Postato da G.D.:
Vorrei sottoporre alla Vs. gentile attenzione un fatto che mi è appena accaduto nell’acquisto della casa:
Circa un mese e mezzo fa vedo su internet un immobile pubblicizzato da un’agenzia locale che subito mi prende.
Ero in trattativa verbale con un’altra agenzia per comprare una casa nuova appena terminata di costruire, quando vedo questa e mi coglie il dubbio…. allora decido di visionare l’appartamento pubblicizzato….
Bellissimo anche se non nuovo… mi metto in moto per proporre una prima cifra per iscritto (su mia lettera) con la clausola di farmi avere una prima risposta entro due giorni o avrei accettato l’altra casa nuova come ero rimasta d’accordo con il costruttore.
Mi chiama l’agenzia della casa su internet e dapprima non accetta la proposta … ma dopo una serie di giri di telefonate …. ricevo l’accettazione verbale….
Mi metto subito in moto per un’altra visione, richiesta di regolamento condominio, delibera, visura ipotecaria e controlli sul proprietario, mi incontro con dei funzionari dell’agenzia per la fattibilità del mutuo, preparo i documenti…
Firmo la proposta di acquisto e dico all’agenzia che passo l’indomani con
l’assegno e con i doc. per il mutuo… nessuna chiamata dall’agenzia.
Mi presento in ufficio e mi viene detto dopo che ho firmato la proposta irrevocabile che la moglie (sono in separazione) vuole 3.000 in più….
Lì per lì mi arrabbio e anche quello dell’agenzia (che confida che il proprietario è altresì un collega e che tra l’altro non guadagna niente e non ha l’esclusiva… già mi puzza…….).
Rimaniamo che dopo due giorni avrebbe parlato con la sorella del proprietario che è anche lei collega di un’altra filiale della stessa agenzia…. non mi richiama e mi presento dunque in ufficio al terzo giorno….
Dopo aver riflettuto visto che tengo all’immobile, abbassando le provv. dell’AI e del
mediatore finanziario, accetto nuovamente la richiesta del venditore e sottoscrivo un’altra prosposta irrevocabile, versando contestualmente assegno di caparra confirmatoria intestata al venditore.
L’agenzia prende due giorni per la risposta…. e qui l’incazzatura…
Mi richiama dopo due giorni dicendomi che il venditore non è che ha rifiutato la proposta per il prezzo (era quello da lui richiesto?!!!) ma dicendo che la moglie ha venduto al suo collega la casa da privato e che pertanto non mi vendeva più la casa.
Ma io mi domando non ho diritto di prelazione sulla casa? Che cosa ho firmato a fare la proposta se questa decide comunque di cambiare il prezzo e di vendere la casa per i fatti
suoi?
Secondo me l’agenzia è d’accordo ma non ho le prove. Sentendo un avv mi dice che ho tutti i diritti di incazzarmi ma che comunque il venditore poteva vendere la casa…. allora che cosa ha dato affare
l’incarico al collega?
Lui mi ha detto che se concludevo l’affare con
il venditore dopo che aveva rinunciato all’incarico di vendita della
casa dovevo comunque la provvigione….. ma a quale pro se non voleva
più trattare la casa?
Di fatto non ho nessuna lettera che mi dice che
il venditore non ha accettato o che ha venduto ad altri…. e se fosse
una manovra tra le parti visto che si conoscono per fare un’asta
mascherata? Posso comunque chiedere la caparra doppia visto che
comunque verbalmente secondo quanto detto dall’agenzia il marito aveva
accettato….. ho parlato due volte con il marito ma con la moglie…..
mai…. Poteva comunque vendere dopo che aveva trovato l’acquirente che
dava la cifra da lei richiesta ad un altro acquirente di cui fio al
giorno prima nessuno sapeva dell’esistenza; anzi il venditore (lui) si
lamentava perché aveva fretta di vendere ma non trovava l’acquirente.
Non ho comunque diritto di prelazione? Posso richiedere i danni perché avendo accettato quella proposta ho dovuto dire no all’altra che mi
piaceva e che avrei preso se non avessi visto questa, che però
purtroppo è stata già venduta?
Posso richiedere la vendita coattiva
annullando quella dell’altro acquirente che è venuto dopo di me?
grazie
Post correlati
Verba volant, scripta manent.
Questo mi ripeteva il professore di diritto privato.
Il caso da lei riportato non mi è del tutto chiaro ma da quanto posso desumere la situazione è la seguente:
lei ha fatto una proprosta d’acquisto (dopo varie trattative) che è stata accettata solo verbalmente.
Se lei non è in grado di dimostrare che la proposta è stata accettata in forma scritta la stessa non produce alcun effetto vincolante per il venditore: semplicemente rimane una proposta.
Nel momento in cui la proposta viene accettata (forma scritta) ha qualche diritto anche se poi per avere la certezza di non essere scavalcati da altri acquirenti la si ha solamente facendo trascrivere il preliminare (cosa che ai clienti non piace per risparmiare).
In sostanza il venditore fintanto che non firma per accettazione, la proposta non è assolutamente vincolante.
Di conseguenza non ha alcun mezzo per chiedere prelazioni o risarcimenti.
Non entro nel merito dell’operato dei colleghi perchè non ho elementi sufficienti per valutarlo. Tuttavia ricordo che anche in presenza di incarichi scritti il venditore non è obbligato a vendere a tutti i costi, può sempre ritirarsi pagando una penale.
cara amica, la tua incazzatura è sacrosanta ma non puoi fare niente. noi AI siamo intemediari e non espropriamo il bene immobile ai propretari, da sempre cerco di farlo capire ai clienti, che paradossalmente vorrebbero investirci di pieni poteri (tipo procura a vendere) x accorciare la catena di controllo sull’esito delle trattative. è ben vero che la proposta unilaterale, fino ad accettazione/preliminare, vincola solo l”acquirente. poprio per qs l’irevocabilità della proposta è vista dalla giusisprudenza come una clausola vessatoria, e secondo alcuni, quindi, la proposta è sempre revocabile sino alla notifica dell’accettazione, indipendentemente dal termine di validità indicato sulla proposta stessa. ritenta, sarai + fortunata
E la prox volta il termine max di una settimana.
Basta e avanza a chi non vuole fare aste: termini più lunghi sono da evitare ASSOLUTAMENTE perchè hanno il solo scopo di permettere al venditore di fare il rialzo con altri acquirenti.
Pensa che quando il venditore viene in ufficio a visionare le proposte, se dice di volerci pensare (giustamente) e che vuole una copia della proposta al max gliela concedo senza le cifre!
E decidi tu il giorno che vuoi far partire come inizio (il giorno che fai la proposta intendo)!!
Wedi qui
caro Roberto Ponziani, in merito alla tua risposta, posso dirti che il volerci pensare dopo che mi hai fatto una richiesta e l’ho accettata pari pari, non è molto sensata…. per correttezza l’AI cui mi sono rivolta amico e collega del venditore (lui) avrebbe potuto dare la seconda copia che ho sottoscritto della proposta prima al venditore per cui non compariva la cifra, ma se ha dato quella che ho firmata, lì sopra c’era la cifra, modalità, data di preliminare e rogito… tutto quello che serviva insomma….
Possibile che possano succedere ste cose?
Visto che la mediazione è stata eseguita, secondo quanto dichiarato dallo stesso AI, senza incarico, posso comunque fare una lettera scritta dal mio legale alla sede centrale facendo presente dell’operato e della stranezza visto che non mi sembra molto deontologico, so che anche tra colleghi esiste un incarico a determinate tariffe di provvigioni e se non sbaglio, la pagnotta l’AI la prenderà comunque da quello che mi “fregato ” l’immobile dalle mani…..
Non mi sembra un modo professionale di gestire una mediazione…. e il dubbio asta…. me l’ha messa nell’orecchio proprio l’AI , nominata varie volte….
Avrebbe potuto chiedermi lo stesso la provvigione senza incarico?????? A quale pro????
EHm, non ho capito l’obiezione.
Intendi dire che visto che davi ciò che chiedeva non c’era bisogno di termini?
Ah… ecco ora ho capito.. (ho letto solo adesso la cosa dei 2 giorni..)
No no, è un frainteso.
Hai fatto benissimo a dare SOLO 2 GIorni in questo caso.
Io avevo capito che avessi fatto una proposta con una durata molto lunga…per questo consigliavo una settimana: la intendevo come tempo massimo
roberto,,,, commenti sulla seconda parte per un’eventuale comunicazione alla sede centrale agenzia? E sulle provvigioni che avrebbe chiesto senza avere un incarico scritto dal venditore? grazie
Penso che ti abbiano già dato le risposte per quello.
Non c’è incarico che permetta all’AI di forzare la vendita.
La proposta è unilaterale e anche in presenza di incarichi scritti il venditore poteva, in modo oneroso verso l’AI, non venderti la casa.
Inoltre non so se l’AI abbia poi venduto ad altri, magari il proprietario ha venduto tramite un altra agenzia…
Non c’è diritto di prelazione che è proprio fuori lugo in questo caso, non c’è nulla di nulla.
Il venditore NOn ha accettato, nonostante la conformità della tua offerta.
Per paradosso, il venditore potrebbe benissimo vendere a un altro che offre meno, anche solo per simpatia e non ci potresti fare nulla.
La casa è sua.
Secondo me ti sei fatta traviare dall’idea che la gente ha dell’Ai: l’AI non vende le case, cerca di far coincidere interessi contrapposti.
La provvigione, per un mediatore, nasce come diritto al momento che due o più parti concludono un affare grazie alla sua opera, senza lo scritto o con lo scritto è ininfluente: se il mediatore ci ha messo lo zampino viene pagato.
Credo, tra l’altro, che sia il solo lavoro che viene pagato SOLO se i clienti sono soddisfatti, e in caso di conclusione di un affare i clienti sono per forza soddisfatti, o l’affare non si sarebbe concluso.