Immobile proveniente da donazione

Postato da Attilio:

La vendita di un immobile proveniente da donazione purtroppo presenta delle criticità importanti, perché le donazioni sono impugnabili per 10 anni dopo la morte del donante o 20 anni dopo la data della donazione stessa.

La ratio di questa impugnabilità è che il donante togliendo un immobile dal suo patrimonio potrebbe ledere le quote di eredità legittima.

Se una persona che ha ricevuto un immobile in donazione lo vuole vendere, come si può garantire l’acquirente da una possibile azione contro di lui?

Grazie

Comments

  1. Ho posto lo stesso quesito al Convegno, a un rappresentante del Notariato, proprio perchè si facessero portavoce, magari insieme alla Consulta, di questa problematica che non ha ancora trovato una soluzione, ledendo di fatto molte famiglie.

    Allo stato attuale non ci sono scappatoie per la questione.

    • rikfeder says:

      Ecco la mia situazione:
      nel 2003 ho comprato un appartamento proveniente da donazione, la donazione risale al 1994, il mio avv. mi dice di proseguire senza problemi all’acquisto, oggi dopo piu di 7 anni dall’acquisto e 17 anni dalla donazione, decico di vendere il mio appartamento. Un acquirente dopo avermi fatto la proposta di acquisto (senza agenzia), il giorno prima del preliminare il suo notaio decide che l’appartamento siccome viene da donazione ha pregiudizievole, quindi il cliente si ritira e mi chiede i indietro isoldi che mi ha versato al momento della proposta.
      devo restituire i soldi ? E’ di fatto pregiudizevole? Posso vendere a qualcun’altro oppure troverò sempre lo stesso problema fino a che passano 20 anni dalla data della trascrizione della donazione?.
      Rispondetemi per favore.
      saluti

  2. torinostefano says:

    revoca della donazione e vendita fatta dal donante

  3. Carew says:

    tecnicamente si chiama “retrocessione” della donazione. Cmq allo stato attuale non c’è un’unica soluzione per cui bisogna valutare caso per caso. A me è capitato anche che il notaio chiedesse una fideiussione al venditore

  4. faber says:

    Al momento non esistono soluzioni esenti da problematiche.

    Un rimedio utilizzato spesso, è quello di far prestare (dove possibile) al donante una fideiussione personale in favore dell’acquirente a garanzia degli eventuali danni che potrebbero derivare da una azione di riduzione.

    Tale garanzia sarebbe destinata ad essere utilizzata dopo la morte del donante, solo in tale momento, infatti i legittimari lesi potrebbero far valere i propri diritti di legittima contro la donazione.

    Dal momento che i legittimari sono considerati, in seguito all’azione di riduzione, eredi del defunto, e poichè gli eredi rispondono degli obblighi contratti in vita dal “de cuius”, si troverebbero soggetti all’alternativa tra rinunciare all’azione di riduzione sul bene di cui trattasi e/o esperirla dovendo però risarcire i danni relativi provocati all’acquirente del bene donato.

    Questa via come dicevo è spesso praticata, anche se si potrebbe eccepire che con la fideiussione rilasciata dal donante si agira il divieto previsto dall’art.557 c.c. di rinuncia preventiva da parte dei legittimari all’esercizio dell’azione di riduzione, e che qualora dovesse essere interpretata in questo modo la fideiussione prestata ai sensi dell’art.1344 c.c. il contratto sarebbe nullo in quanto costituirebbe il mezzo per leudere norme imperative.

  5. faber says:

    La revoca della donazione costituirebbe una nuova donazione e sarebbe a sua volta impugnabile da parte dei legittimari del donatario.

  6. Ho concluso un caso del genere da poco, facendo retrocedere l’immobile al donante che ha poi firmato l’atto di vendita al nuovo acquirente. Ciò ha comportato l’esborso da parte dei clienti di circa 2000 euro, ma almeno abbiamo garantito l’acquirente. Ma se il donante non fosse più in vita io personalmente non acquisterei, non mi andrebbe di accollarmi il rischio per 10 anni.

  7. Rob says:

    @faber
    ma come e’ possibile che la revoca sia vista come una nuova donazione. Per favore spiegami meglio e se e’ stata una tua esperienza, fammi qualche riferimento piu’ preciso. Grazie . Ciao

  8. faber says:

    La revoca della donazione è un atto a titolo gratuito con il quale il donatario restituisce il bene al donante, ha le stesse potenzialità per essere impugnato (così come il primo atto) come riduzione di legittima da eventuali legittimari del donatario.

  9. Rob says:

    @faber grazie per la precisazione. Sono perplesso; perche’ a questo punto nessun immobile donato e’ “commerciabile” prima dei 10 o 20 anni. Seguiro’ questo argomento con attenzione. Spero che altri colleghi con piu’ esperienza di me, abbiano da aggiungere qualcosa. Saluti.

  10. Io ho avuto modo di procedere alla vendita di diversi immobili derivanti da donazione ma il problema mi si è presentato solo nel caso di donazioni non eque, cioè a dire quando in presenza di 2 figli, ad esempio, il donante aveva proceduto a spartire il proprio patrimonio agli stessi in maniera penalizzante per uno dei due (es. 2 appartamenti ad un figlio, un fondo rustico all’altro). In un caso particolare tra l’altro l’acquirente necessitava di un finanziamento che chiaramente la banca non voleva assolutamente erogare, nessuna banca! Ne ho girato una decina. Abbiamo pertanto proceduto con l’annullamento della donazione, o almeno così l’ha chiamata il notaio.

  11. ghizolfo says:

    Sono casi da trattare con le pinze, la soluzione varia di caso in caso e non sempre si può configurare il buon esito di un trasferimento immobiliare sicuro al 100%. Come mediatore mi è capitato di concludere delle transazioni di immobili posti in vendita da venditori che hanno percepito tale proprietà a seguito di una donazione. In questi casi si configurava l’assetto seguente: Venditore donatario figlio dei genitori donatari in presenza di altro figlio, quest’ultimo anche egli in contemporanea con la donazione fatta al fratello ha percepito altra proprietà donata a lui di genitori di egual valore. All’atto notarile il notaio li ha convocati tutti per la firma. Purtroppo spesso tra fratelli e/o parenti non vanno d’accordo, questo può essere un elemeto ostativo al buon esito del trasferimento dell’immobile. Saluti

  12. Caso di mia conoscenza, simile a quello esposto da ghisolfo, con altri parenti che hanno avuto anch’essi donazione di valore addirittura maggiore del mio cliente.

    Clienti acquirenti: piccola impresa edile.

    Pagamento: premuta.

    La piccola impresa ha deciso di tenere per la figlia l’immobile ricavato dall’operazione in quanto mettendolo sul mercato si poteva profilare, quasi sicuramente, una difficoltà estrema nel reperire clienti, visto che la provenienza da donazione originaria, pur se sicura per quanto sopra detto, non accontenta le banche che temono una revocatoria, creando di fattto l’impossibilità di vendere a chi non abbia tuti i soldi in contanti.

  13. faber says:

    Attualmente gli immobili provenienti da donazione scontano effettivamente una ridotta commerciabilità.

  14. brizzio says:

    ragazzi,

    sono nuovo ed ho un problema non da poco…
    sto’ vendendo la casa una casa di cui ho ga fatto un preliminare.. a maggio 2007
    a gennaio 2008 l’acquirente mi dice che la banca non gli concede il mutuo perchè la casa è in donazione..
    accetto di fare un atto di mutuo dissenso .. però l’acquirente non si fida più dell’agenzia e vuole farlo in modo privato.
    ma cosa succede al preliminare già firmato e registrato ??

    una volta fatto l’atto di restituzione l’acquirente puo’ ritirarsi dall’acquisto??

    come devo fare in questi casi ??

    Grazie infinite a chi mi risponde !!

  15. Se è ancora in vita il donante l’unica soluzione è quella di fare un’atto di restituzione. A quel punto la vendita verrà fatta dal donante stesso e quindi per l’acquirente non ci sono più rischi. Fatti aiutare dal notaio e magari dalla banca a spiegare questa soluzione al cliente.
    Informalo che ritirarsi dall’acquisto comporterebbe, l’inizio di una causa, con inutile aggravio di spese e di dispiaceri per entrambe le parti.

    • Marco says:

      La revoca della donazione costituirebbe una nuova donazione e sarebbe a sua volta impugnabile da parte dei legittimari del donatario.

  16. MACHO says:

    Come gia’ scritto piu’ volte in questo post, ricordo a tutti che l’atto di restituzione viene giuridicamente considerata una controdonazione, impugnabile quindi da eventuali altri legittimi eredi.

    L’unica soluzione e’ richiedere al venditore una fidejussione bancaria che copra il valore di acquisto per gli anni residui dal momento della donazione.

    Le banche concedono comunque i mutui anche per compravendite la cui provenienza e’ la donazione.

    Se evitiamo di dare informazioni sbagliate a chi ci legge forse e’ meglio…

  17. Vero, alcune banche concedono mutui anche se la provenienza è una donazione, ma l’informazione che ho dato sopra deriva da esperienza personale, di un caso risolto con la restituzione del bene al donante che poi ha venduto agli acquirenti finali, come consigliato dal Notaio, con grande soddisfazione di tutte le parti in causa.

  18. MACHO says:

    Mi rallegro per i tuoi clienti, ma ogni esperienza personale e’ fine a se stessa.

    Quello che scrivi purtroppo non e’ corretto: “Se è ancora in vita il donante l’unica soluzione è quella di fare un’atto di restituzione. A quel punto la vendita verrà fatta dal donante stesso e quindi per l’acquirente non ci sono più rischi”

    Credo che se vogliamo dare un suggerimento corretto che possa essere utilizzabile da chi ci legge, forse alle volte e’ meglio essere piu’ precisi, cosi’ si rischia di fare delle brutte figure per ingenuita’ o per buona fede.

  19. Stai dando dell’ingenua a me o al notaio, che ha proceduto nel modo che ho descritto?

  20. MACHO says:

    Chiunque abbia suggerito quello hai scritto ha compiuto un’ingenuita’ legata al fatto che, se esiste un altro legittimo erede, colui ha facolta’ in qualsiasi momento di decidere di impugnare l’atto di restituzione (o controdonazione) causando ai tuoi acquirenti, nonostante la grande soddisfazione iniziale, un sacco di problemi.

    Purtroppo esistono centinaia di casi legali (e relative decisioni della cassazione) che lo testimoniano.

    Se e’ stato il notaio facci sapere chi e’, cosi’ evitiamo di andarci…

  21. Ci daresti gli estremi di almeno uno delle centinaia di sentenze della cassazione?

  22. MACHO says:

    Su http://www.ricercagiuridica.com ce ne sono quante ne vuoi, buon divertimento.

  23. Cita una sentenza se ne conosci qualcuna, non siti giuridici!

  24. MACHO says:

    Mah, non finirai mai di stupirmi, ti facevo un po piu’ svezzata, comunque per stavolta ti accontento gratuitamente:
    (sentenza 26/4/2007 n. 9956);

    Se poi non ti basta appena ho un po di tempo da perdere te ne daro’ delle altre….

    P.S. Se io fossi nei tuoi clienti non starei poi cosi’ tranquillo..

    Allego poi una ulteriore conferma dell’inesattezza di quanto la sig.ra Ketty scrive a nome del notaio Amedeo Venditti di Milano.

    Come potrete vedere esistono addirittura due possibilita’ di riduzione, ma sinceramente non so se sarebbe meglio restituire la casa o pagare (nuovamente) il suo valore commerciale attualizzato!!!

    Buona lettura a tutti….

    L’AZIONE DI RIDUZIONE DELLE DONAZIONI INDIRETTE

    La recente novella del legislatore fiscale, nel cercare di facilitare l’emersione degli effettivi rapporti tra chi acquista un’immobile e chi lo paga, ha riproposto agli operatori il delicato tema del valore di un titolo di acquisto di natura liberale. Si suole, cioè, sentire nella prassi che la proprietà acquisita per donazione sia, per così dire, di qualità leggermente inferiore a quella acquisita a titolo oneroso (per esempio, per le maggiori difficoltà nell’accesso al credito o nella rivendita, etc.).

    Ciò dipende dalla circostanza che chi è proprietario per effetto di una donazione è soggetto a determinate eventuali impugnative che possono, più o meno, ostacolare la libera e sicura successiva circolazione giuridica del bene stesso. In particolare, i problemi più seri si possono porre con l’azione di riduzione e la sua retroattività legale opponibile ai terzi (cfr. artt. 561 e 563 c.c.). E poiché anche le donazioni indirette sono soggette a queste stesse norme (cfr. art. 809 c.c), per effetto delle nuove regole fiscali, ci si può trovare di fronte all’alternativa se preferire fare emergere dagli atti la liberalità indiretta (per esempio, tra genitore e figlio in un’ottica di sistemazione familiare), ovvero lasciarla nell’oscurità e privilegiare l’interesse del figlio ad avere una proprietà il più possibile inattaccabile.

    La questione è, poi, d’attualità per effetto della giurisprudenza degli ultimi decenni che ha rovesciato la regola per cui oggetto della riduzione era ciò che è uscito dal patrimonio del donante, e quindi le donazioni di denaro si valutavano al nominale (art. 751 c.c.).

    Per effetto della sentenza a sezioni unite n. 9282 del 1992 si è consolidato il nuovo corso fondato sull’analisi economica della funzione della moneta: quando il denaro è donato allo scopo, diretto o indiretto, di procurare al beneficiario l’acquisto di un bene determinato, indipendentemente dalle forme utilizzate, si realizza una donazione indiretta dell’immobile e, quindi, quest’ultimo diventa il referente della eventuale azione di riduzione.

    A questo punto si inseriscono gli studi dei Prof. Carnevali e Mengoni che hanno approfondito la natura e gli effetti della riduzione delle donazioni indirette [1] .

    La prima osservazione da cui partono entrambi gli Autori è che, con riguardo alle donazioni indirette, l’azione di riduzione non può rendere inefficace ex tunc il titolo di acquisto del donatario (ovvero la stipulazione a favore del terzo, la compravendita tra il terzo venditore e il donatario acquirente in caso di adempimento del debito altrui o lo stesso pagamento fatto al venditore dal donante).

    Secondo Carnevali, in tal modo, l’azione di riduzione, perdendo la sua caratteristica di determinare l’inefficacia successiva di un negozio, tende solo ad ottenere una sentenza traslativa del bene direttamente dal donatario a favore del legittimario attore. Non trattandosi più di un acquisto derivato dal de cuius, non troverebbero, quindi, applicazione gli artt. 561 e 563 c.c. (retroattività reale), che presuppongono l’inefficacia sopravvenuta del titolo del donatario. Secondo Mengoni, invece, occorre distinguere. Quando la liberalità indiretta è realizzata con la stipulazione a favore di terzo, l’azione di riduzione conserva la sua natura di provocare l’inefficacia a posteriori di un negozio (ciò che rende applicabile gli artt. 561 ss. c.c.). Tuttavia, oggetto dell’impugnativa non è l’intero contratto (che, come si è detto, non resta caducato), ma solamente la clausola a favore di terzo, ovvero l’atto di disposizione dello stipulante in virtù del quale la prestazione viene rivolta al terzo. In tale caso, l’effetto della sentenza di riduzione è che il bene si considera rimasto allo stipulante (donante) (art. 1411, terzo comma, c.c.), onde il legittimario attore ha diritto alla restituzione “in natura”, anche contro eventuali aventi causa del donatario. Qualora la donazione indiretta consista nell’adempimento di debito altrui, invece, l’oggetto della azione di riduzione è l’accordo tra il solvens e il debitore che, nei loro rapporti interni, attribuisce valore di liberalità al pagamento fatto dal primo. L’effetto della riduzione non è, quindi, l’inefficacia dell’atto compiuto a favore del creditore (che può trattenere quanto ricevuto), bensì di rendere ingiustificato l’arricchimento determinato a favore del debitore, con conseguente obbligo di restituzione della somma corrisposta o del “valore” della cosa trasferita al creditore (se si trattava di una prestazione di dare).

    Per quanto riguarda i procedimenti di intestazione di beni ad altri (per esempio: acquisto in nome proprio effettuato dal beneficiario con denaro fornito dal donante con specifica destinazione a tale scopo), in tutti i casi in cui il donante resta estraneo al rapporto costitutivo del titolo di acquisto del donatario, l’acquisto del donatario resta inattaccabile dall’azione di riduzione, che non può avere l’effetto di determinarne l’inefficacia sopravvenuta. Difatti, proprio per questo, Carnevali sostiene che, conservando il donatario il bene, il legittimario può agire direttamente verso il donatario.

    Mengoni, ritiene, invece, che anche in questi casi l’azione di riduzione è un’impugnativa negoziale che tende all’inefficacia sopravvenuta. Solamente che essa si rivolge, anche qui, non al titolo di acquisto del bene, alla cui formazione il donante è rimasto estraneo, ma solo al rapporto interno tra donante e donatario che giustifica l’arricchimento di quest’ultimo. Ne deriva che oggetto della riduzione non può essere il bene in natura (il cui titolo di acquisto, si ripete, resta fermo), ma il suo “equivalente” in denaro calcolato al tempo dell’aperta successione.

    Occorre riconoscere quindi che, nelle donazioni indirette, il legittimario attore in riduzione non sempre ha diritto alla restituzione del bene in natura. D’altronde, il nuovo corso giurisprudenziale sembra giustificato dall’esigenza di tutelare il legittimario di fronte alle diverse possibilità di utilizzo della moneta. E ciò si realizza, ugualmente, ragguagliando l’obbligo di restituzione, non al valore nominale della somma sborsata dal donante, nè al bene in natura, ma più precisamente al suo equivalente in denaro e, così, pur sempre al valore dell’investimento di cui il donante ha fornito l’opportunità e i mezzi, calcolato al tempo dell’apertura della successione (e corretto per incrementi e deterioramenti dipendenti da fatto del donatario o suo avente causa, ai sensi degli artt. 748 e 749 c.c.).

    Si è visto, quindi, che secondo due autorevoli ricostruzioni degli effetti della azione di riduzione delle donazioni indirette, non sempre si pone una effettiva questione di limiti ad una sicura circolazione giuridica del bene donato. Infatti, di fronte a casi di donazioni indirette, la tutela del legittimario, secondo la prima posizione, perde la retroattività reale degli effetti della riduzione, mentre, per la seconda opinione, qualora il donante non partecipi al rapporto costitutivo del titolo di acquisto del donatario, la salvaguardia del legittimario si può realizzare solo per equivalente e non in natura. Quando questi indirizzi riceveranno anche l’avallo della magistratura, pensiamo, ci saranno meno remore a far emergere nei nostri atti la reale e piena volontà delle parti, superando, così, anche l’alternativa evidenziata in apertura.

    Amedeo Venditti notaio in Milano

    ——————————————————————————–

    [1] U. Carnevali, Sull’azione di riduzione delle donazioni indirette che hanno leso la quota di legittima, in Studi in onore di L. Mengoni, I, Milano, 1995, p. 131 ss. e L. Mengoni, Successioni a causa di morte Parte speciale Successione necessaria4, in Trattato di diritto civ. e comm. Cicu-Messineo-Mengoni, XLIII, t. 2, 2000, Milano, p. 251 ss.

  25. Qui sul blog, non credo che ci si venga per perdere tempo, ma l’utilità sta nel fatto che tramite questo mezzo ci scambiamo informazioni dedicando qualche minuto generosamente e possibilmente senza rinfacciarlo ai colleghi, ovviamente senza tralasciare il nostro lavoro di agenti immobiliari. Poi magari un giorno mi spieghi da dove ti arriva tutta questa acredine, che, anche in questo caso ha offuscato, la tua preziosa collaborazione.

  26. Ti assicuro che il mio interesse per te è limitato al fattto che partecipi al blog, quindi non ho nessun interesse a far sentire a tuo agio te a spese di altri, devo solo far sentire a suo agio più persone possibile :)

    Qunado si commenta senza alterarsi, o almeno senza alimentare troppo le discussioni per me va bene.

    P.S:

    Se guardi nel tagliacarte i commenti spostati sono di tutti, miei compresi :), naturalmente sposto solo i più “flammosi” se no dovrei farmi pagare un tanto… sai il tempo che ci vuole… va fatto a mano! Mica è un forum questo :)

  27. Marco64 says:

    ma non avevamo già affrontato questa cosa?

  28. MACHO says:

    Si’ Marco64, ma evidentemente e’ un problema moltooo sentito e poi in questo post abbiamo aggiunto alcune info aggiuntive.

  29. Sì, :(

  30. Ieri Alle 10.54 avevo detto: Se è ancora in vita il donante l’unica soluzione è quella di fare un’atto di restituzione. A quel punto la vendita verrà fatta dal donante stesso e quindi per l’acquirente non ci sono più rischi. Fatti aiutare dal notaio e magari dalla banca a spiegare questa soluzione al cliente.
    Informalo che ritirarsi dall’acquisto comporterebbe, l’inizio di una causa, con inutile aggravio di spese e di dispiaceri per entrambe le parti.
    PRECISO MEGLIO: Se è ancora in vita il donante l’unica soluzione è quella di fare un’atto di REVOCA DELLA DONAZIONE da parte del donante. A quel punto il donante in vita potrà utilizzare il ricavato come meglio crede, ma se lederà gli interessi di qualche erede, questi potranno fare un’azione legale nei suoi riguardi, ma è comunque scongiurata lipotesi di rivalsa sull’immobile compravenduto, tranne nei casi di vendita simulata.
    La vendita simulata avviene quando il proprietario finge di vendere, per donare le sue proprietà a terzi.
    Ma nel caso in questione l’immobile oggetto di vendita verrà effettivamente venduto ad un terzo che comunque ne pagherà un prezzo di mercato di cui rimane traccia (bonifici, assegni circolari), per ulteriore cautela, il notaio, per questi atti, chiede la presenza di due testimoni. Gli eventuali eredi defraudati, non potranno in questo modo rivalersi sui terzi acquirenti, in quanto questi hanno acquistato realmente e non dissimulato, l’acquisto. La sentenza citata da MACHO, che si riferisce alle dissimulazoni di compravendita, non trova, pertanto applicazione nel quesito oggetto di questo post.

  31. Per i colleghi che hanno risolto questa casistica mediante fidejussione: sarebbe interessante sapere chi rilascia questo tipo di fidejussione, le modalità per il rilascio ed il costo.
    Circa altre faccende sicuramente out-topic, posso intentare e vincere una causa :) ,in quanto ieri alle 16.23 in presenza dei proprietari, mostravo villa e terreni ad una famiglia di clienti nel Torinese quindi le affermazioni di qualcuno circa la mia “entusiastica presenza in una jacuzzi” si riferiscono a “dissimulazione” e/o fantasia repressa del blogger che ha fatto una simile affermazione!

  32. MACHO says:

    Assecondo quanto dici, ma confermo che la revoca della donazione e successiva vendita del donante costituisce atto impugnabile da terzi legittimi eredi, in quanto e’ evidente che si tratta di un escamotage per togliere dal patrimonio ereditario un immobile che invece sarebbe spettato di diritto nella quota di legge anche ad altri eredi, con la possibilita’ anche di abitarlo.
    L’eventuale azione di riduzione, nel caso in cui non esista sufficiente capienza economica del venditore (donante), puo’ anche essere fatta sull’immobile con tutte le conseguenze del caso.
    Gli allegati al mio ultimo post sono eloquenti, poi ognuno faccia come meglio crede.

  33. Se la saga delle stupide battute machiste è finita, tornerei nuovamente al topic.
    Le sentenza portata a suffragio delle tesi di macho, si riferiscono alla “dissimulazione” di compravendita, che nel caso proposto non c’entra, perchè non si tratta di dissimulazione ma di compravendita reale. Per dirla non in legalese, si tratta di questo: Il donante con atto pubblico davanti al notaio dichiara che vuole indietro, l’immobile donato, chi aveva ricevuto la donazione lo restituisce. A questo punto l’immobile torna al proprietario originario che lo vende al terzo percependo la somma di danaro, corrispondente al valore di mercato. Per maggiore cautela e per scongiurare la possibilità che questa venga impugnata dagli eredi lesi, come vendita “dissimulata”, il notaio chiede la presenza di due testimoni al rogito, che assistano oltre al rogito anche al pagamento effettivo del prezzo valore.
    Per maggiore chiarezza, anche se tutti sapete cosè una vendita dissimulata, faccio un esempio: se un padre per escludere alcuni figli dall’eredità dona o finge di vendere ad uno dei figli, i figli esclusi hanno ragione di impugnare questo atto se lede la loro quota legittima. Ma se il padre vende la sua proprietà a terzi che la pagano il giusto prezzo di mercato, non è “dissimulazione”. Gli eredi hanno comunque la possibilità di rivendicare la loro eredità che a quel punto consiste nel denaro ricavato dalla vendita della proprietà immobiliare, ma se la compravendita è vera, cioè non “dissimulata”, il terzo proprietario è legittimo e non soggetto a revocatoria dell’atto.

  34. MACHO says:

    Mi dispiace ma non e’ cosi’.

    L’atto pubblico con il quale il donante “vuole indietro” gratuitamente l’immobile donato costituisce giuridicamente un atto eventualmente impugnabile da terzi legittimi eredi, in quanto e’ palese l’intenzione di privilegiare un erede rispetto ad un altro se poi si procede immediatamente con la vendita.

    Se poi decide di venderlo veramente potrebbe essere altresi’ discutibile se il prezzo corrisponde al reale valore di mercato dell’immobile etc. e quindi la restituzione solo del denaro potrebbe non essere congrua, consentendo all’altro legittimo erede di rivalersi su altre proprieta’ ereditate.

    Ricordo che quando nascono dissidi per un’eredita’ gli avvocati vanno a nozze con queste situazioni e intentano cause che hanno costi e ripercussioni gravose.

    In definitiva sconsiglio chiunque a procedere in tal senso.

    Ritengo piu’ praticabile e sicura l’opzione della fidejussione perche’ per lo meno garantisce chi acquista che non avra’ nessuna penalizzazione economica.

  35. NOn ho capito questo: “donante “vuole indietro” gratuitamente l’immobile donato costituisce giuridicamente un atto eventualmente impugnabile da terzi legittimi eredi, in quanto e’ palese l’intenzione di privilegiare un erede rispetto ad un altro se poi si procede immediatamente con la vendita.”

    Scusa Macho, ma penso si parli di vendita a estranei e non a eredi, quindi l’intenzione di privilegiare qualcuno non c’è, mi pare, c’è semmai la lecita volontà del donante di vendere, con il donatario che firam a sua volta l’atto….

    Solo per precisazione, non credo che abbiamo la capacità di dare risposte certe qui su questo tema, visto che nemmeno il legislatore o i Notai sanno cosa dare per certo.

    Credo si possa solo fare osservazioni sulle possibili conseguenze della pratica sopra-detta.

    Resta di sicuro solo il fatto che la donazione in Italia non è consigliabile per il trasferimento di immobili.

    • giuseppina campioni says:

      Una mia zia è mancata poco tempo fa e alla sua morte l’ex moglie di mio marito con annullamento di matrimonio benchè con un figlio, è riuscita nel 1999 a farsi donare l’appartamento di nostra zia e ora ne è proprietaria mia zia aveva la nuda proprietà. Mio marito e sua sorella sarebbero i legittimi eredi perchè figli della sorella di nostra zia ormai defunta come ho detto sopra e la ex moglie è una sconosciuta dal momento che non è più sposata con mio marito. Fratello e sorella possono impugnare la donazione? Sono passati 12 anni ma la zia è mancata il 18 marzo 2011. Vi ringrazio e attendo vostra risposta.

  36. Marco64 says:

    macho…
    l’unica strada è un atto di rinuncia alla donazione..e quindi l’immobile torna in capo al leggittimo proprietario che ne dispone come vuole.punto.

  37. Marco64 says:

    fonte?: notaio …quello che fa gli atti..quello li.

  38. MACHO says:

    @Roberto: provo a spiegarlo meglio:

    Sig. Rossi = donante
    Sig. Bianchi = erede/persona che beneficia della donazione
    Sig. Verdi = acquirente
    Sig. Gialli = ipotetico altro legittimo erede (fratello)

    Il sig. Rossi ha donato immobile a sig. Bianchi che vorrebbe venderlo a sig. Verdi al prezzo di 1 euro.

    Soluzione 1 proposta da Ketty:

    Il sig. Bianchi rinuncia alla donazione con atto pubblico e restituisce al sig. Rossi l’immobile senza pagamento del prezzo.
    Il sig. Rossi vende con atto pubblico al sig. Verdi che paga il prezzo precedentemente stabilito con il sig. Bianchi (1 euro).
    I soldi (1 euro) pero’, non vanno al sig. Rossi, ma al sig. Bianchi che li ricevera’ subito dopo dal sig. Rossi.

    Conseguenze:

    Il sig. Gialli venuto a conoscenza di quanto sopra ha facolta’ di impugnare l’atto pubblico con il quale il sig. Bianchi ha rinunciato alla donazione e restituito gratuitamente l’immobile, in quanto considerata “controdonazione”.
    Successivamente puo’ chiedere un’azione di riduzione della donazione stessa e, qualora il sig. Bianchi non fosse in grado di pagare il 50% del valore commerciale dell’immobile (che potrebbe anche non essere 1 euro ma di piu’) puo’rivalersi sull’immobile di proprieta’ del sig. Gialli.

    Spero di essere stato esaustivo.

  39. Usiamo i termini corretti:
    Bianchi REVOCA la donazione, quindi l’immobile torna suo, ed egli ne dispone come meglio crede, compreso il fatto di poterlo alienare. Lo vende a Verdi, che lo paga il giusto prezzo di mercato, in presenza di testimoni, che testimoniano l’avvenuto pagamento a Bianchi. A quel punto la piena proprietà dell’appartamento è di Verdi che con le faccende di famiglia di Rossi non c’entra.
    Gialli o chiunque altro, se il padre muore, e nel frattempo sono finiti i soldi, potrà chiedere conto al fratello, se lo stesso se n’è impossessato circuendo il padre, ma non con gli acquirenti del padre, perchè l’alloggio l’hanno pagato in presenza di testimoni che possono confermare.

  40. MACHO says:

    Pazzesco, speravo di essere stato chiaro, pazienza… Ci rinuncio…. fate come volete!!!

  41. Marco64 says:

    macho….
    ma che cacchio dici?

  42. natnat says:

    Ciao,
    ho un problema con una donazione e leggendo i vari commenti sull’argomento mi è sfuggito qualcosa.
    Vi spiego il caso: ho firmato un compromesso a novembre 2007 – rogito concordato a inizio maggio 2008 – per l’acquisto di una casa, ma gli attuali proprietari a loro volta l’hanno comprata da una persona che l’ha ricevuta in donazione nel 1998 (donatario vende a sig X nel 2003 e sig X vende a me nel 2008).
    Gli effetti “negativi” della donazione (da voi descritti nei vari post) sulla richiesta di mutuo e comunque i rischi connessi alla possibile rivendicazione di diritti da parte di altri possono arrivare fino a me che sono la seconda acquirente?

    Alla firma del compromesso avvenuta in agenzia senza notaio non ero assolutamente a conoscenza del problema (nè l’agenzia nè gli acquirenti ne hanno fatto menzione) che è venuto fuori una settimana fa quando il notaio da me nel frattempo incaricato ha fatto i controlli e ha bloccato tutto.

    L’agenzia sostiene che il problema non riguarda me ma eventualmente ha riguardato solo in passato il sig X dal quale sto acquistando.

    Mi aiutate a capire meglio per favore?

    Grazie mille!

  43. Ha ragione il notaio. Se non sono passati 10 anni dalla morte del donante, il problema ti riguarda ancora, perchè gli eventuali eredi defraudati potrebbero fare un’azione legale. C’è da dire, che non tutte le donazioni vengono impugnate, ma un minimo di rischio rimane. Il notaio cosa consiglia, nel tuo caso specifico?

  44. Realtor says:

    Ketty,
    sulle donazioni non agisce il diritto di sequela e quindi l’opponibilità nei confronti dei terzi acquirenti non si applica.

    X MACHO: chiarissimo.

  45. chissa62 says:

    allora io sto per comprare casa. la casa e stata donata 50% alla moglie, che poi lei ha veduto ad questo signore che dopo un po di anni vende a me. si puoi fare qualche cosa ??? che posso stare sicura io, che tra 20 anni nessuno chiede da me i soldi???

  46. Realtor says:

    No chissa62,
    poniamo il seguente caso:
    Sig. A – Donante
    Sig. B – Donatario (colui che riceve la donazione)
    Sig. C – Compratore (compra dal Sig. B)
    Sig. D – Compratore (compra dal sig. C)
    Sig. X – Figlio del Sig. A di cui non si sapeva dell’esistenza all’epoca della donazione.

    Caso 1
    1) 2000 Sig A dona immobile a Sig. B
    2) 2001 Sig. C acquista l’immobile dal Sig. B
    3) 2009 Spunta fuori il Sig. X che rivendica i suoi diritti.

    Sono cavoli amari per il Sig. C che nel caso il Sig. B sia nullatenete rimane con il cerino in mano.

    Caso 2
    1) 2000 Sig A dona immobile a Sig. B
    2) 2001 Sig. C acquista l’immobile dal Sig. B
    3) 2005 Sig. D acquista l’immobile dal Sig. C
    4) 2009 Spunta fuori il Sig. X che rivendica i suoi diritti.

    In questo caso l’immobile del Sig. D non può essere toccato in quanto il Sig. D non ha acquistato un bene proveniente da donazione ma bensì proveniente da COMPRAVENDITA tra Sig. C e Sig. B.

    Nel tuo caso stai in una botta di ferro perchè tu saresti come il Sig. D.

    Comunque, non essendo un avvocato ne un notaio, rivolgiti a loro per avere risposte certe anzichè pareri.

  47. Realtor says:

    AAAAAAAAAAAALT !!!

    Dietrofront

    Nel post qui sopra ho scritto una… (dolce tipico siciliano).

    Il diritto di colui che viene leso (nel nostro caso il Sig. X) non decade anche nel caso di più passaggi di proprietà e quindi il Sig. D ed eventuali altri siggnori E F G etc etc possono vedersi richiedere indietro l’immobile.

    I tempi entro i quali far valere i diritti lesi nelle donazioni sono 10 ani dalla morte del donante e 20 dalla donazione se il donante è ancora in vita. Colui al quale viene leso un suo diritto a seguito di una donazione può andarlo a seguire in capo al mondo (sempre all’interno dei 10 o dei 20 anni).

    Mi scuso per le cose sbagliate che ho affermato nel mio post qui sopra.

  48. chissa62 says:

    Grazie, posso chiedere se..
    c’e qualche cosa che si puo fare per togliere questa donazione dell’immobile?? ecc ecc. qualcosa che mi sicura , strano che la banca mi ha dato il mutuo, dabitudine rifutano, e piu di 180 milla e un bel po…aiutami pleaseeeeeeeee

  49. Realtor says:

    Nel suo caso non si può fare niente.

    Ho postato la mia rettifica ieri dopo aver discusso con un avvocato…

    E’ bene sapere che quando si ha a che fare con le donazioni ESISTE SEMPRE la possibilità di vedersi SFUMARE l’immobile. Tale possibilità seppur rempota esiste sempre.

    L’unica garanzia che ri può chiedere è una fidejussione per il periodo che rimarrà scoperto ma i costi di tale fidejussione ne determinano l’impraticabilità.

    Se si sta acquisatndo direttamente dal donatario (ma non è il suo caso), l’unca azione che blinda l’acquirente da possibili azioni di rivendicazione è la RISOLUZIONE DELLA DONAZIONE ma ciò comporta che il donante paghi per intero le imposte di trasferimento del’immobile. Se loro sono d’accordo… Comunque nel suo caso questo non si può più fare.

    Nel mondo ci sono tante persone, ci sono quelle che fanno l’assicurazione sulla vita non perchè pensano sia altamente probabile che crepino domani, ma perchè non si sa mai ed intendono quindi coprire pure quell’eventualità.

    Dipende da che tipo di persona è Lei. Io ed alcuni miei colleghi Le abbiamo esposto quali sono le problemaiche, la decisione è e deve essere solo Sua.

    Ora ha tutti i dati e gli elementi per poter decidere in tutta tranquillità.

  50. E io cosa avevo detto? Se non confermava l’avvocato non mi credevi?

    Comunque, giusto per dare un’informazione corretta a chi legge,si chiama REVOCA DELLA DONAZIONE e non “risoluzione”!

  51. bibi says:

    comunque la revoca è ugualmente una strada difficle da scegliere.
    non sono avvocato ma mi sembra che esistano tre soli casi in cui il donante possa richiedere la restituzione del bene e non sono molto piacevoli (tipo indegnità e cose simili).
    insomma, per non saper né leggere né scrivere (modo di dire :)), ho rifiutato un incarico a vendere un progetto approvato su terreno donato.

  52. Marco64 says:

    la rinuncia..io che ricevo rinuncio..chiaro?

  53. Realtor says:

    X KETTY INCRETA: guarda che io non credo così a simpatia, o perchè i pianeti sono in una certa congiunzione astrale. Io non credo a nulla. Mi informo, verifico e do dei pareri. Nel caso poi mi sbagli, non ho nessun dubbio nel chiedere scusa (vedi qui sopra).
    Non ho nemmeno la presunzione o l’arroganza di andare in giro a correggere i colleghi come tu hai fatto con me.

    RIBADISCO NUOVAMENTE, che non intendo LA REVOCATORIA, TANTO MENO LA REVOCABILITA’ E NEPPURE LA COLLAZIONE.

    INTENDO PROPRIO LA RISOLUZIONE.

    A quanto è dato a me sapere, sono tre cose diverse e ne sono ben conscio.

    Magari, quando facciamo delle affermazioni, partiamo dal presupposto che nessuno di noi sia un’autorità indiscussa e no atteggiamoci a professori in cattedra.

    Almeno questo è quello che io ritengo si debba fare, con sincera e profonda umiltà.

  54. Al Fab says:

    Spiace veder rovinare una discussione encomiabile nei contenuti e nelle finalità, a causa della pretesa di taluni di voler imporre un’opinione con toni ingiustificabili.

    Ognuno di noi dovrebbe sempre tenere a mente che il vissuto ci testimonia di una dialettica giuridica in cui gli attori spesso sbagliano, correggono, risbagliano e ricorreggono le loro tesi, siano essi avvocati o notai o giuristi o legislatori o persino magistrati di Cassazione.
    L’importante è metterci dedizione e serietà per non arrecare danno a noi ed al prossimo, poi su argomenti ostici è inutile prendersi a capelli, ogni scienza giuridica è perfettibile ma non perfetta e cristallizzata.

    Sul tema che voi avete qui lodevolmente ed abbondantemente sviscerato, mi permetto solo di evidenziare ancora che, come già accennato da qualcuno e come son certo già i più sapranno, in effetti, la REVOCA della donazione è un atto del tutto eccezionale che richiede la sussistenza di determinati presupposti (ingratitudine o sopravvenienza di figli). Infatti, è principio generale civilistico che le liberalità fatte validamente con atto tra vivi non sono di norma revocabili. Non a caso il nostro cod.civ. per la revoca della donazione richiede una vera e propria domanda giudiziale.
    Pertanto, a meno di non voler consigliare da un lato al donatario di prendere a parole bruttissime (leggi ingiurie) il donante, con le debite conseguenze sul piano penale, e dall’altro il donante ad intraprendere la via del tribunale, la restituzione del bene così come consigliata qui da alcuni non è poi così semplice. Certo, sul piano fattuale tutto si può fare, ma ciò non sempre corrisponde ad un atto giuridicamente valido. Resto perplesso sull’operato di quel notaio che ha proceduto alla retrocessione del bene nei modi sopra descritti.
    In tal senso condivido l’idea di chi ha affermato che, in alternativa, la restituzione potrebbe avvenire solo per mero atto negoziale, nella specie tramite una controdonazione, così dovendosi comunque configurare un’eventuale retrocessione del bene donato, fermo restando che anche tale contratto di donazione dovrà ovviamente rispettare i requisiti precipui previsti dalla legge per esso ed altrettanto ovviamente saranno incombenti su di esso all’orizzonte le possibili e ben note impugnazioni dell’atto.
    Altri hanno parlato di “rinuncia” ma il termine, nel caso de qua, può essere fuorviante. Infatti, poichè la premessa maggiore è che vi sia già stata una donazione, implicante l’avvenuta accettazione da parte del donatario (accettazione come requisito costitutivo sostanziale e non solo di mera efficacia ), una volta accettato non si può più rinunciare.
    Se invece ancora non ha accettato, ovviamente il designato futuro donatario può certamente rifiutare o “rinunziare” all’offerta di donazione, ma non mi sembra che si sia discusso di questa ipotesi, altrimenti il problema sulla commerciabilità non si sarebbe nemmeno posto.
    Risolto questo primo aspetto, poi si apre il problema delle donazioni indirette di cui avete anche qui già parlato. Il parere notarile in merito credo sia stato più che esaustivo e per adesso non mi sogno di aggiungere altro.
    Mi scuserete spero per le ovvietà che ho scritto, ma è pur sempre un blog accessibile al pubblico ed a volte riassumere può servire.
    Grazie cmq. per la pazienza prestata e buon weekend a tutti!!!.

  55. Geazie Al fab, anche del tuo contributo.

    In effetti sulla donazione c’è molta incertezza, dovuta tra l’altro al comportamento delle banche che, come saprai, ritengono le operazioni su immobili con tale provenienza assai rischiose.

    Credo che un aggiustatina alla donazione il legislatore la dovrebbe fare, specie in relazione ai trasferimenti di diritti reali a titolo oneroso.

  56. AlfMic says:

    Buona sera a tutti, mi sono iscritto per rispondere a questo post, visto che mi sto trovando nelle condizioni da voi indicato ed ho riscontrato IMPRECISIONI assurde.

    Premetto che esiste notevole differenza tra REVOCA DELLA DONAZIONE e RISOLUZIONE DELLA DONAZIONE.

    La revoca è unilaterale ed è disciplinata al codice civile. Si può avere per nascita di figli dopo la donazione o grave condotta del donatario. L’applicazione compete al giudice civile di merito.

    La risoluzione è un atto formato in modo concorde tra le parte, per questo si parla di muto consenso (o meglio dissenso) e compete al notaio.

    Quindi, per addivenire ad una vendita di un immobile donato, ci sono 2 strade:
    1- fidejussione personale del donante o degli eredi per una durata pari a quella residua dei 20 anni dalla data dell’atto
    2- RISOLUZIONE del CONTRATTO di DONAZIONE (e per cortesia non chiamatelo più in altri modi) con successiva vendita da parte del donante originario

    La RISOLUZIONE del CONTRATTO non è RIDUCIBILE non essendo una nuova donazione ma bensì una risoluzione del contratto primario.

    Saluti

  57. Al Fab says:

    Egregio Alf Mic,
    scuserà, spero, le imprecisioni linguistiche del sottoscritto quali conseguenza di un imperdonabile amor di sintesi.

    Per quel che concerne la tematica del mutuo dissenso nella donazione, secondo me bene (!!!) ha fatto il Ponziani nel non adagiarsi sulla preponderante prassi notarile che sin qui ha configurato la risoluzione della donazione per mutuo dissenso come un atto con effetti risolutori ex tunc.

    Il termine controdonazione è termine tecnico attribuito in dottrina al contratto con cui il donatario (ora donante) retrocede il bene al donante (ora donatario) con effetti ex nunc.
    Il Ponziani ed il sottoscritto in sostanza aderiscono alla tesi di “digestiana origine” del contrarius actus.
    Sebbene tale tesi sia stata, sino ai giorni nostri, minoritaria in dottrina, restava e resta per me la più consona alla ratio della disciplina civilistica della donazione, quest’ultima oltretutto non a caso sistematicamente posta nel libro delle successioni piuttosto che nel libro delle obbligazioni.
    Nell’ottica del contrarius actus personalmente non amo neppure usare il termine risoluzione, trovandoci dinanzi a due atti in cui il secondo pone nel nulla ex nunc gli effetti del primo.
    Ma poichè non sono un giurista (solo qualche esamuccio di diritto civile…) bensì operatori commerciali, è giusto scendere sul piano della pratica professionale.

    Sul piatto resta infatti il problema delle conseguenze immediate e non che scaturirebbero se si impugnassero le retrocessioni effettuate per mutuo dissenso, e ciò si badi, a prescindere da come si vogliano configurare tali retrocessioni.Quante e quali rogne?
    Il consiglio notarile, in buonissima fede ha dovuto fare di necessità virtù, se non altro per la carenza di una adeguata riforma legislativa della materia. Sicchè ha sin qui preferito seguire la strada della dottrina maggioritaria,quella che ha trovato le preferenze sue e di altri colleghi.
    Non senza rischi secondo me, data la concomitante assenza di una giurisprudenza consolidata.

    Io invece amavo dormire sonni tranquilli e sconsigliavo, anche perchè una certa idea su come ragiona la Cassazione l’avrei maturata umilmente anche io nel mio piccolo…

    Nel successivo post rendo conto di quanto mi risulta ad oggi, soprattutto per una più chiara fruibilità agli utenti di questo forum.

    Pregherei spassionatamente chiunque ha notizia di giurisprudenza di Cassazione più recente e mirata sul tema de qua, di fornirci il suo gradito contributo.

    Un benvenuto a lei quale nuovo iscritto, spero vorrà continuare a dare il suo prezioso ausilio in questo blog di sopravvivenza per la ns. professione sempre più complessa.

  58. ATTENZIONE ERRATA CORRIGE:
    Ho preso visione dell’atto che hanno dovuto stipulare i miei clienti per poter vendere, senza incorrere nelle complicazioni dovute alla provenienza da donazione.
    Si tratta in effetti, come ha precisato AlfMic di un atto di RISOLUZIONE DELLA DONAZIONE e non di una revoca della donazione come l’avevo erroneamente chiamata, nei post precedenti.
    Con l’ATTO DI RISOLUZIONE il bene immobile donato precedentemente, torna in capo al suo proprietario che può disporne liberamente compreso venderlo direttamente ai terzi. Il concetto rimane quello che avevo espresso precedentemente, l’errore era nel termine, chiedo scusa.

  59. Devo inoltre precisare che nell’atto di compravendita stipulato tra il donante rientrato in possesso del bene e gli acquirenti, il notaio/banca mutuante, hanno preteso che fossero presenti 2 testimoni, per assistere al pagamento fatto direttamente fra le parti. In questo caso il proprietario, vedovo e con un unico figlio, con il ricavato ha acquistato 2 appartamenti intestandoli uno a se stesso e l’altro al figlio. Quindi l’atto di risoluzione di fatto è una farsa. L’Italia vive di farse! Ma questa è un’altra storia! (secondo me :) )

  60. Al Fab says:

    Nella prassi notarile da molti si continua a preferire la teoria del negozio risolutorio (vedi in proposito BETTI, MESSINEO, SANTORO PASSARELLI e BIANCA): secondo questa tesi il contratto di mutuo dissenso (o di risoluzione per mutuo dissenso) costituisce un negozio eliminativi di quello già sorto. Determinandosi lo scioglimento dell’originario vincolo contrattuale, farebbe retrocedere le parti alle rispettive originarie posizioni.

    La teoria del c.d. contrarius actus ritiene che le parti, per poter risolvere negozialmnte il contratto di donazione, traslativo di diritti reali immobiliari, debbano porre in essere un atto di segno uguale e contrario a quello già concluso. Il mutuo dissenso delle parti quindi si tramuterebbe in null’altro che in un atto in cui si effettui un ritrasferimento dell’immobile a colui il quale nel contratto originario figurava come donante. L’atto de quo avrebbe perciò causa e funzione tipica dell’originaria donazione, con efficacia ex nunc.

    I sostenitori della tesi del contronegozio pertanto ritengono che nei negozi traslativi di diritti reali immobiliari gli effetti negoziali siano irreversibili, con la conseguenza che le parti possono ritornare alla posizione giuridica preesistente solo con un ulteriore atto traslativo. Si tratterebbe dunque di un atto con efficacia ex nunce e, trattandosi nella specie di una nuova donazione, i legittimari del donante ed i legittimari del donatario potrebbero, tutti quanti, ove sussistessero i presupposti di legge, agire in riduzione alla morte del “proprio donante”.

    La Suprema Corte con la sentenza n.2040/97 è ritornata sulla vexata quaestio osservando che “lo scioglimento per mutuo consenso di un contratto di ritrasferimento della proprietà immobiliare, per la conclusione del quale è richiesta la forma scritta > ex art. 1350, n.1 c.c., deve anch’esso risultare da atto scritto, perché per effetto dello scioglimento si opera un NUOVO TRASFERIMENTO della proprietà al precedente proprietario”.

    A me pare che la S.C. abbia voluto abbracciare la tesi del c.d. contrarius actus, volendo escludere che dal mutuo consenso/dissenso possano scaturire effetti risolutivi/eliminativi, e, per contro, presupponendo un ritrasferimento del diritto di proprietà.

    In assenza di nuovi riscontri, pertanto, io mi regolo essenzialmente andando a guardare se esistano o meno possibili futuri legittimari/controinteressati.
    Lo so, la scoperta dell’acqua calda mi direte, ma io so’ prudente e fifone e l’assicurazione costa…

    Saluti

  61. Al Fab says:

    Dimenticavo..

    Piuttosto grazie a te Roberto, alla mitica Ketty e a tutti coloro che seguono i vs. approfondimenti.
    A proposito Rob, dimmi un po’, oltre ad essere brava è pure carina secondo te…?
    Dai Increta, si scherza…

    Mi scuso con i lettori del forum per la divagazione compensata spero da ampi ragguagli sull’argomento.
    Ma dalle complicanze spesso tremende del quotidiano bisogna pur evadere e sdrammatizzare.

  62. AL Fab Scusa mi son distratta un attimo….ero andata a cercarmi BETTI, MESSINEO, SANTORO PASSARELLI e BIANCA…
    Dunque hai commesso un grave errrore: sei andato OT, ma sei perdonato. Io e Roberto non ci conosciamo, ma siamo talmente belli che nel “chi siamo” abbiamo messo una nostra foto per i curiosi! (scherzo!)Ma i più belli del blog sono Pamela,Peppino Zappulla.

  63. bibi says:

    forte il “chi siamo”, non l’avevo visto.

  64. Al Fab says:

    …mannaggia…quell’immagine ideale nella jacuzzi mi aveva turbato nel profondo…

  65. bibi says:

    ops
    questa l’ho già sentita, vero ketty?

  66. uff. ho perso il primato. Tutti sono abbagliati dalla Ketty e dalla sua personalità e non mi prendono più in giro…

    Basta! Voglio essere io la prima donna.

    … se proprio non va bene faccio la parte della vasca… insomma datemi una particina… :(

  67. luca.b says:

    scusate io non sono molto pratico di leggi ma se all’atto della vendita sono presenti tutti i futuri eredi che potrebbero impugnare l’atto. faccio un esempio di due fratelli che si chiameranno A e B se A a ricevuto in donazione un immobile che in seguito vuol rivendere se alla firma con il notaio viene messo nel contratto di vendita che B rinuncia definitivamente alla possibile rivalsa sulla donazione fatta al fratello A che propblemi ci possono essere?

  68. Carlo Maccioni says:

    ho seguito 2 amici in una compravendita di un immobile proveniente da donazione, con donante ancora in vita (che poi è saltata) …
    padre dona appartamento ai 3 figli A-B-C
    subito dopo
    A vende 1/3 della proprietà a C
    B vende 1/3 della proprietà alla moglie di C
    C mantiene il suo 1/3 di proprietà
    quindi
    C proprietario per 2/3 la moglie proprietaria di 1/3

    tutti i notai consultati dicono il rischio c’è sempre fino alla scadenza dei 20 anni … esperienza dei notai “mai stata fatta revoca della donazione a loro memoria”

    - alcune banche non concedono il mutuo – inderogabile …
    - altre banche lo concedono – chiedono una fidejussione(gratuita) del donante e intervento all’atto anche dei donatari … tale fidejussione tutela solo la banca … ma non l’acquirente
    - fidejussione invece a pagamento che garantisce il valore di acquisto dell’immobile (200000€) aveva un costo pari a 6000€ annui per 10 anni economicamente insostenibile (60.000 €) questo l’aspetto economico …

    aspetto sociologico della questione … sollevare il problema (sorto per la mia consulenza postuma dopo l’offerta fatta dai miei amici) ha scatenato le ire dei venditori, perchè si è “insinuato tra le righe” che il padre del venditore abbia avuto relazioni extraconiugali (la revoca è fattibile da figli illegittimi ecc. ecc.)
    Vi lascio immaginare il clima e quant’altro
    consiglio lasciate perdere le donazioni … oppure preventivare la fidejussione da parte dei venditori in fase di stima … del resto vuoi risparmiare con la donazione prima … paghi aimè dopo … ;-)

  69. luca.b, nessuno può sapere se ci sono figli avuti da relazioni extraconiugali, inoltre un altro motivo di annullamento potrebbe essere l’indegna condotta del donatario durante i 20 anni successivi alla donazione. I rischi di tutte queste ipotesi, rimangono per tutti i 20 anni dalla donazione, magari non capita nulla, ma perchè far accollare questo rischio ai clienti acquirenti?
    Personalmente l’unico caso di donazione di cui ho potuto portare a conclusione la vendita, è relativo a donazione fatta ad un figlio unico dal padre che è in vita. Il notaio ha consigliato un atto di risoluzione della donazione, dopodichè il padre stesso tornato in possesso del bene l’ha ceduto agli acquirenti finali.

  70. luca.b says:

    grazie a tutti della vostra valida collaborazione e dei suggerimenti che mi avete dato e sicuramente li metterò in atto facendo fare una revoca e vendedo poi l’immobile grazie ancora a tutti

  71. luca per essere precisi, il termine corretto è. ” atto di risoluzione della donazione”.
    “Revoca” era sembrato anche a me un sinonimo, ma in realtà è un’altra cosa!
    Facci sapere come va a finire! :)

  72. Realtor says:

    SENSAZIONALE !!!
    INCREDIBILE !!!

    Ecco qua quello che potrebbe accadere con una DONAZIONE !!!

    dal sito di repubblica ( http://www.repubblica.it/2007/11/sezioni/cronaca/cassazione/moglie-sesso/moglie-sesso.html )

    La Cassazione ha confermato la “revocazione per ingratitudine” delle proprietà per una donna che 33 anni fa faceva sesso con l’amante tra le mura domestiche

    La moglie che tradisce in casa perde i beni donati dal marito

    Per i giudici al centro della questione non c’è tanto l’infedeltà coniugale “quanto l’atteggiamento menzognero e irriguardoso verso il marito”

    ROMA – La moglie che fa sesso con l’amante in casa, perde tutti i beni e le proprietà che il coniuge le ha cointestato. L’avvertimento viene dalla Cassazione che ha confermato la “revocazione per ingratitudine” della cointestazione di tutti i beni che A.I. aveva donato, in comproprietà alla moglie S.I. che lo tradiva in casa con un giovanissimo partner. Una storia che risale a ben 33 ani fa.

    L’infedeltà di S.I. venne scoperta da A.I. nel 1975: allora la donna aveva 36 anni e aveva 3 figli. Tradiva il marito con un ventitreenne e “si univa a lui” nella casa coniugale. Situazione durata diversi anni prima che si decidesse ad abbandonare la famiglia e a convivere con il nuovo compagno.

    La Cassazione, con la sentenza 14093 della II Sezione Civile, ha respinto il ricorso con il quale la moglie infedele chiedeva la nullità del verdetto della Corte d’appello di Messina che nel marzo 2005 (a conclusione in una causa iniziata nel lontano 1975) le aveva revocato la comproprietà dei beni che Aldo le aveva intestato.

    Per i giudici d’appello la donna aveva commesso una “ingiuria grave che ledeva gravemente il patrimonio morale” del marito e pertanto, legittimamente il marito doveva tornare nel pieno possesso dei beni che aveva voluto condividere con la moglie.

    Ad avviso della Cassazione correttamente i giudici dell’appello hanno ritenuto che “costituiva ingiuria grave non tanto l’infedeltà coniugale quanto l’atteggiamento complessivamente adottato, menzognero e irriguardoso verso il marito, all’insaputa del quale S.I. si univa con l’amante nell’abitazione coniugale”.

    In primo grado il Tribunale di Messina, 19 ottobre ’90, aveva dato ragione a Silvana che chiedeva di fare fifty fifty ma la Corte d’Appello, il 1 marzo 2005, dichiarava la revocazione per ingratitudine delle donazioni indirette.

    (30 maggio 2008)

  73. Tobia says:

    Il patrimonio ereditario è costituito dalla:

    porzione DISPONIBILE (di questa il testatore può disporne a favore di chiunque);

    porzione INDISPONIBILE, detta anche quota di riserva o di legittima (di questa il testatore non può dispone, spetta per legge ai legittimari).

    L’entità della quota disponibile dipende dal numero e dal tipo di legittimari.
    In assenza di legittimari, la quota è interamente disponibile. In assenza di coniuge, ascendenti, discendenti, l’intera quota è disponibile, il testatore può lasciare tutto a chi desidera. Se ad esempio sono presenti solo due fratelli il testatore può decidere di non lasciare nulla ad uno e tutto all’altro. I fratelli non sono legittimari.
    A questa disciplina sono soggetti non solo i testamenti, ma anche gli atti di donazione.

    Se il defunto, tramite donazioni e/o testamento, ha disposto dei suoi beni per un ammontare superiore alla porzione disponibile, i legittimari possono chiedere al magistrato di ridurre le disposizioni testamentarie e/o le donazioni. L’azione di riduzione può essere esercitata entro il termine di 10 anni dal momento dell’apertura della successione.

    Facendo riferimento a questo voglio ricordarvi che nell’ipotesi peggiore (coniuge in vita e 345 figli) è possibile effettuare una DONAZIONE pari al 25% del proprio patrimonio ereditario SENZA LEDERE I DIRITTI DEI LEGITTIMARI

    quindi alla data della morte del donante se l’importo DONATO è inferiore al 25% (ipotesi peggiore) del patrimonio ereditario questo NON E’ SOGGETTO AD AZIONI DI REVOCA

    Es:
    dono un appartamento da 250.000 alla mia amante ma quando muoio il mio patrimonio è di 1.100.000 (appartamento compreso), mia moglie e i miei figli, anche illegittimi, non possono pretendere nulla dalla mia amante…

    per le percentuali corrette vedi tabella: http://www.studiamo.it/dispense/diritto-commerciale/eredit%E0-successioni.html

  74. Bello questo link, bravo Tobia! :)

  75. Tobia says:

    grazie ketty ;)

  76. arfraf says:

    Vorrei vendere una casa proveniente da donazione, ma incontro molte difficoltà. La donatrice (mia madre) è deceduta 5 anni fà e ha donato tutto il suo asse a noi tre figlie in parti uguali con atti di donazioni. Nonostante ciò non riesco a vendere la casa. Quale soluzione posso trovare?
    Grazie.

  77. Tobia says:

    immagino che il capitale donato superi la quota disponibile (vedi link sopra) in questo caso alcune banche (penso sia questo l’ostacolo maggiore) stipulano mutui su immobili donati, basta solo che le tre figlie si impegnino con atto pubblico ad accollarsi loro stesse, eventuali future pretese da altri aventi titolo (figli illegittimi) sollevando banca e acquirente da altre pretese.

    NB
    visto che la donazione persiste sul bene e NON sul proprietario, in futuro, anche il prossimo acquirente, dovrà comportarsi in modo analogo se vuole vendere la vostra casa prima della decorrenza dei termini per la donazione … e non tutti sono disposti a farlo :(

  78. borea says:

    Vorrei sapere se a parer vostro i 20 anni per la azione di riduzione (legge del 2005 che modifica l’art 563 del codice civile) decorrono dal 2005 stesso oppure dalla data della donazione?

    ovvero se una donazione è avvenuta nel 1984, gli aventi diritto non possono più proporre l’azione di riduzione perché nel 2004 sono trascorsi 20 anni, oppure lo possono fare fino al 2025, cioè a venti anni dall’entrata in vigore della norma?

  79. Decorrono 20 anni dalla data della donazione oppure 10 dalla morte del donante.

  80. Chicca says:

    Salve, in merito alla questione donazione avrei una domanda da porVi.
    Sono proprietaria al 50% di un immobile, l’altro 50% appartiene a mio fratello che ha intenzione di fare una donazione di questa proprietà a mio favore visto che mi sto prendendo cura dei nostri genitori.
    Questo fratello non è sposato, convive e non ha eredi in questo momento. Quali sono i rischi di retroattività di questa donazione? se dovesse avere figli entro qualche anno, questi potrebbero avanzare qualche richiesta?
    Grazie.

  81. Buongiorno, l’ipotesi che i figli che suo fratello, ancora non ha, possano intervenire su questa donazione è piuttosto improbabile. Tuttavia gli immobili provenienti da donazione per 20 anni dalla donazione o 10 dalla morte del donante, risultano difficilmente vendibili, poichè per tale durata, gli eventuali aventi diritto, potrebbero rivendicare la quota legittima di eredità di suo fratello e dichiarare, pertanto, illegittima la donazione. Chieda consiglio al notaio.

  82. BILLI says:

    la sopravvenienza di figli naturali è un motivo riconosciuto a chi ha effettuato la donazione per poterla revocare.. se suo fratello è ancora giovane non escluda questa eventualità’!

  83. michelleitaly says:

    Dovete scusarmi non sono brava con i computer e scrivere su blog.Trovo questo sito molto informativo.Complimenti a tutti!!
    Io e mio marito vogliamo vendere il nostro appartamento che lui ha ricevuto in donazione da suo padre deceduto 1996,e dalle sue sorelle (eredi insieme a lui per la parte della madre deceduta nel 1974).Le 2 sorelle sono coniugate, una con un figlio di anni 18 altra con 3 figli di anni 22,19 e 15.
    La donazione è stata effettuata nel anno giugno del 1990.
    I rapporti tra loro sono ottime e quindi esiste la più ampia disponibilità da parte di tutti nel portare a termine la vendita del appartamento.
    La mia DOMANDA è:
    1.la parte acquirente potrebbe sollevare delle eccezioni?Insomma alla fine di tutto la domanda è,questa casa si può vendere o no?
    2.esiste un notaio a Milano capace di risolvere questo caso?
    Vi ringrazio per l’attenzione e vi saluto cordialmente.

  84. In attesa di risposte più precise metto un link al notariato con info sulla questione

  85. a michelleitaly, decorsi 10 anni dalla morte del donante o 20 dalla donazione dei viventi, si può vendere tranquillamente. Non mi è chiaro l’anno in cui è stata effettuata la donazione da parte delle sorelle, perchè se non fossero passati 20 anni, avendo dei figli minori, potrebbe essere un problema.

  86. michelleitaly says:

    a ketty increta,le sorelle hanno effettuato la donazione nel giugno 1990 coevo alla donazione del padre(medesimo atto).Purtroppo ho un nipote minorenne ha 15anni.Alcune mi hanno parlato di una fideiussione a copertura della parte del minore.In quanto le altre partecipanti alla fideiussione sono in grado di firmare qualsiasi documento liberatorio.Anche tu sei al corrente di questo?

    Grazie per il link Roberto.

  87. michelle, sarete liberi di vendere senza complicazioni nel 2010, ovvero a 20 anni dalla donazione. Per vendere ora potrebbe essere perseguibile la strada della fidejussione a copertura della quota del minore, però occorre chiedere ai notai di Milano (mi pare di aver capito che l’immobile si trova lì).
    questo è l’indirizzo del Consiglio Notarile Di Milano:
    Via Antonio Locatelli ,5 20124 Milano Tel.: (+39) 0267380195 …

  88. michelleitaly says:

    a ketty increta,grazie mille!!!!
    Spero di trovare un cliente giusto per la mia casa.

  89. ti auguro di trovarlo e d’incontrare validi professionisti che ti aiutino a risolvere ogni problema! :)

  90. michelleitaly says:

    Ketty ricambio l’augurio e tante belle cose anche a te.

  91. fmauro61 says:

    Salve, avrei un problema da sottoporvi; ho ereditato da mio padre, deceduto, una quota di un immobile che gli altri eredi, titolari delle restanti quote, hanno deciso di donare ad una terza persona estranea al nucleo familiare. Posso donare la mia parte, considerando che ho un figlio minore di 14 anni??
    Vi ringrazio anticipatamente per le informazioni.

  92. Può donarla ma la persona che riceverà la donazione per 20 anni avrà difficoltà in caso di vendita!

  93. ciccio75 says:

    Salve a tutti mi trovo in una situazione sgradevole,ho fatto un’offerta a mezzo di una proposta di acquisto per un apprtamento che una signora ha ricevuto in donazione …….

    Ho spostato il suo quesito sul FORUM

  94. agnese says:

    buonasera, anche io ho un problema legato ad un immobile donato: nel 1991 mia madre, divorziata da mio padre, ha donato a me la nuda propieta’ e a mio padre l’usufrutto (ho una sorella e 2 fratellastri pa parte di mia madre, uno minore e l’altra maggiorenne),mia sorella non partecipo’ all’atto e quindi ora la propieta’ e’ interamente mia.
    ebbene cerchiamo di vendere da tempo, finalmente pare ci sia l’acquirente ma la banca fa problemi in quanto non sono ancora passati 20 anni. mi propongono di far evocare la donazione a mia madre, chiedo se ci sono altri risvolti o problemi che potrebbero nascere in futuro soprattutto vesro i miei fratellatri o l’attuale marito di mia madre.
    parliamo di un rustico in campagna di modico valore.
    saro’ grata se vorrete delucidarmi in merito

  95. L’unica soluzione è quella della risoluzione della donazione, in quel caso l’immobile tornerebbe di proprietà della sua mamma che sarebbe libera di vendere (operazione rischiosa perchè i suoi fratelli potrebbero esigere la loro quota, oppure se sono d’accordo gli acquirenti aspetti a fare l’atto di vendita alla scadenza dei 20 anni. Ne parli con un notaio di sua fiducia.

  96. tommy78 says:

    Gentili Signori,
    Ho acquistato casa e ho un problema con la surroga del mio mutuo.
    La storia è molto semplice.
    Il proprietario precedente aveva donato a sua madre l’immobile (perchè ne stava acquistando uno nuovo e voleva usufruire delle agevolazioni fiscali per la prima casa) Premetto che il proprietario in parola non ha fratelli e sorelle, non è spostato e non ha figli. Per vendermi l’immobile, il notaio ha stipulato un atto di retrocessione dalla madre verso il donante figlio. A quel punto ho comprato l’immobile e ho acceso un mutuo. Adesso che vorrei approfittare dei tassi più bassi, sto per surrogare il mio mutuo. Ma la banca mi sta facendo delle difficoltà. Conferma che la retrocessione della donazione consiste in una controdonazione impugnabile. Ma se questo è figlio unico e per giunta ancora scapolo, che problemi ci potrebbero essere. Potrebbero impugnare la vendita i figli eventuali dell’ex-donante semmai li avrà.

    Grazie per le cortesi risposte

  97. Safari60 says:

    Salve a tutti, problema…. Sono interessato ad un immobile che è stato donato due anni fa da un ricco signore ad una donna che non ha con lui alcun rapporto di parentela. Il donante sessantenne è divorziato ed ha due figli(leggittimi) ha tanti altri immobili oltre a quello donato (almeno 20 e di gran valore) e questa è la prima donazione che fa. Della donataria non so nulla. So bene che avrò la Spada di Damocle finchè non passano 18 anni(sempre che non ci sia opposizione) ma in pratica il rischio è reale? Conoscete sentenze in questo senso? L’azione di restituzione parte dall’ultima donazione e va indietro nel tempo, ma le donazioni vengono impugnate tutte? Il controvalore che si può pagare invece che restituire il bene chi lo determina? L’azione viene esercitata anche sui beni degli eredi del donatario qualora nel frattempo sia deceduto? Forse troppe domande comunque grazie mille anche se rispondete solo ad alcune.

  98. franco says:

    sono in separazione dei beni mia moglie vuole fare donazione di un
    immobile di sua proprietà alla figlia avuta dal precedente matrimonio,
    anchio o una figlia da un precedete matrimonio,può fare la donazione
    senza il mio consenso

  99. Angela says:

    Salve!
    Ho un problema riguardo un immobile:dovrei richiedere un mutuo per la ristrutturazione di una casa di proprietà di mia madre che però ha ricevuto con un atto di donazione dal padre. Il problema è che la banca in quanto atto di donazione non lo accetta anche perchè mia madre ha una sorella nata da un secondo matrimonio e potrebbe questa impugnare la donazione. Che posso fare? vorrei vostre delucidazioni al riguardo, grazie!

  100. roberto says:

    buongiorno, un appartamento avuto in donazione (da persona ormai deceduta da 7 anni) con regolare atto notarile, ha dei vincoli per un’eventuale vendita?

    L’atto e’ di 17 anni fa (in precedernza esisteva una atto di testamento a favore) Il dubbio e’ nato poiche’ le banche non accettano, come garanzia, un immobile avuto ‘in donazione’.
    Grazie

  101. Titty says:

    Approfitto anche io delle Vs. conoscenze in materia di donazioni :) ho letto molto attentamente i blog qui riportati, mi ci è voluto un pò per fare mente locale e per capire se pure nel mio caso ci può essere una soluzione, caso che ora Vi espongo.
    Coniugata in separazione dei beni, nessun figlio ne amante tra le mura coniugali :) suocera di 92 anni in vita. Nel 2008 mio marito, figlio unico, malato terminale di cancro decide di fare a mio favore una donazione per il suo 50% dell’immobile di ns. proprietà, donazione fatta regolarmente da un notaio…dopo 3 mesi viene a mancare e con lo stesso notaio viene redatto anche un atto notorio che attesta la quota spettante a mia suocera pari ad 1/3 dei beni da lui lasciati.
    Ora ho posto in vendita l’immobile su menzionato in quanto mi sono trasferita per riavvicinarmi alla mia famiglia, la suocera è ancora in vita MA vista la sua situazione fisica (inferma su sedia a rotelle) non è stata mai messa a conoscenza della morte del figlio…non me la sono sentita di darle questo dolore. Ora l’agente immobiliare che ha in gestione l’immobile mi porta a conoscenza di eventuali problematiche che le banche sollevano per elargire un mutuo ad un eventuale acquirente.
    Preso atto di tutto quanto da Voi esposto, ho già preso appuntamento col notaio di cui sopra per capire quali possibilità ho, ma mi sono premurata di informarmi sul web ed ho trovato questo sito al quale faccio 2 semplici domande, sperando di avere anche io un aiuto da Voi tutti.
    1. Dal mio modesto e personale punto di vista credo che le banche (che sono quelle che stanno creando questi problemi) siano SOLO istituti di credito che elargiscono una somma ad un potenziale cliente premurandosi di recuperare entro i tempi stabiliti tale cifra e quindi non capisco perchè si inventino avvocati o notai andandosi a preoccupare di cose che potrebbero accadere in futuro, essendo materia unicamente riguardante venditore/acquirente e di conseguenza avvocati o notai.
    2. Mi sembra di aver capito che nel mio caso non posso avvalermi ne della revoca e ne della risoluzione della donazione e che l’unica cosa per me fattibile e la fidejussione bancaria sopra citata da qualcuno ma per la quale non ho trovato qui nessuna risposta su chi la deve stilare (suppongo la banca) ne i costi approssimativi relativi.
    Vi ringrazio fin d’ora se potrete aiutarmi con qualche consiglio e non appena avrò da parte del mio notaio la risposta al mio problema, sarà mia premura riportarla qui sperando che possa essere d’aiuto anche per altri :) un grazie sentito e buon proseguimento a tutti

  102. Barbas says:

    Salve a tutti e complimenti per le argute e significative discussioni.
    Vorrei riprendere un argomento postato da Tobia tempo addietro, e mai discusso, perchè mi trovo esattamente nelle condizioni indicate: sto per comprare un appartamento che il venditore ha ricevuto tramite donazione con indicazione di “disponibile” nel 1997, con donante deceduto nel 2008.
    Il valore attualizzato dell’appartamento corrisponde, rispetto alla massa ereditaria complessiva, quasi esattamente alla quota disponibile per il donante. In questo caso, se capisco bene, non sarà mai possibile esercitare un’eventuale azione di revoca o di riduzione del bene da parte dei legittimari. Questo dovrebbe perciò garantirmi come acquirente, per i prossimi 6 anni dopo di che si raggiungerebbero i famosi 20 anni per la tranquillità totale, e mi permetterebbe di richiedere adesso un mutuo alla banca senza grosse difficoltà.
    Confido moltissimo in un vostro illuminato parere, prima di addentrarmi in quest’avventura così importante per il mio prossimo futuro.
    Saluti a tutti

  103. mario says:

    nel caso ricevessi una donazione di un’immobile,
    ai fini di poter ottenere garanzie bancarie per mutui o prestiti
    per altri affari , l’immobile viene considerato dalla banca ?
    in tutti i casi di donazione ?
    oppure non ho il “valore ” a disposizione ?
    grazie

  104. Ilaria says:

    Potreste, visto le vostre esperienze e professionalità, darmi una mano per ciò che mi succede?
    io e mio marito abitiamo in un’appartamento che è stato donato a mio marito dal padre (ancora vivo) e dalla nonna che nel frattempo è morta. Vorremmo cambiare casa e mettere in vendita questa con tutte le problematiche che ben conosciamo visto il blog.
    La mia domanda è: siccome l’unica ad essere stata esclusa dall’asse ereditario sarebbe mia suocera (non ci sono fratelli nè di mio marito nè di mio suocero), solo lei potebbe impugnare la donazione, ma non lo farebbe mai e poi mai.
    C’è un modo per far sì che lei rinunci a tutti gli effetti a rivalersi sulla donazione che mette al riparo i futuri acquirendi da qualsiasi problema?
    grazie a tutti