Riporto alla vostra attenzione un articolo che avrei preferito aver visto scritto da me… sottoscrivo lo spirito con il quale ha scritto, visto che la signora Ercolina (così si firma) non ha mai attaccato la categoria a spada tratta con fendenti a casaccio, ma ha stilato una sorta di decalogo di cose che si deve fare (da acquirenti) per evitare più problemi possibile.
Sono certo che sapremo farne tesoro: è una finestra privilegiata su cosa vuole il cliente, davvero, roba che nessuna ricerca di mercato può darvi.
Ringrazio Mentecritica e Ercolina.
Buon lettura.
Mi Casa es su Casa 3: Signora mia….cosa vuole che sia una verandina condonata
Nota di MC: Continua il dibattito scatenato da questo articolo del nostro Settantasette, agente immobiliare pentito. Articolo a cui ha ribattuto Giuseppe Lovaglio, agente immobiliare in servizio. Ora è la volta di dare la parola ad una cliente. Anche in questo caso riportiamo fedelmente quanto ci è stato sottoposto. Le pagine di MC rimangono a disposizione di chiunque voglia, civilmente, dire la sua sull’argomento.
Molti di voi ricorderanno una simpatica parodia a proposito di agenti immobiliari fatta dal comico Gabriele Cirilli. Il motto dell’agente immobiliare suonava più o meno così: “Signora mia…cosa vuole che sia una verandina condonata”.
Anche io, vedendo la scenetta in televisione, ho riso di cuore, salvo poi, rendermi conto che era tutto vero quando mi sono accinta per la seconda volta nella mia vita a cercare una casa da acquistare.
La prima volta avevo atteso con pazienza l’occasione giusta da un privato e tutto era filato liscio come l’olio. Questa seconda volta, la situazione era un po’ diversa, avevo appena avuto un bimbo ed ero la classica mamma divisa tra un lavoro impegnativo e un bimbo voluto con tutto il cuore.
Insomma, per farla breve, ho incluso nella mia ricerca anche annunci di agenzie immobiliari e sono finita imbrigliata in una spiacevole avventura.
Per questa ragione, ho pensato che la mia esperienza potesse essere utile ad altre persone ed ecco come sono nate le dieci regole per sopravvivere come acquirenti nella giungla del mercato immobiliare.
Sorvolo sulle ragioni per le quali la mediazione di un’agenzia immobiliare sia spesso del tutto inutile (soprattutto per il compratore), tipo garanzia del pagamento in contanti (è sempre così…per legge…gli assegni circolari non sono altro che contanti), garanzia su chi acquista (ma che fanno una visura alla centrale protesti o più semplicemente mi guardano in faccia e vedono come sono vestita). Una parte di queste sono già evidenziate molto bene nell’articolo disponibile a questo link.
Mi concentro invece sulle 10 regole, che sono volutamente un po’ forti, perché servono per tutelarsi non solo dal punto di vista formale ma soprattutto da quello sostanziale:
1) Pretendete di visionare la documentazione relativa all’immobile qualche giorno prima di sottoscrivere la proposta di acquisto e fatela visionare a tecnici/notai di vostra fiducia. Può sembrare un’ovvietà, ma spesso le agenzie mettono fretta per firmare la proposta senza avere fornito la documentazione.
La documentazione minima da richiedere è:
• Atto di provenienza o atto di successione che attesti che chi sta vendendo l’immobile sia davvero titolato a farlo. Se la persona a cui ho intestato l’assegno in sede di proposta o al preliminare non è il soggetto titolato a vendere, il rogito non potrà essere eseguito e…andate poi a riprendere i soldi dopo che l’assegno è stato incassato• Visura catastale aggiornata per essere sicuri che non vi stiano vendendo una soffitta o lavatoio per abitazione di lusso
• Planimetria catastale aggiornata per verificare che non siano state effettuate opere abusive
• Visura ipocatastale per verificare che non vi siano ipoteche, pignoramenti e/o altri procedimenti dei quali non siete stati informati• Concessione edilizia e/o in sanatoria nel caso di immobile nel quale siano stati realizzati abusi edilizi
• Certificato di abitabilità
• Regolamento di condominio per verificare che non ci siano servitù o altri elementi strani.Posso anche innamorarmi di una casa con degli abusi edilizi ma se non ha l’abitabilità non è possibile rivenderla (a meno di non truffare altre persone tacendo il problema o di accettare una significativa riduzione del valore) e, soprattutto, non è possibile darla in locazione. Infatti se una casa non è abitabile e viene affittata e all’inquilino succede qualcosa, il locatore ne risponde penalmente…una bazzecola.
In aggiunta, alcune opere abusive definite banali, possono compromettere la stabilità dell’intero fabbricato.
L’abitabilità si può sempre richiedere ma è necessario presentare una corposa documentazione, in alcuni casi è necessario anche rieseguire il collaudo statico dell’intero fabbricato e, anche in questo caso, se il tutto non viene fatto il proprietario ne risponde penalmente se capita qualcosa di brutto.
Ultimo aspetto non trascurabile sono le spese condominiali.
Se l’abuso edilizio ha comportato un aumento della volumetria, una volta sanato il tutto ottenendo anche l’abitabilità, è necessario informare il condominio per far rivedere le tabelle millesimali. Il condominio, a questo punto, se l’abuso è stato realizzato, per esempio, 10 anni prima, può chiedere 10 anni di spese condominiali arretrate (ad esempio un balcone viene chiuso per farci una camera con riscaldamento. Tra condono e pratiche varie sono passati 10 anni dalla realizzazione…per 10 anni si è usufruito del riscaldamento condominiale senza pagare quote aggiuntive. Furbo no?)Infine, se non è stata inserito nessuna clausola nel preliminare o nel rogito che obbligano il venditore a farsi carico delle spese per regolarizzare il tutto, l’acquirente è costretto a farsene carico salvo poi rivalersi per via legale sul venditore (con i tempi biblici di cui tutti siamo consapevoli…)
Tutti i documenti indicati sono essenziali ed indispensabili per garantire la regolarità urbanistica di un immobile.
Attenzione, molti potrebbero obiettare che tali documenti servono solo in sede di rogito. Ma proviamo ad analizzare la situazione nel caso in cui emerga una irregolarità urbanistica in sede di rogito:- al rogito probabilmente sono stati già pagati un bel po’ di soldi al venditore e la provvigione al mediatore
- il mediatore dirà che per alcune di queste indagini non aveva esplicito mandato ad eseguirle per es. la visura ipocatastale (è una ricerca mirata sullo specifico immobile) e, per altre, che lui ha solo riferito quanto gli ha detto il Venditore esonerandosi così da ogni responsabilità. In realtà non è proprio così, infatti è pur sempre un operatore professionale e deve agire con la media diligenza ben superiore a quella “buon padre di famiglia” richiesta ad un mediatore occasionale. In altri termini, se nella casa è stato fatto un abuso e non è stato sanato da una concessione edilizia non è necessario fare specifiche ricerche per capire che la casa non è in regola e il mediatore dovrebbe evidenziarlo al potenziale acquirente anche se il Venditore non gli ha detto nulla. (art. 1759 del Codice Civile).Inoltre, il Notaio in sede di rogito non è tenuto a chiedere la certificazione di abitabilità, per cui se “casualmente” lo dimenticasse il problema potrebbe anche non venire fuori fino al momento in cui decidete di rivendere o di affittare.
Attenzione anche ad altri “dettagli” come:
- il diritto di superficie, ossia case costruite su terreni che sono di proprietà del comune. E’ vero che si può sempre fare il riscatto delle stesse, peccato però che queste case sono state realizzate e vendute la prima volta come edilizia popolare, quindi con prezzi molto bassi e cercheranno di rivenderle al prezzo di mercato. Questo lo fanno anche i privati e non solo le agenzie- aspetti legati al piano regolatore del comune per es. in alcuni comuni la dimensione minima di un appartamento è 40 mq, quindi se mi propongono un monolocale da 25 mq forse c’è qualcosa che non va
2) Evitare di visionare gli immobili e/o di sottoscrivere proposte di acquisto da soli ma portare sempre con sé una persona di fiducia non parte in causa della compravendita che potrà servirvi come testimone in caso di contenzioso. Richiedere sempre il tesserino o il numero di iscrizione al ruolo della Camera di Commercio a tutti gli agenti/mediatori che ci accompagnano a visionare un immobile. Se non iscritti al ruolo, non hanno diritto alla provvigione.
Spesso, quando si visionano immobili con agenzie immobiliari, si viene accompagnati da persone diverse e al momento della stipula della proposta ci si trova davanti l’ennesima persona diversa.
Questo è fatto per avere sempre disponibile un “falso testimone” in caso di contenzioso. Infatti, è la vostra parola contro quella dell’agente immobiliare che vi ha accompagnato nella visita X ma che non è quello che ha sottoscritto la proposta di acquisto che ha sottoscritto il documento che lo titola a richiedere la provvigione. Tutti gli altri collaboratori che avete incontrato, in teoria, non sono parti in causa e possono testimoniare contro di voi, salvo chiedervi anche loro la provvigione se il tutto va a buon fine ( art 1755 e 1758 del Codice Civile circa il diritto ad una quota della provvigione di tutti i mediatori coinvolti nella trattativa)
3) Mai firmare una proposta di vendita che si trasforma automaticamente in preliminare all’accettazione del proprietario. Vi ritrovereste automaticamente imbrigliati in un contratto preliminare senza saperlo…A parte il fatto che molta giurisprudenza ritiene questo non valido (infatti la conoscenza dell’accettazione tramite telegramma non ha senso in quanto si tratta di un contratto atipico per cui se io mando un telegramma ad una persona posso essere sicura che l’abbia ricevuto ma non che l’abbia letto, quindi ha cognizione ma non conoscenza).
4) Alla luce di quanto sopra è immediato capire perché conviene sempre legare il pagamento della provvigione al mediatore immobiliare solo all’effettivo svolgimento del rogito considerando solo in quel momento l’affare concluso e andato a buon fine rifiutando le clausole che prevedono il pagamento al preliminare e/o 30 gg dall’accettazione del venditore
5) Inserire sempre nella proposta di acquisto una clausola risolutiva espressa del tipo “Qualora emergano successivamente alla redazione della presenta proposta di acquisto delle irregolarità urbanistiche e/o altre irregolarità (ad es.ipoteche non indicate) delle quali non vi è esplicita menzione nella stessa, l’acquirente ha diritto alla restituzione dell’assegno versato a titolo di acconto e sarà libero da ogni obbligo nei confronti del venditore e del mediatore immobiliare”.
6) Mai firmare assegni a (o peggio fare bonifici) a qualsiasi titolo intestati all’agenzia immobiliare, in nessun momento della transazione precedente il rogito. All’atto della sottoscrizione della proposta si da un assegno a titolo di acconto sul prezzo dell’immobile, Non si tratta di una caparra (come spesso fanno credere) e tantomeno di un acconto spese sulla provvigione. In sede di stesura di preliminare (ovviamente se siete stati attenti con la regola numero 3), allora e solo allora ogni somma consegnata si trasforma in caparra confirmatoria. Le agenzie vi convincono a far firmare la clausola che la proposta si trasforma in preliminare dicendovi “Signora così il suo assegno si trasforma in caparra e lei è più tutelata perché il Venditore se pensa di recedere le deve ridare il doppio dei soldi”. Peccato che non aggiungano che in quel caso Voi siete da subito vincolati a pagargli la provvigione. E’ anche evidente il perché l’assegno va sempre intestato al Venditore. Infatti se questi recede deve restituirvi i soldi ( a doppio se avete voluto rischiare con la trasformazione automatica in preliminare), viceversa se l’assegno è intestato all’agenzia, cosa restituisce il Venditore? Il niente che ha ricevuto. E l’agenzia? Beh, per lei l’affare è concluso quindi si terrà la sua provvigione e vi dirà di rivalervi sul venditore.
7) Rivolgersi sempre ad Notaio di fiducia, possibilmente esperto in questa materia. Ho sentito agenzie dire che avevano Notai amici pronti a fare ottimi prezzi e che era meglio non andare dagli altri perché chiedevano troppi soldi, ad esempio 7.000 € per un preliminare. Il Notaio è un professionista e le sue parcelle devono attenersi agli onorari indicati dall’ordine.
8 ) In caso di comportamento scorretto di un agente immobiliare, segnalatelo sempre agli appositi uffici della Camera di Commercio. Eseguiranno tutte le verifiche del caso (iscrizione al ruolo, utilizzo di documentazione depositata in Camera di Commercio, ecc) e possono applicare sanzioni amministrative e provvedimenti disciplinari che arrivano fino alla radiazione dal ruolo.
9) Diffidate delle agenzie che promettono provvigione nulla per il venditore. Infatti, il codice Civile dice chiaramente che la provvigione è una ed una sola e che grava su ciascuna delle parti, in mancanza di patto, di tariffe professionali o di usi sono determinate dal giudice secondo equità (art. 1755 Codice Civile). Quindi se voi non vi siete accordati con il venditore davanti al mediatore, perchè dovreste pagare solo voi acquirenti la provvigione? Per giunta oggi è obbligatorio indicare nel preliminare se ci si è avvalsi dell’opera di un mediatore e in che misura è stata suddivisa la provvigione tra le parti.
10) Attenzione ai franchising. Infatti, spesso accade che il mandato di vendita sia stato dato ad una agenzia diversa da quella con cui siete in trattative come acquirenti. L’agenzia a cui è stato dato il mandato dal venditore, ad affare concluso, potrebbe chiedervi la provvigione e, purtroppo, ha diritto ad averla.
Ovviamente quanto esposto non è assolutamente esaustivo ma sono solo dei consigli per evitare spiacevoli sorprese quando si compie un passo importante come l’acquisto di una casa.
Di: Ercolina
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è evidente che la Signora è una persona giuridicamente preparata e un cliente consapevole. Se dio vuole….e così sarà in grado di apprezzare chi lavora bene…. Ma molte delle affermazioni giuridiche sono buttate là con faciloneria e non sono del tutto condivisibili. Resta il fatto che molte delle cose dette (quella sulla proposta d’acquisto che non deve mai essere un automatico preliminare la sottoscrivo cento volte!!) sono validissime e dovrebbero far riflettere tutti gli AI.
Per quanto concerne i notai mi permetto si spezzare come sempre una lancia: dubito esista un notaio che non sia esperto in compravendite immobiliari…magari nel societario qualcuno ha lacune, ma questa è onestamente l’abc del notariato….poi vorrei aggiungere che nè mio padre quando esercitava la professione nè il giovane notaio napoletano presso cui feci la pratica hanno mai chiesto una lira per redigere un preliminare (neppure se poi il defintivo saltava)….a voi risulta il contrario? E se si….portate i clienti da chi si fa pagare per fare il preliminare????
Ale
vero, concordo che gli avvertimenti siano un pò butatti li, ,a devo dire che ho trovato persone meno preparate nel mio cammino, e non erano clienti.
Ma ci sono molte osservazioni concrete.
Infatti il mio intento è quello di scuoterci un pochino e provare a rispondere alle esigenze di una clientela che, spero, si sta evolvendo e con essa evolve le proprie domande e i propri bisogni.
Credo che atteggiamenti di chiusura siano molto dannosi.
Molte degli strumenti ai quali abbiamo affidato il compito di “salvaguardare” il nostro diritto alla provvigione secondo me hanno una forte necessità di essere adeguati a un mercato che cambia.
Chi vivrà, vedrà.
Innanzitutto complimenti alla signora per la precisione nei commenti.
Condivido alcune delle indicazioni fornite, in particolare i punti 3 (Mai firmare una proposta di vendita che si trasforma automaticamente in preliminare all’accettazione del proprietario), 5 (clausola risolutiva espressa in caso di vizi o difformità), 6 (mai firmare assegni intestati all’agenzia), 8 (segnalazione di composrtamenti scorretti da parte dell’agente), 9 (provvigioni da ambo leparti).
Non condivido altre osservazioni in particolare al punto 1 (produrre conformità urbanistica e visure ipotecarie costa e farle prima che si sia trovato un cliente veramente interessato può voler dire buttare i soldi, inoltre basta mettere la clausola risolutiva in caso di vizi e fare tutte le indagini prima del preliminare, cioè prima che passino somme importanti.), 2 (Visitare gli immobili con testimoni mi sembra eccessivo, capisco la scottatura ma un pò di fiducia nella categoria non guasta.
Ho lavorato in un grosso franchising e a volte il giochino dello scaricabarile è stato fatto.
Sono d’accordo a rivolgersi al notaio di fiducia (anche se tutti i notai dovrebbero essere uguali) dato che lo paga l’acquirente
vorrei solo precisare che anche io trovo ciò che dice la signora-cliente migliore di tante affermazioni di professionisti incontrati.
Volevo solo dire che alcune affermazioni giuridiche date per certe sono solo accenni talvolta minoritari in dottrina e giurisprudenza.
Condivido quasi tutto, tranne tutti i concetti dell’abitabilità. Io opero a Firenze (città storica) e qui l’80% delle case NON hanno l’abitabilità. Non perchè deficitino di qualcosa, ma perchè è un concetto urbanistico arrivato dopo (qui è pieno di palazzi del ‘500). Quindi ok l’abitabilità nelle nuove costruzioni, ma con molti distinguo.
……….. e poi sinceramente volevo dire che leggo e leggo e rileggo tutti i nostri commenti e divento sempre piu’ convinto di questo: o facciamo sparire tutti gli A.I. in Italia (e sarebbe l’unico paese sviluppato a non averne, quindi forse a qualcosa servono) o gli diamo una bella riforma a questo settore, aggiungendo responsabilità, professionalità ma nache qualche privilegio o esclusiva. Secondo me altrimente non se ne esce pensando che un A.I. debbe essere un po’ A.I., un po’ Notaio, un po’ avvocato e perche’ no anche un po architetto!
Le responsabilità ok ma datemi anche gli strumenti: per una visura in conservatoria a Firenze 5 giorni e 90 euro, per una visura catastale devi avere un abbonamento, per una planimetria: santi in paradiso altrimenti rimani a dormire presso il catasto, per una visura camerale: un altro abbonamento, per una verifica urbanistica a Firenze 50 giorni! (non è uno scherzo), per una revocatoria fallimentare: non è possibile, c’è la privacy!!!! e che cavolo?!
Adesso le visure le fai ON-line, in forma gratuita per quanto riguarda le consultazioni, pagando una quota annuale.
Comunque secondo me, la strada non è fare NOI il lavoro che altri fanno meglio, ma quello di creare reti e sistemi di collaborazione con i professionisti demandati (geometri?)…
Noi stiamo facendo un esperimento, ora nelle sue fasi iniziali di sperimentazione.
Condividerò il tutto appena abbiamo i risultati.
Sono pienamente d’accordo con Seroli. Infatti, a parte le visure catastali, che nel mio comune si possono fare tranquillamente tutti i martedì e venerdì mattina, salvo il mancato funzionamento dei terminali (!!!), per quanto riguarda le altre verifiche è una vera tragedia. Quindi la riforma della nostra professione dovrebbe fornirci più strumenti e meno costi ed intoppi. Riusciranno le nostre Associazioni di categoria a farsi “sentire” a livello politico per farci lavorare come si deve? Spero proprio di sì…
Mi sono permesso rispondere direttamente nel sito dove è comparso l’articolo citato di Ercolina (di cui ne prenderò le parti buone), esprimendo un mio parere personale.
Io ti rispondo qui al tuo commento, oltre che su MC:
NOn mi sembrava che Ercolina abbia ceduto alla tentazione (forte molte volte) di fare di tutte le erbe un fascio, tipica dei post denuncia (in Italia se vuoi farti sentire devi URLARE).
Io l’ho vista più come una presa di coscienza e di una sorta di condivisione di informazioni, inoltre molte cose di quello che Ercolina dice le riconosco nel modo di operare degli Agenti Immobiliari che stimo… quindi questi non hanno da temere.
Credo che anche tu riconosca nell’elenco pratiche che tu stesso condanni.
Se poi qualcuno dei soliti “clienti” volesse leggerci solo l’ulteriore prova che la nostra categoria è dannosa faccia pure, ognuno usa il cervello come vuole.
Secondo me chi pensa che le agenzie non servano dovrebbe semplicemente non servirsene.
Comunque comprendo la frustrazione e la appoggio.
punto 3: è vero esattamente il contrario…la giurisprudenza e la dottrina maggioritaria ritengono la proposta “non preliminare” una “promessa di promettere” che non trova protezione nel nostro ordinamento (sarebbe un contratto nullo per illiceità della causa). In secondo luogo poi, la tipicità o meno di un contratto non dipende affatto dal metodo di trasmissione dell’accettazione ma dal fatto che un contratto sia regolato o meno nel codice civile (e su questo punto mi pare proprio che la compravendita sia un tantinello regolata…). La teoria della cognizione effettiva dell’accettazione non trova fondamento nel nostro ordinamento, infatti basta la prova della ricezione dell’atto (una bella raccomandata e siamo tutti a posto)
Saluti
Potresti dare i riferimenti alle sentenze?
Per adesso ne ho trovati solo a comprova di quanto da me sostenuto (non eseguibilità in forma specifica dell’atto) … sarebbe interessante vedere anche questa cosa.
mi chiedo….come mai la relazione tecnica (che a Firenze per prassi spetta far fare e pagare al venditore) verrà fatta sempre e solo su richiesta perentoria del notaio?
Perchè se la chiedo io da subito i clienti ridono???
Perchè non iniziamo a chiedere al governo di obbligare chiunque voglia vendere un immobile di fornire sempre per prima cosa una dettagliata relazione tecnica in cui un professionista abilitato si assume la responsabilità delle sue attestazioni????
intanto avremmo modo di veder migliorare il livello delle transazioni…..tutte.
La tutela del cliente nel caso della proposta che non equivale a compromesso, consiste proprio nella “non eseguibilità in forma specifica”. Ovviamente un buon professionista traduce la proposta d’acquisto in un buon preliminare in forma eseguibile, nel giro di pochi giorni. Nel tempo intercorrente tra la proposta ed il preliminare, si potranno effettuare visure, verifica della documentazione, erogabilità del mutuo e quant’altro necessiti. Nel caso, si riscontrassero anomalie è possibile restituire al proponente l’assegno intestato al proprietario ma lasciato in deposito all’agente immobiliare. Così l’agente immobiliare non guadagna niente, ma non ci rimette nessuno e non si intasano i tribunali con le cause. Io credo sia meglio fare così, ma se insistete sul modulo proposta=compromesso, spiegatemi i vantaggi oggettivi, per il cliente.Grazie
Ketty
Ecco la spiegazione:
1)il compromesso spesso si fa 2 mesi dopo proposta e nel frattempo si sta’ a sperare che tutto vada bene?
2)la proposta ovviamente deve essere condizionata alla regolarita’ catastale/urbanistica/ipotecariar, quindi nulla da temere.
3)se permettere il fatto ceh io non guadagni nulla mi torna un po’ male: ho trovato il cliente, fatto la trattativa e trovato l’accordo e poi salta tutto perche’ il proprietario si è scordato un piccolo abuso?
Signori va bene che il cliente ha sempre ragione….ma c’è un limite a tutto.
Per PAMPA98: anche io lavoro a Firenze ed adotto questa tecnica: “faccia subito la relazione tecnica altrimente rischia un fiume di soldi se accetta una proposta di acquisto e poi salta fuori che qualcosa non torna!”….funziona.
Scusa Roberto…il mess è per me? non ho capito a cosa ti riferisci.
Si stefano, volevo sapere se mi puoi dare dei riferimenti giuridici dove posso studiare sta cosa che dici, sto rifacendo i moduli delle proposte, anche con pre-compilazione automatica, quindi cerco di studiare tutti i pnti di vista prima di rivolgermi a professionisti, per sapere cosa domandare e quali cose calcolare.
Seroli, se arrivi a un compromesso riscuoti, se arrivi a un rogito riscuoti, se no non si riscuote, per ora non ho ancora chiuso.
Scusami ma non ho capito a cosa ti riferisci, io mi riferivo a proposte di acquisto eseguibili in caparra confirmatoria accettate, eh? mica ad altro? Ho capito male?
Nono, hai capito: la domanda è
1) sono eseguibili come un compromesso, senza dubbio?
si certo. E lo dico a ragion veduta, nel senso che sono passato attraverso una diatriba con una mia proposta e l’avvocato di colui che ci aveva ripensato dopo aver esaminato la proposta ha detto al suo cliente/venditore:
paga la tua fattura all’agenzia, paga la fattura dell’agenzia fatta al compratore come risarcimento spese gia’ sostenute e rendi il doppio di quanto hai percepito in caparra confirmatoria. (marzo 2006)
Scusa ma mi sembra normale, se la proposta è ben fatta e esattamente un compromesso: OVVIAMENTE condizionato alla regolarità catastale/urbanistica/ipotecaria.
Ma attenzione, condizionata non vuol dire che se c’è qualcosa che non va finisce tutto a tarallucci e vino, significa che chi ha detto una cosa per un’altra se ne assume la responsabilità in sede di accordo per la risoluzione, ovvio.
Una precisazione per non passare da sbruffone: le mie proposte non sono frutto della mia intelligenza, ma del sapere di 2 avvocati civilisti che me l’hanno redatta, eh!
No, altrimenti sembra che io voglia passare per professore, ma non è cosi’.
per Seroli, grazie del consiglio utilissimo per ottenere una relazione tecnica “anticipatamente”.
Ale
A Ponziani questa della proposta non gli torna proprio (tipico degli agenti immobiliari TROPPO SCRUPOLOSI E CORRETTI). Ti pongo un quesito per toglierti dall’imbarazzo. (imbarazzo in senso di remore morali a far firmare una proposta).
C’è un compratore che dopo 8 mesi che cerca casa la trova, eccola è bellissima, la sua.
Concludete la trattativa, lui firma una proposta la quale viene accettata con caparra confirmatoria di 3.000 euro con preliminare tra 2/3 mesi e rogito tra 6 mesi.
Il compratore si attiva: prima di tutto da la disdetta per la casa in affitto da lui occupata (tanto il proprietario non lo sopportava piu’ e voleva piu’ soldi), poi va subito in banca per disinvestire i risparmi vincolati a 10 anni in obbligazioni (il vincolo decennale è comune per le obbligazioni), dopo di che porta tutti i documenti in banca ed attiva la pratica di mutuo e per fare presto e bene fissa gia’ con il perito della banca. Ormai ha smesso di cercare, è 3 mesi che non va piu’ a vedere una casa, ce n’era una che gli piaceva al tempo della proposta, ma questa è meglio.
Il proprietario dopo 1 mese ci ripensa o la nota tecnica non puo’ essere fatta per un grave abuso. SALTA TUTTO.
Il quesito per te e per tutti quelli che pensano che sia meglio un accordo non vincolante (lo dico con simpatia non con astio):
Vi sembra corretto? Se il compratore ha firmato una proposta fatta come se fosse un piccolo accordo non eseguibile, cosa direbbe ora lui a voi?
Per fortuna no nmi è mai capitato, mi dà da riflettere.
Ora, forse tutti noi non teniamo conto di un aspetto forse fondamentale: scriviamo su questo blog, ma da tante città d’Italia. Ogni città, seppur rispettando il codice civile, ha le sue consuetudini e forse questo aspetto è quello che ci porta forse ad avere vedute diverse su argomenti banali. Sbaglio? Ad esempio a Firenze non trovi un notaio che ti faccia un compromesso senza relazione tecnica nemmeno a piangere e per farlo minimo ti chiede 40 giorni. Magari in altre parti d’Italia lo trovi, te lo fa in 7 giorni ed allora si, cambia tutto, la proposta che diventa compromesso non serve piu’, basta aspettare 7 giorni?
ops: mi sono accorto che sto’ parlando troppo e soprattutto da solo.
Scusate
Io lavoro soprattutto all’Isola d’Elba e qui i piccoli abusi e i condoni sono molto diffusi, quindi anch’io non faccio mai il preliminare senza avere prima fatto le verifiche urbanistiche dell’immobile e spesso sono io che rimando tenendo conto che da noi i Comuni per farti accedere ad una pratica si prendono 30 giorni e poi due o tre giorni servono al geom. che la scive; proprio per la facilità di incontrare problemi a volte di difficile soluzione preferivo la proposta che non vincolasse troppo le parti.
Detto e fatto, io ad esempio da Firenze non ci avevo pensato, all’Isola d’Elba (ti invidio molto!!!) è vero, gli abusi ed le piccole incongruenze mi torna che possano essere frequenti, l’ho letto anche su un quotidiano.
Che bellezza l’elba, l’hanno scorso i hanno spolpato un mare di soldi ma sono stato davvero bene. Incantevole, mi inviti?
Se avessi posto volentieri, ma la casa è piccola e al contrario di ciò che pensano i nostri clienti ne ho una sola. Mi sa che stiamo andando OT.
Organizziamo un bel convegno o sennò proponi qualche immobile ai tuoi clienti e organizziamo una giornata o due cultural/lavorative.
Concordo, vediamo di organizzare, Ponziani non mi risponde perchè ce l’ha a morte con me quando gli rivogo la storia della caparra/compromesso.
In merito al fatto che il mediatore debba produrre la documentazione di cui al punto 1 della lettera della sig.ra Ercolina, prima della proposta d’acquisto, avrei un link da segnalare http://www.altalex.com/index.php?idnot=10420 (Terzo capoverso). Ma io acquirente, sto pagando il notaio per quale strano motivo? Nelle ns. proposte è scritto che a fronte dell’accettazione della sproposta il venditore si assume piena responsabilità di quanto dichiarato nella proposta stessa, regolarità urbanistiche e quant’altro. E’ ovvio che l’acquirente è tutelato.
In caso contrario il venditore è inadempiente e si trasforma in “debitore” con tutte le conseguenze del caso.
Un saluto a tutti, sono nuovissimo…
prendo la parola in sostegno di Ponziani…..perchè anche io sono solito evitare a tutti i costi le proposte irrevocabili con efficacia di preliminare in caso di accettazione.
Per l’esempio che poni, ma in generale, direi che come agente non dovrei avere da vendere nulla di cui non abbia la certezza in base a relazione tecnica che non ci sono problemi di commerciabilità. Ovvio che mi dirai che è pura teoria….in parte si.
Ma io se posso cerco di fare le cose nel minor tempo possibile vincolando le parti solo al deposito cauzionale da usare quale clausola penale ex 1382 cc (quindi con danni ulteriori da risarcire) e creando pezze d’appoggio in relazione alla buona fede in contraendo. Quindi cerco di restare nell’ambito delle minute della trattativa ma facendo scrivere delle scritture private di ricognizione che poi possono essere fonti di responsabilità sanzionabili. Se le persone non sono dei farabutti o dei delinquenti comuni non dico basti sempre la vecchia stretta di mano, ma già questo crea obblighi morali e legali.
Altrimenti se si arriva alla proposta deve essere fatta esattamente come un prelminare…non deve mancare nulla di quello che riteniamo necessario per queto contratto. Invece di solito le proposte sono carentissime e lasciano quindi tutto all’interpretazione e all’integrazione del contratto da parte della legge. E questo mi sembra il modo di creare proprio i presupposti per una conflittualità che potrebbe essere altrimenti evitata.
Ricordo che esistono anche personaggi che “vivono” di cause e richieste danni fatte sulla base di proposte non eseguibili da parte dei venditori ingenui o frettolosi. Appena trovano il pollo versano caparre consistenti sapendo che quasi matematicamente avrà luogo un inadempimento da cavalcare per ottenere transazioni lucrose.
Roberto: qui http://www.rivistagiuridica.it/articoli/dc_dot_28052001_00.htm
Trovi un articolo interessante sulle discussioni intorno al “preliminare di preliminare”, ti fanno capire l’ampiezza della questione e la sua totale non ovvietà.
Io comunque sono d’accordo con Seroli, forse perchè lavoro a Milano e tendo a non fidarmi delle promesse della gente.
Saluti
Spero tra l’altro di non aver violato alcun copyright….chiedo venia.
@Stefano
Basta, di solito citare le fonti, in mancanza di indicazioni contrarie
Benvenuto EZ, nel tuo blog.
@Seroli, NONO scusa.. è che sono stato a lavorare tutto il giorno fuori e non ho avuto il tempo di fare tutto
Ricorda comunque che il dialogo è con tutti io sono solo uno dei tanti.
Ti ringrazio della considerazione e appena ho un minuto di energia celebrale mi riprometto di risponderti.
@Seroli
(io non uso caparre confirmatorie)
(se segue il mio consiglio aspetta di sottoscrivere un compromesso, in banca l’ho portato prima della proposta e sappiamo più o meno la disponibilità)
(se aspettava il preliminare, attivando un tecnico di parte PRIMA di pensare di sottoscriverlo l’abuso veniva fuori)
Queste di sopra le mie risposte in breve
Inoltre con “proposta eseguibile” non intendo la possibilità di farsi dare caparra doppia o perderla più eventuali danni, intendo andare ad un giudice che mi trasferisce la proprietà dell’immobile (se a essere inadempiente è il venditore) dietro pagamento o se mi permette di rifarmi sui beni dell’acquirente per ottenere il pagamento di quanto dovutomi se sono il venditore.
Non credo, nella mia esperienza di aver mai veduto una proposta avere questa forza e per questo, tra un atto incompleto che può creare problemi perchè ho dichiarato al cliente che era garantito (quando non ne sono sicuro) e un atto che vincola SOLO per l’importo versato (come corrispettvo del recesso) fino alla sottoscrizione di un atto ESEGUIBILE e sinallagmatico dalla sua Nascita, avallato anche dai tecnici di parte preferisco il secondo.
@Stefano Neva.
Nel testo da te linkato, altro non ho trovato che ciò che sostengo.
Infatti si sottolinea il fatto che la proposta irrevocabile accettata NON sia eseguibile.
La dicitura preliminare del preliminare (promessa di promettere ) non è riferita alle proposte prive di caparra confirmatoria o della dicitura “diverrà preliminare a tutti gli effetti” ma a TUTTE le proposte sottoscritte con moculi prestampati, che la giurisprudenza ritiene non meritevoli di tutela in quanto prive o carenti nella forma scritta ad substantiam.
Infatti il testo asserisce la nullità assoluta del “contratto” (intendendo la proposta) sottoscritto ai fini del trasferimento futuro dei diritti reali.
Quindi come ho detto a Seroli, meglio sottoscrivere una dubbia penale che un dubbio “compromesso”.
Qualcuno leggendo quel testo può dirmi se o capito male?
Nessun dubbio che la proposta “non preliminare ” non sia eseguibile in forma specifica. L’articolo, però, secondo me pone dubbi sull’effettiva tenuta giudiziale della proposta “non preliminare” per quanto riguarda la sua validità di contratto “promessa di promettere”. Cioè in linea teorica esponi il cliente ad una possibile soccombenza nel momento in cui dovesse chiamare in causa la controparte per la restituzione della caparra penitenziale. Rischio potenziale perchè come si sottolinea nell’articolo alcuni tribunali hanno riconosciuto la validità della proposta, altri no. Posto che (da quanto ho capito) hai scelto questo modus operandi proprio per garantire al meglio il cliente, volevo solo far notare che ci sono dei rischi anche in questo.
Ma mi puoi spiegare meglio questo tuo accanimento contro la proposta “preliminare”?
Saluti
Stefano
Perchè i danni che può fare una proposta fatta passare per eseguibile secondo me sono molto più gravi di una proposta che ha un importo deciso come corrispettivo del recesso (sottoscritto come tale dalle parti), dove si è detto chiaramente che dopo aver controllato tutte le informazioni necessarie, come la conformità urbanistica, trascrizioni varie ecc… (le visure e la provenienza già le abbiamo), si deve arrivare a un compromesso o un rogito, molte volte riaggiustando il tiro (la trattativa può assumere vari aspetti o presentare ostacoli da risolvere), e solo alla sottoscrizione dell’atto VERO si avrà una tutela giuridica nei confronti del trasferimento (affare concluso).
Solo allora inoltre io chiederò la riscossione.
Continuare a pretendere il pagamento dopo la mera conoscenza della accettazione secondo me non è una cosa illuminata.
Anche per questo non mi certifico
vero Ketty? 
Stefano, sei sicuro che non ci sia NESSUN dubbio che la proposta sia eseguibile tra i colleghi? Io credo che molti, in buona fede, lo credano e lo comunichino anche ai loro clienti.
per seroli, rispondo alle tue considerazioni:
seroli:a ponziani questa della proposta non gli torna proprio (tipico degli agenti immobiliari troppo scrupolosi e corretti).
ketty:la scrupolosita’ e la correttezza non sono mai troppe quando parliamo di persone e dei loro risparmi di una vita!
seroli:c’è un compratore che dopo 8 mesi che cerca casa la trova, eccola è bellissima, la sua.
concludete la trattativa, lui firma una proposta la quale viene accettata con caparra confirmatoria di 3.000 euro con preliminare tra 2/3 mesi e rogito tra 6 mesi.
Ketty: anch’io come ponziani non prendo caparre confirmatorie!
seroli:
il compratore si attiva: prima di tutto da la disdetta per la casa in affitto da lui occupata (tanto il proprietario non lo sopportava piu’ e voleva piu’ soldi), poi va subito in banca per disinvestire i risparmi vincolati a 10 anni in obbligazioni (il vincolo decennale è comune per le obbligazioni), dopo di che porta tutti i documenti in banca ed attiva la pratica di mutuo e per fare presto e bene fissa gia’ con il perito della banca. ormai ha smesso di cercare, è 3 mesi che non va piu’ a vedere una casa, ce n’era una che gli piaceva al tempo della proposta, ma questa è meglio.
ketty:se da e’ da otto mesi che cerca attendera’ volentieri qualche giorno per stipulare il compromesso e per concludere in tutta sicurezza l’acquisto della sua vita, aspettando anche di dare disdetta ecc. ecc.
seroli:il proprietario dopo 1 mese ci ripensa o la nota tecnica non puo’ essere fatta per un grave abuso. salta tutto.
ketty:se l’immobile ha qualche problema non risolvibile, e’ meglio per l’aspirante acquirente avere indietro l’acconto e rivolgersi altrove, piuttosto di imbarcarsi in una causa che può durare degli anni, con grave pregiudizio della sua salute e della sua serenita’ familiare e grande sputtanamento della categoria degli agenti immobiliari.
…
ti rispondo anche ad un’altro tuo post, riguardo alla provvigione: se l’accordo non e’ concluso e l’acquirente non ne ha colpa perche’ dovrei fargli pagare la provvigione?
in questo caso, per il mio quieto vivere, e per la mia coscienza, preferisco rinunciare e dedicare il mio tempo ad altre pratiche sane, piuttosto che iniziare una trafila giudiziaria, che non mi porterebbe da nessuna parte!
cordialmente ketty
Ho letto le vostre considerazioni, ora vado ad un appuntamento e poi vi rispondo
Per Seroli: Attendo di approfondire il tuo punto di vista.
Per Ponziani:”Uno dei motivi per cui non voglio certificarmi è, per poter fare contratti personalizzati utili e convenienti per il cliente e non standardizzati utili solo all’Agenzia, al fine di poter pretendere la provvigione.
@Ketty
Secondo Fabrizio di StdioArs una certificazione seria non ti impone forme contrattuali di quel genere.
Non voglio lo stesso certificarmi, mi sentirei una presa elettrica, una lavatrice o una banana “10 e lode”. Non voglio cessere certificata da un collega franchisor o da un’ingegnere che fino ad oggi ha certificato tubi del gas o scatole di polpa pronta.
Il problema non è tutelare i clienti professionali, le banche o le società che muovono grossi capitali (loro viaggiano con l’avvocato e il notaio al seguito e di solito non si fanno fregare).
Ma ai poveri tapini che si indebitano fino sopra i capelli per acquistare una casa in cui vivere, chi ci pensa? Loro fiduciosi entrano in un’agenzia, invece magari incappano senza saperlo, in un abusivo, o in giovane praticante certificato, che per vedere se ha capito come applicare il manuale, deve fare esperienza sulla loro pelle.
x Ketty e Ponziani:
ketty:la scrupolosita’ e la correttezza non sono mai troppe quando parliamo di persone e dei loro risparmi di una vita!
Grazie per il suggerimento, non c’avevo mai pensato………..(ironico).
K+P: noi non usiamo caparre confirmatorie.
Grazie, se no non eravamo qui a chiaccherare.
ketty:se l’immobile ha qualche problema non risolvibile, e’ meglio per l’aspirante acquirente avere indietro l’acconto …………
Certo, concordo, e se ci ripensa, invece? Il mio era un esempio, ovvio che se c’è un problema irrisolvibile invece è meglio abbandonare….ma la provvigione la pagano, perchè io fin dall’inizio dico di fare IMMEDIATAMENTE LA nota tecnica, se tu venditore non la fai e te ne freghi, poi……..
K:ti rispondo anche ad un’altro tuo post, riguardo alla provvigione: se l’accordo non e’ concluso e l’acquirente non ne ha colpa perche’ dovrei fargli pagare la provvigione?
Giusto, anche secondo me dovrebbe essere cosi’, poi in quell’occasione i due avvocati in coro mi hanno risposto:
“perche’ il compratore ha le armi legali per farsi rendere i soldi mentre tu non hai il diritto ha chiedere il doppio al venditore, parte che ci ha ripensato”.
Comunque concordo, infatti avevo confidato al compratore che io gli emettevo fattura, ma che se il venditore non gli rendeva i soldi per me non si doveva preoccupare, avrei fatto uno storno fattura annullandola.
Ponziani: (se aspettava il preliminare, attivando un tecnico di parte PRIMA di pensare di sottoscriverlo l’abuso veniva fuori)
A Firenze la nota tecnica è a carico venditore. Vogliamo dire che i compratori ne devono fare anche loro una per stare piu’ tranquilli? E perchè non andare da 2 Notai per gli atti, almeno siamo piu’ sicuri….
No, lo so che intendevi: “fino ad esecuzione forzata dell’atto..” ma in quell’occasione il compratore si accontentava della rivalsa, non era piu’ interessato alla casa (forse gli era caduta di grazia…)
Baci a tutti.
Per Seroli, forse dipende anche dalle zone e dal tipo di immobile che si acquista.
Certo è che se io acquisto una casa da Seroli a Firenze in Piazza della Signoria, dove in 50 hanno l’incarico, voglio subito che la scrittura diventi eseguibile, per non perdere un affare unico e difficilmente sostituibile con un’altro. Ma noi che vendiamo case un po più anonime, possiamo anche permetterci il lusso, se c’è un ripensamento, di sostituire la vendita con un’altra. Fare ciò, di solito ti costa meno, che insistere a raddrizzare la pratica che è nata storta.
L’importo per l’avvocato, per la causa ed il tempo perso a volte valgono meno dell’oggetto del contendere.
In vita mia (25 anni…di attività) ho solo promosso 2 cause per recuperare la provvigione. Nella prima, pur avendo incarico in esclusiva, proposta d’acquisto irrevocabile e ragione al 100%, ho recuperato dopo 10 anni, solo il 50% dell’importo iniziale senza interessi e pagandomi di tasca mia le spese legali. La seconda ce l’ho in piedi da tre anni e chissà se, quanti e quando li prendo. Adesso adotto il metodo di mandare via i clienti che valuto possano farmi perdere tempo o crearmi grane e ti assicuro che i ripensamenti sono molto pochi. Casomai il problema più grosso, sono i colleghi o presunti tali, che si mettono in mezzo suggerendo ai clienti come far saltare i contratti. Ma anche questo fa parte del rischio di impresa ed è risolvibile.
Saluti
Mah, al di la che trovo assurdo farmi certificare un bene dal tecnico della parte venditrice (mentre magari manterrei l’onere dei costi della stessa a carico del venditore), il fatto che a Firenze la relazione tecnica sia a carico del venditore è ininfluente sulla NON eseguibilità certa della proposta.
Non vedo comee la proposta compromesso tuteli l’acquirente o il venditore.
Semmai è l’importo delle caparre.
x Ketty: in 50? magari solo 50. Ti racconto questa, l’altra settimana un vendito per dire che voleva fare un ribasso di prezzo di 30 mila euro, da quante agenzie l’aveva dato invece che telefonare a tutte a messo un annuncio tramite mail che arriva a tutte le agenzie di Firenze attraverso un server dedicato!!!!!!!!!!!
Concorrenza? Libero mercato? Qua da noi è una giungla!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!
Per Seroli,
scusa se non ti ho risposto prima, ma ho avuto un black out informatico, vi leggevo ma non potevo rispondere, pensa che tortura, ormai ho un sorta di dipendenza da questo blog!
Comunque immaginavo che in città ci sono questi problemi.Per questo penso che non vada bene un modulo uguale per tutti.
Vi racconto anch’io un aneddoto, vero (per la privacy ho solo cambiato il nome)
L’altro ieri ho acquisito un appartamento in centro a Torino con chiavi ed esclusiva. Non faccio in tempo ad attaccare, il cartello che ricevo tre telefonate in fila da soggetti diversi che dicono tutti di chiamarsi “signor Gatti” e affermano di essere interessati perchè il padre abita nel palazzo. Al terzo che mi chiama, qualificandosi come sig Gatti, io perdo la pazienza e credendo di avere a che fare con ragazzotti del solito franchising rispondo: “Io invece sono Sharon Stone”. Fisso l’appuntamento, con tutti e tre i primi due si rifiutano di firmarmi il foglio visita e io mi rifiuto di dargli informazioni e di fargli vedere la casa, il terzo mi esibisce un documento. Accipicchia è l’unico dei tre ad essere veramente il Signor Gatti ed avere il padre che vive nello stabile! Con il capo cosparso di cenere, gli chiedo scusa, e gli spiego che in quella zona ci sono stranamente, troppi suoi omonimi, menomale che ha un po’ di spirito d’umorismo e che la sera precedente a casa di suo padre non sono risuciti a cenare per le continue telefonate, di uno che chiedeva a di chi è l’alloggio in vendita. Mi crede, menomale!
Per riprendermi dalla figura e per rinfrescarmi dal caldo torrido, vado al bar, ci trovo i primi 2 signori Gatti. Sono così intenti a fare il terzo grado al barista, per reperire informazioni sul nome del proprietario, del mio appartamento, che non si accorgono della mia presenza. “L’alloggio l’ha appena acquistato il signor Gatti, per favore un’aranciata”rispondo io. Escono prima di me facendo finta di nulla.Vado alla macchina, passando da un agenzia franchising col logo verde, vedo Gatti 1 e 2 dietro le scrivanie entro e sarcasticamente dico “ah! lavorano qui i signori Gatti, che strano? Si.. balbettano… ma l’alloggio interessa a noi personalmente.
Mi dispiace, ma con tutto il rispetto, nel decalogo della signora credo che ci siano scritte un mucchio di… Se l’agente imm è così inutile la casa se la vada a cercare da sola e eviti di scrivere cose che non esistono.
che dire? tutto bello ed interessante, anche gli utili interventi del Sig. Neva Stefano. Sarebbe bello avere sempre a che farecon clienti così preparati, in grado di poter distinguere chi opera con serietà e trasparenza. Il peggio è avere a che fare con persone ignoranti, supponenti e diffidenti.Saluti