Prima casa: ma se cambio Comune di residenza dovrò restituire la differenza d’imposta oltre interessi e more?

Ricevo e giro ai colleghi del Blog.

Buon Pomeriggio Sig. Oris,

mi scuso per l’invadenza.

[omissis]
Appurato il fatto che la prima casa è possibile locarla, volevo sapere a cosa si andrebbe incontro se dopo 2 anni e mezzo che si è vissuti nella propria casa, usufruendo di tutte le agevolazioni del caso e sul quale grava ancora il mutuo, si andasse a vivere a casa della propria compagna spostando la residenza nella sua città ( che è differente da quella dove si possiede l’immobile) e si locasse l’immobile .
Consapevole del fatto che non si potranno più scaricare gli interessi passivi del mutuo e non si potrà più usufruire delle agevolazioni sull’ICI prima casa, è possibile andare incontro ad altre sanzioni ? , visto che la residenza non sarebbe più nella casa o nel comune dove l’immobile è stato acquistato?

La ringrazio in Anticipo per l’eventuale supporto e per quanto fornito sul forum.

Saluti

Vale

Comments

  1. Lucio48 says:

    Altro quesito che suffraga la mia tesi dell’affiancamento ad un buon legale. Cara ketty, cosa risponderesti ora tu ad un quesito del genere che sarebbe ostico anche ad uno dei più navigati dottori in giurisprudenza?
    E’ una domanda difficile e per dare una risposta certa occorre chiedere lumi, a mio avviso, all’ufficio competente delle Entrate della tua città. C’è un ufficio apposito che si occupa proprio di controllare gli atti di compravendita che hanno beneficiato, come in questo caso, delle agevolazioni prima casa. Io, ad esempio, ho saputo che quì a Verona tale funzionario chiede all’anagrafe del Comune interessato se Tizio è stato o è residente in tale comune anche successivamente all’atto d’acquisto (entro un anno) ed è sufficiente che Tizio sia stato residente anche un sol giorno!!!
    Poi Ketty, io non so se il funzionario dell’ufficio delle Entrate dove operi tu usa lo stesso metodo, per cui un quesito come questo può avere anche 10 risposte che possono essere tutte giuste ma anche tutte sbagliate.

  2. Sì, concordo con l’assoluta differenza di impostazione delle varie AdE…

    Infatti io non ho saputo rispondere a questo questo, e ho voluto proporvelo.

    Sicuramente saperlo ci gioverà.

  3. Lucio48 says:

    Secondo me, quando l’atto di compravendita è stato controllato dal funzionario dell? AdE e questo normalmente succede entro un anno/un anno e mezzo dalla data del rogito, non devi temere più alcuna sanzione, mi sembra evidente.

  4. Mai fare i conti senza l’oste! L’oste in questo caso è l’agenzia delle entrate, che dice che i controlli li fa entro 3 anni, ma la residenza la devi tenere 5.
    La scappatoia potrebbe essere nel sapere dove il nostro Vale lavora, perchè se cambia città ma lavora nella città dove ha l’appartamento, non perde le agevolazioni. Se così non è ha due soluzioni! Aspettare a cambiare la residenza almeno allo scadere del 3 anno, ed incrociare le dita per i successivi 2.
    Oppure chiarire tutto con il competente ufficio delle entrate e pagare la differenza.
    Infatti nel sito dell’agenzia dell’entrate c’è scritto:
    MOTIVI CHE DETERMINANO LA PERDITA DELL’AGEVOLAZIONE
    false dichiarazioni rese nell’atto di acquisto
    mancato trasferimento della residenza nei tempi previsti
    trasferimento prima di 5 anni dell’immobile acquistato con agevolazioni(se entro un anno non se ne acquista un altro)

    CONSEGUENZE DERIVANTI DALLA PERDITA DELL’AGEVOLAZIONE:
    pagamento delle imposte in misura ordinaria
    pagamento di una sanzione del 30% sulle maggiori imposte dovute
    pagamento degli interessi di mora
    Vale, spero di esserti stata utile! Altre informazioni le trovi qui:
    Link a sito AdE, sulla prima casa

    • sergio says:

      l’i motivi che causano la decadenza delle agevolazioni: …………vende o dona l’abitazione prima che sia decorso il termine di 5 anni dalla data di acquisto, a meno che entro un anno non proceda al riacquisto di un altro immobile da adibire a propria abitazione principale. non si parla di trasferimento di residenza entro i 5 anni. si può dedurre che dopo aver spostato le residenza nell’immobile acquistato con i benefici la si possa spostare nuovamente …. tipo dopo 16 mesi?

  5. Ketty,

    tu che hai un ufficio dove lavori in prevalenza tu e pochi altri, mi faresti il favore di mandare la mail della quale si parla qui: http://www.blogagenzieimmobiliari.it/2007/09/09/la-certificazione-del-sistema-qualita.html ?

    Non vorrei perdere l’occasione di capire se sono utili o meno e per adesso l’ho mandata solo io..

  6. Ok!

  7. Med says:

    Dunque facciamo chiarezza:
    Un conto è la plusvalenza e non è questa la domanda, un conto è la decadenza dei requisiti per i quali si hanno le agevolazioni sull’imposta di registro.

    l’Agenzia delle Entrate ha chiarito che la residenza va tenuta nel COMUNE per almento tre anni dal momento dell’acquisto della stessa (non dal rogito dopo il quale si hanno 18 mesi per averla).
    In realtà su questa voce si hanno pareri discordi poichè il testo della legge non parla affatto di limite minimo ma di ottenrla entro 18 mesi per cui secondo alcuni si potrebbe spostarla il giorno dopo.
    Non affronterei pero ‘ un accertamento dell’ Agenzia con la burocrazia che comporta.
    Riferimenti?
    Cass.9280/1998, Cass. 7947/1999; Cass.9149/2000)

  8. Stefano Neva says:

    Scusa Med ma mi pare che le sentenze dicano un’altra cosa cioè che l’Ae ha tempo 3 anni dalla scadenza dei 18 mesi (in tutto 4 anni e mezzo) per fare l’accertamento cioè per accertare che effettivamente tu abbia portato la residenza nel comune entro i 18 mesi. Quanto tempo tu l’abbia tenuta non è rilevante ed infatti la legge non lo specifica. Questo mi è stato confermato anche dal notaio al quale ci rivolgiamo di solito.

    Saluti
    Stefano

  9. vaivalentino says:

    Buon Pomeriggio ed un grazie a tutti.
    In riferimento alla domanda della Dott.ssa Increta , dove chiedeva se lavoravo nel comune dove ho acquistato l’immobile, purtroppo la risposta è no.
    Ne deduco che :

    1)Non potrei affittare l’immobile, semmai dovessi andare a vivere dalla mia compagna, oppure posso farlo , ma non dovrei spostare la residenza per non incorrere in sanzioni, giusto?.
    Se così fosse sul mio immobile potrebbero ritrovarsi due residenze, la mia ed eventualmente quella del nuovo inquilino casomai volesse spostarla.

    2) Dopo 5 anni posso affittarla senza alcun problema , giusto?

    Grazie ancora a tutti ed in particolar modo al Dott. Ponziani.

    Valentino

  10. Med says:

    Mi stai confermando le opinioni di alcuni (come il Notaio che conosci) che consiglia l’applicazione letterale del testo. Poco male se l’ufficio AE della tua provincia è concorde.

    L’amministrazione finanziaria, in tema di recupero
    della maggiore imposta dovuta in caso di revoca dei benefici, ha precisato (cerca su Google: Cm 69/E/2002), conformemente all’orientamento della Corte di cassazione, che gli uffici possono richiedere la maggiore imposta dovuta entro il termine di tre anni a partire dal giorno della registrazione dell’ atto, in caso di dichiarazioni mendaci rese in quest’ultimo dall’acquirente, oppure dallo scadere del termine previsto per soddisfare tutte le condizioni richieste dalla legge (ad esempio se la residenza non sia stata trasferita nel comune dove è situato l’immobile entro i diciotto mesi dall’acquisto, il termine dei tre anni decorre dalla scadenza del 18º mese).

    Consiglio? (Brutta parola lo so’ ma su certi argomenti siamo al far west)
    1- Telefona alla AE della tua provincia e chiedi quale orientamento applicano. Richiama il giorno dopo e vedi se hanno la stessa versione.
    2- Se non ti cambia la vita, aspetta i tre anni.

  11. vaivalentino says:

    Per farla ancor + complicata.
    In realtà sono residente in questo immobile dal 2001, visto che avevo comprato casa insieme alla mia ex, usufruendo di tutti i benefici.
    Nel 2005 ho acquistato il restante 50% chiudento il primo mutuo cointestato ed aprendone uno nuovo a me intestato, quindi ora sono unico proprietario della casa.
    Valgono sempre le stesse incognite come sopra, posso sempre spostare la residenza in altra città?.

    Grazie .
    Vale

  12. NOn sono dottore :)

  13. ad onorem :-)

  14. IN questo caso credo che la scadenza dei 5 anni sia da considerare dal 2001, secondo me, quindi dovrebbe essere già decaduti i termini per l’AdE per un eventuale richiesta di differenza di imposta.

    Ma con l’AdE il consiglio migliore è quello di MED che riporto:
    Consiglio? (Brutta parola lo so’ ma su certi argomenti siamo al far west)
    1- Telefona alla AE della tua provincia e chiedi quale orientamento applicano. Richiama il giorno dopo e vedi se hanno la stessa versione.
    2- Se non ti cambia la vita, aspetta i tre anni.

  15. Med says:

    Mmm , si chiama l’AE della tua provincia, ma richiamali ogni giorno per una settimana!
    Temo che ti dicano che hai due strade con scadenze diverse ma medesimi obblighi. Quindi per il primo acquisto sei Ok per il secondo (anche se solo al 50%)la residenza la devi ancora tenere , a meno che non esista la residenza al 50%.

  16. gito67 says:

    @vaivalentino
    in realtà non hai complicato la cosa, ma l’hai praticamente risolta in quanto al momento dell’acquisto avevi già tutti i requisiti richiesti dalla legge per usufruire dell’agevolazione prima casa. Tieni solo presente che se vorrai vendere prima dei 5 anni dal secondo acquisto sarai soggetto al pagamento delle tasse sull’eventuale plusvalenza oltre all’obbligo di riacquistare un’altra prima casa entro l’anno (dalla vendita) pena il decadimento delle agevolazioni fiscali (parliamo sempre limitatamente al 50%).

  17. Vale neanch’io sono dottoressa,
    I 5 anni decorrono dal 91 per il 50% e dal 2005 per il restante 50% acquistato dalla ex. Per cui al massimo rischi di perdere le agevolazioni per la seconda parte. Ma se lasci la residenza li per altri 3 anni non rischi nulla,(però ci paghi la tassa raccolta rifiuti anche se non ci abiti). Non ti lasciare indurre in tentazione di non registrare il contratto, perchè in caso l’inquilino non ti paghi non potresti neanche sfrattarlo.
    Chiedi conferma all’agenzia delle entrate, siccome spesso danno informazioni a caso, fatti anche dare anche i riferimenti normativi per verificare, che ciò che ti dicono sià giusto.
    Comunque auguri, soprattutto per la tua nuova vita a due!

  18. Scusa volevo dire 2001

  19. MAURY says:

    Cari colleghi,nessuna disposizione obbliga chi ha acquistato un immobile con i benefici “prima casa” a mantenere la propria residenza nel Comune dove è ubicato l’immobile, pertanto non vi è alcun obbligo di utilizzare personalmente l’immobile che quindi può essere tranquillamente locato, senza incorrere in sanzioni.

  20. Maury riferimenti normativi please!

  21. Stefano Neva says:

    Nella circolare da te indicata non trovo alcun riferimento alla durata della residenza. Dice solo che la Ae ha tre anni (+ 18 mesi) per controllare che tu l’abbia portata nel comune (non dice che devi averla nel momento del controllo)
    Sbaglio?
    Saluti
    Stefano

  22. Al fondo l’ultima tabella riepilogativa dice un generico: Perde le agevolazioni chi si trasferisce prima dei 5 anni!
    Non è chiarissimo ma non possiamo dare a Vale un consiglio che preveda la possibilità di pagare multe! In questo caso per prudenza, io preferisco interpretarlo in maniera restrittiva, salvo poi chiedere conferma alla sua agenzia delle entrate.
    Ma se qualcuno ha dei riferimenti normativi diversi, li tiri fuori!

  23. ghizolfo says:

    pare che l’amministrazione finanziaria abbia facoltà di controllare lo spostamento della residenza nei tre anni successivi lo scadere dei 18 mesi. Quindi uno che affronta codesta casistica dovrebbe ritenersi tranquillo dopo 4 anni e mezzo dal trasferimento della residenza nell’immobile. Non penso e non mi risulta che il termine decorra dalla data dell’atto notarile. Il fatto di trasferire la residenza in latro luogo succesivamente i tre anni, in caso di accertamento, non dovrebbe portare alla decadenza delle agevolazioni in toto, ma porterebbe come conseguenza l’impossibilità di scarico degli interessi passivi del mutuo. Su questo ultimo punto non sono sicuro, anzi è più un ulteriore quesito che affermazione. Forse, come giustamente dice Ketty, il parere del responsabile della competente agenzia delle entrate insieme a quella di un notaio dipanerebbe il quesito. D’altronde la giurisprundenza non si è sempre espressa in modo univoco sul tema generando un pò di confusione, tra i contribuenti e chi è addetto a questi controlli.

  24. ghizolfo says:

    Ketty, prima dei cinque anni dalla data di acquisto o di residenza??

  25. Stefano Neva says:

    Con riferimento al fatto di poter affittare la prima casa, la risposta è affermativa.

  26. Parla “di chi si trasferisce prima di 5 anni”.
    Se capitasse a me personalmente sarei disposta a correre il rischio, ma nel caso di Vale preferisco che prima abbia conferma dall’Agenzia delle Entrate della sua città. Anche perchè sappiamo tutti che in ogni ufficio usano procedure diverse. E poi io devo spendere soldi e tempo, per la mia certificazione!

  27. MAURY says:

    Ketty, si decade dal beneficio solo se si vende l’immobile prima dei 5 anni (non riacquistando) o solo se non si trasferisce la residenza entro i limiti di tempo consentiti. La legge non contempla altri casi, pertanto, in assenza di norme diverse, chiunque può trasferire la residenza o locare l’immobile “agevolato”.

  28. costantino says:

    oltre alla perdita delle agevolazioni, (sia per l’acquisto che per il mutuo)non mi risultano altre penali.

  29. bruna80 says:

    Quello che posso consigliare al nostro Vale è di chiedere alla sua AdE di appartenenza chiarimenti in merito, e in caso di pareri discordanti da parte dei funzionari, di mettersi al sicuro e rinviare il cambio di residenza con la decadenza effettiva dei tempi di accertamento. Agli altri AI presenti sul blog: è chiaro che non possiamo sapere tutte le fattispecie particolari che si possono presentare nel nostro lavoro (soprattutto quelle che esulano il momento effettivo della compravendita), per questo ci sono gli avvocati e le istituzioni territoriali (appunto l’AdE).

  30. Lucio48 says:

    Mi rincuora molto questo ultimo post di bruna in quanto ha sintetizzato quanto ho detto io nel primo.

  31. bruna80 says:

    Ti ringrazio Lucio48, penso anch’io che la presenza di un legale “vero” in questo blog non può che arricchire le conoscenze di chi propone quesiti ma anche di noi stessi.

  32. Sì, è una idea che sarebbe molto nbello poter realizare, ci attiveremo per vedere se è possibile.

    Potrebbe essere utile anche sentire studi legali convenzionati con le varie associazioni a livello provinciale, ad esempio, e sentire se intendono aiutarci…

    Un altra cosa che serve sul blog è almeno un altro AI (per adesso) che si prenda la briga di moderare e gestire il blog, che abbia un indirizzo diverso dal mio su certi argomenti (basta leggere il blog per capire come la penso..).

    Purtroppo l’unico posto dove lo passiamo scegliere è qui e quindi è qui sul log che dovrete postare i commenti o proporre argomenti, affinchè il caro Peppino decida..

    Abbiamo bisogno anche di questo per migliorare il blog, almeno per poter rappresentare al meglio l’interezza degli AI.

    Grazie a chi ci legge ma soprattutto a chi posta.

  33. casartelli says:

    allora per la mia esperienza pur non essendoci delle indicazioni chiare su quanto tempo va tenuta la residenza (non ho notizie di revoca di agevolazioni perché uno ha trasferito la residenza dopo averla portata sull’immobile 1° casa) il vivo consiglio è di tenerla almeno 3 anni (2/3 di 5) secondo me è poco indicativo ciò che ci dice l’U.E. della nostra zona sarebbe più utile trovare sentenze che vadano in una direzione o nell’altra. 3 anni perché si evita il problema della plusvalenza se si vende e si riacquista prima di 5 anni. in caso di necessità di locazione meglio locare mantenendo la propria residenza.

  34. Si, Casartelli, “la metà dei giorni + 1″ di residenza nell’immobile (come abitazione principale) per non dover versare plusvalenze (ma rimane l’obbligo di ricomprare entro un anno).
    Ma qui non si trasferisce la proprietà, si sposta residenza al di fori del comune dove insiste l’immobile prima del quinquennio.

  35. casartelli says:

    comunque se una ha necessità di spostare la residenza subito per chiari motivi di studio, lavoro, o famigliari, non è plausibile una richiesta di revoca delle agevolazioni, resta il problema in questo caso che se poi deve vendere per riacquistare e non sono trascorsi 5 anni, la vendita della casa è soggetta ad eventuale plusvalenza.

  36. casartelli says:

    # Roberto Ponziani si certo, era solo un consiglio, passati tre anni se sei nella necessita poi di vendere non hai anche quel problema.

  37. Benvenuto Vendita case Pescia sul tuo/nostro blog! :)
    Contiamo anche sul tuo contributo!

  38. La Palafitta says:

    Tutto vero…sono più che d’accordo! Bravi!

  39. seroli says:

    Rispondo veloce che non ho tempo,
    la legge parla di un tempo max entro il quale mettere la residenza nel comune in cui si è acquistato la prima casa, ma non c’è scritto da nessuna parte quanto la ci si deve tenere.
    Quindi, fatti salvi tutti i ragionamenti sulla futura potenziale plusvalenza e lo “scarico” degli interessi sul mutuo, nulla altro c’è da temere, leva pure la residenza.
    Per lo meno, a Firenze tutti l’abbiamo interpretata cosi’, xche’ per scritto, quanto tempo ci devo tenere la residenza, non c’è da nessuna parte.

  40. BILLI says:

    vaivalentino puoi spostare solo il domicilio lasciando la residenza nel comune dove hai l’immobile senza incorrere in alcuna sanzione!

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