Postato da frank23:
Titolo: “CEDERE” L’AGENZIA.COME?
Esercito la professione di Agente Immobiliare da 5 anni, prima come acquisitore in una struttura in franchising, in seguito come titolare di ditta individuale.
Dopo riflessioni e “meditazioni” varie, ho scelto un percorso lavorativo differente, che mi riporti più strettamente a contatto con la mia vera passione ed attitudine: lo studio e la pratica giuridica. Un salto nel buio, per alcuni versi, una ricerca della consapevolezza di “cosa voglio diventare realmente”, per altri.
Certo, in questa contingenza storica, si possono trovare mille motivi a supporto di una simile decisione primo fra tutti, l’aumento esponenziale delle spese vive, del carico fiscale o, ancora, la deregulation insopportabile che caratterizza, inutile negarlo, il nostro settore lavorativo.
Tuttavia, si possono individuare anche precise e sostenibili ragioni per sostenere l’argomento contrario. Ognuno di noi sa quali e quante.
Si pone il problema di “cedere l’attività” (l’immobile ove è sito l’ufficio non essendo di mia proprietà).
Si tratta, sostanzialmente, di una cessione del contratto di locazione (scadenza 2016) ad un eventuale soggetto che voglia intraprendere lo stesso tipo di attività (essendo vincolante, in questo senso, una clausola del contratto di affitto per cui i locali devono essere adibiti, solo ed esclusivamente, all’esercizio dell’attività di mediazione immobiliare, precludendomi quindi di poter cedere a qualcuno che voglia aprire un negozio di abbigliamento, piuttosto che una rivendita di articoli casalinghi, per fare un esempio). Questo, almeno, in linea di principio, salva un’eventuale acquiescenza(ex-post) del locatore in senso contrario.
Si tratta anche, in questo caso, di cedere un avviamento non pluriennale ma comunque di discreta valutazione (alcune esclusive importanti, ad esempio). La cessione riguarda, infine, mobilio e beni aziendali che, nel caso di un’agenzia immobiliare, hanno un peso relativamente modesto.
Ho in mente il corrispettivo da richiedere, una cifra non esosa, almeno per gli standards della città (a vocazione turistica) dove opero, e per la posizione logistica, decisamente importante e rivalutata, dell’agenzia.
La prassi locale è orientata nel chiedere anche la famosa “buonuscita”, meccanismo che ho sempre ritenuto iniquo, quando non pernicioso alla nascita e allo sviluppo di nuove realtà commerciali e imprenditoriali. Ma tant’è. Quando si tratta di volgere a nostro vantaggio una pratica ritenuta poco onesta e sensata diventiamo tutti molto più morbidi.
Tutto ciò premesso e considerato, chiedo a Voi Colleghi: come fare? (domanda curiosa, se proviene da un AI, vero?).
Tuttavia, ci si trova a volte nella situazione di dover realizzare “presto” (e possibilmente “bene”) e non sempre si riesce ad individuare la via maestra.
Annunci su periodici di settore e portali internet? (Uhm… con il rischio di ricevere qualche telefonata di semplici curiosi e infrattoni vari, che non mancano mai?)
Passaparola tra colleghi? (Rischio di “deprezzare” e di richiamare l’attenzione di qualche “sciacalletto”? Contattare i maggiori gruppi in franchising non ancora presenti sul territorio?
Oppure, cos’altro?
E, con il locatore dell’ufficio, quale tattica usare? Semplice preavviso come da contratto con indicazione del subentrante? Se si opponesse per “gravi motivi”? (quali?)
Vi ringrazio per le vostre, eventuali, considerazioni e suggerimenti, sperando che possano essere di qualche utilità anche per colleghi in una situazione analoga alla mia attuale.
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Anche io ho fatto lo stesso 18 mesi fa. Ho chiuso l’agenzia per dedicarmi alla mia vera professione il giornalista economico per tre editori inglesi.
Ti auguro il meglio per il tuo futuro.
Mark
Non so cosa dirti, una agenzia come capitale interessante ha l’archivio e la “faccia”, oltre che la suo location, ma niente di più. L’avviamento inoltre lo devi far periziare, come saprai. No, non so come aiutarti.
Io farei così:
a) passerei igli immobili di mia acquisizione e le sclusive ad un collega fidato, serio e professionale con il quale ho già avuto rapporti di collaborazione e mi metterei d’accordo sul riconoscimento di una piccola % da ricevere in caso di vendita degli immobili da parte di detto collega.
b) parlerei francamente con il proprietario dei muri e sono sicura che sarà d’accordo anche lui se cerchi qualche geometra, architetto, amministratore ecc. per locare l’ufficio.
In questo modo dovresti riuscire a chiudere il tutto piuttosto velocemente e in maniera quasi indolore.
Auguri comunque!!!
Mmm io posso darti qualche indicazione sul contrario :D. Nel senso che io ho comprato un’agenzia già attiva (dove per altro lavoravo già). In pratica ho creato una nuova società e dal notaio abbiamo fatto la cessione del ramo d’azienda non tutta, in quanto il mio ex titolare, ne gestiva 5 di uffici. Da qui cessione automatica del contratto d’affitto, volture luce, telefono etc…. ed avviamento. La richiesta era esorbitante, ma con qualche “accordo” da buon agente immobiliare cio’ guadagnato quasi :D!!! All’inizio mi avevano proposto di fare una nuova società, e non fare l’atto, ma semplicemente la cessione dei beni strumentali. In pratica semplicemente una fattura con post-datati e poi loro avrebbero liquidato la loro società lasciandomi spazio per la mia, cosi’ da uscirsene puliti (loro). Io chiaramente non mi sono fidato ed abbiamo rogitato.
Non voglio disilluderti ma cedere un’agenzia immobiliare non è facile se non ha un marchio importante.
Ti consiglio di cedere il pacchetto ad un collega affidabile con il quale potrai dividere le provvigioni e per quanto riguarda i locali (se non hanno una collocazione in importanti vie di passaggio)potrai cedere inventariando i beni ufficio e fatturarli a qualcuno disposto a subentrare nel tuo ufficio,rilevando il contratto di affitto.
A volte è meglio far cosi che vendere l’azienda,poichè dovresti pagare le tasse congrue sulla vendita.
Buona fortuna….anche se potevi aspettare qualche mese prima di gettare la spugna.
Una indicazione per come calcolare il valore d’avviamente puo’ essere calcolare il 25% sulla media dei fatturati degli ultimi 3 anni.
Ciao Frank, mi sento in dovere di dir la mia, vista l’urgenza e le Tue aspettative.
Come sai, e vale per ogni tattativa, serve cercare di rendere ogni cosa il più semplice possibile. Nel nostro caso non credo sia possibile, a livello concreto, ricavare qualcosa cedendo l’Azienda poichè non esiste avviamento, essendo in funzione di chi opera, e non dipendente dal genere di attività. Suggerisco dunque di passare, a persona di fiducia e magari con due righe di accordo, gli incarichi in essere (che valgono molto solo in teoria ma se dovessi stimarli sono cartaccia) mentre quando intervenisse la vendita ti frutteranno “relativamente” molto. Raggiunto questo accordo proponi il locale richiedendo una buonuscita adeguata (legittima e normalmente pretesa) invogliando il futuro locatore con una richiesta molto contenuta per i beni aziendali.
Buona fortuna!
Salve, se riesci a metterti d’ accordo col locatore, non credo che lui ci voglia marciare sul tuo cambiamento di programma, l’ immobile non ha certu destinazione d’ uso “agenzia immobiliare”, parlaci e spiega i tuoi motivi, poi attivati nel cercare un nuovo conduttore, magari poi anche trovarlo un giovane a cui vendere i tuoi arredi e passare le acquisizioni, ma piu’ di quello non credo si possa ricavarne granche’! Auguri per il tuo nuovo lavoro…e aggiungerei beato te! eeheh