clienti. Ovviamente a loro non chiedo provvigioni, ma al cliente acquirente pensavo di sì, ma volevo sapere, dato che è la prima volta che mi capita una cosa del genere, come comportarmi con il cliente che viene a visitare l’immobile, se dirlo subito o tacerlo, per motivi di etica e serietà…

  53. Marco64 says:

    l’importante che non sia tua…poi puoi leggittimamente trattarla.

  54. Potresti risolvere egregiamente la cosa, facendoti dare dai tuoi familiari al posto dell’incarico di vendita un “mandato a vendere”, nel quale agendo in loro rappresentanza, comprenderai il tuo compenso.
    In questo caso niente provvigioni da chi compra.

  55. M.G.C. says:

    Sono stata contattata da un costruttore il quale ha un cliente interessato all’immobile. E’ venuto a vederlo prima lui e mi ha subito detto: “ognuno prende dal suo cliente”; non sapendo come comportarmi ho chiesto: “ma lei è un mediatore?”; risposta: “no, ma il cliente è il mio”. Ho farfugliato qualcosa, dicendo che comunque non prendo nulla neanche da chi vende e che al momento oppertuno ci saremmo messi d’accordo…Cosa mi suggerite di fare quando verrà il cliente interessato all’immobile?

  56. A me ‘sto costruttore sta già sull’anima. Fai pubblicità metti cartelli ecc. prima o poi il cliente passerà anche da te, oppure ne verrà un altro!

  57. ginevra says:

    Buongiorno, è la prima volta che mi collego a questo blog veramente utile e di supporto. Proprio in questi giorni mi è capitato quanto segue: un cliente firma una proposta irrevocabile di acquisto, il venditore accetta la proposta firmandola ma non incassando l’assegno di euro 5.000 che rimane all’agenzia. Viene fissata la data del preliminare. Il giorno stesso del preliminare l’acquirente decide che non vuole più comprare perché ci ha ripensato. Ovviamente perde la caparra di euro 5.000 ma discute la nostra commissione, che ovviamente era specificato nella proposta irrevocabile doveva essere saldata alla stipula del contratto preliminare. Aspetto vs commenti. Grazie

  58. nic.martini says:

    Salve, a me è successo di avere accompagnato una signora a vedere una casa in affitto…poi dopo 2 settimane scopro che la signora l’ha fatto prendere al figlio con un’altra agenzia!!! Secondo voi ho diritto alla mediazione per il lavoro svolto? Ciao, Nicola

  59. pesce says:

    buon giorno cari colleghi, vita difficile la nostra, cè sempre il furbo.
    ricevo da un portale immobiliare nel quale la mia agenzia è iscritta una mail di offerta di vendita di una villetta, chiedo materiale fotografico, lo ricevo, porto cliente, guarda, il giorno dopo va con moglie, compra, dice di non preoccuparmi per le provvigioni, fanno atto, chiedo provvigioni, mi rispondono: lei ha mandato di vendere questa casa? non le diamo un euro!!!!!!!
    chiedo se una mail ricevuta da un portale ha validità come mandato anche se non in esclusiva?
    se questa situazione è capitata a qualche collega, gentimente risponda
    cordiali saluti e buon lavoro agenti

  60. marty says:

    buo giorno vorrei raccontarvi una storia ed avere qualche consiglio su come comportarmi.
    verso la fine di giugno io e mia moglie ci mettiamo in cerca di un appartamento e visitiamo una agenzia immobiliare che ci presenta un appartamento che è vicino alle nostre richieste ma il prezzo è un pò alto per il nostro budget.Lo visitiamo(firmiamo il foglio di presa visione) e soddisfa le nostre richieste ma il prezzo è alto. dopo qualche giorno l’agenzia ci richiama e ci invita in agenzia a fare una proposta. qualche giorno dopo andiamo in agenzia e diciamo che noi potremmo offrire di meno rispetto alla richiesta del proprietario. l’agente ci spiega che per fare una proposta bisogna preparare un modulo e versare un’assegno come caparra confirmatoria, essendo noi non convinti in pieno e dovendo partire per le ferie in giorno successivo lasciamo perdere.
    Al ritorno dalle ferie(circa un mese dopo) ci rimettiamo alla ricerca di una casa(pensando che quella precedente fosse stata venduta) e andiamo in un’altra agenzia dello stesso marchio ma nella stessa cittadina e ritroviamo la stessa casa allo stesso prezzo e diciamo di averla già vista e di volerne visitare altre.
    visitiamo altre case ma rimaniamo poco soddisfatti.
    In una visita presso un agenzia sempre della stessa città ma di marchio diverso ci propongono la stessa casa già vista in precedenza ad un prezzo più basso, sorpresi diciamo all’agente di averla vista in altre agenzie, l’agente sorpreso ci dice e ci mostra che loro hanno da qualche tempo un contratto di esclusiva con il proprietario.
    andiamo via sempre più perplessi. torniamo alla 2° agenzia e raccontiamo la cosa l’agente rimane perpresso come noi.
    Noi rivediamo la casa(firmando il foglio di presa visione) un’altra volta con l’agenzia che aveva l’esclusiva ci convinciamo dell’affare per il prezzo diminuito e facciamo
    un’offerta con l’agenzia che aveva l’esclusiva che dopo una piccola richiesta di rialzo da parte del proprietario accettiamo, firmiamo e dopo qualche giorno firmiamo anche il compromesso.
    qualche giorno fà mi chiama la prima agenzia quella con cui avevamo visto la casa a giugno pretendendo una provvigione avendo visto con loro per primi la casa( non hanno mai avuto un mandato da parte del proprietario scritto).l’agenzia che mia a telefonato in questi giorni prima mi ha proposto un incontro per trovare un accordo.
    al mio rifiuto e alla mia proposta mi farmi avere la loro richiesta scritta con lettera, hanno detto che mi faranno scrivere dall’avvocato.
    Cari amici io credo di aver agito con correttezza comprando la casa dall’agenzia che la offriva ad un prezzo più basso e che in quel periodo aveva il mandato in esclusiva per venderla a cui o pagato regolarmente la provvigione richiesta. dove ho sbagliato?
    un giudice potrebbedarmi torto?
    ci può essere una corresponsabilità del proprietario?
    io potevo quando deciso l’acquisto fare la proposta tramite l’agenzia che non aveva nessun mandato?
    aiutatemi a capire ed agire di conseguenza grazie per l’aiuto.

  61. Per mediare un immobile, non occorre avere incarichi scritti, ma almeno il proprietario doveva esserne a conoscenza, tranne che l’agente immobiliare 1 o 2 abbia scassinato la porta per mostrarvelo.
    Per quanto riguarda cosa deciderà il giudice è difficile dirlo.
    Probabilmente stabilirà che con le prime due agenzie non vi è stato nesso causale poichè i prezzi proposti sono diversi. In pratica pur essendo lo stesso alloggio, non è lo stesso affare poichè i prezzi sono diversi.

  62. M.G.C. says:

    Gentile Sig. Marty, probabilmente il proprietario all’inizio non ha dato esclusive e richiedeva un prezzo un pò gonfiato; poi, resosi conto che non riusciva a vendere, dopo 1 annetto o meno, ha deciso di affidarsi ad una sola agenzia in esclusiva per un periodo, abbassando la cifra. Infatti ha trovato l’acquirente. Per correttezza avrebbe dovuto informare anche le altre agenzie della sua decisione, ma penso che non lo abbia fatto, come di consueto fanno i proprietari…e così si è verificata questa spiacevole situazione…Di quanto era più bassa la cifra? Quanto tempo è passato esattamente dalla prima visita alla seconda? Secondo me il giudice potrebbe anche decidere che si tratta di un caso di pluralità di mediatori e far dividere il compenso fra le agenzie. In ogni caso, per correttezza forse sarebbe stato oppurtuno avvisare la prima agenzia della situazione, onde evitare brutte sorprese.

  63. marty says:

    carissimo M.G.C.
    la cifra era più bassa di circa 20.000(prezzo da agenzia) io lo acquistato a – 25.000€;
    il tempo intercorso fra la visita con la prima agenzia e quella con cui ho concluso l’affare è stato di circa 45 giorno.
    io ripeto ho fatto la propsta con la 2° agenzia perchè quando sono andato a chiedere informazioni del perchè avessero pure loro quell’appartamento mi ha mostrato che dal 30/06 avevano un mandato in esclusiva, ed io non avrei potuto fare nessuna proposta ne non esclusivamente con loro.
    N.B. anche esperti del settore mi hanno detto che le cose stavano cosi. Poichè per me fare l’offerta con A o con B era indifferente.
    Comunque io avevo avvisato dell’esclusiva la seconda agenzia quando ne sono venuto a conoscenza più buona fede di cosi.
    ora casa ne pensa MGC e anche altri esperti.
    grazie a presto

  64. M.G.C. says:

    Gentile Marty, penso che sia passato troppo poco tempo fra la prima visita e la seconda; inoltre 20.000 euro in meno non è molto (dipende comunque dalla cifra totale) e ritengo avrebbe potuto fare anche con la prima agenzia la stessa offerta, tanto il venditore era sempre lo stesso !!! Comunque, se l’esclusiva al momento della prima visita con la prima agenzia non era stata ancora conferita alla seconda agenzia, secondo me poteva anzi doveva fare l’offerta tramite la prima agenzia, per correttezza e serietà.

  65. ro says:

    Ascoltate cosa è successo a me: l’anno scorso attraverso una pubblicità mi contatta un cliente al quale faccio visionare un immobile di nuova costruzione che decide di acquistare, si formula una proposta che viene accettata, si procede poi alla sottoscrizione del preliminare dove le parti mi pagano la provvigione, il preliminare viene regolarmente registrato…..ma tra il periodo che intercorre tra il momento della sottoscrizione del preliminare e la stipula…. succede il finimondo acquirente e venditore litigano… ma talmente tanto….. da decidere di comune accordo di rescindere il contratto preliminare. La parte acquirente mi chiede indietro la provvigione in quanto secondo il suo parere non ho svolto nessun tipo di mediazione anzi mi sento dire: ” perchè con una sola telefonata ti sei guadagnata tutti questi soldi?????” …. che fare? non ho problemi a restituire la provvigione ma credo di aver portato il mio lavoro al termine, anzi fino al giorno della rescissione del contratto ho continuato a cercare di mediare tra le parti.Consigli e commenti…

  66. Ginevra Espositi says:

    Avrei bisogno di un aiuto.
    Sto per acquistare una casa e, nella proposta, ho previsto direttamente il rogito (la proprietaria é una donna di 97 anni assistita da un amministratore di sostegno). Non avendo previsto il preliminare (per accorciare i tempi), quando andrebbero pagate le provvigioni all’intermediario? Nella proposta, l’articolo che riguarda il mediatore, dice che andrebbero pagate a 30 giorni dalla data di accettazione della comunicazione (che poi coinciderebbe con il rogito), non essendoci il preliminare.
    Il mediatore le vorrebbe ora (anche se l’articolo di cui sopra l’ha firmato lui stesso).
    Io temo un pò la possibilità di condurre a termine l’operazione vista l’età anziana della signora venditrice.
    Cosa mi conviene fare?
    Pagare il mediatore a 30 giorni dalla data di comunicazione o pagarlo ora?
    Comunque queste provvigioni sono dovute e in ogni caso io le devo al mediatore, anche se poi accade qualcosa per cui non si arriva al rogito.
    Forse mi conviene andargli incontro e sperare che, nelle eventualità sopra citate, lui sia disposto a restituirmi qualcosa (accade mai che il mediatore va incontro al compratore in casi di operazione fallita?).
    Grazie.

  67. Le paghi al rogito. Se volesse andare incontro all’agente immobiliare, gli dia un acconto.

  68. Tizio.8020 says:

    Chiedo anch’io un parere.
    Ho acquistato,tramite Agenzia, una casa, che veniva dichiarata “civile abitazione; libera da vincoli,gravami ed ipoteche; in regola con le normative urbanistiche; etc.”.
    L’Agenzia , subito dopo la proposta d’acquisto,ha rifiutato al Notaio la consegna di qualunque documento.ù
    Il rogito si è potuto fare sulla base del Rogito precedente, stipulato dallo stesso notaio.
    Prima del Rogito,si scoperto che la casa aveva altre quattro ipoteche, oltre al residuo mutuo immobiliare.
    Abbiamo comprato lo stesso,dato che risultava improbabile riuscire ad avere dal venditore,il doppio della caparra (28.000 € x 2 = 56.000 € su un valore casa di 140.000 €,cui vanno tolti i 60.000 € di residuo mutuo…).
    Dopo sei mesi di lavori, si è scoperto che l’immobile è privo di abitabilità,in quanto mai richiesta, e che per concederla il comune chiede che la stessa rispetti i requisiti di oggi, cioè la Legge 311/2007, in materia di antisismica,isolamento termico,isolamento acustico.
    Il valore dei lavori è circa il doppio del prezzo pagato…
    Alla luce di questo,l’Agenzia ha o non ha il diritto alla provvigione?
    Grazie in anticipo per le risposte.

  69. Oris says:

    NOn mi è chiaro un passaggio… l’agenzia si rifiuta di dare i documenti al Notaio…

    Ma i documenti sono atti pubblici ai quali un Notaio può agevolmente accedere, anche tramite il geometra che fa la RTN (relazione tecnico notarile)….

    Cosa mi sfugge?

  70. Tizio.8020 says:

    Grazie per la risposta.
    Non saprei che dire.
    Quando l’Agenzia rifiutò la consegna dei documenti, contattai altri Notai, e tutti mi dissero “senza il Rogito di provenienza,non si può far nulla…”, finchè non venni ricontattato dal primo Notaio, che aveva stipulato a suo tempo.
    Fra l’altro, provai a verificare quale fosse la situazione al Comune , ma nulla da fare.
    Solo il proprietario, o qualcuno munito di delega, ha il diritto di visionare i disegni dell’immobile.
    Una “proposta d’acquisto” non conferisce questo diritto.
    Ora lo so anch’io, che non bisogna fidarsi delle dichiarazioni del venditore, e bisogna pretendere tutte le visure catastali (c’erano, e sembrava tutto a posto!), ipotecarie , e i disegni del Comune(che,ho scoperto,sono gli unici che facciano testo).
    Ma per saperlo,ho dovuto rogitare la casa,pagandola tutta.
    Ed anche con la copia del rogito, non è stato agevole riuscire ad accedere ai disegni, dato che chi vendeva, al comune non risultava, ed i numeri civici nell’arco degli anni erano cambiati.
    Scusate, senza malizia:
    ma l’Agente immobiliare, prima di prendere in carico un immobile da vendere, non è tenuto a controllare, per lo meno che sia agibile,abitabile,insomma usabile?
    Perchè se è così… chiunque può fare il mediatore, anche di auto rubate, basta dare la colpa al venditore, e si prende comunque il 3% (+ IVA!).
    Dove sbaglio?

  71. seroli says:

    Rispondo sull’abitabilità:
    se l’immobile è una vecchia struttura tipo palazzina ’900 l’abitabilità non ce l’ha perchè non ce la deve avere, non per una mancanza.
    Qui a Firenze il comune non la rilascia per le case vecchie dicendo che non la devono avere, non per una mancanza della casa ma perchè all’epoca in cui fu’ costruita non esisteva il concetto di “abitabilità”………insomma tutto il centro storico di Firenze e buona parte dei quartieri limitrofi non ha abitabilità, ma non è una mancanza delle case, ma una situazione urbanistica della città, detta in una parola.

    Per il rifiuto dell’A.I. a dare i documenti, SI qualcosa sfugge, i documenti sono atti pubblici di libero accesso a tutti.
    La relazione tecnica invece è un dovere del venditore…..boh, io non ho capito molto.

  72. Tizio.8020 says:

    Grazie anche a te per la risposta.
    Forse sono io che mi spiego male,in tal caso mi scuso.
    Non so da voi, ma qui a Ravenna, per poter ristrutturare una casa, godere delle agevolazioni fiscali (36% – 55%), prendere la residenza…
    occorre che l’immobile sia in regola.
    E,se non mi sbaglio, un immobile con vani abusivi, non corrispondenza fra disegni al comune e quelli catastali, insomma, senza agibilità/abitabilità, queste cose non le consente.
    Fra l’altro, il Codice Civile (mi sembra art.1490 , ma non vorrei sbagliarmi), dice chiaramente che non si può vendere un immobile senza abitabilità.
    Nel nostro caso, la cosa strana era che il venditore, ci ha vissuto sei anni, con utenze etc. , ma al comune la casa risulta ancora con una concessione lavori aperta …dal marzo 1960!!!
    Mi risulta anche, che l’abuso edilizio non vada in prescrizione.

  73. Oris says:

    Un immobile abusivo non può essere comprato.

    L’atto sarebbe nullo e il notaio sarebbe nei guai.

    Quindi l’immobile non è abusivo o non è stato comprato o il notaio era finto.

    Un immobile per poter essere venduto deve SOLAMENTE essere in regola con le norme urbanistiche.

    Questo in soldoni significa che il suo stato di fatto deve corrispondere a quanto depositato in COmune.

    Il catasto NOn è probatorio, ne dello stato ne della proprietà.

    Il nome e l’indirizzo contano poco, gli immobili il catasto li identifica con numero di foglio e particella e sub.

    Prima di fare l’atto il NOtaio, proprio per non passare guai chiede una RTN (relazione tecnico notarile) nella quale assieme a un geometra assevera lo stato di fatto e di diritto (quindi se il proprietario non da il diritto al limite non si rogita), ipoteche comprese e prima di far firmare l’atto NE DA INFORMAZIONE al cliente acquirente.

    L’atto di provienienza (quelo che tu chiamo rogito, ma ch epotrebbe essere anche successione ad esempio) il notaio lo può vedere senza chiederlo a nessuno, hanno una piattaforma infformatica che il notariato ha messo su appositamente.

    Un immobile senza abitabilità si può vendere.

    Ecco cosa non mi torna.

    Per paradosso, mi pare che l’unico che abbia diritto a riscuotere sia l’agente immobiliare, perchè il resto dei professionisti, nel suo caso, non hanno fatto il loro mestiere.

  74. Tizio.8020 says:

    Intanto grazie , mi hai chiarito meglio tu, di tutti gli avvocati che ho consultato.
    Parto dall’ultima.
    Sì, un immobile senza abitabilità si può vendere (vedi case al grezzo, rustici,o quant’altro).
    Non lo si può vendere però dichiarandolo “Civile abitazione”, dato che senza abitabilità,non lo è.
    Ho visionato,tramite tribunale,delle case da fallimenti,definite “grezzo”, solo per la mancanza di documenti; erano invece finite,al 100%, ed abitate da anni.
    Che il Notaio “puzzasse” l’abbiamo scoperto anche noi, dato che non ha nemmeno allegato al rogito le piantine catastali (dista dal Catasto 300 m, io le ho ottenute in 5 minuti,al costo di 0,0 €!).
    Sul fatto che l’Agente sia un grande venditore, non vi è alcun dubbio.
    Cavoli,ha venduto un immobile :
    abusivo,
    con 5 ipoteche,
    garage e stanza occupate dal vicino…
    a prezzo di mercato!!!
    Sul fatto che sia onesto, scusami ma ho già detto quello che pensavo nella Querela per truffa, presentata a suo tempo in Procura.
    Io non ho cercato di comprare da privati, perchè non mi fido.
    Lo sapevo che in agenzia avrei pagato il 3,6 % in più (3 % + IVA), e son palanche,ma credevo che sarei stato tutelato proprio da queste cose.
    Capiamoci.
    Se, in fase di redazione della “Proposta d’acquisto”, l’immobile mi fosse stato descritto come ” abusivo,ipotecato,inutilizzabile” … avrei fatto una risata,mi sarei alzato e sarei uscito.
    Ma se viene descritto c ome perfetto, e si rivela un bidone, di chji è la colpa?
    Del venditore, che dichiarerebbe qualunque cosa, o di chi, “dovendo essere imparziale” , avalla, con il suo nome e quello della sua Agenzia, le (false) dichiarazioni del venditore?
    Cioè, torniamo alla domanda precedente:
    l’agente Immobiliare,cosa fa per guadagnare il 3,6 % della casa che io acquisto?
    Può avallare/dichiarare qualunque vaccata, pur di intascare quel 7,2 % ?
    Se è così,e non lo credo, allora non ci siamo.
    Perchè non vendere le case della gente in ferie?
    Basta forzare una porta, un finto venditore lo si trova sempre…
    Una volta intascato il 20% (scusate,non so voi,ma per me 28.000 € son tanti), si dà la colpa al “venditore”,si rifiuta la consegna dei documenti E SI INCASSA LA PROVVIGIONE .

  75. Oris says:

    Ehm… premessa: non sto a difendere l’Ai perchè non esprimo giudizi se non vedo le carte.

    Facciamo un discorso generale.

    L’agente per guadagnarsi la provvigione mette in contatto due persone che senza di lui non si sarebbero contattate/messe d’accordo.

    .(punto)

    Il resto è accessorio.

    Il 3,6%, az, veramente bravo.

    Non so se dall’altra parte ne ha presi altrettanti.

    la cosa singolare è che tra tutte le figure che ci sono nella compravendita tu te la prenda con l’ausiliario (si siamo ausiliari del commercio) e non con i professionisti, gente che è li apposta per garantire (l’Ai non può legalmente garantire nulla, se non la PROPRIA parola).

    Credo che sia molto difficile, dopo un rogito, accusare l’Ai di truffa, semmai può essere accusato di non aver svolto il suo lavoro con la diligenza del buon padre di famiglia, in quanto ogni dato era conoscibile, anche con mezzi limitati, se l’Ai venisse riconosciuto comunque colpevole di non aver fatto il proprio dovere probabilmente si può chiedergli i danni

    La colpa è del venditore, se afferma il falso, ma rimangono le responsabilità dei professionisti.

    L’Ai non è tenuto a fare controlli, se lo fa lo fa per propria coscienza e metodo.

    Se l’ai descrive come perfetto un immobile, la relazione tecnico notarile doveva smentirlo, il notaio inoltre doveva informare delle ipoteche (che comunque nell’atto dovrebbero comparire…)

    PS.

    L’Ai non ha venduto l’immobile, l’immobile lo ha venduto il proprietario, e l’atto è stato asseverato da un notaio.

    L’Ai si è limitato a farvi incontrare…. o ha fatto anche il compromesso?

    Se ha fatto il compromesso di suo pugno di quello risponde, specie se ci fossero omissioni.

    Se ha avuto il comportamento da te descritto in fondo al post sicuramente NOn ha lavorato eticamente bene.

  76. Tizio.8020 says:

    Parto dall’inizio.
    Pensavo che per poter prendere in carico la vendita di un
    immobile, l’AI dovesse fare almeno un primo ,sommario,controllo,dei documenti.
    Cioè controllare se il venditore ha : abitabilità,le dichiarazioni di conformità degli impianti (elettrico ed idraulico), i disegni del comune,le piantine catastali.
    In mancanza di questi, o li fa fare al venditore, o rinuncia alla presa in carico.
    Se,come nel mio caso, l’AI compila la “Proposta d’Acquisto”, descrivendo l’immobile come perfetto (cioè in regola urbanisticamente,senza ipoteche,nè gravami…), e quindi accetta l’assegno in deposito, dal mio punto di vista le dichiarazioni me le sta facendo l’AI.
    Io,il venditore, l’ho fisicamente visto,solo dopo che è stata accettata la “Proposta d’Acquisto”, al momento di versare l’integrazione,per arrivare al 20% del prezzo.
    L’accordo era che l’Agenzia avrebbe consegnato i documenti al notaio che io avrei scelto.
    Se, nella compilazione della “Proposta d’Acquisto”, l’immobile viene descritto come abusivo, è chiaro che non lo acquista nessuno.
    Una volta che scopri l’inghippo (al limite,anche il giorno dopo…), è comunque troppo tardi!
    Hai versato dei soldi, che non recuperi,mai.
    Io non ce l’ho con la categoria, e perchè mai?
    Negli anni ho visitato tantissime case, sempre (o quasi) firmando il foglio visita.
    Alcuni degli AI con cui ho avuto a che fare, si dicono sbalorditi,che si sia riuscita a vendere quella casa.
    In soldoni,qual’è la differenza fra chi fa onestamente il proprio lavoro , e chi si comporta così?
    Se il tipo può cavarsela, dando le colpe al venditore (che, per inciso, è nullatenente…),allora,domani apro un’Agenzia anch’io…
    Questo,chiedevo.
    Se il codice civile stabilisce che l’AI “deve essere
    imparziale,mediando fra le parti”,prevederà anche sanzioni,nel caso ciò non succeda.
    Altrimenti, (oltre a me,chiaro) i primi danneggiati,sono proprio i colleghi onesti dell’Agente Immobiliare che ha truffato me (che, caso strano,risulta pure lui nullatenente!).
    Poi,che il primo colpevole sia il Notaio, pare chiaro anche a me.
    La sua funzione è proprio quella di appurare le cose , ne ha i poteri e le capacità.

  77. seroli says:

    X Tizio:
    rispondo sempre per la questio abitabilità, per il resto Oris ha dtto praticamente tutto.

    L’abitabilità/agibilità è un accessorio senza alcun valore se la casa è antica, se è una palazzina moderna allora è indispensabile.

    Ripeto noi abbiamo 3/4 di Firenze senza abitabilità e non è un problema ne’ per la compravendita ne’ per l’affitto ne’ per la definizione di civile abitazione ne’ per nulla altro, perchè essendo una città antica per regolamento comunale ed urbanistico NON la deve avere l’abitabilità e questo vale in tutta Italia.

  78. seroli says:

    Forse pero’ in altre città la si puo’ richiedere ed alcuni Comuni fanno il sopralluogo e la danno, ma per altre città non lo so’, a Firenze se la chiedi in Comune si mettono a ridere e ti chiedono chi è il Geometra che la richiede………..quindi per questo aspetto attenzione, dipende dal Comune come ha deciso di muoversi in questione, da noi ti dice “la tua casa non ha l’abitabilità perchè è vecchia e non la deve avere, non per una carenza ma per legge, se dovessimo fare sopralluoghi in tutte le case della città finiremmo nel 2090 quindi tranquillo, va bene cosi’ “.

    Lo so’ perche’ tanti compratori che vengono da fuori città questo non lo sanno ed a spiegarlo ci mettiamo sempre un sacco di tempo.

    Se invece è una palazzina anni 1990 o comunque nuova, allora è indispensabile, se vecchio assolutamente no.

  79. Oris says:

    Tizio.

    Guardi, non mi fraintenda, io sono d’accordo con lei su quasi tutto.
    Le assicuro che l’Ai ha molti obblighi e molte sanzioni sul capo… ;)

    Non può però fare da garante perchè non ne il potere ne i mezzi, può fare i controlli ma non vi è tenuto, è tenuto a dire tutto ciò che conosce ( o che può conoscere a seconda dei mezzi che possiede, una cosa strana dettata dalla giurispridenza corrente, che non sono in grado di definirle meglio).

    Non comprendo però le ragioni dell’Ai nel non consegnarle i documenti, dalle mie parti il geometra interviene prima del compromesso, a controlalre il tutto, prima di sottoscrivere e versare la confirmatoria, quindi i documenti vengono dati a piene mani, specie dopo che uno ha sottoscritot una proposta!

    L’Ai ha sicuramente agito male, non so in che misura e quanta sia la sua responsabilità nell’affare,

    Inoltre, le ripeto: ben maggiori colpe hanno i professionisti in questa vicenda!!

  80. Tizio il nostro collega sarà stato anche “approssimativo”, ma io giuro un cliente come lei che le informazioni le chiede dopo aver fatto l’atto, non l’ho mai avuto! Di solito incontro persone anche prima di decidersi ad acquistare, fanno i raggi x all’immobile ed anche alla sottoscritta!
    Poi come hanno detto giustamente i colleghi mi sembra strano che fra tutte le persone con le quali lei giustamente può essere arrabbiato (tipo il notaio) invece se la prende con l’AI, che in tutta questa storia è quello che c’entra meno!

  81. Tizio.8020 says:

    Allora, che io sia un pollo, ormai lo ammetto senza problemi.
    Cavoli,ho pagato per buona una casa abusiva…
    Però, se l’AI sa,che sull’immobile gravano 4 ipoteche,oltre al mutuo (l’ha dichiarato al giudice nella sua memoria difensiva), e nella proposta mi dichiara solo quello…
    Se viene scritto,che l’80 % l’avrei pagato tramite mutuo ipotecario, e la casa è ipotecata…
    Se viene mostrata una cartina catastale,che però non corrisponde a quelle in possesso del Comune…
    io ci vedo un disegno preciso,non la buonafede!

  82. Oris says:

    Per precisazione:

    La piantina catastale può essere diversa da quella depositata in comune, infatti non è probatoria e DEVE essere regolarizzata prima del rogito, sistemando gli eventuali abusi.
    Per questo il notaio pretende la RTA, proprio per accertare al conformità dell’immobile dal punto di vista urbanistico.
    Se l’atto è stato fatto, essendoci oggi una causa, mi immagino che l’atto contenga TUTTO ciò che doveva contenere, quindi la giusta descrizione dell’immobile e la menzione delle ipoteche, cosa che il NOtaio deve asseverare dopo aver avuto conferma del tutto, se no il sua avvocato avrebeb chiamato anche il noatio a rispondere: l’atto gli è stato letto?

    Comprare con un mutuo una casa ipotecata è normale usanza, le ipoteche vengono estinte contastualmente al rogito.

    Spesso molti immobili presentano ipoteche ancora iscritte, ma vuote, si pensi per esempio alle ipoteche dei mutui trentennali (rari in realtà fino al 2000) che dopo vent’anni vengon rinnovate e dal trentesimo anno in poi spesso vengono lasciate lì a marcire.

    Quindi anche questo NON è un problema, certo è che PRIMA di sottoscrivere un contratto ad effetti obbligatori si deve conoscere questi aspetti.

    Di solito, si fa la proposta di acquisto (non maggica per me grazie), si fanno i controlli del caso (urbanistica, catasto, conservatoria) e si va al compromesso, con le idee chiare.

    La mala fede la si può intravedere SOLO se l’AI sapeva che il NOTAIO non avrebbe fatto i controlli e che NESSUN GEOMETRA avrebbe poi fatto i controlli, a parere mio.

    Si può, dalle sue parole, vedere un lavoro non proprio fatto bene, ma se non paga l’ai non avrebbe dovuto pagare nessun altro, con ragioni anche superiori.

    Urbanistica: Certi controlli li può fare solo un geometra, o un tecnico (i notai stessi se ne servono con la RTA), pensi che anche una lettera di chiusura lavori mancante determina un abuso.

    I notai fanno la RTA (che va fatta sempre prima del rogito, non mesi prima) assieme ai tecnici, quindi vada dal notaio a farsi spiegare come mai non l’ha accertita di tutti i problemi che lei voleva sapere dall’AI, visto che perfino la piantina catastale non è stata allegata.
    Segnali il comportamento al notariato.. lo sa che sono assicurati? (anche gli AI lo sono).

    Perchè limita la sua azione contro l’AI, quando può prendere molto di più dal notaio? (mi pare abbia detto ch eanche l’Ai è nulla tenente, ma è un AI patentato?).

  83. Esatto, mi pare che, se le cose sono andate come lei le ha raccontate a noi, lei ha diritto ad un risarcimento ben più cospicuo della mediazione, le polizze assicurative servono proprio a risarcire. Inoltre esistono le associazioni dei consumatori, le camere arbitrali in CCIAA, che le possono essere più di sostegno rispetto a limitarsi a cercare le sue ragioni nel Blog degli AI?

  84. Tizio.8020 says:

    Per Ketty:
    ti manderei copie degli atti,comprese le memorie difensive dell’AI, c’è da divertirsi a leggerle!
    Io non mi limito a far causa all’AI, anche secondo me il (più) colpevole è il Notaio:
    non ha fatto (o fatto fare) l’RTA;
    non ha preso copia delle cartine in catasto (fai questa prova,su google maps: la città è Ravenna, vai da Via Pascoli,al Catasto!!!!);
    non risulta che sia mai andato in Comune ;
    ha fatto insomma il rogito in totale assenza di documenti, solo sulla base del vecchio Rogito,da lui stipulato 7 anni prima (fra l’altro,nemmeno ho potuto vederlo);
    informato dell’avvenuta scoperta(cioè, il comune non concedeva alcun permesso, in quanto c’erano abusi edilizi non sanati,oltre ad una sopraelevazione,iniziata nel 1960 e mai conclusa…), ci disse di rivalerci sul venditore,e buongiorno!;

    Il problema della Giustizia in Italia,oltre alla lentezza, è il fatto che le cause,non si incrociano.
    Cioè,la causa penale per truffa,nei confronti dei vari AI,Notaio,venditore,etc., non ha effetto alcuno sul decreto ingiuntivo che l’AI ha ottenuto nei miei confronti.
    Però,se l’AI è in buona fede,cioè se non “ha consapevolmente mentito per incassare la provvigione”, avuto comunicazione dell’abusività della casa (e quindi della nullità del Rogito),avrebbe perlomeno chiesto un incontro.
    Invece, essendo titolare (nullatenennte) di “SRL in liquidazione” , ha preferito pignorare denaro a me, sorvolando sul fatto che mi hanno truffato oltre 200.000 €, fra casa,spese e lavori fatti prima di scoprire tutto.
    Fra l’altro, avendo dovuto pagare la casa in contanti, ho un ISEE altissima (casa di proprietà,senza ipoteca!), ma vivo in affitto…
    Non ce l’ho con gli AI, e perchè mai?
    Ce l’ho con chi mi ha truffato,e solo con lui.
    Ho letto interventi di AI, qui sul blog, che mi hanno sbalordito per la pacatezza, e soprattutto mi sono reso conto che molti di voi (non tutti,purtroppo), stanno veramente a metà fra venditore ed acquirente.
    Per questo chiedevo: il diritto alla mediazione,esiste anche quando l’oggetto della vendita,ha tali vizi e difetti che ne rendono nullo il valore (e che, soprattutto,pur conosciuti,sono stati nascosti)?

  85. Oris says:

    dipende.

    Se i vizi sono tali da comprometterne il valore compra-venduto si può dire di essere in presenza di un aliud pro alio (mi vendi una cosa per un’altra) ma bisogna protestare PRIMA dell’atto (lo si può fare anche dopo, ma non è consigliabile).

    Se il decreto ingiuntivo dell’AI ha trovato sfogo, evidentemente agli atti la sua opera risulta in regola, credo, ma porrei sbagliarmi (non dico che sia in regola, dico che all’analisi sommaria può sembrarlo).

    I vizi nascosti possono essere fatti valere contro la controparte entro 8 giorni dalla scoperta.

    Al notaio credo che eventuali difformità o irregolarità vanno contestate entro un anno dalla stipula.

    Io chiamerei anche il notaio in causa, visto che l’AI non ha soldi.

    Anche il proprietario che è nulla-tenente (almeno in teoria), i soldi li ha riscossi, quindi gli starei con il fiato sul collo.

    Mi spiace che non sia stato consigliato bene (ecco questo sicuramente lo possiamo contestare all’AI) e mi rendo conto che il senno di poi è inutile, ma quando si fanno affari immobiliari le cose vanno ponderate e bisogna informarsi.

    Lei mi dirà “mi ero affidato all’AI!”.

    E a questo purtroppo non posso che rispondere: “Ha ragione.” e chiederle scusa da parte della categoria.

    Si informi però, non lasci perdere.

    Io quando trovo clienti furboni faccio causa subito e di-sicuro se non vengono a miti consigli.

    Anche i clienti DEVONO farcela pagare quando sbagliamo.

    Per la legge, credo che il penale e il civile non si incrocino nemmeno altrove.

  86. seroli says:

    Vizi nascosti negli immobili: 1 anno dal possesso ……… poi cerco la legge.

  87. seroli says:

    “Il compratore decade dal diritto alla garanzia se non denunzia i vizi al venditore entro otto giorni dalla scoperta; la denunzia non è necessaria se il venditore ha riconosciuto l’esistenza
    del vizio O L’HA OCCULTATO; l’azione, inoltre, si prescrive in un anno dalla consegna della cosa (art. 1495 C.C.).”

  88. Questo puà essere utile:
    La professionalità del mediatore
    Avv. Roberto Bella – Presidente IRCAT

    L’articolo 1759, comma 1, del codice codice civile impone al mediatore l’obbligo di comunicare alle parti le circostanze a lui note circa la valutazione e sicurezza dell’affare che possano influire sulla sua conclusione.

    Tale articolo, secondo un indirizzo giurisprudenziale risalente a qualche anno fa (Cass. civ., Sez. III, 24/10/2003, n.16009), deve essere letto in coordinazione con gli articoli 1175 e 1176 dello stesso codice, nonché con la disciplina dettata dalla legge n. 39 del 1989, che ha posto in risalto la natura professionale dell’attività del mediatore, subordinandone l’esercizio all’iscrizione in un apposito ruolo, che richiede determinati requisiti di cultura e competenza (art. 2), condizionando all’iscrizione stessa la spettanza del compenso (art. 6). Ne consegue che il mediatore, pur non essendo tenuto, in difetto di un incarico particolare in proposito, a svolgere, nell’adempimento della sua prestazione (che si dipana in abito contrattuale), specifiche indagini di natura tecnico-giuidica (come l’accertamento della libertà dell’immobile oggetto del trasferimento, mediante le cosiddette visure catastali e ipotecarie) al fine di individuare circostanze rilevanti ai fini della conclusione dell’affare a lui non note, è pur tuttavia tenuto a un obbligo di corretta informazione secondo il criterio della media diligenza professionale, il quale comprende, in positivo, l’obbligo di comunicare le circostanze a lui note o comunque conoscibili con la comune diligenza che si richiede al mediatore, nonché, in negativo, il divieto di fornire non solo informazioni non veritiere, ma anche informazioni su circostanze delle quali non abbia consapevolezza e che non abbia controllato, poiché il dovere di correttezza e quello di diligenza imporrebbero in tal caso di astenersi dal darle. Da tale pronuncia della Corte di Cassazione, dunque, conseguiva che, qualora il mediatore dia informazioni su circostanze di cui non abbia consapevolezza e che non abbia contollato, le uali si rivelino poi inesatte e non veritiere, ovvero ometta di comunicare circostanze da lui non conosciute ma conoscibili con l’ordinaria diligenza professionale, è legittimamente configurabile una sua responsabilità per i danni sofferti, per l’effetto, dal cliente.

    I giudici di merito, sulla base della giurisprudenza di legittimità citata, avevano statuito che “In tema di responsabilità professionale del mediatore, il positivo accertamento dell’esistenza di ulteriori iscrizioni ipotecarie non indicate nel preliminare, non può comportare, automaticamente, una declaratoria di inesigibilità da parte del mediatore della provvigione riscossa; non può ritenersi infatti compreso nella prestazione professionale del mediatore l’obbligo di accertare, previo esame dei registri immobiliari, la libertà dell’immobile oggetto della trattativa, da trascrizioni ed iscrizioni pregiudizievoli.

    Non rientra cioè nella comune ordinaria diligenza, alla quale il mediatore deve conformarsi nell’adempimento ella prestazone ai sensi dell’art. 1176 c.c., lo svolgimento, in difetto di particolare incarico, di specifiche indagini di tipo tecnico giuridico”. (Corte d’Appello di Roma, Sez. II, 23/06/2005). Recentemente la Corte di Cassazione è tornata sulla questione rilevando che “anche se in genere il mediatore non ha l’obbligo di procedere alla visura dei registri immobiliari in ordine ai beni che formano oggetto dei contratti per i quali svolge la propria attività professionale, tuttavia ha comunque il dovere di informare la propria clientela di eventuali rischi cui essa va incontro nell’acquistare beni che possano essere gravemente compromessi per l’esistenza di pesi rilevanti, come nel caso in specie. Si tratta sostanzialmente di oneri che gravano su un soggetto che svolge una professione, per la quale certi requisiti e che addirittura non può rivendicare alcun compenso se non iscritto all’apposito albo professionale dei mediatori immobiliari”.

    La Suprema Corte è infine, circa la professionalità del mediatore ha osservato che “In virtù della testuale previsione contenuta nell’art. 33, comma quinto, della Costituzione secondo la quale è prescritto un esame di Stato per l’abilitazione all’esercizio professionale, è legittima – costituendo diretta attuazione di tale regola – la disposizione contenuta nell’art. 2 della legge 3 febbraio 1989, n. 39, alla stregua della quale è prevista l’istituzione, presso ciascuna camera di commercio, del ruolo degli agenti in affari di mediazione, nel quale devono iscriversi – previo superamento di apposito esame o previo conseguimento del titolo abilitativo di cui alla lett. e) del comma terzo dello stesso art. 2 – anche coloro che svolgono l’attività di mediazione, pure se esercitata in modo discontinuo od occasionale, così come individuati nel comma quarto della medesima norma.

    Tale normativa – a prescindere dalla considerazione per cui rientra nella discrezionalità del legislatore introdurre nuove categorie di professionisti – obbedisce al soddisfacimento di un interesse pubblico affinché l’attività del mediatore sia svolta esclusivamente da persone in possesso di particolari cognizioni tecniche, anche alla luce della disciplina della responsabilità del mediatore quanto all’obbligo sullo stesso gravante – a norma dell’art. 1759 cod. civ. – di comunicare alle parti circostanze a lui note, relative alla valutazione e alla sicurezza dell’affare”. (Cass. civ., Sez. III, 05/09/2006, n.19066).
    Il legislatore, tuttavia, con l’approvazione della legge sulle liberalizzazioni, non ha certo fatto buon governo degli insegnamenti della Suprema Corte.

    Avv. Roberto Bella – Presidente IRCAT

  89. Tizio le leggerò volentieri, me le invii al mio indirizzo di posta elettronica.

  90. Oris says:

    e che addirittura non può rivendicare alcun compenso se non iscritto all’apposito albo professionale dei mediatori immobiliari”.

    :mrgreen:

    E naturalmente si prendono i”mandati” alla vendita..

  91. seroli says:

    Direi che il post qui sopra di Oris delle 10:02 rappresenta l’esempio piu’ eclatante di quanto questo Blog abbia bisogno di nuove ed aggiuntive “faccine” tipo quelle che picchiano la testa nel muro o quello che scoppia a piangere per le risate :D

  92. quoto.. le smile “muro” e rotfl (che significa mi sto rotolando dalle risate) sono assolutamente necessarie :D

  93. casartelli says:

    l’inciso di Ketty mi sembra lapalissiano :D
    -dobbiamo adottare come minimo la media diligenza.
    -dobbiamo comunicare al possibili acq. tutte le informazioni a noi note
    -siamo mediatori
    -eventuali ulteriori controlli vanno concordati con l’acq. liquidati a parte in quanto non essendo iscritti ad albi di alcun genere non potremmo neanche richiederne il rimborso… :)

  94. Tizio.8020 says:

    Volevo ringraziare Ketty e tutti voi altri per le informazioni che mi avete dato.
    Mi scuso se non l’ho fatto subito.
    Vi prometto che vi aggiornerò sugli esiti delle varie cause,civili e penali.
    Grazie,Tiziano.

  95. Figurati… solo per questo!
    Gli esiti ci interessano per il nostro archivio, grazie a te!
    Ti auguriamo un esito della controversia a te favorevole! :)

  96. seroli says:

    Prego non c’è di che, puoi bonificare una cifra (di almeno 3 zeri) sul c/c Unicredit Firenze 3 intestato “seroli” …………….. sisisisisi poi ci penso io a spartire :D
    scherzo, scherzo, scherzo……..

  97. harald says:

    Salve, recentemente ho firmato una proposta di acquisto immobiliare versando un assegno come caparra al venditore (che ha accettato la proposta). Ora (dopo due giorni) purtroppo ho deciso di non acquistare l’immobile (mancanza liquidità) cosciente di perdere la caparra versata. quello che chiedo è mai possibile che l’A.I. mi chieda una provvigione in questo caso, facendomi un favore (secondo loro)chiedendomi una cifra forfettaria di € 2.000,00?
    sto pensando di non accettare e aspettare l’instaurazione di una causa.
    PS. io avevo proposto di pagare € 500,00 per il lavoro svolto…lasciamo perdere quello che mi hanno risposto.

    grazie per le notizie che mi fornirete.

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