Agenzia Immobiliare, come si compila il Registro Antiriciclaggio?

Postato da luagross:

Ho letto varie notizie a riguardo, ma scusatemi ancora non ho capito come devo farlo.

Qualcuno riesce a spiegarmi come si compila il Registro Antiriciclaggio?

Sono un collega, ho appena portato dal notaio una mamma che acquistando un immobile ne ha mantenuto l’usufrutto e lasciato la nuda proprietà alla figlia, a nome di chi devo compilarlo?

Grazie fin da ora

Comments

  1. Identificare sia mamma che figlia e registrare l’operazione per l’ammontare totale.
    Le norme che riguardano l’antiriciclaggio che ogni agente immobiliare deve assolutamente conoscere sono le seguenti:
    D.Lgs 231/2007 pubblicato sulla G.U.del 14/12/2007 in recepimento III Direttiva Antiriciclaggio UE
    Cronistoria delle fonti:
    NORME UE
    I DIRETTIVA n.1991/308/CEE
    II DIRETTIVA n.2001/97/CE
    III DIRETTIVA n.2005/60/CE + n.2006/70/CE
    NORME ITALIANE
    Legge n.197/1991 ( legge antiriciclaggio)
    D.Lgs.n.374/1999
    D.Lgs.n.56 del 20/02/2004
    (Attuazione II direttiva Comunitaria)
    D.M. n. 143 del 3/02/2006
    Ministero dell’Economia e Finanze
    Provvedimento UIC del 24 Febbraio 2006
    D.Lgs 109 del 22 Giugno 2007

  2. cm says:

    anch’io vado a leggermi le varie direttive, ma qualcuno potrebbe allegare un esempio? mi piacerebbe capire se lo compilo come si deve.

  3. Luciano Passuti says:

    Non abbiamo ancora predisposto in via definitiva il nuovo registro sul quale annotare la “Adeguata Verifica della Clientela”.
    A giorni ci saranno incontri con i funzionari del Ministero per avere indicazioni precise e coordinate.
    Dare informazioni oggi si rischia di commettere errori interpretativi.
    La nostra federazione ha gia’ emanato, tramite l’Ufficio Studi Nazionale, una prima circolare esplicativa, tra poco arrivera’ un manuale operativo sulle nuove norme della 3a Direttiva Antiricilaggio.
    Al momento noi “consigliamo” di continuare a registrare sui vecchi registri.
    Saluti Cordiali
    Luciano Passuti
    Presidente Onorario FIAIP

  4. Ringraziamo Luciano Passuti per le informazioni.

  5. deinon says:

    Buon giorno a tutti, sempre in tema di registro antiriciclaggio come ci si deve comportare per l’acquisto da parte di italiani di immobili fuori unione europea e pagati interamente con bonifici?
    Grazie

  6. Se la sede dell’agenzia immobiliare che ha intermediato l’affare è in Italia, si devono seguire le normative italiane e quindi registrare l’operazione e identificare e registrare le parti, come per qualunque operazione eseguita in Italia. Se la sede dell’agenzia è altrove bisogna rispettare le leggi del posto.

  7. Ketty, fammi il wiki antiriciclaggio, vuoi? :)

    Dai
    dai
    dai
    :P

    (come mi sono ridotto… :( )

  8. Ketty…se continui così ti assumono in Banca d’Italia, in Piemonte sei diventata il punto di riferimento per l’antiriciclaggio. :-)

  9. Ti ho già fatto il wiki certificazione energetica, ma forse ho sbagliato a metterlo nella sezione compravendite, forse è il caso di fare una sezione “certificazione energetica”, ma non ho capito come si fà.
    Comunque vi farò anche il wiki antiriciclaggio, devo modificare un file che avevo fatto per i convegni fiaip e aggiornarlo con la III direttiva U.E.

  10. Ho iniziato la wiki antiriciclaggio, ci aggiungerò man mano istruzioni per la compilazione del registro e le news introdotte dal recepimento della III direttiva UE.

  11. Tommix54 says:

    Salve, sono un agente immobiliare, titolare di un’agenzia a conduzione famigliare della provincia di Bari iscritto alla FIAIP e sono parecchio,…. diciamo, demoralizzato!!
    Il nostro lavoro sta diventando ogni giorno un percorso ad ostacoli con problematiche sempre più serie.
    Ma cos’altro dobbiamo fare per conto di chi è “anche” nostro controllore????????
    Ma è mai possibile che da agenti immobiliari dobbiamo diventare agenti investigativi per indagare sulle abitudini, usi, costumi e possibilità di risparmio delle persone. E la privacy tanto decantata che fine farà?
    Le cose personali e famigliari non si raccontano al primo che te li chiede, figuriamoci se una persona che per comprare, vendere o affittare casa, deve raccontare il suo privè ad un agente immobiliare; dalle nostre parti, ma credo in tutt’Italia, ce ne sono tanti gelosissimi delle cose personali e nessuno disposto a collaborare.
    Cosa dovremmo fare in tal caso? Dovremmo denunciare tutti?
    o dovremo dire loro che nel caso in cui non dovessero rispondere alle domande che gli poniamo non potremo proseguire nell’intermediazione? e pertanto, rinunciare già in partenza ad eventuali trattative.
    Ma come camperemo se non ci sarà più nessuno disposto a servirsi delle agenzie immobiliari?
    E’ ora che le Federazioni di categoria si facciano valere, lì dove è necessario!!! Credo che questo sia il punto di vista di tantissimi agenti immobiliari che la pensano come me e patiscono i capricci dei nostri governatori che tutto ad un tratto si sono riscoperti moralizzatori, o altro.
    Per il momento mi fermo a queste mie personali considerazioni e non aggiungo altro. Spero che qualcosa si faccia per farci stare un pò più tranquilli.
    Giacchè sono qua approfitto per chiedere, ma i nuovi registri aggiornati con le nuove indicazioni sono in commercio? se qualcuno lo sa può indicarmi come procurarli? Io nel frattempo le mie operazioni continuo a registrarle sui vecchi archivi. Non credo di fare niente di illegale. Qualsiasi commento sarà gradito.
    Grazie anticipatamente.

  12. Luciano Passuti avalla la tua decisione di usare i vecchi registri per adesso e ci ha detto che comunicherà in futuro nuove disposizioni.

    Concordo che si sta esagerando, ma la percezione dell’antiricicclagio da parte di noi agenti è “deviata” quindi aspetto di capire meglio prima di fasciarmi la testa… cmq al limite faccio due modifiche al mio gestionale e risolvo :)

    intervento di L.Passuti

  13. Tommi le norme antiriciclaggio non sono state create per perseguitare gli agenti immobiliari, la loro storia parte dagli anni 70 leggi qui:
    http://wiki.immobiliare.com/index.php/Antiriciclaggio/Cenni_storici
    La temuta III direttiva, analizzandola bene, non è che ci stravolge la vita. Le novità principali sono:
    1)L’UIF (ufficio informazioni finanziarie) ha sostituito l’UIC.
    2) Siamo tenuti ad ADEGUATA VERIFICA DELLA CLIENTELA (art 18 e 19)
    3)APPROCCIO IN FUNZIONE DEL RISCHIO (art 20)
    4)RAFFORZAMENTO DELLA VERIFICA DELLA CLIENTELA (art 28)
    5) Tenere copia dei documenti d’identità in un apposita cartellina e conservarli almeno 10 anni
    Ora, capisco che i clienti all’inizio sono timidi e non sempre ci raccontano i fatti loro, ma di solito, procedendo nella trattativa, abbiamo modo di approfondire la loro conoscenza e di ritirare ogni documentazione. Inoltre, credo che la maggior parte di clienti, non abbia nulla da nascondere e ci agevolerà in questi ulteriori adempimenti amministrativi.p>

  14. Ketty, quando me le le fai le istruzioni sul wiki?
    :)

  15. Ci sto studiando sopra, facendo un po’ d’incastri tra le varie direttive, a breve le pubblicherò! :)

  16. La legge relativa alla terza direttiva UE è entrata in vigore il 29 dicembre 2007, ora su Wiki immobiliare c’è!
    Naturalmente, seguiremo tutti gli sviluppi e le eventuali modifiche, se ce ne saranno, da parte degli organi competenti.

  17. Tommix54 says:

    Come sei buona, ketty, grazie, mi hai risollevato.
    Ora però ti chiedo ancora:
    potresti essere così gentile da spiegarmi, con un esempio, come dev’essere
    “un’adeguata verifica del cliente”?
    … e “l’approccio in funzione del rischio”?
    … e poi “rafforzamento della verifica della clientela”?
    per la conservazione dei documenti è una cosa che io già facevo per cui non trovo nessun problema.

  18. lo scriverà sul wiki

  19. Adeguata verifica del cliente = devi essere sicuro che il signor Mario Rossi sia veramente lui, cioè devi guardare bene il suo documento di identità e vedere che la foto gli somigli. Poi ti devi fotocopiare il documento e tenerlo per 10 anni insieme a tutta la documentazione relativa all’affare concluso, perchè se qualcuno (la guardia di finanza ad esempio) ti viene a chiedere delle informazioni su Mario Rossi (dopo 9 anni e 11 mesi)devi riuscire a dargliele entro 3 giorni.
    Approccio in funzione del rischio = Se ti è noto che Mario Rossi è un noto boss della Camorra, oppure è politicamente esposto, e magari viene da te a comprare con una valigetta di contanti, dovresti fare a meno di vendergli la casa e segnalarlo alle autorità competenti, ma senza che lui se ne accorga.
    rafforzamento della verifica della clientela = devi prestare maggiore attenzione per i clienti identificati a distanza, fare in modo che la verifica della loro identità venga fatta da un notaio o console italiano o di paesi che aderiscono al GAFI e controllare che i pagamenti effettuati arrivino da un conto corrente intestati allo stesso. Nel caso delle società devi controllare bene i poteri di rappresentanza, pretendere e tenere copia delle visure camerali e ogni altro documento utile alllo scopo.

  20. gelso says:

    Salve ho un registro antiriciclaggio cartaceo dove è riportato soltanto un venditore ed un acquirente. Chiedo se quando ci sono 2 venditori (esempio marito e moglie) ed 1 acquirente devo compilare due fogli distinti o può bastare registrare l’operazione una sola volta.

  21. Credo che nel registro clienti devi aggiungere tutti (quindi acquirente, marito e moglie).

    Nel registro operazioni scrivi acquirente, un venditore e nell’elenco sottostante (altri soggetti intervenuti) scriverai il nome dell’altro venditore (o dell’altro acquirente) con il codice suo (il codice cliente) e il suo ruolo nell’affare.

  22. gelso says:

    dimmi se faccio bene : nella stessa pagina c’è una zona note dove riporto l’altro venditore completo di tutti i dati angrafici e del documento d’identità

  23. Io utilizzo il registro della Buffetti. Pochi dati essenziali e poi archivio, già dal 2006, tutta la documentazione relativa ad ogni transazione come carte d’identità, compromessi, cessioni fabbricato, atti di provenienza se li ho, certificazione del nuovo atto, planimetrie, volture, copia fatture, etc… Di ogni operazione, sia che si tratti di vendita, locazione o cessione, ho la documentazione completa. Indico anche le agenzie in collaborazione.

  24. Tommix54 says:

    Grazie Ketty, sei gentilissima.
    Ma nel caso in cui uno straniero acquista un immobile in Italia e paga con un assegno bancario tratto sulla sua banca estera, non è sufficiente il numero IBAN internazionale per identificare la banca emittente ed il conto del cliente? …quale altro tipo di controllo si dovrebbe fare affinchè si sia nella norma?
    Mi farebbe piacere avere tua risposta perchè è una situazione che a breve mi si potrebbe presentare.
    Grazie anticipatamente.

  25. Ketty, ricordati di fare la guida pratica del wiki :)

    e scusa l’insistenza

  26. Tommix54 says:

    A Stefano Lanteri: ma il registro della Buffetti di cui parli è il primo oppure il nuovo?

  27. Non importa che registro usate purchè risponda alle norme, non vorrei ripetermi ma è essenziale per tutti gli agenti immobiliari, la conoscenza dei:
    D.M. n. 143 del 3/02/2006 Ministero dell’Economia e Finanze
    Provvedimento UIC del 24 Febbraio 2006, per vostra comodità ve li ho messi su wiki.
    Appena avrò un po di tempo vi farò la guida per la compilazione. Aspetto però la risposta agli interpelli fatti da fiaip sulla terza direttiva.
    I requisito principale del registro è che non deve avere le pagine a fogli mobili sostituibili. Quindi si registro rilegato, no registro spillato. Potreste per assurdo usare una risma di carta bianca purchè sia rilegata e purchè nei fogli bianchi vi ricordate di scrivere le cose necessarie, che sono:
    Generaità complete delle persone identificate, con data e luogo di nascita, gli estemi del documento d’identità, attraverso i quali avete identificato il cliente, codici corrispondenti al tipo di operazione e tipo di identificazione, l’importo totale dell’operazione, eventuali dati supplementari in caso di variazione dei dati. La terza direttiva a decorrere dal 29 12 2007 ci impone di tenere copia di tutti i documenti (ad es. carte d’identità, copie compromessi, degli assegni ecc.) ed istituire un apposito fascicolo cliente. La legge non ci dice come, l’importante è che questa documentazione venga tenuta in archivio per 10 anni e resa disponibile, entro 3 giorni, all’autorità competente in caso venga richiesta. Quindi è consigliabile tenere l’archivio ordinato, per trovare le pratiche immeditamente e sottochiave per evitare che vadano perse.
    Per Tommy54, Il primo registro buffetti, non rispondeva ai requisiti di legge, non ho visto i successivi, vanno bene se rispondono ai requisiti che ho elencato sopra.
    Invece a proposito del caso che hai esposto ti consiglio di verificare che il conto corrente da cui è tratto l’assegno corrisponda come intestazione personalmente al cliente. Altrimenti o fai in modo che la verifica la fa la banca, pretendendo un pagamento con assegno circolare, oppure in caso di dubbio è meglio tu faccia una segnalazione all’ufficio informazioni finanziare (ex UIC).

  28. gelso says:

    quando un contratto preliminare viene sottoscritto da una persona fisica e poi al rogito l’immobile viene intestato ad una società cosa succede? Occorre registrare anche il rogito visto che c’è un cambio di una delle 2 parti?

  29. Devi procurarti una visura camerale per individuare chi sono i legali rappresentanti della società, devi identificare i legali rappresentanti, e farti copia del documento d’identità. Il tutto va tenuto per dieci anni nell’apposito fascicolo del cliente, e deve essere reso disponibile entro tre giorni in caso di richiesta dalle autorità competenti.
    Devi aggiungere nella scheda operazione dove hai registrato il compromesso, la data ed il tipo di variazione con i codici delle persone giuridiche e fisiche che hai identificato.

  30. gelso says:

    Gent.ma Ketty desideravo sapere se la direttiva 29/12/2007 se tra i vari obblighi previsti viene richiesto di fotocopiare gli assegni che le parti si scambiano nella compravendita.
    Grassie Gelso

  31. Volevi chiedermi forse del decreto legislativo 231 del 26/11/2007 per il recepimento della III direttiva U.E in vigore dal 29/12/2007?
    Se si, Il decreto in questione prevede l’istituzione di un fascicolo del cliente, dove conservare i dati relativi ai clienti e alle operazioni poste in essere che comportano la movimentazione di mezzi di pagamento di importo superiore a 15.000,00 euro, ovvero tutte le compavendite immobiliari.
    Consiglio a tutti gli AGENTI IMMOBILIARI di studiare la normativa in questione, per vostra utilità l’abbiamo raccolta su WIKI.IMMOBILIARE
    La trovate qui sul blog all’indirizzo:
    http://wiki.immobiliare.com/index.php/Antiriciclaggio

  32. gelso says:

    Ketty altre 2 domande :
    1) quando dopo il preliminare si fa il rogito in cui vengono consegnati assegni a saldo dell’operazione anche in quel caso occorre integrare il registro oppure basta fotocopiarli e conservarli nel fascicolo cliente;
    2) qualora ed è la maggior parti dei casi viene erogato al rogito il mutuo di un’operazione già registrata, perchè preceduta dal preliminare, occorre fotocopiare e conservare anche la documentazione del mutuo anche se è un’operazione non curata dall’Agente Immbiliare.
    Grazie Gelso

  33. 1) Se non intervengono variazioni, ovvero gli inestatari rstano gli stessi del compromesso e le condizioni pure non si cambia nulla. Altrimenti provvedi sulla pagina della registrazione compilata al compromesso ad apportare le opportune verifiche.
    2)Ci pensa la banca. Tu devi soltanto registrare l’operazione di mutuo se l’hai intermediato. Ma ovviamente non puoi avere la documentazione richiesta dalla banca al cliente, oltretutto, se ti riferisci a dichiarazioni dei redditi o buste paga, queste contengono dati sensibili e ti complicheresti la vita con la legge sulla privacy.
    Comunque insisto: vai su WIKI stampati e fatti entrare in testa la normativa, :) http://wiki.immobiliare.com/index.php/Antiriciclaggio

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