Postato da T.C.:
Buonasera,
ho trovato il Vostro blog davvero interessante e credo che mi sarà utile per sottoporVi una questione che sto vivendo in questi giorni, spero davvero di ricevere una risposta.
Alcuni giorni fa ho presentato la proposta d’acquisto per un appartamento, dopo un paio di giorni è stata accettata dal venditore.
Tutto sembrava procedere per il meglio, ma sono sorti problemi alcuni giorni prima di stilare il compromesso.
L’agente immobiliare, prima di farmi firmare la proposta irrevocabile d’acquisto, mi informava verbalmente che l’appartamento è stato costruito nel 1978; successivamente, dopo avere firmato da entrambe le parti (io e il venditore), venivo a scoprire per caso dal proprietario, in presenza anche dell’agente immobiliare che, invece, l’appartamento è datato 1968, senza una smentita della precedente informazione da parte del mediatore.
Appresa la notizia, ora vorrei recedere dalla proposta irrevocabile d’acquisto.
Non potendo dimostrare la malafede dell’agente immobiliare, desidererei sapere se è possibile recedere dalla proposta irrevocabile d’acquisto senza pagare la penale, per giusta causa.
Grazie anticipatamente per l’attenzione e per l’aiuto che potrete darmi
Tommaso C.
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E la giusta causa quale sarebbe?
Bisogna vedere cosa c’è scritto sulla proposta.
Se per giusta causa intendi il fatto che l’appartamento è più vecchio di quanto a te comunicato di 10 anni, devo dire che secondo me si può partire da quel dato opponendo obiezioni sostenibili, quali ad esempio lo stato degli impianti (vedi per esempio le tubature in piombo), il valore, essendo più vetusto un puntino di percentuale di coeff. lo perde:
età e qualità • Stato ottimo Stato buono Stato mediocre Stato pessimo
18-20 anni
Lusso 0,90 0,85 0,80 -
Signorile 0,85 0,80 0,75 -
Medio 0,80 0,75 0,70 -
Popolare 0,75 0,70 0,65 -
21-40 anni
Lusso 0,85 0,80 0,75 0,65
Signorile 0,80 0,75 0,70 0,60
Medio 0,70 0,70 0,65 0,55
Popolare 0,70 0,65 0,60 0,50
La cosa però ha poco valore sul prezzo richiesto e concordato, a meno che non si riesca a provare che il prezzo offerto era in linea con il valore di appartamenti del 78, cosa difficile visto che nelle stime ci sono molti parametri da valutare, una riduzione in forza della vetustà può forse essere richiesta, una rescissione non lo so.
Inoltre ricorda che di solito si compra a corpo e non a misura, nello stato di fatto e di diritto ecc… quindi è difficile sostenere che solo per 10 anni di differenza (importanti ma non determinanti)
si possa recedere senza danno, di norma ci vogliono motivazioni più importanti…
Da quanto detto non appare alcun elemento affinchè il preliminare del preliminare possa essere nullo o annullabile, salvo che la proposta d’acquisto non contenesse qualche condizione che ne limitasse esplicitamenti gli effetti.
ma come fa a dire che l’agente immobiliare è in malafede?
ma sapete quante volte la gente mi chiede di che anno è l’immobile e a momenti nemmeno il proprietario lo sa? Si tende magari a dare un anno piu o meno generico di riferimento, non credo muoia nessuno!
mi da fastidio che la gente pensi che ci sia la malafede in qualunque cosa! Secondo me sto poveretto di agente immobiliare ha semplicemente ( per sfortuna sua) azzardato un a personale datazione dell’immobile a puro titolo informativo.
condivido quanto detto da Roberto (ciao Robertone!).
il vizio di consenso desumibile dalla mancanza di qualità essenziali dell’oggetto lo vedo molto difficilmente invocabile per un recesso tout court. E se non c’è prova di tale datazione errata non vedo neppure come si possa invocarlo per ottenere un’ eventuale riduzione del prezzo….verba volant.
L’unica è far presente la cosa gentilemente e sperare che venga recepita….ma ci sono poche speranze di riuscita.
Ciao Pampa!
Personalmente il suo più che un recesso “per giusta causa” mi sembra un ripensamento.
In ogni modo dare a questo ripensamento il “vestito” del recesso per giusta causa in quanto l’età dell’edificio indicata dal mediatore differiva di 10 anni da quella effettiva dell’immobile, è sicuramente un vestito stretto.
Verissimo quello che avete scritto però .. e poi ci si domanda perchè si odia pagare gli AI .. fare una visura storica? non so nemmeno se potete fare pure quelle storiche online ..
Possibile che davvero un minimo di controlli non li fate? stando almeno a quanto risposto da eleonora? Non è leggerezza del povero AI (che se lavora in un grande centro urbano si prende provvigioni da 5mila in sù), ma lavorare da incompetente .. Non ci vuole una laurea e nemmeno un patentino per accertarsi dell’epoca di costruzione di un immobile, tra l’altro .. manco chiedete copia del rogito con cui è stato acquisito? lì i passaggi di proprietà sono scritti (se non è fatto con i piedi) e mi pare proprio dal ‘78 andavano scritti gli estremi della concessione edilizia.
Potrebbe essere che l’immobile in questione sia pervenuto per successione e l’AI abbia chiesto solo copia della dichiarazione .. ma è una possibilità e invece è stato o difeso esplicitamente o non è stato fatto commento sul suo agire (per quanto ammetto che chi ha postato non è che ispiri simpatia con la sua ricerca di pretesti, salvo che non sia un maniaco della perfezione puntiglioso, ma in buona fede)
Anche a me quindi pare che si stia cercando un pretesto .. anche perchè se dieci anni in più avessero determinato chissà quale differenza di qualità sarebbe stata cmq visibile all’acquirente e quindi lo avrebbe già implicitamente accettato dicendo che l’immobile era di suo gradimento.
Insomma come dire che ti piace una donna, corteggiarla, vedersi finalmente ricambiati e poi scoprire che ha mentito sull’età e a quel punto dire che non ti interessa più .. molto difficile farla valere se non come una bizza.
ho in agenzia una proposta d’acquisto con un assegno in garanzia ieri l’agenzia mi comunica che l’immobile da me scelto non puo’ piu vendermelo perche’ viene acquistato da un’altra persona vado in agenzia per ritirare l’assegno l’agente immobiliare mi dice che non puo’ restituirmelo perche’ devono scadere i 15 giorni come validita’ della proposta e poi perche’ non sono sicuri se il nuovo cliente e’ veramente intenzionato all’acquisto mi chiedo ma mi stanno prendendo per il naso oppure devo in………armi possono fare una cosa del genere
@GINEVRADEL
Possono farlo, a meno che per l’immobile oggetto della proposta sia stato sottoscritto atto con terzi con data certa e lei possa dimostrarlo.
Non capisco il problema però, al di là del fatto che sembri una cosa strana, se lei è interessato a quell’immobile probabilmente l’agente sa che l’affare con i terzi non è ancora stato concluso del tutto e spera di poter fare accettare la sua proposta.
L’agente semmai doveva accertarsi del fatto prima di chiamarla e una volta cambiate le cose riavvertirla immediatamente, non attendere che lei si ripresentasse in agenzia…
Credo che se fossi una persona che vuole comprare, sarei contento che l’affare che sembrava perso abbia possibilità di concludersi…
Se invece avesse cambiato idea, sappia che per adesso non è previsto recesso per le proposte in quanto sono atti unilaterali dove il proponente stesso prende una posizione e propone all’accettante un qualcosa, dandogli un periodo per rispondere a fronte della irrevocabilità della proposta stessa.
Capirà che, anche se non è il suo caso sicuramente, è strano affermare “io voglio comprare, ti offro tot, pensaci…” e poi magari dopo un giorno”no guardi, scherzavo”, non si scherza su queste cose, si possono fare grossi danni.
Direi però che come durata ottimale si possa accontentarsi dai 3 ai 5 giorni lavorativi (una settimana con il we), tempo accettabile per valutare una proposta nel 90% dei casi.
Scusate, leggendo i commenti precedenti mi è venuto in mente un nuovo quesito?
Circa un anno fa io e mio marito abbia effettuato una proposta irrevocabile d’acquisto (modulo FIAIP) di un immobile, puntualmente accettata dal venditore.
In sede di trattative, sotto la costante assistenza dell’agenzia, nulla ci è stato detto in merito ad eventuali trascrizioni pregiudizievoli esistenti sul bene.
Sottoscritto da entrambe le parti il modulo di cui sopra abbiamo versato una caparra confirmatoria.
A quel punto io e mio marito ci recavamo dal nostro notaio per la preparazione del contratto preliminare.
Dalle opportune visure emergeva che l’immobile era pieno di iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli; in particolare:
2 ipoteche e una trascrizione di un’esecuzione in atto. Il notaio specificava che a tali condizioni non ci avrebbero dato neppure il mutuo se intendevamo dare in garanzia l’immobile che stavamo acquistando. A quel punto non siamo andati avanti, il rischio era elevato, ma comunicata la nostra decisione al venditore lo stesso si rifiutava di restituire la caparra.
Consultato un avvocato, lo stesso ci diceva che sarebbe stato rischioso agire per la restituzione della caparra dal momento che non concludendo neppure il preliminare risultavamo noi inadempienti. La questione è ancora aperta, il venditore sta facendo il furbo pur avendo verbalmente ammesso il suo torto.
Vi chiedo, ma non c’erano i presupposti per recedere dalla proposta per giusta causa? E poi l’agenzia è possibile che non sapesse nulla, non ci può rivalere anche su di Lei?