Postato da A.A.:

Egregi Redattori,

introduco un argomento, la due-diligence, che a mio avviso è il momento fondamentale in cui l’agente può dimostrare il proprio grado di professionalità e goderne i frutti per un lavoro svolto con coscienza professionale.

Due-diligence nell’acquisizione significa analizzare l’affare in questione in forma documentale completa, tecnica, commerciale, fiscale, contrattuale ecc., controllarne le caratteristiche, verificarne lealmente confrontando con la Proprietà pregi e difetti ed individuarne il valore senza che il medesimo sia calato dall’alto senza ragione o suggerito da qualche anonimo regista (che ci impedirebbe di lavorare…) ed anche nell’eventualità di una richiesta di vendita “al meglio”.

Il prodotto di questo lavoro - in questo “passo” delicato ed essenziale - non può poi essere riassunto come esempio, nella media degli annunci che si leggono nelle vetrine delle agenzie immobiliari (compresi annunci su giornali, internet od anche solo locandine “VENDESI” con la solita e noiosa descrizione: Agenzia “Tal dei Tali” vende zona stazione, in condominio, splendido appartamento di mq. 120, vista imprendibile, quadrilocale, balconi doppi servizi, cantina ecc. - talora con o senza foto dell’immobile, planimetria od altro.

L’agente immobiliare, anche per distinguersi, da annunci di privati o da quegli abusivi (di cui si lamenta di continuo) che gli fanno concorrenza sleale con i metodi similari sopracitati, deve seguire un metodo che lo qualifichi per le analisi di “lavorazione” con una “SCHEDA AFFARE” (come l’esempio allegato) che può liberamante crearsi secondo le proprie necessità, ma che contengano gli elementi essenziali che ne determinino sia l’individuazione che la classificazione ed infine una valutazione complessiva attendibile secondo i parametri di mercato riconosciuti.

Credo che può essere anche un vanto, se nel metodo di lavoro, si segue la logica di indagine acquisitiva, attribuendo all’affare la completezza di elementi
possibili,quelli essenziali nella pubblicità per poi averli riassunti totalmente nella scheda valutativa.

In questa fase essere un p’ “curiosi” non guasta e si portano a casa solide soddisfazioni, ponendosi nel modo giusto quali esperti del settore, argomentando in modo adeguato e non accettando passivamente “fantasie” sulla qualità e sui prezzi (anche comparandoli con altri affari che avete in portafoglio…) oltre le tante magnificenze di cui i proprietari in genere si beano di inondarci con le loro edulcorate parole che esaltano i loro beni.

Esempio di scheda di PUB:
a) Tipologia immobiliare catastale(dati completi della visura)
b) mq commerciali, n. vani/accessori, n. piani;
c) età dell’edificio (anno di 1^edificazione o ristrutturazione)
d) caratteristiche generali e specifiche interne ecc.
e) certificazione impiantistica, abitabilità, condoni ecc.
f) stato d’uso dell’immobile, lavori indifferibili ecc.
g) giudizio di qualità e prezzo richiesto.

La scheda tecnico/commerciale dell’affare, poi può essere un ulteriore approfondimento di elementi, che può andare :
1).- foto interni o video interni esterni;
2).- documentazione originale, progettuale, licenze edilizie ecc.
3).- elementi amministrativi, verbali, cause in corso ecc.
4).- ogni elemento di cui si venga in possesso anche dopo l’avvio dell’incarico di vendita.

Chiudo, per farla breve, per gradi, tutto ciò che ci deve interessare per avere la conoscenza e la padronanza di gestione della negoziazione, una valutazione convincente del bene che acquisito intendiamo porre in vendita quali incaricati, diversamente siamo schiavi di un equivoco, di un ricatto inaccettabile che va contro alla nostra “cultura” della vendita, un confronto continuo di elementi e di tira e molla che poi divengono affari concreti, parcelle e riconoscenza, non è poi così impossibile, anche se sempre più difficile fare gli interessi di due parti e che entrambe riconoscano di aver “fatto un affare”.

(Chi desidera ricevere qualche esempio di essenziale operatività lo richieda: i.a.c.realty@gmail.com)

Allegata la tipologia minima, altre schede riguardano immobili ad uso Aziende Commerciali ecc.ecc.
Grazie

schedaverifaffare.pdf

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