Terreni agricoli o edificabili, in caso di vendita, quando scatta la plusvalenza?

Postato da A.T.:

Volevo sapere se, per quanto concerne, i terreni agricoli o edificabili ed i locali commerciali (qualsiasi categoria), in caso di vendita vanno pagate plusvalenze anche dopo molti anni dall’acquisto o successione?

Vi ringrazio anticipatamente

Comments

  1. ghizolfo says:

    a domanda rispondo: scatta al momento dell’atto notarile di trasferimento. La plusvalenza è calcolata prendendo come parametri la differenza tra il valore di origine desunto dal titolo di proprietà (atto di successione o di acquisto) e quello finale, ossia di vendita cristallizato nell’atto notarile, in caso di area fabbricabile aumentato degli oneri notarili ed urbanistici. In caso di alienazione di aree agricole ed edificabili viene meno il principio secondo il quale siano passati 5 anni di possesso.
    OGGI E’ POSSIBILE EVITARE SALASSI FISCALI derivanti dalla tassazione delle plusvalenze.
    Ecco come:”"“”Rinviato al 31 ottobre, dalla legge di conversione del Dl 97/08, il termine per la rivalutazione delle aree agricole ed edificabili posseduti da privati non esercenti attività commerciale mediante il versamento di un’imposta sostitutiva delle imposte sul reddito pari al 4% dell’intero valore dei terreni cosi` rideterminato.
    In particolare, e` stata reintrodotta la facoltà di rivalutare le aree edificabili ed agricole possedute alla data del 1° gennaio 2008 mediante:
    1.redazione e giuramento della perizia di stima entro il 30 Ottobre 2008;
    2.versamento dell’imposta sostitutiva delle imposte sul reddito pari al 4% dell’intero valore rivalutato entro il 30 giugno 2008
    A tal proposito, si ricorda che il pagamento può avvenire anche in 3 rate annuali di pari importo, con gli interessi del 3%, da effettuarsi entro il 30 Ottobre 2008 (I rata), 30 Ottobre 2009 (II rata), 30 Ottobre 2010 (III rata).
    Si sottolinea, inoltre, che la ri-determinazione del valore delle aree produce i relativi effetti fiscali in termini di minore tassazione delle plusvalenze realizzate, ai sensi dell’art.67, comma 1, lett. a) e b) del TUIR (DPR 917/1986 e successive modificazioni), con la vendita degli stessi immobili.
    A seguito della rivalutazione, infatti, il nuovo valore del terreno, risultante dalla perizia di stima, assume la natura di prezzo di acquisto dello stesso, da portare in diminuzione del corrispettivo ottenuto al momento della vendita, ai fini della determinazione delle plusvalenze.”””

    Dopo la sopra esposta dottrina passiamo all’utilità che conseguirà per i proprietari di terreni agricoli ed edificabili da tale provvedimento.
    A chi è rivolto? A tutti i proprietari che hanno una intenzione, attuale e/o futura di vendere un appezzamento di terreno agricolo ed (anche solo potenzialmente) edificabile.
    Obiettivo: evitare di incorrere, dopo l’atto di vendita del terreno, in plusvalenze derivanti dalla differenza calcolata tra il valore di acquisto di origine desunto dal titolo di provenienza (atto di acquisto, successione, donazione, ecc) rivalutato secondo indici Istat e valore finale desunto dal prezzo di vendita aumentato degli oneri notarili ed accessori per l’ottenimento dei titoli abilitativi.
    ESEMPIO in pillole: (proseguendo per linea temporale) Anno 1970 Tizio eredita, nel Comune di Altroquando, appezzamento di mq 10.000, valore di origine riportato in successione €uro 5.000.
    Anno 2007: il nuovo piano regolatore di Altroquando prevede potenzialità edificatorie in tale area. Tizio, soggetto privato promette di vendere a Caio, costruttore, l’appezzamento di terreno per la somma di Euro 250.000. Tizio e Caio in conseguenza stipulano preliminare ove Caio si impegna a stipulare atto definitivo solo dopo l’approvazione di un progetto. La data dell’atto notarile viene cristallizzata al Maggio 2009.
    Caio incarica un geometra ottiene l’approvazione del progetto e versa 20.000 euro a titolo di oneri per ottenere il permesso di costruire.
    Anno 2009: Tizio e Caio stipulano quindi l’atto definitivo di vendita che, tra parcella del notaio e tasse costa a Caio 20.000 euro. (in realtà molto di più ma per motivi pratici inserisco tali valori….)
    Il valore finale del terreno sarà così determinato: Euro 210.000 + 20.000 + 20.000= Euro 290.000
    Nel caso di specie per Tizio, in assenza di rivalutazione del terreno, si è generato un reddito da plusvalenze per 285.000 euro oggetto di dichiarazione nel modello unico come redditi diversi (quadro RM). Tale plusvalenza sarà oggetto di tassazione ai fini Irpef la quale produrrà imposte dovute da Tizio all’erario per circa 115.000!!!!!
    Tizio, grazie alla riapertura dei termini per la rivalutazione dei terreni, ha potuto evitare tale carico fiscale incaricando, nel Settembre del 2008, un geometra di redigere una perizia, giurata ed asseverata, cristallizzando un valore di origine al 01 Gennaio 2008 pari €uro 285.000 pagando una imposta sostitutiva del 4% calcolata su tale valore di perizia pari ad euro 11.400 annullando di fatto l’originarsi di plusvalenze tassabili ai fini Irpef.”"”
    Tale rivalutazione non può essere effettuata da società immobiliari che hanno come oggetto sociale il commercio di immobili e l’acquisto e la successiva trasformazione di aree edificabili.
    Ecco, ora mi dii una bella 500 euri per la consulenza!!!!!!!!! Saluti

  2. ghizolfo says:

    per ciò che plusvalenza derivante dalla cessione di locali commerciali dovrei sapere se sono in capo ad una società come beni strumentali o se sono a capo di un privato. In questo caso non mi risulti si possa rivalutare il valore di origine.

  3. Pippi says:

    do una risposta un pò più breve di quella data da ghizolfo ed è detta a parole mie perciò se sbaglio a scrivere mi perdoniate… Premetto che ghizolfo mi sembra davvero preparato in materia, quindi in un certo modo ho anche un pò di vergogna a dare la mia risposta ma siccome sono qui per imparare come ho già detto dico quello che so e se è sbagliato a voi chiedo cortesemente di darmi consigli utili per migliorare. Detto ciò passo alla risposta. Per quanto riguarda i terreni edificabili la plusvalenza scatta sempre possono anche passare decenni (a meno che non si cambi la legge) dall’acquisto del terreno o dalla successione ma questi si paga sempre e comunque e si paga sulla differenza tra prezzo di acquisto (naturalmente il prezzo di acquisto cioè vale a dire anche quello di mercato del passato sarà inferiore a quello di vendita e di mercato di oggi quindi sul prezzo di acquisto si deve calcolare un coefficiente di rivalutazione e dalla differenza tra quest’ultimo e il prezzo di acquisto si ha la somma su cui pagare la plusvalenza). mentre per quanto riguarda terreni agricoli e locali commerciali è un pò diversa la questione se si vende prima dei cinque anni è la stessa procedura o se eseguita la successione il vecchio proprietario da quando ha acquistato l’immobile non sono passati cinque anni vale la stessa cosa in caso contrario non c’e da pagare nessuna plusvalenza. Se sono passati 6 anni dall’acquisto non si paga nulla. Spero di esser riuscita a esprimermi bene, perchè c’è molta differenza tra lo spiegare a voce e lo spiegare scrivendo. Ciao a tutti.

  4. ghizolfo says:

    perdonami Pippi, la cessione di un terreno agricolo genera comunque plusvalenza anche dopo un periodo di possesso di oltre 5 anni. In ogni caso la definizione “terreno agricolo” è riduttiva, bisognerebbe vedere se tale terreno agricolo può essere potenzialmente edificabile. In effetti la definzione “terreno agricolo” non esclude a priori la possibilità di edificazione. Inoltre il trasferimento dell’immobile (o terreno)per successione non genera all’erede beneficiario nessuna plusvalenza, semmai, a seconda del grado di parentela e del valore del cespite, potrebbe generare imposte di successione. Ciao

  5. ghizolfo says:

    Comunque brava Pippi, riconosco che non è semplice buttare su due piedi i concetti contenuti in certe norme. In effetti l’argomento plusvalenze è eterogeneo. Un conto quando si parla di persone fisiche, un altro paio di maniche quando si parla di società di capitali, altro paio di maniche quando la società è di persone altro paio di maniche è l’oggetto sociale di certe società, soprattutto quelle immobiliairi, il panorama è vasto quindi non proprio semplice.

  6. Pippi says:

    ghizolfo grazie per i complimenti ho premesso che non sono esperta ho tentato di buttare li le cose che piu o meno ho percepito… comunque grazie mille ho scritto le cose per avere un confronto e per essere aiutata a migliorare. grazie mille…

  7. OMBRETTA says:

    Scrivo a caso nel primo post che trovo………….ma non ho tanto tempo e volevo raccontarvela: un amico cerca casa…..mi segnala alcuni appartamenti di altre agenzie tra questi ne trovo alcuni di Tecnocasa (lo scrivo perchè è funzionale alla mia domanda) in primis non volevo neanche telefonare ma poi mi son detta “vedi mai”…….chi mi risponde mi dice che deve chiedere e mi lascia in attesa ………dopo 10 minuti lo stesso torna al telefono e mi dice che per disposizioni interne non possono collaborare con nessuno!!!!!!
    Eppure trattasi di studio affiliato al marchio.
    La domanda è rivolta a eventuali colleghi Tecnocasa ………..perchè?

  8. Speriamo che ghisolfo butti giù due o tre cosette per il wiki…

    Mandale a me le metto io su. La mia mail ce l’hai.

  9. SharP says:

    Ciao Ghizolfo, Mi piace molto la tua lucidità nel rispondere alle domande poste specialmente verso terreni, ecc. Potresti darmi un tuo parere a proposito di . . . .
    1) vedovo acquisice in successione (quest’anno) un terreno
    agricolo (vigneto gerbido)nella ns. zona.dalla moglie defunta.
    2) L’Agenzia delle Entrate applicano un ‘presunto’ valore
    del terreno portata in atto di successione.
    3) Il vedovo riceve una proposta d’acquisto inferiore alla
    cifra applicata dal fisco, ma vorebbe vendere communque perché non l’interessa tenere il terreno.
    4) Come risulta il quadro fiscale del vedovo e il rischio
    di un accertamento per una vendita inferiore del valore
    applicata dal fisco? Grazie SharP

  10. gito67 says:

    @Ombretta
    Scusate l’off topic ma rispondo comunque ad Ombretta con cognizione di causa:
    io sono un ex tecnocasa da ormai 7 anni, ma posso dirti che queste “disposizioni interne” sono dettate dall’affiliato e non certo dalla casa madre; infatti tutt’ora mi capita di collaborare con alcuni colleghi Tecnocasa senza nessun tipo di problema; con altri invece sono solo gatte da pelare (sia marchiati che non), ma qui è un fatto di persone, non di marchi. ;)

  11. ghizolfo says:

    @SharP: mi ci fai studiare? In prima battuta temerei un futuro accertamento dell’agenzia delle entrate. A qualche impiegato zelante dell’agenzia delle entrate locale potrebbe risultare anomalie e quindi avviare una procedura di accertamento. In effetti il rischio ci può essere.

  12. ghizolfo says:

    Comunque vi ringrazio per i complimenti ma mi reputo un pessimo mediatore, mi perdo troppo in queste disquisizioni dottrinali e di minima applicazione pratica.

  13. ghizolfo says:

    @ Ponziani: prossimamente ti invierò uno studio sui vincoli urbanistici.

  14. DOMANDA:

    Esiste una procedura per la quale sia possibile coinvolgere l’AdE in modo che veda che la transazione, pur se effettuata a un prezzo più basso, è regolare?

    TIpo un auto denuncia dove in pratica si chiama l’AdE e gli si dice: “Cara AdE, tu pensi ch il mio terreno valga X, ma io non ho trovato acquirenti a quel prezzo, però ne ho uno che vorrebbe comprarlo a X-Y…; siccome tu sei malfidata giustamente, io vorrei che partecipassi nel ruolo di controllore alla transazione, così da certificarne la correttezza, per evitare ingiusti guai futuri”.

    Conoscendo il fisco penso di no.

  15. MrGrant says:

    @ghizolfo sei veramente un bravo! penso che le tue disquisizioni aiutano tutti in questo blog, il taglio che dai alle argomentazioni è veramnte fantastico. Questa me la sono stampata e messa nel mio archivio. Secondo me denotano l amore che hai per il mestiere e di sicuro, vista l attenzione e la profondità con cui approcci le questioni, sei un buon mediatore.
    Io mi affiderei a te.
    @per TUTTI: ghizolfo non mi ha pagato…….
    @ghizolfo: se proprio vuoi pagarmi ti do il mio iban! :-)

  16. MrGrant says:

    @ghizolfo: la tua consulenza vale sicuramente 500 euro ma i miei complimenti almeno 1000 quindi sei in debito:-)))

  17. ghizolfo says:

    Grazie MrGrant. Sono argomenti che mi appassionano è vero. Ma non è nulla di eccezionale. Ho solo ripreso un articolo di legge lo ho copia-incollato e quindi commentato. Tra le altre cose ho già avuto modo di applicarlo in una trattativa sentito il parere di un notaio, commercialista ed amico capo area alla locale agenzia delle entrate. Il cliente venditore risparmia la bellezza di 115.000 euro di tasse. Fortuna sua.

  18. ghizolfo sei socio onorario del club “la legge leggitela da te!”

  19. ghizolfo says:

    in ogni caso devo dire grazie a chi mi circonda. Ambito familiare: 2 commercialisti (padre e fratello) ed un avvocato che vuol diventare magistrato (moglie). Ambito hobby: sono chitarrista in un gruppo musicale di amici formato da 2 geometri (uno in comune e l’altro consigliere collegio geometri locale) ed architetto di un certo rilievo. Da loro assorbo moltissimo, soddisfano i miei quesiti. Questa è un pò “l’aria che respiro”. Quindi non è tutta farina del mio sacco.

  20. Sì raga, cerchiamo anche di fare però il club “la legge la leggiamo, la capiamo e quello che capiamo lo scriviamo anche per voi” sul wiki :)

    Su su.

    Specie l’antiriciclaggio, tra poco arriva l’energetico anche per sotto i 1000 mq….

    sususususuusuu

    :D

    (sto impazzendo)

    Ponziani sotto stress da wiki

  21. ok ghizolfo, allora ti devo coinvolgere in un progetto ora ti scrivo in privato, leggi la posta e rispondi se vuoi!

  22. ghizolfo says:

    ok! ecco il mio indirizzo e-mail: ghizolfo@libero.it.

  23. ehi shining tranqui ci stiamo lavorando! c’è chi c’ha messo più di nove mesi e il problema anzichè risolvertelo te l’ha complicato!

  24. Tanto non ti aumento la quota annuale! :D

  25. Daniele669 says:

    Mi unisco ai complimenti a Ghizolfo (anche se in ritardo). Ps. anch’io copio, incollo… e archivio la tua spiegazione.
    Grazie

  26. Carew says:

    Piccola precisazione sulle plusvalenze, nel caso in cui si venda un terreno agricolo che dal piano regolatore non risulti avere edificabilità alcuna non ci sono imposte che vanno a colpire la presunta plusvalenza nel caso in cui siano trascorsi 5 anni dall’acquisto o nel caso in cui il suddetto terreno sia pervenuto per successione.

  27. ghizolfo says:

    @ Carew: la discrimante che esclude la tassazione di plusvalenze generata dalla cessione di terreni agricoli non è il periodo di possesso ma la potenzialità edificatoria. Per i terreni agricoli con minime potenzialità edificatorie non si tiene conto del periodo di possesso. Il fatto di cedere un terreno anche dopo 10 anni dall’acquisto e/o percezione per successione genera sempre plusvalenze se lo strumento urbanistico ascrive alla proprietà potenzialità edificatorie. Hai ragione nel caso che il terreno non generi potenzialità edificatorie senza ombra di dubbio. Molte agenzie delle entrate tendono in ogni caso ad attribuire ai terreni agricoli potenzialità edificatorie. In ogni caso tale materia è abbastanza controversa.

  28. fiore says:

    Per ghizolfo
    Vorrei approfittare della tua preparazione nel campo per aiutarmi a risolvere il caso seguente.
    Qualche giorno fa ho ricevuto un avviso di accertamento relativo alla mancata rilevazione tra redditi diversi della plusvalenza sorta a seguito della cessione di un terreno edificabile (avvenuta nel 2001).
    Precisamente, nel 1999 ho acquistato un’abitazione con annesso terreno pertinenziale di mq.200 individuato da un’unica particella, per L. 100.000.000.
    Nel 2001 ho prima effettuato il frazionamento del terreno e poi l’ho venduto (non tutto ma solo mq. 150) per L. 30.000.000.
    L’agenzia delle entrate, ai sensi dell’art. 67-68 e 21 del TUIR, richiede il pagamento dell’IRPEF a tassazione separata sulla plusvalenza di L.30.000.000 poichè non si evince in alcun modo il prezzo di acquisto imputabile alla parte di terreno successivamente venduto, e considerato che al catasto edilizio la quota di terreno risulta iscritta con rendita e valore zero.
    Spero di essere stata chiara!!!!
    Ringrazio in anticipo

  29. bibi says:

    mi intrometto solo per dire che dopo i 5 anni l’adE non può richiedere alcunchè,
    sempre che la vendita sia del 2001.

  30. ghizolfo says:

    Anno 2001 anno di condono. Per coloro che non hanno aderito al condono il termine viene prorogato per ulteriori due anni, quindi l’agenzia delle entrate ha facoltà di richiedere il pagamento dell’Irpef sulla plusvalenza di 30.000 anche nel corso del 2008. Mi dispiace.

  31. ghizolfo says:

    @ Fiore: mi duole comunicare che, su due piede in base ai suoi riferimenti, è probabile che divrà far seguito al pagamento delle imposte derivanti dalla plusvalenza generata dalla cessione del terreno. Nell’anno 2001 ci fu il condono fiscale (parziale e tombale), si dispose che per tutti coloro che non avessero aderito a tale condono che il periodo di accertamento fosse procrastinato per altri due anni rispetto ai 5 anni, facendo riferimento come data quella di presentazione della dichiarazione. Nel suo caso l’agenzia delle entrate aveva facoltà di notificarle detto pagamento sino all’anno 2009.

  32. gig says:

    Buongiorno,
    vi espongo il mio problema; ho acquistato 2 anni con la mia ex ragazza un locale commerciale, insieme abbiamo chiesto un mutuo, per problemi ci siamo lasciati ed ora vorrei trovare un modo per non pagare il mutuo ovviamente vendendole la mia parte. Domanda: ma la plusvalenza come verrà calcolata?

  33. Se la vendita della sua quota avviene ad un prezzo maggiore rispetto a quello dell’acquisto ci sarà plus-valenza ed occorrerà calcolarla, sulla quota di proprietà che lei vende alla sua ex.

  34. call says:

    Buona sera,
    Vi espongo il mio problema:in passato ho ricevuto tramite donazione un terreno agricolo del valore di Lire 3.000.000 che nell’anno 2008 è diventato edificabile,ad oggi 04/09 non è stata fatta nessuna rivalutazione del terreno.
    Nel caso firmassi il contratto preliminare di compravendita con permuta del valore finale di Euro 350000 con il costruttore,a quali oneri fiscali andrei incontro?
    Grazie

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