Postato da Roberto:
Buongiorno,
innanzitutto complimenti per il blog, ha chiarito molti dei miei dubbi soprattutto per quanto riguarda la proposta irrevocabile d’acquisto.
Avrei da porvi un quesito, spero mi rispondiate.
Non sono un agente immobiliare, ma un semplice privato in cerca della sua prima casa da acquistare.
Dopo aver a lungo cercato credo di aver trovato la casa che fa per me. Ho contattato quindi l’agenzia che si occupa della vendita e, prima di firmare qualsiasi proposta irrevocabile d’acquisto, ho eseguito delle ricerche sull’immobile per essere sicuro che non celasse brutte sorprese.
Ho scoperto così che l’immobile è proprietà di una società composta da 3 soci e che uno di questi soci è anche il titolare dell’agenzia che si occupa della vendita degli immobili stessi. (Gli immobili sono dei primi ingressi costruiti dalla società stessa!).
Da quello che so, in casi come questo, l’agenzia non può chiedere nessun costo di intermediazione per evitare conflitti di interesse. Ho quindi segnalato la cosa all’agenzia che però ha giustificato il 3% di provvigione dicendo che il titolare dell’agenzia non è l’amministratore della società, ma lo è uno degli altri due!
La mia domanda è: può questa specie di “cavillo” (il fatto che il titolare dell’agenzia non sia l’amministratore della società) permettere all’agenzia che tratta la vendita di pretendere il 3% come intermediazione?
Vi ringrazio in anticipo
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Assolutamente Si!
Un attimo, anche a me viene da dire SI, pero’ poi se ho capito bene, la proprietà dell’immobile è una società, quindi come tale quando firmeranno il rogito dovra’ firmare anche il 3° socio che è anche il titolare dell’Agenzia Immobiliare…………..se cosi’ fosse non sono sicuro di rispondere SI…………ma mi sorge un’altra domanda: si puo’ essere soci di una società di costruzioni essendo anche A.I.?
@ Serioli:
Si, si può essere soci senza avere problemi di incompatibilità basta che l’agente non sia l’amministratore… Per quanto riguarda invece il conflitto d’interessi, bhe qui i dubbi mi sovvengono, io in condizioni del genere non chiederei provvigioni all’acquirente… Imparziale di sicuro non lo sarà visto ch ha interessi come venditore… Io conosco agenti che continuano a lavorare così e nessuno gli dice niente, però ne conosco anche alcuni che hanno parenti che fanno i costruttori ed anche se non sono in società per questi immobili non richiedono provvigioni alla parte acquirente, ma si fanno pagare solo dai venditori.
Salve a tutti, sono Roberto, l’autore del quesito.
Volevo precisare che la società proprietaria degli immobili non è una società di costruzioni. I tre proprietari hanno creato questa società solo ed esclusivamente per la progettazione, realizzazione e vendita degli immobili, per la costruzione si sono rivolti ad una impresa di costruzioni a parte. Per quanto riguarda la firma la risposta è sì, al momento del rogito dovrà firmare anche il 3° socio che è anche titolare dell’agenzia immobiliare.
Grazie per l’attenzione e le risposte!
Io resto della mia idea, non ci sarà incompatibilità, ma resta il conflitto d’interessi a maggior ragione se il soggetto deve intervenire per la firma in fase di rogito…
P.S. io parlavo di costruttore perchè normalmente si intende “costruttore” la società proprietaria degli immobili costruiti indipendentemente dal fatto che sia lei direttamente a costruirli oppure che abbia appaltato i lavori…
siiii, ma dai allora NO, secondo me non puo’ chiedere la mediazione per conflitto di interessi addirittura con se stesso, nemmeno con altri, proprio con se stesso……..secondo me……
Cioè ho letto sentenze che davano ragione all’A.I. che media case di sorelle o altro perchè comunque se mantiene l’imparzialità……., ma qui sta’ mediando se stesso………sempre secondo me……..
In qualità di agenti imobiliari nessuno può obbligarci a non far parte di qualche società immobiliare allo scopo dio costruire e vendere immobili tuttavia il Codice Civile definisce nell’articolo 1754 la figura del Mediatore come colui che mette in relazione due o più parti per la conclusione di un affare, SENZA ESSERE LEGATO AD ALCUNA DI ESSE DA RAPPORTI DI COLLABRAZIONE, DI DIPENDENZA O DI RAPPRESENTANZA. Il mediatore può rappresentare una delle parti solo nelle fasi esecutive del contratto, ovvero dopo la sua conclusione. Il mediatore ha diritto alla provvigione da ciascuna delle parti, se l’affare è concluso per effetto del suo intervento.
E’ evidente che nel caso specifico non posa chiedere la mediazione al promissorio acquirente!
Se la società è una società di capitali (sarà la solita srl) firmerà solo il legale rappresentante (cioè di solito l’amministratore).
Se è società di persone idem.
Non esise che vengono tutti i soci a firmare, a meno che non abbiano adottato uno statuto delirante.
Sul discorso provvigione: è vero che l’essere socio della società venditrice in linea teorica (cioè secondo la legge 39/89 e successive modiifche ed integrazioni) non è incompatibile con la professione di mediatore, ma lo è nei fatti per il semplice motivo che il soggetto in questione non può essere imparziale visto che il guadagno della società è anche guadagno suo (con gli utili). A maggior ragione se si tratta di società di persone (ss, sas, snc) dove oltre al guadagno diretto c’è pure la responsabilità diretta.
Quindi non ha senso parlare di mediazione in questo caso.
Grazie a tutti per gli interventi e la preziosa disponibilità. Approfitto ancora della vostra gentilezza per chiedervi qualche consiglio esponendovi come si è evoluta la situazione.
Ho fatto delle visure tavolari per conoscere la situazione ipotecaria dell’immobile e ho scoperto che sono iscritte 6 ipoteche giudiziali simultanee: 5 (di non elevato valore e di cui l’AI mi aveva avvertito) a favore del titolare dell’agenzia immobiliare (evidentemente avanzava dei soldi dagli altri soci) e una (di elevato valore e di cui l’AI non mi aveva detto niente perché a detta sua non ne sapeva niente) a favore dell’impresa costruttrice che si è occupata della costruzione degli immobili.
Secondo voi come devo comportarmi? E meglio lasciar perdere l’acquisto di quest’immobile visto che ci sono troppi problemi? O secondo voi, facendo attenzione, si riesce ad acquistare (visto che la casa mi piace molto) senza correre rischi? Da quello che ho capito la casa non può essere venduta gravata da iscrizioni ipotecarie, quindi in fase di rogito il notaio deve cancellarle tutte o corro qualche rischio comunque? Mi consgliate di perfezionare l’acquisto con un atto pubblico per tutelarmi maggiormente?
Grazie ancora e scusate la marea di domande!
Roberto
Conflitto d’interessi a parte, (mi sembra che con tutto quello che c’è sull’immobile la cosa passa in secondo piano) ti consiglierei vivamente di comprarti un’altra casa.
Ma visto che ti piace il brivido, se insisti ti conviene:
1) Non dare neanche un centesimo d’acconto o caparra.
2) Rivolgerti ad un notaio andare direttamente in atto e fare tanti pagamenti intestati ai creditori e far trascrivere dal notaio l’atto seduta stante!
3) Comprare insieme all’alloggio un talismano potente e/o pregare che non saltino fuori altri debiti.
Ps Se tu fossi un mio parente o un mio amico ti farei rinchiudere in casa finché non ti passano certe malsane idee!
Dopo aver letto l’evoluzione concordo con Ketty…. CHIUDITI IN CASA finchè non ti è passata!!!!
Grazie a tutti per i preziosi consigli. Sotto sotto sapevo già che dovevo lasciar perdere per quella casa, ma fino all’ultimo speravo ci fosse una soluzione che mi facesse acquistare in sicurezza! Dalla prossima settimana si ricomincia a cercare!
Ancora grazie a tutti…siete stati gentilissimi!
Roberto
Ti auguro sinceramente di trovare la casa giusta e un agente immobiliare bravo come me!