Immobile è gravato da debiti pregressi, ma l’Agenzia Immobiliare non mi avverte

Postato da C.M.:

Spettabile Redazione del blog,
innanzi tutto complimenti per la serietà e la completezza degli argomenti trattati.

Non sono della professione, ma sto acquistando e vendendo casa e i testi e i commenti
lasciati sul blog mi sono stai preziosi in più di una circostanza.

Vorrei sottoporre una domanda un po’ spinosa, che sconfina nell’etica professionale.

Sto acquistando casa mediante un’agenzia in franchising.

Il venditore risiede all’estero, è un imprenditore italiano che ha ereditato un immobile e che intende vendere. Sin dall’inizio l’agenzia immobiliare mi è parsa piuttosto sbilanciata dalla parte del venditore.

In un primo momento l’agente immobiliare mi ha detto che il venditore voleva i soldi del compromesso in assegni circolari trasferibili, sostenendo che erano più facilmente incassabili per un soggetto residente all’estero.

Mi sono dovuta informare, in banca e presso il mio legale e la mia commercialista, per sapere se questa procedura era normale, e mi è stato detto da tutti i soggetti che si trattava di una pratica molto rara e molto rischiosa per via delle sanzioni anti-riciclaggio.

Avevo chiesto all’agenzia di prendere informazioni in merito, ma l’agente non mi ha fatto sapere nulla.

In un secondo momento, risolta la questione con il pagamento mediante assegni circolari non trasferibili, mi sono trovata a fronteggiare l’emergenza debiti del venditore, che ha lasciato quasi 10.000 euro di quote condominiali non pagate e pagamenti in sospeso di energia elettrica e gas.

Ho avuto notizia di questi problemi dall’amministratore del condominio e non dall’agenzia.

Ho provveduto a risolvere anche questa vicenda con il notaio, ma senza nessuna collaborazione da parte dell’agenzia.

La mia domanda è la seguente: posso chiedere una riduzione della provvigione all’agenzia, dal 4% previsto originariamente ad una percentuale inferiore?

Mi sembra che il fatto che mi siano state fornite in un primo momento delle informazioni
errate e mi siano state taciute altre informazioni importanti relative all’immobile possa rasentare la negligenza professionale.

Cosa pensate di questa vicenda? E’ il caso di informare il franchisor?

Grazie per quanto potrete farmi sapere.

Distinti saluti

Comments

  1. robertos says:

    Penso che l’agenzia a cui ti sei rivolta sia di quelle che pensano che una volta fatta accettare la proposta di acquisto e di conseguenza maturate le provvigioni ha finito di lavorare e aspetta solo di incassare (e in parte è anche vero se ci si attiene al fatto che siamo solo ausiliari del commercio e il nostro compito essenziale è far incontrare domanda e offerta); il collega non si è comportato in maniera corretta dato che è tenuto ad informare le parti su tutte le condizioni che potrebbero incidere sull’affare e i debiti pregressi del condominio sono uno di questi (fra l’altro una telefonata all’amministratore costa pochi cent)
    Considera comunque che la casa deve essere libera da tutto alla stipula del rogito e magari quando arrivavi davanti al notaio trovavi tutto sistemato.
    Sono d’accordo per il metodo di pagamento (assegni circolari non trasferibili) anche se non capisco perché tu non abbia fatto direttamente un bonifico.
    Scrivere al Franchisor secondo me non serve a niente, prova a chiedere uno sconto ma la vedo dura.

  2. giorgino says:

    Purtroppo robertos ha centrato la questione.
    Scarsa professionalità del mediatore (a proposito sicura che sia un AI iscritto al Ruolo?) ma comportamento ammesso dal codice.

    L’AI è obbligato a rendere note alle parti le informazioni a lui note, o estremamente palesi.
    Inoltre le spese di amministrazione e altri debiti “minori” tenendo conto dei saldi di gestione condominiale che di solito sono “in progress” chiudendo la predetta gestione l’anno successivo, devono essere saldati entro il giorno del rogito e non prima.

    Solo questioni “ipotecarie” (che per fortuna pare non ti coinvolgano) possono suscitare problemi diversi anche per l’AI.

    g

  3. robertos says:

    Giorgino ha ragione, verifica di aver svolto la trattativa con un AI iscritto al Ruolo e non con un “consulente immobiliare” che lavora con il patentino del titolare.
    In quel caso opponiti al pagamento della provvigione in quanto non dovuta.

  4. Domingo says:

    La storia che racconti mi puzza di bruciato . Io lascerei perdere la riduzione della provvigione , e piuttosto andrei a parlare con l’amministatore di condominio per capire perche’ questo signore non pagave le spese , ci sara’ sicuramente una ingiunzione di pagamento .
    Se per caso non pagava le spese perche’ e’ un’imprenditore in fase di prefallimento , le cose potrebbero mettersi male , in questo caso il giudice fallimentare puo’ andare indietro nel tempo e bloccare anche i beni venduti .
    Non allarmarti sicuramente non e’ cosi’ , ma e meglio controllare .

  5. seroli says:

    Il giudice torna indietro nel tempo fino alla revocatoria fallimentare quando c’è stato un incauto acquisto, quindi dichiarate tutto nel rogito e stia tranquillo.
    Per la riduzione di provvigioni mi pare un po’ troppo…………..superficialità si, negligenza mi pare un po’ troppo…… ;)

  6. avv. says:

    Lasciando stare l’ipotesi della revocatoria fallimentare, l’esistenza di debiti pregressi per spese condominiali non pagate è una circostanza FACILMENTE conoscibile, tanto che basta una telefonata all’amministratore per verificarla.
    Pertanto il mediatore che non compie tale SEMPLICISSIMA verifica e omette di comunicarla al compratore viola certamente quanto disposto dall’art. 1759 cod. civ.
    Vi riporto questa sentenza: “Nella mediazione, che consiste nel mettere in relazione due o più parti per la conclusione di un affare, i soggetti del contratto sono tenuti all’obbligo generale e reciproco della buona fede, il quale si concreta a norma dell’art. 1759 c.c. nel dovere del mediatore di fornire tutte le informazioni di cui egli sia a conoscenza (compreso lo stato d’insolvenza dell’altra parte), che comprende sia le circostanze conoscendo le quali le parti o taluna di esse non avrebbero dato il consenso a quel contratto, sia le circostanze che avrebbero indotto le parti a concludere il contratto a diverse condizioni. Ne consegue che la parte tenuta al pagamento della provvigione può far valere, secondo i principi di cui all’art. 1218 c.c., l’inadempimento del mediatore rispetto a tali obblighi per sottrarsi al pagamento della stessa provvigione.” (Cassazione Civile n. 5777 del 15.3.2006)
    Se qualcuno obbietta che tale telefonata la può fare anche l’acquirente, tenga conto che l’acquirente fino alla firma del compromesso spesso nemmeno sa chi sia l’amministratore e comunque è un preciso onere del mediatore fornire un’informazione così facile.
    L’unica ricerca che, salvo specifica richiesta delle parti, non compete al mediatore in base alla legge (ma forse in base alla buona diligenza professionale sì) è quella sullo stato ipocatastale ed urbanistico.

  7. Oris says:

    Molti amministratori si rifiutano di dare queste informazioni a un mediatore, invocando un dubbio diritto alla privacy e non sono tenuti a farlo da nessuna legge a quanto mi risulta.

  8. avv. says:

    Quando il venditore conferisce l’incarico al mediatore è sufficiente inserire una delega a favore dello stesso per richiedere tali informazioni all’amministratore.
    Oppure far CHIARAMENTE ed ESPLICITAMENTE presente all’aquirente che non si è in possesso di tali informazioni.

  9. Capita anche dalle mie parti che l’amministratore si rifiuti in nome della privacy di fornire le informazioni richieste, il più delle volte è una scusa, perché sono indietro con i conti dei conguagli.
    Per evitare ciò chiedo ai proprietari di arrivare all’atto con una dichiarazione rilasciata dall’amministratore che dice che fino a quella data le spese sono state tutte pagate.
    Nel caso specifico il tizio in questione risiede all’estero ha ereditato e potrebbe non essere al corrente delle spese condominiali da pagare, comunque non mi preoccuperei più di tanto, mi farei quantificare le spese da detrarre dal saldo prezzo dell’appartamento.
    Sulla mancata preparazione dell’agente immobiliare o presunto tale (mi piacerebbe sapere se ha il patentino) invece ritengo che sia alquanto scarsa!

  10. chedude says:

    saluti a tutti. il mio problema è simile. sto acquistando casa. scopro che c’è un ingiunzione di pagamento relativa a spese condominiali dopo il compromesso e la caparra ma quindi prima del rogito. l’agenzia dice di non saperne niente,ho saputo tutto dall’amministratore. che garanzie posso chiedere all’atto del rogito? inoltre vorrei sapere se per questo motivo posso decidere di non comprare richiedendo indietro la caparra…non è stato un problema mio. io voglio avere garanziee e non voglio trovarmi in futuro obbligato a contrastare con legali amministratori e vecchio proprietario dell’immobile. nel compromesso sta scritto che l0appartamento è libero da spese condominiali cos’ come da ipoteche etc…inoltre potrebbe essere che l’ingiunzione si sta trasformando in pignoramenti o cose del genere e ancora non è possibile vedere questo dalle visure catastali. cosa potrebbe succedere? E COSA POTREI FARE PER TUTELARMI?

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