Scrive G.M.:
“Sarebbe forse opportuno aprire un thread di discussione sulla crisi…
su http://www.blogagenzieimmobiliari.it/ beninteso.
(Segue la citazione di un articolo del Corriere del 6 luglio 2007, di cui riportiamo qui per comodità l’incipit: “Presentato il report semestrale degli agenti immobiliari
Fiaip: il mercato immobiliare è in frenata
Nel primo semestre l’andamento dei prezzi nell’urbano ha segnato un +0,5%, ma nella seconda metà dell’anno arriverà il calo. ROMA - Si ferma e tende ad invertire tendenza il caro-mattone: dopo anni da prezzi-record il costo delle abitazioni, soprattutto nelle grandi città, è previsto in calo nella seconda parte dell’anno. La previsione arriva dalla Federazione Italiana Agenti Immobiliare Professionali (Fiaip) che stima una flessione più netta nell’immobiliare e una più lieve nel turistico. Nel report semestrale presentato a Roma la Fiaip ha invece indicato in un +0,5% l’andamento dei prezzi del metro quadro nell’urbano nel primo semestre e del 2,8 nel turistico. Le tendenze previsionali sull’andamento dei prezzi di compravendita nel secondo semestre, costruite sulla base di un modello econometrico, vedono una flessione dell’indice del 10,9% nel mercato immobiliare urbano, fatta eccezione per 6 delle 20 città in esame (Trieste, Palermo, Torino, Perugia, Catanzaro e Campobasso).”
E conclude G.M.: “ed era solo l’inizio…”
La “crisi” la sentite anche voi? Condividete le preoccupazioni di G.M.?
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A mio parere un rallentamento nel mercato può solamente far bene al nostro settore e anche alla nostra attività di mediatori in particolare infatti fino a un paio di anni fa, con i tassi bassi c’erano molti acquirenti e i proprietari di immobili sparavano prezzi fuori mercato, fregandosene delle nostre valutazioni, ma che a volte venivano spuntati lo stesso; era sminuito il nostro ruolo che s iriduceva soltanto a trovare un potenziale acquirente e le trattative erano più difficili dato che i venditori non volevano scendere dai prezzi folli.
Dallo scorso anno, con il rallentamento della domanda e con l’allungarsi dei tempi di vendita, chi voleva veramente vendere il suo immobile ha cominciato a rivolgersi con più umiltà nei confronti dell’agenzia e ad accettare la valutazione fatta dal professionista.
Nella mia zona segnali di crisi vera e propria non si sentono, è vero che i prezzi sono un pò calati (nell’ordine del 6/8%) ma erano arrivati a cifre folli non più sopportabili dal mercato.
In merito all’articolo posso dire che a Marina di Campo, fronte mare, sono stati venduti immobili anche a 14.000 €/mq.
concordo in toto con Robertos!! Soprattutto quando usa la frase “chi voleva -veramente- vendere il suo immobile”.
scusate ma per segnalare un dubbio su questo blog a chi devo scrivere?
Pongo una domanda.
Per dire con certezza coma va un mercato occorrono NUMERI REALI.
Ora, in Italia è possibile sapere, come in paesi evoluti, il numero totale di vendite effettuate a qualunque titolo nel mese precedente?
Tutte le indagini immobiliari in Italia NON sono reali ma solo frutto di valutazioni personali o immaginarie, per non dire direzionate ad arte.
La crisi c’è altrimenti non si farebbe così fatica (parlo per la mia zona) a “piazzare” immobili di prestigio
Tipo c’è una villa a schiera di punta ,285Mq in vendita da anni….. nessuno riesce a piazzarla !
€ 480.000,00……..
Ed anche chi ha alloggi più “normali” sui 150/200.000 “pena” abbastanza al contrario dei piccoli bi/trilocali a max 80/100.000 che vengono veramente “bruciati”
Come si può dire “non c’è crisi” quando uno stipendio medio si aggira sui 1000/1300€ mese ed un alloggio “normale” da famiglia (trilocale t.autonomo con cantina e box) mi costa minimo €160.000 cioè c.a. 120/140 stipendi!!!!
ATTENZIONE: questo post è per gli amanti della statistica nella prima parte e per chi è più pragmatico nella seconda. Seguite questi consigli, se potete, e me ne relazionerete fra tre mesi, sicuro che le cose andranno meglio…
Questo il mio pensiero in merito alla situazione attuale:
A luglio vi è stata una lieve ripresa secondo l’indice REplat, che registra l’andamento della media degli immobili inseriti e delle richieste dei clienti rispetto allo stesso mese dell’anno precedente per ogni agenzia aderente alla nostra piattaforma. Una leggera ripresa che però vede il segno positivo dopo tre mesi in “rosso”.
All’inizio del mese di luglio, infatti, le informazioni estrapolate dal database della piattaforma REplat evidenziano la domanda di immobili con segno positivo (+0,26%) nonostante l’offerta si sia pericolosamente avvicinata al +10% (+9,49%). Dopo la punta di calo registrata nel mese di aprile (-4,03%), la richiesta di immobili all’interno della piattaforma è andata crescendo, sempre in riferimento ai dati di un anno fa, fino al mese di luglio (maggio: -3,13%; giugno: -1,89%) stabilizzandosi su un valore molto vicino a quello di 12 mesi fa. l’offerta, invece, si è comportata in modo diametralmente opposto: non ha fatto altro che crescere passando dal +2,95% di aprile al +9,49% di luglio (maggio: +7,13%; giugno: +8,05%).
Questa ora la “mia” soluzione:
Proprio a causa dell’offerta così alta è necessario ribadire che gli operatori del settore devono prestare grande attenzione alle valutazioni degli immobili e non confrontare i prezzi odierni con quelli troppo vecchi. L’ideale, infatti, sarebbe prendere come riferimento i prezzi di 3 mesi fa e scartare quelli risalenti a 6 mesi fa. Per rispondere a questo aumento dell’offerta, poi, è consigliato segnalare mutui con spread davvero interessanti alla propria clientela. Oggi in giro se ne iniziano a vedere di interessanti, non faccio nomi per non fare pubblicità agli istituti bancari, tanto voi sapete quali consigliare.
@ Agenzia S.Giulia
Beato te che hai i bilocali a 80/100.000 €, nella mia zona con quella cifra ci compri una cantina o un monolocale da ristrutturare.
Comunque a parte le considerazioni sui prezzi è vero che una certa forma di crisi c’è, soprattutto nel cosiddetto ceto medio.
Nella zona dove opero il mercato è molto vivace nella fascia che va fino a circa 130.000 € (mono/bilocali), rallenta per immobili fino a 250.000 € (trilocali), rallenta molto nella soglia da 250.000 a 400.000 (appartamenti e piccole villette), non ha problemi per gli immobili di pregio quali ville da 750.000 € in su.
Questo mi porta ad una cosiderazione: la famiglia che prima comprava la casa al mare oggi non ce la fa più e investe i suoi soldi in piccoli appartamenti dove per le vacanze si adatta a dormire in tre o quattro in un monolocale e per un breve periodo lo affitta per ripagarsi delle spese ormai insostenibili per una seconda casa; chi non ha problemi economici compra senza problemi cose belle con vista mare.
Io ho solo notato un rallentamento nelle richieste (specie da cartaceo) e un giusto rifiuto dell’aumento indiscriminato e ingiustificato, dettato da logiche puramente speculative, che alcune zone hanno subito dalle mie parti.
Sommato a questo una crisi del target medio (da 250 mila a 450 mila) che ha sempre campato sul giro del “vendo e ricompro meglio”, crisi dovuta al fatto che l’aumento della richiesta sul nuovo (aumento solo nominale in quanto effettivamente i prezzi sono poi stabili), l’aumento dicevo ha portato i proprietari a richiedere cifre di almeno un 25-20% di più del valore effettivo, ma chi compra rifuta giustamente di sottostare a un meccanismo perverso e senza futuro.
Il target “basso” dei bilocali e trilocali sarebbe ancora in buona salute se non fosse per il fatto che oramai lo strumento mutui non è adeguato a chi ne fa richiesta: i ragazzi giovani che non hanno possibilità di aiuti familiari, i single e coloro che comprano casa senza poter rivendere nulla, hanno difficoltà a ottenere dei mutui che soddisfino le loro esigenze ( si riesce a soddisfarli solo girando tra i vari istituti e non sempre).
Da noi quasi non esiste il mercato turistico, abbiamo poche zone di pregio.
S. Giulia: i bilo/trilo a 80/100.000 vengono bruciati perchè chi cerca la prima casa opta per soluzioni come quelle, riuscendo a ricorrere più facilmente al credito se il rapporto rata/reddito è congruo. Se si sale di prezzo, ho notato che. il 90% di chi cerca prima casa, non rientra più nei parametri. E chi compra la 1° casa ricorre quasi sempre al mutuo.
Il problema degli immobili di pregio, a mio, parere, e per quanto riguarda la mia zona, è che non ce ne sono !!! A volte trovo proprietari che chiedono per trilocali di 70/90mq sui 500/600.000 e sono da ristrutturare, in complessi medi…solo perchè hanno un pò di vista mare.
Ma io per immobile di pregio intendo ben altro….prestazioni di alta gamma ! E ad oggi ne ho visti ben pochi !
La richiesta per immobili di pregio a mio avviso è quella che tiene ancora, ma è difficile da soddisfare perchè manca la materia prima.
Dalle mie parti non ho notato tutto questo aumento dell’offerta di immobili. E’ un pò diminuita la domanda, ma era prevedibile.
Sta tornando l’interesse dell’italiano per la Costa Azzurra, peccato sia rimasto con ancora in testa i prezzi di 7/8 anni fa
robertos ha fatto un quadro della situazione casa vacanza precisissimo che controfirmo in pieno.
Volevo dire…. facendo un giro in questi giorni per la provincia di Cuneo, ho notato che ci sono tantissimi cantieri. Segno che in questo periodo si è costruito moltissimo. Ecco, in queste zone a mio avviso può esserci un eccesso di offerta rispetto alla domanda. Non in Liguria dove non ci sono spazi e gran parte dei piani regolatori sono bloccati.
Complimenti Mimmo FRIMM
Questo vuol dire ragionare e non piagnucolare
io penso che la crisi sia in pieno atto, c’è un evidente rallentamento delle vendite, ci vuole più tempo e più appuntamenti per vendere un’immobile, la gente pondera di più e si fa prendere sempre meno dal marasma dell’acquisto immediato, questo porterà ad un aumento degli immobili in vendita con un inevitabile limatura dei prezzi, in questo mercato senz’altro avranno più spazio gli operatori che si muovono con professionalità e programmazione. ci sarà meno spazio per gli agenti immobiliari improvvisati nonché per chi operava con superficialità e poca attenzione al cliente.
Non si può parlare di crisi, ma d’assenza di programmazione nelle nuove costruzioni e d’inadeguatezza delle vecchie.
Le industrie si trasferiscono progressivamente all’estero, e noi cosa costruiamo, deturpando le campagne e l’entroterra delle coste? Orrendi, quanto inutili capannoni.
Le ville a schiera non piacciono alle famiglie e sono troppo grandi per i single! I costruttori, appena hanno un lotto edificabile, ti fanno subito delle bruttissime ville a schiera!
I single e le giovani coppie, non hanno risparmi e facendo tutto mutuo possono solo comprare mono o bilocali, peccato che si costruiscano solo appartamenti di 3 camere e cucina, con un costo medio di 250/300 mila € inaccessibili per loro.
Sulle vecchie costruzioni, è stata fatta poca manutenzione, in alcuni vecchi stabili oltre ad esserci problemi di convivenza tra condomini, si pagano spese condominiali elevatissime.
Oggi la maggior parte dei clienti, non compra per necessità, ma cambia per migliorare. Non cercano necessariamente il lusso, ma la qualità superiore: case dotate d’impianti a risparmio energetico e coibentate, in zone verdi, lontane dal traffico e da problemi di degrado ambientale.
Se non riescono a trovare ciò che li soddisfa, o gli si richiede prezzi spropositati, non acquistano!
Questa non è crisi ma evoluzione del mercato!
Io al contrario di mauredo trovo le parole di Mimmo poco utili (se ben le ho comprese): i prezzi di tre mesi fa?
Quando mai sono adeguati i prezzi?
Mica sono gli AI a comandare il mercato, purtroppo o per fortuna… intendevi fare valutazioni più “congrue” tenendo conto dei prezzi di tre mesi fa? Mah, io direi di ritornare ai prezzi di inizio anno invece, che sono più veritieri…(almeno nella mia zona)
Per i mutui, sono d’accordo, infatti da noi siamo tutti anche mediatori creditizi (cosa tra l’altro semplicissima da attivare, almeno sulla carta..)
L’analisi di Ketty mi sembra invece più condivisibile.
I rimedi sono nel marketing e nel miglioramento della gestione delle risorse (umane e economiche).
Insomma: lavorare sul miglioramento (vero e non cono corsi di facciata) sia della professionalità ma anche di più, della categoria e del modo che hanno di rapportarsi, sia tra di loro che cono i clienti, degli AI.
Partire orientandosi al cliente è la via che ho scelto io, ce ne sono altre egualmente valide….
@Roberto Ponziani: intendevo diure proprio questo: fare valutazioni congrue portando i prezzi un pò indietro. Tre mesi era buttata li per dire, in certe zone bastano, in altri ci vuole un anno o due (o forse più). Poi chissà quante volte ho parlato io di orientamento al cliente…che il cliente va trattato in un certo modo…bla..bla…bla..
No Mimmo, qui ne parlo solo io e pochi altri, se lo fai anche tu è meglio.
Spesso si sente parlare invece di “difesa” dal cliente… anche in queste pagine.
Comunque effettivamente non avevo capito una mazza di quello che avevi detto, sorry.
se ti rivedi i miei post troverai scritto molteplici volte che bisogna orientarsi al cliente (ma senza mettersi in strane posizioni :))…cmq si, non avevi capito granchè ehehehe
Beh, ma come ti orienti al cliente, secondo la tua visione?
semplicemente: il cliente è il pane quotidiano dell’agente immobiliare, tutelare lui significa tutelare il nostro lavoro, dentro e fuori le mura dell’agenzia immobiliare. naturalmente ci sono clienti che non meritano di essere definiti tali, per questi invece ci vogliono le punizioni dell’inferno…
Quando non promuovi il franchising sei anche simpatico.
giovanni io sono sempre simpatico, dò solo consigli che utilizzo quotidianamente e che non ho inventato io ma chi fa franchising da 20 anni ed ha iniziato con un’agenzia così come la tengono tanti di voi
Il fatto è che per sostenere dei costi alti alla fine si è costretti a fare di tutto e di più perdendo l’obiettivo finale, fornire un servizio al cliente e per questo venir pagati.
Purtroppo tocco con mano gli agguerriti concorrenti in franchising, i quali sono composti da un titolare (iscritto) e 6/7 ragazzini che fanno disastri e poi i Clienti dicono che tutti gli Agenti Immobiliari sono incompetenti, arrivisti ed imbroglioni.
Risultato finale tutta la categoria indistintamente dannegiata.
giovanni65: in tanti casi è così, in tanti altri non è così, in tanti casi sono franchising, in tanti altri sono agenzie indipendenti…è stato così, è così e sarà sempre così (anche se spero di no!)…io non giustifico “costi” superiori nell’ordine di 400/1300 € in più al mese con un comportamento scorretto…non penso che sia assolutamente un problema di “costi” quelli si ammortizzano con una vendita in più all’anno e non ditemi che non è così perchè la stragrande maggioranza dei franchising ha costi annuali tra i 4000 e i 13000 € l’anno (qualcuno più alti, ma di media i costi di adesione sono questi)
io ho intenzione di aprire un’agenzia immobiliare il prossimo anno, pensate che sia un momento negativo per iniziare la professione?
X massytivoli:
ciao e benvenuto sul Blog.
Secondo me non esiste il momento giusto per iniziare una qualsiasi attività.
Il settore immobiliare è in continua e costante evoluzione. Ad es. noi 10 anni fa ci occupavamo quasi esclusivamente di ricerca locations per il settore food…adesso questo è un settore inflazionato.
Fino agli inizi del 2000 c’erano agenzie che vendevano decine di appartamenti al mese in Costa Azzurra…adesso è molto più difficile.
In Italia se si guardano le statistiche, credo di non sbagliare, ma abbiamo uno zoccolo duro di circa 500.000 vendite immobiliari annue.
Insomma per farla breve, credo che il momento giusto sia oggi, ieri e domani…sta a te avere le capacità giuste per interpretare l’evolversi del mercato, ed indirizzare il tuo lavoro in quella direzione.
Credo però che una cosa non vada trascurata….devi aprire quando hai tutte le carte in regola per farle…se non hai esperienza, non pensare che basta inserire i dati identificativi di un immobile e delle parti in una proposta d’acquisto della modulistica di una qualsiasi associazione di categoria. Devi fare pratica, metterla da parte, e poi decidere se rimanere dove sei, magari associandoti, oppure se vuoi aprire un’agenzia esclusivamente con le tue forze.
@massytivoli: dal nick suppongo che sei di TIVOLI, li abbiamo 5 agenzie FRIMM che collaborano su circa 70 immobili (diversi con “proposta in corso”, indice che comunque vi è un buon mercato) nella stessa città, un bel portagoglio immobiliare ed agenzie che stanno con noi da un pò di tempo…ma tornando a noi condivido l’analisi di stefano, non vi è un tempo “buono” ed uno “cattivo” per iniziare, ci vuole tanta passione, costanza, pazienza ed i risultati arriveranno…se hai bisogno di maggiori informazioni non esitare a contattarmi alla mia mail dcampeglia@frimm.com