Il preliminare di compravendita va registrato comunque?

Postato da Maury:

Gentili colleghi, vorrei porvi un quesito: se l’atto notarile viene stipulato entro i 20 gg dalla
sottoscrizione di un preliminare di compravendita, voi lo fate registrare comunque? A me è capitato addirittura una settimana dopo!

E se per caso non riuscissi entro il rogito, visto che ho altro tempo a disposizione, ha senso registrarlo dopo?

Comments

  1. Se l’atto è nei venti giorni non registro di sicuro.

  2. antonello says:

    Questo era il quesito che avevo posto, nel febbraio c.a., ad un Notaio che mi aveva risposto che l’atto pubblico sovrasta quello privato.
    Stessa risposta dall’Agenzia delle Entrate.
    In pratica affermavano che la registrazione da parte dell’AI sarebbe stata una secca perdita di tempo e di denari.
    L’Associazione di categoria (FIMAA) con assoluta ignoranza in materia non ha preso in considerazione la domanda posta dall’associato.
    Ho chiesto al “Sole 24Ore” tramite “l’esperto risponde”.
    Sono stati gentilissimi e così hanno risposto con perfetta cognizione di causa:
    “Ques.: N. 238258 – Rub. 500
    Il D.P.R. n. 131/1986 assoggetta all’obbligo di registrazione i “contratti preliminari di ogni specie”, entro il termine di venti giorni dalla data dell’atto (articolo 13), mediante il pagamento dell’imposta fissa di € 168 (articolo 10 della parte I della tariffa).
    Nella nota in calce a quest’ultima norma si precisa che se il contratto preliminare prevede la dazione di somme a titolo di caparra confirmatoria l’imposta deve essere corrisposta nella misura dello 0,5%; mentre in caso di acconti di prezzo non soggetti ad i.v.a. si applica la percentuale del 3%. In entrambi i casi l’imposta pagata è imputata all’imposta principale dovuta per la registrazione del contratto definitivo.
    Dalla disposizione in esame si desume: a) l’obbligo di registrazione del contratto preliminare; b) che tale registrazione deve precedere quella del contratto definitivo, ma nulla vieta che essa sia successiva alla stipulazione del medesimo.
    L’obbligo di registrazione del contratto preliminare deve pertanto ritenersi sussistere anche se entro il termine fissato dalla legge per tale adempimento le parti siano addivenute alla stipula del contratto definitivo.
    Fonte il Sole 24 ore
    Piero Gualtierotti”
    Fatela girare, è interessante per la nostra attività.

  3. Si, che l’obbligo sussistesse lo sapevo, e non da adesso, ma dal 86 (vado a memoria), oggi ricoprirebbe addirittura le lettere di intenti secondo alcuni.

    Il vero punto è che se il preliminare viene citato nel rogito la registrazione deve essere effettuata.

    Ma se il preliminare sostituisce il rogito in tutto, compresi i pagamenti, con restituzione dell’assegno avuto a caparra, no riscosso, con consegna di assegni nuovi a coprire l’importo o tramite mutuo il caso non sussiste.

    Questi gli appunti che presi a suo tempo, il relatore è un notaio:
    #

    Bolli: visto che il preliminare di compravendita nasce”in bollo”, l’apporre bollo con data successiva a quella scritta sul atto può portare a presupporre evasione d’imposta. Il problema nasce dal fatto che adesso i bolli vengono creati sul momento, con la data di creazione impressa. Questo di fatto limita, per quanto riguarda l’imposta di bollo, il termine di scadenza utile (20gg) valido per la registrazione e il pagamento delle imposte, costringendoci a dotarci di bolli PRIMA di fare la scrittura.

    #

    Secondo i relatori, in una compravendita tra privati ed in presenza di pagamenti intermedi, la caparra confirmatoria verrebbe tassata non più allo 0,50% ma al 3%, come gli acconti successivi, quindi se per esempio il prezzo è convenuto in € 300.000, la caparra confirmatoria è di € 100.000 e due (2) pagamenti intermedi di € 50.000 ciascuno, il malcapitato mediatore dovrà, alla data della sottoscrizione, far versare al malcapitato cliente (magari operaio e non certo in vena di speculazioni edilizie), non più € 3500 (500+3000) ma bensì € 6000.
    A una prima analisi uno direbbe:”poco male, vado in credito di imposta”, ma come fatto notare dal collega Alessandro Sabella, i privati pagano sul valore automatico (dato dalla rendita catastale per coff.) che come è noto è molto più basso quindi, per tornare all’esempio prima usato, il nostro operaio pagherebbe molto di più, perdendo molti SOLDI in IMPOSTE, perchè magari la casa acquistata avrebbe un valore automatico di € 150.000, e quindi avrebbe pagato, con le agevolazioni prima casa, “SOLO” €4.500!!!

    #

    Sempre in linea teorica giuridica, facendo riferimento all’art. 19 T.U. (contempla gli eventi che danno luogo “ad ulteriore liquidazione di imposta”) potrebbe portare a ritenere l’agente immobiliare obbligato a rispondere anche della mancata denunzia di eventi successivi all’atto del quale ha effettuato la registrazione (si può arrivare a questa conclusione partendo dall’art. 42 del TU che si collega all’art. 57-comma 1bis); inoltre se si legge con attenzione il secondo comma dell’art. 57 si può notare che i mediatori sono solidali anche per le imposte suppletive e complementari, con pene molto onerose.
    Quindi, seguendo questo principio, l’agente immobiliare che volesse solamente fare incontrare le parti (la cosa per il quale è preposto) e poi demandare a terzi (tecnici) che non siano NOTAI, la stipula dell’atto senza il suo intervento NON è immune da rivendiche da parte del fisco, per le imposte non versate a causa di mancata registrazione dell’atto o per illeciti da esso derivanti, anche se non ne era a conoscenza.
    Alla domanda della Presidentessa Andreotti Monica: “Ma quali mezzi giuridici abbiamo noi, come agenti immobiliari, per costringere le parti a comunicarci e o consegnarci le scritture stipulate in nostra assenza?” la risposta unanime dei relatori è stata: ” NESSUNO.”( al che io mi son o permesso di avanzare una possibile impossibilità ad adempiere, che purtoppo sembra non esserci).
    Quindi, colpevoli, senza appello, anche se non lo si sapesse.

    #

    I relatori hanno specificato inoltre che nel caso di mandatari a titolo oneroso, non iscritti anche alla sezione Agenti di Affari in mediazione, l’obbligo di registrazione (derivato dalla solidarietà nelle imposte degli AI) decade.

    Questa invece è una comunicazione della FIAIP (spendido centro studi :) vero vanto della FIAIP ) sull’argomento:
    ADEMPIMENTI FISCALITA’ IMMOBILIARE 2007
    SCRITTURE PRIVATE NON AUTENTICATE DI NATURA NEGOZIALE CONCLUSE CON L’INTERVENTO DELL’AGENTE IMMOBILIARE :

    DICHIARAZIONE DELLE PARTI CONTRAENTI NELL’ATTO NEGOZIALE :

    Le parti contraenti si confermano reciprocamente edotte sulle :

    “Disposizioni e Adempimenti Fiscali obbligatori “applicabili al presente atto
    negoziale, in relazione all’Obbligo di sottoporre il presente atto negoziale a
    Registrazione “ai sensi del DPR 131/1986 e successive modifiche e
    integrazione ed in particolare regolamentato dal comma 46 articolo 1 della
    legge 27 dicembre 2006 n. 296 Finanziaria 2007 “

    e più precisamente:


    Gli agenti immobiliari di cui all’articolo 10, comma 1, lettera d-bis),sono solidalmente
    tenuti al pagamento dell’imposta per le scritture private non autenticate di natura
    negoziale stipulate a seguito della loro attività per la conclusione degli affari”

    A tal fine esse parti contraenti conferiscono l’incarico al mediatore…………… ,
    qui rappresentato dal signor ………………..affinché lo stesso possa provvedere
    agli adempimenti relativi alla registrazione obbligatoria e di conseguenza gli
    consegnano :

    * – Due copie in originale del presente “ Atto Negoziale ”

    * – La somma pari a Euro ……………… affinché lo stesso possa provvedere
    agli adempimenti relativi alla registrazione obbligatoria con la seguente
    specifica di imposizione fiscale e più precisamente :

    * – quanto a Euro …………..relativa all’Imposta di bollo ( Euro 14,62 ogni 4
    facciate con non oltre 100 righe ) ;

    * – quanto a Euro 168,00 imposta registro in termine fisso per il titolo presentato
    al di là del contenuto patrimoniale ;

    * – quanto a Euro………………….. imposta di quietanza sulla somma versata a titolo di
    CAPARRA quietanzata con il presente atto , imposta pari al 0,50% della somma
    stessa ;

    * − quanto a Euro…………… a titolo di imposta di registro in misura proporzionale
    relativa “Dazioni di pagamento aventi per oggetto prestazioni a contenuto
    patrimoniale” pari al 3% di tale somma ;

    NB: Imposta con arrotondamento a Euro

    P.S.
    Aggiungiamo la raccomandazione di ricordare i diritti fissi ammontanti a € 3,72 con CODICE TRIBUTO 964T arrotondamento a Euro

    SPECIFICA ADEMPIMENTI FISCALITÀ IMMOBILIARE :RELATIVA ALLA REGISTRAZIONE di “SCRITTURE PRIVATE NON AUTENTICATE DI NATURA NEGOZIALE”

    Estratto Versione Aggiornata D.P.R. 131/1986 :

    “ Testo Unico Imposta di Registro “:
    Art. 10 Soggetti obbligati a richiedere la registrazione.

    Sono obbligati a richiedere la registrazione:

    * a. le parti contraenti per le scritture private non autenticate, per i contratti verbali
    e per gli atti pubblici e privati formati all’estero nonchè i rappresentanti delle
    società o enti esteri, ovvero uno dei soggetti che rispondono delle obbligazioni della società o ente, per le operazioni di cui all’art. 4;
    * b. i notai, gli ufficiali giudiziari, i segretari o delegati della pubblica
    amministrazione e gli altri pubblici ufficiali per gli atti da essi redatti,ricevuti o autenticati;
    * c. i cancellieri e i segretari per le sentenze, i decreti e gli altri atti degli organi
    giurisdizionali alla cui formazione hanno partecipato nell’esercizio delle loro
    funzioni;
    * d. gli impiegati dell’amministrazione finanziaria e gli appartenenti al Corpo della guardia di finanza per gli atti da registrare d’ufficio a norma dell’art. 15.

    * d.bis :Gli agenti immobiliari sono solidalmente tenuti al pagamento dell’imposta (di Bollo e di Registro) per le scritture private non autenticate di natura negoziale stipulate a seguito della loro attività per la conclusione degli affari.

    Relativamente alle Scritture private non autenticate di natura negoziale:

    CONTRATTO PRELIMINARE CESSIONE di CONTRATTO ( art 1406 c.c.)

    CONTRATTO DI LOCAZIONE CONTRATTO di AFFITTO FONDI RUSTICI

    CONTRATTI DI COMODATO

    etc e/o comunque delle altre “ Scritture private non autenticate di Natura Negoziale
    “è dovuta a carico delle parti contraenti ai sensi DPR 26 Aprile 1986, n.131 e per gli effetti del disposto del relativo art. 2 ,Tariffa allegata ,
    Parte I :
    - Articolo 10 ( Contratti preliminari di ogni specie);
    - Articolo 5 comma 1 (Locazione e affitto beni immobili ) ;
    - Articolo 5 comma 4 (Comodato beni immobili ) ;

    L’adempimento relativo alla REGISTRAZIONE DELL’ATTO potrà avvenire mediante Deposito della “Scrittura privata non autenticata di natura negoziale “in originale , stessa formata nel rispetto dell’ Imposta di Bollo ( Euro 14,62 ogni 4 facciate con non oltre 100 righe presso l’Agenzia delle Entrate a scelta del contribuente previo pagamento anticipata dell’ imposta di registro da calcolarsi per i seguenti atti e con i seguenti criteri :

    —- CONTRATTO PRELIMINARE :

    Relativo a immobile il cui “ Trasferimento risulta Soggetto ad Iva “ e dove nell’atto
    stesso non ci sono versamenti di Caparre/Depositi Cauzionali e/o di Garanzia e/o
    Clausole di Garanzia , per tale contratto preliminare l’adempimento relativo alla
    registrazione non è obbligatorio se non in “CASO d’USO” secondo quanto normato :

    (INTERPRETAZIONE ESTENSIVA della NORMA)

    dall’ Art.5 comma secondo D.P.R. 131/1986 Testo Unico Imposta di Registro :

    Registrazione in termine fisso e registrazione in caso d’uso Sono soggetti a registrazione in termine fisso gli atti indicati nella parte prima della tariffa e in caso d’uso quelli indicati nella parte seconda.
    Le scritture private non autenticate sono soggette a registrazione in caso
    d’uso se tutte le disposizioni in esse contemplate sono relative ad operazioni soggette all’imposta sul valore aggiunto. Si considerano soggette all’imposta sul valore aggiunto anche le cessioni e le prestazioni per le quali l’imposta non è dovuta a norma dell’art. 7 del decreto del Presidente della Repubblica 26 ottobre 1972, n. 633, e quelle di cui al sesto comma dell’art. 21 dello stesso decreto ad eccezione delle operazioni esenti ai sensi dell’articolo 10, numeri 8), 8-bis) e 27-quinquies), dello stesso decreto.

    Estratto art.6 : Caso d’usoEstratto art.6 : Caso d’usoEstratto art.6 : Caso d’usoEstratto art.6 : Caso d’uso

    “Si ha caso d’uso quando un atto si deposita, per essere acquisito agli atti, presso le cancellerie giudiziarie nell’esplicazione di attività amministrative o presso le
    amministrazioni dello Stato o degli enti pubblici territoriali e i rispettivi organi di controllo, salvo che il deposito avvenga ai fini dell’adempimento di un’obbligazione delle suddette amministrazioni, enti o organi ovvero sia obbligatorio per legge o regolamento “

    INTERPRETAZIONE RESTRITTIVA DELLA NORMATIVA A cura
    AGENZIA ENTRATE :
    “Il contratto preliminare ” è un atto ,scrittura privata negoziale che ricade
    sempre negli obblighi di registrazione “

    CONTRATTO PRELIMINARE :
    Relativo a immobile il cui “ Trasferimento risulta Soggetto ad Iva “ e dove nell’atto
    stesso ci sono versamenti di Caparre/Depositi Cauzionali e/o di Garanzia e/o Clausole
    di Garanzia , per tale contratto preliminare l’adempimento relativo alla registrazione è obbligatorio ;

    CONTRATTO PRELIMINARE:
    Relativo a immobile il cui “ Trasferimento risulta NON Soggetto ad Iva “ e dove
    nell’atto stesso ci sono o non ci sono versamenti di Caparre/Depositi Cauzionali e/o di Garanzia e/o Clausole di Garanzia , per tale contratto preliminare l’adempimento
    relativo alla registrazione è obbligatorio ;

    PROPOSTA DI ACQUISTO ACCETTATA

    − relativa ad una transazione immobiliare essendo una scrittura privata non
    autenticata di natura negoziale rientra tra gli atti per i quali l’adempimento
    relativo alla registrazione è obbligatorio, ( secondo noi solo se è prevista caparra confirmatoria e trasformabilità in preliminare della stessa);

    PROPOSTA DI ACQUISTO da ACCETTARE o Non Mai ACCETTATA

    relativa ad una transazione immobiliare pur essendo una scrittura privata non
    autenticata ,atto unilaterale , non avendo natura negoziale non rientra negli atti per i quali sia obbligatoria la registrazione ; ; ; ;

    INCARICO scritto di VENDITA /ACQUISTO :
    − sono atti scritture/private assimilabili a incarichi professionali idonei a svolgere una attività il cui corrispettivo è da assoggetta ad iva quindi non rientrano negli atti per i quali la registrazione è obbligatoria salvo il CASO D’USO;

    CONTRATTI PRELIMINARI :

    * Pagamento IMPOSTA DI REGISTRO mediante utilizzo MOD F23 e Deposito
    di almeno un Originale del “CONTRATTO PRELIMINARE “ presso l’Agenzia
    delle Entrate a scelta del contribuente entro 20 (VENTI) giorni dalla data di
    sottoscrizione ;

    * MOD F23 quietanzato in Originale deve essere consegnato insieme al MOD 69 e ad
    una copia originale della “ Scrittura/ Titolo” in esempio “ Contratto Preliminare “
    all’UFFICIO dell’Agenzia Entrate prescelto per il relativo Adempimento formale di
    Deposito e di Registrazione ;

    NB: Imposta con arrotondamento a Euro

    IMPOSTA di REGISTRO :
    In Termine Fisso per il titolo negoziale al di là del contenuto patrimoniale dello stesso ,pari a Euro 168,00 codice 109T da indicare nel Mod F 23 ;

    IN Termine Proporzionale :

    1. 0,50 % sulle somme versate a titolo di “Caparra Confirmatoria “,imposta a titolo di di quietanza ( DPR 26 Aprile 1986, n.131 e per gli effetti del disposto del relativo art. 2 ,Tariffa allegata , Parte II articolo 5 ) codice 109T da indicare nel Mod F 23 ;
    2. + 3% ( DPR 26 Aprile 1986, n.131 e per gli effetti del disposto del relativo art. 2 ,Tariffa allegata , Parte I Articolo 9) sulle somme di pagamento a titolo di Caparra Penitenziale e di Acconti sul prezzo diversi da quelli concordati contestuali all’atto notarile di trasferimento ovvero di “Dazioni di pagamento aventi per oggetto prestazioni a contenuto patrimoniale” a condizione che tali pagamenti non siano imponibili e soggetti ad iva , indicando il codice 109T nel Mod F 23 ;

    • N.B: Il totale dell’Imposta di Registro da versare dovendo usare il Codice 109T dovrà essere sommato ,relativamente alle singole imputazioni di cui sopra , e pagato in un unico MOD F23 NB: Imposta con arrotondamento a Euro

    DPR 131/1896:Estratto nota art. 10 della Parte Prima Tariffa Se il contratto
    preliminare prevede la dazione di somme a titolo di caparra confirmatoria si applica il precedente art. 6;
    -
    se prevede il pagamento di acconti di prezzo non soggetti alla imposta sul valore aggiunto ai sensi degli articoli 5, comma 2, e 40 del testo unico si applica il precedente art. 9.art. 9.art. 9.art. 9.
    − In entrambi i casi l’imposta pagata è imputata all’imposta principale dovuta per la
    registrazione del contratto definitivo

    − CESSIONE di CONTRATTI art 1406 c.c. :
    Pagamento IMPOSTA DI REGISTRO mediante utilizzo MOD F23 e Deposito di almeno una copia originale del “ CESSIONE di CONTRATTO “ presso l’Agenzia delle Entrate a scelta del contribuente entro 20 (VENTI) giorni dalla data di sottoscrizione ;

    N.B. :La “Cessione di un Contratto” da un punto di vista fiscale,avrà l’obbligo della menzione nell’atto di Cessione del Contratto ceduto degli estremi identificati dello stesso e di quelli relativi alla sua registrazione presso agenzia delle entrate registrazione che comunque deve avvenire prima del deposito presso agenzia delle entrate dell’atto di cessione di contratto .in precedenza MOD F23 quietanzato in originale deve essere consegnato insieme al MOD 69 e ad almeno un Originale della “Scrittura/ Titolo” in esempio “ CESSIONE di Contratto “ all’UFFICIO dell’Agenzia Entrate prescelto per il relativo Adempimento formale di Deposito e di Registrazione;

    IMPOSTA di REGISTRO :
    DPR 131/1986 : Art. 31 : Cessione del contratto

    * 1. La cessione del contratto è soggetta all’imposta con l’aliquota propria del contratto ceduto, con esclusione della cessione prevista dall’articolo 5 della parte I della tariffa.
    * 2. Per la cessione verso corrispettivo di un contratto a titolo gratuito l’imposta si applica con l’aliquota stabilita per il corrispondente contratto a titolo oneroso.

    In Termine Fisso per il titolo negoziale al di là del contenuto patrimoniale
    dello stesso ,pari a Euro 168,00 codice 109T da indicare nel Mod F 23 ;

    IN Termine Proporzionale :
    o 0,50 % sulle somme eventualmnete RIMBORSATE a qualsiasi titolo ,imposta a titolo di di quietanza ( DPR 26 Aprile 1986, n.131 e per gli effetti del disposto del relativo art. 2 ,Tariffa allegata , Parte II articolo 5 ) codice 109T da indicare nel Mod F 23;
    o + 3% ( DPR 26 Aprile 1986, n.131 e per gli effetti del disposto del relativo art. 2 ,Tariffa allegata , Parte I Articolo 9) sulle somme di pagamento a titolo di CORRISPETTIVO DI CESSIONE a condizione che tali pagamenti non siano imponibili e soggetti ad iva , indicando il codice 109T nel Mod F 23 ;

    N.B: Il totale dell’Imposta di Registro da versare dovendo usare il Codice 109T dovrà essere sommato ,relativamente alle singole imputazioni di cui sopra, e pagato in un unico MOD F23

    NB: Imposta con arrotondamento a Euro

    CONTRATTI DI LOCAZIONE :
    In generale

    Pagamento imposte mediante utilizzo MOD F23 e Deposito di almeno una copia originale del “CONTRATTO di LOCAZIONE “presso l’Agenzia delle Entrate a scelta del contribuente entro 30 (TRENTA) giorni dalla data più vecchia tra quella di sottoscrizione e/o di inizio della locazione;

    MOD F23 in originale deve essere consegnato insieme al MOD 69 e al contratto di locazione all’ UFFICIO Agenzia Entrate per il relativo Adempimento formale di Deposito e di Registrazione ;

    CESSIONE di CONTRATTO di LOCAZIONE :
    “SENZA PAGAMENTO DI CORRISPETTIVO”

    Pagamento IMPOSTA DI REGISTRO mediante utilizzo MOD F23 entro 30 (trenta) giorni dalla cessione e Deposito dello stesso MOD F23 presso l’Agenzia delle Entrate a scelta del contribuente entro 20 (VENTI) giorni dalla data di cessione del contratto di locazione ;

    − Esempio : cessione azienda e contestuale subentro /cessione del contratto di
    locazione immobile uso diverso dall’abitativo ,ai sensi art 36 legge 392/ 1978;

    N.B. :
    La “ Cessione di un Contratto” da un punto di vista fiscale , avrà l’obbligo della menzione nell’atto stesso degli estremi identificati del contratto originario cedutolo stesso e di quelli relativi alla sua registrazione presso agenzia delle entrate registrazione che comunque deve avvenire prima del deposito presso agenzia delle entrate dell’atto di cessione di contratto .

    In precedenza Non deve essere effettuato alcun adempimento ,se cambia il proprietario dell’immobile salvo la citazione nell’atto di trasferimento degli estremi identificativi del bene immobile oggetto della locazione
    MOD F23 quietanzato in copia originale deve essere consegnato insieme al MOD 69 e ad almeno un originale della “ Scrittura/ Titolo” in esempio “CESSIONE di Contratto “ all’ UFFICIO dell’Agenzia Entrate prescelto per il relativo Adempimento formale di Deposito e di Registrazione ;

    NB: Obbligo di consegnare /depositare per PROROGA copia originale MOD F23 entro 20 giorni dal pagamento presso l’Ufficio Agenzia entrate dove è stato registrato il contratto principale.

    IMPOSTA di REGISTRO :
    In Termine Fisso per il titolo negoziale al di là del contenuto patrimoniale dello stesso ,pari a Euro 67,00 codice 110T da indicare nel Mod F 23 ;

    CONTRATTO di LOCAZIONE
    − Riferito a “ IMMOBILI ABITATIVI & STRUMENTALI “
    “LOCATORE PERSONA FISICA “

    PRIMA REGISTRAZIONE

    IMPOSTA DI REGISTRO in misura Proporzionale ( contratto di locazione relativo ad Immobili Abitativi e/o Strumentali posto in essere da “ Locatore Persona Fisica “) pari al 2% (due per cento ) del Canone Annuale di Locazione codice 115T da indicare nel Mod F 23 con versamento minimo pari a Euro 67,00 ;

    PRIMA REGISTRAZIONE

    IMPOSTA di REGISTRO ASSOLTA per l’ INTERO PERIODO DI
    LOCAZIONE
    in fase di Deposito e prima Registrazione :
    IMPOSTA DI REGISTRO pari al 2% (due per cento ) del Canone Annuale di Locazione dell’ Intero Periodo ,meno lo sconto , per pagamento anticipato intero periodo , sconto da calcolare sottraendo dall’ Imposta di Registro piena sopra determinata il valore pari alla meta del “Tasso interesse legale” moltiplicato per gli anni costituenti intero periodo;

    Oggi il “TASSO INTERESSE LEGALE” è pari a saggio del 2,5% quindi in un contratto di 4 anni ( primo periodo ) lo sconto in percentuale corrisponderà al valore della seguente moltiplicazione : (metà tasso interesse legale ) 1,25% x 4 (primo periodo di 4anni ) = al saggio del 5% ;

    IMPOSTA DI REGISTRO da pagare indicando il codice 107T nel Mod F 23 con versamento minimo pari a Euro 67,00;

    PRIMA REGISTRAZIONE

    IMPOSTA DI REGISTRO : 0,50 % a titolo di imposta di quietanza ( DPR 26 Aprile 1986, n.131 e per gli effetti del disposto del relativo art. 2 ,Tariffa allegata Parte II Articolo 5) da calcolare sulle eventuali somme versate da Terzi a titolo di DEPOSITO CAUZIONALE e/o sui valori di cui alle GARANZIE/FIDEIUSSIONI rilasciate da Terzi con versamento senza minimo codice tributo 109T da indicare nel Mod F 23;

    Nel caso in cui la GARANZIE / FIDEIUSSIONI contenuta nel CONTRATTO DI LOCAZIONE stesso non identifichino una somma precisa ma tali garanzie siano valida per tutta la durata del contratto e garantiscano genericamentetutte le obbligazioni contrattuali del CONDUTTORE , la SOMMA da prendere valida per il calcolo dell’ IMPOSTA DI REGISITRO risulta essere il valore dell’intero corrispettivo contrattuale di periodo ( 4 anni ) somma sulla quale dovrà essere calcolata l’imposta di registro di cui sopra ;

    NB: Imposta con arrotondamento a Euro

    − CONTRATTI di LOCAZIONE riferito a “ Immobili Abitativi”

    CANONE DI LOCAZIONE ESENTE IVA Art .10 DPR 633/1972
    “ LOCATORE detentore di Partita IVA che pone in essere la LOCAZIONE nell’esercizio di impresa arti e/o professione”

    PRIMA REGISTRAZIONE

    IMPOSTA DI REGISTRO in misura Proporzionale (contratto di locazione relativo ad Immobili Abitativi destinazione da rilevare in riferimento alla categoria catastale posto in essere da “ Locatore detentore di Partita IVA nell’esercizio di impresa ,arti e/o professioni ) pari al 2% (due per cento ) del Canone Annuale di Locazione , codice 115T da indicare nel Mod F 23 con versamento minimo pari a Euro 67,00 ;

    PRIMA REGISTRAZIONE

    IMPOSTA di REGISTRO ASSOLTA per l’ INTERO PERIODO DI LOCAZIONE
    in fase di Deposito e prima Registrazione :

    IMPOSTA DI REGISTRO pari al 2% (due per cento ) del Canone Annuale di Locazione dell’ Intero Periodo ,meno lo sconto , per pagamento anticipato intero periodo , sconto da calcolare sottraendo dall’ Imposta di Registro piena sopra determinata il valore pari alla meta del “Tasso interesse legale” moltiplicato per gli anni costituenti intero periodo ;

    Oggi il “TASSO INTERESSE LEGALE” è pari a saggio del 2,5% quindi in un contratto di 4 anni ( primo periodo ) lo sconto in percentuale corrisponderà al valore della seguente moltiplicazione : (metà tasso interesse legale) 1,25% x 4 (primo periodo di 4anni ) = al saggio del 5% ;
    IMPOSTA DI REGISTRO da pagare indicando il codice 107T nel Mod F 23
    con versamento minimo pari a Euro 67,00;

    PRIMA REGISTRAZIONE

    IMPOSTA DI REGISTRO : 0,50 % a titolo di imposta di quietanza ( DPR 26 Aprile 1986, n.131 e per gli effetti del disposto del relativo art. 2 ,Tariffa allegata , Parte II Articolo 5 ) da calcolare sulle eventuali somme versate da Terzi a titolo di DEPOSITO CAUZIONALE e/o sui valori di cui alle GARANZIE/FIDEIUSSIONI rilasciate da Terzi con versamento senza minimo codice tributo 109T da indicare nel Mod F 23;

    Nel caso in cui la GARANZIE/FIDEIUSSIONI contenuta nel CONTRATTO DI LOCAZIONE stesso non identifichino una somma precisa ma tali garanzie siano valida per tutta la durata del contratto e garantiscano genericamente

  4. Il compromesso andava registrato ugualmente, era meglio registrarlo prima del rogito per portare in detrazione l’imposta proporzionale. Si può registrare successivamente al rogito, perchè nei 20 giorni, chiedendo di pagare solo l’imposta fissa, poichè l’imposta è gia stata versata nell’atto pubblico. I bolli devono avere la data uguale o antecedente alla data del compromesso. In caso contrario si paga una sanzione(nei primi giorni mi pare del 30% del bollo). Se al momento del compromesso è stato versata ed incassata una caparra è possibile che venga accertata la mancata registrazione (circolare ag delle entrate n° 6 del febbraio 2007). L’agente immobiliare è obbligato in solido.

  5. Per legge questo è, mi sembrava chiaro.

    Ma io avevo inteso la domanda con: lo fate comunque anche se l’atto è tra 25 giorni?

    Nei modi su descritti se ne può fare a meno, per pragmatismo.

    La pratica è contro legge e punibile comunque.

    Se poi è addirittura una settimana dopo… manco lo scrivo ;)

  6. Si, neanch’io a quel punto fissavo direttamente l’atto e siglavo l’accordo con la stretta di mano. Ma Maury l’ha fatto il compromesso e se sono stati versati soldi deve registrare comunque, altrimenti non vorrei che se si becca l’accertamento se la prende col blog.

  7. Vero :)

    Ritiro il tutto.

  8. torinostefano says:

    …quindi bisognerebbe registrare sia la proposta d’acquisto accettata che la scrittura privata successiva , pagando le imposte contestualmente alla prima registrazione e solo fisse piu bolli per la seconda?

  9. MAURY says:

    Quindi Ketty e Roberto, siete d’accordo con me se non si registra un preliminare che si trasforma in rogito nei 20gg! Scusate se il fine della registrazione è rendere pubblica una scrittura privata, e la rendo pubblica nei 20gg con un definitivo, perchè la devo pubblicizzare un’altra volta? Per regalare all’erario 168 Euro + bolli?

  10. gito67 says:

    Esatto, ogni scrittura sono 168 + bolli, mentre le imposte in percentuale solo la prima volta.

  11. MAURY says:

    Gito, la mia domanda è un’altra!!!!!

  12. Ma gito ti ha risposto correttamente, quello è quello che lo stato vuole: soldi.

    In via pragmatica (si dice? :) ), se nel preliminare l’assegno non viene incassato e viene poi sostituito da uno nuovo al rogito, puoi evitare la registrazione, altrimenti devi far pagare alle parti la quota di 168 euro e alla parte acquirente le imposte per forza, vist che il preliminare verrà riportato sul rogito.

  13. torinostefano says:

    perdonatemi ma le registrazione non rende pubblica la scrittura

  14. Sì, ma no si parla di opponibilità a terzi certa, ma di obbligo di registrazione, la trascrizione è un’altra cosa.

  15. MAURY says:

    Roberto, se per questo, la registrazione andrebbe effettuata comunque, anche in ASSENZA di somme versate in anticipo.Il discorso sta nella logica di una registrazione. Il definitivo nei termini dei 20gg può sostituire la registrazione del preliminare? Io credo di sì,se no sarebbe assurdo! Poi lo so anch’io che dovrei registrarlo prima dell’atto notarile, ma per esempio,in una settimana non faccio in tempo e si stipula il definitivo nell’arco temporale concesso dalla legge per la registrazione, il mio compito, finisce lì, sì o no?

  16. Sì, ma se non ci sono riscossioni di soldi al rogito tale compromesso potrebbe essere anche non citato.

    Si parla di legge o di vita?

  17. seroli says:

    Per Roberto Ponziani:
    Ciao, come sai è un periodo in cui posso seguire poco voi e il mio lavoro ma avrei bisogno di una risposta semplice:
    Io faccio la proposta d’acquisto in agenzia e la registro, poi si va dal Notaio a fare il preliminare di vendita e nessuno lo registra, poi si torna dal notaio a fare il rogito ed il notaio registra e trascrive l’atto pubblico. Ma cosi va bene?
    Perchè i notai qui a Firenze si rifiutano categoricamente di registrare il preliminare di vendita dicendo che non si deve fare, ma è corretto? Non è che poi vegono a cercare me?

    Magari avete gia’ trattato l’argomento e me lo sono perso, ma te che dici?

  18. seroli says:

    ops, la domanda vale anche per altri è solo che non volevo disturbarvi sull’argomento attuale.
    Ciao

  19. A mio parere dovresti registrare anche i compromessi, come puoi evincere dalle risposte su esposte.

    Ma il notaio li trascrive? Se li trascrive effettuerà anche la registrazione e il pagamento delle imposte… oltre al resto.

    Se li registra lui (il notaio) il problema per te scompare, compresa la responsabilità.

    Se no dovresti registrare tutto.
    Effettivamente però nel caso in cui la proposta venga registrata come compromesso e poi si faccia un ulteriore compromesso, credo che il secondo diventi come una scrittura integrativa del “primo” (capisci a me).

    Questi sopra sono i dubbi.

    La risposta semplice è: sì, registrali ;)

  20. seroli says:

    Il notaio quando gli ho eposto il quesito mi ha guardato come un alieno e mi ha detto tu registra la proposta, io il compromesso non lo registro perchè altrimenti dovrei fare anche la trascrizione e tutto cio’ ha un costo inutile.

    Questo ok, ma poi siccome siamo solidali di responsabilità penserà anche a pagare?! Perchè che devo fare, anche rispondere per le sue di responsabilità?

  21. effettivamente il costo dal notaio è notevole, ma il problema per te non si risolve se lui non appare come figura.
    Certo che a lui non conviene questo stato di cose perchè tu sei portato, per forza di legge, a fare i compromessi nella tua sede.

    I notai con cui lavoro io non mi pongono questo problema, offrendo la loro consulenza pur lasciando a noi il compito della stesura (di concerto con i tecnici e il notaio stesso)e della registrazione, assicurandosi la cura del rogito.

    Registra perchè in sede di eventuali verifiche il responsabile in solido sei TU e non il notaio, e puoi essere chiamato, a mio parere, all’adempimento.

    Magari cambia anche notaio con il qale collabori ;).

    Le cose potrebbero forse anche andare bene se la proposta compromesso (che tu registri) ha la stessa forma del definitivo e i pagamenti sono gli stessi….

  22. MAURY says:

    Roby, nel mio caso c’è stata una caparra confirmatoria. Comunque, per quanto mi riguarda,per principio, continuerò a non registrare preliminari che,non per mia volontà,diventano rogiti entro i 20gg.Sarebbe un assurdo regalo per le profonde tasche bucate del nostro Governo. Credo che il riferimento di Antonello(sopra) del Notaio e del Sole24ore, testimoni una sorta di ignoranza del legislatore nella materia in questione,che porta a diverse e confuse interpretazioni.Sei d’accordo?

  23. Per dirla in modo Toscano, ma non troppo, i legislatori un ci ‘apiscono una pialla…

    Comunque il caso dei compromessi che diventano rogiti in 20gg è raro … da me non si verificherebbe ad esempio (vedi sopra).

  24. antonello says:

    La pensavo anch’io come voi tutti.
    La risposta dell’esperto del Sole 24Ore l’ho fatta leggere al notaio (lo stesso della risposta negativa) e mi ha risposto che si associava all’esperto. (!!!!).
    Alla mia leggera rimostranza sulla prima risposta ha candidamente detto che avevo frainteso.
    Si è assocciata (sia al notaio che all’esperto) anche la locale Agenzia delle Entrate. Anche questo funzionario ha detto che avevo frainteso.
    A ben pensarci sono due scritture diverse.
    La mia scrittura privata e quella del notaio (pubblica o privata che sia). Quindi due registrazioni.
    Sempre il funzionario ha detto che in caso di ispezione o verifica l’AI risponde del suo operato in funzione della legge che regola la materia del registro.
    Stesso procedimento per il notaio.
    Quindi a buon intenditor………..

    P.S.
    Si comincia a capire da dove proviene (in parte) il famoso “tesoretto”.

  25. Un po’ di storia che a volte serve a capire anche le cose più strane!
    La registrazione dei preliminari è obbligatoria al 1986.
    La stragrande maggioranza delle persone se n’è sempre infischiata di questa legge dello stato!
    Alcuni (vedi furbetti del quartierino) usavano i preliminari per comprare e rivendere intascando differenze stratosferiche, senza pagare una lira o un eurocent di imposte. Per contrastare questo fenomeno, nulla poteva fare,neanche l’amministrazione finanziaria, in quanto non aveva possibilità di controllo.
    Dal febbraio 2007 (circolare 6 del febbraio 2007) l’amministrazione finanziaria ha la facoltà, senza nessuna richiesta d’autorizzazione, d’ispezionare i conti correnti
    di chiunque. Nel caso dei rogiti, vengono controllati i conti del venditore, dell’acquirente e già che ci sono anche quello dell’agente immobiliare nominato in atto.
    Se sui conti risultano versamenti “non congrui” con il passaggio di danaro dichiarato in atto, scattano gli accertamenti! Con questo sistema, emerge anche la mancata registrazione del preliminare di compravendita.

  26. gec says:

    sempre e comunque, l’obbligo di registrare gli atti esiste dal 1985, da quest’anno c’è la responsabilità in solido dell’agente immobiliare
    gec

  27. Gec benvenuto sul blog degli agenti immobiliari: il tuo blog.

  28. Max says:

    In merito alle tasse anticipate in registrazione del compromesso, io faccio in questo modo:
    Per ovviare al versamento del 3% sulla somma corrisposta in sede di contratto preliminare è sufficiente indicare detta somma con la dicitura”caparra confirmatoria”e, solo sulle righe finali del contratto indicare che “in sede di atto notarile la somma versata a titolo di caparra confirmatoria sarà imputata in conto prezzo”
    L’acquirente dovrà, oltre a registro e bolli, versare “solo” lo 0,5% dell’acconto.

  29. Marco64 says:

    mandate a fare i compromessi dai notai…e infischiatevene del fisco.

  30. Max says:

    In merito proprio a questa osservazione, ho avuto un paio di volte problemi, poiché il Notaio non riteneva di dover registrare il compromesso.
    Visto che i rischi restano sul nostro “groppone”, come vi comportate ?
    Come faccio ad avere una manleva dal “professionista” che si rifiuta di registrarlo ?
    Oppure, posso obbligarlo ?
    Grazie,
    Massimo.

  31. Ha avuto di recente questo problema un’associata fiaip, che ha chiesto aiuto a noi della dirigenza.
    Ho telefonato al notaio mi ha risposto un’impiegata che insisteva nel dare il consiglio al cliente di fare il compromesso senza l’agenzia, e nemmeno dal notaio e di non registrare. Ovviamente il cliente preferiva credere al notaio. Ho fatto la voce grossa e ho preteso che mettessero questo consiglio per iscritto, in caso contrario mi sarei rivolta a nome della federazione all’ordine dei notai. Ovviamente si sono rimangiati tutto, dicendo che era la volontà del cliente e che loro non potevano entrare nel merito. Il compromesso è stato infine stipulato dall’agente immobiliare che l’ha registrato.

  32. Ps I rischi non sono solo nostri, ma bisogna insistere per dare un servizio al cliente poichè rischia anche l’accertamento sull’atto intero, con conseguenze abbastanza pesanti.

  33. Marco64 says:

    noi non siamo controllori del fisco, io non sono d’accordo al ruolo di sceriffi che ci hanno ritagliato….ci fa alontanare dalla clientela…ci fa vedere come un ostacolo..
    io sono un lavoratore autonomo non il maresciallo distaccato della GDF…..almeno poi fossi rispettato dallo stato, invece sono inserito nella categoria ladri di diritto…quindi..
    loro mi odiano e io ricambio …loro è il governo!!
    quindi io non consiglio per principio mai di fare cose esose e costose ai clienti…mi paga no per soluzioni e io le trovo..

  34. Max says:

    Grazie Ketty per la pronta e giusta risposta (che ho memorizzato ed applicherò).
    Io non voglio per forza registrarlo personalmente… Ma se il notaio si prende 1000 euro per la stipula, almeno lo portasse lui con un galoppino all’ufficio, no?
    Il ps dice… i rischi non sono solo nostri, ed è vero, ma essendo anche nostri preferisco non correrne se derivanti da negligenze altrui.
    A presto.

  35. superzac says:

    Un saluto a tutti i colleghi e clienti, io avrei una domanda che qualcuno ho notato nei commenti a gia citato senza approfondire, io sono un agente immobiliare di genova ,e da 20 anni praticamente da quando ho cominciato che consiglio ai miei clienti acquirenti, diciamo per avere una garanzia ulteriore, di stipulare i preliminari di vendita presso il loro notaio di fiducia ,e la cosa e sempre stata gradita ed apprezzata ,ora con questo decreto questi contratti come sento dire dobbiamo registrarli noi ,pero gia in due studi notarili rivolegndo la classica domanda al notaio “notaio li registro io” entrambi (premetto gli unici) mi rispondono “il preliminare l’ho redatto ,io l’ho letto e quindi lo registro io “e mi hanno anche detto che la legge non e molto chiara ,nel senso che e vero che l’agenete immobiliare e tenuto a registrali ma solo se vengono fatti e letti da noi nei nostri studi, ma se vengono fatti e letti da loro ,sono loro stessi a regisrarli e a preoccuparsi di chiedere le spese dei bolli ecc…… siccome io non trovo specificatamente questo testo nella legge qualcuno di voi puo aiutarmi o dirmi se hanno saputo qualcosa del genere e dove si puo leggere grazie a tutti

  36. superzac. innanzitutto benvenuto sul tuo/nostro blog. :)

    La legge dice che noi AI siamo “solidamente responsabili” rispetto all’imposta di registro. Ciò significa che se le imposte di registro i clienti non le pagano, l’Agenzia delle Entrate può chiedercele a noi. La legge non obbliga l’agente immobiliare ad andare fisicamente all’ufficio dell’AdE ed occuparsi in prima persona della registrazione, l’importnte è che le imposte di registro vengano pagate. Personalmente, come fanno molti agenti immobiliari, per esser certa che la registrazione venga fatta nei termini, me ne occupo io, ma se i clienti vogliono andar loro al registro, o mandarci altri, chiedo che mi facciano avere una copia delle ricevute.

  37. carlo hammer says:

    la solidarietà brucia terribilmente al notariato, noi ce l’abbiamo e loro no, cicca cicca!

  38. M.G.C. says:

    Ho appena fatto una proposta d’acquisto in agenzia con deposito assegno, accettata; nel giro di 2 settimane si farà il compromesso dal notaio con caparra confirmatoria; il notaio dice che non occorre registrare nulla. Io mi farò pagare al rogito, che sarà nel giro di 1 mese e mezzo. Secondo voi va bene così o è meglio se vado io a registrare il compromesso fatto dal notaio come atto privato? Qualcuno mi può consigliare? Grazie…

  39. BILLI says:

    @M.G.C.io so che l’obbligo ricade sul mediatore di registrare le scritture a carattere negoziale al momento dell’accettazione della proposta quindi hai 20 giorni per registrare se invece fai registrare il compromesso del notaio non so mica se sei a posto!

  40. L’obbligo della registrazione è di chi compra e vende, l’agente immobiliare è “coobbligato in solido”, il che significa che se i clienti non pagano le imposte di registro, lo stato le può chiedere all’ AI che ha intermediato l’operazione, ma i clienti avranno conseguenze peggiori tipo l’accertamento del prezzo! L’importante e registrare, che lo faccia l’AI, il notaio oppure gli stessi clienti, non importa, basta che venga fatto!

  41. cariv says:

    Salve, allora, oggi ritiro una proposta di acquisto con un deposito di euro 2000,00, l’indomani mi vedo con la proprietaria dell’immobile la quale accetta la proposta. Il giorno seguente richiamo il proponente, lo convoco in studio per fargli firmare la presa visione della proposta accettata, da quel momento posso consegnare il deposito che si trasformerà in caparra confimatoria. Dalla consegna della caparra se l’atto notarile è stato fissato nei 20gg non registrerò la proposta ma se fosse stato fissato oltre al 21gg devo obbligatoriamente registrarla presso l’agenzia delle entrate. Invece, se dopo la presa visione della proposta da parte del proponente, non si consegna la caparra il prolema non sussiste. Se successivamente si dovrà redigere un preliminare in quel giorno l’acquirente verserà al proprietario la caparra della proposta con un ulteriore acconto, eventualmente si potrà riconsegnare l’assegno all’acquirente per poi rifarne un’altro datato quel giorno. La registrazione colpisce lo scambio di denaro tra l’acquirente e il venditore, bisognerà solo limitare questi passaggi.
    Salutii Ivan

  42. la proposta accettata vale come preliminare. devi registrarlo prima del rogito, in quanto il notaio indicherà nell’atto gli estremi dell’assegno di caparra per la tracciabilità dei pagamenti. e come giustifichi la caparra se non hai un preliminare registrato?

    qs tra l’altro è il motivo per cui, se anche venisse tolta la solidarietà degli AI nel pagamento dell’imposta di registro, il mediatore (che è una figura importantissima, menzionata nello stesso rogito a suggello della sua funzione socio-economica) dovrebbe cmq indurre i clienti a registrare il preliminare, o meglio ancora farsi pagare le spese vive e registrarlo lui. altrimenti le parti si espongono ad un accertamento dell’AdE, la quale agenzia dirà: ohibò, se sul rogito è indicato un assegno a titolo di caparra, mi fai vedere il preliminare registrato? ah non c’è? ecco qui un bell’accertamentino con soprattassa mora ecc.

    senza contare che, come ha detto la ketty in un post precedente, l’AdE può rivoltare senza avviso i conti correnti delle parti…decisamente inquietante.

  43. mario says:

    Mi sapete dire a carico di chi, per legge, spetta la registrazione? Grazie.

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