Postato da Massimo:
Buongiorno,
avrei una domanda per il vostro blog:
è una cosa lecita che un’agenzia immobiliare mi chieda una provvigione del 4% per vendere un immobile (con un incarico in esclusiva) e mi metta una penale del 7% se decido di vendere senza il loro intervento?
L’incarico che mi vogliono far firmare è di 6 mesi rinnovabile, quello che mi fa + strano è che la penale sia + alta della provvigione per il lavoro svolto (una volta non si chiamavano clausole vessatorie?).
Grazie per l’attenzione
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PRIMO: bisogna fare basta con il chiamare impropriamente Mandato un INCARICO , sono cose diverse!!!
Secondo: il fatto che le clausole siano vessatorie non autorizza a firmarle per accettazione perché “tanto non valgono nulla”, attenzione: se vedete clausole vessatorie optate per farle cassare o NON firmare.
Terzo: parere mio una penale così sarebbe da punire chi la controfirma, non c’è legge che tuteli i non accorti.
RIPETO: A me l’esclusiva piacerebbe così:
1. Si fissa un prezzo di offerta (in pubblicità) come prezzo di partenza, con una forbice che al calare del prezzo fa calare anche la provvigione (per un immobile che viene dato in esclusiva è il minimo pretendere di guadagnare il più possibile, no?), ma NON PREZZI MINIMI che quando ci sono fanno cambiare mestiere al mediatore.
2. Si definisce un periodo d’incarico rinnovabile dietro conferma (e non rinnovo tacito, che molte volte si attiva per disattenzione dei clienti, non per vera intenzione di lasciare l’incarico…).
3. Si da libertà al proprietario di ritirare dalla vendita l’immobile in qualsiasi momento dalla vendita, senza penali o solo con il rimborso spese (dietro prova dell’investimento fatto), a condizione che non lo venda a nessuno per un periodo eguale alla durata dell’incarico, riservandosi i diritti in caso di scorrettezze.
4. Si fa fare al proprietario tutte le verifiche di conformità che serviranno per il rogito, in assenza delle quali NON si prende l’esclusiva, sistemando le difformità subito (meglio) o preparandosi a farlo nei tempi più celeri possibile, diminuendo la possibilità di amare sorprese (libro della casa?).
5. Si rifiutano gli incarichi in esclusiva se la richiesta è visibilmente fuori prezzo.
6. Si evita di sopravvalutare gli immobili per avere l’incarico (corollario del punto 5).
7. Si da possibilità al proprietario di reperire acquirenti per conto proprio, offrendo, in quel caso, la propria opera a costi ridotti.
giusto! egregio ponziani.
io mi attengo scrupolosamente a questi sette punti peccato che poi lavori chi inserisce clausole vessatorie ed io invece son considerata troppo “pignola” (eufemismo).
La vera resa dei conti inizia adesso.
Fino a quando qualsiasi cosa fai va bene è difficile fare i conti e scoprire cosa sia “meglio” davvero.
Nelle fasi dove il mercato viaggia, a pagare sono proprio le politiche “commerciali/speculative” anche in termini di servizi: “macinare, macinare, la qualità può aspettare”.
Chi ha puntato sul miglioramento dei servizi e sulla qualità ma soprattutto sul rapporto con la clientela (facendo dei numeri lo stesso ovvio, anche se minori) vedrà se ne è valsa la pena.
Le clausole vessatorie SONO AMMISSIBILI se si prova che le parti ne hanno discusso e le hanno accettate.
Lei, visto che sta chiedendo a qst blog se sono lecite, è ben conscio di che cosa comporti il sottoscriverle. Quindi se le accetta, vi si deve poi attenere.
Un’altra questione riguarda invece le penali in caso di recesso. Anche se discusse ed accettate, è tendenza della giurisprudenza quella di dichiare NULLE le penali troppo onerose. Sono considerate dalla giurisprudenza troppo onerose quelle pari al 100% della provvigione.
Ben diverso è invece il caso in cui le parti diano prova che l’eccessiva onerosità della penale sia stata EFFETTIVAMENTE discussa ed accettata dalle parti.
Attenzione che tutto ciò NON significa che penali del 100% ed oltre (come nel suo caso) siano invalide, ma che lo possono essere, così come possono anche essere lecite: dipende dalla libera contrattazione e dall’evidenza che tutto ciò sia stato EFFETTIVAMENTE discusso.
Realtor
Di norma la penale si stabilisce al massimo il 50% della provvigione.
anche se sono intervenuta una sola volta, mi ritenga nuova nel blog, che leggo spesso per imparare e non intervengo credendo di non essere all’altezza della vs competenza.
Intervengo ora solo per ringraziare Ponziani per aver dato conferma a ciò che credo un certezza e cioè che non si può chiamare mandato un incarico.
Troppo spesso nelle discussioni mi aveva creato confusione ed anche in questo caso sarebbe interessante sapere se si parla di mandato o incarico per poter discutere sulle diverse conseguenze.