S.G. pone alla vostra attenzione un caso davvero singolare. Lo fa in maniera concitata tanto da rendere difficile la comprensione della denuncia. Ma se fosse tutto vero, non sarebbe il caso che qualcuno intervenisse , se non altro per tutelare gli Agenti Immobiliari che vendono onestamente case e non confezionano spaventose trappole? Fermo restando, è chiaro, che bisognerebbe ascoltare la controparte. E sempre che i fatti esposti siano andati davvero nel modo in cui vengono di seguito descritti.
“Gentile redazione, sono disperata, provo a rivolgermi anche a voi.
P. B., Studio XXX, affiliato XXX, ha architettato una fregatura con i fiocchi e controfiocchi ai miei genitori e, al momento, la legge è incredibilmente dalla sua parte.
Io vivo a XXX, i miei all’epoca dei fatti (2004) a XXX, volevano vendere casa per trasferirsi vicino a me, si sono affidati a questa agenzia e hanno firmato di tutto e di più, perchè si fidavano ciecamente e mai avrebbero pensato che quei bravi ragazzi ben vestiti e gentilissimi potessero tramare contro di loro, anziani, poco istruiti e cagionevoli di salute (mio padre in quel periodo si ammalò di atassia cerebellare, patologia degenerativa progressiva che attualmente l’ha ridotto incapace di esprimersi e su una sedia a rotelle). Senza rendersi conto di quanto c’era scritto in quei moduli, firmarono 2 mandati al 6% di provvigione, inizialmente a XXXX, in seguito a XXXX ed infine una proposta d’acquisto a 540.000. A quel punto il XXX si ricordò che esistevano altri due proprietari, io e mio fratello, che vive a XXX, e ci inviò fax per richiedere anche le nostre firme per accettazione di quella scandalosa proposta. Vi si leggeva che il presunto acquirente doveva all’agenzia 2700 euro di provvigione, mentre noi 38.000.
Inoltre vicino a quella ridicola somma mancava la firma del proponente, che dunque non avrebbe pagato niente. Chiesi perchè quella disparità di trattamento: mi disse che costui era un loro affezionato cliente. Chiesi che mi inviasse via fax anche l’incarico di mediazione, perchè non riuscivo a capire come potesse essere possibile che dovessimo pagare una simile provvigione: fu lì che scoprii che era del 6%. Anche le penali erano al 6%. Trasalii e richiamai il XXXX dicendogli che, a quanto ne sapevo, le agenzie in genere chiedono un 3% sia a chi compra che a chi vende: egli mi rispose che forse a XXX, che le case valgono il doppio rispetto a XXX! La proposta d’acquisto inoltre era vincolata all’ottenimento del condono, le somme promesse come acconti non ci sarebbero state date, ma sarebbero rimaste nella cassaforte dell’agenzia fino a che non avessimo ottenuto la concessione in
“sanatoria per le opere non conformi, in caso contrario tutto sarebbe stato restituito senza rivalsa o penalità da entrambe le parti. Protestai perchè da quel che potevo leggere avremmo dovuto pagare la mostruosa provvigione entro 30 giorni dalla nostra accettazione, mentre noi non avremmo avuto niente in cambio per almeno un anno, con nessuna garanzia di onorabilità dell’impegno da parte del proponente (in seguito feci una visura camerale e scoprii che era un soggetto con partita iva, che aveva aperto e chiuso n. 2 ditte artigiane nel giro di 4 anni, l’ultima 6 mesi prima di quella proposta, privo di immobili e che dichiarava che avrebbe richiesto 435.000 euro di mutuo….). Dato che io e mio fratello eravamo proprietari al 100% del piano superiore dell’immobile, un cascinale su due livelli, proposi all’agente di procedere pure con la vendita, ma di non contare sulla nostra accettazione, visto che non ci aveva mai resi partecipi di alcuna trattativa. Egli disse che i miei genitori si erano impegnati verbalmente anche per noi (dimenticando che nell’incarico si dice che l’obbligo di far accettare altri aventi diritto riguarda proposte conformi all’importo del mandato, cosa che qui non era, visto che stavamo ampiamente al di sotto della cifra), pertanto, se non avessimo accettato a lui non importava nulla, sarebbe andato per vie legali a richiedere la sua provvigione, dato che considerava l’affare concluso. Inutile dire che il proponente non si fece mai vivo, e noi sbagliammo a non citarlo per primi in giudizio, chiedendo che onorasse l’impegno preso. Chiesi consiglio a più avvocati e tutti mi dissero che un’eventuale causa non era di così sicuro esito, conveniva cercare una transazione, proporgli 10.000 euro per togliersi di torno. Per me, dare dei soldi a chi aveva abusato della fiducia di due anziani sprovveduti, era inaccettabile, ma vista l’irremovibilità dell’agente tentai anche questa strada, offrendogli però 3.000 euro: lui ed il suo avvocato mi risero in faccia, dicendo che volevano almeno la metà di quanto spettante, ovvero 19.000 euro. A quel punto, dopo tanti soprusi e umiliazioni dissi che piuttosto li avrei buttati in spese legali, contando sul fatto che la legge ci avrebbe reso giustizia. Così non è stato: due anni dopo chiedono ed ottengono decreto ingiuntivo nei confronti dei miei genitori, sostendo che l’affare è concluso perchè hanno firmato dichiarazione di accettazione e il proponente ha dato assegno di caparra di 5000 euro. Peccato che sia del tutto FALSO, quell’assegno non è mai stato dato ai miei, non è mai stato incassato, eppure l’hanno fotocopiato e inserito come prova documentale nel decreto ingiuntivo. La dichiarazione di accettazione non è compilata nella seconda parte, cosa che avrebbe dovuto essere se fosse stato vero che i miei avessero ricevuto un assegno, eppure il giudice pare non aver letto una sola riga della nostra opposizione, non si è resa conto della sanatoria per le opere non conformi, in caso contrario “tutto sarebbe stato restituito senza rivalsa o penalità da entrambe le parti”.
Protestai perchè da quel che potevo leggere avremmo dovuto pagare la mostruosa provvigione entro 30 giorni dalla nostra accettazione, mentre noi non avremmo avuto niente in cambio per almeno un anno, con nessuna garanzia di onorabilità dell’impegno da parte del proponente (in seguito feci una visura camerale e scoprii che era un soggetto con partita iva, che aveva aperto e chiuso n. 2 ditte artigiane nel giro di 4 anni, l’ultima 6 mesi prima di quella proposta, privo di immobili e che dichiarava che avrebbe richiesto 435.000 euro di mutuo….).
Dato che io e mio fratello eravamo proprietari al 100% del piano superiore dell’immobile, un cascinale su due livelli, proposi all’agente di procedere pure con la vendita, ma di non contare sulla nostra accettazione, visto che non ci aveva mai resi partecipi di alcuna trattativa.
Egli disse che i miei genitori si erano impegnati verbalmente anche per noi (dimenticando che nell’incarico si dice che l’obbligo di far accettare altri aventi diritto riguarda proposte conformi all’importo del mandato, cosa che qui non era, visto che stavamo ampiamente al di sotto della cifra), pertanto, se non avessimo accettato a lui non importava nulla, sarebbe andato per vie legali a richiedere la sua provvigione, dato che considerava l’affare concluso. Inutile dire che il proponente non si fece mai vivo, e noi sbagliammo a non citarlo per primi in giudizio, chiedendo che onorasse l’impegno preso. Chiesi consiglio a più avvocati e tutti mi dissero che un’eventuale causa non era di così sicuro esito, conveniva cercare una transazione, proporgli 10.000 euro per togliersi di torno.
Per me, dare dei soldi a chi aveva abusato della fiducia di due anziani sprovveduti, era inaccettabile, ma vista l’irremovibilità dell’agente tentai anche questa strada, offrendogli però “solo” 3.000 euro: lui ed il suo avvocato mi risero in faccia, dicendo che volevano almeno la metà di quanto spettante, ovvero 19.000 euro. A quel punto, dopo tanti soprusi e umiliazioni dissi che piuttosto li avrei buttati in spese legali, contando sul fatto che la legge ci avrebbe reso giustizia. Così non è stato: due anni dopo chiedono ed ottengono decreto ingiuntivo nei confronti dei miei genitori, sostendo che l’affare è concluso perchè hanno firmato dichiarazione di accettazione e il proponente ha dato assegno di caparra di 5000 euro. Peccato che sia del tutto FALSO, quell’assegno non è mai stato dato ai miei, non è mai stato incassato, eppure l’hanno fotocopiato e inserito come prova documentale nel decreto ingiuntivo.”
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mi sembrano pochi gli elementi per poter rispondere, se la proposta come ho capito non è stata firmata, né è stato incassato l’assegno direi che l’affare non si possa considerare concluso.
trovo poi del tutto scorretto considerare concluso l’affare al momento dell’accettazione della proposta, anche perché come posso pretendere una provvigione più alta dell’assegno lasciato a caparra anche se confirmatoria??
se esistessero ancora le commissioni in C.C.I.A.A. sarebbe almeno da fare una segnalazione.
Questa è solo l’ennesima storia per la quale io sono arrivato a odiare le proposte che divengono compromessi e il concetto di chiusura dell’affare alla accettazione della proposta.
Sarei meno restio a tali mezzi se permettessero senza alcun dubbio la possiblità di procedere alla esecuzione in forma specifica dell’atto, ma l’esperienza mi insegna il contrario (e su questo tema porterò più avanti delle testimonianze).
Secondo me il legislatore dovrebbe fare delle precisazioni e sistemazioni al Nostro diritto alla provvigione:
Alla accettazione della proposta creare l’aspettativa della provvigione, per quell’affare (bene+parti+accordo), che sfocia nel diritto al momento di sottoscrizione di atto ESEGUIBILE, con la dovuta forma, senza accontentarsi di moduli prestampati, per quanto bene siano fatti.
Il mio pensiero, che metto in pratica, naturalmente.
Post scriptum: guardate anche qui o qui
Scusate la mia ignoranza…. ma come è possibile che si ritenga “affare concluso” e si venga pure “condannati al pagamento se non esiste un preliminare con relativa data del futuro rogito?
è impossibile….. non so l’avvocato che vi difende cosa ha in mente ma come fanno a provare che l’affare è concluso se il “compratore” è sparito?
Non capisco una cosa, se la proposta non è conforme all’incarico a vendere e non è stata accettata da tutti i proprietari dell’immobile come si fa considerare conclusa la trattiva?
Scusi S.G. non è che i suoi genitori hanno accettato anche per conto suo e di suo fratello? Perché se così non fosse non esiste una accettazione valida della proposta e non vedo come l’agente possa vantare un diritto alle provvigioni.
Dato che mi sembra di capire che l’agente è affiliato a qualche franchising una segnalazione alla casa la farei comunque.
Auguri
Il problema, se ho capito bene, sta nella forma del contratto sottoscritto, non nella conclusione o meno dell’affare.
Come sapete, certi incarichi prevedono penali (qui sottoscritta al 6%) che molti agenti immobiliari fanno sottoscrivere al pari dell’importo provvigionale, e già qui ci sarebbe da discutere: non te la vendo ma voglio tutti i soldi lo stesso…
Quindi il problema è semmai se si può ritenere valido un contratto di incarico a vendere se non controfirmato da tutti gli aventi diritto…
Ora, se forse tale incarico non da la certezza di poter vantare incarico da parte di tutta la proprietà, probabilmente invece crea una obbligazione a carico dei proprietari firmatari (i genitori) nei confronti dell’agenzia in quanto la stessa può provare di aver trovato un acquirente ma di non aver potuto concludere l’affare perché tra i proprietari era mancato l’accordo a vendere, garantito (con la firma) dai genitori.
Quindi credo che l’agenzia abbia contestato ai genitori di S.G. di aver dato incarico senza averne diritto, causando il danno all’agenzia (che non ha consegnato l’assegno in quanto non c’era accettazione di tutti) per la mancata conclusione dell’affare, e abbia richiesto la penale.
Quindi non è questione di conclusione o meno in questo caso semmai di mancata conclusione…
Siccome presumo che l’agenzia in oggetto abbia fatto le visure sull’immobile, credo che il sospetto di una leggerezza nel prendere l’incarico sia addebitabile all’agente: una volta visto che c’erano più proprietari di quelli che hanno firmato…. insomma un contatto per richiedere la firma dei figli era d’obbligo, credo.
Resta da vedere se prendere un incarico senza la firma di tutti gli aventi diritto sia LECITO
La mia opinione.
Prendere un incarico senza avere la firma di tutti penso che sia lecito (vendita di bene altrui) ma non deontologicamete corretto.( andrebbe messo nelle cose da non fare MAI)
I lmio dubbio sorge relativamente al fatto che da quel che ho capito l’importo della proposta non era conforme a quello di incarico e da qui la mancata accettazione.
NO, credo che l’importo fosse conforme a quanto sottoscritto, ma non conforme alla volontà dei fratelli… mi sbaglio?
nel post dice:
firmarono 2 mandati al 6% di provvigione, inizialmente a XXXX, in seguito a XXXX ed infine una proposta d’acquisto a 540.000.
messa così ho capito che la proposta non era conforme all’incarico, ma forse ho capito male io.
Gent. S.G. potrebbe chiarire questo aspetto?
Grazie
Sul caso, che ho letto almeno tre volte poichè abbastanza sconvolgente, mi trovo perfettamente d’accordo con quanto afferma Roberto nei punti:
1. non è questione di conclusione o meno in questo caso, semmai di mancata conclusione.
2. credo che il sospetto di una leggerezza nel prendere l’incarico sia addebitabile all’agente.
E’ d’obbligo infatti avere la firma di tutti o una copia di una delega formale da parte di ulteriori proprietari aventi diritto sull’asse patrimoniale, fin dal principio. Vale sempre la regola “patti chiari, amicizia lunga”.
Noi, per esempio, non accettiamo mai cespiti di cui non ci sia formale dichiarazione registrata ove appaia almeno una delega da parte di componenti dell’asse famigliare non altrimenti presenti. E neppure immobili con “problemi” di vario genere (opere da condonare e quant’altro).
Gli impegni verbali non sono validi, MAI. Non deve accettarli ne l’Agente ne il Cliente. Neppure devono essere proposti. Stiamo vendendo immobili non frutta e verdura al mercato (per la quale tuttavia esiste uno scontrino fiscale).
Lo stesso vale quando ci rivolgiamo a colleghi per la ricerca di immobili a reddito ad alto valore aggiunto su incarico fiduciario di nostri clienti. Vogliamo copia di tutta la documentazione, ogni piccolo foglietto di carta. Inoltre, richiediamo che l’Agente si faccia fare una dichiarazione nella quale compaiano TUTTE le firme dei proprietari o dei loro delegati (in caso di delegati, ovviamente, vogliamo copia della delega e dei documenti dei deleganti) e poi richiediamo un atto di responsabilità in solido se qualcosa va male.
In assenza di questa documentazione, non prendiamo minimamente in carico l’immobile e neppure lo proponiamo.
Tuttavia vorrei suggerire a S.G. di scegliere un legale migliore. In un caso del genere c’è abbastanza materiale per vincere la causa. Si va dalla circonvenzione al falso in atti d’ufficio (il fatto di quest’assegno fantomatico che spunta all’improvviso…).
Esistono alcuni aspetti fondamentali nei rapporti d’affari:
1. l mandato è un contratto a tutti gli effetti e come tale impegna ambo le parti. Se l’Agente ha avuto un comportamento deontologicamente scorretto deve pagare. La presenza di clausole vessatorie rende nullo “per sè” il contratto e quindi nulla è più dovuto, per causa dell’automatica risoluzione.
2. Leggo: “Senza rendersi conto di quanto c’era scritto in quei moduli, firmarono 2 mandati al 6% di provvigione, inizialmente a XXXX, in seguito a XXXX ed infine una proposta d’acquisto a 540.000. A quel punto il XXX si ricordò che esistevano altri due proprietari, io e mio fratello, che vive a XXX, e ci inviò fax per richiedere anche le nostre firme per accettazione di quella scandalosa proposta. Vi si leggeva che il presunto acquirente doveva all’agenzia 2700 euro di provvigione, mentre noi 38.000.”
Situazione macchinosa e un pò folle. Il fatto è che l’Agente fa pagare il 6% al Cliente poichè dall’acquirente non otterrebbe niente; è di suo scorretto. Non voglio fare discussione sulle entità percentuali. Essendo queste in ordine agli usi e consuetudini, non hanno vincoli quantitativi di legge. Tuttavia mi sembra disonesto far pagare tutto ad una sola parte. Questo dato non è legalmente impugnabile ma ci si può appoggiare in qualche modo (se l’avvocato di parte lesa è in gamba).
3. Leggo poi: “La proposta d’acquisto inoltre era vincolata all’ottenimento del condono, le somme promesse come acconti non ci sarebbero state date, ma sarebbero rimaste nella cassaforte dell’agenzia fino a che non avessimo ottenuto la concessione in sanatoria per le opere non conformi, in caso contrario tutto sarebbe stato restituito senza rivalsa o penalità da entrambe le parti”.
Allora…, un’Agenzia immobiliare non è un un Gestore di Fondi Immobiliari, ne una Società Fiduciaria e neppure una Banca. Quindi non può per legge trattenere denaro per conto terzi. Inoltre il loro errore è stato quello di non accertarsi PRIMA del fatto che esistevano opere non conformi, e quindi di aver accettato l’incarico incondizionatamente. Altro elemento su cui il legale di S.G. poteva fare opposizione.
4. Leggo: “Peccato che sia del tutto FALSO, quell’assegno non è mai stato dato ai miei, non è mai stato incassato, eppure l’hanno fotocopiato e inserito come prova documentale nel decreto ingiuntivo.”
Ci ricolleghiamo al punto 3. L’Agenzia doveva in ogni caso dare al venditore l’assegno in oggetto e far firmare al massimo una dichiarazione secondo cui non sarebbe stato messo all’incasso fino all’ottenimento del condono. Tuttavia la cosa andava ben organizzata prima, in accordo con entrambe le parti. E’ più che logico che l’Agente si è fatto firmare l’assegno dal proponente quando ha visto che le cose si mettevano male per lui e quindi rischiava di passare dalla parte del torto (non che così ne sia esonerato…).
buon lavoro,
Fabrizio
ciao a tutti…..ho anche io letto e riletto il post per capire il meglio possibile.
E’ certo che non si può dare una consulenza legale senza poter vedere i documenti. Basta una frase diversa per cambiare tutto.
Quello che credo di aver capito è che comunque si è giunti ad una fatturazione e ad un decreto ingiuntivo cui si è fatta opposizione. Ecco che qui resta più difficile far valere certe argomentazioni non essendo ancora in corso una vera causa di merito.
Ma l’avvocato (spero) avrà le idee più chiare di noi che abbiamo letto solo degli “appunti”.
Per l’aspetto della mancana della firma di tutti i comproprietari faccio solo una notazione: a parte il caso già citato di (promessa di) vendita di cosa altrui (che peraltro ha poi tutte le sue varie conseguenze e la sua specifica disciplina giuridica e processuale) non si può mai dare procura in forma verbale in ambito immobiliare.
Quindi, a parte la quasi presente circonvenzione d’incapace, è certo che “verbalmente” i signori non potevano impegnarsi in nome e per conto di nessuno.
Quindi direi che c’è molto da dire in punto di diritto.
Forse occorrerà una separata causa di merito.
Infatti credo che la richiesta del dano derivi da questo: in pratica, se ho capito bene, l’agenzia richiede la penale proprio perchè i genitori hanno promesso di poter garantire l’assenso dei figli, addirittura firmando la proposta.
Quindi, al di la del fatto che un AI corretto non si accontenta delle rassicurazioni verbali, l’Agenzia sta chiedendo la penale dicendo: noi abbiamo fatto il nostro lavoro, contando sulla buona fede dei genitori che hanno firmato garantendoci l’avallo di tutti gli aventi diritto e quindi ora ci pagano, perché ci hanno fatto perdere l’affare (che abbisognava invece di tutte le firme).
Ci sono sicuramente indizi di leggerezza (voluta o meno) nella presa dell’incarico.
Ma scusa in tutto quello che hai scritto non è specificato se è stata comunicata alla parte Acquirente, l’avvenuta accettazione della proposta di acquisto (e se è dimostrabile raccomandata, telegramma, fax). Perchè iul diritto alla provvigione per il mediatore nasce nel momento in cui l’affare è concluso per effetto delsuo intervento, Per affare concluso si intende quando la parte acquirente è a conoscenza che il venditore ha accettato la sua proposta. Se ciò non è dimostrabile salta tutto.
Scusate, ma esprimere opinioni o peggio auto denigrarsi sulla sola base di questo post dove non ci si capisce niente, mi pare un’assurdità.
x seroli
Anche se il post è di difficile lettura faccio rispettosamente presente che la redazione l’ha ricevuto con nome e cognome dell’agente e della catena immobiliare di appartenenza. Inoltre S.G. si è firmata per esteso e ha fornito anche il numero del cellulare. Naturalmente tutti questi dati sono stati omessi per motivi comprensibili. Non credo si tratti di una bufala. Inoltre, nessuna autoflagellazione! S.G. chiede solamente consiglio: ne avete uno?
Il mio consiglio per S.G.: cambiare avvocato e scrivere a “mi manda rai tre” o “striscia” per una denuncia pubblica!!!
No Peppino, mi hai frainteso, non volevo dire cosi’, volevo solo dire che la mail sicuramente è vera ma tutti noi sappiamo che anche solo una virgola in un incarico o in una proposta può variare il senso delle cose e le sue conseguenze (es.: la provv 6% non vale se non doppiamente controfirmata come clausola vessarotia, ma se non vediamo i documenti come si fa’ a dirlo.
Per la flagellazione mi riferivo al commento di Ponziani che non ritiene utile le proposte di acquisto. Lui puo’ odiarle quanto vuole, ma sono la garanzia di tutti gli attori di una qualsiasi compravendita immobiliare e sentire da un’agente che non è uno strumento ben voluto in primis da noi…?
Attenzione a tutti: questo Blog è pubblico, letto dai nostri clienti presenti e futuri, non siamo a parlare tra noi in privato, i lettori cercano in noi anche certezze e tranquillità oltre che un giusto e sano dibattito, ma se per noi TUTTO è discutibile allora non ci sono piu’ certezze.
No?
NOn ritengo utile le proposte di acquisto che divengono compromessi senza essere eseguibili, non tutte le proposte
Non me la sento di perpetrare una cosa senza che mi si dimostri l’effettiva efficacia sul trasferimento, intendo senza passare da cause varie… preferisco la sottoscrizione di compromessi o addirittura rogiti, aspettando quel momento per riscuotere. non mi sembra autoflagellazione ma una scelta precisa, poi è chiaro: parlo per me.
ATTENZIONE! ATTENZIONE!
S.G. risponde ad alcuni post: vi preghiamo di prenderne visione!
Aggiungo che la redazione del blog ha a disposizione alcuni documenti che ci sono stati inviati da S.G.
Non è nostra intenzione renderli pubblici, anche perché in questa sede non possiamo fare un processo. Credo che il fine di questa discussione non è quello di risolvere i problemi di S.G. (cui auguriamo una positiva e veloce conclusione della vicenda) ma di porre interrogativi sulla professione. Abbiamo anche l’indirizzo email dell’agente B. in questione, ma neppure questo rendiamo pubblico. Esula dalla discussione.
Scrive dunque S.G.:
Vorrei rispondere a ROBERTO PONZIANI che l’Agente B. (d’ora in poi lo chiamerò così) non si è rivolto al Tribunale chiedendo la PENALE - cosa che gli avrebbe procurato il fastidio di dimostrare che le visure catastali le aveva in mano fin dal primo giorno e che forse è stato intenzionale il non interpellare neanche telefonicamente gli altri proprietari, scaricando la colpa di ciò ai miei genitori, i quali ci tenevano si informati, ma i dettagli contrattuali non erano in grado di spiegarceli e comunque, essendo tutti noi in buona fede chi si immaginava una cosa del genere? - bensì millantando proprio la CONCLUSIONE DELL’AFFARE, come avete potuto leggere voi della redazione nel ricorso per decreto ingiuntivo che vi ho allegato, dove l’avv. C. ripete continuamente la frase “conclusione dell’affare”.
- Vorrei rispondere a STUDIO ARS che in questa causa gli aspetti contrattuali al momento non sono stati sviscerati in quanto lo strumento del decreto ingiuntivo in prima udienza riscontra i pochi e scarni dati a disposizione: un assegno fotocopiato e una dichiarazione di accettazione, seppur non compilata nella seconda parte, quella riguardante la ricevuta da parte dei venditori dell’assegno “a titolo di caparra confirmatoria” sono sufficienti per concedere un decreto ingiuntivo ed addirittura la provvisoria esecutività! Leggerezza e superficialità della macchina giudiziale? Direi di si: il Tribunale si era addirittura perso la pratica, che è stata riprodotta dalle parti qualche giorno prima dell’udienza (immaginate come può essere stata studiata a fondo da chi di competenza…nel 90% dei casi la provvisoria e. viene concessa, dandosi per fondato il decreto ingiuntivo).
Ribadisco inoltre che l’assegno ACCOMPAGNAVA la proposta e fu fatto VISIONARE ai miei genitori insieme ad essa, quindi non è vero che sia stato emesso “ad avvenuta conoscenza dell’accettazione dei venditori”, ed è quello che andremo a dimostrare nelle prossime udienze.
a PAMPA 98 vorrei dire che, l’incredibile è anche che questo signore, l’Agente B., NON HA EMESSO ALCUNA FATTURA, e chiede 38000 euro IVA COMPRESA sulla base di quel pezzo di carta chiamato “dichiarazione di accettazione” che la redazione ha potuto visionare.
Stavo infatti meditando di chiedere al mio avvocato se anche questo sia regolare. Se erano così sicuri di dover ottenere quella cifra perchè non hanno emesso regolare fattura all’epoca?
Grazie di cuore a tutti voi, vi terrò aggiornati sugli sviluppi della vicenda.
Ecco, il sunto delle mie obiezioni si ritrova qui sopra: se è concluso con caparra confirmatoria, non si potrebbe quindi farlo eseguire? Se un affare è concluso la controparte deve rispondere dell’obbligazione assunta, mi sembra. Poi possiamo pure nasconderci dietro un dito, ma questa è una delle cose che la gente ci contesta di più, rendiamocene conto.
Per Roberto Ponziani:
scusami se insisto ma mi pare palese. La Proposta di acquisto in caparra confirmatoria se BEN scritta (e solo se BEN scritta) è a tutti gli effetti di legge un preliminare di acquisto di bene immobile.
La proposta di acquisto è disciplinata dal codice civile (non da opinioni nostre).
La procedura è semplice e chiara, sta’ all’agente immobiliare redarla bene, con tutte le condizioni essenziali e senza vizi di forma (data, firma, accettazione, consegna assegno e telegramma o altro documento che accerti la comunicazione all’acquirente della CONCLUSIONE DELL’AFFARE).
Semplice, chiaro ed efficace davanti a qualsiasi tribunale. STOP.
Le provvigioni sono un’altro argomento, legittimo, opinabile, discutiamo, ma la proposta che sia uno strumento dubbio, questo no.
E gli altri A.I. che dicono? Sono io che mi sono bevuto il cervello?
Purtroppo, la mia esperienza dice il contrario, non è così scontato che con una proposta che diviene compromesso si possa giungere all’esecuzione in forma specifica: ci sono molte casistiche.
Qualcuno può citare un caso documentato dove una proposta di acquisto accettata, con caparra confirmatoria, sia stata resa eseguibile?
Ne sarei grato.
Per quanto riguarda la proposta di acquisto, io sono orientato a pensarla in questo modo
Ritengo che Seroli abbia ragione per quanto riguarda il discorso sulla proposta di acquisto con caparra confirmatoria contenente tutti gli elementi essenziali del contratto: una volta accettata e notificata al proponente siamo di fronte ad un vero e proprio preliminare/compromesso eseguibile, al punto che la legge stessa (Finanziaria 2007) la accomuna ai contratti per i quali è previsto l’obbligo di registrazione; pertanto non capisco cosa dobbiamo ancora discutere e chiarire: più chiaro di così???
Per S.G. : mi dispiace per quanto accaduto e spero che si risolva tutto per il meglio, ma vendere una casa in comproprietà è una questione che va affrontata seriamente da tutti gli aventi diritto, parlando e discutendo di tutte le questioni importanti: pagamenti, modalità, tempistiche; quindi prima di firmare qualsiasi proposta i vostri genitori hanno peccato di molta leggerezza nel non coinvolgervi, non mettendovi al corrente di tutto e non facendovi leggere con attenzione i contratti. Non so quanti anni abbiano e se siano abbastanza in forma e “arzilli”, in caso contrario a maggior ragione avrebbero dovuto farsi assistere dai figli in questa vendita, così come per altre cose. Non so se ci sono gli estremi per far annullare il contratto dal giudice, dal momento che ritengo siamo di fronte ad un contratto viziato da “errore-ostativo” (artt. 1428 C.C.), perchè il processo di formazione della volontà da parte dei venditori non si è svolto correttamente, in quanto i soggetti hanno stipulato un contratto non conforme a quello voluto. Penso che con un bravo avvocato ci siano tutti gli elementi per poter procedere all’annullamento del contratto sottoscritto dai vostri genitori…
Quindi perchè fare i compromessi?
La proposta di acquisto è regolata dal codice civile solo per la sua irrevocabilità, non per le conseguenze dell’accettazione sul bene oggetto della proposta.
La conclusione dell’affare che il codice civile cita, è riferita alla conoscenza del proponente della accettazione avvenuta, non sul trasferimento di diritti reali sul bene, che derivano da ciò che viene scritto negli atti.
Se io lascio una caparra confirmatoria di 1000 euro per acquistare un bene di 130mila non so se si può configurare uno squilibrio nelle obbligazioni, tale da compromettere tutto l’affare.
In quanto alla dicitura presente slle proposte (”l’immobile per tale data dovrà essere in regola … ecc.”) decade in caso di situazioni insanabili, casi nei quali forse sarebbe stato meglio fare dei controlli prima di coobbligarsi a una prestazione con un atto, diciamo, preconfezionato.
Sinceramente preferisco fare i tre passaggi, con caparra penitenziale, la confirmatoria la lascio al compromesso, dopo che il tecnico di parte (acquirente) ha controllato la documentazione che gli forniamo e altre cose che vuole lui.
A quel punto, dopo aver sottoscritto il compromesso, poso in tutta tranquillità chieder di essere pagato.
Ripeto, è un mio parere, che sono disposto a cambiare quando le sentenze diverranno a favore di quanto voi esponete.
A memoria voglio solo riportare una sentenza recente (una delle tante) che mi conforta:
L’accettazione della proposta di acquisto
Gentile GABY, aldilà di come stessero i miei in quel periodo (cosa che ho descritto nella parte iniziale del post), quando da una parte vi è buona fede e dall’altra mala fede qualunque considerazione fatta con il buon senso è inutile.
Allora non ci si capisce, l’avete letta la sentenza qui sopra? E’ ovvio che sia nulla, la proposta conteneva solo la firma senza la dichiarazione di volontà ad accettare, cosa che sanno anche i bambini, secondo (altra cosa che sanno tutti) se nella proposta ci scrivi una frase tipo: “……..si perfezionera’, seguirà preliminare o diventerà in seguito caparra confirmatoria” la legge la considera “promessa di promessa” e come tale non legittimata di tutela giuridica (3 milioni di sentenze uguali e ancora: duri a capire!!!!!!!!!!)
E che dire dell’accettazione per fax?
Ma questa conferma quanto ho detto: se BEN fatta vale, altrimenti no. (questo è ovvio).
Nelle mie proposte c’è:
“”Luogo e data………………………………….………….
Io sottoscritto……………………………………..……..C.F.………………………………………………………………………
nat….a……………………il………….….domiciliat…a………………….……via……………………..……………………….,
dichiara di accettare la proposta così come sopra formulata. Dichiara altresì, dandone ricevuta con la firma della presente, di aver percepito l’importo di Euro………………….(………………………………………………..) a titolo di caparra confirmatoria così perfezionando la presente quale “promessa di compravendita”.”"
e in merito a “promessa di promessa” c’è:
“”Quanto a Euro……………….…………(…………………………………………………………) da versare entro il………………in sua presenza presso lo studio notarile a scelta compratore.
Scusate tutti se mi sono appassionato, ma non POSSIAMO in nessun modo delegittimare o mettere in discussione la validità dei nostri strumenti, altrimenti diventa il caus piu’ totale. Non puo’ passare questo messaggio.
Ovvio, bisogna che l’A.I. diligentemente si premunisca di proposte ben fatte e NON trascuri gli avvertimenti da dare al compratore sulla serietà del documento che sta’ per firmare.
Gent. S.G.
siamo tutti dalla sua parte ma qui non possiamo darle altro che conforto…ma nulla piu’.
Se l’avvocato non è specializzato, lo cambi.
Se è specializzato sa’ sicuramente quali tasti premere per farle avere ragio. NON paghi nulla, non faccia transazioni di sorta, i furbi devono pagare e se pensa di avere ragione, non molli vada avanti. Se ha ragione noi siamo con le (penso di interpretare la volontà di tutti, vero?)
Messaggio per redazione:
per favore dateci la ciat!! (scusate l’inglese, ma non lo so’), vi prego!!!
Grazie Ponziani…ma…….per la ciat, si sa nulla?
la chat non credo si farà come BAI..
ma la possiamo mettere su in futuro, magari anche con una “stanza” su skype.
Cmq, ti
assicuro che non è efficace come un blog.
Ringrazio tutti per la solidarietà e per gli interessanti commenti, grazie veramente di cuore.
Vorrei chiedere un’ultima cosa.
Secondo voi, fare un esposto alla Camera di Commercio territoriale può servire?
Concretamente, l’Agente B. avrà per lo meno qualche fastidio (che certo non sarà mai paragonabile a quanto stiamo passando noi da tre anni)?
Un saluto a tutti.
S.G.
Beh, fai tutti gli esposti del caso che puoi: credo che Peppino inoltrerà la tua mail alle varie associazioni.
Ci impegnamo a sensibilizzarci tutti su queste problematiche, come vedi gli AI che si riuniscono qui possono avere idee differenti ma TUTTI vogliono migliorare e migliorarsi, affinchè queste cose, di chiunque sia la colpa, non avvengano più.
Sono pienamente d’accordo con Roberto Ponziani. Per S.G. abbiamo fatto quello che un blog deve fare: discuterne!
x seroli
credo che volesse dire “chat”
Ma chi lo conosce Paul Ekra? Qualcuno me lo può Spiegare?
alcune provocazioni ulteriori perchè ci si interroghi oltre (premettendo che io la penso esattamente come il tribunale di Firenze nella sentenza citata: la proposta deve essere redatta in modo tale che serva solo per realizzare una tappa della proceduralizzazione della trattativa e deve restare scissa dal contratto preliminare e da rogito definitivo. Così non sara fonte di provvigioni, ma non sarà neppure negozio da registrare)
La CCIAA di Firenze, con paretecipazione di assoc. consumatori e FIAIP et altre associazioni di categoria (e seguendo l’impostazione teorica amata da Barsotti della FIAIP)
ha STUDIATO PER ANNI E POI CREATO UN MODELLO CHE DISTIBUISCE ALLE AGENZIE IN CUI E’ SCRITTO COME INCIPIT:
“NOTA BENE: L’ACCETTAZIONE DELLA PRESENTE PROPOSTA D’ACQUISTO…PERFEZIONERA’ UN COMPROMESSO CON EFFETTI DI CONTRATTO DEFINITIVO TRA LE PARTI; TALE CONTRATTO DOVRA’ ESSERE IN SEGUITO RIPRODOTTO, CON EVENTUALI INTEGRAZIONI, IN FORMA DI ATTO PUBBLICO INNANZI A UN NOTAIO…..”
Come vedete se ne studiano e se ne dicono delle belle. E sono provenienti dall’organo ufficiale che deve (o doveva) approvare i nostri modelli/formulari/moduli.
Ovviamente poi la disciplina della proposta de quo è concepita per realizzare realmente un definitivo.
Ma come vedete in essa si accetta anche la famosa distinzione tra preliminare e compromesso, visti come due diversi e distinti negozi giuridici.
Io sono peraltro di altro avviso conformemente alla dottrina prevalente (e a Capozzi, il grande maestro dei Notai che lavora e insegna a Napoli).
Ma come vedete l’interpretazione di questo negozio giuridico è molteplice per non dire folle…e quindi la proposta resta pericolosissima e può spesso portare a noie grosse con notevoli responsabilità professionali.
Io come già dissi non la uso mai se posso….e se non posso creo ex novo un contratto atipico sotto forma di scrittura privata in cui in premessa, di volta in volta e non con un modello preconfezionato, faccio la cronistoria della trattativa e chiarisco come interpretazione autentica delle parti che la sottorscivono che NON SI VUOLE CREARE NE’ UN PRELIMINARE NE’ UN DEFINITIVO MA SOLO UN’IMPEGNO MAGGIORE IN VISTA DELLA STIPULA DI UN PRELIMINARE DAL NOTAIO GIA’ SCELTO DAL COMPRATORE E CHE TALE MAGGIORE IMPEGNO VIENE GARANTITO DAL VERSAMENTO IN MIE MANI DI UNA SOMMA A TITOLO DI “CLAUSOLA PENALE” AI SENSI DELL’ART. 1382 E SEGG. COD.CIV. (E QUINDI NON A TITOLO DI “CAPARRA PENITENZIALE” AI SENSI DEL 1385!!!!)
Grazie di esistere, mi sento meno solo.
ho letto solo ora il post in cui vi sono le risposte della cliente a noi.
Cerco di comprendere: non hanno emesso la fattura…..ma allora sulla base di quale titolo hanno proposto il ricorso per decreto ingiuntivo?
Per i miei lontani ricordi della procedura civile gli artt. 633 e seguenti del cpc prevedono che occorra un titolo…..altrimenti si dovrebbe percorrere la strada del procedimento ordinario e non quella dell’esecuzione….
e poi: come ha fatto il giudice a concedere la provvisoria esecuzione per una fattispecie priva delle caratteristiche che richiede il 642 cpc?
fatevi dare un parere, carte alla mano da un altro avvocato magari di un’associazione di consumatori (e seguite il consiglio di Gabi: scrivete a Mi manda rai tre e a Striscia…e ad Altroconsumo…serve sempre!)
vedi Roberto quando facevo il praticante notaio la prima regola di ogni Scuola che ho frequentato era la seguente:
“Voi siete professionisti super partes e dovete sempre redigere un contratto che non possa MAI dare luogo a dubbi interpretativi. Voi raccogliete la volontà delle parti e da tecnici del diritto la trasformate da linguaggio volgare a scritto corrispondente alla legge e la riducete in atto. Un atto che deve dire tutto, non omettere nulla e non prestarsi a future contestazioni. Se un giudice dovesse leggerlo dovrebbe poter dare solo un’interpretazione conforme alla volontà delle parti come vi è stata comunicata.”
ECCO PERCHE’ ABORRO LE PROPOSTE IRREVOCABILI SINTETICHE E SOGGETTE A MILLE POSSIBILI CONTESTAZIONI.
DI FATTO: SOLO SE SI ARRIVA AL PRELIMINARE E NON CI SONO CONTESTAZIONI DI SORTA PRIMA, LA PROPOSTA NON CREA PROBLEMI…CIOE’ SOLO QUANDO SU DI ESSA NON SI DISCUTERA’ MAI PIU’……SE L’ITER SI INCEPPA PER QUALCHE MOTIVO E UN AVVOCATO ENTRA DI MEZZO OGNI PROPOSTA SARA’ POSSIBILE FONTE DI GRANE….
E IO LE GRANE CERCO DI RIDURLE AL MINIMO A ME ED AI MEI CLIENTI…..
INOLTRE: ESISTE LA RESPONSABILTA’ PER MALA FEDE IN CONTRAENDO….SE IO CREO UNA BUONA SCRITTURA PRIVATA CON CRONISTORIA SERIA DELLA TRATTATIVA CHE FOTOGRAFA LO STATO DI ESSE HO GIA’ CREATO PER LA PARTE CHE AGISSE IN MALA FEDE UN BEL PROBLEMA…LA PROVA SCRITTA DELLA SUA MALA FEDE…E QUINDI IL MODO DI POTER PROVARE IL DANNO IN UN GIUDIZIO…..SPARIRE PRIMA DEL PRELIMINARE DIVIENE COSI’ COMUNQUE RISCHIOSO E COSTOSO…….sempre a mio avviso.
la massima di una sentenza
SENTENZA N. 1632 DEL 14 FEBBRAIO 2000
Contratti in genere - requisiti (elementi del contratto) - accordo delle parti - responsabilità precontrattuale (trattative e formazione del contratto) - stadio delle trattative - affidamento alla conclusione del contratto - recesso senza giusta causa - violazione del principio di buona fede - risarcimento del danno - determinazione.
La responsabilità precontrattuale ai sensi dell’art. 1337 cod. civ. può conseguire tanto in relazione al processo formativo del contratto quanto in rapporto alle semplici trattative, riguardate come qualcosa di diverso da esso, ossia come quella fase anteriore in cui le parti si limitano a manifestare la loro tendenza verso la stipulazione del contratto, senza ancora porre in essere alcuno di quegli atti di proposta e di accettazione che integrano il vero e proprio processo formativo. Se lo svolgimento delle trattative è, per serietà e concludenza, tale da determinare un affidamento nella stipulazione del contratto, la parte che ne receda senza giusta causa, violando volontariamente l’obbligo di comportarsi secondo buona fede, è tenuta al risarcimento dei danni nei limiti dell’interesse negativo.
vedi
http://www.notaio.org/sentenze_contratti.htm
io usavo la penitenziale… devo studiare la cosa della penale, per evitare ancor di più dubbi sulla assoluta differenza tra la proposta che faccio sottoscrivere e il preliminare…
Stiamo studiando anche insieme a notai il sistema per fare una proposta che rimanga proposta finalemnte, da usare in modo compatibile con il nostro modus operandi.
INoltre vorrei inserire un punto che esponesse in modo univoco la volontà di rimandare a sottoscrizione di atto fururo la definizione degli acccordi e dei termini…
Hai delle dritte da darmi, magari in privato?
I recapiti li trovi sul mio sito.
ciao
caro Roberto ti cerco senz’altro. So per certo che la cosa è possibile…e ad un convegno qui a Firenze il notaio Poma disse chiaramente le clausole di stile da adottare o da non adottare per evitare queste difficoltà. Nel diritto nulla è certo, ma si può fare molto per evitare di fare veri arrosti.
A presto
a
Ale
caro PAMPA98, la sua opinione mi conforta, anch’io non capisco come sia stato possibile ottenere un decreto ingiuntivo semplicemente presentando gli incarichi di mediazione, la proposta d’acquisto, la dichiarazione di accettazione e la fotocopia di un assegno (non, che so, la prova bancaria dell’avvenuto incasso da parte dei venditori), eppure quella “dichiarazione di accettazione” è stata considerata “cambiale di accettazione”: una cambiale da 40mila euro a favore dell’Agente B. che non è riuscito a vendere l’immobile e ha comunque tentato di farlo in maniera sleale.
In quanto al suo consiglio di scrivere a “Mi manda raitre”, ci provai a suo tempo ma non ottenni alcuna risposta. Proverò anche con Striscia e Altroconsumo, sperando di essere ascoltata.
Come ho già detto, vi terrò informati.
Grazie ancora.
l’articolo a mio parere non lascia scampo a nessun dubbio in merito. L’affare non si è concluso, sotto tutti i punti di vista, prendendo in esame qualsiasi casistica. PRIMO CASO: conferimento di incarico in esclusiva con conseguente proposta di acquisto congrua accettata, il contratto non si può intendere concluso in quanto per la sua definizione dovrebbe essere firmato, e quindi accettato, da tutti i co-proprietari (sia mandato che proposta di acquisto). Inoltre non risulta alcun versamento a titolo di caparra confirmatoria, nè penitenziaria. Secondo Caso: incarico in esclusiva conferito per un valore di 1200 proposta di acquisto presentata per 1000: laddove non si riscontri la totale accettazione della proposta da parte di TUTTI i co-proprietari l’affare non si può definire concluso quindi, anche in questo caso “nulla questio”. Se ho compreso la natura del problema, in sostanza, sarei portato a dire che qualunque rapporto intercorso tra i contraenti sarebbe da definirsi nullo, in quanto già nelle premesse (mandato non conferito da tutti i proprietari e proposta non controfirmata da tutti i proprietari)non si ha perfezionamento alcuno di nessun contratto, nè quello di incarico, nè della proposta. Sta di fatto che un giudice ha ritenuto valide le istanze dell’agente immobiliare, i casi sono due: o siamo difronte ad un marchiano errore del giudice (succede anche questo) o quanto descritto nell’accorato appello non risponde a realtà.
Ciao ghizolfo, ti posso assicurare che è buona la prima: un pazzesco errore del tribunale, in primis, e del giudice conseguentemente.
Purtroppo la realtà supera la fantasia, ti posso dire che l’avvocato dell’agente dice che il suo cliente è “tranquillo”, non teme esposti alla CCIA, negli sparuti casi in cui questi sono stati fatti, a seguito dell’archiviazione il franchising ha proceduto ad azioni penali per diffamazione!
Grazie anche per il tuo parere, a questo blog partecipano persone meravigliose.
A presto
“un pazzesco errore del tribunale”. Sembrerà strano ma capitano anche questi fenomeni. Cara S.G generalmente molte corti di appello ribaltano in toto le sentenze di primo grado quindi, anche se noioso, resisti che avrai ragione. Il tuo avvocato, secondo il mio parere, dovrebbe mettere in evidenza che non ci può essere stata accettazione alcuna in quanto non c’è stato l’accoglimento della proposta da parte di tutti i co-proprietari.
Tanto per cominciare il mio avvocato ha rinunciato al mandato (si è risentito di alcuni miei commenti riguardo al suo operato, che ad oggi non può certo definirsi vincente). Nell’opposizione al decreto ingiuntivo mise al primo punto questo fatto, cioè che tra i vari motivi per cui l’affare non era concluso, il principale motivo era che i co-proprietari non avevano accettato. A parte che il giudicante sembra non aver letto mezza riga della nostra opposizione, dissi al mio avvocato che forse non doveva puntare tanto su questo fatto, visto che l’avvocato di controparte si era ben guardato di citare i co-proprietari (non avevano mezza firma nostra su alcun modulo, avendoci contattati solo dopo aver ottenuto le firme dei miei), quanto sulla menzogna dell’assegno di caparra, che, furbescamente è stato fotocopiato ed è stato detto che “veniva rilasciato dalla proponente”: una frase così per te che significa? io posso compilare un assegno, farlo cadere per terra e dire che l’ho rilasciato, giusto? Non ha detto una falsità, ha solo distorto leggermente la realtà, visto che l’assegno esisteva, ma era stato compilato contestualmente alla proposta d’acquisto, la “accompagnava” per così dire, e fu solo fatto vedere ai miei, dicendo “vedete? qui c’è un assegno per voi, finalmente abbiamo trovato un acquirente! firmate, firmate prima che cambi idea…però non ve lo possiamo dare, perchè prima dovete ottenere il condono”.
In sostanza, quel decreto ingiuntivo dice
A) che l’affare è concluso
B) che è stato rilasciato assegno da 5mila euro
C) che i miei hanno firmato dichiarazione di accettazione
Avendo loro impostato in questo modo la cosa, ritengo sia giusto combattere anzitutto su questo terreno: i miei genitori hanno accettato di vendere, seppur con una spropositata provvigione, non hanno preso neanche un centesimo dal proponente acquirente, che si è dato alla latitanza.
Ci sarebbero naturalmente altre decine di motivi per cui è assurdo che vengano condannati al pagamento, vedremo se nella prossima udienza riusciremo a farlo: per esempio, gli fecero firmare un primo mandato con provvigione 6% in caso di vendita e 2% in caso di rifiuto per proposte conformi al mandato, ma in questo manca la firma del titolare dell’agenzia (che evidentemente, quando la sera i suoi ragazzi gli portarono il mandato ebbe da ridire perchè i vecchietti non erano stati spremuti a dovere…) il giorno SUCCESSIVO, gli fanno firmare un altro mandato con provvigione 6% in caso vendita e 6% in caso di rifiuto! E stavolta c’è anche la firma del titolare!!!!!
Casi strani eh…