Clausola risolutiva per compravendita immobiliare. E la provvigione?

Postato da Saka:

Vorrei proporre questo argomento.

Viene tra le parti sottoscritta, accettata e conosciuta una Proposta d’acquisto su un fabbricato rurale situato su un terreno appena lambito dall’area di rispetto in favore delle Ferrovie Statali.

Tale Proposta prevede la risoluzione nel caso in cui non si rivelasse possibile ottenere il cambio di destinazione d’uso e i permessi utili per la ristrutturazione.

Su consiglio dei tecnici di fiducia, le parti dopo aver ottenuto verbalmente la fattibilità dagli enti preposti, decidono di integrare il preliminare con una successiva scrittura privata maggiormente ampia e descrittiva, lasciando comunque per maggior tutela la clausola risolutiva di cui sopra, ma autorizzando l’agenzia al passaggio della caparra confirmatoria e pagando quanto dovuto per la mediazione.

Infine, nell’integrativa al preliminare, la Parte Promittente Acquirente si obbliga a richiedere formalmente agli enti preposti i permessi necessari per la ristrutturazione e per ottenere il cambio di destinazione in civile abitazione entro una certa data che, in seguito, non viene rispettata e tale adempimento viene conseguito con notevole ritardo.

Preciso che le parti concordano d’inserire una clausola risolutiva e non sospensiva, sottoposta dunque all’avveramento dell’evento; tant’è che ratificano il principio di esecuzione del contratto con il versamento della caparra e con il pagamento delle provvigioni.

A distanza di circa due anni l’acquirente, rimasto in attesa della risposta scritta da parte delle ferrovie, riceve parere negativo e dunque il Comune non può recepire alcune domanda di ristrutturazione o cambio di destinazione.

Viene dunque chiesta ed ottenuta la risoluzione del contratto e rimborsata la caparra confirmatoria.

Riassumendo: al momento della proposta d’acquisto le parti si riservano d’informarsi verbalmente se sia possibile ottenere il cambio di destinazione; ottenuto il parere positivo decidono di dare seguito al contratto, pagano l’agenzia e l’autorizzano a versare la caparra sottoscrivendo una più ampia integrativa al preliminare, pur lasciandolo sottoposto alla clausola risolutiva qualora si verificasse l’impossibilità della trasformazione prevista.

La mia domanda è se, in un caso così particolare ed estremo, sia configurabile anche il risarcimento delle provvigioni o meno.

Grazie.

Comments

  1. carlo hammer says:

    la clausola risolutiva, a differenza della sospensiva, non inficia il diritto del mediatore alla provvigione.

  2. Carlo ha già risposto.

  3. Di solito la risolutiva dovrebbe essere usata quando si definisce che nel caso venga a mancare una situazione o un requisito esistente al momento della sottoscrizione il contratto viene risolto.

    Nei casi nei quali invece la condizione è futura e incerta si usa la sospensiva, più adatta in questo caso.

  4. faber says:

    I colleghi sono precisissimi.

    Infatti mentre la condizione sospensiva “sospende gli effetti del contratto fino al verificarsi della condizione”, quindi gli effetti del contratto sono sospesi fino a tale data (ilo diritto alla provvigione si maturerà al verificarsi della condizione), nel caso della condizione risolutiva il contratto è efficace da subito subordinandone la risoluzione al verificarsi di un possibile evento.

    In questo ultimo caso, salvo accordi diversi tra le parti, l’Agenzia matura il diritto alla mediazione nella fase stessa della conclusione del contratto.

  5. Nessuno says:

    E dunque qual è la risposta per il collega?
    Nel caso specifico visto che le parti, forti del primo verbale parere ottenuto, hanno deciso di dar luogo ad un principio di esecuzione del contratto (caparra versata e provvigioni pagate) sottoscrivndo un’integrativa al preliminare e riservandosi il diritto alla risoluzione nel caso in cui quel parere positivo verbale si tramutasse nel tempo in parere negativo scritto (così come poi è avvenuto), il compenso a titolo mediatizio resta legittimo o va restituito?

  6. Nella prima risposta è scritto: il compenso (la provvigione) è legittimo.

    Il resto sono integrazioni.

    Se il compromesso lo ha redatto il tecnico, inoltre, sarebbe difficile contestare il cattivo uso della risolutiva (che sussiste) all’agente ;)

    Quindi le parti, fatti i patti, sottoscritti in quel modo, pagano il mediatore la giusta provvigione.

    Vedi il WIKI

  7. Nessuno says:

    >Nella prima risposta è scritto: il compenso (la >provvigione) è legittimo.

    In linea di massima sono tendenzialmente propenso a concordare con la tua tesi.

    Però qualcuno avanza l’ipotesi (e a me sorge il dubbio) che, nel caso specifico, non avendo ottenuto formalmente il “parere positivo” dalle ferrovie, il Comune non possa neppure accettare la domanda volta ad ottenere il permesso di costruire, di ristrutturare, o di cambaire la destinazione d’uso (l’accetterebbe soltanto se presentata in allegato a tale parere positivo).
    Pertanto, tornando all’ipotesi, l’affare seppur concluso non puo’ in alcun modo essere “perfezionabile” o, per meglio dire in sintesi, non se ne puo’ chiedere l’esecuzione.
    E dunque?
    Semmai potrebbe essere interessante approfondire l’eventuale inadempimento di chi doveva richiedere tale parere entro una certa data ed invece, fidandosi dell’iniziale risposta positiva verbale, ha tralasciato di assicurarsene prova scritta; evidentemente, quando ha deciso di farlo, tardivamente, le ferrovie ci avevano ripensato… oppure, più semplicemente, è cambiato nel frattempo l’impiegato preposto alla risposta e, con lui, il risultato di quel parere!

    Alla luce di tutto ciò, sempre tutti concordi che le provvigioni siano comunque legittime?

  8. Certo.

    E ti aspettavo al varco :) (avevo capito che avevi l’asso nella manica).

    Allora qual’è il compito del mediatore?

    Deve essere ausiliario del commercio o oltre ad essere esattore delle tasse, registrare i contratti più dei notai, deve prendere le veci anche dei geometri?

    Qual’è stata la sua attività nell’affare specifico (fattispecie)?

    Chi si è preoccupato di scrivere il compromesso e di seguire gli aspetti tecnici?
    HO letto: “su consiglio del tecnico di fiducia”.

    E inoltre, perchè la risolutiva?

    Forse il tecnico non era proprio espertissimo sui contratti?

    Se la condizione per non fare il contratto (l’impossibilità per la mancanza del nulla osta delle ferrovie) era preesistente, perchè il tecnico non ha controllato?

    Cosa c’entra il mediatore?

    Si applicano le leggi: risolutiva alla possibilità di avere il cambio di destinazione invece che sospensiva?

    Provvigione pagata.

    Il mediatore non mi pare abbia responsabilità.

    Piuttosto, chieda conto al tecnico della mancata cautela nelle scritture.

    In un caso che conosco, un mio collega si è visto richiedere indietro, per lo stesso motivo (la distanza dalle ferrovie che doveva essere minore ma poi le ffss hanno cambiato idea), una parte della provvigione in quanto l’affare, concluso con tanto di rogito (permuta), non permetteva più l’edificazione di 6 villette ma invece 5.

    Indovina come è finita?

    Se poi hai da condividere una verità fallo, guadagniamo tempo.

  9. Nessuno says:

    Mmmm…

    >Allora qual’è il compito del mediatore?
    >Qual’è stata la sua attività nell’affare specifico (fattispecie)?

    Non mi dilungherei circa il compito del mediatore ritenendo la cosa, tra noi, risaputa. Nella fattispecie, sarebbe interessante che l’autore di questo post (Saka) replicasse per specificare in maniera più approfondita.
    Io sono intervenuto in quanto uno dei miei associati ha vissuto sulla propria pelle un caso analogo e, all’epoca, io non seppi dargli una risposta certa. Ecco perché sono apertamente interessato al caso.

    Provo dunque ad azzardare un’ipotesi (facendo poi riferimento al mio caso suddetto): l’agente immobiliare si sarà prodigato per prendere un incarico dalla Parte Venditrice finalizzato alla vendita dell’immobile e avrà fatto dichiarare a quest’ultimo che l’immobile fosse libero da vincoli, pregiudizi, ipoteche, censi, livelli, ecc. ecc. come si trova in qualunque modulistica contrattuale. Avrà fatto effettuare al proprio tecnico di fiducia visure ipotecarie, catastali e controllato la regolarità urbanistica e dopodiché avrà proposto l’immobile in vendita.
    Successivamente si sarà impegnato a reperire un cliente interessato e poi avrà dato fondo a tutte le proprie risorse negoziative per al fine di sancire la conclusione dell’affare mediante la sottoscrizione di una Proposta d’Acquisto, la sua Accettazione assicurandosene l’avvenuta conoscenza. (preliminare dunque concluso).
    In accordo tra le parti, avrà concesso alla Parte acquirente di assicurarsi che le ferrovie non ponessero parere ostativo ed una volta ricevuto verbalmente il parere positivo sarà stato autorizzato a consegnare la caparra confirmatoria, occasione durante la quale sarà stata redatta dall’agente immobiliare una scirttura integrativa al preliminare (comunemente chiamato compromesso), controllata ed approvata dal tecnico di fiducia della Parte Acquirente ed infine sottoscritta dalle parti, prevedendo però la clausola risolutiva (proprio per stare tutti più tranquilli) qualora per qualunque motivo non si fosse rivelato possibile procedere con la ristrutturazione e con la trasformazione della destinazione d’uso.
    Cosa che poi infatti sembra essere successa (le ferrovie, questa volta interpellate e sollecitate per iscritto, hanno espresso, al contrario, parere negativo)e dunque l’affare, seppur concluso, non avrà potuto avere una sua naturale esecuzione. (non si puo’ procedere con i lavori, non si puo’ ottenere la concessione dal Comune, non si puo’ andare al rogito se non per acquistare un fabbricato rurale che non puo’ essere reso un’abitazione.)

    Penso di aver risposto, in via ipotetica ma assai probabile, ai tuoi quesiti:

    >Chi si è preoccupato di scrivere il compromesso e di >seguire gli aspetti tecnici?
    >HO letto: “su consiglio del tecnico di fiducia”.

    >E inoltre, perchè la risolutiva?

    >Forse il tecnico non era proprio espertissimo sui >contratti?

    >Se la condizione per non fare il contratto(l’impossibilità per la mancanza del nulla osta delle ferrovie) era preesistente, perchè il tecnico non ha controllato?

    In linea di massima, poi, resto d’accordo con te: clausola risolutiva, provvigioni legittime.
    Però… come la mettiamo sotto il profilo dell’ esecutibilità (si dice così?) del contratto?
    Il contratto s’intende risolto punto e basta, oppure se si risolve perché di fatto non c’é modo si pretenderne l’esecuzione, in quel caso è come se non fosse mai esistito alcun contratto, e dunque anche le provvigioni perdono di legittimità?

    >Indovina come è finita?

    Eh… se facevo l’indovino… raccontacelo tu….

    >Se poi hai da condividere una verità fallo, guadagniamo tempo.

    Non ho affatto capito a cosa ti riferisci; cosa intendevi?

    P.S.
    Ma dov’é finito questo “Saka”… la discussione non dovrebbe interessare a lui per primo? Perché non interviene più?

    P.P.S.
    Infine una domanda “tecnica” sul blog: come si fa a vedere il profilo di chi scrive? Capire da dove scrive, chi è, di cosa si occupa, ecc.?
    Grazie.

  10. E’ finita che si è tenuto le provvigioni.

    Tu parti dal presupposto che il mediatore abbia consigliato la risoutiva.

    E parti dal presupposto che il mediatore sia il garante di ogni cosa che possa succedere dopo.

    io mi sono fermato a analizzare questo, sostenendo che il mediatore non abbia scritto ne consigliato un bel nulla, visto che ci sonno due tecnici (e di solito va così) il resto sarebbero illazioni non conoscendo le carte ne la consecutio temporum delle cose.

    Per vedere il profilo… allora: credo che questo templates non lo comprenda, l’unico modo di sapere chi scrive e cosa dipende dall’inserimento nel campo sito web di link che permetta di sapere chi sia, o quale sia la sua attività, magari usando un nick che riporta al suo nome.

    Per la verità: intendevo se sai qualcosa di specifico che ci possa aiutare a giungere a una conclusione o almeno a una indicazione su casa accada quando succedono queste cose.

    Saka magari ha scritto alla redazione qualche tempo fa e non si è accorto che è stato pubblicato il suo quesito, o magari legge senza rispondere o magari ha già risposto e non lo sappiamo, perchè magari è uno di noi.

  11. pampa98 says:

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