G.F. pone un nuovo quesito:
Se i professionisti (avvocati, notai, geometri ecc.) quando si occupano di questioni immobiliari, talvolta in concorrenza con gli agenti/agenzie immobiliari, operano con un mandato a titolo oneroso (incarico di stipulare un atto giuridico relativo ad un affare immobiliare) è evidente che la prestazione intellettuale (consulenza) in un’agenzia immobiliare non potrà che essere gestita dalla figura denominata (attualmente) “mandatario a titolo oneroso per la conclusione di affari immobiliari” e perciò qualsiasi seria riforma dell’attività di mediazione immobiliare non può prescindere dal differenziare in modo significativo l’agente immobiliare (che svolge un’attività commerciale) dal mandatario a titolo oneroso (che svolge un’attività intellettuale).
Secondo voi in che cosa dovrebbero consistere queste differenze? e sarebbe la stessa che c’è tra un notaio e un agente immobiliare quando si stipula un preliminare di compravendita?
P.S. Se vi può interessare il sottoscritto (G.F.) ha predisposto anche una proposta per una riforma della legge 39/89 che contiene anche una definizione di agenzia immobiliare.
Incollo qui i commenti OT che hanno ispirato questo post :
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# Roberto Ponziani il 21 Settembre 2007 alle 16:29 ha detto:
@caviapp: io svolgo solo attività di mediazione, non vendo, lo so, ne sono sicuro e sfido chiunque a provare il contrario, sempre, dovunque: i clientei da me hanno assoluta libertà di trattativa, io sto nel mezzo e faccio il MIO LAVORO: medio.
Attività commerciale significa vendere qualcosa, se noi vendiamo qualcosa vendiamo noi stessi.
Noi semmai siamo ausiliari del commercio.
E abbiamo compensi regolati dal C.C. e dalla 39/89.
E questi compensi li abbiamo non quando vendiamo (nel senso di vendere un bene per ricavarne un utile direttamente) ma quando è provato che non abbiamo interessi o legami che ci facciano propendere per una delle due parti.
Il prendere soldi da entrambe le parti ha senso solo nel caso di assoluta imparzialità, che non può esserci, a mo avviso, nel caso di aste o nel caso di incarichi che escludano la libertà di offerta da parte dell’acquirente.
La mediazione è questo, principalmente, credo ( non ho ttte le certezze che sono prerogativa di chi può averle ).
La cosa della quale sono certo è che SOLO i mediatori iscritti al ruolo, ad oggi, avrebbero diritto alle provvigioni da entrambe le parti in caso di conclusione di un affare per effetto del loro intervento, ecc. ecc..
Scusate, ma davvero non avete chiara la differenza tra venditore e mediatore?
Il resto di coloro che si fanno pagare da entrambe le parti na provvigione, non essendo AI, sfrutta nel migliore dei casi cavilli e scappatoie, naturalmente senza delega di trattativa.
Smentitemi.
P.S:
Sarebbe da aprire un post nuovo: vi sentite mediatori o venditori?
Caviapp57, vorresti scriverlo tu?
# gianni53 il 21 Settembre 2007 alle 17:02 ha detto:
La questione del mediatore/mandatario sta proprio nel fatto che essendo appunto un mediatore può avere un mandato (= incarico di stipulare l’atto) da tutte e due le parti ed essere pagato da tutte e due le parti, al contrario del notaio che, non essendo mediatore, può avere il mandato solo da una delle parti.
Il notaio quando stipula un atto svolge due attività: quella certificativa (pubblico ufficiale) e quella di consulenza (come libero professionista); la prima è esclusiva la seconda può essere svolta anche da altri professionisti, ma non dagli AI mediatori
Il 2229 non può infatti applicarsi agli AI quando fanno mediazione perchè essi svolgono attività commerciale, come non può applicarsi agli agenti di commercio; può invece applicarsi agli AI quando operano come mandatari.
Capisco che non è facile districarsi, ma se gli AI vogliono crescere come titolari di imprese di servizio hanno innanzi tutto l’interesse a sostenere che nelle loro agenzie si possono stipulare tutti gli atti relativi agli affari che vi si concludono (chi li deve stipulare e come poi sarà da vedersi), ma la “trimurti associativa” questo punto non l’ha mai nemmeno voluto discutere e non ho mai capito perchè (ma forse ci sono problemi per i conflitti di interessi)
# gianni53 il 21 Settembre 2007 alle 17:14 ha detto:
Per Ponziani
l’asta è (teoricamente) il sistema più traparente di mediazione; ogni vendita dovrebbe essere un asta: se il mediatore non riesce a far acquistare al miglior offerente non fa bene il suo mestiere.
In Inghilterra la maggior parte delle vendite nelle agenzie avviene con il sistema dell’asta (vedi sito del RICS)
Se ci si sforza si possono capire anche i concetti difficili, coraggio perchè vedo che la buona volontà c’è (si può scherzare?)
# Roberto Ponziani il 21 Settembre 2007 alle 17:19 ha detto:
Certo!
Ma abbiamo un concetto diverso, molto d mediazione, vedo..
Un mediatore porta il miglior offerente che trova, ma a uno per volta!
Se no non è etico, non è mediazione.
Se un cliente fa una proposta irrevocabile, noi sospendiamo appuntamenti e proposte, fino a quando la proposta non sia o scaduta o sia stata rifiutata (se è accettata…
)
Quindi non è un’asta…. no?
Per me invece chi riesce a vendere al miglior offerente, è un banditore o un venditore…
Forse abbiamo una visione diversa, ma sinceramente credo di essere io stavolta a sapere bene cosa debba fare un mediatore, per come è inteso dalla 39/89 e dal C.C:
# Roberto Ponziani il 21 Settembre 2007 alle 17:35 ha detto:
Cercherò di chiarire la mia visione per come mi so esprimere:
Mediazione.
Il mediatore ha diverse case di suoi clienti venditori, per le quali ha avuto l’incarico (non è necessario il mandato) di trovare persone interessate all’acquisto.
Effettua visite, fa pubblicità e propone ai clienti acquirenti che già ha, al fine di trovare una possibile combinazione domanda/offerta.
Quando trova un cliente acquirente che è potenzialmente interessato, gli parla del prezzo, il suo parere sulla trattativa che nasce, sul modo di gestirla e impostarla e poi gli fa sottoscrivere la proposta di acquisto irrevocabile, cercando di pilotare l’offerta verso una cifra che sia congrua alla conclusione dell’affare (che può essere anche diversa da quanto richiede il proprietario)…
Poi porta la proposta al proprietario, cercando di farla accettare (è suo dovere, anche a prezzo inferiore, di no lo deve dire il proprietario).
Se non ci riesce può intervenire in diversi modi (controproposta, rialzo dell’offerta, modalità di pagamento e tempi …).
Quando riesce a limare tutti gli aspetti (che non sono solo di prezzo) ecco che si può arrivare a una sottoscrizione dell’affare, i tecnici fanno i controlli verificando i documenti che il mediatore avrà consegnato e se tutto è a posto si va alla sottoscrizione di preliminare o rogito o altro contratto/atto…
Riscuote da entrambe le parti, con le quali non ha nessun legame, tantomeno un contratto che limiti la sua azione a esser portavoce di qualunque proposta, al di là della propria volontà…
Venditore
Io ho un appartamento del quale mi occupo, con incarico o mandato con/senza rappresentanza non cambia la sostanza semmai l’iter.
So che devo vendere e far guadagnare il venditore (che potrei essere anche io) una certa cifra che corrisponde a un certo prezzo di vendita, sotto il quale non posso scendere perchè non guadagnerei niente.
Vendo, il proprietario mi paga.
Banditore.
Decido un giorno dal quale partirà la vendita di un appartamento.
Ho un prezzo base, di partenza.
Ho dei rilanci minimi.
Ho diverse persone alle quali interessa che conoscono sia il prezzo base che i rilanci, oppure ho diverse persone che contemporaneamente fanno la loro migliore offerta.
Chi offre di più ha vinto.
Ho un compenso che deriva da diritti d’asta.
Poi se caviapp fa quel post che gi ho chiesto, mettiamo questi commenti li
Scusate l’ot, ma lo trovo interessante.
Se da fastidio magari scorporo subito, fatemi sapere.
# gianni53 il 21 Settembre 2007 alle 18:22 ha detto:
il banditore di un’asta è di regola un mediatore: fa incontrare le persone (la proprietà da un lato ed i possibili compratori dall’altro) per far concludere loro un affare: su questo punto non dovrebbe esserci alcun dubbio e non vedo alcuna sostanziale differenza con l’attività che svolge un normale AI; il problema è caso mai chi organizza l’asta/vendita (casa d’aste/agenzia); è questo il punto che molti (comprese le associazioni) non sembrano afferrare.
# Roberto Ponziani il 21 Settembre 2007 alle 18:43 ha detto:
Il problema è nel contesto.
Ma siamo d’accordo sulle aste, solo che l’essere super partes qui è garantito dal fatto che i prezzi di partenza sono trasparenti, fissi e indiscutibili, dai quali si può solo salire, con un meccanismo diretto: l’offerta.
Questo non accade nella normale attività, quella principe di un AI no pubblico.
Inoltre più che una posizione infrapartes e una attività di mediazione tra esigenze diverse qui individuerei più un attività di controllo e di servizio, per la quale percepire un compenso: vendere all’asta e fare mediazione s “strada” sono cose molto diverse, nei modi e nei concetti di cbase, pur se somiglianti.
Poi concordiamo che l’AI può sicuramente eseguire tale attività, per la quale però non è necessario essere giuristi, basta saper tener di conto e saper stare al pubblico: qui si che lo possono fare tutti!!!
(appena peppino arriva sposto, abbiate pazienza, magari Caviapp, puoi spedirlo anche a me il tuo post?)
Poi per le sottoscrizioni dei contratti magari è un altra cosa.
Io potrei essere un imbianchino che sa fare anche gli affreschi: se imbianco sono imbianchino se faccio affreschi faccio il pittore…
# gianni53 il 21 Settembre 2007 alle 19:28 ha detto:
come il banditore/mediatore è simile al mediatore/agente altretto simile all’attività dell’agenzia è la l’attività della casa d’asta: ambedue devno garantire la correttezza degli atti che chiudono l’affare e questa non è un’attività che può fare chiunque; come gli atti delle vendite sono (ora) stipulati dal notaio che garantisce le parti così la casa d’asta compila i documenti per la vendita all’asta e ciò lo può fare solo un esperto di leggi come è (attualmete) il notaio rispetto all’agente mediatore.