Promessa di vendita o Preliminare, dov’è la differenza?

Postato da Studio Pietrangeli:

Sto trattando un immobile per il quale l’acquirente (praticante commercialista) mi invita a proporre al venditore di stendere una Promessa di vendita piuttosto del classico Preliminare.

Alla mia perplessità circa il fatto che ritengo non vi sia fondamentale differenza e per la registrazione e per gli effetti della caparra, questi mi informa che invece la differenza sta negli effetti giuridici del trasferimento di proprietà relativi ai benefici prima casa.

Mi spiego: se l’intestatario del preliminare è già proprietario della prima casa poiché in attesa di venderla, risulta automaticamente, per effetto della registrazione, futuro proprietario della seconda casa e pertanto perde i benefici sul nuovo acquisto.

Alla mia osservazione circa il fatto che sul preliminare lasceremo aperta la possibilità di intestare questa nuova abitazione a persona da destinarsi (magari alla moglie che è d’accordo), il futuro commercialista mi dice che non è la stessa cosa.

Insomma qualcuno sa cortesemente dirmi qual è l’esatta differenza e gli effetti tra preliminare e promessa!? Grazie.

Comments

  1. Med says:

    Già bella confusione adesso che da dieci anni bisogna registrare i contratti :-))

    Ho chiesto un post su questo argomento.
    Cresce la confusione il tutto per evitare la registrazione della proposta.

    E le Associazioni cosa fanno ? Inventano i nuovi modelli di proposta “a registrazione obbligatoria” – “a registrazione controllata” e “a registrazione se ne hai voglia”.

    Cosi’ si evita il nero, vero?
    Bella educazione professionale.

    E poi le conseguenze giuridiche di quel pezzo di carta chi le spiega ai clienti?

  2. Credo che quel commercialista debba ricorrere urgentemente a cure psichiatriche molto drastiche.

  3. antonello says:

    “qualcuno sa cortesemente dirmi qual è l’esatta differenza e gli effetti tra preliminare e promessa!? ”
    Cioè tra preliminare e promessa di compravendita.
    Nessuna.
    Nel preliminare di compravendita come anche nella promessa di compravendita una parte “promette” di vendere e l’altra “promette” di acquistare.
    La registrazione della promessa o del preliminare di compravendita non inficia in alcun modo i benefici che spettano per l’acquisto della prima casa.
    Non sono una compravendita redatta ed alla presenza di un notaio.
    Sono solamente delle precisazioni messe per iscritto sul modo di trasferire la titolarietà del bene immobile da un soggetto ad un altro, alle quali seguirà l’atto pubblico.
    La registrazione, ora resa obbligatoria ma lo era dal 1986 (D.P.R. 131/86), da una data certa alla scrittura e basta.
    Forse è meglio che il praticante commercialista chiarisca il concetto. Ne sapremo di più.

  4. Med, le proposte che “avrebbero” effetto sul trasferimento sono da registrare,sono le proposte (accettate) che divengono compromessi, a me non piacciono, quindi ben vengano le proposte NON automatic/compromesso e che rimandono a un compromesso VERO la sottoscrizione precisa degli accordi e dei termini, rescindibili pena perdita caparra penitenziale (corrispettivo del recesso), che tra l’altro io uso già da anni, con grande soddisfazione. Poi si fa un VERO compromesso e si registra, l’evasione viene da altri fronti.

    Il quesito verteva sul pagamento delle imposte di registrazione, che secondo il commercialista verrebbero tassate come seconda casa (7% contro 3%) perchè al momento della registrazione del preliminare si è titolari già di prima casa.

    Credo che non sapesse che fa fede l’atto notarile per il calcolo di termini di tali tariffe.

    Chiaramente se l’alienazione (l’atto di vendita del proprio immobile) venisse eseguito dopo di quello di acquisto in oggetto il problema poi si proporrebbe…

    E credo (anzi spero) che per promessa intendesse o una opzione o una proposta…

  5. Marco67 says:

    Il praticante commercialista resterà tale, praticante, per molto tempo se continuerà a dare consigli inesistenti. Promessa di vendita o compromesso sono la stessa cosa dal punto di vista giuridico, usare un sinonimo per mostrarsi dotto e creare confusione, non è professionale oltre che poco serio.

  6. bruna80 says:

    Secondo il mio parere, non esiste differenza giuridica tra il preliminare di vendita e la promessa di vendita, ne tanto meno la registrazione del preliminare determina delle conseguenze sulla richiesta dei benefici prima casa. Sarà il contratto definitivo a determinare le possibilità da parte dell’acquirente di richiedere i benefici e da lì scatteranno le verifiche del caso.

  7. gito67 says:

    Signori vediamo di chiarire le cose:
    a parte i vari nomi che possiamo dare ai contratti, preliminare, promessa di vendita, compromesso, scrittura privata ecc. quello che conta è cosa c’è scritto, infatti se le parti promettono di vendere/acquistare ha ragione il cliente ma se si scrive Tizio vende a Caio alle seguenti condizioni allora ha ragione il commercialista questo è un’atto di vendita vero e proprio, l’unica differenza con un’atto notarile è che non essendo trascritto non è opponibile a terzi.

  8. Gito, non le hai chiarite
    , le hai icasinate :) il problema che si pone P.P. è in realtà: registrando il compromesso perdo le agevolazioni prima casa? (anche se ancora non lo sa :) )

  9. gito67 says:

    Ah OK, ho perso di vista il quesito principale…
    se registri una scrittura con la promessa di vendita (cioè il primo caso di cui nel mio precedente post) le agevolazioni prima casa non le perde in quanto fa fede il rogito notarile.

  10. Sarebbe come se io al mattino resto nel letto perchè se esco potrei morire!
    Questo aspirante commercialista ha paura del futuro.
    Mi pare leggermente paranoico, in quanto anche se ogni ufficio delle entrate la pensa in maniera diversa, ancora non ho trovato nessun ufficio che ti fa pagare l’imposta intera perchè prima del rogito possedevi una casa che hai venduta.

  11. torinostefano says:

    splendida la risposta di ketty

  12. carlo hammer says:

    vorrei spezzare una lancia a favore del praticante commercialista, che forse non si è espreso bene, ma secondo me intendeva evidenziare il carattere promissiorio del preliminare. secondo dottrina e giusirpudenza, infatti, un “preliminare” che non rivesta sia nel titolo che nei contenuti il chiaro carattere di promessa di vendita, rischia di passare (specie in contezioso) per un vero e proprio atto di vendita, con effetti reali sul trasferimento di proprietà (sentenziato dal giudice).

  13. Si Carlo, può essere, ma dal testo del post si evince che il praticante avrebbe proposto di sottoscrivere un atto ancor più “dubbio” e meno soggetto di tutela di quanto sia il preliminare, anche per giurisprudenza oramai consolidata.

    inoltre, come puoi evincere da questo passaggio:

    “Mi spiego: se l’intestatario del preliminare è già proprietario della prima casa poiché in attesa di venderla, risulta automaticamente, per effetto della registrazione, futuro proprietario della seconda casa e pertanto perde i benefici sul nuovo acquisto.”

    si parla della paura di perdere le agevolazioni per effetto della mera registrazione dell’atto sottoscritto, non di possibili conseguenze future.

    Nella sciagurata tesi che ciò divenisse vero, per qualche interpretazione folle di qualche impiegato, chiunque volesse comprare una casa essendo titolare di prima casa si troverebbe, di fatto, a non poter sottoscrivere compromessi.

  14. maria says:

    salve quando si firma una promessa a vendere sull aquisto di una casa e dopo l aquirente rifiuta deve risarcire?

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