Mediazione immobiliare, l’acquirente paga il 3% in cambio di quale servizio?

Postato da D.R.:

Buongiorno,

da 6 mesi (ossia da quando cerco casa) leggo assiduamente il vostro blog, anche per sorridere.
Devo comprare casa la prima cosa che faccio è andare sul web, nei siti specifici, e trovare l’immobile. E’ li, descrizioni inverosimili, alcune molto divertenti, che mi deviano e mi fanno vedere case totalmente diversi da quante narrate. Ma gli agenti immobiliari sono degli pseudo poeti?
Sorridendo penso che la professionalità sia tutto e non per generalizzare ma le agenzie immobiliari che io ho incontrato ne hanno veramente poca, alcune nulla.
Da oltre 2 mesi ho un interrogativo che mi perseguita: Ma il 3% richiesto al compratore come lo giustificate? che cosa fate per meritarvi il 3%?

La casa la devo trovare io, cercando e cercandovi, non aiutate nelle negoziazioni (più volte mi sono sentito dire che la casa scende del 1000€/2000€, e voi ne volete 7.000-8000).

Quando ho chiesto se mi spiegavano a cos’era dovuto il 3%, mi hanno fornito risposte meravigliose pari alla bontà poetica degli annunci: Lei non sa cosa dobbiamo fare… Lei non sa i nostri costi…

Qualcuno, mosca bianca, mi ha risposto che loro valutano l’immobile, devono andare dal proprietario ripetute volte, che ci sono costi della pubblicità ecc…

Supposta giusta la considerazione, vedendo oggi come è il mercato (tutti vendono e nessuno compra), queste spese le deve pagare il venditore non il compratore. Io in una posizione di inferiorità a chi pago non ci penso proprio a comprare!!!

Sappiamo entrambi che non vi è responsabilità (almeno di un compromesso scritto dal compratore e non un modulo prestampato), non fa da mediatore economico (quello è il prezzo, imposto dal venditore) ecc…

Sono certo che meritate una somma per l’intermediazione ma rapportata al servizio che fate.
Se sono io che cerco allora sconta!! Io sono quello che compra ed in tutti i rapporti di domanda e offerta è quello che deve essere maggiormente tutelato.

A 4000€ a mq sono bravo anch’io a fare le vendita. Allora fai in modo che pago 3000€ o che lo sconto sia almeno il 12%, solo 4 volte quello che voi chiedete come provvigione
ecc.

Allora il 3% a cosa serve? perché lo deve pagare chi compra?
La domanda è scema, vorrei una semplice risposta.

Comments

  1. Chi le ha detto tutta questa serie infinita di luoghi comuni e idiozie?

    Quale mediatore le avrebbe detto che il prezzo non scende che di 1000 2000 3000 euro? Per tutte le case o solo per una in particolare?

    Inoltre, chi le dice che un mediatore si merita il prezzo a seconda di quanto le fa risparmiare? Allora il venditore ci deve pagare meno se non lo facciamo guadagnare?

    Rispondo volentieri io, tralasciano la mia solita flemma e savoir-faire :mrgreen: , perchè una lettera così messa ha già la sentenza in se, populista e buona solo per sfogare le frustrazioni e prendere i soliti plausi (di cui la rete purtroppo, tra le cose buone, è piena) e non meriterebbe risposta, ma siamo qui per dare soddisfazione…

    (Per la verità io non l’avrei nemmeno pubblicata, di roba così la rete è piena, qui si fa confronto costruttivo, non si da la guancia e lo spazio al primo che ha voglia di sfogarsi di chissà quale ingiustizia divina…. :) )

    Le rispondo però volentieri: per quei servizi che lei ha ricevuto non meritiamo niente, ci eviti, può farlo e ne avrà solo da guadagnare.

    Quando lei entra in una agenzia sceglie di servirsene, se è così inutile cosa ci entra a fare?

    Se vado da un qualsiasi mestierante a chiedere una prestazione, chiedo il prezzo se non lo conosco, una volta che lo so SCELGO.

    Comunque si sa, fa più rumore un albero che cade che una foresta che cresce.

    Un po di numeri.

    Se su 800mila compravendite gli Ai ne coprono solo il 35%,come si dice, sono 280mila persone che hanno usufruito e pagato.

    Se tutte queste fossero scontente ci sarebbe la rivoluzione.

    Perchè ci meritiamo il 3%? In questo blog può trovare la risposta, qualunque sia, è scritto in mille posti e non mi prendo la fatica di spiegarlo a qualcuno di cosi prevenuto e francamente, per i toni usati e i sorrisetti velati nel testo, poco meritevole di attenzione.

    Tutelare maggiormente l’acquirente?
    Lo sa cosa vuole dire mediare?
    Paga solo il venditore?Si può fare: Pensa che se lo facessimo guadagneremmo meno e lei risparmierebbe la mediazione? :D
    Il fatto che la sua esperienza sia contraria non significa che io debba cambiare il mio modo di lavorare che è sempre stato infrapartes, anche se chiaramente a lei fa comodo creder il contrario.
    Il mediatore media, non parteggia per nessuno, se in questi anni c’è qualcuno che agisce contro questo principio io me ne frego e continuo a stare in mezzo, non parteggio per il compratore ne per il venditore e prendo soldi da entrambi, fino a nuovo ordine.
    Se avrà la pazienza di cercare (anche qui)può capire anche il perchè,
    ma bisogna essere elastici, partendo da posizioni prevenute è uno sforzo inutile, se lo risparmi.
    NOn compra nessuno? Allora lei cerca per finta? Mi risulta un calo delle compravendite, non una stasi totale, che se ci fosse davvero se ne accorgerà anche lei, qualsiasi lavoro faccia ;)
    A 4000 è bravo anche lei a fare la vendita? Faccia l’Ai! Pensi che me invece tocca sempre trattare per i miei clienti, quindi è più bravo di me.
    Tralascio il discorso sulle responsabilità che secondo lei non ci sarebbero ( e visto che ne è certo ne citerà cortesemente le fonti)…

    Lieto di farla sorridere, cerchi casa da se e ci faccia lavorare per chi ci apprezza e ne trova il motivo, non siamo obbligatori.

    Per finire:mi spiega perchè lei pensa di meritarsi il suo stipendio/reddito? Cosa fa di così speciale per ricevere un compenso?
    Ogni quanto lo riceve? Se vengo da lei a chiederle di offrirmi la sua opera, posso poi pagarla quanto voglio io, in base al mio giudizio?

    Una domanda scema lo so, voglio solo una semplice risposta.

    Abbiamo sicuramente i nostri problemi come categoria, ma abbiamo anche problemi più grandi come popolo.

    @Peppino
    Questo post con questi toni francamente qui ci sta malino, lo sai che io sono aperto al confronto ma non con chi invece di fare domande pone sentenze è un post da troll:non è una domanda, ma sono illazioni dettate da chi non conosce il mestiere e si vede, probabilmente non ha mai fatto una trattativa con una agenzia e se l’ha fatta ne ha trovata una che non sa cosa voglia dire mediare, ha messo insieme un po di luoghi comuni (anche fondati a volte) e ne ha fatto un post.

  2. yvette says:

    E’ bella la libertà di scelta! posso scegliere il dentista (quanto ho speso poi per l’apparecchio di mio figlio!!!), l’idraulico, il commercialista… se non mi stà bene cambiarlo. Se so fare da sola… lo faccio! mio marito imbianca sempre lui personalmente… dovrebbe vedere!BRAVISSIMO! Perchè si ostina ad andare per agenzie? ci sono tanti cartelli da privato… anche su internet sa.. basta telefonare e prendere appuntamento. Curiosità: che lavoro fa?? @ Roberto: stai quieto! sei troppo forte! perdonalo perchè non sa quello che dice… (quasi citazione biblica! ops)

  3. Il mezzo internet è un grande mezzo.

    Quando mi è stato offerto di curare questo blog, abbandonando il mio, ho aderito con piacere perchè credo nella trasparenza e nel confronto, sapendo che chi fa questo mestiere con coscienza può permettersi il lusso di discutere apertamente, al pubblico, delle sue questioni.

    Mi aspettavo molti troll, lo ammetto, ma fino ad oggi invece ero contento perchè pochissime persone hanno espresso un livello così di arroganza e supponenza, roba da contare sulle dita, nonostante un traffico di migliaia di visite al giorno.

    Pensavo di averla scampata :)

    Mi sbagliavo.

    Comunque mi accontento della percentuale, siamo ancora bassi e troll non ce ne sono stati…

    Ma riconosco bene quando qualcuno domanda o fa illazioni ;)

    Mi scuso per la caduta di stile, sia del post che del commento.

  4. olly2 says:

    scusate ma pensate davvero sia un troll?
    Il problema non è il 3% che se corrisponde a 3000, 4000, 5000 euro, secondo la difficoltà, vanno più che bene, e si pagherebbero volentieri se ci si è trovati bene, rispetto al lavoro medio di un AI …
    il problema sorge nei grandi centri dove il 3% equivale minimo a 9000 (e in teoria si ruscola qualcosa anche dal venditore) …
    che cosa giustifica un introito (il guadagno sarà ca il 40%) di 10.000 15000 200000 e in teoria anche molto di più per la vendita di un immobile?
    Ma in rapporto agli stipendi medi .. in rapporto ai guadagni medi dei professionisti (che mica tutti guadagano cifre astronomiche) dove sta la giustificazione? quali responsabilità avete nei confronti delle parti? che garanzie date sull’immobile all’acquirente se demandate tutto al notaio? che peraltro ci prende molto meno.
    Siete mediatori ok .. ma credete che un mediatore familiare prenda 10.000 euro per una serie di incontri con una coppia in crisi per avviarla alla separazione? e sono incontri, tempo, preparazione e laurea e corso in mediazione per farlo.
    Tutto sommato ci sarebbe persino da chiedersi perchè un AI fa vedere gli immobili, visto che in teoria dovrebbe fare solo da mediatore tra le parti ..
    il problema è che la vostra professione è spuria .. e questo è all’origine di tanti fraintendimenti e aspettative reciprocamente deluse (lascendo perdere i furbi da ambo le parti).
    Ma lo sapete cosa rende ridicole certe pretese e vi rende da un lato insopportibili? Una cosa che nessuno di voi considera anomala e invece lo è rispetto ad altre professioni ovvero che andate a caccia di immobili .. questo vi da dei venditori in concorrenza con i privati ..
    vi sfugge questo mi pare
    che un notaio va a caccia di clienti ? o un medico suona ai campanelli cercando malati o sparge la voce?
    ogni professionista si fa cercare dal singolo e si pubblicizza solo alla massa indistinta .. poi naturalmente per tutti, voi compresi, vale il passaparola, ma con il passaparola le persone arrivano da voi e non siete voi ad arrivare loro.

    PS io il mio agente l’ho trovato … non mi sono fatta cercare e ho evitato chi mi ha cercata ..

  5. Sì, è un troll, nei toni e nelle illazioni..

    Ci legge e sorride ;)

    E io sorrido al fatto che gli agenti sarebbeor attaccabili perchè cercano immobili per poterli proporre alla clientela…
    Cioè, si arriva all’assurdo: saremmo criticabili per svolgere una parte importante del nostro lavoro…. interessante.

    Io credo di dover dare anche scelta all’acquirente, per far si che possa arrivare a farsi una idea del mercato e avere la possibilità di vagliare tra più offerte….

    Quello che dici è semplicemente assurdo.

    Semmai è un venditore che aspetta che un proprietario gli dia un incarico, se ci rifletti ci arrivi…

    La nostra professione non è spuria, è spurio chi non la svolge e pretende di saperne più di noi.

    I campanelli, i malati, quelli che si presentano ai funerali… venghino siori venghino, spariamo luoghi comuni!

    Ci sono Ai che lo fanno, ma molti altri che non lo fanno.

    Ci sono avvocati, commercialisti, spazzini, dentisti falsi, chirurghi…statali che fanno cose orribili.

    Quello che dici non ha alcun fondamento logico.

    inoltre io non insegno al falegname come deve lavorare, mi limito a prendere atto di cosa fa e valuto se la sua opera può servirmi.

    Chi ha fatto il post lo ha scritto da troll, nei toni e nelle illazioni, tant’è vero che la stessa domanda l’avevo posta io molto tempo fa in un post, se la cerchi vedrai che i toni sono diversi, a parità di concetti espressi.

    Credi davvero di saper condurre una trattativa meglio di uno che ne fa molte al mese?
    Il mediatore che fa il suo mestiere si guadagna alla grande la pagnotta, il 90% delle volte, sono pochi gli affari dove guadagni bene facile (parlo per me, a qualcuno riesce..).

    proprio nel fatto che riscuote da entrambi (una percentuale che di solito viene concordata caso per caso, partendo da una base) avrà l’interesse a curare la soddisfazione di entrambe… e proprio per la sua posizione privilegiata avrà meglio la visione per valutare le migliori alternative possibili alle eventuali enpasse..

    Le antipatie?

    Reali anche se infondate, a meno che non si basino sui luoghi comuni “hai visto quanto guadagna un’AI?” (alcuni guadagnanomoltissimo altri nulla) che poi si trasforma in invidia immotivata e frustrazione per arrivare a uno scandalizzato con “,ma perchè dovrebbe guadagnare così tanto?”…

    Poi si va in rete, si trovano altri commenti (ma te li trovo praticamente per ogni categoria, cercando…) e ecco nascere il movimento anti-AI, con leggende metropolitane annesse.

    Un agente non vende casa tutti i giorni, un professionista ha altre frequenze di incasso e molte meno spese. 250 euro a bottta? In un orettaa fa 250 euro, moltiplica per 6 visite giorno per 5 giorni…. ;)
    Se vendess sei case al giorno prendo 250 euro pure io.
    Poi è chiaro che ci saranno Agenzie che hanno un buon rapporto costi-benefici e alcune che non sai propio come giustificre i soldi che gli dai….succede anche epr alri mestieri…

    Mica siamo una tassa, se non vuoi, non ci paghi, tu lo sai no?

    Il mediatore ha sempre guadagnato sul valore che ha fatto muovere. Il mercato delle grandi città, se ti riferisci a Roma, non lo conosco.

    So solo ch la maggioranza degli Ai che conosco lavora come me, e la gente paga, volentieri.

    Non è però possibile andare da un lavoratore, qualsiasi sia, a dirgli che il suo lavoro vale meno a priori, senza averne usufruito, per sentito dire… o criticare TUTTI i lavoratori di una categoria dopo 6 mesi che cerca casa.

    La cosa che può invece fare, con assoluta tranquillità è scegliere di non usufruirne.

    Comunque non preoccuparti, passata l’orgia tutto tornerà a posto e la gente non parlerà più male degli Ai perchè non sarà possibile creare meccanismi industriali di vendita, si tornerà al vero rapporto cliente mediatore, che è un rapporto basato sulla fiducia, con la conseguenza che scomparirano i comportamenti deviati ai quali ti riferisci….

  6. olly2 says:

    Approfitto del post per fare una serie di considerazioni, visto che è in tema.
    Ci sono diverse contraddizioni nel vostro lavoro, anche fatto bene. Ci sono per come è attualmente impostato.
    Per esempio … perchè sui siti e nelle pubblicità su carta ci sono solo annunci immobiliari? non siete mediatori? e allora perchè non fare un bell’elenco anche di possibili compratori di cui descrivete in dettaglio le esigenze (lo so che lo fate ovviamente, ma non lo pubblicizzate) per cui io passando di fronte ad una vetrina potrei scoprire che avete forse il possibile compratore per casa mia e quindi essere invogliata ad avvalermi di voi?
    So benissimo che si presta ad abusi… ma basterebbe per smontarli che portaste uno o due clienti perchè più di uno o due difficilmente ne avete nell’immediato realmente interessati a quell’oggetto … magari passato un mese ne avrete altrettanti e porterete loro .. Oppure si risolverebbe con mandati lampo: se avete la persona si risolve tutto in due settimane nemmeno. Attraereste una parte di clientela che non vi considera. E per favore non prendiamoci in giro con la percentuale di vendite tra privati .. nessuno scala da questa la percentuale dovuta a passaggi a parenti ed amici e conoscenti .. che immagino sia gran parte.
    Chi non trova casa nel canale delle conoscenze si sente “obbligato a passare da voi” perchè cercate di avere il monopolio del mercato delle case non cedute a conoscenti. Ma se invece cercaste di acquisire la maggior parte di chi cerca casa non sarebbe meglio?
    Internet consente di fare una bella selezione sulla carta dei compratori (e vi consente mi pare anche un abbattimento dei costi, cosa peraltro utile a voi e a pioggia sui vostri clienti), solo che anche adesso è difficile vedere in rete una scheda completa di un immobile con tanto di foto e planimetria (e se su questa si vuole mantenere un po’ di riservatezza renderla almeno immediatamente disponibile in ufficio prima della visita, cosa che non sempre accade)
    Giorni fa passando di fronte ad una agenzia ho trovato annunci con foto o pianta, descrizione sommaria, epoca, indicazione stato impianti, tempi di rilascio ed eventuali note: credevo di svenire dall’emozione .. una perla rara ..
    perchè è così?
    perchè ad esempio a firenze si scrive “soffiano” e poi è legnaia? che ci corre ancor di più che tra campo di marte e coverciano? dopo aver perso un po’ di tempo ora chiedo insistemente dove è esattamente l’appartamento .. e lo dico “a me legnaia fa schifo, a meno che non abbia un immobile proprio sul confine con soffiano in casa d’epoca che allora me lo descriva” .. ma perchè devo essere io a snervarmi?
    che ne ricavate? quante visite inutili fate a questo modo?
    certo potrebbe scapparci ugualmente l’acquirente che cambia idea rispetto alle intenzioni .. però ne vale la pena acquisirne uno con giorni di lavoro sprecato?

    Altro paradosso .. siete mediatori, ma lavorate a percentuale che è tipico degli agenti di commercio, di chi vende e a differenza degli agenti di commercio non è che se il mercato è facile prendete meno .. non è che se l’ordine è di elevato importo prendete un forfait .. in teoria chiedete sempre il 3% (dico in teoria perchè so che si può trattare .. ma perchè ci si deve snervare con trattative stile souk quando sarebbe ovvio chiedere meno in percentuale se l’immobile è di alto valore o facile da vendere?)
    E poi perchè si deve pagare rispetto ad un lavoro medio? perchè deve costare uguale una trattativa semplice ad una complessa? Non sarebbe più ovvio calibrare la richiesta economica sul caso? Perchè devo pagare la stessa cifra se sono io a portarvi tutti i fogli o se siete voi a fare le ricerche in catasto conservatoria ed edilizia (sempre che le facciate)?
    Perchè c’è una specie di cartello sul 3%? lasciamo perdere le possibilità di trattare, ma sarebbe molto più apprezzato se quando un immobile è preso in carico si dicesse che per quell’immobile a quel prezzo in quella situazione la vostra prestazione costa x
    Faccio un esempio per capirsi
    Prendete in carico un immobile vuoto, in cui i proprietari si accontentano di quello che secondo voi è un prezzo che lo rende conveniente, magari avete già anche una o due persone che potrebbero essere interessate .. beh, dovreste chiedergli come corrispettivo meno di quanto chiedereste ad un immobile in cui il proprietario libera dopo mesi, vuole realizzare il massimo possibile, ci sono magagne (tipo condoni, beghe condominiali o spese condominiali molto alte et similia) …
    vale che il venditore ha il coltello dalla parte del manico e quindi spesso da lui prendete poco ?
    ok .. girate la frittata sul compratore o anche su di lui calibrate il corrispettivo .. gli avete fatto trovare la casa che desiderava ad un prezzo buono magari dopo una trattativa estenuante (lo sa il compratore, non è che vive in un altro paese) ? gli potete chiedere un pochino di più e ve li dà volentieri ..
    gli vendete un immobile che da mesi non vuole nessuno? oppure compra a prezzo pieno o quasi senza fiatare con tempistica ottima? gli fate lo sconto ..
    Lo so che di fatto nella realtà già avviene abbastanza così
    ma solo quando venditori e compratori hanno qualità personali che li fanno contrattare (contrattare, non ricattare) senza remore .. mentre dall’esterno pare che le vostre provvigioni siano blindate e a blindatura la controparte reagisce o tentando di negarvi anche quanto giustamente vi spetterebbe (escludo cmq i furbi, anzi i disonesti perchè sono la prima ad arrabbiarmi con chi fa giochetti) o accettando passivamente di pagare quanto chiesto ma poi lamentandosi a non finire per non dire infamandovi.

  7. olly2 says:

    Ponziani io non mi sarò spiegata benissimo, ma che tu scriva che io forse penso di saper condurre trattative meglio di chi lo fa di professione dimostra che senti messa in discussione l’utilità degli AI .. cosa che invece speravo fosse chiaro non era in teoria negata.
    Vuoi continuare a considerare il modo attuale di lavoro degli AI quello opportuno e adeguato (non sto giudicando la giustezza e l’onestà e la stessa professionalità) ai tempi? Fallo, tanto penso fai in tempo ad andare in pensione prima che le cose cambino davvero e tu sia fuori dal mercato.

    Frustrazione per quanto guadagna un AI ? No come non ce l’ho per quanto guadagnano i calciatori, solo che il guadagno dei calciatori è pagato dalle società tutto sommato volentieri e il vostro no.
    E non è pagato volentieri da nessuno, persino da chi riconosce il vostro operato, quando ammonta a somme che non sono paragonabili ai guadagni di quasi nessun altro professionista ..
    se pago 250 euro un luminare medico mi arrabbio ma devo anche riconoscere che mi sta magari salvando la vita, ha studiato una vita e se sbaglia gli faccio pure il culo portandolo in tribunale .. senza contare che per le emergenze si va in ospedale gratis ..

    Su questo sito alcuni di voi si domandano perchè sono tanto invisi … io ho provato a darvi una traccia
    e davvero non è una cavolata dire che cercare immobili (che sia con i campanelli o con il telefono o al bar o in qualsiasi modo) snatura il vostro ruolo e vi rende fastidiosi dato che cercate chi magari non vi cerca, come uno che ci prova con tutte e diviene molesto. Non so se mi sono spiegata. Vi rende troppo assimilabili a venditori e non mi pare sia questo che siete e che volete apparire.
    Dici che è parte integrante del vostro lavoro .. ma che credi che non lo sappia? lo so e dico che vi danneggia e non funziona .. tutto qui.
    Vi avvantaggia nell’immediato, quando fate l’acquisizione, ma vi danneggia a medio e lungo termine l’immagine.
    Sta a voi scegliere.

    Io non voglio insegnare il mestiere a nessuno, ma siccome fate una professione in cui siete paritetici rispetto ai clienti (non siete ad esempio in un rapporto come quello che stringe medico/paziente o giudice/imputato, dove il primo sa e agisce informando il secondo, ma per ragioni di fatto resta gerarchicamente superiore) quindi l’aspettativa del cliente o meglio del cittadino riguardo i servizi che dovreste erogare credo sia fondamentale nel costruire i modi di esercizio del vostro lavoro.
    E io sono sia cittadina che acquirente in fieri.

    PS riguardo al troll non sapevo avesse precedenti .. cmq non conoscete i troll seri ;-) questo è acqua fresca .. o meglio è innocuo.

  8. Sono un po stanco, ma a qualcosa ti ripondo.

    Vai ad orecchio, su alcune cose ci becchi, ma sei molto fuori su altre. Vediamo…

    da dove comincio..

    perchè sui siti e nelle pubblicità su carta ci sono solo annunci immobiliari?

    Non è vero, qualcuno ci ha provato.

    Non ha funzionato perchè a differenza dell’immobile, il cliente non è così controllabile, cambia idea, matura la propria richieta con il tempo… la casa è quella e al limite cala di prezzo dopo un pò che è sul mercato, ma se non crolla….

    Comunque, specie a firenze, non è raro vedere “per nostra affezionato cliente, cerchiamo bilocale in centro…”: spesso sono annunci civetta, clienti che cercano ce ne sono sempre e quindi ;)

    Le trattative semplici e quelle difficili… è trattativa!
    Io stesso, quando mi dicono “quanto prendete?” rispondo “di solito chiediamo il 3%, poi dipende dalla trattativa e caso per caso. Chiaro che più elastico sarà lei, più lo saremo noi”…

    Il venditore è il più forte?

    non è vero, il venditore detta le condizioni iniziali, ma la sua forza si ferma lì, specie se il mediatore ha fato il suo lavoro che tu criticavi: se da scelta e un quadro generale il compratore potrà decidere meglio quanto offrire e fino a dove arrivare prima di valutare altre opzioni.

    Che poi spesso il mediatore debba toccare al ribasso le sue esigenze per convincere una delle parti è vero, ma succede sia per il venditore che per il compratore, a volte (purtroppo) anche in contemporanea.

    Per il discorso libero ora o libero tra mesi, valuti dal tuo punto di vista, perchè magari a te serve subito. Ci sono casi nei quali il fatto che non sia subito disponibile è un vantaggio, ecco perchè ti dico che dai giudizi sommari su qualcosa che non conosci ;)

    Un altro dato: il 90% dei clienti NON compra ciò che richiede. Mi spiego: raccogli una richiesta per un immobile in una data zona a un prezzo e finisci per vendergli un altro tipo di imobile e un altro prezzo altrove.

    Il 3% è nominale, un punto di partenza, come tu sai.

    Si chiede il 3% in media (alcuni chiedono meno altri molto di più) perchè è fisiologico: in media, per poter campare una agenzia media (uff i giochi di parole) con la media di vendite
    che puoi fare quella è la provvigione che ti permette di restare aperto. La trattativa fa il resto. Non ho mai avuto un cliente che non abbia provato a trattare, quindi..

    Allora, mi spieghi il paradosso della percentuale per i mediatori?

    é il metodo più giusto e equo: più è il valore mediato, più merito ho come mediatore, più riscuoto (trattando quanto mi dai)

    Il troll del post non ha precedenti, ci sono stati precedenti commenti di altri troll, opportunamente bloccati, ma si contano sue dita.

    Il post è da troll perchè e allusivo e provocatorio, basta leggerlo.

    Hai personalizzato molte risposte partendo da domande generiche, cioè quella sulla invidia (mal riposta tra l’altro)/frustrazione: mi chiedi come mai secondo me ce l’hanno con gli ai, te lo scrivo e poi mi rispondi come se avessi accusato te di essere invidiosa…

    Pensi che nessuno sia contento? Posso smentirti: tornano, e ripagano.

    Utilità degli AI… ho portato un esempio per far capire dove può essere utile un AI, so quanto valgo e a cosa servo, il fatto che tu indichi il mio specificarlo come una incertezza mi spiazza, ma non per una presa di coscienza, ma per stupore dovuto al fatto che non trovo congruenza di pensiero… (problema mio)

    Poi non capisco ‘utilità di moltenon sono importanti le parole mia, ne le tue convinzioni, vediamo come va, io faccio del mio meglio.

    Cosa ci rende assimilabili ai venditori? A parere mio questo è l’argomento da sviscerare e ho una mia teoria, tra l’altro già espressa here, Questo è veramente il problema: lo hai beccato, anche se a parere mio partendo da una osservazione errata.
    I tuoi sono pareri, rispettabii, ma ti assicuro che non è vero che se una agenza ha immobili da offrire la gente la prende sulle balle… libera di crederci o meno ;)

  9. olly2 says:

    Non tirate in ballo troppo gli artigiani e gli odontoiatri, che in quanto ad essere invisi mi sa che è una bella gara .. soprattutto per gli artigiani. :-)
    C’è poi una differenza sostanziale tra il loro lavoro e il vostro: ovvero la possibilità di confrontare preventivi per lo stesso lavoro e quindi scegliere.
    Nel vostro caso questa possibilità per l’acquirente non c’è perchè quando trovo la casa che mi interessa acquistare (ed è tanto difficile quanto trovare una persona con cui avere una storia seria, non è che si sostituisce facilmente con una diversa ma analoga) ce l’avete solo voi quindi non ho margini di contrattazione o cmq non posso confrontare, non posso rivolgermi ad una altro AI magari più economico e/o più capace. Mentre il venditore questa possibilità ce l’ha (ed è la ragione per cui finisce per pagare sempre meno) in quanto propone il suo immobile a diversi agenti, sente cosa fanno e per quanto, li valuta e poi decide sulla base di una valutazione economica (non meramente finanziaria se non è sprovveduto).
    E infatti chi si lamenta di solito è chi compra.
    Chi compra riesce a trattare in modo convincente solo quando l’immobile lo hanno diverse agenzie, magari persino in concorrenza, per cui all’AI conviene venderlo a lui piuttosto che perderlo e lasciare che siano altri a vendere l’immobile al suo posto.
    Ma questo obiettivamente vi pare buono anche per voi del settore, che sia nel vostro interesse rispetto al fine della ricerca del profitto e della qualità del proprio lavoro (nel senso di efficacia, efficienza ed economicità) ?
    Io ho dei dubbi … poi naturalmente le realtà in cui operate sono diverse e quindi certe consuetudini sono dannose, a mio avviso, in alcuni contesti e non in altri.
    Secondo me una fase come questa di rallentamento del mercato e di calo dei prezzi si presta al cambiamento più di una in cui il mercato è euforico, non a caso ci si mette in discussione e si cambia nei momenti di crisi.
    Il rallentamento dei tempi di vendita fa sì che si possano sperimentare nuove strategie commerciali senza l’ansia che mentre gli altri vendono tu non vendi perchè hai sbagliato strategia comunicativa e commerciale cercando di innovare.

  10. olly2 says:

    Sono cmq d’accordo sul fatto che se le provvigioni le pagassero solo i venditori nn ci sarebbe risparmio per i compratori esattamente come quando si compra una maglietta al cui prezzo concorrono anche i costi per venderla … la provvigione sarebbe per il venditore un costo aggiuntivo del bene immesso sul mercato quindi lo metterebbe in vendita a di più per avere lo stesso utile.
    E siccome così facendo verrebbe sempre a costare la stessa cifra non sarebbero nemmeno modificate le dinamiche dei prezzi sul mercato .. in quanto si fanno sulla disponibilità finanziaria degli acquirenti … i prezzi si fermano quando si è chiesto il massimo ottenibile (che comprende sempre costo immobile + provvigione, che sia una parte o un’altra a pagarla)

  11. Il rallentamento dei tempi di vendita fa sì che si possano sperimentare nuove strategie commerciali senza l’ansia che mentre gli altri vendono tu non vendi perchè hai sbagliato strategia comunicativa e commerciale cercando di innovare.

    Speriamo, ma devo contraddirti per adesso.

    Ti contraddico sulla questione sperimentare nuove strategie perchè la flessione del mercato ha ingenerto una ancor peggiore chiusura nei confronti di tutte le iniziative che in prima persona avevo perso tempo a metter su (vedi libro della casa ad esempio)… :(

    E ti devo contraddire sulla coincidenza tra crisi e il mettersi in discussione, il blog è partito quando la crisi ancora non era palese e ci siamo smazzati già da allora :D ….

    Ah, ti contraddico anche su chi si lamenta, se uno si lamenta non importa se sia stato venditore o compratore, direi che chi è propenso a lamentarsi lo fa , indipendentemente dal ruolo avuto nelle trattative con ai ( in sostanza l’italiano piange sempre)

  12. olly2 says:

    alcune cose che hai scritto meriterebbero un approfondimento, ma ora sono stanca io e poi ora sto anche scrivendo con una mano sola, visto che ho in collo il pargolo che mi costringe a maratone notturne.
    alcene osservazioni invece sono frutto del mezzo, in particolare quelle relative alla pubblicità delle richieste e delle offerte, perchè le difficoltà, tra cui quelle che hai elencato, le immagino già non da AI, ci sono poi quelle che non immagino :-) Dico solo che la questione secondo me andrebbe affrontata e trovata una soluzione compatibile con il contesto e con la concorrenza sleale.
    Quanto all’aver interpretato in senso personale alcuni tuoi commenti ho frainteso perchè rispondevi a me. Meglio così.

  13. giemmeppi says:

    @Ponziani – il Libro della Casa è una grandissima idea, ma perche sarebbe stato intralciato come progetto dal cattivo andamento del mercato (ups, pardon, diciamo apocalittico)?!

  14. direi che la casa in Italia si può acquistare direttamente dai privati, spesso mettono direttamente il cartello sul balcone o nell’androne del palazzo, altre volte li trova parlando con il panettiere o al bar, altre volte mettono annunci su internet e su riviste locali di annunci. Non c’è obbligo ad acquistare tramite agenzia immobiliare, almeno non sorriderà più pensando ad un AI

    L’AI è un mediatore, ha il compito di mettere in contatto le parti, tutto il lavoro svolto in più sono servizi accessori.

    Le sembra poco? Non credo…anche perchè sono 2 mesi che gira per agenzie, quindi ritiene utile il loro servizio, ma non ritiene di doverLe pagare, o meglio, ritiene di dover pagare il giusto stabilito da Lei.

    Visto che non c’è obbligo ritengo che sia opportuno evitare di rivolgersi alle AI se il modo di pensare è questo.

    Pensare che la differnza tra l’acquisto o meno di un immobile sia dato dalla % pagata all’agenzia mi sembra a mia volta ridicolo. I problemi veri non sono le provvigioni ma altri.

    In effetti credo che chi non è un addetto ai lavori non sappia quali e quanti siano i costi di un’agenzia. Si pensa che si riesca a mantenere aperto un ufficio con poche migliai di euro, ma non è così. Il 27 per l’AI non arriva, ma arrivano gli studi di settore…

    Quindi continui pure a leggere questo blog per farsi 4 risate, ma le consiglio di cercare casa direttamente da privati.

    Un’ultima cosa… l’AI deve tutelare entrambe le parti, non una solamente perchè è mediatore. Non sempre la parte acquirente è la parte debole della trattativa…anzi, direi che ha la possibilità di cercare sul mercato tutti gli immobili che vuole, quindi ha scelta…il venditore no….deve vendere quell’immobile.

    ah dimenticavo… se i prezzi degli immobili fossero “tarati” sulle disponibili degli acquirenti sarebbe una manna per gli AI perchè si venderebbero praticamente tutti gli appartamenti che abbiamo in portafoglio.
    Una piccola legge economica dice che il prezzo è dato dall’incontro della domanda e dell’offerta…purtroppo non è così nel 90% dei casi nrl mercato “casa”, e non certo per colpa degli AI che non sono capaci a fare il loro lavoro.

  15. @Giemmepi: per il successo di iniziative come quella, che trov0 una vera conquista anche se perfettibile, tra l’altro utilissima anche per fare render conto ancora di più del valore vero di un immobile al proprietario, oltre alle altre utilità che posso spiegare, ci vuole ben di più che 4 o 5 agenzie che probvano a metterlo in pratica.

    Pensa che per promuoverlo ho speso 5000 euro a una fiera, quando tutti i colleghi vendevano case io promuovevo l’idea alla clientela…

    ho litigato con i soci per fargli capire che non dovevamo tenerlo per noi, che era veramente utile solo se diffuso, mentre loro volevano tenerselo per avere un “distinguo” sulle altre agenzie.

    Il risultato sarebbe stato una frammentazione dell’attenzione con le agenzie che, nella migliore delle ipotesi, facevano il loro libro senza un coordinamento ne la forza di un marchio/nome/metodo comune…

    Capisci cosa intendo?

    I colleghi hanno risposto con entusiasmo, ma poi l’applicazione è risultata molto carente, anche se posso dire che sia ancora in fase di svilppo (mi ero dato 2 anni, ne sta passando uno con risultati scarsi…)

    Oggi, con il rallentamento degli affari è logico che la gente (Ai compresi) cerchi molto di più di pagare i conti che di sensibilizzare i proprietari a un miglioramento della qualità del mercato….

  16. seroli says:

    Firenze?????? Mi sento chiamato in causa!!!! Io ho un’Agenzia in pieno centro storico (vicino Piazza Duomo, 30 mt.)

    Eh, noi fiorentini sapete che siamo “criticoni” per natura, se anche il Padre Eterno venisse nella nostra città a fare un’opera, noi sicuramente troveremmo il modo di criticarlo.

    Firenze è una città grande quanto basta perche’ ci sia lo spazio vitale sia per trattative tra privati che tramite agenzia. Quindi i fiorentini dovrebbero essere proprio gli ultimi a parlare, loro SI che hanno la possibilità di fare con noi o da soli.

    Olly2 si mette Soffiano invece che Legnaia, perche’ o l’A.I. non conosce la differenza o decide di raccogliere le richieste anche di persone che abitano dall’altra parte della città e se gli scrivi Legnaia pensano sia un ridente paesino vicino a Roma!!! Poi quando chiami è normale chiedere dove si trova la casa.

    Provvigioni legate al valore dell’immobile: certo, perchè te ne trovi tante di case a Firenze con prezzi equi???!!!! :) E io quando mi sveno mesi per trovarne una con un prezzo buono, ti devo anche fare lo sconto? Ma il lavoro di averlo trovato perchè non mi si deve pagare? Credi che un proprietario cosi’ mi abbia accolto in casa e mi abbia detto: “trovami qualcuno che mi dia un po’ di soldi, a me va bene tutto?” O forse ti viene il dubbio che sia frutto di lavoro, quel prezzo?

    Annunci in vetrina: lo sai anche te che a Firenze il 90% dei negozzi ha 1 vetrina, e non ci posso mettere foto, annuncio, piantina….. per tutti, entra e chiedi, non prendiamoci in giro!

    E potrei continuare, ma guardate che far cambiare idea a un fiorentino è difficile vis a vis, figuriamoci attraverso un blog!! Quindi non continuo, gli altri hanno detto bene, è facile, si risparmia e si è piu’ felici, chi non vuole A.I. puo’ comprarla direttamente da un privato, chi non vuole pagare non venga da noi.

    p.s. dovevo essere piu’ lineare nella risposta, ma non ho tempo e invece mi premeva farmi sentire, perdonate se i concetti sono un po’ confusi!! :)

    Ben tornati a tutti!

  17. robertos says:

    Non esistono, almeno credo, agenzie che rifiutano una proposta di acquisto (se seria e accompagnata da caparra) su un immobile; quindi i 1000, 2000, 3000 e di trattabilità sono sono una indicazione ma sei vuoi fare una proposta più bassa non credo che l’agente te lo impedisca (non è compito suo rifiutare le proposte) e se è bravo o se sono cambiate le esigenze del venditore chiude.
    Quindi l’acquirente non è in posizione di inferiorità rispetto al venditore, ma sullo stesso piano e l’AI svolge proprio la funzione di mediatore economico.
    La ricerca di immobili è un servizio che viene dato a chi vende, che è libero di usufruirne o meno dato che può anche non dare mandato all’agenzia, e che al contrario di quanto pensi è molto ben accetto; è inoltre un vantaggio pe chi compra che se decide di avvalersi di una agenzia può trovare 3 o 4 case in 5 minuti senza dover girare due giorni a cercare cartelli e fissare appuntamenti.
    Il 3% (sempre trattabile) serve a coprire tutti i costi di agenzia, che sono tanti e tali che non ti stò a fare l’elenco.
    Se non si vuol pagare la provvigione non si va in agenzia ma si và in giro a cercare cartelli e si va su internet a cercare annunci, dopo si fissano gli appuntamenti, si fa la trattativa col proprietario (sicura che l’agenzia non ti fa risparmiare?) e si fanno tutte le verifiche sull’immobile.
    Alla fine, forse, la provvigione all’agenzia ci avrebbe fatto risparmiare tanto di quel tempo e parte di denaro che valeva la pena pagarla :)

  18. caviapp57 says:

    Tutte queste esternazioni contro la categoria ritornano al problema di fondo: il mancato rinoscimento professionale (Albo, Collegio o che dir si voglia). Siamo “commercianti” e siccome la colpa della crisi non è la BCE con il supereuro ma i commercianti che ci marciano, eccoci serviti.

    @ Ponziani:
    tu che sei un buon navigatore in rete, mi sai indicare un blog, forum o altro dove parlino male degli avvocati?
    Forse non c’e nè? e se così fosse come mai?

  19. Ti sbagli caviapp, ci sono miriadi di forum, blog che parlano male di avvocati, notai, commercialisti….

    Ne trovi una miriade ad esempio su google gruppi…

    Solo che noi, come categoria, siamo gli unici ad avere avuto il coraggio di fare un blog aperto agli utenti, credo che siamo un esempio da seguire anche per quelle categorie, ci vuole coraggio, ma io credo che sia il futuro: il confronto con i propri clienti.

    Io non ho nulla da nascondere, tu nemmeno.

    Chi vuole capire capisce e apprezza ;)

    Per gli altri… capiranno.

  20. La cosa ironica è che chi ne parla male, non è neanche cliente!

  21. Caviapp leggiti il libro “Stanno uccidendo i notai” e così vedrai come un notaio descrive la sua stessa categoria!

    Comunque, autocritica si, ma senza esagerare, capisco che veniamo sempre criticati ed il nostro sistema nervoso a volte ne risente, ma spesso mostriamo il fianco, quasi a farci colpire di proposito per espiare con la sofferenza, il diritto a stare al mondo! E che diamine, tiriamo fuori, un po’ di autostima, non permettiamo ai luoghi comuni di abbatterci!

  22. @Ketty, pensi abbia esagerato a prendermela?

    tu lo sai come sono aperto, se non fosse per me, senza falsa modestia, forse, dico forse questo blog non ci sarebbe, posso dirlo?

    Quindi non ho paura del confronto

    Ma secondo te, ho sbagliato a intendere i toni e devo scusarmi con questo signore?

  23. Enzo says:

    Quando leggo certi messaggi mi sembra di essere tornato nel medioevo quando la chiesa scomunicava gli usurai (ancora non c’erano le banche eheh) ma anche i commercianti poichè per essa gli stessi speculavano senza produrre alcunchè!

    Oggi questa scomunica sembra rivolgersi verso quelle professioni chi offrono un servizio come gli agenti immobiliari,siano agenti di viaggio,sia di commercio o di altro.Gli agenti vendono un servizio ed offrono la loro conoscenza del mercato e del settore per far comprare o affittare la casa senza troppi stress e in tranquillità.

    Ognuno poi è libero di fare il classico Fai-da-te e di non rivolgersi a una agenzia,per carità ed evitate di lamentarvi di persone che neanche conoscete e di cui avete solo sentito parlare, e non fate di un filo d’erba una fascio!Ogni agente è diverso dall’altro,ha un suo modo di operare diverso,anche se fa parte di un franciaising (!) o di una agenzia trasmessa a livello familiare.

    Saluti,
    Enzo

  24. Italianomedio says:

    Non sono un agente immobiliare, sono un cliente e apprezzo. Chi fa invettive contro la vostra categoria ha sbagliato il bersaglio; voi sostanzialmente non c’entrate una mazza. Avete i vostri problemi e le vostre mele marce (un pò più forse :-) di altre categorie) ma sostanzialmente chi attacca voi in realtà attacca il nostro paese. Dove l’imprenditoria italiana (dal fior fiore e giù a cascata fino ai piccole e medi) è sparita e molti si sono buttati nell’immobiliare, nelle scalate, nei soldi facili. Dove la finanza ed il capitale (addirittura siamo arrivati al debito quindi possiamo tranquillamente dire la finanza e gli amici banchieri) pagano mille volte di più rispetto al capitale e lavoro. Ed in fondo sostanzialmente (a patto che siano rispettate tutte le leggi) come dargli torto. Se per tenere un azienda investo 100, fra tasse, sindacati, problemi, rischi etc.. ho un ritorno di 10,15, anche 20 con un alta competitività ed invece se con gli stessi 100 compro/costruisco 30 case ed ho un ritorno di 50-60 (pagando comunque tutte le tasse) chi me lo fa fare considerando anche i rischi d’impresa. Lo stato (dal parlamento alle amministrazioni locali) ha portato avanti questa linea; niente edilizia popolare, concessioni senza edilizia convenzionata e a prezzi non paragonabili ai futuri introiti, senza regole sugli appalti, niente controlli sui cantieri (appalti, subappalti, subappaltini e fornitori fuori d’ogni regola), niente controlli sull’evasione (dal piccolo, al medio, al grande), niente facilitazioni/incentivazioni all’affitto per regolare il mercato, niente di niente. Quindi ho investivi in un mercato non totalmente libero (che sò autostrade, televisione, telefonia, energia) oppure meglio la speculazione. Ora però siamo arrivati al capolinea.
    Il bello: ho comprato, mi sono indebitato alla grande (non c’erano babbo e mamma a sganciare) e sostanzialmente spero (e sono propenso a credere) che vada avanti così.
    My 2 cent …

  25. SharP says:

    Credo che qualsiasi servizio offerta al pubblico merita
    un compenso. Usare il database di un agenzia immobiliare
    per creare una lista di offerte che corrispondono ai requisiti del Compratore é il primo servizio. Visionare
    la cartella delle foto, controllare se la planimetria
    corrisponde allo stato attuale, sapere la
    rendita catastale, pagamento ICI, capire se la proprietà é catastalmente a posto, se ci sono situazione abusivi, se ci sono problemi legali od altri, verificare che tutti gli allaciamenti sono disponibili o no, aiutare a dare una
    valutazione giusta all’immobili, procurare preventivi per eventuali lavori da fare, fissare appuntamenti per
    visionare gli alloggi segnalati, tradurre ( se per
    clienti stranieri) proposta, contratto compravendita ed
    altri documenti inerenti all’acquisto, il seguito della
    Compravendita ( volture utenze, nuovi contratti), numerosi telefonate e/o visite al Conservatoria, Catasto, Notaio . . . . . ricerche on line per ottenere risposte legali, techniche, urbanistiche . . . . . . e per ULTIMO, fungere da mediatore tra Venditore/Compratore per fargli raggiungere un giusto accordo. Ovviamente non posso realmente elencare TUTTO quello che un AI deve e può fare
    a rendere il suo ‘servizio’ meritevole ma, spero che questa risposta può soddisfare la domanda posta dal D.R. Saluti, SharP

  26. Ponziani, scusarsi? e di che? Anzi, dicevo appunto che secondo me dovremmo smetterla con i complessi d’inferiorità collettivi, perchè devo rispondere io per chi lavora male, ed avere la coscienza sporca per lui? o prendermela perchè uno che non ha la possibilità di comprare, se la prende con l’intera categoria? Io il Ferrari non posso permettermelo, neanche il mercedes, mi tengo la mia polo con 115 mila km e sto zitta, mica dico che tutti i produttori o peggio i concessionari d’auto sono stronzi o ladri! Alcune auto, costano molto di più delle case che vendo, eppoi le case non sono mie, i prezzi non li stabilisco io ecc..

  27. Per senso di responsabilità…

    Ma un conto è pendersi la responsabilità e fare del proprio meglio per migliorarci,un conto è stare qui a fare da bersaglio per offese (perchè di questo si tratta) date con una leggerezza e una maleducazione che su internet è pure facile trovare :)

    Pe sharp: c’è anche l’aspetto classico del mediatore che storicamente ha sempre preso una provvigione sui valori che riusciva a far passare di mano: in pratica viene premiato per aver dato la possibilità alle parti di acquisire-vendere quel “valore”. Oggi viene aggiunto tutto il resto, per evoluzione.

  28. Italianomedio says:

    Per Ketty: Scusa ma su questo piano non sono d’accordo con te. Io dico che non è giusto che se la prendano con la vostra categoria (come detto nel mio commento precedente puoi leggere è molto chiaro non vi menziono neanche anzi vi difendo) e la casa (personalmente) alla fine l’ho comprata ma sinceramente mettermi nel mezzo il Ferrari, il Mercedes mi sembra proprio fuori luogo. Io “alle brutte” posso andare anche a piedi non me ne frega una mazza ma un tetto dove dormire scusa ma ce ne ho di bisogno. Io sono di Firenze e senza mamma e babbo ti assicuro che qui non è proprio facile. Scusa se c’è chi pretende che sò un tetto, una camera per sè e per la prole. Io non lo cerco in centro ma nell’hinterland e anche con un buon “capitale” ti assicuro che non è proprio facile. Ma poi io della casa farei anche a meno però mi devi trovare un affitto decente (se l’affitto è come il mutuo ha poco senso). Poi è chiaro che se una famiglia è costretta ad indebitarsi con sacrifici per 30 anni e te gli parli di Ferrari si potrebbe alterare.

  29. Vero italianomedio, ma Ketty credo volesse intendere che se ci sono immobili in alcune zone che costano troppo e qualcuno li compra non si può dire accidenti agli agenti immobiliari, tant’è vero che molti di questi vengono venduti SENZA Ai (statistiche alla mano) e non credo che il prezzo dipenda dagli AI e che senza AI non verrebbero venduti lo stesso prima o poi.

    Ci sono dei comportamenti devianti, sia del mercato (e ne abbiamo parlato) sia di una part di AI che o per poca esperienza o per altri motivi hanno contribuito a drogare un mercato che era già drogato in molte zone.

    Questo per esempio è quello che Dgambera sostiene come PRIMA responsabilità degli AI.

    Negare che sia successo (evitiamo la solita polemica franchising-nofranchising ) non sarebbe maturo.

    Poi chiaro che io non lo faccio perchè so che danneggerei me stesso e i miei clienti, ma spesso mi trovo a fare valutazioni di 1/4 inferiori al prezzo che i propietari dicono di aver avuto come indicazione da colleghi o tecnici.

    Non escludo che e lo inventino, ma… boh!!

  30. Peppino Zappulla says:

    @ ponziani

    Caro Roberto, per una volta non sono d’accordo con te. Sono rarissimi i casi di post rifiutati, non più di due o tre dall’inizio della storia, e per motivi a te ben noti: pubblicità gratuita o illazioni senza fondamento e perciò passibili di querele o altre seccature. Il resto per me ha diritto di cittadinanza in questo blog, anche le domande più sceme. Nessuno nasce “imparato”, specie se riferisce, provocatoriamente o meno, la propria esperienza.

  31. Cliente_Privato says:

    Roberto Pozziati: personalmente spero di non essere frustato, poi lo sono ma non lo so. La rete come sa è democrazia quindi tutti i suoi clienti o potenziali tali frustrati forse hanno bisogno solo di capire.. la domanda era stupida, la lei una risposta semplice non ancora me l’ha data.
    Se ha la fortuna di lavorare all’estero potrà notare che anche nel vostro settore chi paga il vostro servizio è chi vende. Ma probabilmente non ha avuto questa fortuna.
    Non cerco per finta ma non sto comprando un’abito (quelli sono giochini da 500€), invece su cifre con circa 3 0 in più.. per ragioni economiche devo riflettere (per me 500milaeuro sono una cifra non da poco), anche perchè devo chiedere il 50% di debito.
    Non faccio l’AI per una serie di ragioni, la principale e che faccio un lavoro che mi piace.
    le rispondo: mi spiega perchè lei pensa di meritarsi il suo stipendio/reddito? come attività faccio riorganizzazione dei processi di tesoreria/finanza (sul mio biglietto c’è scritto italy manger ) per la prima società mondiale.
    Cosa fa di così speciale per ricevere un compenso? riorganizzo gli uffici finanziari facendo risparmiare tra costi bancari ecc, il compenso è una parte fissa con un costo a giornata ed una parte variabile in base al risultato, ho anche scritto qualche manuale per l’università.. pagano bene anche loro.. lo faccia anche lei. Ho seguito una delle fusioni aziendali più importanti di italia, ovviamente posso referenziare anche questo. Se vuole le dimostro tutto. Non voglio farmi elogi ma non mi tratti come un frustrato ignorante, basta il frustrato, sull’ignoranza ho l’ardire di poterle dire che a mio parare ho letto qualche libro..
    Ogni quanto lo riceve? tutti i mesi il giorno 27 ed ho 15 mensilità e circa 50% di premio, guadano più di un agente immobiliare medio. Ho però 1 laurea, 2 master n corsi e un buono skill, parlo 3 lingue fluenti.. garantisco che le invio tutte le informazioni, levo solo il numero di telefono l’email ecc, mi lasci la sua email.
    Se vengo da lei a chiederle di offrirmi la sua opera, posso poi pagarla quanto voglio io, in base al mio giudizio? come gli altri clienti, paga il costo a giornata, ma siamo diversi non faccio il commerciante, se vuole puo’ andare da altre società di consulente le scrivo i nomi pwc, deloitte, e&y, ma non è lo stesso, almeno così dice il mercato. Voi come vi differenziate? Io mi prendo un rischio lei quale? Io conosco quello che faccio, gli AI che ho incontrato non sanno neache che per definire 4vani, il concetto di vano ha delle caratteristiche di luminosità, metratura ecc.. Invece fanno perdere tempo a gente. come me, fornendo informazioni errate o non fornendo informazioni.
    Esempio se cerco un 4 locali con 1 bagno, essendo italiano, pretendo il bide’ (non è un’informazione da non mettere). Se ristrutturato non significa dare due botte di bianco ecc.. un palazzo signorile ha la portineria.. lo sa meglio di me… poeti degli annunci…

    Ha descritto nel suo post di risposta il rapporto agente immobiliare con il Cliente (quello della pagnotta, del 3%).. frustrato dal come la tratta il mercato? Non si preoccupi delle scuse si preoccupi della pagnotta così si perde.

    PS: sono propretario di 3 appartamenti (le dimostro anche questo). Ho fatto a luglio la proposta per il 4 (mi serve per lavoro), il bravisso agente mi ha detto con questa cifra si compra… io ho messo quella cifra e l’acquirente ha detto no.. il bravisso agente mi ha detto fai una contro proposta con + 15000€.. ovviamente non l’ho fatta. il bravisso agente mi ha proposto di dargli il 2% a fattura ed il restante a nero, io ho scritto nella proposta che gli davo il 3% + IVA. Essendo nuovo nella realtà milanese non ancora ho gli stessi agganci che avevo all’estero, quindi mi tocca andare da una qualsiasi agenzia.

    stefano lanteri : essendo io che pago vorrei avere un listino, capire che servizio è compreso, capire se il prezzo del servizio è rapporatato al servizio.
    In molte nazioni europee infatti paga chi vende. Relativamente al concetto di tutela dell’AI mi preve evidenziare che 4 articoli de CC definisco il suo ruolo e di tutela non ne fate e non ne potete fare.. per legge.. magari se studiasse un po’ darebbe delle risposte più sensate, come sa non rispondete di rischi quindi non ha tutela.. se una persona si rivolge ad un’avvocato per fare la trattativa, paga meno ed ha tutela (almeno all’estero molti studi di avvocati fanno questo).
    Relativamente alle piccola legge di economia, rido (offendetevi ma io rido), perchè l’unico compito del mediatore è far unire la domanda all’offerta, forse non lo sa.. ma solo quello dovete fare, ossia applicare la piccola legge di economia.. Anche oggi mi avete fatto ridere..

    robertos: ma non è chi compra che deve pagare i costi dell’agenzia.. se tu voi avere 8 segretarie perchè te le devo pagare io? non mi dire che tra di voi c’è concorrenza.. è un cartello..

    Cmq chi mi spiega quanto si paga un’agenzia? ossia il 3% cosa comprende? se chi vende e chi compra paga il 3% secondo voi hanno lo stesso servizio?

    Relativamente al troll frustrato essendo la vostra setta chiusa ovviamente non lo potete accettare… l’unica paura e che tutti quelli che comprano sono dei troll per voi? Invece che farvi scrivere sempre “contro” capite come farvi scrivere “pro”, magari la pagnotta ve la meratate veramente!!!
    il troll

  32. seroli says:

    @ Peppino, non è che ci rifiutiamo di rispondere ad alcuni si ed altri no…… pero’ ti stiamo dicendo che la prossima volta che ti trovi di fronte a un post come quello di D.R. avvisaci.
    Il giorno prima metti un messaggio lampeggiante sul blog, che si veda bene con scritto: “Signore/i è la redazione Peppino che parla, attenzione domani metto un post di un decerebrato che, avendo perso nel bagno di casa l’unico neurone che gli era rimasto, ci ha scritto un post che vorrebbe sottoporvi. Siete avvisati, preparatevi stasera con tisane e camomilla perchè domani vi tocca!”

    @D.R.: era uno scherzo, non te la prendere, non penso tu sia sciocco, solo che le domande se sono tali non possono gia’ racchiudere in se una sentenza di colpevolezza inappellabile :)

  33. Cliente_Privato says:

    Leggo più post di gente che si sente offesa.
    Io l’ho riletta e la riscriverei uguale.
    Non vedo l’offesa alla categorie, tranna gli “pseudo poeti”. Ma girano annunci molto fasulli e con frasi bellissime, oggi ho letto un quadrilocale quasi-seminterrato..ma cos’è quasi?.
    Ieri un’agente di Pirelli Re mi ha portato in corso magente.. un bel trilocale, semi ristrutturato.. ops.. non c’era l’ascensore al 3 piano.. si era solo dimenticato di dirmelo.. nella scheda c’è scritto con ascensore, lui ha detto è colpa della segretaria.. chi mi rimborsa il tempo perso?
    Se qualcuno è nella zona di milano venisse con me a vedere un’appartamento insieme, e sentisse cosa sono capaci di dire o di non dire.
    Forse vi offendete perchè non vi ho fatto complimenti? sicuramente non ho scritto offese..
    troll per esempio è un offesa come L in americano..
    Siete forse un po’ sensibili a chi vuole capire? la domande è semplice perchè voi non avete un listino e non posso misurare il servizio.. fate un listino come tutti i commercianti.. distinguetevi tra di voi.. capite che il maggior servizio è a chi vende e non c’è servizio a chi compra.. ecc..
    poi sinceramente io troverò casa, una l’ho eriditata ma le altre due le ho pagate e scelte..
    Mi piace più come firma il troll pagnotta che ne dite?

  34. Cliente_Privato says:

    Spetta. Ponziani,
    ho visto una casa che mi interessa vuole 309.000€ da ristrutturare. Ho chiesto all’agente a che prezzo si chiude la trattativa, lui ha detto a 305.000€.. che prezzo devo mettere in offerta?
    io non faccio assegni a tempo perso o compro o non compro.
    Ovvimente AI ha chiesto per se il 4%, trattato al 3%.. che cifra gli devo dare?

    seroli: ho trovato il neurone.. ma tu la risposta me la dai? ti prego dammi la risposta sulle domande che ho fatto? giuro poi non vi scrivo più.

    grazie per la risposta.. so che me la darai e mi sarà di grande aiuto..
    il troll pagnotta

  35. olly2 says:

    Scusate ma non avete capito un bel nulla di quello che ho scritto e soprattutto del PERCHE’
    1) non ho detto che i prezzi degli immobili sono colpa dell’AI
    2) non volevo affatto dimostrare che gli AI sono inutili

    Nel dettaglio alcune obiezioni al volo
    1) ho detto esattamente il contrario di quello che mi si accusa: se mi si trova un immobile a prezzo equo l’AI non deve fare lo sconto, anzi ..
    2) i prezzi sono fatti alla fine sulla disponibilità del cliente .. come media … compreso il mutuo (mi pareva ovvio) … ma qualcuno dice che non è così .. ah, sì ? si compra oltre le possibilità di liquidità e mutuo? come massa intendo? bene, allora sì che è bolla perchè se la media fa il passo più lungo della gamba poi si trova pignorata .. Insomma secondo la tesi che mi proponete se gli immobili di una certa categofia costano oltre quanto le persone interessate a quella categoria possono permettersi si vendono lo stesso a quel prezzo .. mah
    3) legnaia al posto di soffiano perchè l’AI non conosce la differenza? ma ti rendi conto di cosa hai scritto ? praticamente come un odontoiatra che mi confonde gli incisi tra loro .. sarà mica che ha sbagliato mestiere? vuole prendere una clientela più ampia? ma la clientela non è la stessa perchè in un area ci sono prodotti di fascia medio alta e nell’altra di medio bassa .. quindi se per caso si ha un ottimo immobile a legnaia meglio specificare meglio zona (ma non lo fate perchè temete la concorrenza che vi fate tra voi) e le caratteristiche . leggendo io che cerco a soffiano posso farci un pensierino anche se è legnaia e non mi sento presa in giro (NON SPRECO SOLDI E TEMPO IN TELEFONATE)
    3) la tiritera dei costi che sostenete ..
    fatemi capire una cosa: nel 2000 (e non ho messo un anno horribilis) come facevate? le percentuali erano le solite ma i ricavati molto meno .. fallivate? come facevate a campare? Parlo dei grandi centri ovviamente, sono la prima a sostenere che dai 3 ai 6mila euro possano essere considerati provvigioni eque …
    come facevate quando da un immobile prendevate appunto al massimo 10.000 euro e non i 20.000 di ora?
    e poi i costi .. ma insomma !!!! ma mica siete un azienda commerciale che ha i costi della merce ancora da vendere! allora i commercianti, che peraltro ora se la passano maluccio, sarebbe una categoria che doveva essersi estinta da tempo … Certo che ci sono costi: affitto immobile, telefono e pubblicità e quest’ultimo costo può essere molto variabile a seconda della strategia che usate. Oltre ai costi fissi in percentuale per qualsiasi professionista in tema di imposte, iva e contributi.
    Ma com’è che negli ultimi anni hanno aperto soprattutto agenzie immobiliari e bar? tutti cretini? che poi nel dettaglio alcuni siano anche falliti e altri vadano male non toglie realtà al fatto che fare l’AI negli ultimi anni ha permesso a molti grossi guadagni e ad alcuni grossissimi. Nulla di male, ma non piangete miseria e non mettetevi a fare quelli che hanno costi stratosferici quando rispetto ad altre professioni non li avete.
    Quindi se vi si replica che in alcune realtà quanto dovreste prendere rispetto al famoso 3% finisce per essere eccessivo non fate le vittime, ma prendete atto che da parte di chi vi deve pagare c’è la percezione che sia oltre quanto vi meritate.
    Se chiedeste meno, parlo sempre di grandi centri, sarebbe molto più semplice fare acquisizione e perdereste meno tempo.
    IO NON HO AFFATTO SOSTENUTO CHE RIVOLGERSI AD UN AI NON COMPORTI UTILITA’ E VANTAGGI .. ho semplicemente detto che tali utilità e vantaggi non valgono 10.000 euro, ma la metà (esempio di immobile da 300mila euro ca, un banale 4vani a firenze perchè quelli non banali sono in fascia più alta)
    ma lo ridomando quando vendevate lo stesso 4 vani a 200mila e prendevate 2/3 di ora perchè lavoravate se stando ai vostri discorsi (essendo giuste giuste le provvigioni di ora) sareste stati in perdita? perchè molti di voi che hanno iniziato giusto in quegli anni hanno iniziato? non credo per fare del bene alla patria o per masochismo .. credo per normale desideri di profitto.

    Ho risposto solo ad alcuni e ho semplificato anche per delusione .. sì sono molto delusa delle vostre repliche. Non le considero tutte allo stesso livello quindi ognuno calibri le prossime mie affermazioni al proprio caso:
    avete risposto a coro che i prezzi delle case non sono colpa degli AI, che se gli AI non piacciono si faccia da soli (come se volessi dimostrare questo e come se questa risposta fosse costruttiva) e tutti avete messo sù una bella difensiva su quanto siamo bravi, quanto siamo incompresi etc etc
    Beh io ho semplicemente provato a dirvi che potreste essere un pochino diversi, non migliori, DIVERSI.
    E sono talmente poco contro la categoria degli AI in linea teorica che continuo da tre anni a domandarmi se fare o non fare il corso per il patentino visto che non mi andrebbe di lavorare nemmeno come collaboratore senza una base teorica non da autodidatta. Quello che mi frena è che l’idea che ho di AI si scontra troppo con la prassi e tra l’altro è in qualche modo fuori anche dalla definizione legale di AI come mediatore .. quindi se funzionasse sarei osteggiata in ogni modo dalla categoria, che potrebbe anche avere legittimi appigli legali (forse, non ho approfondito) e non sono sufficientemente squalo per reggere certe pressioni.

    Concludendo: io ho provato a darvi degli spunti, voi avete fatto quadrato e interpretato le mie parole spesso fraintendole .. posso essermi anche spiegata male, ma a certe obiezioni a cascata viene da pensare piuttosto che se le mie parole non sono state adeguate lo è stato molto poco anche l’orecchio.
    Continuate pure a pensare che ho scritto cose senza senso e per pregiudizio .. poi però non lamentatevi se la gente non capisce cosa fate, se non è soddisfatta del servizio in generale, per quanto magari contenta perchè ha comprato/venduto casa grazie a voi (ma è un tutto bene quel che finisce bene in molti casi) …
    se ci si dovesse rivolgere agli AI con la stessa frequenza con cui nella vita ci si rivolge ad un odontoiatra le lamentele sarebbero ben più alte e parlo di lamentele con un certo fondamento, quelle per avere un servizio diverso e migliore e più su misura .. non di quelle di chi spara a zero per partito preso.

    PS Sharp tutti i controlli che elenchi non tutti gli AI li fanno, basta leggere anche questo forum e alcuni non li fanno anche sulla base di motivazioni che ho letto e a cui non avevo pensato e che trovo, interpretanto il proprio ruolo come pura mediazione, persino corrette. Infine parli ad una che quei controlli li ha fatti per sè e per gli altri .. non ci vogliono anni per farli, anche perchè molti archivi sono ormai informatizzati. I controlli più delicati ovvero quelli relativi alla conformità edilizia (e dove si impazzisce sul serio perchè in comune magari si sono persi gli incartamenti e anche qui parlo per esperienza personale) sono davvero oltre le conoscenze dell’AI se poi ci sono elementi da regolarizzare.

  36. seroli says:

    @C.P: abbiamo reagito cosi’ perchè il suo post VOLEVA una reazione come la nostra, se la rilegge tra qualche giorno si accorge che racchiudeva gia’ in se’ una sentenza….quindi ora non faccia troppo l’offeso perchè il primo a presentarsi in maniera offensiva è stato Lei.

    Inoltre l’avere 3 o4 o5 o 6 case come delle lauree non è sinonimo di intelligenza/ragione….. per noi puo’ essere anche un disoccupato, ma se ragiona bene usando la testa, penderemmo ugualmente dalle sue labbra.

    Per le altre domande lascio la parola a Ponziani,
    te che fai per pretendere il 3%, CONFESSA SCROCCONE!!!!!!!! :)

  37. seroli says:

    Mi sa che non riesco a scrivere, sicuramente ci sono troppi commenti in attesa di pubblicazione, Cliente Privato e Olly2 fate commenti troppo lunghi e le risposte sono molto lunghe da dare, io ho postato un commento ma vedo che sono sotto “moderazione” ma per l’affluenza credo, non sono stato offensivo, quindi ci sono tanti commenti in attesa, credo. Ora esco per un appuntamento ops…volevo dire per far perdere tempo a qualcuno lunedi’ rispondo (o ci provo se non l’hanno gia’ fatto altri!

  38. maurorx says:

    Egr D.R
    In merito alla Sua presunzione di riuscire a far tutto da sè le offro la mia consulenza immobiliare per l’acquisto della casa dei suoi desideri a costo ZERO.
    A compromesso firmato le sarà inviato a casa in OMAGGIO un bel Tv al plasma da 42 pollici per allietare le sue noiose serate.
    Come vede egregio D.R noi agenti non siamo avidi come pensa ma bensi al servizio del nostro beneamato cliente.
    Con ossequio.

  39. olly2 says:

    per cliente privato:
    se l’AI la paga solo il venditore non è che il compratore ha chissà quali vantaggi perchè il costo è ricaricato.
    Non è poi vero che il compratore non ha vantaggi in quanto l’AI mediando dovrebbe far sì che un immobile che costa un pochino più di quanto si ritiene giusto spendere (o possiamo spendere) arrivi al prezzo che siamo disposti e possiamo pagare, oltre a fare, come terzo, garante di alcune informazioni, reperibili con normali controlli.
    Ottima l’idea di un listino dei servizi offerti e in effetti il compenso dovrebbe tararsi sulla base dei servizi elargiti.
    Per esempio per un venditore si potrebbe offrire come servizio la pubblicità e basta (che per l’AI ha un costo minore che per il singolo cittadino) ma per l’appunto se così facesse sarebbe già fuori il ruolo che legge e consuetudini attribuiscono all’AI.
    Io credo che la normativa attuale e le consuetudini attuali siano inadeguate rispetto alle esigenze di adesso ..
    quando c’erano i sensali non c’era la giungla di regole sugli immobili di ora .. l’immobile ti piaceva? era solo questione di prezzo (parlo di 40 anni fa)e che fosse in reale disponibilità del venditore .. non c’erano accertamenti da fare . quindi il sensale mediava .. ed era cercato quando un accordo non si trovava, come sempre si fa quando ci si rivolge ad un mediatore.
    Oggi chi cerca e compra casa non ha bisogno solo di un mediatore, anzi a volte il mediatore non serve perchè venditore e acquirente una volta incontratisi sarebbero anche capaci di mettersi d’accordo (in alcuni casi, lo sottolineo, in altri il mediatore è d’obbligo), ma ha bisogno di una serie di altre cose: pubblicità, qualcuno che vada a vedere immobili al posto suo e gli proponga solo quelli davvero interessanti (per caratteristiche) per lui facendogli risparmiare tempo, informazioni tecniche sia sulla casa sia sull’atto da scriversi, soprattutto se sono necessarie scritture accessorie ..
    ma sono servizi che in teoria non dovrebbero essere fatti da AI .. ma allora chi li fa?
    è questa la mia domanda in fondo .. perchè se ho bisogno di una scodella mi devo prendere il servizio per i piatti? perchè se cerco una forchettina da dolce non riesco a trovarla?
    Ci sono limiti normativi e un mercato e una categoria troppo rigidi nel complesso, fatte salve le dovute eccezioni.

  40. Che credi che non lo sapevo di aver dato il fianco a questa obiezione? ;)

    (A parte che molte risposte che hai letto non erano per te , am per tutta una serie di illazzoni e teorie discusse anche precedentemente di cui trovi taccia nel blog, personalizzi sempre… :) )

    Ma è una finta obiezione, in quanto vale solo generalizzando.

    I controlli li fai da te?

    Io mi sono fatto il sito da solo, mica dico che gli informatici sono inutili, a me non servono, ma a chi non lo sa fare?

    E quando un informatico che fa un sito come il mio, con gestionale annesso chiede che so, 30-40mla euro (sono preventivi reali fatti da informatici al mio ex socio) devo andare in giro a raccontare che sono dei ladri perchè io l’ho fatto da me? ;)

    Dipende, sai leggerli?

    Sai cosa vuol dire questo o quello?

    E anche se lo sai, mettiamo che ci siano situazioni particolari, che so, trovare un incastro, sistemare una permuta, trovare un sostituto, trattare, risolvere al situazione in un certo modo… trovo strano dover spiegare a qualcuno perchè mi deve pagare…. dovresti chiederti come mai lo fanno, io tratto sempre la provvigione, la accordiamo con i clienti e la mettiamo per iscritto al momento della chiusura dell’affare.

    Doiamo cambiare, migliorarci?

    Che credi che non lo sappiamo?

    mi fai vedere un sito dove gli statali, ad esempio, si mettono in discussione e cercano di confrontarsi per migliorarsi alla luce degli ultimi eventi?

    Dove gli insegnanti si prendono delle responsabilità per le mancanze della scuola?

    Mi fai vedere un sito o un blog dove i tecnici o i commercialisti affrontano alcune tematiche inerenti il livello di soddisfazione della clientela…

    Il fatto è, non nascondiamocelo, che molti pensano che fare l’Ai sia una bischerata… ;)

    Ti posso portare molta gente che c’ha provato e non c’è ruscita, adesso ti assicuro che ha molto più rispetto di prima per chi fa l’AI.

    Sfido chiunque di coloro che criticano gli AI a venire a lavorare da me (tratto molto bene), poi ne riparliamo… ;)

    Nessuno ha fatto quadrato, chiaro che quando ici cose inesattte vieni corretta da più di uno che qulle cose conosce.

    Il discutere implica confronto, se pensi di avere le risposte è inutile parlare… i controlli li fanno tutti, chi non li fa (o non li fa fare) è un pazzo perchè passa più di un guaio.

    Ma anche i controlli sono fallaci… ci sono le sorprese… ci sono casistiche particolari.

    Insomma, perchè devo stare a giustificare quanto prendo e devono essere gli altri a dirmelo?

    Gli altri possono a parere mio decidere se vale o no la pena di spendere que soldi o meno. Questa è la cosa strana.

    Il discorso se non ti va non ci andare NON è assurdo!

    Se tutti si servissero degli AI ti assicuro che costrebbero molto meno (direi la metà almeno) e le agenzie migliorerebbero di molto i loro servizi.

    Esseno un lavoro che non ha una costanza ei guadagni è chiaro che le tariffe devono essere per forza elevate.

    Tu dirai, ma allora perchè chi ne vende dipiù non costa meno?

    Di solto chi ne vende di più ha anche agenzie più importanti e quindi più costi (e in teoria eroga più servizi…)

    Mettiamo che un agente venda 7 immobili in un anno (c’è gente che ne vende molte meno, sappilo).

    Il prezzo delle transazioni medio si aggira sui 200mila euro sono 1.400.000 che moltiplicato 5% (2,5% per parte di media) sono 70mila euro.

    Togli telefono, tasse, pubblicità ecc. ;)

    Hai la tua risposta.

  41. Cliente_Privato says:

    Cliente_Privato e DR sono la stessa cosa. Chiedo scusa per il commento lungo.
    Maurorx: dov’è la presunzione? Non ho mai scritto far tutto da me (se leggere ho scritto: Sono certo che meritate una somma per l’intermediazione ma rapportata al servizio che fate) Io ho chiesto chiarimenti sulla percentuale. Lei me li puo’ dare? Me la dia su su è semplice..
    Ora ho da fare, ma caro maurorx hai lo stesso problema di tutti gli AI, non rispondi.. fai solo perdere tempo.
    la TV l’ho già come descritta cambi regalo grazie, ovviamente se sei un vero uomo inviami il regalo veramente. Dammi il tuo indirizzo emial che ti do l’indirizzo dell’ufficio così puo’ inviarmelo.. E se non sei una persona di solo parole so che lo fari!! Io scriverò dell’invio il seguito per dimostrare che non siete solo parole.
    sempre il troll pagnotta.
    scusate ma non posso più risponderVI, devo uscire dall’ufficio.

  42. @Cliente privato

    La cifra che vuole, ragionevole, l’ai le darà la dimensione di “ragionevole” (es. la richiesta è 300mila e ci sono le ragioni per chiedere quella cifra posso provare a cominciare anche da 260-270, ad esempio, ma non per tutti i casi vale, non ci sono regole fisse).

    Le do una traccia.
    Cosa è ragionevole per una casa da ristrutturare?

    Semplice, non dovrebbe costare una cifra che la renda più costosa di una casa con le stesse caratteristiche in zone simili, già ristrutturata.

    Se in quella zona, una casa ristrutturata di fresco costasse es. 1000 euro /mq e per ristrutturare ci vogliono 500€/mq la casa dovrebbe costare un max di circa 500€/mq (semplificando).

    Poi entra il fattore soggettivo: la casa è cara, vogliono ben 800€/mq (legati a quel valore di esempio)

    Quindi 300€ in più riguardo alla mia stima veloce.

    Ma accanto lei ha la casa della mamma, e non ci sono altre case in zona 8parliamo di colonica,no?).

    Quindi lei proverà a comprare al prezzo più giusto possibile, appoggiandosi al suo AI 8o da solo) che cercherà di chiudere quell’affare sapendo che da una parte ha uno che vuole vincere alla lotteria e dall’altra uno che vuole comprare strozzandosi il meno possibile. (Lo prenda con le molle, è un es.).

    L’AI le ha detto ch non è trattabile?
    Magari per quell’immobile è così, ce ne sono altri spero.
    Personalmente per me TUTTO è trattabile e di no lo faccio dire sempre e solo al proprietario, anche perchè trovo poco etico decidere per lui ( a meno che in cs particolari non abbia il mandato con rappresentanza): le situazioni possono cambiare e magari la cifra che oggi sembra misera domani può essere quello che serve, nons ta a me decidere.
    a me sta cercare di mediare, e le assicuro che mediare è molto importante nella società e negli affari.

    Senza intermediari in gamba l’economia sarebbe ferma.

    Per il resto: ha generalizzato e offeso tutti gli ai, per le poesie di alcuni.

    Gli statali sono tutti fanulloni.

    Gli insegnanti tutti incapaci..

    I clienti tutti disonesti.

    Andiamo avanti così.

    Vada sul mio sito e copi incolli un annuncio fantasioso qui, ci trova circa 700 offerte, quindi ha le chanches per cogliermi sul fatto.

    Sappia che non ne troverà, però con la sua lettera mi ha messo nello stesso calderone di quelli che magari ha visto lei.

  43. carlo hammer says:

    non so se ne avete già parlato (troppo lungo sto topic), ma il mediatore è pagato con una PROVVIGIONE = percentuale sul prezzo di vendita, come prestazione di risultato e non prestazione d’opera. l’avvocato, il commercialista, il medico sono pagati con un COMPENSO in base alle ore di lavoro (anche se si affacciano le percentuali anche nelle professioni intellettuali).

    quindi nella maturazione del diritto alla provvigione non è influente il tempo o i soldi spesi dal mediatore x la conclusione dell’affare. se io sono un satanasso con un portafogli clienti stragonfio, tu mi dai da vendere il tuo immobile e io CON UNA TELEFONATA lo vendo, merito un premio xk ti ho fatto risparmiare un mare di tempo, e va valutato il mio di tempo, e di denaro, e di abilità, e di cortesia, e di”know-how” (saper trattare e intermediare non è una cosa x tutti, ci vuole prdisposizione affinata poi nel quotidianostudio pratico dell’artec) che ci ho messo x farmi quel portafoglio clienti così fecondo. e per costgruirmi la credibiltà in base alla quale, quando telefono “ehi ciccio ho qui la casa che stavi cercando”, ciccio molla i suoi impegni e viene a vedere la casa con me!
    invece nella testa del cliente scatta a qs punto (di solito DOPO la conclusione dell’affare, quando ci considera un COSTO; PRIMA ci considera i suoi SALVATORI), il ragionamento sulla prestazione d’opera: “ma come tutti quei soldi x avere fatto una telefonata”?

    amico, “tutti quei soldi” li abbiamo cmq trattati e stra-trattati, e sono la schiuma della crema del bidone del latte, cioè del tuo immobile che GRAZIE A NOI hai venduto. è il discorso da bar sui calciatori e le soubrette strapagati: sì ma quanti soldi smuovono?

    insomma: quando si presenta il conto nascono le mille obiezioni sul servizio. il servizio è che ti ho venduto la casa, baby. anche xk finché non te la vando non mi paghi. l’avvocato lo paghi anche se perdi la causa, il commercialista anche se ti arriva la finanza e ti ribalta, il medico anchese muori. A NOI NO.

  44. olly2 says:

    Ponziani ammetto di aver personalizzato alcune repliche, ne ero persino consapevole rispondendo, ma purtroppo dato il 3d è facile fare casino e sta a chi legge tarare.
    Quando al fatto dei costi rapportato ai guadagni medi scusa ma non mi piace come argomentazione: il 3% non può essere giustificato dal fatto che è la percentuale che consente alla media di Ai di sopravvivere. Il fatto è che molte non dovrebbero sopravvivere, molte più di quanto adesso già non sopravvivano.
    Lasciamo perdere il discorso trattativa personale, che è chiaro ed evidente: io ho solo proposto che si elimini il discorso del 3% e si dica che gli Ai si pagano secondo quanto chiedono e che quindi non ci sono prezzi fissi per lo stesso servizio. Scrollare dalla vostra immagine la percentuale del 3%, quando poi oltretutto di fatto spesso non è realmente presa, soprattutto laddove corrisponde a cifre tali che sono di fatto eccessive (è un po’ come quando ad un agente di commercio si lasciano provvigioni molto alte perchè usi la sua stessa provvigione per trattare con il cliente da acquisire … ehm sono figlia di agente di commercio). A che pro quindi continuare a sostenerla?

    Gli utili .. quando parliamo di roma sono ovviamente eccessivi .. proprio ieri leggo su questo forum che uno propone il 40% di provvigione a collaboratori? ma se i costi fossero davvero così elevati in proporzione all’entrata lorda come potrebbe offrirla? ci deve pagare i costi, ci deve cmq guadagnare qualcosa in proprio (altrimenti che apre a fare una filiale) .. e resta il 40% per un collaboratore?
    Ovvio che sono casi limite in situazioni limite come sono quelle dei grandi centri. E infatti i problemi di prezzo degli Ai no sono molto sentiti in località dove le case costano meno o dove si vende ad un mercato di forestieri per cui l’AI ti garantisce un servizio insostituibile.

    Quanto alle lamentele e all’autocritica della PA io appartengo a questa vituperata categoria e ti assicuro che brunetta non capisce niente soprattutto quando pensa di aver risolto il problema dell’assenteismo. Con i suoi provvedimenti ha rotto le scatole agli onesti e chi fa il furbo ora che c’è il ciclone si è dato una calmata poi ricomincerà come prima. Infine se io, quando ero al lavoro, visto che sono in maternità, sto due giorni senza lavorare ho un tale cumulo di arretrato che la giornata pigra (che abbiamo tutti) poi la sconto con una giornata di super lavoro. Quindi lavorando nella PA se qualcuno può assentarsi ad libitum e far finta di lavorare vuol dire che il suo posto è inutile perchè altrimenti si formerebbero arretrati ingestibili. Non a caso il problema è più forte nei ministeri, notoriamente carrozzoni con sprechi e quasi inesistente negli enti locali (dove lavoro io ad esempio).
    Non so se ci sono forum ma di blog di insegnanti e di impiegati della PA dove si fa discussione il web è pieno.

    Quanto al fatto che occorre avere il senso dei propri limiti sono d’accordo con te: io li so cercare i dati e li so anche abbastanza interpretare (anche per il tipo di lavoro che faccio), ma non so interpretare i casi più complessi (e qui la vedo dura anche per molti AI purtroppo) e quindi chiaramente dove non arrivo da sola mi rivolgo ad un professionista.
    Mi capita per lavoro di dare informazioni “tecniche” a chi vuole vendere o comprare casa, ma quando capisco che sono persone che solo a dire registro immobiliare pare gli parli di marte, che non sanno nulla di obblighi nei due anni antecedenti sulle spese condominiali insolute, che insomma non sanno un cavolo di niente e non hanno i mezzi per provvedere a colmare la lacuna da autodidatti, sono la prima a dire loro che non è per loro il fai da te.
    E proprio perchè lavoro in una PA ti posso dire che tante informazioni cercandole si hanno proprio dagli operatori della PA. Non è sempre uguale e non credo sia una condizione uguale in tutta italia. Ma proprio ieri l’altro sono stata aiutata da un collega (e ti assicuro che so che lo fa come servizio anche per i privati cittadini perchè glieli ho mandati) a districarmi su una convenzione PEEP di 40 anni fa, in parte sostituita da successivi atti.

    Per il libro casa potresti per esempio sentire il comune, anche se quello di firenze mi pare anni fa fece qualcosa del genere in collaborazione con panorama casa.
    Manca però, non so se era questa la tua idea, una diffusione dei parametri di stima almeno per fare una stima secondo mercato.

  45. olly2 says:

    hammer quanto lei scrive sulla differenza tra prestazione d’opera e a risultato è più che corretto, tuttavia non coglie il nocciolo della questione sollevata che semplificando si potrebbe dire è “ma è giusto che un AI sia pagato per il risultato e non per a prestazione d’opera, con tutte le diferenze che implica anche il formarsi del diritto al compenso?
    Inoltre anche in riferimento al compenso in base al risultato non è che questo fatto giustifica la percentuale fissa in tutte le realtà così come proposta e sbandierata (perchè di fatto la trattativa esiste).
    Mi spiego:
    un agente di commercio è un altro che guadagna in base al risultato, ma non tutte le aziende danno la stessa percentuale provvigionale e tale percentuale di solito è tanto più alta quanto più difficile vendere il bene.
    Quindi non c’è un cartello sulla percentuale che un agente di commercio deve avere.
    E’ questo, se si vuole rimanere sul compenso a risultato, che viene contestato: se il bene è facile perchè devo dare una provvigione alta? Perchè non ci sono grosse differenze nelle percentuali richieste pubblicizzate a seconda dei luoghi e della qualità degli immobili trattati?

  46. carlo hammer says:

    qs differenziazioni esistono. se mi dai un cantiere non ti chiedo gli usi e consuetudini (che nono sono sempre il 3% ma variano secondo la cciaa). se trattiamo la provvigione, la trattiamo al ribasso, quindi anche qui siamo sotto u&c. se mi dai un immobile a prezzo dove ho un bel prtafoglo clienti sarò + elastico xk sento di avere la vendita in mano (anche se a sti chiari di luna è un’ipotesi di scuola). se so che la vendita mi costa un anno di pubblicità e casini sarò invece meno elastico.
    non c’è cartello, ci sono u&c cciaa che non sono tariffario ma semplice rilevazione media, poi da lì si va (si scende) a libera trattativa.

    in teoria l’AI potrebbe anche partire con un richiesta superiore a U6C, ma andrebbe cmq fuori mercato, stante che U6C si basano su dati medi. quindi pochissimi lo fanno, e devono sapre ben giustificare la richiesta.

    ma non si può fare un’informazione commerciale di massa su qs aspetti, si approfondiscono nella trattativa diretta.

    il paragone con l’agente di commercio non calza in quanto trattasi di mandatario unilterale e non mediatore.

  47. olly2 says:

    hammer viste tutte le variabili, che sono la prima a dire che esistono, ma perchè cavolo allora si parla di 3%? perchè cavolo è questa l’info che fate passare, che laddove il 3% si traduce in somme elevate vi rende invisi?
    perchè è questo che sto sostenendo.
    Il paragone con l’agente di commercio calza e non calza, ha il mandato da una sola parte, verissimo, ma di fatto tratta, media con il cliente finale e per questo le sue provvigioni variano non solo rispetto all’azienda e quindi al prodotto che commercia, ma anche rispetto al cliente e al tipo di ordinativo che fa il cliente.
    Per questo sostengo che parlare di 3% come richiesta diciamo di base è un nonsense. Io credo che ci guadagnereste in immagine nel rendere le vostre provvigioni un qualcosa che fin nell’immaginario di chi non compra e vende non è quantificabile a priori.

  48. Bene prestiamoci al gioco.

    innanzitutto sappia che nemmeno l’avvocato da tutele, può tuttavia aiutarla a prevenire problemi, per correttezza delle scritture, cosa che per altro fa meglio un notaio.

    L’avvocato poi, per forma mentis, spesso incasina con le scritture troppo presto… a volte bisogna, in una trattativa, puntare su altri aspetti che vanno oltre le sottoscrizioni, specie in fase di trattativa e specie quando offerta e domanda non coincidono.

    Poi continuare con il tono di supponenza non sapendo nemmeno con chi parla (ci sono diversi AI che sono quasi notai, quando non geometri o altro) la qualifica come interlocutore, come il tono del post.

    Ma andiamo alla domanda

    Cosa fa un ai per meritarsi il 3%.

    Allora, cominciamo dall’inizio.

    Prima impara il mestiere, ci vuole tempo e fatica, a volte puoi vendere subito altre volte no.
    Raccoglie una dose di notizie, (andando a cercarle o facendo pr), le cataloga, raccoglie la documentazione, lo cura e l’aggiorna ciclicamente, ne cura la promozione pubblicitaria, ne raccoglie la documentazione fotografica, prende i contatti con i tecnici che hanno incarichi inerenti agli immobili.
    Comincia poi a raccogliere le richieste, che arrivano dalla pubblicità (poetica e non), le cataloga, incontra i clienti in ufficio per capirne meglio le esigenze, li consiglia, cerca di dare scelta e di far avere al cliente una visione totale del mercato di riferimento, quello che interessa, e delle eventuali altre opzioni possibili.

    Fa gli appuntamenti, spesso bisogna far fare un buon numero di appuntamenti per capire e far capire al cliente sia cosa vuole che cosa può.

    Torna in ufficio, aggiorna le schede richiesta, prepara eventuali altre proposte, questo per ogni cliente (smaltendo il lavoro normalmetne giorno per giorno).

    Studia e si aggiorna di continuo, anche perchè di continuo cambiano le leggi.

    Dopo aver ripetuto le attività di cui sopra, tralasciando la normale gestione dell’attività, arriviamo all’inizio della trattativa.

    ogni trattativa è a se stante, ma prendiamo un iter base.

    Ci si mette a sedere e si comincia a decidere, assieme al cliente, le condizioni e i termini della proposta, possono variare.

    Comincia la trattativa con il proprietario, chiaro che se mi offre 3mila euro in meno e lui non accetta, io come minimo tolgo dalla vendita l’immobile e le propongo altro…
    Ma mettiamo che anche questa vada bene.

    C’èpoi la fase che va dalla proposta al compromesso, in questa si accerta le conformità, meglio se con tecnico di parte (ci vuole un geometra, non un avvocato) e una volta che si vede cosa e come si va al compromesso, aggiungendo i vari aggiustamenti. Anche in questa fase però spesso si presentano tensioni… vuoi per sorprese nascoste ( a volte appaiono anche ai rogiti nonostante il controllo di più tecnici) o per una certa calma nell’adempiere (magari a una d.i.a.) di qualche tecnico, ecco che noi stiamo a gestire tutto l’ambaradan, parli con il proprietario e con il geometra, avverti l’altro tecnico e il compratore, questi pone una nuova condizione, tu cerchi c di farlo ragionare e smorzi la questione, la presenti all’altra parte che all’inizio ti maledice nonostante non dipenda da te, tu cerchi e riesci a riportare la cosa sul binario, si va avanti fino a quando il notaio vuole una certificazione che costa 500 euro e che il ptroprietario non vuole spendere perchè dice di aver già sceso troppo in fase di trattativa…

    Posso continuare.

    Spesso, spessisismo, se non ci fossi stato io o un collega in una trattativa, come minimo finiva dall’avvocato…. E questo DOPO che si erano accordati per il prezzo e per problematiche anche INDIPENDENTI da volontà di chicchessia.

    Ha notato che non ho messo quando riscuote?

    Lo faccia da se.

    Quindi mentre mi sta dicendo che un compromesso fatto da un ai è peggio di uno fatto da un avvocato… io le rispondo: dipende.

    le responsabilità per lei l’AI non ne ha… peccato che non sia così http://wiki.immobiliare.com/index.php/Agente_Immobiliare
    e non sono tutte.

    Il bidet indicato è importante?

    Bene,valuteremo, magari indicando ai portali di aggiungerla come opzione… ma mi permetta di dissentire sull’importanza (in italia) di specificarne la presenza, semmai dovrei specificarne l’eventuale assenza, ove sussistesse…

    Dire che un agente immobiliare deve avere un listino significa non aver a conoscenza del fatto che l’autority forse non sia d’accordo.

    @Olly:Parentesi.
    La pubblicità e il resto sono alla portata di tutti, non è vero che a un Agente costano meno che a un privato, tutt’altro.I portali oggi danno la possibilità ai privati di fare le loro proposte gratuitamente, i giornali danno la possibilità con pochi euro di avere l’annuncio, le agenzie comprano spazi e hanno altri costi, che non si possono calcolare semplicemente dividendo il costo totale per il numero degli annunci e dire un annuncio a un ai osta x€/annunci, il costo rimane totale ;)

    Si parla del 3% perchè si dice è la richiesta di provvigione più diffusa, ma ci sono moltissime agenzie che lavorano al 2%, al 4, al 5 e anche oltre..

    Il listino, vediamo, mi pare che l’autority non fosse d’accordo.
    L’estero.
    Le va bene come in francia, ad esempio?

    Lo sa come funziona la vero?

    Lei lavora per una multinazionale (della quale eviterò di servirmi in caso ne abbisogni chiaramente, cosa che non influirà minimamente sui suoi guadagni), ha tre appartamenti e vuole comprare una casa, la cosa però non garantisce la qualità di ciò che afferma, ne il fatto che il modo e la supponenza sono sotto gli occhi di chiunque.
    La pagnotta mi sfugge perchè lo dice lei o perchè in internet si parla male delle agenzie immobiliari? Farò altro, credo di potercela fare, come tutte le altre categorie che sono condannate da internet, non sono poche….

    @Peppino, certo che ognuno può chiedere riguardo alla propria esperienza, sono stato io stesso a dirtelo più di una volta, ma se rileggi credo che i toni siano da rivedere.
    Rimaniamo in dissenso.

  49. olly2 says:

    ponziani anche ammesso che i costi pubblitari siano identici per privati e AI il servizio e il target non sono uguali.
    Ad un privato è esclusa la possibilità di farsi vedere durante una passeggiata dal possibile cliente in quanto non ha vetrine, inoltre non è letto il suo annuncio da chi preferisce passare per il canale agenzie (vedi i compratori totalmente sprovveduti o che non hanno tempo per stare a leggersi tutti gli annunci di privati e agenzie e di fare selezione).
    Per questo ritengo sarebbe un servizio interessante da offrire.
    Il problema è, come tu mi confermi, che un simile servizio probabilmente è illegale o cmq non compatibile con l’AI.
    Avevo dato una letta superficiale alla normativa e già mi pareva fosse così, non sapevo del parere in merito dell’authority.
    Quindi come già avevo scritto la normativa probabilmente è inadeguata ad accogliere i bisogni dei clienti e le idee innovative dei professionisti del settore per venire incontro loro.

    PS sul bidè sono d’accordissimo: va segnalata l’assenza essendo prassi la presenza.
    Post PS in troppi annunci a firenze non è specificata l’assenza di ascensore per i terzi piani e perdo tempo e soldi per saperlo telefonicamente.

  50. dalele says:

    E’ vero che Internet è il regno della libertà di parola, ma mi sembra davvero inutile continuare ad discutere con persone che fanno dell’ignoranza e del peggior qualunquismo la bandiera dei loro post. Chi ci paragona a cacciatori di “soldi facili”, chi a finanzieri senza scrupoli, ecc… Non sanno di cosa stanno parlando. Non hanno mai avuto un’azienda, non hanno mai rischiato in proprio, infatti fanno i “consulenti” oppure (ci avrei scomesso) i dipendenti della P.A. Informatevi e poi, al limite, potete anche postare qualche suggerimento per il nostro lavoro, che sarà sicuramente ben accetto.

  51. casatime says:

    La risposta è semplice : noi mettiamo in contatto le 2 parti. Se non le va di pagare non vada a rompere le scatole nelle agenzie e se la trovi da solo la casa (comodo he cercarla da casa nei web seduto in poltrona…..cominci ad alzare il sedere e girare in lungo e in largo come facciamo noi……..) buona fortuna !

  52. olly2 says:

    daniele io non ho offeso nessuno e ho fatto 40.000 distinguo
    quindi per favoe evita certi commenti nei mie riguardi.
    Inoltre sono dipendente al 50% proprio perchè mi interessa trovare un’altro lavoro e preferibilmente a partita iva.
    E tra le opzioni c’era pure di fare l’AI, chiaramente per un’agenzia esistente.
    Aggiungo che la mia è la prima generazione in famiglia di lavoratori dipendenti quindi certi problemi li conosco assai e non banalizzo un bel niente, come invece tu che in PA mi sa che non hai mai lavorato e che se pensi sia tanto facile e remunerativo e comodo ti rispondo: perchè non lo fai? alla stessa stregua di altri che da AI ti chiedono perchè non lo fai tu?
    La differenza sostanziale è che un dipendente di un ente locale è poco più che un milleurista anche dopo anni di esperienza e nonostante capacità personali (altro motivo per cui ho scelto il partime, prendo di più a parità di ore lavorate .. tanto miseria per miseria meglio avere tempo libero).
    Poi libero di lamentarti della PA a casaccio e per supponenza così paghi professionisti, non mi riferisco ad AI, per aver informazioni che avresti avuto aggratis ad uno sportello. Bravo. Ricorco ancora quando lavoravo in asl certe prestazioni di professionisti e cosa raccontavano ai loro committenti in procinto di aprire bar e ristoranti .. se questi signori fossero venuti in ufficio tante lungaggini se le sarebbero risparmiate e avrebbero scelto meglio il professionista cui affidare il progetto della loro attività.

    PS faccio notare che cliente privato, per quanto un po’ antipatico nei modi, ha scritto che la metà dei suoi guadagni sono a risultato ovvero a provvigione

  53. olly2 says:

    casatime è proprio in questo che vi abbassate in immagine
    fatevi cercare dagli immobili e non viceversa, come altri professionisti.
    chiaramente come tendenza, perchè resteranno giustamente sempre immobili trovati grazie al canale delle conoscenze personali.
    mi rendo conto che tale inversione di atteggiamento sia ai limiti dell’impraticabile allo stato attuale delle cose, tuttavia credo che dovreste valutarla come obiettivo sul lungo termine.

  54. dalele says:

    X Olly2.
    E’ quantomeno curioso questo suo sforzo di volerci a tutti i costi “insegnare il mestiere”. Perchè questo altruismo?
    Avrei potuto anche ringraziarla se i suoi toni non fossero stati così supponenti, ma soprattutto se avesse avuto la minima conoscenza del nostro mondo.
    Tanto per chiarire: gli AI forniscono un servizio e per farlo bene DEVONO reperire il maggiore numero di immobili da vendere/affittare, così da offrire al cliente/acquirente la scelta più ampia possibile. In ogni caso, e qui chiudo, si può argomentare, con la conoscenza, oppure “sputare” sentenze infarcite di luoghi comuni se non si hanno le informazioni adeguate. Peccato lei abbia scelto la seconda strada, probabilmente sarebbe stata anche una discussione costruttiva.
    Spero di averla un giorno come collega, così da poterci confrontare veramente senza pregiudizi.

  55. Teniamo bassi i toni, nonostante tutto il 3d sia partito da una provocazione con toni offensivi (sfido chiunque a sostenere il contrario) non dobbiamo scendere in qualità di dialogo.
    Vanno bene le frecciatine, ma cerchiamo di rientrare.

    @Dalele olly cerca di essere molto diplomatca, dice a volte cose sicuramente un pò “fuori” ma non ha di certo usato toni da meritarsi risposte accusatorie.

    @Olly, cerca di soprassedere e di non sentirti chiamata in causa (tranne quando lo sei chiaramente :) ) chi scrive spesso si confonde tra i vari commenti..

    Credo che se questa linea editoriale continua mi farà ripensare seriamente la mia posizione in questo blog, non amo far parte di un gioco al massacro che si può trovare benissimo altrove, in posti formati senza il mio contributo.

  56. Cliente_Privato says:

    Rispondo solo a Roberto Ponziani ma in generale a tutti: Io vi ho chiesto perchè Allora il 3% a cosa serve? perché lo deve pagare chi compra?
    togliendo gli insulti la risposta non l’ho avuta.. tranne che da Ponziani.. se volete insultate.. sarà questa la fase di studio di cui parli Roberto? .. Io non ho chiamato nessuno truffatore o scritto insulti, magari perchè ho argomenti, sbagliati o stupidi ma rispondo ad orgomenti. Solo che da ignorante troll seduto in poltrona che non alza il culo, che per ripiego faccio il manager , che rompe le palle alle agenzie immobiari , senza vita privata, senza neurone e bla bla bla, mi sono permesso di chiedere alla setta un’informazione, non sapendo che la setta aveva difficoltà a rispondere.

    ti rispondo brevemente altrimenti dite che scrivo troppo. Mi permetto e ti do del tu, sono un troll frustato quindi lo posso fare.

    Prima di tutto ha risposto ad una sola domanda.. mi risponda alla seconda, perchè paga chi compra se i servizi sono solo per chi vende?

    All’estero l’avvocato fa le vendite di immobili e prende la parcella non la % .. poi esistono i consulenti immobiliari e non gli agenti che fanno altro tipo di lavoro. Conosco benissimo il mercato francese sa benissimo che bella crisi hanno, parliamo di US, UK dove la crisi, fortissima, dura e durerà pochissimo… loro sono svegli capiscono i bisogni e creano i prodotti, rivedono i prezzi e capiscono il mercato… paga solo chi vende, facendo così non si hanno speculazioni inutili.. a voi la pagnotta non cambia.

    Analizziamo i vantaggi del compratore:
    primo capoverso: lei studia ed io pago – quindi volete la prestazione per ore? quindi siete consulenti.. ma non non siete consulente, lo sapete sete mediatori.. al compratore nessun vantaggio.. o almeno sia al chi vende che a chi compra..

    Raccoglie notizie.. cura la promozione.. foto ecc – vi serve per vendere, giusto.. allora pagasse chi deve vendere.
    incontra clienti in ufficio (a me in sei mesi mi hanno sempre portato a vedere le case e solo pochi mi hanno ricontattato per altri immobili) – cmq questa parte la paga chi compra.

    Fase due la trattativa: quindi voi definite il prezzo di acquisto e di vendita le condizioni di pagamento? ma sei sicuro? alcuni scrivono in questo blog che non è compito loro ecc.. leviamola questa frase che non ha senso.. o almeno se è vero lei si fa da fjdeiussore se il venditore non vuole vendere a quelle condizioni? come mi risarcisce?

    poi tutto il lato documentale sai benissimo che non è vostro compito, che non avete nessuna responsabilità giuridica su questo compito (solo a patto che conosceva l’errata informazione) ecc.. tutti i documenti richiesti sono obbligatori per chi vende (oggi qualcuno di meno visto la seconda setta quella dei notai) e a chi compra devono essere garantiti.. quindi non è un surpluss ma una normale compravendita immobiliare .. quei documenti è ovvio che chi vende li deve fornire.. pagasse chi vende..

    Relativamente al bide mi sa che deve capire cosa significa diligenza e buon padre di famiglia.. rientra in quelle informazioni che vanno dichiarate per diligenza e buon padre di famiglia.

    quindi di tutte le attività solo 1 è per il compratore (sempre quello della pagnotta più grande) e tutto il resto per venditore.

    Alla domanda semplice perchè deve pagare chi compra non ancora ho avuto risposta..
    Forse è meglio non darla… posso dimostrarle con il teorema più semplice che esiste che ai fini del mercato prendere il 2% da chi vende ed il 3% da chi compra, quindi il 5% fa in modo che voi sparite come professione.. prendere il 5% da chi vende e far pagare indirettamente a chi compra comporta un non bollla sull’immobiliare ed una sicurezza per il vostro lavoro.
    Senza che descrivo tutto se il prezzo reale del mercato è 100, chi vende vorrà vendere almeno 102, chi compra pagherà 105,06… se invece fate pagare il 5% a chi vende, chi vende vorrà 105 e chi compra pagherà 105 e non 105,06 .. ovviamente la teoria è più complessa e meglio formulata.. quando chi ha comprato vorrà vendere il prezzo sarà 105,06 + l’aumento del mercato 3% ecc… quindi si crea la crisi perchè il prezzo del bene è diverso dal valore di mercato… se ho tempo vi scrivo tutto (pesate solo se chi vende paga il 2% su 100 vorrà vendere a 120 pagano solo 2,4 e non due con un guadano totalmente diverso).. Giusto un’ultima frase perchè quando compro in costruzione non pago la mediazione? (so che la pago dentro il prezzo)
    Per i listini era una provocazione, non siete consulenti (quindi non siente come me gnorante troll seduto in poltrona che non alza il culo, che per ripiego faccio il manager , che rompe le palle alle agenzie immobiari , senza vita privata, senza neurone e bla bla bla) ma siete mediatori quindi prendete la %. Spero che diventate consulenti almeno è possibile qualificare e quantificare il vostro servizio, crea concorrenza e togliere tutti quelli non competenti ecc.

    Cmq ho già scritto capisco il ruolo ma non capisco perchè devo pagare quanto chi vende o di più.
    I servizi sono tutti per chi vende e solo pochi per chi compra. Questa anomalia italiana crea un prezzo delle case inacettabile.. voi non vendete e noi non compriamo.
    Vi faccio un complimento, come poeti siete un po’ simili a trilussa…

  57. dalele says:

    Vedo che è impossibile argomentare senza che qualcuno si senta offeso.
    Per quanto mi riguarda, termino qua i miei commenti.

  58. Vediamo, i servizi sono solo per chi vende…. cioè.
    Allora.
    Io vado a cercare una casa da proporre al ciente… no faccio confusione il cliente è il venditore… e il compratore cos’è?

    Vediamo, cosa faccio per il venditore?

    In soldoni, gli trovo un compratore.

    E per l’acquirente cosa faccio?

    Se non gli do servizi, come mai l’acquirente viene a cercarmi?

    La presenza del bidet va dichiarata per diligenza del buon padre di famiglia… interessante.

    Chiederò all’avvocato Caviglia, voglio anche chiedergli se dire queste cose, senza fondamento su un blog sia lecito e quanto.

    Quindi, nonostante nel 99% degli immobili sia presente io devo scrivere nei compromessi: presenza di bidet.

    O nelle pubblicità.
    giardino, posto auto, bidet.

    Forse voleva intendere che sarebbe corretto dire se in un immobile italiano non è presente il bidet (lasciando perdere la legge ;) ) ???

    Lei non deve pagare quanto vende o di più, lei non deve pagar proprio, perchè le sue argomentazioni si commentano da se.

    Poi le ripeto, se si fa alal francese, paga chi compra, non ci sono problemi, ma sarà difficile che lei diventi parte forte nella trattativa, perchè se è vero che da una parte le dinamiche di mercato influiscono sui prezzi medi, in una trattativa lei si troverebbe solo, con me e il proprietario dall’altra parte.
    Il compratore non deve pagare… perchè non riceve servizio, mah… molti miei clienti acuirenti sono contenti di avermi pagato, perchè a conti fatti come minimo sono riusciti a strappare il prezzo migliore, spesso un buonissimo prezzo.Poi ci sono i casi dove la trattativ anon riguarda il prezzo, riguarda i tempi, magari, o altre esigenze che solo un mediatore èè in grado di soddisfare…

    Le avevo risposto già a cosa serve un mediatore e non mi pare che in quanto o scritto ci sia solo un servizio al venditore…. ma ripeto.

    Con quest’ultimo post e le obiezioni su scritte ha fatto capire di non conoscere la materia, di non essere in grado di cambiare idea su nessuna base, e di non avere nemmeno l’onestà intellettuale di ammettere che i suoi toni sono roba da non commentare nemmeno.

    Ripeto, sono cose che sentiamo in giro da tempo, gli indizi per arrivare a capire cosa serve al compratore glieli ho dati,non si aspetti che perda altro tempo, non lo merita mi creda, non si è presentato bene, fortunatamente è tutto scritto sopra.

    P.s.

    Mi spieghi questa obiezione che non l’ho capita:

    Fase due la trattativa: quindi voi definite il prezzo di acquisto e di vendita le condizioni di pagamento? ma sei sicuro? alcuni scrivono in questo blog che non è compito loro ecc.. leviamola questa frase che non ha senso.. o almeno se è vero lei si fa da fjdeiussore se il venditore non vuole vendere a quelle condizioni? come mi risarcisce?

    @Dalele

    Noi non possiamo offenderci.

    Uno arriva in un posto, dice che ti è stato a sentire fino a quel momento e che lo ha fatto “sorridere” più di una volta, spara due o tre allusioni e finisce con una domanda: ma tu a che mi servi?
    Perchè ti devo pagare quanto dici tu?

    Tu gli spieghi il tuo lavoro, a grandi linee per cortesia e gli fai notare che i suoi toni e le sue argomentazioni sono presentate con una certa generalizzazione e con supponenza.

    Ma chi sbaglia sei tu.

    TI fa un’altra domanda e spara alcune teorie su qualche negozio giuridico e sulle nostre mansioni/responsabilità (molto accennate, si vede che non conosce giustamente a fondo ciò di cui parla), tu gli spieghi con pazienza il tuo lavoro e lui insiste a dire che non ne vede l’utilità per lui acquirente.

    Fine.

    Ognuno a casa sua.

    Un occasione perduta per fare di questo blog un posto utile, almeno per oggi.

    Andiamo avanti.

  59. BILLI says:

    non ho letto tutti i commenti però vorrei rispondere alla domanda posta del perche’ pagare il 3% non come ag.immobiliare quale sono e come normalmente scrivo in questo blog ma come acquirente (o aspirante tale), vorrei acquistare a 150 km di distanza dalla citta’ dove vivo una seconda casa dunque benedico l’esistenza delle agenzie immobiliari che posso contattare per chiedere informazioni, lasciare la mia richiesta d’acquisto, ricevere le loro telefonate di aggiornamento sulle nuove proposte!Mi offrono la possibilità di valutare varie offerte,quando mi reco in visita mi viene dedicato del tempo cmq da me non remunerato poichè il servizio che ricevo e’ gratuito e pagherò’ le mie provv.solo a conclusione dell’affare ma forse all’agente immob.che mi ha accompagnato non le pagherò’ mai perche’ potrei comprare altrove, rinunciare all’acquisto e chissa’ quant’altro..purtroppo per lui la benzina forse non gliela ripagherò mai cosi’come lo stipendio del suo collaboratore ! Riguardo alla pubblicità mi attirano le vetrine colorate con foto e piantine però non posso certo pretenderle in questo modo perche’ non sono certo io che gli pago i costi di pubblicità posso solo pretendere che la pubblicità non sia ingannevole! Insomma non mi trovo in un luogo della pubblica amministrazione ma solo in un’agenzia privata! :-)

  60. olly2 says:

    dalele
    1) che un AI debba avere un portafoglio di immobili il più ampio possibile è innegabile, quello che suggerisco non è diminuire il portafoglio, ma farselo in altro modo ovvero perchè richiesti. Mi sarò spiegata ora?
    2) non c’è supponenza particolare, non penso di possedere la VERITA’ ma la MIA verità, fatta di diversi immobili venduti direttamente o indirettamente (come cliente di AI e non intendo); siccome molti di voi si lamentano dell’immagine che hanno e siccoome l’immagine è quella che hanno i possibili e gli attuali clienti parlo in qualità di persona che per l’appunto si è formata una immagine di voi per determinate ragioni, sa cosa le farebbe cambiare tale immagine e sa cosa vorrebbe da una AI e non trova, anche per limiti legali.
    3) quanto alla mia generosità nel dare suggerimenti è deformazione professionale, io lavoro per la PA ovvero erogo servizi e per di più lavoro ad un URP .. fare circolare informazioni, assistere, chiarire è come si dice ora la mia mission.

  61. robertos says:

    La raccolta notizie e la pubblicità in realtà servono ad ambo le parti perché se chi compra non viene a conoscenza che la casa è sul mercato non la può comprare (parere mio).

    La trattaiva si svolge in due fasi (almeno secondo il mio modo di operare): l’acquisizione, in cui cerco di far ragionare il venditore sul prezzo da me ritenuto più ideoneo per quell’immobile (ed è la più dura) e la raccolta della proposta di acquisto dove il potenziale acquirente detta le condizioni di pagamento ed il prezzo che è disposto a pagare per quella casa (io non lo posso fare perché non sono nelle sue tasche); se sono bravo domanda ed offerta si incontrano e chiudo la trattativa altrimenti ho perso tempo e non guadagno niente.
    Non mi sembra che chi compra non abbia vantaggi.

    Per quanto riguarda l’aspetto documentale ci sarebbe da discutere in quanto gli AI, classificati come commercianti, devono operare secondo la media diligenza PROFESSIONALE e rendere noti tutti i fatti che riguardano un immobile; poiché l’urbanistica e la conservatoriasono di consultazione pubblica l’AI è tenuto ad informarsi se tutto è a posto (secondo me) e se non è in grado di farlo lo faccia fare ad altri. (io lo faccio in prima persona dato che sono Geom., se poi qualcosa non mi torna incarico qualcuno che lo sa fare meglio di me).
    A proposito neanche i notai fanno le verifiche urbanistiche, solo noi AI le facciamo (non tutti)

    Se andassimo nella direzione di percepire il compenso solo dal venditore per noi sarebbe tutto molto più semplice: valuto un immobile, ci ricarico sopra il mio compenso, e lo VENDO non faccio più il mediatore; solo che non so se all’acquirente conviene che io venda dato che a quel punto faccio gli interessi di chi mi paga e se vuoi comprare è così sennò compri altro.

  62. giovanni65 says:

    Non avrei voluto rispondere alla provocazione ma penso che sia genuino rispondere con un provocazione;

    secondo me i casi sono 2:

    1 ha cercato di fare il furbo con un collega e non gli è riuscito;

    2 avrebbe voluto fare l’Agente Immobiliare e non gli è riuscito;

    Ecco cosa fanno gli agenti immobiliari per meritarsi il 3%.

    D’altronde a domanda scema cosa pensavi di riceve una risposta seria?

  63. Cliente_Privato says:

    No, se non c’è il bide, in italia si usa, lo scriva.. solo quando non c’è perchè è ovvio che ci deve essere.. è semplice.
    Sicuramente non conosco la materia, non è il mio lavoro.. infatti avevo chiesto ad un blog.
    Ho usato dei toni provocatori (infatti leggo 57 commenti) ma non insulti, quindi lasci perdere la predica.
    Per semplicità dell’esempio ho specificato che si tratta del prezzo reale del bene (quando in un mercato di perfetta concorrenza vale), è ben più semplice con i prezzi alzati dimostrare che vi conviene far pagare ad una sola delle parti (qui ho sbagliato a descrivere ed a non specificare o tutto a chi vende o tutto a chi compra), ma è “illegale” fare 50 e 50, non fa lavore il mercato. Ho capito che è una persona inteli-furba quindi non aggiungo altro.
    Spero di trovare un’agenzia come la sua dove realmente ci sono i servizi al compratore.. oggi alle 18.30 vado a vedere un trilocale in zona zara ovviamente con agenzia (essendo stato all’estero non ho conoscenza del mercato milanese ed ho bisogno di un supporto e quello che voglio pagare, ovviamente dopo che ho ricevuto delle inefficienze e pochissima efficienza, mi lamento).
    Credo che il vostro ruolo abbia bisogno di chiarezza, semplicità e meno arroganza (ps : la volgarità a volte è divertente).
    Non disturberò più il vostro blog, forse ascoltare chi vi vede poteva servirvi.
    Poi capisco che Milano è un caso particolare e sicuramente in città diverse avete un ruolo ed una valutazione diversa.
    ciao,
    Roberto (abbiamo lo stesso nome), usalo bene.

  64. @giovanni

    Già, infatti lo scemo sono io.

    Frequento da anni internet e conosco il tipo di intervento.

    non poi argomentare perchè non sono posti per capire, ma sono posti solo per accusare e sfogar eil luogo comune, comunque io il mio l’ho fatto, chi vuole ha i mezzi per capire.

    @cliente privato, sì concordo, lo si deve dire, ma non per diligenza del buon padre di famiglia ;) semmai per etica professionale.

    Se prima di andare vorrebbe specificare meglio l’obiezione che le ho chiesto di spiegarmi (quella sulla trattativa) le sarei grato, gradirei risponderle :)

    Si lamenti pure, ma il tono non era di lamento, e non vuole capire, infatti le sue obiezioni non sono ragionevoli ne legate a quanto le ho detto, può farne però benissimo una questione di percezioni: lei non percepisce il servizio e non lo vuole pagare, lecito, come lecito il non erogarglielo in quel caso.

  65. Cliente_Privato says:

    Guardi, le risponderò non oggi.. devo andare a vedere una casa (magari è quella giusta) .. ho scritto toni provocatori, non mi sento vittima di nessuno, la prima cosa che faccio e se vedo l’immobile e trovo una cosa che non mi piace dell’agente non gli do più possibilità. Io mi lamento sempre del fatto che deve pagare solo una delle parti per creare un mercato concorrenziale e dove venite qualificati e gratificati.
    Cmq a Milano non funziona che io faccio una richiesta e loro mi trovano una casa.. funziona che io devo trovare l’annuncio e loro quando mi incontrano mi fanno vedere la casa e mi parlano di altri appartamenti..
    ciao e buon we

  66. giovanni65 says:

    Al soggetto gli è sfuggito un piccolo particolare, cioè la LIBERTA’ di scelta, alias non è costretto a rivolgersi agli Agenti Immobiliari pertanto non volendoli pagare può semplicemente farne a meno, e sinceramente io come Agente Immobiliare (se me ne accorgo) sarei più felice se Clienti così NON VENGONO (senza offesa).

  67. @Cliente_Privato attendo, le assicuro che se userà toni diversi, magari non accennando al fatto che la facciamo “sorridere” ;) , troverà un altra accoglienza (anche se a volte non si può garantire che nessuno risponderà con toni forti)..

    mi rivolgo ai colleghi Milanesi qui:

    A milano lavorate tutti con questa modalità descritte da ciente privato:

    Cmq a Milano non funziona che io faccio una richiesta e loro mi trovano una casa.. funziona che io devo trovare l’annuncio e loro quando mi incontrano mi fanno vedere la casa e mi parlano di altri appartamenti..

    o ci sono anche colleghi che usano altri metodi, tipo ti lascio la riciesta e mi chiami quando hai qualcosa?

    Se non altro almeno qualcosa di utile lo facciamo oggi, segnalando chi fa un servizio che un nostro cliente richiede.

    No, Giovanni, non gli è sfuggito, gli è stato detto.

    Il fatto è che Vogliono che noi li serviamo, solo che purtroppo NON sanno cosa facciamo e quindi fanno illazioni…

    E questo, mi spiace ammetterlo, NON è colpa loro.

  68. olly2 says:

    giovanni per favore non replichiamo con affermazioni che non sono vere. Il mercato della casa nn è libero per un motivo semplice, banale e insuperabile: un immobile è un oggetto unico, un po’ come un’opera d’arte.
    Se soprattutto compro per abitarci e magari abitarci decenni non è facile trovi l’oggetto di mio gusto e alla mia portata, quando lo trovo e lo ha lei e/o altri agenti in carico non è che posso bypassarvi o rivolgermi ad un altro agente da me scelto perchè conduca la mediazione.
    Non è l’acquisto di un auto per cui scelto il modello vado da chi me lo vende, anche il prezzo fosse bloccato ovunque, e mi dà più fiducia, mi sta più simpatico, faccio guadagnare più volentieri perchè sono appunto libero di scegliere.
    Trovato l’immobile mi prendo il privato che nn vuole agenzie, se privato è, o lAI non scelto da me .. nn posso cambiare questa realtà se voglio questo oggetto, non sono libero.

  69. SharP says:

    Mamma mia! Non ho potuto leggere tutte le risposte/commenti
    ma mi pare che qui c’é chi ‘sa veramente tutto’ sul campo
    immobiliare e per strano caso – non lavora neanche nel
    campo!!! Complimenti. SharP

  70. PASQUALITA says:

    @ olly2
    carissima non c’è nessuna legge che ti vieta di farti assistere da un agente di tua fiducia,anche se l’immobile lo trovi direttamente o lo tratta un’altra agenzia,(forse ti è sfuggito il particolare che anche le agenzie per lo meno qualcuna riescono a collaborare tra loro e quindi servire meglio il cliente),si anche questo è un compito che svolge l’AI.
    io “medio” immobili dal 1982 e oggi mi posso concedere il lusso di selezionare il cliente sia chi vende e sia chi acquista,ma chi ha iniziato da poco a volte non può,non vado a suonare campanelli,ma non faccio nemmeno vetrina con locandine,eppure i clienti vengono,e di “assistenze” per immobili presentati da altri (privati o AI) ne svolgo abbastanza.Per fortuna non tutte le persone sono ottuse nei confronti nostri.Consiglio sempre di affidarsi ad un’agenzia di fiducia (basta tenere le orecchie aperte si sentono ANCHE commenti positivi),sarà l’agenzia a selezionare l’immobile adatto alle tue esigenze e al tuo portafoglio (ovvio se non sono richieste astruse),non perdi tempo tu e non lo fai perdere andando in giro a visitare magari lo stesso per 3/4 volte.la provvigione comunque si tratta.

    @ Roberto
    penso tu abbia avuto fin troppa pazienza nel rispondere a certe persone e sei stato Anche troppo educato,come nel tuo stile,forse il commento migliore è ignorarlo,chi spara caxxxxe a vanvera non merita risposta.

  71. seroli says:

    Io invece mi sono fermato al 30 esimo commento, mi pare che sia solo un’argomentare finito in rissa da bar che non fa parte del carattere di questo blog…….127 righe a parlare con uno che vuole mettere in pubblicità un bidet…….. che per legge in Italia è obbligatorio ……. ciao, io non partecipo…….e Ponziani è troppo paziente……

  72. mi fa piacere di averLa fatta ridere Cliente_privato.

    Dice di conoscere bene la situazione del mercato immobiliare francese…benissimo…

    sa come si forma un prezzo di vendita in Francia ?
    Dice che la provvigione viene pagata dal venditore… diciamo che il mandato scritto (obbligatorio) prevede tra le altre la mediazione, che viene AGGIUNTA al prezzo che il proprietario intende realizzare…quindi chi se la paga ??? Inoltre c’è anche il c.d. mandato di ricerca che prevede una mediazione anche dalla parte acquirente.

    L’unica cosa interessante in Francia è la normativa, sbilanciata sotto certi aspetti a favore dell’acquirente ritenuta parte debole nella trattativa. Non mi metto ad elencare le norme, perchè tanto le conoscerà benissimo.

    In Francia è la legislazione che è differente, e sotto certi aspetti più seria. Da una certezza normativa ne risultano avvantaggiati notevolmente gli operatori del settore, primi tra tutti gli AI.

    Teoricamente e praticamente può rivolgersi ad un avvocato per una transazione anche in Italia. Le fa la consulenza e le stacca una bella fatturina…non è obbligato a passare per il tramite degli AI, del resto presso le agenzie passa poco meno della metà delle transazioni.

  73. carlo hammer says:

    non è che i notai agenti segreti ci abbiano anche scatenato contro una mandria di troll? ci stanno sottraendo energie, non dialogano, sparano una serie di luoghi comuni o accuse assurde, sopno verbosi e chiodo-fissi, ad ogno domanda replicano con un’altra domenda come il bambino che cotinua a chiedere “perché” (oltre ogni intelligibilità della domanda), intanto magari scroccano pure paeri aggratis, ma facendodoci la paternale.

    e se fosse una strategia per rimbambirci? io passo e chiudo ;)

  74. maurorx says:

    Per Cliente Privato alias D.R.
    Vedo che ti sei surriscaldato.
    Spiegami qual’è il problema che abbiamo tutti noi A.I. come descrivi.
    La nostra provvigione è frutto di intenso lavoro e a volte si divide in 2/3 persone.
    Abbiamo le tasse da pagare,le spese di ufficio,la pubblicità sui giornali,il sito internet,alcuni il personale,la benzina,l’auto che si usura.
    Non credere che viaggiamo con l’elicottero privato,questi sono tempi duri,il popolo è senza grana e gli immobili costano.
    Mi chiedi se sono un vero uomo???
    Perchè vuoi sfidarmi in un duello rusticano.
    Vuoi che ti invio il regalo promesso,certamente vieni a comperare la casetta e sarai premiato.
    Io sono un uomo di parola,non uno che fà PAROLE.

  75. Nino Frimm says:

    Trovo quest’annuncio da un lato giustificato dal fatto che è vero che in giro ci sta molta “spazzatura” che rovina il settore, ma dall’altra lo trovo davvero, scusatemi il termine (prendetelo con ironia) “ridicolo”. Ti rispondo dicendo che da me chiediamo il 4% più eventualmente il mutuo + eventualmente l’assicurazione, + eventualmente il trasloco etc….. quindi se devi cercare casa nella mia zona (viste le premesse) non venire proprio nel mio ufficio :D …saluti…

  76. @Olly, ho compreso il tuo discorso, ma per fare quello che dici tu le agenzie dovrebbero smettere di erogare un servizio (all’acquiretne, si lo so che non c’è, fate finta di nulla e conitnuiamo il discorso :) ) in attesa che il mercato recepisca il nuovo comportamento…. non realizzabile.

    implica un coordinamento che assomiglia a quello che vorrebero alcuni in rete, tipo quella campagna che si fa contro le compagnie petrolifere: “non mettiamo più benzina/gasolio per un anno all xxxx!” Roba da sognatori del web 2.0. La auto-class action attivabile via web.

    Si parla di realtà (finalmente) e quindi, al di al delle teorie più o meno strampaleate che si possono sparare, provabilissime scrivendo qui ma meno facili da porre in opera, si deve agire con i mezzi e le dinamiche che abbiamo a disposizione..
    Cosa hanno in mano gli ai?

    Allora, gli Ai hanno in mano una fortissima potenzialità, addirittura la potenzialità di controllare il mercato in modo veramente efficente (e anche pericoloso, al punto che se si verificasse potrebbero veramente avverarsi deviazioni, allora vedresti le autority giustamente incxxate).

    Il compito dell’Ai quindi NOn è controllare il mercato, semmai aiutarlo (ausiliario).
    Infatti, lo abbiamo capito tutti in classe, non è controllare un bel niente, l’ai deve fare il suo lavoro, cercando di far incontrare la domanda e l’offerta pirma e poi le esigenze della domanda (e dei suoi tecnici ecc) e dell’ offerta (come prima…ecc.).

    Definito il ruolo dell’Ai nella sua interezza, senza specificarne le attività accessorie che pur se oggi spesso erogate non gli competerebbero, visto che già non ha fatto poco se ha mediato efficacemente, andiamo oltre.

    Adesso sappiamo cosa fa la categoria degli ai e cosa potrebbe fare in potenza se avesse la capacità di coordinarsi come altre ben più di “lusso”.

    Allora forse saremmop “casta” che va tanto di moda, probabilmente faremmo le riunioni coi grembiuli e i magiettini o le campane, decidendo le sorti del mercato immobiliare, zona per zona…. (brrrrrrr).

    Non temete però, così non è, gli ai non riusciranno mai a fare casta, non riescono nemmeno a fare le riunioni assieme, ne a portare uno straccio di progetto in fondo (ne iniziano tanti, am poi diventano litigiosi e cominciano a sbattere per terra gridando “so tutto io! so tutto io!” e ciao).

    Mi domandi: “ma allora perchè tutti prrendono il 3%? Come ti ho già detto NON tutti prendono il 3%, diciamo che è la percentuale che trovi più spesso. inoltre semmai la chiedono ;) e la contrattano.

    Cartello?

    Beh, se è un cartello è magico, io comincia subito a chiedere il 3%, nessuno mi avverti che dovevo fare in quel modo e probabilmente si è scordato di avvertire anche i miei colleghi che già operavano in Pistoia: aprii in una realtà con 95 agenzie d’intorno che chiedevano il 2% da decenni ( e ancora lo chiedono), quindi sono nominalmente caro, c’è infatti chi mi evita per quello, credo.

    Andiamo avanti, no cartello.

    quindi no casta, no cartello e sono cose provabili:

    basta andare in una agenzia a parlare male di un’altra e sentire le risposte: se vi confermano le voci negative che voi offrite avrete la prova che NOn siamo ne casta ne cartello, se avete la sfortuna di trovare un Ai che non parla male dei colleghi magari segnatevi il suo numero.

    Provate a farlo con un altra categoria che invece pensate sia a caste (avete capito) e vedete se si azzardano a sparlare di un collega.

    (attenzione, il comportamento su detto non esclude lo scrivente che se ne è amcchiato molte volte).

    Quindi ora sappiamo cosa fa l’ai, cosa potrebbe fare, sappiamo che non ha fatto cartello (l’autority ha già fatto in modo che non lo si facesse, togliendo il minimo che ci reravamo prefissi) sappiamo anche che non è casta.

    abbiamo fatto un passo avanti :)

    Come fare per migliorare la categoria?

    Bella domanda, ce la facciamo tutti i giorni NOI, che abbiamo una utilità sociale elevata (lo prova il fatto che persino chi non ci vorrebbe usare ci usa) e che non abbiamo la certezza di niente, tranne che dei nostri mille obblighi e del nostro unico diritto: la provvigione in caso un affare vda ain porto per merito del nostro intervento, per legge, inderogabile, dal Codice Civile.

    Non possiamo fare altro, però.

    Se sei un Ai che non vende, non è che puoi andare a avanza tempo a lavorare al bar la sera a offrire cocktail, non puoi.
    Lo puoi fare se fai l’abusivo, o il provcacciatore, in quel caso puoi anche fare il costruttore, ma l’Ai non può:; deve mantenere la sua illibata posizione FRA le parti, senza possibili conflitti di interesse.

    Quindi all’ai resta solo la possibilità di cercare di fare al meglio il suo lavoro: deve far vendere e far comprare immobili.

    Non è un agente di borsa.

    Non è stipendiato dallo stato.

    Non è che se tu vai da un agente e gli dici
    cliente: “vorrei comprare casa”

    l’agente, magari guardando qualche grafico risponde: “NO, non è ilmomento! Nondeve comprare, attenda!aspetti una anno che i valori scendono così compra meglio e guadagna di più”

    il cliente “ma io ne ho bisogno per abitare, e non mi piace andare in affitto, me ne frego dell’investimento, ci devo andare avivere nella casa!”

    L’Ai “Mi spaice, ma non posso accontentarla, va contro la mia etica! Per la consulenza sono € 250,00, contanti o assegno?”.
    Oppure se l’Ai fosse unlavoro statale” la prego di firmare questo mofulo f454/t e la privacy, poi va in banca e fa questo f 29 e poi tornaper la ricevuta e il ritiro del cerificato di consulenza”.

    Quello paga o firma, esce e va acomprare la casa dal privato.

    Bene.

    L’agente immobiliare non fa consulenze economiche ne è un burocrate statale.

    L’agente imobiliare però ha uno strano destino, parliamo di stime imobiliari…
    Al di la del fatto che un AI sfrutta più che altro la conoscenza del suo mercato (stima storica) si sa che non c’è figura, in tutta la filiera delle compravendite, che conosca il reale movimento dei prezzi come gli AI.

    Lo sa la finanza, lo sanno i notai, i commercialisti, tutti.

    Stranamente però, anche se sei iscritto come perito dei tribunali ecc. l’AI non fa stime, nemmeno per le banche.

    Ecco che per esempio, a me mi capita che su una operazione di divisione di una villa, il proprietario, invece di mettere gli immobili ricavati a 2400 euro mq sul mercato li mette a 2800 euro mq perchè lo dice il geometra.

    Poi tocca a me però strappare il miglior prezzo all’acquirente che guarda caso si attesta sempre verso quella cifra da me indicata (e avolte meno, per sfinimento) : 2400 al mq.

    Quindi?

    L’Ai conosce la materia ma non ha un avvallo delle istituzioni che ne confermi la validità.

    Se gli ai facessero le stime di mercato, nomralmetne, anche per le istituzioni sarebbe chiaro che allora sarebbe difficile per un proprietario dire “ma il tecnicomi hadetto” ;) mi scusino i tecnici.

    Il tecnico, salvo le eccezioni, sa quanto ti costa al limite farla la casa, non sa a quanto si vendono le case davvero in quella zona, lo sente dire dal collega, ma non ha (non dovrebbe?) il monitoraggio ampio del mercato. Quindi perchè deve dire LUI quanto può essere il prezzo probabile di vendita di una casa?

    Il seguito la prox puntata.

  77. seroli says:

    Roberto? Quante case hai venduto nel 2007? Non chiedo cifre/euro/provvigioni/% ma solo quanti immobili hai venduto l’anno scorso.

    Perchè sinceramente rimango sempre esterefatto dall’energia che riesci a trovare anche alla fine di una giornata di lavoro, e oggi è anche venerdi’….quindi non so’ ancora se ti fai di cocaina o sei un malato del lavoro. Certo questo lavoro ti piace, l’A.I. direi che ti calza a pennello, magari un po’ particolare……comunque bravo, bell’impegno! ………….giornata dura oggi con quel D.R. o come si chiama, eh :)

    Allora, quante vendite?

  78. seroli says:

    Ah, Roberto sono le 23:37…… ora basta, rispondi domani. Buona notte.

  79. te lo faccio sapere, non molto, considerando le nostre potenzialità

    Io personalmente poche, ho curato alcuni aspetti di quasi tutte le trattative, ho collaborato con i miei colleghi al buon andamento delle loro, ma loro si guadagnano la loro fetta proprio così ;)

    Comunque ora ho deciso di fare un po marcia indietro, mi sono reso troppo debole confidando nel prossimo e non posso dire di esser stato sempre ripagato per quanto ho dato.

    Devo pensare un po di più a me stesso e ai miei interessi.

  80. olly2 says:

    Casta non l’ho mai pensato: siete troppo vituperati :-) e anche troppo fregati dai furbetti ;-)
    Cartello … mah, tu dici non c’è e lo motivi anche in modo credibile, ritorno allora a chiedere perchè invece date l’impressione che ci sia, quando non esiste. Controproducente, no? Non sarà il caso facciate qualcosa per togliervi questa immagine, cui hanno contribuito molto i franchising devo dire, molto meno trattanti sulle provvigioni, almeno per esperienza personale e riportatami.

    Ponziani tu allarghi la polemica alla stima degli immobili e tiri fuori il discorso delle perizie in tribunale. Perchè non vi sono date? Non lo so, in teoria potrei dire che sbagliano perchè è vero che siete i migliori soggetti in grado di farle però è vero che la relazione tecnica vede nella stima solo un aspetto, visto che sono più determinanti gli approfondimenti urbanistici e le trascrizioni .. il prezzo se sballato è aggiustato dall’asta, in fondo è solo una base d’asta.
    Diverso il discorso per le banche .. dato che sono stime fatte per erogare denaro sarebbe meglio che il valore dell’immobile fosse valutato il più correttamente possibile, nell’interesse della banca e del cliente.
    Non avendo esperienza di mutui so solo che le perizie le fa il perito della banca: è uno stipendiato o un consulente a suo servizio esclusivo? Può darsi che chi fa la stima debba considerare parametri suggeriti dalla banca stessa, che esulano dalle stesse dinamiche del mercato almeno nella sua attualità (è una ipotesi sul cui fondamento non giuro :-) ).
    Tu dici che un AI non può rifiutarsi di cercare un immobile perchè non conviene comprare in un dato momento: ma daiiiiiii
    stai estremizzando: nessuno chiede tanto anche perchè sarebbe limitare la libertà, anche di buttare denaro, del cliente. Vale per qualsiasi professione: il professionista suggerisce, poi sta al cliente decidere se seguire o meno il suo suggerimento.
    Quindi nel caso in questione forse sarebbe apprezzabile se un AI ad un acquirente e al venditore facesse presente se essere attendisti o meno .. anche se .. mi rendo conto si torna al solito problema di definire dove inizia e dove finisce il ruolo dell’AI.

    PS quanto a stime del catasto (sempre continui ad esistere gestito dall’agenzia del territorio, dato che si parla di trasferirlo ai comuni) forse un domani ci si potrebbe pure arrivare se continua l’opera di aggiornamento dei dati in suo possesso grazie alla pratica del doppio prezzo. Anche se tali stime non potrebbero mai essere usate come stime di parte, esattamente come altre consulenze rese dalla PA.

  81. Sì, in rete troverai moltissimi “trucchi” e consigli (poco legali e assolutamente pooco sicuri” per fregare l’ai :)

    C’è chi invece dice che siamo una casta perchè per accedere c’è un esame…. tra l’altro segnalo che in provincia di Prato, per i residenti, è possibile roiipeterlo in caso di non buon esito già dal mese successivo invece ei 6 mesi di legge, con soli 50 euro ad esame, se non sbaglio.

    Nessuno ci chiede di rifiutarci di vendere ? :)

    Ti sbagli, c’è chi critica gli ai per questo: l’ai dovrebbe, secondo questi signori, NON far comprare casa alla gente, specie adesso in BOLLA.

    Attenzione, non dicono che le cose possono essere diverese caso per caso, in base ai cicli ecc. (cose tra l’altro pure fondate in linea di massima) tu devi astenerti dalla tua funzione, trasformandoti da ausiliario a consulente finanziario.

    Ma attenzione (ancora), non solo come operazione negli interessi del cliente acquirente, ma proprio per un motivo di principio “sociale”, una missione. Un martirio.

    In pratica l’Ai cosenzioso deve auto limirtarsi e tagliarsi ogni fonte di reddito, o forse limitarsi a affittare le case, per aspettare che i grafici diano l’ok alla propria coscenza, questo anche se chi hai davanti sia in possesso delle proprie facoltà, sia mentali che economiche: se non si uniforma crea movimento di mercato che fa male alla causa!

    Tra l’altro (per assurdo) diventando l’AI stesso (con questo comportamento deviato) un ulteriore motivo dei ribassi… renditi conto.

    Un pò come se i benzinai, finalmente consci del fatto che il carburante inquina, visionati i grafici che determinano l’avvelenamento finale del pianeta entro x anni, si rifiutino di erogare e distribuire, nel nome di un bene superiore: la salvezza del pianeta e dell’umanità, in attesa della fusione fredda o del hadrion collider(loro sì che sono sfigati..)

    Naturalmente, in tutte le altre transazioni e compravendite dove l’ai non compare, non ci sono problemi…. (il 65%?).

    Sto estremizzando, ma solo per farti capire come è facile arrivare a eccessi che se non vemnisserop messi in questa chiave canzonatoria in rete generano assoluti che creano molti seguaci.

    Un conto è fare osservazioni corrette, un conto è partire da esse e creare religioni.

    Poi c’è chi crede che gli AI abbiano alzato i prezzi degli immobili (gli stessi che poi godono a dire che gli Ai si occupano solo del 35% del mercato: un ossimoro quasi).

    E c’è chi pensa che si possa spiegare con un grafico un mercato nell asua interezza per ogni zona, dovunque, in italia, dicendo che gli immobili costano cifre improponibili, quando ci sono posti dove compri a 1500 al mq e posti dove non te ne basta 40mila, magari a soli 20 km l’uno dall’altro.

    Le perizie in tribunale?

    E chi le vuole?

    Sono convinto però che un riconoscimento, anche solo come consulenti, della capacità di campionamento dei prezzi della mia categoria possa fare solo ben al mercato.

    Chiaro che insieme a questo riconoscimento si dovrebbe pagarene gli sbagli: se faccio una stima immotivatamente alta o bassa posso essere chiamato a rispondere anche di turbativa..

    Ho detto.

  82. giemmeppi says:

    #ponziani – purtroppo è così, molti di noi consapevoli del ribasso, provano raccapriccio all’idea che gli AI non avvisino la clientela del rischio svalutazione, un po come si fa in banca se chiedi di sottoscrivere pacchetti azionari, lo sai si che adesso fanno firmare un bel modulo di valutazione profilo di rischio del cliente ;-) ci sono anche gli affitti, suvvia hi hi
    E’ indubbiamente un po’ un’estremismo, mi rendo conto, ma riflettici un attimo, lo sai si, com’è andata con Parmalat e Bond Argentini si… Credi davvero che qualcuno non si arrabbierà con l’agenzia che gli ha rifilato la sòla, prima o poi? Con la quantità di gente che prova a rivendere per i mutui insostenibili, chi ha comprato nel 2005-7 si sta inevitabilmente scontrando con la negative equity. E a chi darà la colpa secondo te?
    Il rischio di una grave “disaffezione” verso la categoria è reale.
    Il “parco buoi” si fa fregare sempre, ma sempre a cose fatte cerca un capro espiatorio… Attenti…

  83. Detto, fatto. ;)

    Ti sembra ancora assurdo ciò che ti racconto olly? :)

    P.S:
    GMP, ho sbagliato a cliccare con il mouse e ho cancellato un tuo commento invece di un altro (quello sul olly napoletana).

    Disaffezione? :D Per disaffezionarsi bisogna partire almeno da un’affetto… non abbiamo nulla da perdere.

    Se ragiono in termini utilitaristici, se è vero che l’ai svolge una funzione che è utile di per se, al di là del resto (il famoso mediare e far incontrare le esigenze fino alla fine dell’affare tanto svalutato) e se è vero che questo serve, anche se si divenisse (cosa che per altro già siamo per alcuni menti illuminate) la causa del male, saremmo comunque utilizzati, gioco forza, magari ancora più odiati, magari accusati ingiustamente anche del riscaldamento terrestre, ma usati lo stesso. Un lavoro ingrato?
    AMen.

    Ragionare per assurdi porta ad assurdi.

    L’Ai può consigliare non fare ne il profeta ne la cassandra, anche per iul fatto che tu continui a non considerare, che non è la stessa cosa qui o la, oggi o domani, per me o per te.

    PEr quanto mi riguarda, credo che la tua visione siaa molto distorta, non sulla bolla intendiamoci, non ho la capacità di dire se sarà vero o meno che domani la mia famosa colonica pagata 480 milioni nellì’arco di 15 anni che oggi vale 1milione di euro, entro i prossimi 2 anni varrà invece 500mila euro, praticamente 1000 euro il mq, 400mq di casa con 17mila mq di olivi intorno… un conto invece è dire che se hai comprato sovraprezzo un immobile a 5000 al mq, dove invece doveva valere 3000…. allora eco che lì hai ragione… la bolla scoppierà.

    Ma se a Roma i prezzi calassero che so, del 30% (poi ricordati che ci sono i cali dei prezzi e i cali delle “forbici” che non sono la stessa cosa) non significa che avverrebbe la stessa cosa per la mia colonica di cui sopra.

    Se poi invece, l’economia va a rotoli, non cambia la situazione, fare qualsiasi cosa sarebbe un errore… am in una economia che va a rotoli, on ci sono rifugi, e il mettere i soldi sotto il cuscino significa potersi trovare con fogli di carta.

    Personalmente in quel caso mi tengo la colonica e il terreno, se non altro ci piazzo dei pannelli solari, mi faccio un orto, delle galline e aspetto…. ;)

    P.S.

    si mi ricordo come è andata con i bond eccetera….

    ma mi pare che le banche lavorano ancora…
    anche i my for you…. ci sono diventati direttori diverse persone… lo sono ancora.

    Capisci cosa intendo?

    E sai perchè?

    Perchè alla fine è chiaro che i comportamenti assurdi e le pretese assurde e stremiste lasciano il posto alla realtà delle cose e alla rassegnazione, molti sapevano dei myfor you? Tutti i consulenti bancari che li hanno venduti sapevano che erano una fregatura? Sono in galera oggi? Io li ho trovati allo sportello anche l’altra settimana…

    Ci sono stati dei casi (come il mio) dove l’AI ha venduto un bene immobile a x e oggi uno si trova 10x (come me) ma mi rendo conto che NON è merito dell’AI che mi vendette il terreno, come non sarebbe stata colpa sua se fosse andata diversamente… a quei tempi noi cercavamo il terreno, la colonica che c’era sopra ci dava quasi fastidio (crollava) :)

    Capisci cosa intendo?

    Sempolicemente basta non rifilare sole ;)

    Io nonvado mica a vendere case porta a porta…. arriva unao che mi chiede di trovargli una casa e io gliela trovo, questo è il mio compito verso di lui (oltre al resto).

    Chiaro che invece, se io, Roberto Ponziani, vendo gli appartamenti un super complesso immobiliare che per chissà quale casino non va in porto passo i guai, ma lio passo IO, non anche il mio collega, magari risente del fatto che io ho sporcato l’immagine della categoria, ma poi, se è onesto, la gente non associerà la sua immagine alla mia, anzi, userà la mia sporca immagine per esaltare la sua, che invece è virtuosa….

    Su, fai per benino, il terrorismo non funge nemmeno con le bombe, figurati qui.

  84. olly2 says:

    Olly napoletana? 8-) Pensare che ho parenti e amici sparsi ovunque, ma a Napoli proprio no.

    Ponziani avevo capito a chi ti riferivi ..
    diciamo che casomai gli AI dovrebbero dire qualcosa ai venditori perchè sono più loro a rischiare che il compratore.
    Il compratore compra quello che ha voglia di comprare secondo il prezzo di mercato in quel momento. Non mi pare che sia così segreto che i prezzi stanno calando e le transazioni sono decisamente calate, quindi se ha voglia di pagare tanto (senza arrivare alla fregatura ovviamente) un oggetto come si suol dire: problema suo. Anche perchè sta cercando di avere un oggetto che ha scelto tra altri quindi sa cosa vuole.
    Diverso è il discorso del venditore che ha sì delle aspettative, ma ancora quando immette l’immobile sul mercato, non ha trovato la persona che potrà appagarle.
    Siccome sul mercato oggi come oggi ci sta mesi, salvo eccezioni, in questi mesi che sono di media, quindi comunicabili dall’AI come dato medio, rischia di vedersi scendere di prezzo piuttosto che salire il suo bene, quindi se non proprio in fase di determinazione prezzo, sarebbe meglio che l’AI quando fosse arrivata un’offerta magari con una tempistica interessante e acconti relativi, facesse presente i rischi così da farla apprezzare anche se non un po’ (un pochino, non tantissimo) distante dalla sua richiesta. Soprattutto se deve comprare a sua volta visto che se i prezzi scendono scenderanno probabilmente anche quelli dell’immobile che comprerà quindi non si ritrova danneggiato dal chiedere meno e se prende meno al momento giusto ha cmq un recupero dato dalla differente percentuale di diminuzione degli immobili tra la firma della proposta di acquisto e la sua proposta per acquistare.

  85. Nel mercato immobiliare, anche per il fatto delle stime da me su dette, ci sono molti incompetenti e inomptenze, compresa quella dei proprietari che invece si credono competenti (a volte supportati da stime di tecnici, dal vicino che gli racconta che ha venduto a un miliardo al mq e a volte da colleghi, purtroppo).

    Pensa che io ho un affare chiuso bloccato perchè il tecnico della parte acquirente vuole la dia prima del compromesso, nonostante abbiano sottoscritto una proposta, accettata con indicato chiaramente che tale adempimento andava fatto dopo il compomesso e prima del rogito.

    Un dia nomrale, nulla di trascendentale.

    Quando gli abbiamo ricordato che il cliente (suo e nostro) poteva rimetterci e la caparra e la mediazione senza comprare casa perchè far saltare un affare per un suo puntiglio era stupido lui ha risposto che per lui “o così o niente, se i miei clienti hanno firmato una cosa del genere ca..li loro.”

    Adesso siamo a cercare di far ingoiare al tecnico di parte (venditrice) di accettare il puntiglio del collega, cosa che gli resta alquanto indigesta, cosa che credo di poter fare tranquillamente, a costo di prendere tutti per le orecchie davvanti e portarli a un tavolino, non mi piace riscuotere soldi senza chiudere affari.

    Queste cose succedono quando si da fiducia alle persone sbagliate, tra l’altro succedono spessisimo al punto che hanno preso il nome di “ostruzionismo dei tecnici” (se vuoi te ne spiego i meccanismi, tutti psicologici).

    Quando spiego ai proprietari che devono calare le pretese e riportarle a una ragionevolezza, pochi capiscono, molti hanno bisogno di fare l’iter solito ( non hanno fretta di vendere, mettono in vendita dovunque, su tutti i portali, fanno dei casini, passa un anno, chiamano per chiedere se per favore gliela vendiamo :) ).

    Se non lo capiscono io dico sempre “io vi porto qualsiasi proposta ragionevole, al limite mi direte di no e iniziamo una trattativa.”

    Ci sono quelli che dicono “guarda, non perdere nemmeno tempo se è sotto…” e io, il tempo mio lo gestisco come voglio, non si preoccupi.

    Comunque, per farti capire, in un altra trattativ acon costruttore un trilocale fuori prezzo da morire, con la proposta mia di 20mila sotto il suo listino, non accettata, è andato via… lo hanno comprato altre persone a prezzo pieno.

    La cliente non è contenta, l’avrebbe pagato pure di più se avesse avuto i soldi.

    Che si deve fa? Gliene cerchiamo un altro, come sempre.

    Un altra signora che ha già un accordo per comprare una casa deve vendere uno dei suoi appartamenti, entro un anno, per adempiere (roba di colleghi) mi chiamano perchè gli dia una mano afar realizzare la signora (a volte mi tocca collaborare anche a me :) ) vado e questa mi spara 2700 euro al mq, quanto richiedono in giro per il nuovo…. mi parla del contesto (medio basso), dello stato effettivamente ottimo e vuole vendere A ME il fatto che la sua casa valga così tanto.

    Io ho detto “guardi, mi ha convinto! Se avessi bisogno di una casa la comprerei! Peccato che i clienti che vengono da me sono più intelligenti e sanno far di conto oltre a girare altre 20 agenzie, quindi, lei è padrona di fare quello che vuole, ma è cara e oggi non è più tempo per tentare la lotteria”
    Gli ho fatto con i gesti anche il disegnino della curva di gauss… con evidenziata la fase al ribasso…
    Ma ha una valutazione del suo geometra.
    Mi ha ascoltato secondo te?

    ;)

  86. olly2 says:

    Tu il tuo lo hai fatto ed è quello cui mi riferivo con le mie parole: fare il proprio dovere (perchè lo ritengo dovere), se poi non si è ascoltati amen .. si valuta se continuare ad avere in portafoglio quell’immobile.

    Quanto alla DIA prima del compromesso .. ho visto tratti anche prato quindi non so se sia lì, però proprio a Prato gli stessi modelli per richiederla prevedono la possibilità sia u terzo non proprietario, nè affittuario a chiederla (se ricordo bene).
    Una dia non è la fine del mondo firmarla, l’ho fatto pure io ansiosa da morire .. (però avevo un bel po’ di dindi di acconto in mano: questi quanto hanno?)
    Pensa che a me, ed è il motivo per cui è saltata, volevano pure iniziare i lavori dopo il compromesso .. altro che DIA. Che se c’era un danno al condominio voglio vedere chi pagava e anche se c’era una realizzazione difforme avrei avuto qualche dubbio di non esserne chiamata a rispondere in nessun caso.

  87. Il problema non è la dia, è l’attegiamneto tenuto dal tecnico al quale i proprietari danno assoluta fiducia.

    Le trattative sono fatte di soldi e persone, non solo di soldi.

    In una trattativa (e questo lo sanno solo gli AI) conta più come le dici le cose di quello che dici.

    In questa trattativa c’era l’accordo di versare al compromesso 100mila con i quali i proprietari attuali avrebbero liquidato il parente escluso dalla proprietà per sentenza (divisione forzosa), con tutti i tempi calcolati (compormesso-> versamento 100mila da acquirente->venditore-> al giudice-> orttenimento piena proprietà->dia->rogito).

    Tutto accordato, per iscritto.
    Il tecnico ha fatto operazione terroristica iniziando una disgressione sulla pericolosità dell’operazione dicendo che se il parente escluso avesse fatto questo o quello si assarebbe andati….

    ( ah, Il parente escluso è stato condannato in contumacia…. il geometra aveva i fogli e non ha letto questo particolare o NON ha voluto leggere perchè molti si fanno grandi proprio terrorizzando e facendosi passare come salvaori della patria).

    Il tutto senza nemmeno chiamarci per chiedrerci lumi o informazioni.

    Ora, il venditore, che avrebbe dovuto avere la caparra come di norma, tra l’altro proprio per regolarizzarsi ha ceduto (grazie al nostro lavoro di persuasione) e ha regolarizzato di tasca sua (in mano avrebbe i 5mila della caparra e basta a questo punto , contro i 105mila che doveva avere) tirando fuori i soldi per l parente e facendo l’atto. Gli accordi con l’avvocato degli acquirenti (si, grazie al geomtetra questi hanno preso subito anche l’avvocato, spendendo per nulla) erano questi: regolarizzazione della causa e chiusura della stessa con atto-> compromesso.
    Ci siamo.
    Ecco tirare fuori la nuuova pretesa (del geometra, non dei clienti) dal cappello: la dia.

    Capisci che per il venditore (e per il suo tecnico) sa un po di vessazione.

    Risultato: invio lettera di messa in mora da parte dell’avvocato dei venditori preparazione della lettera del mio ( ;) ) nel frattempo io devo richiamare tutti all’ordine e fare presenta a tutti quale sia la migliore alternativa negoziabile possibile, separateamente, per farli ragionare.

    E poi mi dicono: am un mediatore che fa per me?

    Sì, lo dicono sia i venditori che i compratori, spesso quando lavori bene, specialmente se gli manca la capacità di giudizio, vieni accusato da entrambi di aver parteggiato per l’altro.

    Dopo il rogito ti portano a bere tutti felici e contenti.

    E non dovrei incaxxarmi quando arriva l’ultimo dei moicani a dir ebischerate? ;)

  88. olly2 says:

    Beh, casi come questi sono quelli che hanno necessità di un mediatore, che sia chiunque, ma un mediatore ci vuole vista la rissosità.
    Di gente con pretese assurde ne conosco .. se può consolare i tuoi clienti gli puoi raccontare cosa è successo a me e mia sorella (caso diverso, ma per dimostrare che alla follia non c’è limite).
    Muore a sett 2005 mia nonna con eredi me e mia sorella e mia zia (al 50%) lasciando due immobili (uno in un grande centro urbano, di valore doppio dell’altro, e l’altro in una località turistica) e del contante in banca.
    Premetto: i soldi in banca li ha amministrati mia zia per sei anni in forza di una procura generale sottoscritta si fa per dire da mia nonna incapace di intendere e volere (ma non abbiamo voluto far casino, in fondo era sua figlia e a noi ci è importato quantizzare la somma iniziale .. e non ti dico cosa ci costò farlo alla morte di mio nonno perchè era sparito quasi tutto in fondi, assicurazioni e roba varia tutto intestato a mia nonna o a mia zia)..
    Quindi ci si trova con questo patrimonio in succesione.
    La somma liquida stranamente è di più di quanto ci aspettavamo e l’unica spiegazione (visto che l’ordine di entrate e spese nei sei anni lo conoscevamo) è che sei anni prima ci sia sfuggito qualcosa .. sarà tutto ricomparso ora? mah, decidiamo che tanto milioni di euro a giro non ci sono quindi meglio lasciar perdere ed essere contente che c’è di più.
    In breve si accetta la somma indicata accontentandoci del SALDO manco dei conti della banca.
    I due immobili .. ci viene chiesto “volete vendere vero?”
    e noi “sì”.

    Tutto stupendo no?
    UN mese dopo ci troviamo citata per una istanza di divisione ereditaria che sai bene che danno sia rispetto al valore degli immobili.
    Lascio perdere i casini successivi per risolvere la cosa prima di arrivare all’udienza vera e propria (e non quella di rinvio) .. con ciliegina finale di atto di divisione imposto anzi stralcio di divisione perchè mia zia decide che la casa al mare la vuole lei .. tra l’altro, la stupida, la valuta più di quanto vale e quindi per noi vendergliela era ottimo .. niente .. non accetta! ci offriamo di pagare noi le imposte relative al suo acquisto delle nostre quote: nulla. Ci impone lo stralcio di divisione, di trovare 140mila euro per conguagliare (sia lodato che mio padre aveva venduto da poco un immobile) e di pagare di riflesso 16mila e rotti euro di imposta di registro .. quando la stessa AdE ci aveva suggerito di venderle le nostre quote in cambio di procura a vendere l’altro immobile il cui ricavato avremmo diviso secondo quota di proprietà.
    Morale ci è toccato fare sto casino .. la cosa assurda è che avendo venduto benissimo mia zia ci ha rimesso e noi nonostante avessimo già dichiarato un valore alto nell’atto, proprio pensando al plusvalore della quota acquisita, abbiamo cmq un plusvalore lordo di 20.000 euro (che cmq tolte le imposte restano 4000 e quindi si è messo in dichiarazione dato che io poi ero sempre incapiente).
    E quindi? noi abbiamo recuperato grazie al plusvalore lordo sulla quota acquisita le imposte pagate e grazie al plusvalore (se così si può chiamare) sulla quota ereditata le spese di avvocato, di notaio e tutte le spese che la tipa aveva lasciato nei sei anni di gestione sull’immobile (che nell’atto di divisione dichiara pure libero da debiti .. e ci credo .. li avevamo pagati io e mia sorella occupandoci della vendita).

    Quindi che ci ha guadagnato? economicamente ci ha rimesso, la casa che voleva l’avrebbe avuta cmq e pure prima se lo avesse detto prima .. ci ha fatto solo spregio e per lei era l’obbiettivo principale .. farci aspettare e patire .. non scherzo .. era davvero sua volontà .. io ci ho messo due anni per arrivare a crederci .. ma purtroppo era così .. il suo sguardo finale è stato inequivocabile.

    Ma i tuoi acquirenti vogliono fare spregio ai venditori? Non credo abbiamo attriti pregressi che devono far pagare al malcapitato che arriva dopo. E in ogni caso fare spregio, come dimostra la vicenda di mia zia, costa. :-)

    PS in bocca al lupo.
    Post PS . la possibilità di guadagnare sulla vendita dell’immobile è stata data da un atto proposto dalla controparte con valutazioni immobiliari a cavolo .. credo che il suo avvocato ad un certo punto abbia cominciato a parteggiare per noi (non è una certezza ma ci sono molti indizi) .. e non può dire che l’abbiamo messa di mezzo perchè un mese prima le scrivemmo quanto ci aspettavamo di realizzare .. e così è stato, prezzo pieno .. come ho già scritto .. nostra madre si doveva essere girata nella tomba.

  89. giemmeppi says:

    @ Olly – sei di Napoli?! hai lo stesso nick di una vecchia conoscenza di altri forum…

    @ Roberto – ok ammetto di essere stato terrorista, ma sai, gli AI a Roma hanno dato TUTTI la sòla… tranne un vecchio agente di 70 anni, che a fine 2005 già aveva capito tutto e mi consigliò di aspettare… ma era il fidanzato di un’amica, troppo facile. Ho amici che hanno rotto con chi li ha consigliati male (una coppia col variabile e l’amico bancario)… Come dici tu, il mercato è sempre LOCALE, e credimi non sai il sangue che vola qua intorno alle case, è normale, quando c’è in ballo un importo di denaro così enorme.
    Anche ad avere tanti soldi in banca, si vive male, è tutto difficile e sempre inadeguato. Ho amici con 900 MILA euro in banca, che si sentono UMILIATI dal mercato.
    Figurati io che magari arrivassi alla metà del loro budget, o altri che vedi ronzare qui ma che hanno almeno 250k euro in mano. Mettiti nei nostri panni, siamo tutte persone rispettabili della classe media che si sentono trattate da “straccione”.
    Non da te e nemmeno dalle agenzie, è solo che voi siete il VOLTO UMANO del mercato, il “front office”. Non si vede il venditore, spesso fino al rogito… E i prezzi, tutti pensano che li decidiate voi.
    Io mi sono ricreduto e infatti da mesi spiego sempre sugli altri forum che voi anzi siete grandi alleati, solo VOI siete in grado di spiegare ai venditori esagerati di RAGIONARE su tempi e prezzi…
    Detto questo, e sperando quindi che ti senti rassicurato sulle mie intenzioni benevole di fondo, ho esordito certamente un anno fa con stile terroristico, qui mi sembra di aver smesso, avendo capito che non è il posto giusto, e di certo starò più attento in futuro ;) siete tutti molto discreti, e non era il linguaggio giusto per dialogare.
    Quanto al “sangue e lacrime” inteso come VERE catastrofi, beh, ripeto, mettiti nei panni nostri. Tutti i romani o i milanesi, anche chi invece ha avuto la fortuna di poter capire in tempo e poi aspettare, hanno comunque in mano 30 anni di stipendio… E maneggiarli, fa paura, in tutti i ruoli del mercato.
    Altra cosa è maneggiarne 5 o 10 di anni, come si faceva ai vecchi tempi in cui le case erano più “afforable” per la classe media ;)

  90. giemmeppi says:

    AFFORDABLE pardon

  91. dgambera says:

    Ciao a tutti.
    Vorrei solo fare un commento alla discussione che, purtroppo, ho visto solo adesso. Dico purtroppo perchè avrei voluto farne parte mentre si svolgeva e non a posteriori: ora mi è praticamente impossibile seguirne tutto il filo. Troppi post e troppo lunghi.
    Vorrei solo dire a Roberto a cui per la prima volta da quando frequento quest’area ho visto perdere la calma, che ritorna a bomba il solito problema.
    Quelli che frequentate quest’area siete gente onesta che vi guadagnate la pagnotta: i delinquenti non hanno tempo da perdere a verificare il feedback da parte di clienti. Se uno ti truffa, ti viene a chiedere se sei contento?
    Detto questo, passiamo al dunque.
    Nelle grandi città in questi ultimi anni (fino al 2006 diciamo) gli immobili avrebbero potuto essere venduti pure dalle scimmie, sarebbe stata la stessa cosa.
    Poi, con questo non voglio dire che gli AI nelle città erano tutti incapaci, ma che moltissimi incapaci si sono aggrappati al carrozzone e non si sono minimamente preoccupati di curare il cliente, perchè tanto a loro non importava: il business c’era comunque.
    Quando fate la domanda “perchè si rivolgono all’agenzia, allora?”, la risposta è sempre quella: “il mercato è stato cannibalizzato”.
    Vuoi un’altra dimostrazione di ciò?
    Oggi sono stato contattato al mio numero privato di casa da un’agenzia che non conosco che mi chiedeva se voglio vendere la casa in cui vivo. La mia risposta: “Magari!! Così ho più liquidi per comprare. Se vuoi la vendo, ma non è mia.”. Sto in affitto. Controrisposta: “Conosce qualcuno che deve vendere nella sua palazzina?”
    Chi gliel’ha dato il mio numero?
    E’ questo il modo di fare scouting sul mercato?
    Ma dai. Oppure quella che ti raccontavo in un’altra discussione l’altro giorno. L’agenzia che ti dice che se gli dai l’incarico ti fa ricavare di più, gli proponi il supero e l’AI non si fa sentire più.
    Ecco come è stato cannibalizzato il mercato nelle grandi città.
    Per non parlare della miriade di ciofeche che ti fanno vedere.
    Un’altra cosa a sostegno di quello che dico.
    Hai chiesto conferme ai colleghi di Milano. Ho detto che non ho scorso tutta la discussione, ma non mi è parso di vedere nessuno che rispondesse da Milano.
    Stessa cosa che succede quando si parla in maniera pesante di Roma: da lì l’unico che ha parlato è Cesare.

  92. @Dgambera e Giemmepi.

    Le idee NOn devono essere uguali se no sai che due maroni.

    Come sai io non ti do torto ( non ne ho i mezzi ne le capacità) nei ragionamenti sulla bolla che fate qui o la, sono convincenti e sicuramente hanno una fondatezza.

    Ogni atteggiamento estremo però un pochino mi infastidisce, anche perchè, per paradosso, fa prestare il fianco alle critiche al ragionamento che si propone che magari è pure buono e meritevole di attenzione.

    Conosco quegli atteggiamenti che denunciate, ma non li considero Colleghi, sono atteggiamenti di chi vuole trasformare un lavoro che è UMANO, di contatto, con una catena di montaggio sforna soldi.

    Chiaro che i momenti di mercato come quelli passati è facile convincersi che basta prendere una 10ina di ragazzetti, fargli fare appuntamenti a iosa (con numero imposto fregandosene della qualità) e giocare di statistica:

    1) tot appuntamenti

    2) tot accompagnatori

    3) ogni x apuntamenti ho fatto una vendita.

    Come vedi è facile fare i soldi. ;)

    E funziona, ma solo in fasi dove il 3 parametro ha un numero ccettabile e sopratutto lo puoi realizzare agevolmente senza graffiare tropo il fondo del barile.

    Chiaro che questo ha generato una sorta di trasformazione della figra dell’Ai secondo em dividendosi in due grandi branchie:

    -Gli uffici vendita

    -Le agenzie

    A te capire le differenze, ora credo che ne hai i mezzi.

    Tra l’altro i primi sono anche tra quelli che hanno la maggioranza di operatori che si fanno pagare a proposta firmata.

    E ecco uscire fuori sistemi di marketing che potessero sostenere la crescita esponenziale della domanda di materiale delle agenzie per sostenere i ritmi e i metodi.

    Vendere è per molti più importante di offrire servizio, ogni metodo.

    Chiaro che a tutti piace guadagnare ma il come lo fai cambia molto sia la tua longevità possibile sia il come viene percepito il servizio che dai.

    Molti mediatori che conosco lavorano per il gusto di fare una cosa con passione, i soldi ne sono una conseguenza naturale, non il fine ultimo, il fine è la soddisfazione del cliente.

    Anche solo per il vezzo di poter dire ho sistemato quella famiglia, ho risolto quel prolemo…i mediatori come li intendo io spesso sono gente “semplice” che ha bisogno di fare qualcosa per gli altri per sentirsi soddisfatti ( continua tu l’analisi che a me mi piglia male :mrgreen: ), chi si approccia al lavoro solo per soldi smette ai primi chiari di luna (che ci sono).

    Tornando alle osservazioni chiaro che di Roma non posso parlare, non ne conosco il mercato, le sue dinamiche ne le zone, perfino Firenze è già fuori per me, anche Firenze ha altre regole, pur essendo per forza simile di partenza, è diverso tutto.

    Quindi posso solo parlare delle cose comuni facendo un discorso su un blog: etica, principii e regole che sono proprie della figura del mediatore.

    So di non conoscere tutti gli AI e nemmeno di come si comportino sia in atteggiamento sia riguardo al metodo che usano.

    So solo cosa voglio essere io, e cosa sono nelle intenzioni.

    HO un idea chiara di Agente Immobiliare e mi da molto fastidio che si possa chiamare nello stesso modo e godere degli stessi diritti chi, a parere mio, fa altre cose.

    Purtroppo devo darvi ragione su ciò che denunciate, ma non posso lasciar passare che TUTTI gli AI sono così, specie in un posto che mi sno impegnato a curare (assieme a tutti gli altri) proprio per poter trasmettere a tutti cosa siamo e cosa facciamo senza dover sentire le solite bischerate.

    Le critiche sono sempre state accettate e pubblicate, chiaro che poi qualcuno alza i toni, anche tra gli AI, ma lo farebb chiunque si sentisse trascinato in nefandezze che non gli appartengono.

    Solo che se io arrivo da voi, nei forum che frequentate e scrivo una marea di cose che io credo vere certo, ma infondate e mal espresse, sottintendo in più frasi che siete dei deliranti pazzi come minimo mi linciate virtualmente. :)

  93. dgambera says:

    Roberto, ti ho dato ragione molte volte. Abbiamo (che io ricordi)da sempre parlato serenamente ed è la cosa che mi ha fatto rimanere a contribuire in quest’area con i miei commenti.
    Scusami, ma non credo di far parte di quelli che sparano a 0 sulla ctegoria, credo di averlo detto più volte.
    Andiamo, però, al sodo.
    Tu scrivi:
    “Conosco quegli atteggiamenti che denunciate, ma non li considero Colleghi, sono atteggiamenti di chi vuole trasformare un lavoro che è UMANO, di contatto, con una catena di montaggio sforna soldi.”

    Il fatto che tu non li consideri colleghi, non significa che per gli altri sia la stessa cosa, soprattutto se si parla di CLIENTI PAGANTI. Tu (e molti altri, soprattutto qui) ci metti la passione, il sentimento, ma da quando lavoro ho capito che SOLDI e SENTIMENTI vanno tenuti staccati: ai clienti insoddisfatti non gliene importa nulla se, dopo essersi sentito fregato da un AI (o sedicente AI), c’è un (o più) AI (VERO AI) in Italia che lo fa con passione, intgrità, sentimento, ecc.
    Quindi, fai te.
    Sei il benvenuto su FFZ, in qualunque momento: da noi viene a scrivere la responsabile marketing di Toscano e a parte qualche diverbio acceso, ma mai scaduto negli insulti, l’abbiamo accolta bene e lei parla tranquillamente con noi, compatibilmente coi suoi impegni.

  94. Il fatto che tu non li consideri colleghi, non significa che per gli altri sia la stessa cosa, soprattutto se si parla di CLIENTI PAGANTI.

    Infatti il problema è questo.
    E è un problema che perfino le asociazioni, non so quanto senza interesse, fanno finta di non vedere.

  95. MrGrant says:

    Gent. Dott. D.R.

    Voglio rispondere alla tua domanda con alcune semplici risposte.
    1. Hai proprio ragione la tua domanda è proprio scema.
    2. Se non hai ancora capito i contenuti tecnici e la professionali con cui un serio AI deve affrontare una transazione immobiliare ti consiglio di leggere qualche libro in più di quelli che la tua dotta mente ha gia letto.
    3. Noi siamo MEDIATORI e NON VENDITORI. Ciò premesso, per spiegartela in maniera semplice ti dico quanto segue: Il venditore ha il mandato e quindi fa il “tifo” per il suo mandante e sarà propenso ( giustamente) a fare gli interessi di chi vende. E quindi non ti preoccupare un venditore professionista te lo venderà al meglio ;-)! Il mediatore professionista ha l’ incarico quindi fa il “tifo” per la transazione, che sia conclusa per il giusto prezzo, per entrambi i soggetti nella maniera coerente con il mercato.

    P.S. adoro questo blog……è la prima volta che scrivo! un simpatico saluto a tutti i partecipanti!

  96. giemmeppi says:

    siiii vieni dai!!! promettiamo di non linciarti :-P

  97. seroli says:

    Complimentoni per gl’ospiti scelti :( !

  98. seroli says:

    @ dgambera, fattelo spiegare dai tuoi ospiti come si fa’ cannibalismo immobiliare, credimi sono specialisti ….. ! Se ti interessa l’argomento cannibalismo ti trovarei davanti Professori.

  99. dgambera says:

    @MrGrant
    Come primo post non c’è male: BRAVO. Hai fatto vedere tutti i tuoi muscoli. Complimenti.

    @Roberto
    Hai capito a che genere di ragionamenti mi riferisco?
    Cito la parte interessante del post di MrGrant e poi commento:
    “Il venditore ha il mandato e quindi fa il “tifo” per il suo mandante e sarà propenso ( giustamente) a fare gli interessi di chi vende. E quindi non ti preoccupare un venditore professionista te lo venderà al meglio ;-)!”

    Allora ha ragione il Cliente_Privato: perchè deve dare il 3% a chi cura maggiormente l’interese della sua controparte? Lo paga per farsi imbrogliare meglio?

    @seroli
    A quali ospiti ti riferisci? Ad Alessia del gruppo Toscano?
    Per noi non fa differenza. I contributi costruttivi sono tutti benvenuti.
    E poi per quale motivo? La conosci per caso? Io penso di no. O forse dici dei dipendenti Toscano quello che non ti piace sentir dire in generale degli AI? Non è che hai tirato fuori un bel pregiudizio?

    Per quanto riguarda il cannibalismo: hai ancora una volta personalizzato, mentre io ho sempre detto “escluso i presenti” (cosa che più o meno penso davvero). Quella frase è rivolta a chi opera sul mercato delle metropoli (soprattutto Roma) perchè lì gli operatori hanno creato la jungla. Tra qusti sono inclusi anche gli AI del gruppo Toscano.

  100. @DGambera

    Il MR grant faceva un distinguo con quella frase non la sosteneva..

    infatti poi continua:

    Il mediatore professionista ha l’ incarico quindi fa il “tifo” per la transazione, che sia conclusa per il giusto prezzo, per entrambi i soggetti nella maniera coerente con il mercato.

  101. seroli says:

    @dgambera:
    ti confesso che non ho letto tutti gli ormai 100 post, ognuno sono lunghi 2000 righi, praticamente dei dei e quindi non mi riferivo a te ne’ ai tuoi commenti (che non ho letto), è solo che quando leggo certi nomi, mi va subito il sangue alla testa…… e non per pregiudizi ma perchè realmente e quotidianamente raccolgo i “cocci” di certi modi di lavorare……non avendo letto i vs. post fuore sono uscito fuori tema :)

  102. seroli says:

    p.s. no, no, no non rinizio la polemica con i francising……. tranquilli

  103. @Seroli

    Meglio, anche perchè oramai NON hanno più l’esclusiva per quanto riguarda i comportamenti “deviati”

  104. seroli says:

    Cioè? Hanno cambiato nome?

  105. seroli says:

    No, comunque scusate non so’ nemmeno di cosa state parlando e vi ho interrotto…..anche perchè io mi sono fermato al commento di quando diceva del bide’ in pubblicità……è stato il colpo di grazia ! :)

  106. seroli says:

    Oh Roberto, comunque non hai capito nulla della ciat che chiedevo, io dicevo una ciat tipo quella di yahoo, non un capolavoro di ingegneria elettronica che solo tra 10 anni io sapro’ usare! :)

  107. Scarica skype e poi ti sarà tutto più facile ;)

  108. seroli says:

    Ora lunedi’ o martedi’ ci provo….

  109. seroli says:

    Allora, vediamo se ho capito bene come si fa un annuncio “corretto”:

    Europa-Italia-Firenze, via xxxxx n°24 secondo piano a destra per chi guarda la facciata (sul campanello famiglia ZZZ), ampio, luminoso da sud-ovest, ingresso (con porta mono-anta), soggiorno con 2 finestre sulla pubblica via, cucina abitabile con cappa aspirante a carboni attivi, balcone 5×2, camera matrimoniale finestrata, servizio con RIGOROSAMENTE BIDE’ e doccia, cantina al piano seminterrato. Termo autonomo, ascensore, facciate rifatte, tetto rifatto 4 anni fa a tegole e coppi (rossi), impianti a norma e certificati nel 2003. Il vicinato è silenzioso (apparte la signora al piano sopra che è un po’ sorda e la televisione la tiene alta). Rif.: V4546

    Cosi’ va bene?

    Allora, su 1/2 pagina di Poket Casa mi ci entrano 5 annunci cosi’ lunghi e sulla Nazione di Firenze (si paga a parole) mi costa 280 euro ad annuncio……. Sig. Privato, paga Lei?

    Ma i neuroni, mi dico……li nutrite bene il giorno…..guardate che non sono cellule staminali, quelli non si riformano, occhio!! :)

  110. seroli says:

    OOOOHHHHHH mio dio, me fariseo che non sono altro: ho dimenticato il prezzo!!!!!!!!!!!!!!!
    Allora 420,000 euro, un po trattabile (cioè se pagate con metodi di pagamento veloci vi levano 15,000 euro, altrimenti ve ne levano 5,000) comunque, PRIMA di farvi perdere tempo a visionare l’immobile, iniziamo trattativa telefonica.

  111. seroli says:

    Anzi, visto che noi A.I. non serviamo a nulla, chiamateci e noi vi diamo il telefono del proprietario….fate da soli :)

  112. olly2 says:

    Peccato che gli annunci siano molto scarsini anche in rete sui siti personali: costano oro anche lì?
    Io sinceramente li vorrei in rete come quelli sul sito di ponziani, dove la base c’è. Il resto viene andando a vedere e chiedendo di persona.
    Cmq ieri sono morta dalla risate .. cercatevi online radeco
    un’immobiliare di livorno che mi pare tratti per lo più immobili di fascia alta e tendente a gonfiare i prezzucci
    è assolutamente vergognoso per carenza di informazioni e navigabilità, nonchè per la presenza di errori e per la grafica. Se questo è il suo biglietto da visita. :-)

  113. olly2 says:

    Ponziani perchè hai chiamato la tua iniziativa “il libro della casa”? c’è qualcosa che non mi convince nella scelta delle parole .. quando ne hai fatto cenno la prima volta, senza che ne sapesssi niente, ho pensato a tutt’altro .. solo dal tuo sito ho capito cos’è.
    Certificazione non è corretto forse, ci sono implicazioni legali che non ho capito se copre
    ma qualcosa tipo “identiKasa”? o piuttosto il “quaderno della casa” ? o il “registro della casa”?
    Registro come parola tra l’altro rinvia ad annotazioni, a storia pregressa, a norme ..
    che dici?

    PS guarda che poi voglio essere retribuita come copywriter :-)

  114. olly2 forse l’hai già detto e mi è sfuggito, i tuoi post sono un po’ lunghi e non riesco a leggerli tutti, che lavoro fai?

  115. @Olly

    La cosa buona del progetto Libro della casa è proprio il fatto che non pretende di CERTIFICARE ma emmai di fare una fotografia dello stqto d fatto e didiritto dell’immobile nel momento che viene inserito sul mercato.

    Con l’aiuto dei Geometri che hanno aderito, con 200 euro (+ spese vive documentate e comunque discusse prima) un proprietaro si trova una piccola Relazione Tecnica a disposizione che permette a lui di valutare meglio anche il valore e le cose da fare e le magagne da risolvere per vendere e all’acquirente di avere una traccia attendibile sulla base della quale fare gli accertamenti del caso.
    Sembrano bischerate ma… chi ha comprato casa sa cosa può voler dire.

    Chiamarlo libro della casa è stata una scelta di semplicità perchè si rivolge a tutti, ogni altro nome poteva andare bene ma le cose le facciamo in team e quello è il nome che è stato deciso per la mia idea.

    Anche Oris non è un idea mia, io ho disegnato il marchio e creato i meccanismi e i metodi.

  116. olly2 says:

    l’ho scritto da qualche parte .. lavoro nella PA e mi occupo di comunicazione essendo una urpista.
    Ps non ho il pregio della sintesi, lo so .. se poi scrivo di getto, come parlo, quando insomma non sono contigentata non ne parliamo …

  117. olly2 says:

    Ponziani, avevo allora inteso bene, per questo certificato non mi pareva adeguato … dovessi dire la mia tenendo conto che deve essere anche una parola semplice mi piaceva “quaderno”.
    Non che libro sia sbagliato o brutto o inadeguato .. solo che, probabilmente per deformazione in parte professionale in parte da abitudini, mi fa pensare ad altro di primo acchito, ad un qualcosa sulla casa in generale, piuttosto che su un singolo immobile.
    Libro DI casa, invece che DELLA casa?

  118. dgambera says:

    @Roberto Ponziani

    Infatti non mi resta altro che scusarmi con MrGrant: andavo di fretta, mi si sono incrociati gli occhi, non lo so… comunque resta il fatto che ho letto male il post ed ho risposto a qualcosa che non veniva detto.

    Mi cospargo il capo di cenere.

  119. Mrgrant benvenuto sul tuo/nostro blog!
    Bello il tuo intervento! Non leggere soltanto, continua a scrivere! :)

  120. luca pontani says:

    @cliente privato: lei dice “…poi tutto il lato documentale sai benissimo che non è vostro compito, che non avete nessuna responsabilità giuridica su questo compito (solo a patto che conosceva l’errata informazione) ecc..”
    la legge risponde:
    “Il Mediatore deve usare la “diligenza del buon padre di famiglia”. Deve comunicare alle parti le circostanze a lui note riguardo alle parti, all’immobile e a quant’altro sia legato all’affare: questa responsabilità si estende anche a “quello che avrebbe potuto conoscere con la diligenza dell’operatore professionale”, quindi al reperimento di atti pubblici o qualsiasi altra informazione alla sua portata, in relazione anche alla struttura e alle possibilità organizzative che possiede. Nell’obbligo di comunicazione rientra anche il dovere di comunicare la mancanza di verifica di quelle informazioni che invece andrebbero accertate prima di concludere un affare, sottolineandone la mancanza, specie se tale mancanza incide sulla sicurezza e la valutazione dell’affare, in mancanza delle quali si può addebitare al Mediatore una responsabilità contrattuale (art. 1218 c.c.). Un esempio di tale mancanza è quello nel quale il mediatore sia a conoscenza dell’insolvenza dell’acquirente o delle difficoltà economiche del venditore, la presenza di ipoteche o procedure concorsuali che limiterebbero la possibilità di divenire pieno proprietario del bene oggetto del contratto comporterebbero al mediatore l’obbligo di risarcire del prezzo e il maggior danno.

    In caso tali omissione siano provatamente volute dal mediatore si può dire che siamo in presenza di un reato penale, la truffa.

    Quindi , pur non essendo tenuto a svolgere specifiche indagini cognitive di natura tecnico-giuridica (se non specificatamente incaricato), in pratica lo diventa (si faccia riferimento al 1175 e 1176 del c.c.), almeno per gli aspetti da lui conoscibili (es. visure catastali e/o ipotecarie).

    Il mediatore inoltre è responsabile:

    della autenticità delle scritture e dell’ultima girata dei titoli trasmessi per suo tramite ( e quindi per mano sua).
    della veridicità dei dati e dei documenti che vengono inseriti nelle scritture oggetto del suo controllo: in caso di incertezza della veridicità NON dovrà trasmettere o consegnare i documenti.”
    …..le basta questa come risposta per capire che anche l’acquirente deve pagare?
    per quanto mi riguarda lavoro solo con incarichi di vendita in esclusiva, ho delle responsabilità verso il venditore, ma mi permatta ancor di più verso il compratore!
    che vi siano presunti AI che non sanno lavorare è come scoprire l’acqua calda (in tutti i lavori e anche nel suo ne avrà incontrati tanti…poi sa…l’Italia è il paese dove si premiano i manager che fanno fallire le società)..
    …ed infine mi permetta uno sfogo: io non mi permetto di criticare i suoi sudati compensi…lei non si permetta di criticare i miei! ognuno si sceglie il suo lavoro!
    in bocca al lupo per la casa.

  121. seroli says:

    @Olly2
    Quando torniamo da un appuntamento di acquisizione di un immobile in ufficio, riempiamo i fogli di scheda dell’immobile, scarichiamo le foto, scriviamo 2 tipi di annunci sulla stessa casa, 1 per i giornali che si pagano per quantità di spazio pubblicitario (1/2 pagina, 1/3 pagina, 1/4 pagina…) e il secondo tipo per le testate giornalistiche che si fanno pagare a parole, pubblichiamo tutto ed è fatto: tempo speso 1 ora……ora dobbiamo fare anche il terzo tipo di annuncio per la solita casa? Quello per internet dove i maniaci della pignoleria possono sentirsi appagati dai Bide?
    Se paghi te a me va bene. :)

  122. seroli says:

    Luca ti ci metti anche te a parlare di bide’ ora? E con 2000 righe anche te? Va bene prolissi, ma ragazzi diamoci un taglio, riassumete!

  123. dgambera says:

    Interessante come funziona in Olanda.
    Mi commentate questa pagina per cortesia?
    Non è una provocazione, ma mi picerebbe sapere come mai in Italia non è possibile qualcosa del genere.

    http://www.olanda.cc/ricerca-di-una-casa-da-comprare-in-olanda.html

    Ah, il sito http://www.funda.nl lo conoscevo già (un paio di anni fa stavo per emigrare in Olanda) e potrebbe essere un buon esempio da seguire anche qui.
    E’ solo in Olandese (se non è cambiato), ma chissà perchè riuscivo a capire tutto quando guardavo gli appartamenti.

  124. dgambera says:

    Partite da http://www.funda.nl/WoningAanbod/Koop/ e cliccate su “Sluiten”. Poi, inserite una città (es. Maastricht) e fate un giretto.
    E’ veramente fatto bene.

  125. @DGambera

    Il Makeelar è una figura simile al AI francese con il mandato dalla parte acquirente: “trovami una casa” ma è una figura che agisce molto di più dopo che hai trovato l’immobile che ti interessa, è tipo un tecnico di parte che fa le tue veci”.

    Il costo poi mi sembra da AGGIUNGERE a quello delle agenzie immobiliari.

    Poi c’è il diritto di recceso .. riporto

    “Indipendentemente da quale via abbiate scelto, con o senza tramite makelaar, una volta che l’offerta viene accettata, avrete un limite di tempo di recesso di 10 giorni, per valutare se cambiare idea o no, trascorsi i quali non vi sarà più altrettanto facile tirarvi indietro. Se tutto procede senza ripensamenti, dovrete informare il vostro financial advisor degli sviluppi e sarà lui a questo punto a presentarvi l’offerta di almeno due istituti di credito, aiutandovi a scegliere quella che meglio si confà alla vostra situazione.”

    Che non so quanto sia utile.

    MI sembra strano che per un immobile, una cosa che uno pensa e ripensa prima di acquistare, si possa recedere , però che dire, la cosa la si potrebbe sopportare benissimo… mi domando se il Maelaar in caso di recesso non chieda lo stesso un compenso, a differenza della agenzia ;)

    PEr quanto mi riguarda quei servizi sono già a disposizione dei clienti di una AI… cosa intendevi di preciso?

  126. dgambera says:

    Non dicevo nulla di preciso.
    L’ho letto e m’è sembrato abbastanza chiaro come meccanismo.
    La chiarezza è qulla che manca in Italia: diciamo che le “regole”, se ci sono, “cambiano” quando esci da un’agenzia ed entri in un’altra (da questo discorso escludo le norme del CC).
    Mi è parso interessante l’aspetto del Makelaar, che cura gli interessi del compratore entrando nei dettagli come se fosse lui l’acquirente (secondo me ha pure responsabilità se poi spunta qualche difetto) e ciò che prende non è nemmeno elevato. Certo, poi se lo sommi a ciò che dai all’agenzia, possibilmente arrivi ai livelli dell’Italia: ma abbiamo lo stesso livello di servizio (è una domanda, non un’offesa provocatoria, non scatenatevi)? Dal mio punto di vista NO. Con gli opportuni distinguo ovviamente.
    Roberto, hai dato un’occhiata al sito Funda?
    Ieri per curiosità ho guardato alcuni immobili a Maastricht: per i singoli ambienti c’erano foto, metrature, ecc.
    Vogliamo dare un colpo d’occhio ai siti di uno qualunque dei franchising italiani?
    In Italia, se chiedi la metratura, molte volte o non la conoscono o te la dicono sbagliata (certe volte anche a favore dell’acquirente) oppure altre “barano”.
    Riassumendo: il compratore, che è la vera parte debole, visto che paga (pure lui) non meritrebbe molta più trasparenza?
    Per il venditore la transazione è molto più trasparente: lui mette in vendita, decide la cifra, fa vedere l’immobile, e alla fine del gioco trova i soldi sul conto e possibilmente gli hanno applicato la formula “0% di provvigione”.
    Per il compratore non è così: cerca casa, stabilisce il budget, và in agenzia, gli trovano un immobile la cui richiesta corrisponde al suo budget, gli applicano la provvigione (3% MINIMO), gli caricano sul prezzo pure quella del venditore nei casi dello 0%, e poi per premio magari si ritrova le sorprese nella casa che ha comprato.
    Hai capito cosa intendo? Poche garanzie, tranne quella della presunta onestà dell’AI, che se è un lestofante, ti sei messo nei guai.
    Poi, mettici che questi incontri sono facili nelle metropoli e capisci lo sfogo di Cliente_Privato.
    Un sistema simile a quello praticato in Olanda non sarebbe male: secondo me avvantaggerebbe pure voi, soprattutta la parte onesta della categoria, rendendo meno appetibile questo mercato per i delinquenti.

  127. luca pontani says:

    @ seroli: se hai notato la lunghezza riguarda il testo di legge riportato…il mio commento è minimo…..:-)

  128. @Dgambera

    Già, le regole che non sono le stesse, così come altre cosette…

    Verissimo, approvo, concordo.

    Il fatto è che le regole devono essere dettate univocamente dallo stato, ma ti assicuro che tutta la politica e pirtroppo credo anche le associazioni NON hanno interesse a difendere una figura come il MEDIATORE, perchè appunto è difficilmente sfruttabile per creare sistemi commerciali “industriali”.

    Un rapporto come quello mediatore-cliente è molto poco assimilabile a rapporti di marketing e statistici (tot.appuntamenti->tot. vendite ecc.) che meglio si confanno a altri prodotti.

    Ti assicuro che se si potesse veender casa tramite call center riceveresti telefonate alle 10 di sera che ti chiedono “interessa un immobile?” e se rispondi “si”, ti mandano il contratto a casa dicendo che hai espresso il consenso e che hanno la registrazione a cmprovarlo. ;)

    C’è una volontà politica, nemmeno troppo celata, di dare in pasto la mediazione a strutture (coop?) per farne un business, cosa che non gli riesce perchè è oggettivamente difficile standardizzare i comportamenti e i gusti umani in questo campo, almeno non è facile come in altri commerci.

    I primi a subirne i problemi sono gli AI, almeno quelli che vogliono fare i Mediatori…

    E a questo non so come porre rimedio, personalmente … :(

  129. dgambera says:

    Però, non credo che per fornire maggiori dettagli su un immobile la cosa debba essere resa obbligatoria per Decreto Legge.
    Poi, per quanto riguarda il resto, potreste darvi un codice etico SERIO: chi aderisce entra nel giro, altrimenti la gente saprebbe che un’AI senza il “marchio” non è affidabile.
    Come esempio italiano porto quello di Confindustria, che bandisce le aziende che non si comportano in maniera virtuosa dal punto di vista del PIZZO, se non ricordo male.

  130. @Dgambera

    Vero, ma i codici etici ci sono, il problema è che come al solito in italia, NON vengono applicate le sanzioni.

    Il mio presidente FIAIP si è occupata personalmente di segnalare degli abusivi che agivano MOOOOOOLTO contro legge (avevano anche l’adesivo fiaip pur non essendo associati): denuncie, segnalazioni, poi?

    A un certo punto si è dovuta fermare tra l’indifferenza delle istituzioni.

    E gli abusivi?

    Lavorano tranquillamente (o quasi, visto che anche le riviste ora gli negano gli annunci)..

    Quindi?

    Ecco che dovrebbero intervenire le associazioni.

    Lo fanno?

    Guarda, non ti rispondo: giudica tu dai risultati ;)

  131. ghizolfo says:

    LEGGERE ATTENTAMENTE……Preciso: non ho letto tutti (solo qualcuno e velocemente) i precedenti commenti.

    E’ una questione su cui dobbiamo riflettere.

    Per rispondere riporterò alcuni fatti realmente accaduti in merito a trattative tra privati.

    PRIMA PUNTATA:

    Accadde un mese fa: “”"entra nella mia agenzia Mario, cara persona in cerca di un affare, esordendo così: eh Andrea come vedi gli affari non si fanno con le agenzie, ho appena dato la caparra di 10.000 euro per una appartamento che vale 250 e che ho concluso per 140, questo è il preliminare abbozzato, me lo affineresti un pochino dato che devo versare altri 40.000 euro??”"”"

    Il sottoscritto:”"Certo Mario, complimenti per il tuo acquisto, è proprio un affare!! però prima di farti un buon preliminare (uno dei nostri servizi….) farò anche qualche visura, non si sa mai (altro piccolo servizio “”occulto”" non proprio inutile….)”".

    E’ uscito fuori che l’affare era molto simile all’acquisto della Fontana di Trevi proposta da Totò ad un turista, in sostanza questo Sig. Mario stava andando incontro ad una truffa per un importo di circa 50.000 euro che il sottoscritto gli ha evitato svolgendo nè più nè meno che il suo lavoro.

    ==== “”gli affari non si fanno con le agenzie…..”".

    SECONDA PUNTATA: un anno fa circa, sempre compravendita tra privati (che poi non so perchè vengonoa chiedermi lumi a me….).

    Tizio (acquirente) tutto felice ha appena firmato un preliminare con Caio (venditore), tutto bene, tutto bello ma manca la documentazione che la banca gli ha chiesto (il suo notaio è in ferie…) e lui non capisce bene in cosa consiste questa documentazione, mi chiede se posso curarmi della questione. Ottengo tutta la documentazione ecco cosa risulta: immobile assolutamente difforme urbanisticamente: non solo la disposizione degli spazi interni è differente dallo stato di fatto attuale, risultano 2 stanze in più ed il perimetro esterno risulta più grande rispetto a quello di fatto.

    Ergo: addio mutuo, addio atto, addio tempistiche un assoluto disastro. Le parti si sono rivolte al sottoscritto per trovare una soluzione (((allora sono utile!!!! servo a qualcosa anche io!! non sono proprio un parassita!!!))). La soluzione, seppur urbanisticamente tortuosa c’è.

    TERZA PUNTATA che si svolge in questi giorni…..Mirella mia cliente da ben due lustri dopo lunga malattia tragicamente manca a fine maggio.
    Lascia 2 figli ed una nipote (da terzo figlio pre-morto) ed una simpatica casetta in via di finitura in campagna. I due figli vivono in altra località uno di questi ha concluso un preliminare per la casetta. L’aspirante acquirente viene a saper che il sottoscritto era l’agente immobiliare della Sig.ra Mirella.

    Mi informa delle sue “gesta eroiche”": lo informo che ha concluso un preliminare nullo: non è stato definito il condono, accatastamento non è stato fatto, su una parte del cespite c’è una ordinanza di demolizione ingiunta dal Comune, non è stata redatta nemmeno la succesione ove è menzionata la presenza di un minore, un assoluto minestrone.

    Ora l’acquirente viene da me a piangere: “se lo avessi saputo prima” continua a dire. Intanto il gusto di acquistare senza pagare una provvigione lo ha ridotto a rivolgersi ad un avvocato……………….In conclusione seppur non strettamente indispensabili come un geometra, come un commercialista o come un notaio a qualcosa possiam servire.

    Possiam servire per mettere sul mercato un immobile ad una giusta ed obiettiva valutazione (che viene sempre constestata sia dal proprietario che pretende di più e da aspiranti acquirenti che pretendono un prezzo più basso, noi siamo lì in mezzo), possiam servire per concludere transazioni in via serena senza problemi per acquirenti e venditori, possiam servire per fare emergere problematiche prima della messa in vendita di un immobile, per verificare tutte le problematiche annesse e connesse con un trasferimento immobiliare.

    Una agenzia seria che agisce con professionalità prima di far arrivare l’immobile in vetrina o sugli annunci verifica la tranquillità e l’assenza di problematiche. Questo è un aspetto occulto che non tutti gli aspiranti acquirenti percepiscono.

    Eppure tutto ciò ha un costo, in termini di tempo e denaro. Questi sono solo alcuni casi accaduti ad alcuni acquirenti. Un buon agente immobiliare, serio e professionale avrebbe evitato tali disavventure che in soldoni sono costate ben oltre un trepercento.

    Tali acquirenti, potessero tornare indietro con il tempo, a posteriori, pur di evitare le disavventure sopracitate sarebbero disposti a pagare una percentuale ben maggiore di un tre per cento………………………

  132. ghizolfo says:

    Se penso a tutte quelle problematiche che ho fatto emergere e che ho successivamente risolto per il buon fine di una transazione penso che talvolta avrei meritato ben più di un tre percento. Penso a certe trattative che se non ci fossi stato io come agente immobiliare sarebbero finite sulla scrivania di avvocati prima e di giudici dopo, penso ai clienti che grazie a me si sono evitati probabili vicende giudiziarie. Non sono essenziale ma posso servire alla causa di un trasferimento immobiliare. Le sono piaciute le mie risposte????

  133. dgambera il codice etico esiste eccome, ma a chi non lo rispetta, non possiamo fargli nulla, anzi ti dirò di più, alcuni clienti preferiscono l’abusivo pensando che gli costa meno perchè risparmiano l’IVA sulla fattura. In Olanda o nei paesi nordici non ci sono leggi particolari per la mediazione immobiliare, nel Regno unito non c’è neppure l’obbligo di diploma, chiunque può fare il real estate, ma i clienti al 98% si rivolgono ad un agente immobiliare per comprare. Un conto sono gli obblighi un conto è l’educazione civica, da noi a quanto pare vince chi è più maleducato e prepotente.
    Quanto alle misure esatte degli immobili perchè le pretendete dall’agente immobiliare quando in Italia lo stesso catasto “non è probatorio” e lo sport più diffuso degli italiani è l’ampliamento abusivo?

  134. ghizolfo says:

    Come vede gentile Utente per rispondere al suo quesito: “trepercento in cambio di cosa” non le ho mimamente opposto tematiche di natura venale quali i costi dell’affitto, della pubblicità (che costa e parecchio), il costo di trasferte per le visite o per altro. La questione è ben altra e riguarda la serenità che non ha prezzo, soprattutto quando viene a mancare.

  135. dgambera says:

    Continuate a fare il diario della vostra giornata lavorativa, ma che qui ci siete ONESTI LAVORATORI l’abbiamo capito.
    Forse non sono stato chiaro: fuori da questo blog ci sta gente, che viene catalogata come AI, che vi sputtana come categoria e lo fa nelle città più abitate d’Italia?
    Il motivo per cui la gente ce l’ha con voi come categoria è questo: volete cambiare questa cosa in qualche modo e quindi rispondere coi fatti al signor Cliente_Privato, oppure volete continuare a zapparvi il vostro orticello ognuno per conto vostro? Possibile che sapete far quadrato solo per dire che non siete disonesti su un blog?

  136. dgambera, certo che lo sappiamo, ma continuiamo a ripeterti che non ci possiamo fare nulla, tranne parlarne qui sperando di farlo capire alla gente o denunciarli, (francamente senza speranza, se poi li vediamo ancora lì e nessuno gli fa niente, se non multe irrisorie!).

  137. ghizolfo says:

    a Dgambera: penso di aver risposto con i fatti a ClientePrivato, però lascia che sia lui a ribattere, non farlo tu per conto suo. In ogni caso ripropongo la mia opinione già espressa in passato sulla nostra categoria: fare una riforma che contempli la responsabilità diretta dell’operato del mediatore professionale, dalle stime sugli immobili, dalla gestione di una trattativa, dalla certificazione della documentazione.

  138. Peppino Zappulla says:

    Bravo Ghizolfo!

    @ Ponziani
    E’ l’intervento che mi sarei aspettato da te fin dalla prima battuta. Si vede che ti eri svegliato male quella mattina! Ma è umano…

  139. ghizolfo says:

    poi i disonensti sono un pò dovunque, anche tra gli agenti immobiliari.

  140. ghizolfo says:

    Grazie Zappulla permettimi di spezzare una lancia a favore di Ponziani: tante volte ha risposto a quesiti simili in modo garbato cercando di comprendere l’ottica di chi criticava la categoria. I mie interventi sono più sporadici. Voglio semplicemente dire che talvolta (anzi purtroppo sempre più spesso…) possiamo servire a togliere lavoro agli avvocati. Non me ne voglia il Dott. Caviglia ma dobbiamo prevenire l’insorgere di problemi in una trattativa. Ma purtroppo il fatto che un trasferimento immbiliare vada sempre liscio come l’olio lo si dà per scontato. Noi abbiamo il dovere di far capire che in un trasferimento di immobile ci sono molti tranelli che solo un buon agente immobiliare può (pre) vedere.

  141. olly2 says:

    ghizolfo io sono fermamente convinta dell’utilità e non della necessità degli Ai
    nei casi da te riportati, in particolare nel primo, gli acquirenti si sono messi a fare il fai da te ignoranti come capre.
    Ma la colpa è anche dei venditori ed è una delle ragioni per cui volendo acquistare da privato (giusto come suggerite: se non volete pagare arrangiatevi) e quindi volendosi arrangiare , ma non essendo bischeri, ti trovi ad essere guardato strano se chiedi certi documenti, ti trovi ad essere bypassato da un altro se stai facendo tu gli accertamenti ..
    Che oltrettutto partire in una ricerca fai da te non esclude il rivolgersi ad AI ..posso trovare un immobile ch emi interessa, fare alcune verifiche e rendermi conto che ci sono alcuni aspetti che non mi tornano ma ad occhio forse superabili .. in questi casi ti rivolgi ad una AI, ad un geometra, ad un notaio .. a seconda del tipo di problema emerso.
    Solo che non c’è cultura della compravendita immobiliare: nella ricerca di un affare si perde di vista il fare verifiche, gli Ai arruffoni sono i primi a non far fare o fare tutti gli accertamenti al proprietario dandogli il senso di cosa significhi mettere sul mercato un immobile.
    Questa cultura se diffusa secondo me aumenterebbe forse le vendite direttamente tra privati o le lascerebbe pari, ma nello stesso tempo renderebbe apprezzabile il vostro compito, soprattutto da chi non ha tempo o non se la sente di darsi certe competenze o quando il caso è complesso, e infine .. abituati al fatto che le transazione avvengono a certe condizioni sparirebbero dal mercato tutti gli pseudo AI intrallazzoni e/o incompetenti.

  142. seroli says:

    Signori, ma sono daccordo che se ci fosse una riforma come quella sopra auspicata tutto sarebbe meglio (aggiungo che a quel punto potremmo fare noi anche i rogiti, perchè se facciamo tutti i controlli legali e tecnici perchè ne siamo responsabili, rimane solo di metterlo per scritto…) ma qui siamo, eravamo di fronte a uno che dice che in tutta Milano e Roma nessuno è corretto!

  143. dgambera says:

    @seroli
    Ti riferivi a me per caso con “uno che dice che in tutta Milano e Roma nessuno è corretto”?
    Non ho detto così. Ho detto che a ridurre il mercato in questo stato e a farvi apparire come dei farabutti sono stati in molti in queste città, poichè essendo molto diffuese le AI, la probabilità di incontrare farabutti è alta.

  144. olly2 says:

    Curiosità, vedo se vi strappo una consulenza aggratis (non linciatemi, domandare è lecito e non rispondere in questo caso pure) .. ma non è un voler bypassare AI, la questione è assai più complicata. Diciamo sono interessata ad un immobile che ha diversi problemi sopra e che può essere interessante solo se posso fare poi alcune cose con il mio adiacente (e per questo sento un tecnico, tra l’altro già al corrente di alcune cose per il mio).
    Prima di stare a discutere con notaio, geometra e proprietà, tra i tanti dubbi ne ho uno che mi lascia anche sorpresa su come sono andate a suo tempo le cose.

    L’immobile era nato come vano accessorio ad un appartamento sottostante, poi scorporate le proprietà. Vengono fatti dei lavori abusivi dalla proprietà (penso negli anni 70) per trasformarlo in abitativo pur avendo altezza insufficiente (2,20), la metratura forse, sottolineo forse, per l’epoca era buona essendo ca 28mq (oggi il regolamento edilizio prescrive minimo 55, senza superfici ridotte per monolocali: non è uno scherzo, ma follia dell’amministrazione). Per i rapporti areoilluminanti dovremmo esserci dato che ha due finestre.

    Nell’85 la proprietà fa domanda di condono.
    Nel 91 vende la proprietà: nell’atto l’immobile risulta accatastato come abitativo (come risulta tuttora da visura), ma non si fa alcuna menzione del condono. Sono andata in comune e parrebbe che la pratica di condono non è conclusa (non c’è nè rifiuto, nè assenso).
    Ma come cavolo stanno le cose? è abitativo o no? Ho letto tempo fa che l’accastamento come abitativo non prova che lo sia: è vero? Ma se è così, che cavolo di atto hanno fatto nel 91? Io credo che l’attuale proprietaria venda come abitativo persino in buona fede.

    PS perchè non mi rivolgo ad una AI? Perchè l’hanno in carico due agenzie, tutte e due fuori prezzo (con una differenza del 20% tra le due: giuro), la prima poi a quasi il doppio del valore reale. So che è in vendita proprio perchè è accanto al mio (anche se la tipa ha tentato di nasconderlo perchè ha fatto una proposta per comprare il mio ad un prezzo assurdo, pur tenendo conto che il mio non è abitativo, e da arresto pensando a quanto chiede lei per il suo).
    Ha problemi tali sopra che non credo siano alla portata anche di un AI competente e serio.E per ragioni mie di valutazione dell’opportunità dell’acquisto devo già rivolgermi ad un geometra e ad un notaio (non a caso so già diverse cose da un anno, ben prima di sapere che vendeva: ho fatto gli accertamenti a favore della mia – futura, visto che mi sarà donata a breve – proprietà alla ricerca di uno spunto per sanare un abuso o demolendo trovare un’alternativa). Inoltre essendo intenzionata a fare un’offerta molto più bassa del richiesto ora come ora non mi conviene andare da un AI perchè potrebbe facilmente trovare un cliente che mi bypassa (e non negatelo: d’altra parte è colpa sua se lo ha stimato assurdamente … se lo avesse messo a 90mila, pur essendo di più di quanto vale e voglio dare, la mia offerta aveva senso)
    Se poi sarà lei stessa a rinviarmi alla AI (visto che abita altrove) non ho nulla in contrario (anche perchè date le cifre in gioco non sono 2mila500 euro a sconvolgermi se mi fa andare in porto l’affare, sempre lo sia).

    Resta il quesito di cui sopra: l’immobile è abitativo o no? e se la proprietaria ha acquistato in buona fede come abitativo come la si mette? (a parte che mi pare l’avesse pagato sui 20 milioni). La cosa nn è palese manco per l’AI se non ha fatto accertamenti a ritroso: nell’atto di compravendita che gli avrà fornito è venduto come se fosse un’abitazione.

  145. a olly,Risposta alla richiesta di consulenza aggratis:

    Conta il comune se il comune dice che non è condonato, non si può regolarizzare se non rispetta i parametri attuali.
    Se il condono fosse stato approvato, anche se fosse la casetta della barbie, sarebbe abitabile!
    Ps (cerca di scrivere dei commenti più brevi, altrimenti mi tocca assumere del personale per leggerti) :)

  146. olly2 says:

    Tra l’altro una situazione come la mia si collega alla questione generale sollevata dal caso proposto da una vostra collega del tipo che intenzionato all’acquisto gira per agenzie per strappare lo sconto (bisogna dire che la creatività nn gli manca, non sta facendo il truffatore, nè vuole scavalcare l’agenzia a priori …)
    ovvero che il compratore non sceglie l’agenzia e se l’agenzia scelta dal venditore è di un incompetente o di un arruffone? il povero compratore che oltretutto è quello che paga di più come si tutela?
    Io potrei anche rivolgermi alla Ai che tratta l’immobile, non ho preclusioni a priori anche perchè dato l’importo non sono preoccupata o mi fa differenza pagarlo senza trattare (salvo non abbia in mente provvigioni fuori dagli usi) però … uno che sopravvaluta un immobile non mi dà sulla carta garanzie di affidabilità.
    Poniamo che l’agente suddetto sia stato in qualche modo costretto dalla proprietà a fare un fuori prezzo e che in realtà sappia quanto può spuntare dal mercato e pure come arrivare a concludere facendo scendere le pretese della proprietà; poniamo dunque sia un professionista serio e che svolge davvero il ruolo di mediatore tra le parti.
    io come faccio ad accertarmene?
    Le regole attuali vogliono che se io vado in agenzia e contatto l’AI per quell’immobile da quel momento lui è in diritto di chiedermi la provvigione, persino, credo proprio (eventualmente smentitemi che ne sarei lieta) quando come in questo caso l’immobile lo conosco e conosco la proprietà e ho il suo recapito. Ho saputo a suo tempo che voleva vendere da fonte terza, poi vista la sua offerta a noi ho pensato fosse una informazione errata o avesse cambiato idea: d’altra parte era passato quasi un anno e io non avevo approfondito perchè nel frattempo mi erano successe delle cose che hanno occupato tutte le mie energie e pensieri. Per l’appunto sabato scorso riflettevo con mio padre sulla sua offerta e già gli avevo detto che era troppo bassa .. mentre penso a se far procedere la trattativa cmq, considerando che in linea di max l’immobile interessa a me e quindi non vendo a prescindere, mi torna in mente che sapevo voleva vendere e in ogni caso visto che siamo in contatto, riprendendo la riflessione sospesa a suo tempo per cause di forza maggiore, per capire se sia il caso di essere noi a fare una controproposta all’acquisto della sua, visto che gli si farebbe capire che noi non si vende e non per ragioni di prezzo. Domenica mattina, incredibile ma vero, quando in nottata ero arrivata alla conclusione che dovevamo fare piuttosto un’offerta noi per il suo, mi chiama mia sorella, che sta cercando un immobile per investimento, per dirmi che ha letto un annuncio che pare proprio si riferisca a quella proprietà (e cosi è), mi è bastato leggere la scheda in rete, conoscendo l’immobile e conoscendo perfettamente la zona con quelle caratteristiche così strane lì esiste solo quello.
    Poi per caso ho trovato pure in rete un annuncio con foto che mi ha dato la prova provata, per quanto inutile, dato che la decisione mia di offrire era presa.

    Detto questo . a me le regole mi piace rispettarle quindi nessun contatto con le agenzie manco telefonico per evitare qualsiasi contestazione, ma in teoria non mi dispiacerebbe avvalermi della mediazione (anche perchè forse questo è proprio uno dei casi in cui serve, se è davvero la proprietaria a farsi film), solo che vorrei un AI davvero preparato e professionale. E se l’ai non lo è ? come indicherebbe la stima?
    Io non posso fissare un colloquio per capirlo senza trovarmi vincolata .. quindi paradossalmente nel caso sia un’idiota ho risparmiato di avere a che fare con un personaggio dubbio che non mi agevolerebbe, ma se fosse una persona seria? si brucia la possibilità di essere contattato da me (e di riscuotere) per la trattativa, a meno che non sia la proprietà a rinviarmi (ma non mi ci faccio rinviare se non colgo un interesse reale a prenderla in considerazione visto che al solito non so con chi ho a che fare e non c’è modo di saperlo senza trovarmi obbligata a prescindere).

    Quindi? quindi il fatto di far nascere diritti o meglio un certo diritto per la sola visita e colloquio preliminare serve davvero a garantirsi clienti? se poi un cliente è un furbetto trova l’escamotage uguale (è inutile ve li racconti ne conoscerete più di me), se non lo è nel caso in cui conosca la proprietà è davvero portato ad escludervi, se non vi conosce da prima o ha avuto referenze.

  147. olly2 says:

    ketty grazie, allora è come pensavo nonostante l’accatastamento abitativo, che da quel che ho capito di come vanno le cose, sarà stato dato su relazione di tecnico di parte.
    però cavolo!!!
    la compravendita del 1991 non cita il condono .. ma è mai possibile? nessun dubbio nonostante l’altezza 2m20?
    e l’ai? pure lui nessun dubbio che per essere abitativo ora deve esserci un condono alle spalle?
    e cmq è possibile che dopo 23 anni il comune non si sia espresso? perchè non risulta respinta la richiesta.
    Diciamo solo che questo valeva fino ad un anno fa, non so se nel frattempo prima di vendere ha sistemato il tutto (cosa che cmq domanderò e verificherò).
    Sono stata breve? :-)

  148. @Peppino

    E tu, di tutto quello che ho scritto hai notato solo il post di ghisolfo? (senza toglier nulla a ghisolfo)

    Ripeto: qui sul blog siamo aperti a tutti, ma quel post era prevenuto e posto male.

    Io non lo avrei postato lasciando i termini in quel modo, gli avrei riscritto al tipo dicendogli “le dispiace se ne ammorbidisco il tono, lasciando inalterati i concetti?”

    Più bella figura noi, nessuno che lo massacrava per come aveva scritto le cose..

    Restiamo ognuno con il suo pensiero.

  149. ghizolfo says:

    Gentile Olly, ho apprezzato il tuo penultimo commento e sono concorde con te:
    non siamo strettamente necessari ma possiamo essere utili, a tal fine mi renderò utile dandoti una bella consulenza sull’argomento di specie oggetto del tuo ultimo commento.

    Allora riepiloghiamo: il catasto viaggia a sè, in effetti ci può essere stato un accatastamento del vano in oggetto che contempli un cambio di destinazione di uso.

    Inoltre un paio di maniche sono gli strumenti urbanistici vigenti (quelli di un piano regolatore che contemplano misure o tagli minimi o altezze minime per le abitazioni) un altro paio di maniche è il condono edilizio (in particolare quello della 47/85 a cui tu fai riferimento).

    Il cambio di destinazione di tale vano non può essere ammesso con lo strumento della sanatoria ma era ammesso con lo strumento del condono 47/85 in quanto tale condono (come l’ultimo ed il penultimo del 94) ammettevano altezze e misure in deroga agli strumenti urbanistici.

    Ad oggi negli uffici del Comune non risulta ancora la pratica di condono chiusa. Cosa è successo? Semplice: manca la cosiddetta “definizione di condono”.

    1) Perchè?

    2) Come si rimedia?? Molto probabilmente dopo l’istanza di condono promossa dalla precedente proprietà (e dopo aver contestualmente pagato gli oneri relativi) l’ufficio tecnico comunale avrà senz’altro inviato una missiva alla proprietà ove, per definire il condono, richiedeva documentazione integrativa (potrebbe essere anche l’accatastamento o ulteriori relazioni o planimetrie o foto).

    Probabile (come spessissimo accade) che tale documentazione non sia stata inoltrata, probabile anche che si debba rendere necessario pungolare l’ufficio tecnico. In ogni caso se il problema è quello, “la definizione di condono” non è solo che una semplice formalità spesso ricorrente a seguito di un condono.

    Una presentata la documentazione ad integrazione della domanda di condono si definisce lo stesso.

    A quel punto il Comune rilascia il titolo in sanatoria con la prescrizione che le opere siano soggette al rilascio del decreto di agibilità, quindi il tecnico incaricato dovrà redigere relazione delle opere oggetto del condono e depositarla in Comune (il Comune non rilascia più decreti di agibilità così come da Nuovo testo unico dell’edilizia).

    Quanto sopra a rigor di dottrina e fatte salve eventuali e/o ulteriori norme urbanistiche regionali. Spero di essere stato esauriente e ti invito a pormi altri quesiti.

    Ciao Olly

  150. olly2 says:

    Grazie ghisolfo, tra l’altro a me personalmente questo tipo di tematiche piace tantissimo e speravo infatti di ottenere un trasferimento all’edilizia del Comune di Firenze.
    Invece tutto bloccato (i trasferimenti causa blocco turn over).
    Riassumendo quanto hai scritto mi pare se ho capito bene che la proprietà manda i documenti richiesti, dal momento che corrispondono alla situazione descritta nell’istanza (e nel caso specifico mi pare corrisponda alla realtà) non dovrebbero esserci problemi alla concessione del condono, viene dato e un tecnico di parte redige la relazione per l’agibilità, che trattandosi di immobile condonato, non deve rispettare i vincoli attuali, ma solo dichiarare che lo stato di fatto è corrispondente al condonato.
    Tra l’altro io per prima ho avanzato l’ipotesi che la proprietà possa aver fatto qualcosa nell’ultimo anno, perchè l’impiegato, allargando un po’ le maglie della privacy, mi ha detto che era intercorsa recente corrispondenza (beh, all’epoca non chiedevo per comprare, almeno come primo obiettivo, ma per trovare un appiglio per sistemare il mio di immobile).

    Ma ora veniamo ad una richiesta di aiuto un po’ diversa e qui è proprio nel vostro settore di competenza più stretto.
    IO NON SO COSA FARE CON LA PROPRIETA’ (E CON L’AGENZIA DI RIFLESSO).
    Mi spiego.
    Io per prima avevo già detto che dietro il prezzo folle richiesto ci poteva essere non solo o non proprio incapacità dell’AI, ma la proprietà che si è fatta un film e quindi l’AI è indispensabile, salvo aspettare mesi in cui se non si presenta nessuno forse rinsavisce da sola.
    E infatti …

    Come vi avevo anticipato ho incaricato mio padre di fare una controproposta per l’acquisto del suo immobile visto che doveva dare una risposta alla sua offerta.
    Considerate che il mio immobile vale ad occhio il 55% del suo, quindi io sono partita dalla sua offerta (vergognosa) e sono andata anche più larga (senza dire che la sua era miserrima) ovvero ho offerto ho fatto un aumento del 110% della sua.
    Risposta?
    Non ha detto “manco morta, non se ne parla è troppo bassa anche per discutere” o “mah, è bassa, ma possiamo parlarne se è disposto a salire un po’” o ” non so che dirle, ora come ora, sinceramente mi aspetto di realizzare ben di più: aggiorniamoci”.
    Niente di tutto questo. Ha risposto “guardi non si può fare perchè io le ho chiesto la sua per conto di mio nipote, che era interessato ad ampliare”.
    E’ certo che venda, salvo non sia successo qualcosa nell’ultima settimana o salvo non abbia già una trattativa in essere che si sarebbe notevolmente avvantaggiata con l’acquisto della nostra parte (e questo spiegherebbe anche la sua offerta: acquistare per vendere nn è acquistare per usare).
    Mio padre giustifica il tutto dicendo che qualsiasi altra risposta le avrebbe fatto perdere la faccia dato che avrebbe dimostrato l’incongruità della sua offerta e poi è evidente che si aspetta di più.

    Io sono fermamente convinta che sia fuori prezzo e non di poco, sia per l’oggetto in sè che per lo scarso numero di clienti che può attrarre.
    Faccio l’attendista? tanto della mia è venuta a conoscenza e lascio a lei la prossima mossa?
    Mi rivolgo all’agenzia senza dire della proposta informale fatta(e non per scavalcare ma per avere l’AI neutro) ?
    E’ che come ho detto prima un’AI che sopravvaluta non mi piace, inoltre essendo la mia offerta in effetti bassa (soprattutto se fosse da poco sul mercato) rischia di bruciarsi perchè è facile trovare un acquirente a 5000 in più e chiudere, una volta che la proprietà mostrasse disponibilità mentale verso cifre come quella che ho offerto.
    Che faccio ? Telefono all’AI per cercare di capire da come me lo presenta se è convinto davvero del prezzo richiesto?
    E ammesso lo sia (perchè se non lo è le cose sono molto più semplici .. aspetto un po’, vado a vederla con lui e poi apro le trattative avvalendomi di lui) io poi come me la sbroglio se voglio continuare a trattare da sola perchè non c’è verso di uscirne grazie al suo operato, anzi potrebbe venire a mio danno (anche se a vantaggio della proprietà, lo riconosco).

    In casi come questo ci vorrebbe proprio una mediazione tra due mandatari (uno del venditore e uno del compratore), ma così non è …

    Insomma se mi avete seguita fin qui .. che fareste?

    PS e ora non mi dite che con una telefonata, in cui non ho alcuna informazione che già non ho, acquisisce diritto alla provvigione se lo scarto perchè mi pare un’idiota.

  151. ghizolfo says:

    Ciao Olly…..notti magiche??? (lo desumo dall’ora del tuo commento). Dopo aver discuisito di urbanistica (mi appassiona molto l’argomento) veniamo al tuo ultimo quesito. Difficile dare una risposta a tutto ciò, bisognerebbe entrare nella testa delle persone e intuire le loro intenzioni. Ci sono persone che hanno intenzione seria di vendere e si adeguano alle valutazioni obiettive e spassionate di un agente immobiliare, ci sono persone che provano a vendere non avendone comunque necessità, queste ultime impongono la loro personale valutazione e talvolta trovano qualche agente immobiliare disponibile ad assecondarli pur di riempire uno spazio pubblicitario condito da un pò di…..poesia (ho scoperto leggendo i commenti sopra che siamo anche poeti). Per un venditore di questa ultima categoria in effetti di poesia e di fantasia ce ne vuole molta, giusto quella, come hai detto te, per farsi un film, pieno di effetti speciali. Alla base del nostro lavoro ci sono 1) le persone; 2) le loro intenzioni; 3) il mercato con le sue particolari dinamiche. Gentile Olly molto più semplice risponderti a fronte di un quesito di natura tecnica, qui invece ci ho trovato un pò di tutto: una venditrice poco interessata a vendere con alcune velleità ad acquistare, agenti immobiliari che assecondano richieste di prezzo assurde e mancanza totale di rispetto (non rispondono a fronte di una proposta di acquisto). Ammesso e concesso che sopravvenga una reale (e non fittizia) intenzione a vendere e per contro a comprare chi sarà a risolvere quanto sopra esposto???? semplice due personaggi, il primo si chiama Tempo, il secondo si chiama Mercato: noi li conosciamo molto bene.(che poeta che sono, eh??)

  152. Olly dopo aver letto tutto il tuo post delle tre e ventitrè, confesso che per riprendermi ho dovuto respirare profondamente, fare qualche esercizio yoga e bere una tisana. Comunque stavolta son riuscita a leggerlo tutto! :)
    Dunque, mi è capitato spesso di avere a che fare con problemi simili al tuo, ed in questi casi l’agente immobiliare è più che determinante per sbrogliare la matassa. (woh allora non sono inutile! :) )Si ma quale agente immobiliare, scegliere?
    Io ne incaricherei uno di mia fiducia, che conosco già, di cui mi fido (una sorta di agente immobiliare di famiglia). Gli spiegherei le cose che hai spiegato a noi nel tuo post, e gli darei carta bianca per concludere alle migliori condizioni possibili. E indipendentemente dall’esito dell’operazione, verrei qui sul blog degli agenti immobiliari e scriverei: “PENSAVO CHE GLI AGENTI IMMOBILIARI NON SERVONO A NULLA INVECE…” :)

  153. seroli says:

    Sottoscrivo Ketty :)

  154. olly2 says:

    Ghisolfo e ketty prima di tutto grazie, poi .. post a notte fonda .. notti magiche ? magariiiiiiiiiii
    neonato insonne e nottambulo, piuttosto, che sono cinque mesi che quando va bene vado a letto alle tre. sigh.
    Cmq aggiornamento.
    Per la precisione chi ha scartato a prescindere la proposta è stata la proprietà e non l’AI (non infamatevi da soli :-D), quindi chi ha mancato di rispetto inventando balle non è lui, anche se .. ma qui ci vuole l’aggiornamento.
    Ecco qua.
    Ho chiamato l’AI, mi risponde una donna dalla voce abbastanza giovane, dopo i convenevoli chiedo la descrizione della casa ed è anche meglio di come ricordavo, anche se non mi torna abbia due finestre e una finestrina per il bagno (che sia la camera a non essere finestrata? perchè io ho chiesto del bagno).
    Sapendo che è in condizioni simil fatiscenti, nonostante l’annuncio dica che è abitabile, chiedo notizia sugli impianti e mi viene risposto che sono da rifare, ma tanto uno entra e ristruttura (anzi mi viene suggerito che è megli farne un monolocale, data la superficie esigua, spostando il bagno) … al che le ho replicato che c’era scritto “abitabile” risposta? “ci stava in affitto uno fino a sei mesi fa” (la realtà è fino a un anno e mezzo fa scarso). Cmq non batto ciglio e butto un
    - “ma nn è cara, non chiede troppo?”
    - “mah .. pausa .. non so .. pausa .. ”
    -” come non sa? non l’ha fatta lei la stima? (sadismo hehehehehe)
    - “è il prezzo richiesto dalla proprietà, guardi partiva da 160 (gulp, follia pura da TSO), poi sono scesi a 130 e ora a 110, deve considerare il valore aggiunto della terrazza, molto ampia)
    Mi nasconde che è alta 220 (altro che bidè mancante :-D), capisco che se lo dice si toglie 3/4 dei clienti per non dire 4/5 .. però non è che stiamo parlando di un 2,40 che è la minima per i bagni da regolamento attuale e quindi vivibile ..
    Io cmq faccio finta di niente, le dico che per quanto abito altrove i prezzi li conosco abbastanza bene anche perchè mia sorella ha comprato l’anno scorso dopo lunga ricerca (vero) … quindi messaggio sottointeso non è che siccome sono di fuori sono digiuna e mi si può raccontare di tutto.
    Le ho chiesto se aveva altri immobili similari (giusto per tarare l’AI) e mi ha risposto che loro non trattano quasi la città, ma la zona mare e che hanno avuto l’incarico dalla proprietà proprio perchè hanno una villa lì e si conoscono da tempo.
    Ora che la proprietà abbia la villa lì mi sfugge e non mi torna, può invece essere davvero che ce l’abbia un nipote e allora forse lei stessa ha detto il vero a mio padre perchè non al corrente, ma per aver detto il vero dovrebbe aver trasferito la proprietà a detto nipote (e si fa presto a verificare in conservatoria, anche per capire, visto che io ho il numero di lei e non del fantomatico nipote, se ho lanciato ieri la mia proposta alla persona giusta).
    Sono rimasta che l’avrei ricontattata (e soprattutto se esiste il nipote è vero, se non esiste devo rifletterci un poco).
    In ogni caso domani vado da mia sorella, ho fissato con il notaio per la donazione della soffitta di famiglia e spero sia aperto lo sportello comunale di consulenza edilizia per capire cosa posso fare acquisendo la proprietà in vendita e nel caso così mi svincolo rispetto alla parte già mia, se cambia qualcosa se entro in possesso della mia soffitta prima o dopo aver acquistato, eventualmente, quella abitativa adiacente.
    Vorrei soprattutto capire se è possibile almeno unire le due proprietà con due porte (meglio sarebbe se potessi un domani anche trasformare in abitativo la mia parte come pertinenza dell’altra, sopraelevando), dato che c’è un regolamente edilizio fuori di testa, basti dire che mia sorella per spostare una porta in casa sua ha dovuto chiedere un permesso edilizio .. pensare che a Prato con la DIA sventri un immobile e unisci anche due u.i. .. da un estremo all’altro.
    In più vedo se riesco anche a controllare lo stato del condono, sperando di trovare un impiegato disponibile e soprattutto un po’ ciarliero.
    Quanto ad un’altra agenzia non ho conoscenze salvo una parente di mio cognato che per principio (e non mi sento di dire che sbaglia, anzi) non tratta affari di famiglia, però potrei farmi aiutare da lei per la stima.
    Io resto dell’idea che se trova uno che osa e che offre 90mila deve firmare senza esitazione e mettere un cero alla madonna, il suo secondo me è tra i 70 e gli 80 e io preferirei 70 per più ragioni (soprattutto di disponibilità personale, per me l’ideale sarebbe anche meno). Magari se mi aiuta la parente di mio cognato a stimare posso capire se ho qualche chances davvero (nel caso mi confermi la mia idea .. che sono bravina per i riscontri avuti finora in altri casi e su altri mercati, però non è il mio mestiere).

  155. Eures says:

    Questo thread è abbastanza allucinante…

    Non si potrebbe cancellare tutto e ricomnciare da capo?

    In fondo il problemi illustrati, più o meno bene, nella domanda sono reali

    Poi a Olly bisognerebbe concedere un massimo di 10 righe, altrimenti è un delirio…

    @ il carissimo Ponziani: ha ragione Peppino..-)

  156. L’ho richiamata varie volte ma non c’è verso!

  157. ghizolfo says:

    Per Olly: vedasi legge regionale Toscana n° 1/2005 articoli 77 e seguenti. (digitare su google “”legge regionale 1/2005 regione toscana”"). in merito alla regolamentazione della attività edilizia in Firenze. Il recente piano regolatore della città fiorentina è stato redatto in linea con tale disposzione regionale. Attenzione però agli immobili posti in zona di vincolo ambientale e storico culturale. Per ottenere la documentazione urbanistica (per conoscere lo stato della pratica di condono edilizio legge 47/85) dell’immobile oggetto della trattativa bisogna istanziare domanda presso l’ufficio protocollo diretta all’ufficio tecnico comunale ai sensi della legge 241/90 smi. Duro il mestiere di mamma, oggi mi tocca fare il mammo. Ciao

  158. gugu says:

    ho cercato casa in acquisto, visitando più immobili quasi sempre tramite agenzie, e spesso diverse. La mia esperienza è stata disastrosa. Prezzi dello stesso immobile affidato a più agenzie, diversi fra loro anche con uno scarto di +/- 10/20mila. Il più delle volte, la persona incaricata non forniva nessun tipo di informazione adeguata sull’immobile, sulle spese accessorie, sulle spese condominiali, su niente di niente. Vi sono agenzie di famose catene imm.ri in franchising che hanno personale giovane, non preparato e menefreghista. A fronte di questa mediocrità, viene poi esercitata una forte pressione sul compratore, facendogli credere che se non si sbriga perde l’affare.

  159. Non sono agenti immobiliari, per esserlo occorre, preparazione e professionalità che non s’improvvisano, sono manovalanza sfruttata sotto pagata, mandata allo sbaraglio nella giungla del mercato, senza formazione alcuna. Sono vittime di un continuo turn over, abbandonate a loro stesse, chi sopravvive vince un posto di lavoro!
    Noi agenti immobiliari, non siamo contenti di ciò perchè, oltre il danno la beffa, i cosiddetti consumatori erroneamente, ci identificano con loro!

  160. @Eures

    Certo, ha ragione Peppino.

    Infatti ho raggiunto il mio limite.

    Non vi merito.

  161. Che stai addì capo blog?
    Essendo noi “brutti, sporchi e cattivi”, non potremmo sperare di avere altro capo blog, migliore (o peggiore) di te! Resta li e non muoverti è un ordine! Bacioni :)
    Ci consoliamo col fatto che anche i comuni mortali non AI non scherzano!

  162. carlo hammer says:

    abbiamo un’invazione di troll un po’ notai e un po’ altroconsumo. olly è la versione logorroica del consumerista sciroccato. una sorta di dolce morte. dgambera è il consuemrista inkaz e manicheo (NOI – BUONI/VOI – MALVAGI), tuttoinnero il notaio en travesti (con tanto di carica provinciale e sito che rimanda ad altroconsumo), ma ce ne sono diversi altri.
    è una fase di attacco nella guerra dei notai contro gli agenti immobiliari. lasciamo ch si logorino da soli e teniamo le antenne alzate xk qualcosa sta x accadere (e spero che non vada come sempre, cioè che tutti mi danno ragione, sì ma UN ANNO DOPO).

  163. Peppino Zappulla says:

    @ Ponziani

    Eh!, per una volta che qualcuno mi dà ragione! Ma non vedi che sono tutti con te? Che limite e limite…

  164. olly2 says:

    siccome me ne sto andando sarò breve
    hamner se pensi che sono un troll, che abbia chissà che fini etc etc
    non hai capito di me NIENTE
    qualcosa sicuramente accadrà se questo è il modo di considerare gli interventi di chi non è addetto ai lavori, ma non estraneo ai vostri lavori.
    Buon lavoro
    visto che ci sono
    vado ad incontrare due rappresentanti della vostra categoria
    spero meno prevenuti di hammer.

  165. Olly ma non farmi la permalosa!
    Non per difendere il carlo hammer, ma in questo momento ha molta ragione nel diffidare di tutti, anche se probabilmente con te sbaglia! Non volermene Auguri (al collega che incontrerai) :)

  166. PASQUALITA says:

    INSOMMA BASTA !!! birbanti. non fate incxxxxxe il santo Roberto, ovvia dove lo ritroviamo un altro martire se ci abbandona a noi stessi ??? non dorme manco di notte per il blog. Ingrati ha ragione non lo meritate . VOI io si, io sono bravissima,buona,prego tutte le sere San Ponziani, quindi IO gli posso dire: su Robertino nostro si buono pure tu e resta con noi… SENNO vengo lì e ti randello capito mi hai ????? :) :)

  167. Se non fossi sicuro che mi sfotti direi che mi prendi in giro :D

  168. seroli says:

    Cose’ sta storia di Roberto? Qualcuno mi puo’ sintetizzare in TRE righi (Olly2, te astieniti :) se no facciamo notte) che non ho tempo di leggere tutto quanto sopra?

  169. Riassunto delle puntate precedenti: Eures, propone di cancellare tutto il tred e ricominciare da capo, limitando olly dentro 10 righe, si complimenta con peppino ferendo nell’orgoglio il capoblog roberto ponziani. Intanto, carlo hammer, in apprensione per l’avvicinarsi di un appuntamento federativo, nutre dei fondati sospetti che tutti siano spie della lobby consumista/notarile. Olly, accusata ingiustamente di lobbismo notarile si arrabbia con carlo hammer e per vendicarsi va a vedere immobili con agenti immobiliari di Firenze! Intanto le bloggher donne iniziano a temere per l’abbandono del set da parte del Ponz e temendo il peggio, cercano di trattenerlo con velate lusinghe, a cui lui non cede! Ketty dovrebbe studiare un caso internazionale ma viene distratta da i post di olly e dai notai…Come finirà?
    Non perdete le prossime puntate qui sul blog!
    I

  170. seroli says:

    Ketty, ormai approfitto, sono daccordo con Eures, questo post ha creato piu’ danni che altro…… ed è noioso, inutile, provocatorio e come tale fine a se stesso e basta. Ponziani ci ripenserà perchè è intelligente e non puo’ molare per colpa di 1 che si chiama “Peppino”, Olly va limitata, è fuori discussione, i suoi sono lenzuolate illeggibili, arrivi a metà e non ti ricordi piu’ da dove è partita a ragionare.

    Ma non ho capito, che c’entra che Olly va a vedere case con A.I. di Firenze (come me) per vendetta???!!

  171. seroli says:

    @ Roberto: e io con chi litigo poi se te ne vai? E poi dove vai a far danni, dove? T’a’ bono vien qua’! :)
    Dimmi a me che t’hanno detto?

  172. seroli says:

    OOHHH, sia chiaro, lo dico fin da ora, io a farmi “moderare” da uno che si chiama “Peppino” non ci penso proprio! :) O cambia nome o fo’ la fine di Roberto! In esilio ! :)

  173. No, no è che olly è di Firenze e cerca casa, ma non sa se comprare un monolocale non condonato che c’ha di fianco a casa sua, ma a volte va a vedere case a Livorno, diciamo che c’ha tempo essendo forse in congedo per maternità. La notte il pupo non dorme e scrive sul blog… comunque si fa fatica a seguirla eppoi noi dobbiamo leggere altre cose più complicate noi!

  174. Comunque non toccarmi peppino, un nome una garanzia!

  175. seroli says:

    X Gugu o altri clienti scontenti: ora state zitti, non vi piace come lavoriamo? Trovatevela da soli la casa! Tanto noi di soldi siamo pieni e di voi non ce ne facciamo nulla, chiaro? :)

    Allora, DA ORA CI PENSO IO, a chi non sta’ bene come la pensiamo noi A.I. o nel caso non sia daccordo pienamente con noi, basta pigiare il pulsante “logout” e … fuori dalle balle! Ne abbiamo le scatole piene di tutti questi lamentii da femminucce stitiche ………. e ci ci ci e ma pero’ allora….. sapete fare meglio da soli? FATELO

    Allora Ponziani, ti piaccio nella nuova veste di MODERATORE DEL BLOG? Ecco, sappi che se molli …………… E’ IN QUESTE DI MANI CHE LASCI LA TUA CREATURA!!!!!!!!

  176. A Torino in casi come questi diciamo: “Suma bin chapà, neh!”

  177. carlo hammer says:

    x la olly basta brunetta…x i notai poverini, e lasciamoli divertire! si vede che i rogiti sono in calo e se la prendono con noi AI, emerge l’antica frustrazione del sekkione verso il tipo + brillante, pieno di ragazze, che gira in cabrio (ohh loro ci vedono così!!!) ;-)
    x i consumeristi (non i consumatori), purtroppo non c’è speranza, si tirano la zappa sui piedi da soli e si piripicchiamo sui blog para-economici credendo di saperne 1 + del diavolo. ah se il loro datore sapesse come passano ore ed ore della loro giornata lavorativa…

  178. Eures says:

    …forse 10 righe per la Olly sono davvero pochine… facciamo 25, và…-)

  179. ghizolfo says:

    seppur a modo suo Olly cercava risposte. Mi dispiace constatare che questo blog stia scadendo. Ci si lamenta degli interventi lamentosi dell’utenza ma al contempo si pubblicano post che descrivono la superficialità di alcuni colleghi. Mettetevi difronte ad uno specchio, osservatevi per alcuni minuti, fatevi delle domande e (se ci riuscite) rispondetevi obiettivamente. Questo blog sta scadendo nel paradossale e talvolta nel ridicolo.

  180. ghizolfo says:

    e ricordatevi che senza una utenza di NON agenti immobiliari questo blog perderebbe la ragion d’essere.

  181. seroli says:

    ghizolfo:
    hai ragione, ho sbagliato ma venivo da un altro post ……… è complicato spiegarti tutto, comunque hai ragione.

  182. seroli says:

    Per chi legge, sopra c’era un mio commento sconveniente che è stato cancellato, mi riferivo a quello non al mio ultimo che si vede qui sopra che è palesemente ironico :)

  183. ghizolfo says:

    Vedi Seroli, io ho una convizione oltre che ad una aspirazione: confrontarmi con persone come Cliente-Privato. Un confronto apertissimo e nell’assoluto rispetto della persona. Sono fermamente convinto che il Signor Cliente_Privato sia una persona intelligente, dotata di genio e sregolatezza. Sono altresì convinto che sarebbe disposto a confrontarsi con il sottoscritto su ogni aspetto di questo lavoro: da quello fiscale, da quello catastale, da quello urbanistico, da quello legale. Gli concedo a lui su quale argomento vuole trattare. Sono altresì convinto che Cliente_Privato nel suo lavoro sia un “aces high”, anzi si sente talmente aces high che è convinto che chiunque faccia un altro lavoro oltre a quello che fa egli, sia un povero cretino (e anche un ladro di parcelle). Secondo il suo punto di vista dovremo pagare un commercialista solo sulla base di quanto ci ha fatto risparmiare di tasse (magari alterando realtà contabili o redigendo bilanci fantasiosi….). Io rispetto Cliente_Privato: aspetto solo che venga nel mio carugio: so che ne uscirò da vincitore.

  184. seroli says:

    Giusto

  185. ghizolfo says:

    Vedi Seroli l’utente Cliente_Privato ha descritto aspetti del suo lavoro. Ebbene: io sono convinto che il mio lavoro valga più del suo. Anzi dirò che sono più bravo di lui. Laddove mi chiederà sono pronto a dimostraglierlo, con parole e fatti. Lui guadagna tra le altre cose, se ottimizza costi aziendali, bene: è una persona in gamba. Io faccio di meglio. Per ora non dico come. Se egli i chiederà io gli risponderò. Io sono e mi ritengo utilissimo e sono convinto che a volte (non sempre) il tre per cento dovutomi dal cliente sia ancora poca cosa.

  186. PASQUALITA says:

    Rigiusto e sacrosanto.

  187. seroli says:

    Ho capitooooo! GIUSTO, BRAVO, ORA PERO’ NON CI PRENDERE GUSTO A FARTI DIRE BRAVO DA ME….. PARLA CON PASQUALINA ! :)

  188. luca pontani says:

    concordo con ghizolfo, difatti io gli ho risposto solo riportando articoli di legge….nessuna polemica come può vedere chiunque…sto semplicemente, ancora, aspettando una risposta concreta da Cliente Privato e chi condivide le sue critiche. con le chiacchere (dette da chi è A.I. o da chi è esterno non fa differenza) non si arriva da nessuna parte. andiamo sul concreto e confrontiamoci sulle cose reali…il resto è….noia…..

  189. seroli says:

    Dite un po’, vi si è incantato il disco?! Ho detto che ho capitoooooooo, non lo massacrero’ piu’, perdono, ho gia’ chiesto scusa 3 volte, cose devo fare, inviare fiori a tutti?! :)

  190. ghizolfo says:

    ripeto: lui, Cliente_privato guadagna, tra le altre cose, ottimizzando costi aziendali delle imprese. Non è un lavoro semplice, implica delle capacità non da poco. Io, in quel settore ritengo di masticarne qualcosa. Offro a Cliente_privato un confronto sereno, purtroppo noto che in un altro post ha ribattuto subito con pregiudizi stereotipati ed insulti: mancanza di argomenti validi o timore di un confronto??

  191. Io sto aspettando che riformuli il quesito:

    Fase due la trattativa: quindi voi definite il prezzo di acquisto e di vendita le condizioni di pagamento? ma sei sicuro? alcuni scrivono in questo blog che non è compito loro ecc.. leviamola questa frase che non ha senso.. o almeno se è vero lei si fa da fjdeiussore se il venditore non vuole vendere a quelle condizioni? come mi risarcisce?

    che non ho compreso.

    Vorrei, se mi è possibiile, rispondere.

  192. ghizolfo says:

    a Luca Pontani: ho invitato Cliente Privato ad un confronto su cose reali. Per ora non dico quali sono queste cose (sarebbe troppo facile), ma sono convinto che io svolgo, per l’utenza, un lavoro più utile del suo e per il quale il 3% è ancora poca cosa. Poi non sono qui per far cambiare idea a chi è intriso di preconcetti e/o pregiudizi stereotipati a priori. Il affto è che non vorrei nemmeno ostentare cosa tratto oltre all’immobile per puro diletto, ma se costretto….

  193. Cliente_Privato says:

    Lei scrive:
    “Ci si mette a sedere e si comincia a decidere, assieme al cliente, le condizioni e i termini della proposta, possono variare.” .. Le condizioni e termini della proposta sono scelti dal Compratore ed accettati dal Venditore, tant’è che lo stesso contratto è arbitrio tra le parti, NO modelli prestampati usati per consuetudine, che ripeto non sono obbligatori ed meglio usare propri contratti.. lei tratta solo della sua commisione relativa ai termini e condizioni… Il mediatore fa da “postino” del contratto secondo dettami di legge (che poi qualcuno accetta le opinioni è ben altra cosa e diversa dai dettami di legge).. certamente non mi dice quanto devo pagare, come devo pagare ecc, quelle sono attività che dovrebbe sapere sono affidate a banchiere identificati come gestore private (per privati ecc)…. ad esempio quello che mi segue se voglio comprare una barca mi consiglia se fare il leasing o se è meglio smobilizzare qualche investimento per comprare la barca.. ossia fa consulenza ed interessi sul mio patrimonio.. lei non lo puo’ fare e non lo deve..
    così come non dice a chi vende a quando deve vendere.. puo’ solo accettare o meno di prendelo in gestione ma non puo’ decidere il prezzo..
    Non vi date compiti di cui non ne avete le responsabilità e la conoscenza…. In italia infatti è nata la Mifid (è un regolamento) per il settore bancario e finanziario… a voi come mai non vi citano?
    Tant’è che se io faccio una proposta ed altre persone fanno altre proposte lei le porta tutte dal cliente, ed ogni proposta sa che è diversa (in termini e condizioni)..
    L’unico compito stabilito per legge è l’incontro tra la domanda e l’offerta, voi potete dare consigli, che valgono in quanto tali.. scusi se banalizzo ma è come se io le dico compra Fiat e non sono un consulente finanziario….(PS: io lo posso fare essendo certificato, ma non lo faccia oggi cmq)..

    Qualora dica il contrario allora lei mi fa da fidejussore personalmente ossia visto che vuole decidere quanto e quando devo pagare se poi non compro mi risarcisce il doppio? Se legge la mifid i consulenti finanziari pagano (Oggi anche personalemte).. Ovviamente se il venditore decide che il prezzo è 350 e lei mi consiglia 350 pagamento contati lui accetta… ma facciamo il caso che lei mi consiglia di dare 315 e pagamento 30/60 ed il venditore non accetta… lei mi risacisce.. quanto? io ho accettato la sua consulenza..

    PS: mi è capitato con un AI (che non fa parte della vostra setta quindi stolto) che mi ha detto proviamo a XX, il venditore

    Non fate i consulenti, quello è un lavoro diverso dal vostro e come tale trattatelo..

  194. Probabilmente nel master che ha seguito non era compresa la comunicazione.

    Anche io credo che l’Ai nond ebba fare consulenze finanziarie, almeno come figura generica, ma se ho capito bene (e ne dubito), lei sostiene che un mediatore che consiglia un cliente a provare una offerta a y a fronte di un determinato prezzo richiesto a x deve rilasciare fidejussione (?) per risarcirla (?).

    Sostiene questo?

    Ho vere difficoltà a comprendere cosa scrive a volte, come per l’ultimo suo p.s., che non ho compreso.

  195. Cliente_Privato says:

    Ha ragione e che scrivo veloce durante le pause..
    Io la provoco dicendo che mi deve dare da fidejussore ovviamente sa che non lo puo’ fare.. ho capito che è serio.. ma se lei scrive che mi AI decide con il cliente ecc.. ma non è vero, ma una palla.. non decide al massimo dice la sua, che non ha valenza.. lei non dice come devo pagare e quanto devo pagare. lei si prende lo stesso rischio di un consulente finanziario? (rischio che nasce a novembre del 2007 con la Mifid, prima era cani sciolti che pensavano solo a guadagnare.. ed odiati più di AI) ..
    No i master li ho fatti in banca, poi uno di rischio finanziario e come lei mi sono dilettato a scrivere un manualetto.. ben comunicato..
    L’esempio non l’ho finito di scrivere perchè sto (e stavo anche al tefono)..
    Mi è capitato (venga a Milano sabato che incontro un AI e le faccio capire con chi mi trovo a trattare) che mi hanno detto.. provi ad offrire XX, faccia un assegno di X e vediamo se si compra.. io non faccio assegni a tempo perso.. l’ho fatto, ho seguito tutte le istruzioni (le fornisco anche il nome dell’AI e può chiedere se è vero).. che il venditore non ha accettato.. l’AI mi ha detto, proviamo a mettere altre XXX€ .. magari facevo anche un’altro assegno.. ovviamente io non provo.. o compro o non compro.. in questo caso, il tempo perso ecc chi me lo paga? io ho seguito la CONSULENZA dell’AI, ma non è stato bravo.. se lo faccio io nel mio lavoro 1° in quella banca non vado più a lavorarci.. 2° mi chiedo il rimborso per mancato guadagno.. ecc.. per AI invece era un giocho fare un’assegno, mettere altre 15000€ o spendere 350.000€… beh a me sembrava uno sfigato senza una lira che 350.000 non sa neache come si guadagnano..

  196. ghizolfo says:

    Per Cliente_Privato: i clienti talvolta ci chiedono consulenze e perizie, talvolta possiamo decidere di iscriverci come periti presso i tribunali, in certi comuni ammettono nelle commissioni edilizie gli agenti immobiliari. La legge ci consente di dare consulenze e redigere perizie su immobili (ne sa qualche titolo di borsa che ha depositato alcuni bilanci con perizie redatte da una agenzia immobiliare……..). Il cliente, non sempre ma spesso chiede consigli, nostro compito dare e far seguire una consulenza. Mi scusi per ora Lei sta delundendo le mie aspettative che la ritenevano una persona sopra la media….peccato. Sta affermando delle inesattezze fondate sul non so cosa.

  197. Cliente_Privato says:

    Guardi.. relativamente al master.. la invito personalmente il 17 ottobre presso il Politecnico di Milano ore 14.00.. almeno capisce se so comunicare o meno.. capisce se scrivo cazzate o realtà.. capisce che io tratto con direttori finanziari di banca.. capisce, e la porto anche a conosce AI che ho incontrato a milano che quello che scrivo è troppo gentile ed educato..
    Ovviamente se avevo da spendere 700.000€ sarei stato trattato diversamente, magari avrei trovato anche gente preparata.. ma per importi dai 350 ai 500 ci sono ragazzini che fanno quello perchè non potevano fare altro.. da domani se vuole le porto le foto e registro le risposte che danno.. so che conta poco ma l’abito fa anche il monaco.. ma io per mettera da parte XXX ci ho messo tanto..

  198. Cliente_Privato says:

    @ghizolfo: non parlavamo di perizia.. ma di soldi e condizioni di pagamento.. ripeto, se fai un servizio (ed hai un listino) ed io lo chiedo sono ben contanto di pagarlo.. Ho capito in questo blog che non è colpa vostra, ma la legge vi identifica in maniera diversa e con determinati compiti.. Mio zio fa il perito per le banche.. lui prende la parcella per la perizia.. AI fa il mediatore prende una percentuale sulla transazione. Quando fa la perizia faccia una fattura di consulenza per il servizio.. quando fa mediazione fa la fattura per la mediazione.. Non confondiamo i servizi aggiuntivi (che vi devono essere pagati) con il servizio di mediazione (che vi deve essere pagato).. ovviamente se io voglio solo il servizio di mediazione voglio pagere solo quello, se chiedo altro voglio pagare solo altro.. invece oggi voi prendete il 3% da chi non vi da servizi ed il 3% da chi vi fa lavorare come muli.. E’ giusto? sia per voi che per noi.. allora perchè il 3% a chi compra?

  199. ghizolfo says:

    Cliente_Privato: lei continua ad accostare e fare paragoni con due lavori che hanno caratteristiche diverse. Conosco agenti di borsa che consigliano titoli senza nemmeno averne letto le trimestrali o consultati i bilanci, ma solo in base dinamiche empiriche di mercato. Lo sfigato sarebbe una persona che le ha suggerito, senza forzarla, a provare a fare una offerta inferiore per tastare le intenzioni di trattativa a ribasso per l’acquisto di un immobile?? La proposta è stata rifiutata? E se fosse stata accettata: le avrebbe fatto schifo salvare qualche decina di migliaia di euro?? Che danno le ha cagionato provare a fare una offerta inferiore rispetto al prezzo di richiesta iniziale? L’assegno? poteva riutilizzarlo per fare una altra proposta: vuole il rimborso di uneuroecinquanta per l’assegnino??? faremo una colletta. Sia più costruttivo, per carità.

  200. ghizolfo says:

    Lei sta affermando inesattezze: io offro servizi che per loro natura non possono essere, tutti, inseriti in un listino. Io ho redatto perizie per banche a quantità: le vuol vedere??? Lei sta parlando di cose che non conosce. Si limita a valutare in via superficiale questo lavoro. Per quanto mi riguarda i miei clienti mi chiedono consulenze, perizie, e in certi casi carta bianca per la conclusione di certi affari, stabilendo a priori i limiti del mio agire. I miei clienti sono tutti contenti di pagarmi perchè li faccio guadagnare, venditori e acquirenti. Una mia consulenza, ieri sera, ha fatto sì che dei venditori abbiano risparmiato la modica cifra di quasi 80.000!!!!!!…………(avevano concluso privatamente). Io servo, le mie consulenze servono, la mia professionalità serve, io, SEPPUR NON STRETTAMENTE NECESSARIO; vengo utile alle persone: se poi volgiono provare l’ebrezza di un fai da te che gli riserva qualche sorpresina facciano pure: ho visto troppe persone lamentarsi a posteriori di non essersi rivolti ad un agente immobiliare preparato.

  201. ghizolfo says:

    prima di scrivere altre amenità da bar sport usi e tenga bene in mente la preziosa “regola delle 10 P”.

  202. Io personalmente sono interessato a sapere chi la porta a vedere le case: cosa sa, se è iscritto, dove ha trovato soddisfazione e dove no (l’ordine è casuale).

    Sono interessato anche a come si presentano, con cravatta d’ordinanza, casual e se il vestito passa in secondo piano appena ci parla (nel bene e nel male) :)

    Queste cose a me interessano molto.

  203. Cliente_Privato says:

    su 10 agenzia.. almeno 3 mi hanno mandato un ragazzo dai 18 ai 22 anni, non iscritto nel biglietto c’è scritto consulente.. le ultime 3 case è accaduto: agenzia tempocasa dichiara di avere un’immobile in esclusiva.. appuntamento ore 18.30.. il propretario stava con un altra Agenzia a far vedere la casa ad altre persone, quindi ho atteso fino alle 18.50 (solitamente esco da lavoro alle 20.00, ma per vedere casa esco prima).. dopo avermi fatto vedere la casa (anche AI in imbarazzo), il propretario è sceso con noi ed lì ad attendero c’era un’altro che vedeva l’appartamento senza AI.. quello di tempo casa ha nel biglietto scritto consulente, ho chiesto se era iscritto e mi ha detto che doveva fare l’esame a breve.. essendo già triste la situazione non ho infierito.
    Casa 2.. quartiere dei giornalisti milano trilocale.. viene un ragazzo che dichiara subito, non conosco l’immobile doveva venire il mio collega ma era occupato..la scheda che aveva era come l’annuncio, quindi con informazioni base.. agenzia FIMM milano
    Casa 3.. appartamento via farini milano 85mq2 320.000€, la casa era abitata da inquilini senza contratto che potevano dedicare solo 5 minuti perchè dovevano uscire.. se non ci credi ti do i telefoni e li contatti puoi anche fare il mio nome e chiedere se è vero..
    L’abito ha la sua importanza.. un cafone si riconosce anche in giacca e cravatta..
    ghizolfo: non ho scritto che non sei professionista o altro.. fortunati i tuoi clienti.. io ti posso dimostrare realmente quello che mi è accaduto..io per ora mi fido solo di un’AI perchè sembra serio.. ma non ha la casa che mi piace..
    Sarò sfigato IO, ma ne ho viste di case e di AI.. e ti posso scrivere e giurare che quelli che ho visto io non valgono il 3%

  204. ghizolfo says:

    @Cliente_Privato: In forza di quanto hai descritto sopra, per obiettività, condivido la tua opinione. Non è un lavorare serio e ti invito altresì a segnalare alla CCIAA locale tutti quei personaggi che, spacciandosi da agenti immobiliari, si presentano come tali per proporti appartamenti. Altro paio di maniche affermare che in questo nostro lavoro purtroppo molta gente ci si improvvisa. Ripeto serve una riforma con la R maiuscola che qui in gran parte invochiamo per primi. Il sottoscritto tratta anche la mediazione di appartamenti ma prediligo altri settori della attività di intermediazione in senso più allargato: per tale motivo sono stato oggetto di segnalazioni alla CCIAA per incompatibilità da parte di colleghi: procedimenti aperti e chiusi perchè il fatto non sussiste.

  205. ghizolfo says:

    @Cliente_Privato: il nostro attività non si limita “solo” a proporre immobili in vendita: è molto, molto molto di più almeno per ciò che mi riguarda.

  206. Cliente_Privato says:

    Ho trovato su google la regola delle 10P, non la conoscevo ammetto..

    ghizolfo: io rispondevo a chi mi ha detto che AI sceglie il prezzo e le condizioni di pagamento.. Se un AI mi dice si compra a 100 e mi da “consulenza” io ci devo credere? a me poi, dopo aver firmato e preparato i documenti, mi ha detto che con 105 si compra.. io ci devo credere? e se poi mi dice 110?.. l’esempio reale lo riassumo..
    appartamento vuole 120..ai mi dice a 100 si porta quindi con il 17,3333 di sconto.. preparo tutot per 100 e mi dice..no guarda il venditore ha detto 110.. per me è un +10% dal valore di mercato (perchè di principio AI fa il valore di mercato!!!) e non è il 9% di sconto, ma un + 10 da quello che mi aspettavo.. come ottica è molto diversa.. magari se diceva proviamo a 110 e ci riusciva gli avrei anche detto bravo!!!.. ma ora per me è un + 10 da quello che mi aspetto..
    Ripeto.. non era personale a lei, lei ha fatto risparmiare e bravo ecc.. ma la realtà mia è stata diversa e non sono IO la mosca bianca..

  207. Siamo fuori.

    L’assunto è tratttare immobili come prodotti.

    Non esiste listino e quindi non esiste sconto.

    Esistono richieste e proposte.

    Proprio per questo esistono i mediatori che fanno appunto proposte, cercano di farle accettare, magari portano controproposte ecc. fino all’accordo.

    A volte ci si siede tutti intorno a un tavolo, venditori e acquirenti e con l’intervento del mediatore si raggiunge l’accordo.

  208. ghizolfo says:

    anche mio lavoro spesso si parla di “MOL” (dovresti sapere cosa è—)

  209. ghizolfo says:

    @Cliente_Privato: prima di far redigere una proposta suggeriamo spesso, non sapendo a priori se ci sarà un margine di trattiva o meno, all’aspirante acquirente ad offrire una cifra inferiore. Si parte dal presupposto che a fronte di un interesse ad acquistare, provare ad ottenere un prezzo migliore non si ci perde nulla: è un consiglio, una consulenza è un’altra cosa. A rialzare il prezzo si è sempre in tempo, sempre che si sia intenzionati. Nè più nè meno. Sono dinamiche differenti da quelle alle quali è abituato (giustamente) Lei.

  210. Cliente_Privato says:

    PS: cmq sono stanco, forse perchè e venerdì.. non posso rispondere a tutti.. ma lancio l’annuncio finale..
    Se a Milano esiste un’agenzia che tratta zone de angeli, gambara,bande nere.. arrivo fino a primaticcio o altre zone medio signorili (non ho i soldi per comprare a duomo e pagano) che esegue le attività descritte da Ghizolfo e Ponziani.. mi lasci i riferimenti..prima legga bene cosa mi attendo che fanno.. ossia prendo per vero tutto quello dichiarato nel post..Ovviamente se solo dichiarato e non fatto dobbiamo essere entrabi consapevoli che si scrive la verità..

  211. ghizolfo says:

    I soldi che faccio “salvare” o guadagnare ai miei clienti non derivano dalle dinamiche da lei descritte. Provengono da altri fattori. Tenga bene a mente che il sottoscritto come lavoro ricerca terreni con potenzialità edificatori, li rivaluto, li offre ad imprenditori per la loro trasformazione e rivendita. Entrano in ballo una serie di cosette non da poco: indici di rivalutazione dei valori (ultima finanziaria e quella del 2002….) plusvalenze, conoscenza approfondita dei piani regolatori, costi di trasformazione, margini operativi lordi (MOL), flussi di cassa e tanto altro. Insomma, ci scriverò un libretto anche io prima o poi….

  212. Cliente_Privato says:

    Ghisolfo.. conosco il MOL, EVA, il CVAR ecc.. le dico anche che è sbagliato usarlo essendo un parametro non indipendente dovuto alla possibilità di usare variabili finanziare che incidono sul calcolo.. anche l’EVA (usi questo se usa il MOL) attualmente è più sicuro ma non è un parametro prpriamente indipendete..

    leggere il mezzanine finance (PS ho scritto un bel trattato lo legga)..

  213. Cliente_Privato says:

    Non scrive un trattato parlando di MOL… è veramente un paramtro vecchio.. già EVA è degli anni ’90.. ormai è vecchio.. oggi nel suo settore esistono parametri come VAR (value at risk) e derivati che le danno maggiore indipendeza sui valori..esempio un EVA at VAR è molto usato..
    Vede.. tutto gratis.. e queste cose non si trovano su google :)

  214. ghizolfo says:

    ok. digita su google la parola “zenerblogspot” (altro blog al quale collaboro) conosco ciò di cui parli……

  215. ghizolfo says:

    poi una volta entrato vai sui link a destra “analisi fondamentale”….ok, non sfoggiamo argomenti off topic, sennò sembriamo omini strani provenienti da marte……

  216. ghizolfo says:

    vado, ho un atto, ci si vede tra una oretta…

  217. Cliente_Privato says:

    Giuro che non era una sfida.. ma un consiglio.. ma ti ripeto il MOL come parametro è stato molto criticato perchè non ti fa capire un’azienda come sta andando..
    Nel MOL il calcolo si fa prima di considerare ammortamenti,accantonamenti, oneri e proventi finanziari, straordinari e imposte.. se già prendi l’EBITDA si prende l’utile prima degli interessi passivi, imposte e ammortamenti su beni materiali e immateriali .. quindi già dai una po’ di più indipendenza non considerando una siere di voci che sai sono frutto di scelte gestionali e non di reali voci di bilancio.. tant’è che se usi la contabilità IAS il MOL non te lo calcoli.. Il MOL o il BEI sono delle metodologie solo italiane e troppo arbitrarie.. ti ho solo consigliato (per me fai quello che vuoi) di usare altri parametri..
    Ho letto velocemente l’analisi di BasicNet.. mi permetto di darti un cosiglio.. se io leggo velocemente ti dico i primi pensieri.. 1 se mi dai EBIT mi dai pure EBTIDA alrtimenti mi manca un’informazione non di poco conto visto che le vendite a royalty pari.. quindi hanno dismesso qualche partecipazione? a te che tasse.. poi leggo che hai fatto il DCF e mi chiedo subito equity side o asset side, secondo la metodologia escono due dati diversi.. e poi continuo a leggere che mi metti il ROS e mi chiedo.. mettimi il RAROC o similari.. devo investire voglio sapere che rischio ho non me ne fraga se costa poco o tanto.. mi interessa prevedere la rischiosità futura….
    e ti giuro che non sono pignolo.. ma qualunque cosa devo fare mi piace capire..
    Non la prendere come una sfida.. prendila come un consiglio.. al fine di poter soddisfare chi legge..

  218. robertos says:

    @ cliente Privato
    Dato che hai trovato un agente che ti sembra serio e preparato (a quanto pare merce rara nella zona in cui cerchi) affida a lui un mandato di ricerca e fatti trovare casa e assistere da lui senza girare più per agenzie.
    E’ un consiglio serio.

  219. ghizolfo says:

    @Cliente_Privato, io ti ho pesato, ho centrato il tuo “Linguaggio” ho dimostrato di aver capito le tue logiche (sono stato bravo, ammettilo!!! ) ora prova tu ad entrare nel mio carugio: quello immobiliare. In ogni caso accetto il tuo consiglio e te ne ringrazio. Sappi che i miei consigli nel ramo in cui opero sono altrettanto efficaci come i tuoi: valgono fior fior di quattrini.

  220. dgambera says:

    # carlo hammer il 10 Settembre 2008 alle 16:51 ha detto:
    abbiamo un’invazione di troll un po’ notai e un po’ altroconsumo. olly è la versione logorroica del consumerista sciroccato. una sorta di dolce morte. dgambera è il consuemrista inkaz e manicheo (NOI – BUONI/VOI – MALVAGI), tuttoinnero il notaio en travesti (con tanto di carica provinciale e sito che rimanda ad altroconsumo), ma ce ne sono diversi altri.
    è una fase di attacco nella guerra dei notai contro gli agenti immobiliari. lasciamo ch si logorino da soli e teniamo le antenne alzate xk qualcosa sta x accadere (e spero che non vada come sempre, cioè che tutti mi danno ragione, sì ma UN ANNO DOPO).

    ———–

    Non voglio entrare nella discussione, perchè siete andati avanti molto senza di me.

    Voglio solo precisare alcune cose al signore di cui sopra:
    1) non sono un notaio;
    2) non sono inkazzato;
    3) non sono un maniaco (manicheo?) che pensa NOI BUONI-VOI MALVAGI;
    4) forse UN ANNO DOPO avrò ragione io;
    5) non sono un Troll http://it.wikipedia.org/wiki/Troll_(Internet) . Cito: Troll – nel gergo di Internet, e in particolare delle comunità virtuali come newsgroup, forum, mailing list, chatroom o nei commenti dei blog – è detto un individuo che interagisce con la comunità tramite messaggi provocatori, irritanti, fuori tema o semplicemente stupidi, allo scopo di disturbare gli scambi normali e appropriati

    Io non entro allo scopo di disturbare, ma contribuisco con le mie opinioni e so essere anche “onesto dal punto di vista intellettuale”, cosa che a quanto pare te non sai fare proprio.

    Roberto, ora non mi ricordo, ma era lui quello per cui mi hai censurato l’altra volta?
    Continua ad offendere gratuitamente e a ricevere applausi.
    E meno male che questa doveva essere un’area tramite cui vi aprivate al pubblico.

  221. Sono animi scaldati… ci vuole pazienza…

    Quando scompariranno le provocazioni sterili, da noi attirate, apparirà anche la possibilità di costruire… per adesso dobbiamo sorbirci il tutto…

  222. Diego says:

    Il valore della mediazione ??

    ti rispondo io..

    L’agente immobiliare riveste un ruolo sociale e presta sia un’attività imprenditoriale (ovvero assume a sè dei rischi) che una professionale (mette a disposizione le proprie competenze) al fine di risolvere l’esigenza dei propri utenti. Sembra poco? Potremmo fare l’elenco delle attività poste in essere dal mediatore a favore dei propri clienti, anticipando ogni spese per l’esecuzione e ricevendo compenso solo alla eventuale conclusione dell’affare. Anzi, direi che vada proprio fatto.

    - Visiona e valuta l’immobile, o quanto meno indica un prezzo di vendita quanto più corrispondente agli umori del proprio mercato;
    - accompagna i clienti alla visita degli immobili, e oggi i clienti di immobili ne vorrebbero vedere mille, senza che paghino un cent per quest’ attività o che il mediatore abbia garanzia che questi acquisiscano nel breve una proprietà;
    intavola una trattativa tra le parti al fine di equilibrare e far incontrare domanda e offerta;
    - offre assistenza tecnico-legale avvalendosi di professionisti con cui collabora e spesso esonerando le parti dall’ulteriore onere nascente;
    - assiste le parti fino al rogito notarile, collaborando con il notaio nella raccolta della documentazione necessaria, nell’espletamento degli adempimenti di legge (vedi antiriciclaggio et similia), e le accompagna fino al momento della firma;
    - offre la propria disponibilità anche in sede di post rogito in quello che possono essere adempimenti successivi (volture, condominio, etc.)

    Se pensiamo che la legge all’art.1754 e ss del Codice Civile determina che un mediatore è tale, e per tal motivo deve ricevere un compenso, perché mette in relazione due parti per la conclusione di un’affare, possiamo ben dire che il mediatore professionista va ben oltre quello che basterebbe a garantirgli il diritto ad una provvigione.

    Quanto costa la provvigione non è possibile definirlo, perché ogni piazza ha il suo uso (che è depositato presso ogni Camera di Commercio), e se è vero come è vero, che la tendenza è richiedere il 3% ad ambo le parti, è anche vero che non lo si chiede per gusto o capriccio, bensì perché è ritenuto dai più equo compenso per le attività svolte come su elencate. Questo compenso copre tutti i costi per l’esecuzione dell’attività, e la legge in effetti preveda che venga concordato.
    Su una mediazione per un immobile medio dal costo di € 150’000, il compenso al netto di imposta è pari a € 4’500 per ambo le parti, a cui ovviamente si assommano gli altri costi vivi di compravendita a carico del compratore. Il punto è questo: ci si è mai chiesti cosa si paga con questa somma? Si è mai andati ad approfondire quali sono i servizi erogati e la qualità degli stessi? L’utenza siamo certi che abbia chiaro quante persone vengono impegnate nella fornitura di questa attività professionale oltre al mediatore stesso? Davvero il valore della prestazione lavorativa in Italia è tanto poco degno di rispetto?
    Certo, diverso è il caso in cui non si ha percezione di un servizio di qualità, se non si ha sentimento di rispetto verso l’attività professionale, se il lavoro viene percepito quale latrocinio gratuito. Io credo che il problema stia alla base, stia al modo di intendere il rispetto del lavoratore (e quindi del professionista) in Italia.
    Io sono certo che tutto si possa tradurre anche in una problematica psicologica che si può tradurre così: io venditore (magari dopo anni di sacrifici) arricchisco qualcuno attraverso l’alienazione di un bene mio e solo mio, io acquirente pago qualcuno per avermi fatto acquistare un immobile con soldi miei che avrei comprato anche da solo e forse avrei pagato meno. L’esperienza mi dice che molto spesso accade questo. Siamo allora certi che nel caso di ispecie se anziché pagare € 4’500 se ne pagassero € 3’000 il compenso si percepirebbe come equo e giustificato? Io credo di no, sarebbe sempre troppo.
    Questo è il motivo per cui la categoria non è propensa a scontare le provvigioni, per il semplice motivo che non c’è un motivo.
    Non vale di più un professionista che si fa pagare meno, ma vale tanto un professionista che assegna un valore alla propria attività, la affronta con professionalità e ottenuto il risultato chiede al cliente il riconoscimento ad un compenso come a suo tempo già concordato.
    Certo il 12% complessivo che paga un compratore sul prezzo d’acquisto (stima Ocse, e calcolatrice alla mano nel caso dell’acquisto di prima casa) è tanto elevato a causa di quel 3% a favore del professionista, e comunque quantificabile quale servizio percepito, o come sempre è la pressione fiscale indiretta a gravare? E la disparità di trattamento fiscale all’atto d’acquisto tra prima e seconda casa, che se da una parte attacca gli investitori come una sorta di patrimoniale camuffata, dall’altra li disincentiva e mette nelle condizioni di tenersi alla larga da fare investimenti immobiliari? L’Iva sui trasferimenti immobiliari, che azzanna chi vuole acquistare un immobile nuovo? Non ci sono altre e ben più pesanti voci di spesa nel bilancio generale per l’acquisto di un immobile? Io dico si.
    Un invito ad utenti e consumatori: chiedete il massimo e avrete il massimo, a quel punto il minimo che potrete fare è pagare quanto pattuito con il professionista.

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