Compravendita immobiliare, compromesso in attesa di mutuo

Postato da Sandrew:

Titolo: “Compromesso senza garanzia dell’approvazione del mutuo richiesto, che fare?!”

Salve, vorrei un parere su come comportarmi di fronte a un agente immobiliare che mi consiglia di versare 10mila euro al compromesso pur sapendo che non ho ancora ricevuto l’approvazione del mutuo.

Mi spiego: Io, acquirente di un immobile, ho formulato una proposta di acquisto con caparra di 1000 Euro da versare all’accettazione della proposta da parte del venditore.

Proposta di acquisto accettata e commissione pagata all’agenzia (grave errore!!! lo ammetto…)

Con l’agenzia immobiliare si erano decise le date del compromesso e del rogito in fase di proposta di acquisto; tuttavia a causa della normale contrattazione mi sono accorto che i tempi sono troppo stretti, dunque ho chiesto all’agenzia e quindi, per tramite, al venditore, di spostare avanti di un paio di settimane innanzitutto la data del compromesso, per avere l’adeguato tempo per ricevere l’approvazione del mutuo che ho richiesto.

Sono stato spiazzato dalla secca risposta negativa del venditore, inoltre in questa parte l’agenzia mi consiglia di non preoccuparmi “vedrai che il mutuo te lo concedono”, etc
..
Abbiate pazienza, ma senza alcuna risposta definitiva da parte di una banca io non me la sento di rischiare 10mila euro al compromesso, inoltre quale professionista mi consiglierebbe di espormi a un rischio del genere con tale leggerezza?!

Ho smesso di fidarmi dell’agente immobiliare in questione, quindi non credo che verserò alcunché al compromesso, salvo la possibilità di avere adeguate garanzie (vi chiederei quindi quali posso invocare).

Se la richiesta di mutuo dovesse arrivare in tempi utili (entro una settimana
da oggi) non ho problemi ad andare avanti con l’acquisto, diversamente mi troverei a rinunciare all’acquisto (perdita dei mille euro di caparra) e (se possibile) rientrare in
possesso di almeno parte della commissione pagata all’agenzia.

Quale potrebbe essere il comportamento da tenere con questi signori, secondo voi?!

Grazie anticipate e dell’attenzione,

Sandrew

Comments

  1. MAURY says:

    Mah, a mio avviso lei avrebbe dovuto verificare prima della proposta d’acquisto, la disponibilità della banca a concederle il mutuo e in quali tempi. Detto questo se lei non esprime all’agente la necessità di subordinare il preliminare all’esito del mutuo, è chiaro che la trattativa va avanti senza interruzioni. Un consiglio? Dica all’agente che si prosegue, e stipuli il compromesso rispettando le obbligazioni assunte (tanto lei con la banca ha tempo fino al rogito), ma dica anche al venditore e al suo professionista che se la banca non le eroga il mutuo per vizi o problemi relativi all’immobile in oggetto, beh, saranno guai per entrambi! A meno che catastalmente, non sia tutto perfettamente immacolato (cosa abbastanza rara), forse le daranno tempo per istruire una pratica e far uscire il perito della banca. Ci tenga aggiornati.

  2. tony.dm says:

    spero che il collega ti abbia consigliato di fare una proposta sotto condizione del mutuo da approvare, se questo non fosse successo, fissando già le date del compromesso e dell’atto ti troverai contrattualmente parlando a versare le somme richieste al venditore.
    se invece la proposta è vincolata all’erogazione del mutuo, il collega deve attendere la delibera da parte della banca, la quale se per caso non ti dovesse erogare il mutuo, il collega è tenuto a restituirti l’assegno di € 1000 + la provvigione .

  3. AGUS R.E. says:

    Non avendo vincolato la proposta a condizione sospensiva “esito positivo di istituto di credito” non ha nessun mezzo per posticipare le obbligazioni da lei assunte. Non ha nessun titolo per rientrare anche parzialmente della mediazione versata semplicemente perchè il contratto mediato è stato concluso.
    In ordine a problematiche catastali benchè raramente è tutto in ordine c’è da dire che tutto è risolvibile entro il rogito ovviamente a cura e spese del venditore; diverso è il discorso se le problematiche sono urbanistiche….
    Credo gentile Sandrew che lei non abbia timore sulla ipotecabilità del bene in garanzia o della capienza dell’immobile stesso ma peggio della sua solvibilità in ordine agli oramai rigidi parametri bancari…proprio per questa leggerezza non è a mio avviso nella condizione di rientrare della provvigione versata per un lavoro comunque fatto ne’ per ritardare obblighi da lei assunti senza incorrere in penali o, peggio, nell’esecuzione forzata del contratto…per non parlare poi del maggior danno creato al suo venditore di cui lei è ovviamente responsabile. Mi fermo qui per non spaventarla oltre ma i rischi sono tanti.
    Fossi in Lei andrei avanti con il preliminare.
    Saluti.

  4. rfidili says:

    condivido un po’ con tutti i colleghi, però cari acquirenti, prima di impegnarvi con i venditori e con le agenzie, e soprattutto VINCOLARE venditori ed AI assicuratevi che le banche vi concedano i mutui perchè effettivamente non se ne può più…
    proprio in questo istante ricevo la notizia di una mancata delibera…
    …e voilà… e sono 3 affari andati dalla fine di dicembre ad oggi…

  5. Sandrew, quest’esigenza avrresti dovuto manifestarla prima, comunque corri in banca con tutta la documentazione della casa e dei tuoi redditi, in una settimana potresti ottenere uno straccio di delibera, almeno reddituale.

  6. OMBRETTA says:

    Ma non mi sembra che sia stato riferito che di esigenza di mutuo non abbia parlato…….

  7. fibra says:

    giusto che gli acquirenti debbano essere chiari sulla questione necessità o preferenza di mutuo, altrettanto vero è che non possiamo garantire che gli venga concesso e soprattutto secondo me ogni qual volta viene prospettata l’ipotesi di rivolgersi ad un istituto sarebbe opportuno inserire la clausola salvo approvazione … però ….
    un dubbio …. rileggendo il post, viene detto che è stata indicata la data del preliminare (impropriamente detto compromesso).. ma la proposta è di quelle che automaticamente con l’accettazione diviene un preliminare e quindi la data indicata è una ripetizione dello stesso o è una proposta di preliminare? la caparra è confirmatoria o penitenziale?

  8. Marco64 says:

    ma tutti qui i casi “strani”? ma che è la sagra …dei luoghi comuni?

  9. OMBRETTA says:

    In un’agenzia di medie proporzioni che lavora principalmente sulla prima casa si tratta di fatti abbastanza comuni.

  10. Io prefersco proposta sospensiva al mutuo da avere entro 20-30 gg. compromesso alla delibera oppure addirittura rogito quando si può.

    Deposito cauzionale che diviene caparra penitenziale alla accettazione, che verrà consegnata solo in caso di accettazione del mutuo o di ritiro ingiustificato.

    Il mutuo glielo cerco pure io, non concedo sospensive a chi vuole fare da se senza collaborare, magari lavorando solo con la propria banca: i quei casi prima la delibera e poi il compromesso o la proposta.

  11. caviapp57 says:

    Secondo me è una cattiva usanza ingenerata da qualche intraprendente AI (non entro nel merito se dettato dai franchisor o meno) che pur di avere proposte nell’armadio accetta che le stesse siano condizionate dall’approvazione di mutuo.
    Siamo l’unica categoria che lavora GRATIS!!!!
    Se vado al ristorante o ho i soldi per pagare il conto o sono consapevole che devo lavare i piatti!
    Se vado da unieuro e voglio it tv al plasma a credito sono consapevole che erogazione o meno le spese di istruttoria le devo pagare.
    In agenzia no! Ti faccio vedere l’immobile spesso più volte (sà è per i mobili), mi dò da fare per recuperare tutta la documentazione, formulo la proposta, ingenero false speranze nel venditore e poi mi sento dire che il mutuo è rifiutato perchè il cliente ha dei “chiodi” alti così.
    A questo punto invece di avere comunque un compenso per quanto fatto devo invece assumere l’aria contrita, consolare il cliente e magari offrigli un caffè.
    Bella professione!!!!

  12. Vero, ma non tutti hanno la testa sulle spalle e tocca a noi averla per loro.

    E purtroppo tocca farlo gratis.

    Molti non si ricordano nemmeno i finanziamentini che hanno fatto per prendere il plsma, il nuovo cellulare, le vacanze in egitto…

    Tra la possibilità di aver lavorato gratis e mettere qualcuno nei guai (anche se magari se lo meriterebbe) scelgo la prima.

    Il proprietario è ben informato del rischio e può o meno decidere di accettare o scommettere 20-30 giorni.

    Per non parlare di quei casi nei quali le banche (vuoi per raggiungimento del budget, vuoi per cambi di politica aziendale) si rimangiano la parola…

    P.S. Caviapp, hai letto la mail??

  13. fibra says:

    pur di avere proposte nell’armadio?!
    per me significa trasparenza e se è disposto il proprietario ad aspettare perchè noi no?
    lavorare gratis!?
    puoi sempre farti pagare per il disturbo se lo consideri tale, oppure nell’incarico di mediazione tra le condizioni di vendita fai dichiarare al venditore che non accetta proposte subordinate ai finanziamenti.

  14. fibra says:

    …!?!?!… ma che significa che “il tuo commento è in attesa di moderazione… ho scritto qualcosa che non dovevo?

  15. I parametri che segue WP nello scegliere i commenti da mettere in coda di moderazone mi sono ancora occulti… :)

  16. caviapp57 says:

    X Ponziani,
    ieri giornata piena. Vado subito a vedere la Tua mail.

    Concordo con te che non bisogna mettere nei guai nessuno ed è per questo che quando il cliente mi dice che non sà se potrà avere il mutuo fermo tutto, lo faccio parlare con un consulente o lo invito a fare il giro delle banche e quando tornerà con la fattibilità (scritta che molti istituti danno), se l’immobile è ancora disponibile procedo.

  17. fibra says:

    quindi cosa cambia se comunque devi aspettare o prima o dopo la proposta con la sospensiva? solo la “speranza” che in quei 20 gg potresti già aver concluso?

  18. caviapp57 says:

    x fibra
    cambia il fatto che, perdendo meno tempo, quando saprò che il mutuo è fattibile mi presenterò al venditore con una proposta magari con molto ribasso ma subito spendibile. Invece nel caso contrario la notizia che il sig. x non è, per vari motivi, bancariamente solvibile rimane in “camera caritatis” tra lui e il sottoscritto senza che ne vengano messe a parte terze persone. Il cliente potrebbe, apprezzando la mia discrezione, in caso di mutate condizioni economiche ritornare con più tranquillità nella mia agenzia invece che dal concorrente che lo ha magari sputtanato. (si può dire o và moderato?)

  19. Il fatto è che le pre-delibere lasciano il tempo che trovano in molti casi (mi sono quasi saltate 5 vendite per retro-front dell’unicredit l’altro anno).

    Inoltre molti istituti pretendono la perizia che il cliente acquirente deve pagare a prescindere dell’esito (che nei casi dell’unicredit ho fatto pagare alla direttrice oltre ad aver tagliato fuori unicredit dagli istituti con il quale lavoro).

    Insomma, chiaramente si può dire che il mutuo è certo solo quando l’incaricato dell’istituto firma il contratto dal notaio, negli altri casi il mutuo ha al massimo “buone probabilità” di essere erogato.

  20. virginia says:

    Salve a tutti…
    ho una domanda da porvi molto brevemente…
    Un preliminare di vendita vincolato al mutuo, è sempre da considerarsi “condizione sospensiva” o può essere anche una “condizione risolutiva” ad es. nella formula: il preliminare perderà efficacia in caso di mancata accettazione del mutuo…?
    Spero di ricevere al piu presto una risposta..
    grazie

  21. Dipende da cosa avete previsto in questo preliminare.
    Io in assenza di certezza sull’ottenibilità del mutuo, non faccio neppure il compromesso.
    Non trovo giusto far prendere ai clienti degli impegni che non sono in grado di rispettare. Oltretutto questo non torna utile nemmeno a chi vende!

  22. alex940 says:

    concordo con Ketty. Se vedo che la pratica di mutuo potrebbe essere troppo rischiosa (troppo capitale da finanziario, rapporto rata/reddito troppo stretto, troppi finanziamenti aperti, troppi familiari a carico ecc..) li mando prima in banca.
    Come dice giustamante Agus se nel preliminare non ha inserito la clausola di subordinazione non vi è modo di rivedere gli accordi, bisognava informarsi meglio PRIMA dei tempi di delibera della banca.
    Poi ricordatevi sempre che le DELIBERE di mutuo sono SEMPRE SUBORDINATE all’esito positivo della perizia fatta dal tecnico della banca.
    Quindi la banca puo’ darle il parere positivo scritto basandosi sul calcolo dei suoi redditi ma sarà sempre il perito che avrà l’ultima parola.
    Di questi tempi occorre SEMPRE informarsi prima ed in maniera approfondita con la propria banca, proprio per evitare di incorrere in incomprensioni.
    Per Virginia: la condizione sospensiva (il contratto è produttivo di effetti solo dopo che la condizione citata si avvera – ad esempio il contratto di compravendita è valido e decorre dal giorno del rilascio della delibera di mutuo da parte della banca) puo’ anche essere risolutiva (in mancanza di tale condizioni si produce la risoluzione del contratto e i contraenti non sono tenuti ad adempiere gli step successivi – es: in mancanza di delibera di mutuo entro la data stabilita il contratto si risolve)

  23. Oris says:

    …cn la piccolissima differenza che una sospensiva sospende anche il diritto alla provvigione e in caso non si verifichi la esclude, la risolutiva invece no.

    Inoltre usare una risolutiva al posto della sospensiva è una forzatura.

    La sospensiva si usa nel caso di qualcosa che oggi non c’è ma domani ci deve essere.

    La risolutiva la si usa nel caso di qualcosa che oggi c’è e che se domani c’è ancora (o non c’è più a seconda dei casi) risolve.

    Usare una risolutiva su una condizione di rilascio mutuo ha solo lo scopo di far riscuotere comunque l’agente immobiliare.

  24. virginia says:

    ok… grazie mille per le risposte che mi avete dato…
    in questi casi uso sempre la condizione sospensiva ma era una domanda che mi ponevo da tempo!
    Avrò sicuramente tante altre cose da chiedervi…questo blog è veramente un mezzo utile per confrontarsi.
    Un saluto

  25. contraccambiando i saluti ti invito anche a visitare e registrarti sul forum dove potrai trovare altre discussioni tecniche e wikiimmobiliare, la prima enciclopedia on line per l’agente immobiliare. Basta cliccare i link in questa pagina.

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