Edilizia convenzionata, Agenti Immobiliari, vi prego, non scappate!

Postato da A.G.:

Buongiorno io non sono un agente immobiliare sono un utente che possiede un’edilizia convenzionata e tenta di vendere casa propria senza fare “carte false”.

Abito in provincia di Milano e vi assicuro che avere informazioni affidabili sull’edilizia
convenzionata è davvero un enigma, ahimè purtroppo dalle stesse istituzioni!

Sono venuta a conoscenza di una nuova delibera del CIMEP (ente per le case in edilizia convenzionata per la provincia di Milano) che rivedrebbe i parametri di rivalutazione dell’immobile.

Siccome questa delibera è ovviamente molto penalizzante per i comuni, sebbene loro non si siano tirati indietro dall’approvarla, non ne fanno pubblicità da nessuna parte.

Ecco il motivo per cui mi rivolgo a voi: mi sembrate un bel punto di incontro per le agenzie immobiliari magari se voi foste portavoce di questa notizia anche gli agenti immobiliari
avrebbero più armi per poter vendere questo tipo di appartamenti
(che ora li evitano per ovvi motivi).

Io vi inserisco il link della delibera che ho citato, potrete verificare la verità delle cose che vi ho detto e così saprete di pubblicare il vero.

Vai alla Delibera

Vi ringrazio in anticipo perché io sto impazzendo per questa vendita.

Comments

  1. AIR.com says:

    Gran cosa l’edilizia convenzionata.

    Veltroni, e fra poco Rutelli probabilmente, promettono l’avvio di lavori in edilizia convenzionata anche a Roma.

    Succederà veramente? Credo che alcuni grandi costruttori abbiano già qualcosa in mente.

    Qualcuno ha più informazioni in merito?

  2. ghizolfo says:

    Gentile Utente consigliarla non è semplice già di per se. Per lo meno ci dica se lei è assegnatario di un alloggio su area concessa in diritto di superficie o concessa in diritto di proprietà. Inoltre bisognerebbe sapere da quanto tempo è primo assegnatario. Caso da trattare con le pinze. Il comune mette, come da convenzioni ex legge 865/71 smi, il becco negli accordi di vendita. L’acquirente dovrà in ogni caso avere i requisiti stabiliti dalla convezione per poter acquistare il suo immobile. Il problema è se con questo (eventuale) acquirente (ammesso e concesso che abbia i requisiti…) avete raggiunto una determinazione del prezzo e sulle sue modalità di pagamento differenti dai criteri di ri-valutazione stabiliti nella convenzione. In ogni caso il bene è commerciabile, seppur con qualche prescrizione restrittiva che incide sia sulla scelta dell’acquirente (requisiti) e sia sul valore di vendita. In ogni caso attenzione: sussistono discriminazioni tra cessioni di alloggi su aree concesse in diritto di superficie e cessioni di alloggi su aree concesse in diritto di proprietà. Saluti

  3. ghizolfo says:

    In ogni caso il CIMEP ha proposto nuovi meccanismi di calcolo della rivalutazione e svalutazione degli alloggi. Tale proposta dovrà poi passare al vaglio del Comune che potrebbe anche respingerli. Come d’altronde è giusto che sia. Parere non recnico personale: non ritengo eticamente giusto che una persona diventi assegnatario di un alloggio a prezzi molto al di sotto del mercato reale, costruito su terreni espropriati a fronte di indennizzi ridicoli, a fronte di oneri di urbanizzazione corrisposti in misura inferiore ed agevolata, per poi avere la pretesa di vendere, dopo un decorso di tempo, l’alloggio a prezzi di libero mercato. La normativa della legge 865/71 SMI era diretta proprio ad evitare che gli assegnatari di tali alloggi facessero nel futuro speculazioni. Da qui le norme che ne restringono la libera commerciabilità ponendo come limiti requisiti soggettivi del nuovo acquirente successivo all’originario assegnatario, nonchè parametri di rivalutazione che non portino il valore di cessione a quelli del libero mercato. Saluti

  4. ghizolfo says:

    Inoltre, parlo a titolo personale, non evito di prendere incarichi di vendita su questi immobili purchè il prezzo stabilito nell’incarico di vendita sia conforme e formato in base ai criteri stabilit sia, nel caso di sorta, dal CIMEP che dal Comune ove l’alloggio è ubicato. Altro paio di maniche è ciò che potrebbe avvenire in seguito: filtrare aspiranti acquirenti in possesso dei requisiti stabiliti dalla convenzione. Difficile, rispetto al “normale”, ma non impossibile.

  5. aleg says:

    gentile ghizolfo grazie per le informazioni

    purtroppo il mio è un classico caso di 10 anni fa…..come ce ne sono tantissimi
    sono proprietaria del solo diritto di superficie , acquistato non da cooperativa ma da precedenti proprietari, ed appunto 10 anni fa l’ho pagato circa il doppio rispetto al prezzo massimo di vendita dell’epoca, chiaramente nel rogito è indicato il prezzo massimo di vendita – istat , altrimenti avrei potuto fare causa (notai persone affidabili davvero!)

    E’ chiaro che non è giusto speculare su questo tipo di vendite, ma io in questo caso dovrei rivenderla perdendoci………… e non è giusto neanche questo (se penso a quanto mutuo ho fatto, mi viene da star male)

    mi sembra che la nuova delibera cerchi un pochino di mettere al riparo queste situazioni (in effetti l’istat è aumentato molto meno rispetto al costo della vita)

    che dire, da che me ne sto interessando più da vicino mi sembra che l’edilizia convenzionata convenga solo ai comuni ed ai costruttori perchè gli utenti finali hanno davvero un sacco di grane (a partire dal fatto che devono parlare troppo spesso con i tecnici del comune che sono sempre introvabili o molto indaffarati…………)

    Saluti

  6. ghizolfo says:

    Gentile Aleg grazie per la sua replica. Purtroppo la sua situazione non è configurata tra le migliori. Lei ha acquistato un alloggio che le è stato ceduto tra quelli realizzati su aree concesse in diritto di superficie. Lei ha acquistato codesto alloggio quando le normative che regolavano i trasferimenti immobiliari non erano così “ingessate” come lo sono oggi. All’epoca si poteva dichiarare in atto un prezzo differente da quello realmente corrisposto, oggi con il decreto Bersani (decreto legge n° 223/06) è stato instaurato l’obbligo di mettere in luce, trascrivendo in atto, la corresponsione integrale del prezzo con l’individuazione di ogni acconto e caparra sino al saldo prezzo pena sanzioni amministrative e procedimenti penali. Riconosco che seppur a fronte di una estensione dei paramentri di rivalutazione adottata da CIMEP rimane difficile trovare un acquirente che abbia i requisiti soggettivi richiesti per la cessione di alloggi costruiti in regime di edilizia convenzionata, rimane ancor più difficile di ieri, visti i tempi e la nuova normativa, chiedere ad un acquirente simile di corrispondere parte del prezzo in nero e di dichiarare in atto ben altro prezzo di vendita. Ripeto: difficile ma non impossibile. Per l’agente immobiliare sarebbe anche difficoltoso pubblicare annunci ed inserzioni di vendita di tali immobili con prezzi che non rispecchiano i requisiti imposti dal CIMPEP e dal Comune di competenza. L’edilizia convenzionata conviene a quei nuclei familiari che (dovrebbero in teoria) aver acquistato a prezzi agevolati immobili che sul libero mercato sarebbero costati molto di più: è il caso del primo assegnatario che le ha venduto poi l’immobile. Le speculazioni ci sono state, parlando francamente era più semplice attuarle (con le cautele del caso) prima del decreto Bersani, oggi è difficile nonchè rischioso. Una ulteriore domanda Gentile Aleg: quanti anni sono trascorsi dalla data di prima assegnazione dell’alloggio in questione?

  7. ghizolfo says:

    In ogni caso, prima di procedere alla vendita veda di ottenere l’autorizzazione, da parte del CIMEP e Comune, ad alienare il suo alloggio (realizzato su area concessa in diritto di superficie) invocando motivazioni gravi. Inoltre Gentile Aleg può produrre la delibera di C.C dell’amministrazione Comunale in risposta a quanto invocato (condivisibile o meno) dal CIMEP? E’ molto importante ai fini di una risposta che soddisfi il suo quesito. Diversamente in difetto di tale delibera del consiglio comunale si fa riferimento alle norme che regolano i trasferimenti degli alloggi realizzati in regime di edilizia economica popolare (E.E.P) e più in particolare alla legge 448/98 art. 31 che consente ai Comuni IN PRIMIS di consente ai Comuni la possibilità di cedere in proprietà le aree già concesse in diritto di superficie. Gentile Aleg la prego, se in possesso veda le determinazioni del Comune in seguito alla delibera del CIMEP: senza ciò difficile dare risposte se non di basso livello ed ampio respiro. Saluti

  8. ghizolfo says:

    errata corrige:”…alla legge 448/98 art. 31 che consente ai Comuni la possibilità – PUNTO PRIMO – di cedere in proprietà le aree già concesse in diritto di superficie (il suo caso specifico)-PUNTO SECONDO – di eliminare i vincoli contenuti nelle convenzioni stipulate per la cessione di aree in proprietà per gli interventi di edilizia residenziale pubblica convenzionata ai sensi dell’articolo 35 della Legge 865/71 (non è il suo caso).”"”

  9. Allo stato attuale delle cose, vendere un immobile in edilizia convenzionata oggi non è possibile se non violando leggi anche penali.
    Il caso è sociale e sarebbe da affrontare chiedendo modifiche della legge. Anche perchè molti di coloro che oggi vogliono vendere hanno a suo tempo acquistato a prezzi decisamente superiori al prezzo di convenzione. Inoltre ci sono delle situazioni famigliari che a causa di questo problema potrebberò degenerare in fatti di cronaca. Pensiamo ai coniugi che vogliono separarsi e ai rischi dell’obbligo alla coabitazione, perchè non possono vendere. Ne avevamo già parlato qui:http://www.blogagenzieimmobiliari.it/2007/10/14/finche-edilizia-convenzionata-non-vi-separi.html

  10. ghizolfo says:

    rivolgendo un pensiero a coloro che si sono visti espropriare delle proprietà a fronte di indennizzi ridicoli, rivolgendo un pensiero a coloro che si sono visti assegnare alloggi in EEP a fronte di prezzi ridicoli rispetto a quelli di mercato non concordo sul fatto che oggi debbano essere agevolati per vendere a prezzi di mercato: viene meno il pricipio al quale si ispira l’EEP. Altro paio di maniche sono le speculazioni che certi primi assegnatari hanno fatto a danno dei successivi acquirenti, come il caso di specie. Il caso di disfacimento di nucleo familiare che avviene in un appartamento EEP non dovrebbe dar luogo a vantaggi o a speculazioni ingiuste.

  11. Marco64 says:

    io non farei vendere per 197,8 anni…
    al 198° anno darei la posibilità di vendere a favore di un soggetto di 100 anni accompagnato dai genitori.

  12. aleg says:

    Buonasera gentile Ghizolfo, grazie

    temo di non aver capito tutto ma vado per gradi, rispondendo alle sue domande, eventualmente ne porrò altre.

    Il primo assegnatario ha acquistato da cooperativa nel 1986 e la convenzione è stata stipulata nel 1983, io ho successivamente acquistato nel 1997.

    Mi sembra che il comune non faccia storie nella possibilità di vendere l’appartamento purchè si trovi un acquirente che rispecchi i requisiti (e le assicuro che ce ne sono diversi, faccia conto che il reddito familiare massimo del possibile acquirente non deve superare i 70.000 euro, che non mi sembra affatto un basso reddito, quindi….)

    Per ciò che concerne la delibera del comune in merito alla delibera del CIMEP, temo di aver frainteso, perchè è vero che il comune ha partecipato alla delibera del CIMEP ma non c’è ancora stata una delibera comunale in merito all’argomento (sono andata in comune giusto oggi) quindi temo di aver sognato in anticipo……………..

    a tale proposito non ho capito se la legge 448/98 è quella che regola lo svincolo delle aree?? cioè è la legge che consente l’acquisto del terreno e di conseguenza trasforma il diritto di superficie in diritto di proprietà??

    Il mio comune ha già deciso di svincolare alcune aree (gran parte del territorio è in edilizia convenzionata) ed altre no (tra cui la mia no)……………

    ma noi cittadini potremmo fare una richiesta formale al comune per svincolare tali aree, magari con una raccolta firme??

    grazie per l’interessamento e per le cortesi risposte

    con l’occasione le auguro Buona Pasqua

  13. ghizolfo says:

    Gentile Aleg, senz’altro sarà già a conoscenza di quanto al seguente indirizzo web: http://www.federnotizie.org/2000/luglio/nico.htm
    In ogni caso la patata bollente mi sembra sia, allo stato di fatto, nelle mani dei Comuni facenti parte del CIMEP i quali, per quanto sinora da me compreso (vado un pò al buio non conoscendo nei particolari la questione) dovrebbero rispondere a quanto proposto dallo stesso Cimep il quale ha raccolto le lamentele e le istanze dei proprietari assegnatari in merito al problema dei trasferimenti immobiliari. Nel suo caso trattandosi di alloggio realizzato su area concessa in diritto di superficie il Comune di competenza dovrà consentire e stabilire, tramite delibera di Consiglio Comunale, i parametri di cessione in proprietà delle aree già concesse in diritto di superficie adottando i criteri così come stabiliti per l’appunto dalla già citata legge 448/98. Se sinora nulla è stato fatto dai Comuni non penso si possa allora procedere alla libera vendita dell’alloggio. Trattamento diverso per gli immobili realizzati su aree concesse in diritto di superficie: tra 5 anni, allo scadere dei 30 anni dalla prima assegnazione, detti immobili potranno essere venduti senza alcuna prescrizione o vincolo di sorta. A voi, in quanto titolari di alloggi realizzati su aree concesse in diritto di superficie vi manca, per l’appunto, questo passaggio: da diritto di superficie a diritto di proprietà salvo che le delibere dei Comuni non intendano equiparare i procedimenti di alienazione. Saluti e Buona Pasqua anche a Lei

  14. ghizolfo says:

    risponderLe non è semplice visto che il CIMEP, oltre Milano contempla al suo interno un’altra 80ina di comuni dell’hinterland milanese. Purtroppo in assenza di delibere del comune posso risponderLe facendo riferimento alla normativa nazionale che consente ai Comuni di applicarla modificando vari punti di questa Legge. E’ come rispondere ad un utente che mi chiede come e cosa è la legge 122/89: la conosco ma ogni comune ha facoltà di inserire prescrizioni che ne alterano l’attuazione con differenze profonde e sostanziali da Comune a Comune, a Milano è recepita ed attuata in un certo modo, a Genova in un altro, a Camogli in un altro ancora a Rapallo in un altro ancora, eppure la legge è quella. Urbanistica= mare magnum. Mi perdoni quindi se non riesco ad essere abbastanza esaustivo. Saluti

  15. ghizolfo says:

    ad esempio, per citare il suo caso mi risulta che il Comune di Cusano Milanino, con delibera di consiglio comunale, nel corso dell’anno 2007 “ha iniziato la procedura per la trasformazione del diritto di superficie in diritto di proprietà delle aree ricadenti nei comparti CIMEP”. Parliamo però di Cusano Milanino, parliamo di un inizio di procedura, da lì ad arrivare a quanto siano parametrati e quantificati gli oneri per la trasformazione dei succitati diritti, di acqua, sotto i ponti, ne passa.

  16. ghizolfo says:

    Rispondo in ogni caso alle sue domande (mi ero perso in divagazioni inutili) Primo: Il comune non può fare storie laddove lei intenda alinare l’alloggio rispettando le prescrizioni della convenzione originaria. Secondo: Si la legge 448/98 consente ai Comuni di stabilire i parametri per la trasformazione, cessione delle aree da diritto di suoerficie a diritto di proprietà, va anche a consntire ai Comuni la regolamentazione degli alloggi realizzati su aree in diritto di proprietà. Terzo: Penso di si, ma l’azione del CIMEP sino ad oggi è scaturita ed è stata conseguenza proprio per le numerose richieste di questi cittadini assegnatari in difficoltà con i trasferimenti immobiliari.

  17. aleg says:

    grazie ancora!

    Avevo già visto il link che mi ha postato ma in effetti rileggerlo alla luce delle nuove conoscenze che ho acquisito mi ha fatto nascere ulteriori domande, che le pongo ovviamente:

    - se il diritto di superficie viene trasformato in diritto di proprietà comunque bisogna aspettare i 30 anni dalla decorrenza della convenzione per venderla a libero mercato

    - d’altra parte se sono trascorsi 30 anni dall’inizione della convenzione si può vendere a libero mercato anche il solo diritto di superficie

    e da qui il dubbio: che senso ha trasformare il diritto di superficie in diritto di proprietà se tanto è necessario aspettare il trascorrere dei 30 anni??

    forse non ho capito bene??

    La ringrazio della sua cortese risposta e La saluto Cordialmente

  18. aleg says:

    ecco ho dimenticato di aggiungere che abito nel comune di SanGiulianoMilanese che in effetti ha iniziato per un’area della città lo svincolo dei terreni (non per la nostra zona purtroppo)

  19. Carew says:

    @Aleg,
    la differenza tra il diritto di proprietà e di superficie sta nella tempistica differente per il decadimento dei vincoli e in caso contrario la caratteristica preponderante è quella che il diritto di superficie ha durata di 99 anni (rinnovabile) mentre quello di proprietà non ha termine.

  20. ghizolfo says:

    Gentile Aleg, mi permetta di risponderLe nella giornata di domani. Impegni di lavoro mi concedono poco tempo. A domani. Grazie.

  21. casartelli says:

    già mi sono espresso in passato sulla vicenda, e ritengo che il modo in cui viene rivalutato il il valore di rivendita di un immobile in edilizia convenzionata sia ridicolo, se è vero che in qualche modo debba essere tutelata la convenzione per evitare la speculazione e tanto vero che in questo modo chi ha acquistato e investito i propri denari in edilizia convenzionata si vede defraudato di somme ingenti. spero vivamente che si metta mano a una legge ormai vecchia e la si modifichi paramentrando il prezzo di rivendita al normale aumento dei valori immobiliari. acquistare un immobile in edilizia convenzionata deve risultare conveniente comunque tutelando gli investimenti e i sacrifici fatti.

  22. aleg says:

    certo che si, ci mancherebbe, anzi non si senta oppresso da queste domande, risponda pure quando è più comodo grazie

  23. Aleg, ci scusi, oggi è entrata in vigore una legge, approvata col solito decreto d’urgenza, che ci ha come al solito complicato la vita, cambiandoci le carte in tavola durante il gioco. E pensare che dicono che il nostro è un lavoro dove guadagnamo senza problemi! :)
    Comunque credo che per risolvere i problemi dei proprietari di edilizia convenzionata, dovremo attendere l’elezione del nuovo governo e proporre una norma transitoria per permettere a chi ha comprato ad un prezzo di mercato, in seconda o successiva cessione, di poter vendere almeno allo stesso prezzo d’acquisto. Questo è un problema sociale, perchè come ho già scritto su questo blog, i limiti che comporta potrebbero far sfociare il nervosismo che ne deriva in fatti di cronaca. Il nuovo governo dovrà trovare il modo di risolvere questo problema che purtroppo riguarda migliaia di famiglie.

  24. casartelli says:

    per il futuro, se vogliono, le cose si potrebbero semplificare, oggi c’è l’agenzia del territorio che rileva i prezzi di mercato, basta prendere quelli come riferimento decurtati i una opportuna percentuale e determinare il giusto valore di rivendita di un immobile in edilizia convenzionata, che a questo punto tiene conto in maniera abbastanza reale delle variazioni di mercato.

  25. Hai presente come campionano i prezzi di mercato?

  26. aleg says:

    Buongiorno, Ketty mi scusi a che legge fa riferimento??

    Sono d’accordo con lei io almeno vorrei rivenderla per quanto ho speso………….
    io e mio marito fortunatamente andiamo d’accordo, ma davvero vivere in 4 quattro in un piccolo trilocale con un solo bagno è diventato davvero a rischio……(fra un po’ metteremo i bigliettini per il bagno…)

  27. casartelli says:

    Roberto Ponziani, si lo so, vengono 2 volte all’anno a chiedermi qualche valore………. sono fuori mercato almeno del 10%, per quello che dicevo di un correttivo :), perlomeno hanno un andamento vicino alle variazioni di mercato mentre l’istat è tutto dire…

  28. Buongiorno aleg, mi riferivo alla decreto ministeriale entrato in vigore ieri, che prevede la certificazione degli impianti, quando si vende o si affitta un immobile, sulle pratiche in corso c’ha creato qualche disguido.
    Ritornando all’edilizia convenzionata, trovo sia anacronistico non permettere ai proprietari, di vendere (di fatto è così), anche perchè oggi la vita per vari motivi, non ti consente di essere stanziale, visto che il lavoro fisso per 30 anni non c’è l’ha più nessuno. In 30 anni la gente nasce, muore si separa o si sposa. I bambini crescono e si ha bisogno di spazio, oppure vanno via di casa e la casa diventa troppo grande. Mille sono le esigenze diverse, ed impedire di vendere secondo me potrebbe portare a conseguenze sociali a rischio.

  29. aleg says:

    buongiorno Ketty, giusto il solito decreto firmato in velocità che consente di far lavorare un po’ di gente, ed ai poveracci che devono vendere fare un sacco di lavori in più……….magari su una casa da ristrutturare…..
    mha, sempre di più W l’Italia

  30. aleg says:

    buongiorno a tutti !
    Sig. Ghizolfo non è più passato di qua, nel caso passasse le riposto l’ultima domanda che le avevo posto, grazie

    Avevo già visto il link che mi ha postato ma in effetti rileggerlo alla luce delle nuove conoscenze che ho acquisito mi ha fatto nascere ulteriori domande, che le pongo ovviamente:

    - se il diritto di superficie viene trasformato in diritto di proprietà comunque bisogna aspettare i 30 anni dalla decorrenza della convenzione per venderla a libero mercato

    - d’altra parte se sono trascorsi 30 anni dall’inizio della convenzione si può vendere a libero mercato anche il solo diritto di superficie

    e da qui il dubbio: che senso ha trasformare il diritto di superficie in diritto di proprietà se tanto è necessario aspettare il trascorrere dei 30 anni??

    forse non ho capito bene??

    La ringrazio della sua cortese risposta e La saluto Cordialmente


    a parte la differenza propria tra diritto di superficie e proprietà che mi hanno già chiarito e ringrazio, volevo sapere se era vera l’affermazione che :

    se sono trascorsi 30 anni dall’inizio della convenzione si può vendere a libero mercato anche il solo diritto di superficie

    perchè su questo argomento il comune nicchia……

  31. casartelli says:

    no, in quanto la convenzione è di 99 più 99 non di 30, il passaggio a trenta o anche meno, dipende appunto da questa variazione, se così non fosse a nessuno verrebbe in mente di tirare fuori del denaro per acquisire l’area lasciando inalterato il tempo di durata della convenzione stessa. :(

  32. aleg says:

    buongiorno e grazie!
    dunque se ho capito bene potrei vendere il solo diritto di superficie a libero mercato SOLO alla scadenza della convenzione, la mia attualmente fissata per il 2073 :-)

  33. rad255 says:

    Buonasera a tutti,
    io mi trovo in una situazione analoga a quella di Aleg ovvero vorrei vendere il mio appartamento in edilizia convenzionata rispettando le regole.
    Il mio comune ha aderito con apposita delibera con effetto immediato in Consiglio Comunale alla nuova convenzione del CIMEP del 04/02/2008.
    Quindi dovrei mettere in vendita il mio immobile ad un prezzo imposto calcolato sulla base della nuova convenzione ovvero il valore dovrà essere determinato non più sui parametri ISTAT ma tenendo conto dell’andamento del borsino immobiliare dal momento della prima assegnazione/cessione fino alla data di vendita.
    Viene cioè garantito il potere di acquisto del denaro investito…se avevo acquistato all’80% del valore di mercato devrò rivendere all’80% del valore di mercato.
    Il grosso dubbio che mi rimane è sapere cosa si intende per data di prima assegnazione…se cioè si intende la data in cui ho rogitato oppure la data in cui la casa mi è stata assegnata ed in cui ho fissato il prezzo e dato l’anticipo al costruttore(che tra l’altro coincide anche con l’anno in cui il costruttore ha sottosritto la convenzione con il CIMEP) e questo nel mio caso è un fattore fondamentale perchè mi fa variare il prezzo notevolmente…ho chiesto lumi al mio ufficio tecnico e mi sono sentito rispondre che al momento del rogito di vendita il notaio mi farà il calcolo e mi farà sapere il prezzo a cui posso vendere l’appartamento….come se fosse possibile trovare un acquirente disposto a comprarti casa ad un prezzo che scoprirà solo al momento del rogito!!!
    Sembrerebbe quindi che in base alla nuova convenzione sia molto difficile stabilire con precisione il prezzo imposto (imposto da chi mi chiedo dato che ne il mio comune ne il CIMEP mi fa il calcolo e mi dice a quanto devo vendere)…me lo devo quindi calcolare da solo? e come faccio ad essere sicuro che il calcolo da me fatto sia corretto e quindi sto agendo nel pieno rispetto delle regole?
    E’ una vergogna che delle istituzioni ti impongano delle regole da rispettare e poi non sappiano guidarti sul come rispettarle….voglio vendere il mio appartamento ma al momento mi trovo nella situazione che nessuno mi sa dire a quanto lo posso vendere!
    …qualcuno sa indicarmi la strada giusta da percorrere?
    Grazie
    Gabriele G.

  34. Marco64 says:

    si ma fai attenzione che la nuona convenzione solitamente dura 19 anni invece che 99, quindi tu hai una diminuzione del periodo di prelazione e di diritto di superficie, anzi il diritto di superficie dovrebbe essere eliminato da queste nuove convenzioni, mentre la vendita è sempre a volori istat e verso soggetti che abbiano le caratteristiche idonee all’acquisto.
    almeno per quello che ho visto io in almeno 4 comuni dell’hinterland torinese.
    per prima cessione intende la prima cessione che farà l’acquirente primo intestatario..
    c’e’ una soluzione intermedia cavillosa che potrebbe veder coinvolti ad esempio marito e moglie in separazione dei beni, ma entriamo nel campo delle consulenze specifiche, con vendite intermedie e qui non mi dilungo..

  35. casartelli says:

    bisogna leggere attentamente la convenzione, in questi casi a me risulta 30 anni e non 19, 30 anni dall’atto di assegnazione, pero ci possono essere variazioni da convenzione a convenzione, peraltro questa variazione viene fatta di solito, in virtù del fatto che gli assegnatari hanno acquistato il terreno quindi, già da subito, oltre ad avere una riduzione della durata della convenzione, vengono eliminati i parametri soggettivi del reddito dei futuri acquirenti. Restano comunque appunto i requisiti del prezzo di vendita, in passato quando alcuni comuni non davano loro indicazioni sul prezzo, si faceva una simulazione e si presentava al comune chiedendo la congruità, a questo punto sono obbligati ad esprimersi.
    sulla faccenda del borsino immobiliare, mi chiedo a quale borsino fanno riferimento, non è che intendono i valori raccolti dalla agenzia del territorio e bisogna calcolare il giusto valore?

  36. rad255 says:

    la nuova convenzione la potete trovare qui
    http://www.cimep.mi.it/cimep/archivi_file/descrizioni/3/F_120_3.pdf
    Ho parlata con il Cimep che mi ha messo in contatto con l’architetto che ha scritto il testo di questa convenzione il quale mi ha detto che questa convenzione era stata studiata per le nuove edilizie convenzionate…e che sostituisce la vecchia convenzione anche per le conevenzioni già stipulate nel passato solo se la giunta Comunale vi aderisce espressamente.Gli ho spiegato che questo è proprio il caso del mio comune che in una recente seduta del consiglio ha approvato con effetto immediato l’adesione alla nuova convenzione adottando il nuovo medoto di calcolo anche per gli edifici in edilizia covenzionata già esistenti sul suo territorio
    Per il calcolo mi ha detto di far riferimento alla borsa immobiliare della OMI (http://www.borsaimmobiliare.net/) che tra l’altro è a pagamento
    ed in prima battuta mi ha detto che come data di prima assegnazione solitamente si intende la data di primo rogito….in seconda battuta ha concordato con me che si può diversamente interpretare quando gli ho spiegato che a mio avviso è più corretto intendere come data prima assenazione la data in cui ho fissato il prezzo con la coperativa ,quando cioè a fronte di un congruo anticipo è stato definito quale sarebbe stato il mio appartamento (quale scala ,quale piano,quanti locali e quale metratura)ovvero mi è stato assegnato in modo che potessi scegliere sia disposizione dei locali e dei tavolati interni ,la disposizione delle prese,la tipologia delle porte e il tipo di pavimenti e varietà di piastrelle;data a partire dalla quale ho continuato a pagare alla cooperativa sia l’avanzamento dei lavori sia la mia percentuale di interessi per il mutuo che la cooperativa si era fatta carico per costruire l’intera palazzina…mutuo che alla data del rogito è stato poi frazionato tra tutti i proprietari dello stabile.Ho spiegato inoltre all’architetto che tra la data di prima assegnazione come da me intesa e la data di rogito ci siano ben due anni ….e che questi anni siano proprio quelli a cavallo del cambio lira-euro e questo fa si che prendere a riferimento la data più vecchia determini un prezzo della casa maggiore di circa 50 mila euro!
    Mi ha infine congedato dicendomi che comunque i controlli non li fa il CIMEP ma l’ufficio tecnico del mio Comune…
    …proprio quel mio comune che non ha nemmeno idea da che parte iniziare a fare il calcolo !!
    …mi chiedo su che base possano basarsi questi controlli dato il grosso margine di interpretazione che lascia la nuova convenzione!
    Ciao & grazie a tutti
    Gabriele

  37. casartelli says:

    siamo in Italia come al solito quando esce una nuova normativa per un certo periodo si naviga a vista, i primi faranno sicuramente da test-cavia… il mio suggerimento è fare una simulazione con un nome fittizio (magari un parente) e trasmetterlo al comune come se fosse un acquirente, a questo punto il comune deve rispondere obbligatoriamente dicendo se il prezzo è congruo, in questo modo avrà un parametro di base certo. Per la data di decorrenza della convenzione ho sempre visto fare riferimento al primo atto e non alla data di stipula della convenzione, su questo fare attenzione.

  38. aleg says:

    consiglio di fare richiesta protocollata, altrimenti gli amiconi se la scordano

    è incredibile quanti uffici statali potrebbero essere chiusi per negligenza……………….

  39. aleg says:

    buongiorno a tutti

    dopo mia richiesta ufficiale sono riuscita a scoprire che
    anche il mio comune alla fine ha deliberato l’applicazione della nuova delibera del CIMEP ed anche il mio comune mi ha comunicato che loro non sono tenuti ad effettuare il calcolo ma mi ha anche detto che in realtà non controllano neanche……
    mi hanno detto che il calcolo può essere effettuato tramite un notaio ed eventualmente il comune dovrà indicare con una lettera di accompagnamento che il calcolo è stato effettuato seguendo il nuovo meccanismo

    Lei rad255 come ha proceduto??? se non le spiace potremmo parlarne in privato??

    chiedo agli amministratori se possano fare da passavoce magari dei dati tipo indirizzo mail o telefono senza divulgarli su internet?? cosa ne pensa??

    grazie

  40. camipo says:

    Cari tutti,
    vorrei chiarimenti circa la possibilità data ai comuni (vedi legge 179 del 17 febbraio 1992) di eliminare TUTTI i vincoli di vendita di alloggi (EEP) imposti dall’art.35 della legge 865/1971.
    In poche parole il dubbio di molti proprietari di alloggi EEP che hanno “trasformato” il diritto di superficie in porprietà, possono richiedere al comune l’eliminazione dei vincoli, ma devono pagare?
    grazie a tutti

  41. Le conviene chiedere all’ufficio tecnico del comune dov’è la casa.

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