Postato da E.F.:
Egregi, grazie per l’ospitalità du un argomento di interesse generale.
Cordialità
IMMOBILI,IL PREZZO LO FA L’OMI
(Italia Oggi del 21.01.09) di Andrea Bongi
Le rilevazioni OMI costituiscono per la Magistratura Tributaria una presunzione ai fini fiscali di elevato valore probatorio (sentenze CTP).
Dati statistici ripresi dalle compravendite notarili dall’Agenzia delle Entrate tramite l’Osservatorio del Mercato Immobiliare.
Si parla in questa indagine utilizzata a confronto del valore “normale” degli immobili, di un valore statistico, invece di ammettere – caso per caso- l’esprimersi del valore di
mercato degli immobili con il classico incontro giuridico della domanda con
l’offerta, come di fatto accade sempre e da sempre.
La mancanza di questa “libertà” nel determinare un valore liberamente determinato tra le parti può essere influenzata ma non sostituita,sia quando i valori tendono a
salire, sia quando tendono a scendere (per tutta una serie di ragioni di rarità od abbondanza di beni,di economia in espansione,di finanza che aiuta lo
sviluppo ecc.) se non da elementi oggettivi quali prezzo,posizione,qualità,
dimensione, accesso al credito, ecc.ecc.,quindi elementi concreti di apprezzamento soggettivo come per qualsiasi altro bene.
L’encomiabile lavoro dell’Agenzia del Territorio,come la stessa politica assunta negli studi di settori per i redditi, ha un vizio, diciamo pure piuttosto grossolano,che ne limita se non ne altera la veridicità dei fatti reali.
In Francia, ad esempio, quando un Notaio,assistito da tecnici immobiliari della pubblica amministrazione e da agenti immobiliari che certificano i valori transati, hanno un evidente dubbio che una compravendita stia per essere effettuata a prezzi<fuori mercato, interviene l’istituto della “OPZIONE” a favore del Comune, Stato o Dipartimento che al prezzo dichiarato al Notaio si sostituisce all’acquirente naturale- che è vero che perde quell’affare a quel prezzo- mentre il venditore non ha nulla da recriminare ricevendo il prezzo dichiarato.
Questo è un metodo che funziona,assieme ad altri correttivi,rispettando il mercato,i contraenti e le esigenze della fiscalità pubblica.
In Italia è troppo comodo per l’Amministrazione Fiscale ,intervenire per fare cassa, proponendo contenzioso post- atto notarile,quindi non in via preliminare, e con la frittata già bell’è fatta, chiedere altre imposte e pretendere che il contribuente si difenda attorno ad elementi appena accennati in atto che ne individuano le qualità o i difetti, collegati al prezzo dichiarato ecc. ecc., salvo non obbligare ogni transazione, oltre quelle già utilizzate per il finanziamento a descrivere in perizia/atto il bene immobile in ogni dettaglio.
L’Agente immobiliare od almeno una buona parte di essi sono “Consulenti del Giudice” quindi con una buona esperienza in stime,capaci di valutare un bene in ogni dettaglio e parametro,sia di provenienza privata che da impresa od altro e possono certificare il valore transato,sia con stime Legali apposite, sia con il lavoro di routine dovuto alla compravendita, quindi basta utilizzare questo canale ufficiale ed attendibile nei modi utili al mercato e coincidenti con quelli di una Amministrazione Finanziaria, diciamo quali Notai della Valutazione.
Oltre alle dinamiche di mercato, l’immobiliare si differenzia nelle indicazioni di prezzo, di qualità, di posizione, di costo per aree regionali, di tipologie ecc.ecc. per tutta una serie di parametri che si ripetono in ogni situazione ma che sono quasi sempre differenti fra loro,anche se il bene è molto simile, e l’influenza normativa del fisco non è minima, solo se pensiamo alle tipologie di provenienza o di produzione del bene od al suo utilizzo, tipo le percentuali dell’IVA all’acquisto che vanno dal 4 al 20 %,senza contare tutte le altre discriminanti normative o fiscali accessorie che comunque anch’esse influenzano il costo di produzione o di assunzione alla proprietà del medesimo.
Da tener conto comunque che il mercato immobiliare,come altri mercati, non è un “banco di farmacista” ed è influenzato da tante componenti che lo fanno oscillare, salire o scendere, od anche rendere stabile od immobile, per ragioni economiche finanziarie, di utilizzo, reddito o meno e come anche il fisco dovrebbe prendere atto, dalla crisi innescata dai “Mutui Subprime & C” può anche capitare che dopo tanti guadagni più o meno veri od ipotetici, dopo tanti aumenti di prezzo, effettivi o diffusi ad arte per attirare acquirenti in certi momenti, ci sia una flessione e qualcuno che ci rimette .
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Beh per le compravendite tra privati (io faccio 100% privati e 0% imprese) il problema si risolse a suo tempo con l’introduzione del prezzo/valore…..un’ottima idea.
Per le vendite del commerciale questa funzione non sussiste ed è un vero peccato ma immagino non fu possibile introdurlo per gli immobili acquistati da società e portati in ammortamento negli anni di esercizio tale che a fine lavoro, quando si avvicina la pensione, l’azienda si ritrova a vendere immobili che se il prezzo fosse interamente dichiarato porterebbe a plusvalenze tali da rendere piu’ economico versare una tanica di benzina dentro il locale e dargli fuoco.
Tant’è, a me è parsa un’ottima idea quella di pagare le tasse per il compratore sul valore catastale rivalutato, per le imprese costruttrici questo ad oggi non vale perchè vendendo “beni”, sopra c’è l’IVA……….ma……..ma……mi domandavo, mica per caso invece di vederla come un male per loro, uno svantaggio…..ma per caso mica è stato lasciato tutto cosi’ con l’imposta piena perchè cosi’ potesse continuare a circolare il “nero”?
Ma come sono maliziono
pensa che sono andato a pensare, dubitavo dell’ovvio, infatti è notorio che il compratore voglia pagare piu’ IVA possibile sul comprato ed è altrettanto ovvio che l’impresa voglia dichiarare di piu’ per pagarci le tasse sopra……allora approfittando dell’onesta’ intellettuale e dell’abnegazione italiana agli adempimenti degl’obblighi fiscali, si è lascito tutto volutamente cosi’, senza incentivare una delle parti a dire la verità….tanto siamo tutti onesti, la diremmo comunque. 
Ah, si è vero, per rispondere al post…SI a volte ed in alcuni casi esistono alcuni costruttori che ci rimettono qualcosa…….
Il problema dei valori OMI è l’uso che ne sta facendo l’agenzia dell’entrate, in particolare accertando in caso di compravendite “anche tra privati” che hanno per oggetto uffici e/o immobili commerciali, maggiori valori semplicemente perchè derivanti dal calcolo valore mq. fornito da tale banca dati per i mq.
Sto facendo una perizia ad un cliente privato che ha ricevuto per l’acquisto di un ufficio, un accertamento per maggior valore, attraverso l’applicazione matematica di tali dati (valore mq x mq.).
Nel caso specifico non è stato tenuto in nessun conto che tale immobile deriva da condono, che era una ex cantina, che si trova al secondo piano INTERRATO, che per raggiungere tale ufficio è necessario percorrere un lungo tratto esterno all’edificio con quattro rampe di scale e in caso di pioggia senza alcun riparo.
Credo che qualsiasi stimatore avrebbe tenuto conto di ciò, sicuramente ne ha tenuto conto l’acquirente che non avrebbe comprato tale ufficio se non ad un prezzo ben al di sotto dei valori indicati dall’OMI, non avendo tale ufficio le caratteristiche “medie” di zona.
Comunque ora l’acquirente, pur avendo dichiarato il prezzo intero nella compravendita si trova un accertamento fiscale
L’agenzia delle entrate per me su questa faccenda si comporta come un associazione a delinquere.
IL valore normale è un emerita presa in giro. Non tiene MAI conto del reale valore degli immobili compravenduti. MAI. E per chiarezza non arriva all’acquirente l’accertamento, ma al venditore che ha l’onere della prova (dopo aver pagato).
Mi sono capitati accertamenti su immobili venduti da ristrutturare completamente, con la situazione espressamente citata nel rogito (l’immobile è completamente da ristrutturare a cura e spese di parte acquirente) e l’agenzia delle entrate ha messo il valore normale come se la casa fosse in stato di mauntenzione normale.
Ora non sò se conoscete l’iter in questi casi, ma ve lo spiego. L’agenzia delle entrate non ti manda una richiesta di spiegazioni con il dubbio sulla differenza di valore. No, troppo facile. Ti manda direttamente (al venditore) la cartella esattoriale e ti dice l’immobile vale X per lei, tu hai venduto a meno di X, per lei hai fatto del nero. Paga.
Chi riceve questa cartella non può opporsi. Deve prima pagare poi fare ricorso e sperare.
Seroli sul nero sbagli clamorosamente perchè ad oggi (facciamo fino a ieri) la maggior parte delle compravendite si fà con un mutuo al 100% se non oltre, le compravendite”per contanti” (senza mutuo) non sono mai state gestibili sotto il punto di vista degli accertamenti.
L’impresa,o la società immobiliare non può più permettersi di prendere nero per il semplice fatto che i primi controlli vengono effettuati confrontando il valore del mutuo con quello della compravendita. Se il mutuo è maggiore del prezzo di vendita, al venditore arriva SEMPRE la cartella esattoriale, sempre con la presunzione che ci sia del nero di mezzo.
Ora io sò che l’ignoranza degli statali è devastante ma a nessuno è sorto il dubbio che se vendo a 100 e il cliente fà 110/115 di mutuo è perchè non ha i soldi per pagare le spese (notaio, IVA o imposta di registro, agenzia immobiliare e broker finanziario nonchè assicurazione per l’immobile) e quindi fà un mutuo che cmq non basta mai e in genere deve comunque aggiungere di tasca sua 5.000 €?
Nessuno ci ha mai pensato?
Esempio:
Casa 100.000
notaio (stiamo bassi)2.500 atto acquisto e 2.500 atto mutuo
IVA 4.000
agenzia immobiliare 3.000
broker finanziario 3.000
assicurazione (varia da 1.000 a 5.000 a seconda che paghi subito o dilazionato, stiamo a metà)2.500
mutuo da 115.000
erogato in genere 114.000 (mille è per perizia istruttoria pratica e cazzi vari)
Totale spese 100+4+5+3+3+2,5=117.5
Erogato 114
mancano 3.500 € che il cliente mette di tasca sua.
Ma perchè l’agenzia delle entrate non lo capisce? E’ così difficile?
Per lo stato i 15.000 di differenza (manco i 14.000 di erogato no, troppo facile anche qui) sono stati presi in nero dal venditore.
Bene e come lo dimostro che non è vero? vai a beccare l’acquirente dopo uno o due anni se non tre dalla vendita….
La soluzione c’è ma è una gran rottura per chi vende…
In Italia lo stato parte sempre dal presupposto di colpevolezza.
ogni nostra legge è basata sul “ricatto morale” o sul fatto che sia impossibile mettersi in regola, per chiarezza e mancanza di realismo del legislatore.
Se vi fermano per strada, state certi che se vogliono multarvi qualcosa trovano.
Se la finanza arriva e tu sei in regola, loro ti convincono del contrario andando a ritroso negli anni fino a trovare uno scontrino non registrato, oltre a bloccarti il lavoro per giorni.
Consci di questo, abbiamo sviluppato come popolo una sorta di immunità al “terrore psicologico” che tali leggi cercano di incuterci, per sopravvivenza, rassegnandoci a fare del nostro meglio per accontentare questi “aguzzini” e a pagare le spese quando si ha la sfortuna di capitarci sotto.
Se si vuole esser un pò più sicuri, purtroppo, si deve esser meno in regola possibile, per effetto similare a quello che avviene nel mondo dell’imprenditoria, dove stranamente chi si indebita di più ha più successo di chi paga i suoi debiti in modo puntuale.
L’AdE, d’altronde, gongola su questi meccanismi e certamente non rinuncia a nessun possibile introito.
D’altronde una cosa la si è ottenuta noi AI, anch’esse non a livello nazionale:
La dichiarazione dell’importo delle fatture in atto è stata pensata per combattere l’evasione degli AI, interessante notare come secondo il legislatore presente in quegli anni, che ha fatto 1 legge buona e 100 stupide e inutili di fatto, ce l’avesse proprio con la nostra categoria, in quanto non ha immesso l’obbligo delle fatture per tutti gli altri professionisti presenti nell’iter delle compravendite.
Da questo, mi sovviene il pensiero che l’evasione degli Ai sia una fetta importante del PIL, che speriamo si sia sanata grazie a questo provvedimento, provvedimento che in effetti a me aiuta pure, dandomi uno strumento potentissimo contro quei clienti approfittatori che volessero scavalcarmi, che se lo scopro pagano molti soldini di differenza di imposta allo stato e vengono pure perseguiti penalmente…
Posso assicurarti che l’accertamento di maggior valore è stato richiesto all’acquirente, ed è anche logico dal momento che hanno chiesto la tassazione dell’imposta di registro sul maggior valore accertato, rispetto a quella corrisposta dall’acquirente.
Anche i tempi dell’accertamento sono molti rapidi atto di gennaio 2007 accertamento dicembre 2008.
Ritengo, infatti, che la rapidità sia dovuta al fatto che sono stati presentati degli emendamenti alla legge Comunitaria 2008, con i quali il governo in adempimento di quanto richiesto dalla Comunità Europea ha depositato mercoledì scorso alla XIV commissione del Senato una serie di novità fiscali.
Tra le quali spicca l’aver eliminato il riferimento ai valori di mercato, fissati periodicamente dall’Agenzia del territorio, negli accertamenti sulle compravendita immobiliari.
In sostanza se tale correzione dovesse andare a buon fine le presunzioni legali di fatto automatiche del fisco tornerebbero a vestire i panni di presunzioni semplici (tutte da dimostrare da parte dell’Ufficio).
Rimarrebbe il problema degli accertamenti già effettuati per i quali si stanno sbrigando ad inviare notifiche, prima che venga approvato detto emendamento.
Salve…..
a me è successo qualcosa di più clamoroso…
io ho venduto un appartamento ha 85.000 euro e la mia cliente ha chiesto 120.000 euro di mutuo ipotecando l’appartamento da me venduto + uno di proprieta di un suo genitore …
poi con i valori O.M.I. io sono in regola per che vale con il valore medio OMI 87.000
L’AGENZIA DELLE ENTRATE A ME DICE CHE HO EVASO 35.000 EURO MI HA MANDATO UNA CARTELLA ESATORIALE DI QUESTO IMPORTO….
ROBA DA PAZZI……
Se i 35.000 euro in più non li ha presi, lei è nel giusto, faccia ricorso!
L’agenzia delle Entrate adotta oltre ai valori dell’OMI la presunzione che in caso di vendita con pagamento a mezzo mutuo il prezzo non possa essere inferiore al mutuo erogato di conseguenza nel caso tuo hanno accertato “automaticamente” l’intero valore del mutuo.