Proposta di compravendita accettata, ma insorgono problemi con il mutuo

Postato da Diego:

Salve a tutti,

Sono un agente immobiliare che opera a Palermo.

Vorrei qualche parere su questa assurda questione..

04 agosto Il cliente viene in ufficio x fare una proposta..lasciando un titolo intestato al venditore..

05 agosto la proposta viene accettata..e il proprietario ritira e versa l’assegno sul suo conto..

Nello stesso giorno incontro gli acquirenti e mi sollevano perplessità..circa il mutuo (in precedenza durante la stesura della proposta… mi avevano rassicurato… “mi hanno già fatto un prospetto di rata e pagamento” parole dell’acquirente…)
06 agosto stamane ho inviato il telegramma di accettazione proposta

Stamane ritornano in banca e non ricevono certezze sul mutuo…
vorrebbero tirarsi indietro… non li biasimo… ma vorrei sapere:
1) il mio compenso (3%) lo devono pagare comunque oppure possono rifiutarsi?
2) il titolo della proprietaria non è assolutamente restituibile… vero?

grazie x l’attenzione… alla prossima!

Saluti

Comments

  1. pooke says:

    CIAO DIEGO
    da ciò che hai scritto la proposta non è soggetta a clausola sospensiva “salvo approvazione mutuo” quindi come se il problema della provvista economica per te non esiste.
    la caparra è stata versata al venditore perchè ha sottoscritto l’accettazione.hai fato firmare un documento che provi la tua richiesta provvigionale ,indicando la percenuale o la cifra?
    chiudendo il cerchio:
    soluzione 1: moralmente corretta (da santo) cerchi di far riavere la caparra all’acquirente convincendo il proprietario(molto difficile)quanto meno una buona parte, pattuisci una prv ridotta con l’acquirente, per il servigio reso(molto di rado avviene )e la chiudi li.
    soluzione 2: (a parer mio ciò che potrà accadere)chiedi la prv all’acquirente, la restituzione della caparra non può chiederla.
    morale lui recede da un contratto per un motivo non mensionato nella proposta d’acquisto.
    tu per legge il tuo lavoro lo hai fatto e ti spetta il riconoscimento del compenso.

  2. Una cosa sono i diritti ed un’altra è la coscienza, meglio verificarle prima queste situazioni.

  3. diesir says:

    ho fatto firmare un allegato con una provv. del 3% e la proprietà ha ricevuto € 2000(poco meno dell’1% del prezzo pattuito)…a proposito..dimenticavo..ma la proposta va registrata entro 20gg cmq? e da chi?

    Grazie,

    Saluti

  4. Spesso le legge non ha coscienza … a volte purtroppo.
    Quella provvigione spetta!
    La proposta va registrata; il mediatore è coobbligato.

  5. Giannuz says:

    Ciao Diego

    Per il futuro, ti consiglio di mettere sempre il vincolo dell’accettazione del mutuo da ottenersi entro 30 giorni dall’accettazione della proposta, in questo modo tuteli non solo l’acquirente ma anche la tua figura professionale… sono sempre situazioni imbarazzanti questa, però legalmente come ha gia detto l’avvocato hai diritto alla tua provvigione.

    ciao

  6. M.G.C. says:

    Per il futuro ti consiglio di mettere sempre la clausola sospensiva legata all’ottenimento del mutuo, onde evitare questi problemi, oppure verificare prima l’ottenibilità del mutuo certa e reale…per la provvigione vedi te se è il caso di chiederla o meno; io lascerei perdere…però è una tua scelta…

  7. direi che Giannuz ha riassunto anche il mio pensiero. Personalmente in questi casi non saprei se me la sentirei di chiedere la provvigione.

  8. Vero … in parte condivido la posizione di Lanteri, ma mi pongo e vi pongo una domanda: è giusto e regolare che chi lavora non debba essere retribuito nella giusta misura?

  9. Giannuz says:

    certo che no avvocato, sopratutto se è colpa del cliente e non dell’agente immobiliare.
    Io personalmente in questo caso non chiederei alcun compenso in quanto
    – Non bisogna sempre prendere per oro colato quello che dice il cliente, un buon agente immobiliare deve prevedere questi inghippi, e saper tutelare ambo le parti nel migliore dei modi. –
    Pertanto, se fosse successo a me, mi sentirei in parte responsabile della mancata conclusione dell’affare.
    Però concordo pienamente sul fatto che Diego abbia svolto le sue mansioni, e puo chiedere il suo compenso.

  10. Concordo sul primo punto, anzi è regola aurea; sul secondo punto dissento, mi permetta.
    Come potrebbe sentirsi responsabile per una circostanza che è fuori dalla sua portata, perchè da lei non controllabile?
    In fondo chi entra in un agenzia immobiliare vi entra perchè sa di poter comprare un immobile … o sbaglio?

  11. M.P. says:

    Una soluzione potrebbe essere:
    1 chiedere il compenso ora (premettendo ciò che ho scritto al punto 3)
    2 farsi dire (sembre se il mutuo richiesto non viene accettato) qual’è la somma che possono ottene di mutuo e da li partire con la ricerca di una nuova soluzione
    3 alla nuova proposta non chiederai compenso o lo chiedarai ridotto o solo rimborso spese

    In questo modo dovrebbero pagarti più volentieri (poi dipende tutto dal soggetto) Ad ogni modo quando ti dicono mi hanno fatto un prospetto in banca diffida sempre! Fai domande e approfondisci! Sai quanti clienti chiedono un prospetto e la banca “si figuri, lo faccio subito” ma pochi si preoccupano di chiedere: qual’è il suo reddito? Dicono”questo è il prospetto lei ha già trovato casa? no perchè dipende anche dalla casa e dalla perizia” mi faccia avere questi documenti.. intanto il cliente cerca casa la trova la blocca e poi “ah ma il suo redditto non è sufficiente” e il cliente rimane come un pXXXa e indovina la colpa di chi è? dell’AI “Lei dovava farmi fare la proposta subordinata..”

  12. Si, ma il cliente dice all’AI: guardi, voglio comprare casa, ma non ho soldi e reddito sufficienti…. MA DAI….. e allora solo perchè la gente “gioca” io dovrei perdere tempo e denaro con chi non sa come passare le giornate … scusate, ma c’è qualcosa che non mi torna

  13. M.P. says:

    @Avv.to Caviglia: leggo ora il suo scritto apparso mentre scrivevo e le rispondo: NO molte persone entrano in agenzia seza rendersi conto delle loro possibilità, senza sapere qual’è il mutuo che possono ottenere, senza sapere che se hanno rate non pagate o pagate in ritardo per qualche auto o elettrodomestico, etc.. e sono stati segnalati in crif, il mutuo se lo possono scordare (o quasi) sopratutto un 100%, per non parlare di quelli che pensano di fare mutuo più spese (agenzia, notaio,..) insomma un 110/120%
    Proprio per evitare anche perdite di tempo che ai primi appuntamenti noi cerchiamo di capire la situazione finanziaria del cliente, almeno il quadro generale e sopratutto se il cliente ce l’ha un idea del suo quadro generale e delle sue possibilità.

  14. Perfetto … concordo in pieno … il mediatore deve sapere e capire con chi ha a che fare (come la mia categoria, peraltro, che spesso deve fare da mediatore tra diverse posizioni conflittuali).
    Ma se il dato sfugge, per una qualsiasi ragione, il mediatore non deve aver diritto al suo compenso solo perchè non ha sviluppato doti divinatorie dinanzi a clienti che potrebbero simulare perfettamente?

  15. pooke says:

    a parer mio il problema è sempre lo stesso e credo sinceramente che non sussista. tutto nasce da come si gestisce la trattativa dall’origine, si possono fare tutte le domande del caso, ma stà alla persona essere sincero e schietto. la solita frase…”la banca mi concede il mutuo” che i clienti dicono è frutto di una cattiva gestione delle banche che illudono e poi fanno crollare l palco.
    Credo che in ogni caso bisogna tutelare le parti ma anche se stessi senza prendere le cose con leggerezza ,altrimenti si rischia di lavorare per niente e farsi prendere dal rimorso di chiedere ciò che ci spetta.
    perche sotto sotto anche l’AI ha un cuore.
    Se il cliente è restio ad informarci ,come possiamo addentrarci in problematiche non di nostra competenza diretta???

  16. M.P. says:

    No su questo concordo pienamente, il mediatore ha diritto alla provvigione. Il mio suggerimento era di farsi pagare subito la mediazione e premettere che se poi loro troveranno la casa alla loro portata (economicamente parlando) il mediatore avrebbe poi chiesto per quella transazione poco o nulla, e nasceva dal fatto che mi sembra di capire che il mediatore in questione si faccia degli scrupoli, forse è incappato in persone per bene ma un po’ sprovvedute…

  17. Giannuz says:

    Si avvocato, solo che spesso come dice M.P. in questi casi la colpa viene attribuita all’agente immobiliare, pertanto il mio era un consiglio per evitare al meglio figure d’imbarazzo di questo tipo.
    Poi in effetti secondo me la gente dovrebbe saper badare a se stessa, non si puo entrare in agenzia senza una lettera di delibera da parte della banca e dire di avere i soldi.
    Sarebbe come se io entro in un ristorante, guardo il menu e ordino un piatto di tortellini che costa 10 euro, e quando vado per pagare nel portafiglio ne ho solo 5. In questo mestiere spesso si ha a che fare con delle persone che vivono sulle nuvole…

    Però ad alcuni soggetti presuntuosi che entrano convinti di poter comprare tutto, gli starebbe bene fargli pagare la provvigione.

    ciao a tutti

  18. Emiliano says:

    @ Avv. Caviglia
    Concordo pienamente con quanto da lei indicato.
    Ovviamente, rappresenta elemento di media diligenza professionale l’accertamento, anche “istintivo” ( se mi è concesso dire ), della solvibilità dell’acquirente.
    Non è raro, con l’esperienza maturata, individuare ” a pelle ” l’onesta è responsabile persona dallo sprovveduto che agisce con superficialità.
    Detto questo, però, non abbiamo assolutamente l’obbligo nè giuridico, nè morale, di farci carico delle mancanze intellettive di che ci sta di fronte: se Tizio mi dice che i soldi li può ottenere e, dietro mio apecifico richiamo in merito all’obbligazione che egli assume con la firma di una proposta d’acquisto, ritorna dopo 2 giorni disperandosi del mancato ottenimento del mutuo, saranno affaracci suoi !.
    Facciamo i mediatori, non le baglie !. Io, se sbaglio pago e anche salato: ognuno si assuma le proprie responsabilità nella vita..
    Quindi, giusto il pagamento della provvigione: la prossima volta, proma di andare in giro a comperare case come se stesse uscendo a cena, uno ci pensa 10 volte e si adegua alle conseguenze !.
    …..Scusate la franchezza, ma la scuola materna termina a cavallo tra i 5 ed i 6 anni !.

  19. MimmoFRIMM says:

    La risposta a queste situazioni nel mercato odierno è la seguente: Consulenza preventiva! I clienti spesso ignorano il mondo del credito e credono di potervi accedere facilmente…purtroppo oggi non è così. Neppure la clausola sospensiva serve a molto, o meglio, serve a farvi perdere tempo! Vi piace lavorare per un mese su un cliente acquirente e sul venditore per poi scoprire che il primo non può ottenere il mutuo e il secondo si incavola non poco perchè per un mese avete bloccato le visite sul suo immobile! La condizione sospensiva io la uso solo se il cliente si affida alla mia agenzia per un “full service”, dunque mutuo compreso, perchè da professionista so quantomeno calcolare se il mio cliente ha la possibilità di accedere al credito (fatte salvo banche dati crif e company). Usate queste piccole accortenze e lavorerete più serenamente tutelando entrambe le parti da false illusioni e possibili grattacapi (come nel caso esposto). Saluti!

  20. dalele says:

    Scusate, sono un attimo confuso: parlate di “clausola sospensiva” relativamente all’ottenimento del mutuo, ma non si tratta di “clausola risolutiva”?.
    Grazie per il supporto

  21. La risolutiva si dovrebe usare quando un evento sia condizione possibile futura di qualcosa che oggi è certo.
    Ad esempio:

    Il contratto si risolve se la casa che oggi c’è, domani crolla per terremoto.

    La sospensiva invece a parere mio va usata quando l’evento che deve verificarsi è futuro, cioè in questo momento NON è.

    Esempio: l’approvazione da parte del Comune di un progetto, l’approvazione di un mutuo.

    INfatti, la risolutiva non fa decadere il diritto alla provvigione, proprio per questo: la casa c’è oggi, il mediatore non può prevedere che ci sarà un terremoto che la farà crollare e quindi riscuote la mediazione anche se il contratto si risolvesse per il terremoto.

    Nel caso di sospensiva invece, l’approvazione del progetto o del mutuo OGGI non è in essere e quindi anche il diritto alla provvigione viene legato al verificarsi di un evento che non è sicuro nel momento nel quale si sottoscrive l’obbligo.

    Usare la risolutiva in altri modi a parere mio potrebbe servire solo a mantenere un diritto alla provvigione che potrebbe venire contestato.

  22. carlo hammer says:

    a volte ci sono clienti indebitati fino al collo, zavorrati da una mezza dozzina di acquisti a rate, incapienti e perditempo, che fanno proposte d’acquisto subordinate al mutuo che già sanno non otterranno mai. poi fanno dannare l’AI e il mediatore creditizio, non gli danno i documenti, tergiversano, alla fine il castello di carte crolla miseramente. intanto l’AI ha perso un mese, il proprietario gli alita sul collo (“ma che gente mi portate?!?”), la conocrrena incalza e sgambetta. io non prendo, se non in rari casi, proposte subordinate. andate in banca prima e tornate quando avrete le spale coperte.

  23. Nino Frimm says:

    Salve a tutti, è vero che la provvigione spetta però, almeno per mia esperienza non do mai la caparra al venditore, se non prima si manifestano eventi positivi, quali almeno una predelibera di mutuo (se lo faccio io), o (se non sono state fatte) visure ipotecarie, e cmq sempre dopo aver fatto firmare uno svincolo di caparra all’acquirente. Per il semplice fatto che farsi pagare una provvigione per una trattativa alla fine saltata (anche se meritata), non è il massimo della pubblicità almeno dalle mie parti. Per raggirare il problema invece, in ufficio leghiamo sempre le operazioni al mutuo se fatte direttamente da noi, se no mettiamo nel cedolino provvigionale, una ulteriore penale riguardante la solvibilità del cliente. Nel senso che se lui omette ripetutamente qualche “handicap” legato al reddito, non ci mette a contatto con chi lo segue per il mutuo, e in pratica ci fa lavorare a vuoto paga una penale del 80% sul prezzo convenuto!Saluti dallo stretto!!! :D

  24. Carew says:

    Caro Diego vorrei porti una semplicissima domanda: ma tu sei un agente immobiliare?!?!? No perchè altrimenti il patentino grida vendetta

  25. pooke says:

    ben detto Carew!!

  26. MimmoFRIMM says:

    Ciao Nino, benvenuto! è la prima volta che ti leggo! Forza Cavese e Forza Messina :D

  27. vagamente says:

    Io cerco sempre il rispetto della legge e cerco di conoscerla o affidarmi a chi la conosce meglio di me…ma concordo con Ketty…la prima legge è la coscienza. Io non prenderei la commissione.

  28. Nino Frimm says:

    Si Mimmo appena registrato! Molto lieto :D! Grazie per l Forza Messina, ovunque giochi quest’anno!

  29. Vagamente, mi piace il tuo nick! In mezzo a tanti presuntuosi, qualcuno umile che si rende conto che le “certezze” non esistono che tutto è ancora da definire, mi fà sperare nella possibilità di un futuro migliore, da costruire, perchè no, insieme.

    Nino benvenuto sul blog, ma l’uomo sandwich ce l’avevamo già, “Nino” poteva bastare! Identificarti col marchio, mi fa pensare ad una persona che fa fatica ad affermare la propria personalità, oppure ad un furbo opportunista che usa il blog, non per esprimere ciò che pensa, ma per reclamizzare un prodotto!

  30. Nino Frimm says:

    Ma che prodotto magari!!! Vorrebbe dire che sono stipendiato dalla Frimm e questo non accade (purtroppo:D)! Infatti se noti il sito a cui si accede dal mio nick è il mio blog nn il sito della Frimm. A differenza di tutti gli altri ad esempio no? Poi fatica ad affermare la propria personalità? In che senso? E’ inutile che ti citi il mio escursus in questo campo. Capiresti molte cose su chi hai puntato il dito. Peace ;D!!!

  31. Scusa, ma ai marchi preferisco le persone e se nemmeno ti stipendiano non trovi che sia meglio non dare l’idea di fare pubblicità?
    Niente di personale, ovviamente. E se ti esprimi per quello che sei e non per il marchio per cui lavori, sicuramente ad i bloggher risulterai più interessante!
    Consiglio da “vecchia” agente immobiliare e tua conterranea!

  32. Emiliano says:

    @Ketty increta
    Il più delle volte, in questi casi lasci correre e magari ti assumi pure l’onere di “metterci la faccia” con il venditore, il quale può anche irritarsi..
    Capisco bene che si rischia solo di peggiorare drasticamente la situazione di qualcuno.
    Ma consentimi, tante volte sarebbe meglio essere meno clementi di fronte a tanta superficialità..

  33. BILLI says:

    se il cliente perde la caparra allora puo’ essere disposto a pagare anche le provv, personalmente non ho mai fatto perdere la caparra perche’ non la consegno al venditore proprio per evitare certe situazioni e non ho mai preso provv pero’ a volte mi secca perche’ il cliente ne esce indenne ma il venditore e ai hanno perso l’occasione di vendere a qualcun’altro ! :-D

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