Terreno agricolo e coefficiente di edificabilità

Postato da Maurizio:

Gentile redazione,
possiedo un terreno di 550mq agricolo con percentuale 0,03 di edificabilità.

E’ situato a 100mt da un grande complesso commerciale con multisala, centro benessere, centovetrine, discoteche, ristorante, megaspar ecc…

Tutta la zona è completamente edificata con ville e condomini, gas metano e fermata scuolabus; un vero e proprio agglomerato urbano!!!!

Vorrei costruire un piccolo immobile (50-60mq), ma il comune non mi consente neanche la collocazione di un prefabbricato.

Quale consiglio mi date?

Comments

  1. bibi says:

    ma “mq.550″, siamo sicuri?
    perchè se son davvero così pochi neanche il ripostiglio ci costruisci

  2. 16,5 m3 ->h mt 2 = mq ~ 8

    16,5 m3 ->h mt 2,7 = mq ~ 5,5

    Da 5 a 8 mq. Un bagno.

  3. bibi says:

    ehm mi è partito l’invio volevo continuare…

    se il prg prevede lo 0,03 in cubatura puoi costruire, con 550 mq., 16,5 mc che corrispondono a 5,5 mq.
    quindi se è un refuso se ne può parlare altrimenti le soluzioni sono due :
    -acquisti altri terreni agricoli per mq.4.450 (lotto agricolo minimo mq. 5.000) di cui utilizzerai l’indice e farai un piano col comune per la coltivazione dei terreni(a meno che tu non sia contadino iscritto)
    - piazzi sul terreno un pollaio e aspetti il prossimo condomo edilizio (ironico… ;-) )

  4. Bibi, i piani di miglioramento ambientale abbisognano di metrature più consistenti, oltre che di un vero e proprio piano di colture ecc.. da passare alla provincia, aspettare….

    Intendevi quello?

  5. bibi says:

    mi spiego meglio:
    ammettiamo per ipotesi che il comune accetti come metratura minima residenziale in quella zona mq. 50 (occhio che in alcuni comuni è 70mq.)
    a Maurizio occorreranno 5.000 mq. di terreno CONTIGUI per 50 mq. di casa (lotto minimo),
    per disporre di metri quadri in più di superficie abitabile potrà eventualmente asservire altri terreni non adiacenti entro un limite prestabilito (di solito 1 km in questo caso).
    qualora Maurizio non sia coltivatore diretto può concordare col comune un Piano Aziendale, previa relazione tecnica di fattibilità, con cui si impegna col comune a coltivare il terreno di sua proprietà per tot ore tot giorni con quelle determinate coltivazioni stabilite dalla relazione tecnica, impegno che comunque verrà poi depositato e registrato.
    pagherà gli oneri di urbanizzazione comunque, cosa che i col. diretti sono esonerati.

    In caso non volesse assumersi l’impegno del Piano allora le metrature raddoppiano in quanto l’indice diventa in questo caso lo 0,015, ma è fattibile comunque.

    preciso che ogni comune ha le sue regole che variano a seconda del territorio e quindi questo è valido ad esempio con leggere variazioni da paese a paese per la prov. di sv, ma ritengo sia fattibile in tutta Italia.

  6. poly says:

    In effetti bibi ha ragione, soprattutto alla fine del suo intervento: le cose stanno diversamente da zona a zona e anche tra paesi limitrofi.
    Per esperienza personale posso dirti che prima di tutto devi verificare se c’è lotto minimo e, se sì, a quanto corrisponde. Se fosse anche di 551mq dovresti acquistare i terreni adiacenti al tuo, come dice bibi.
    Per l’asservimento i limiti variano notevolmente: nel mio paese (con piccola estensione) si è optato per concederlo anche ai terreni dei comuni limitrofi senza distanza massima di un km…tanto per dire!
    E’ un’operazione che sto effettuando io in prima persona sul mio terreno di 20 are: spero di poter ricavare il posto per il box doccia…
    Comunque verifica che in comune ci sia qualcuno competente, a volte si incontrano dei tecnici che non conoscono nemmeno la trigonometria!

  7. Organizzaci un country rave al giorno (mi raccomando molto rumoroso), vista la vicinanza all’agglomerato urbano qualcuno avrà interesse ad acquistarlo quel terreno, ma tu rifiutati dicendo che ci sei affezionato, sicuramente i confinanti dovranno farti un’offerta allettante per convincerti.

  8. ghizolfo says:

    Gentile Sig. Maurizio, come le hanno anticipato i miei colleghi, le norme urbanistiche variano di Comune in Comune, non sono omogenee. Per risponderLe sarebbe opportuno sapere almeno 1) il Comune ove è ubicato il terreno, 2) ove è ubicato il terreno nel territorrio comunale, 3) prendere visione del regolamento edilizio comunale. Ci sono Comuni ove è contemplata la realizzazione di nuovi volumi a fronte di piccoli lotti di terreno con indici di edificabilità 1 ad 1 rispetto alla metratura, per contro ci sono comuni ove è contemplata la realizzazione di nuove volumetrie soloa fronte di un lotto di terreno di svariate migliaia di metri quadri con un indice 0,03 a metro. RisponderLe, a fronte dei dati da Lei forniti è inopportuno oltre che da incompetenti. Saluti

  9. bibi says:

    ghizolfo:
    “RisponderLe, a fronte dei dati da Lei forniti è inopportuno oltre che da incompetenti.”

    mi sembra leggermente eccessivo, soprattutto nei riguardi di chi, come me, ha cercato gentilmente di dare una risposta ad un quesito gentilmente esposto.

  10. ghizolfo says:

    …….senza sapere manco di cosa si parla………poi la gentilezza non la si discute. Dico solo che a fronte di un quesito simile è doveroso chiedere ragguagli. Diversamente a fronte di un quesito mal posto si danno risposte sbagliate. E’ come dare una valutazione di un immobile senza manco sapere come è e dove è. Servono più dati. Saluti

  11. bibi says:

    se avessi letto con attenzione il post magari lo sapresti anche tu di cosa si parla .

    glissiamo sulla maleducazione.

  12. ghizolfo says:

    non vedo dove mi si possa tacciare di maleducazione. A prescindere valuto le vostre risposte buone, ma totalmente incomplete vista l’incompletezza di informazioni. Sarebbe stato opportuno chiedere, come chiedo, all’utente maggiori dettagli. Tanto per fare un esempio se fosse proprietario di una abitazione vicino al terreno oggetto della domanda. Ecco, in uno scenario simile, conoscendo il piano regolatore del comune potrei anche rispondergli che egli potrebbe edificarvici un box ai sensi della 122/89, oppure potremo essere messi nella situazion e di dare risposte più mirate. Chiedere all’utente maggiori informazioni ci avrebbe messo nella posizione di “sfoggiare” la nostra competenza, professionalità dando lustro, oltre che a noi stessi, anche a questo blog. Provo a mettermi nei panni dell’utente: si è visto rispondere per vie empiriche, c’è addirittura chi gli consiglia di organizzare dei rave party. La dice tutta sulla serietà, professionalità e competenza che intendiamo offrire agli utenti tramite questo blog. In un sito di architetti o geometri gli avrebbero chiesto maggiori informazioni e sarebbe seguita una risposta più attendibile. Saluti e glissiamo sulla suscettibilità.

  13. ghizolfo says:

    tenuto conto che gli avete tutti (!!!!) dato la risposta che già conosceva!!!!! Basta semplicemente leggere il post. L’utente non ha scritto “voglio realizzare un immobile —-abitativo—–di 50, 60 mq. L’utente ha scritto che vorrebbe sapere come realizzare un immobile (senza indicarne la destinazione…………….) di 50, 60 mq. Per ciò che mi rigurada egli potrebe anche avere i requisiti, a prescindere dall’entità del terreno. Voi questa risposta non la avete data. Per ora sono l’unico ad avere sollevato la possibilità di realizzare un immobile (non a destinazione abitativa…) di 50, 60 mq. Voi, con i vostri commenti avete configurato solo l’impossibilità di realizzare volumetrie simili. Invece potrebbe essere possibile. Saluti

  14. ghizolfo says:

    All’uopo rispondo. Gentile Utente il suo terreno potrebbe anche avere potenzialità edificatorie seppur escludendo, come da Lei già assodato (!!!!) quelle a destinazione residenziale. Trattandosi di terreno in prossimità di “”" un vero e proprio agglomerato urbano”"” (come da sue parole), verificheri l’opportunità di realizzare parcheggi e box interrati, ai sensi della legge deroga 122/89 valutando le prescrizioni comunali per tale strumento, più in particolare per come è definito “l’ambito di pertinenzialità”. Questo come primo passo, il secondo passo fare una attenta analisi “costi-benefici” per la eventuale realizzazione dell’opera. Personalmente, oltre a vendere case, costruisco parcheggi (per buona pace della CCIAA locale…). Sono quindi abituato a rilevare terreni di tale entità per operazioni simili. Le comunico tramite questo blog che avrei il piacere di saperne di più in merito a questo terreno. Grazie e Saluti.

  15. Sì, devo ammettere che ghisolfo ha ragione, faccio ammenda e imparo ;)

  16. poly says:

    ghizolfo il tuo ultimo messaggio lascia presagire un interesse da parte tua. Nulla di male, per carità, ma nel leggerlo mi è venuto da sorridere (senza offesa!) perché proprio tu ci hai suggerito di rileggere il post iniziale: ma tu l’hai letto??
    Maurizio ci ha chiesto consigli su come edificare un immobile di 50-60 mq (visto che è circondato da villette nelle vicinanze e ci sono le opere di urbanizzazione eseguite) e non su come speculare vista la presenza del centro commerciale…
    In ogni caso grazie per averci fatto conoscere anche la possibilità di costruire un parcheggio sotterraneo su un terreno agricolo.

  17. ghizolfo says:

    rispondo per ordine. 1) Confermo il mio interese per valutare operazioni immobiliari; 2)Voi avete letto con superficialità il post la conferma la si desume dalle risposte; 3) Un immobile non deve necessariamente avere la destinazione residenziale, (voi avete risposto solo ed esclusivamente in tal senso……)4) il Sig. Maurizio non ha scritto che non intende speculare su una sua operazione; 5) Il Sig. Maurizio ha chiesto se vi erano potenzialità edificatorie di altro genere avendo già escluso (come lui stesso ha scritto) quelle a fini residenziali. 6) non è detto che il parcheggio debba essere per forza sotterraneo, magari si possono configuarre anche anche convenzioni con il comune per altra soluzione progettuale oltre quelle derivanti dalla applicazione delle 122/89.

  18. ghizolfo says:

    Inoltre in merito ai suoi sorrisi (ridere fa bene alla salute ed all’umore continui pure…) mi associo. Nel senso che molte risate me le sono fatte anche io. Prima del mio intervento la proprietà del Sig. Maurizio valeva meno di un campo di patate dove, (come da vostri commenti….)si ci poteva realizzare poco meno di un cesso o organizzare un rave party. Dopo il mio intervento (che ridere vero??) si ci configura persino una potenziale operazione immobiliare speculativa. Ha ragione Sig. Poly, continui a ridere che le fa tanto bene. Forse oggi il Sig. Maurizio potrà valutare di far rendere al meglio una sua proprietà, cosa che nessuno di voi si è degnato di comunicargli. Continui pure a ridere . Saluti

  19. ghizolfo i rave party a volte possono essere utili ad incrementare il valore di una transazione!
    Nel caso specifico, Ok per i posteggi perchè tanto ormai la zona è cementificata. Ma quando in nome della speculazione edilizia avremo cementificato tutte le aree rurali, e tutte le coste, che rimarrà del nostro bel paese?

  20. ghizolfo says:

    “”"In ogni caso grazie per averci fatto conoscere anche la possibilità di costruire un parcheggio sotterraneo su un terreno agricolo.”"”(sono parole sue Sig. Poly che ride) Spiacente ma la mia risposta non era indirizzata a Lei che conosce benissimo tale possibilitò bensì al Sig. Maurizio che poneva un quesito al quale ho dato seguito. Non uso fare sfoggio della mia professionalità con altri colleghi, non ne sento il bisogno. Se poi, per evitare di essere incompreso in tal senso, devo dare risposte tipo la realizzazione di un mezzo cesso o l’organizzazione di un party rave ditemelo subito. Volevo solo rispondere al Sig. Maurizio. Saluti

  21. ghizolfo says:

    Salve Ketty, rimarranno operai con un lavoro, geometri con un lavoro, ingegneri con un lavoro, elettricisti con un lavoro, serramentisti con un lavoro e agenti immobiliari con unità immobiliari da vendere. E’ poco?

  22. poly says:

    Mamma mia come siamo permalosi!! Adesso tra colleghi che bloggano ci si dà anche del lei….
    Ghizolfo avevo detto che sorridevo e senza offesa, ma a questo punto vedo che ti sei offeso! Io continuo a sorridere perché mi fa bene alle rughe facciali ma allo stesso tempo continuo a desumere che Maurizio non abbia espresso il desiderio di speculare ma che vorrebbe “costruire un piccolo immobile (50-60mq), ma il comune non mi consente neanche la collocazione di un prefabbricato”.
    Ah Ghizolfo, sorridi anche tu ogni tanto.

  23. Si. Nella vita ci sono altre priorità, per esempio la qualità della vita. Quando si esagera nel costruire e soprattutto nel deturpare, inevitabilmente anche la qualità della vita scende, scendono anche i profitti e le stesse speculazioni, la gente rimane senza lavoro, quando nei cantieri non ci crepa, e non compra nemmeno più le case e anche gli agenti immobiliari, moriranno di fame!

  24. Boni: sinceramente sono contento di imparare qualcosa da ghisolfo, anche se poteva dirlo in altro modo.

    Non facciamo di ogni cosetta un dramma e prendiamo il meglio.

  25. ghizolfo says:

    ok ok ok….dimoci del tu, ben venga. Non davo del “lei” per partito preso, ho usato spesso il “lei” senza alcun intento cattivo. Dò ragione a Roberto, stemperiamo gli animi, me per primo. Poi ognuno, vede in un terreno tante cose, tante possibilità. Per me l’importante è che Maurizio e gli altri utenti che ci chiedono consigli siano contenti di essere venuti in visita a questo blog. Anzi colgo l’occasione per ringraziarli tutti, voi siete la prima ragione che mi spinge a frequentare questo blog. Domandate e ponete quesiti, se possiamo come categoria, se posso come essere umano e agente immobiliare, nel limite delle nostre possibilità, cercheremo di esservi di aiuto, anche con opinioni diverse. Grazie e ciao

  26. ghizolfo says:

    Scusami Poly e scusami Bibi, con sincerità.

  27. poly says:

    Grande Ghizolfo! Pensiamo a dare pareri e consigli senza darci addosso come ragazzini…
    Buon lavoro a te e a tutti!

  28. bibi says:

    ghizolfo: che dire, tanto mi hai fatto inc***are l’altro giorno, tanto mi hai stupito stamane.

    ok si ricomincia!

    (ps: ehm! come ha fatto a sfuggirmi l’interrato non so proprio! ;-) )

  29. paropao says:

    Gentile redazione,
    colgo l’occasione per porre anch’io una questione sull’indie di edificabilità di un terreno agricolo. Possiedo un appezzamento di terreno, sito in un piccolo comune dell’entrotrerra ligure, sul quale potrei costruire una casetta di circa 60 mq.
    Recentemente il sindaco del comune dove ho il terreno mi ha contattato per far passare nel mio terreno il deflusso della fognatura comunale. A dire del sindaco, la fognatura potrebbe passare in un punto un po’ più periferico del terreno, ma comunque al suo interno. La domonada che vi pongo è se sia possibile negoziare il passaggio della fognatura con un aumento dell’indice di edificabilità o altre condizioni che mi consentano di costruire legalemnte una casa più grande.
    Grazie.

  30. carlo hammer says:

    all’amico del terreno agricolo suggerirei un love park stile olandese…vedrai che l’alleanza trono-altare che governa i ns comuni te lo renderà edificabile in men che non si dica ;)

  31. alessio says:

    informazioni ho un terreno di 5250mq a genzano di roma con costruzioni di 180mc. residenziale posso fare il campio destinazione da agricolo a edificabile cio indice 0,03 aspetto risp. grazie anticipato

  32. Asburgo says:

    Cmq se avete problemi con gli indici di edificabilità potete dare un’occhiata in rete perché è appena uscito un libro di Marco Antoniol che parla proprio di questo e in giro trovate anche degli assaggini gratuiti…
    …spero vi possano essere utili!

  33. Mark3 says:

    Sapete dirmi se l’indice di edificabilità di 0,03 mc/mq è valido solo per chi svolge attività agricola, o vale per tutti i cittadini a prescindere ?

    Esistono limitazioni per le case costruite in questo modo ?

    Ciao e grazie

  34. Ivan says:

    Buonasera, ho letto parte del post in quanto interessato all’argomento. Il mio caso è attinente ma diverso; possiedo un lastrico solare di 100 mq. Dove posso postare la mia richiesta e quali informazioni devo fornire?
    Grazie in anticipo

Speak Your Mind

*