Locazione commerciale, come va esercitato il recesso?

Postato da Leoche:

Buonasera, avrei un quesito.

Se in un contratto di locazione commerciale c’è scritto che il conduttore ha facoltà di recedere in qualsiasi momento dal contratto, previo avviso da recapitarsi, a mezzo lettera raccomandata da spedire almeno 12 mesi prima dell’esercizio del recesso, e invece il conduttore volesse usare i 6 mesi come per legge (392/78), lo può fare o deve per forza stare a quanto firmato nel contratto?

Grazie per l’aiuto
Leoche

Comments

  1. ernesto saitta says:

    A mio parere vige in caso di contenzioso ,non soltanto ciò che viene previsto sul contratto, ma ciò che prevede il codice civile in materia di locazioni.La facoltà di recedere dando un preavviso di 6 mesi è garantita dalla nostra giurisprudenza.E … per la serie “complichiamoci la vita”…il conduttore potrebbe anche appellarsi ai famosi “gravi motivi”.Sarebbe utile saperne di più …. tipo se il conduttore rappresenta una società etc etc .Attendo riscontri

  2. NONNO says:

    L’Art. 27 ultimo comma autorizza il preavviso di 6 mesi in presenza di “gravi motivi”.
    Per gravi motivi si devono intendere quei fatti, estranei alla volontà del conduttore, che, imprevedibili e sopravvenuti alla costituzione del rapporto locativo, siano tali da rendere oltremodo gravosa per il conduttore la persistenza del rapporto stesso.
    Ovviamente tutto va valutato dal giudice di merito che, da quanto ne so, tende a favorire la parte debole (il conduttore).

  3. seroli says:

    Credo che Leo intendesse dire che lo sa’ anche lui che la legge indica 6 mesi per il preavviso, ma lui a suo tempo nel contratto firmo per un preavviso minimo di mesi 12, ora chiede, cosa vale i 6 mesi della legge o i 12 contrattuali?

    Io non me lo ricordo sinceramente.

  4. leoche says:

    Seroli ha capito il mio discorso forse poco chiaro, comunque il contratto non è ancora firmato, volevo solo capire cosa fare se il locatore si interstardisce sui 12 mesi.

  5. Oris says:

    Se è come ha detto seroli, tale accordo penso doveva essere firmato e approvato a parte (1341 1342 CC), visto il possibile profilo di vessatorietà… (nel caso 1l 1373)

  6. NONNO says:

    Da quello che mi risulta, quello di 6 mesi è il termine massimo per le previsioni contrattuali.
    Viceversa, può essere abbreviato …

  7. ernesto saitta says:

    @leoche. Sempre secondo me ….. potresti dire al “coriaceo”che per la legge vale solo il preavviso di sei mesi….qualsiasi “azzeccagarbugli” che assiste il conduttore potrebbe sovvertire ciò che prevede il contratto.Anche lo scioglimento di una società rientra tra i “gravi motivi”.Concordo con NONNO… esiste una ancestrale difesa ,da parte dei magistrati ,a garantire la parte conduttrice.

  8. ernesto saitta says:

    Ops….ho dato una rapida occhiata su internet!!! Molti contratti commerciali prevedono 12 mesi e non sei

  9. faber says:

    L’esperienza mi porta a dire che qualsiasi “locatore” di buon senso, qualora venga contattato da un conduttore che dichiara di avere difficoltà nel pagamento del canone e che chiuderà l’attività, dichiarandosi disposto a restituire anticipatamente il locale, (anche il mese successivo), piuttosto che costringerlo ad adempiere ad un contratto che prevede dodici mesi per il recesso, sicuramente finirà per venire incontro alle esigenze del conduttore.

    Non certo per animo caritatevole, quanto piuttosto, per una semplice valutazione di convenienza che lo porta a preferire di riprendere oggi il locale senza canoni non pagati, piuttosto, che iniziare una lunga procedura di sfratto, riaverlo dopo diversi mesi (forse anni) ed in alcuni casi non potersi neanche soddisfare dei canoni non pagati vista la grave crisi del conduttore.

  10. gito67 says:

    Vorrei precisare che se non ci sono i gravi motivi la L.392 all’art.28 per gli immobili adibiti ad uso diverso dall’abitativo prevede durate minime di 6 anni e disdetta anticipata di 12 mesi oppure se alberghieri durata minima di 9 anni e disdetta di 18 mesi….

  11. NONNO says:

    Effettivamente anche nei miei formulari vengono indicati i 12 mesi come preavviso … gito67 ha ragione (mi cospargo il capo di cenere), anche se ho trovato delle sentenze in cui era stato legittimamente convenuto un preavviso di 4 mesi. Sta di fatto che la richiesta di un preavviso di 12 mesi è una prassi consolidata. Scusa Leoche.

  12. ernesto saitta says:

    @nonno.Se ti avanza della cenere mandamela !!!!Mi unisco alle scuse

  13. Oris says:

    Io poi non avevo letto che non era un abitativo!!! :D

    Peggio che mai.. :D

  14. leoche says:

    scusate ma nella l. 392/78 l’art. 27 dice che per gravi motivi si può dare un preavviso di 6 mesi, invece l’art. 28 dice che il rinnovo alla scadenza dei 6 anni non ha luogo se sopravviene disdetta almeno 12 mesi prima. Senza fare ulteriore confusione la mia domanda riguardava la possibilità di recedere prima della scadenza contrattuale (tipo fra 2 anni) per gravi motivi (di cui all’art. 27) dove il locatore vuole un preavviso di 12 mesi anche per gravi motivi.

  15. Gsms says:

    Ritengo che la disdetta dei 12 mesi sia riferita nell’ipotesi che non si voglia rinnovare il contratto alla sua scadenza naturale. Mentre i 6 mesi sono riferiti alla risoluzione anticipata del contratto da parte del Conduttore ( se previsto dal contratto) oppure per gravi motivi.

  16. seroli says:

    leoche:
    la tua domanda è molto interessante e riguarda la “derogabilità” di alcuni articoli della 392.
    Purtroppo pare che non sappiamo risponderti (nemmeno io ovviamente) questo anche perchè secondo me faber ha ragione, piu’ che altro si tratta di “scuola”, nella realtà il proprietario si troverebbe a scegliere tra un inquilino dentro il suo immobile che non paga o trovarsi l’oggetto libero e poterlo riaffittare.

    Comunque a me interessa come domanda ed insieme alla tua potremmo ricercare quali altri articoli sono derogabili con la doppia firma di vessatorietà e quali invece, se modificati, rientrano nelle pattuizioni nulle…….appena ho un momento ci guardo volentieri, se non arrivo secondo e me li trovo belle che spiattellati davanti perchè qualcuno mi ha battuto sul tempo :)

  17. seroli says:

    ……..ecco scritto meglio il mio concetto di cui sopra:

    PAOLO GATTO

    Cenni in materia di locazioni

    Le norme imperative

    Ciò che ha sempre contraddistinto la materia locatizia è stata la sua imperatività. L’imperatività è costituita da due elementi:

    1)-L’inderogabilità della legge quando la deroga operi a sfavore del conduttore;

    2)-La sostituzione automatica della clausola nulla;

    Il primo elemento deriva dal fatto che le norme sulle locazioni sono norme imperative di ordine pubblico economico di protezione; sono cioè norme inderogabili, contrattualmente, anche dalle parti stesse, che corrispondono ad una finalità economica della legge che è quella di tutelare il contraente più debole, ovvero il conduttore, dalla maggiore forza contrattuale del proprietario.
    Il secondo elemento è il rimedio attraverso il quale la legge raggiunge il suo scopo di creare parità sostanziale tra le parti attraverso il privilegio di quella meno forte. La sostituzione automatica delle clausole nulle, infatti, configura un’eccezione in materia contrattuale, ove alla nullità di un elemento essenziale segue la nullità del rapporto; nelle normative di protezione, infatti, l’annullamento del contratto frustrerebbe la finalità della legge, per cui alla clausola nulla viene automaticamente sostituita quella legale, per cui il rapporto viene conservato.

  18. seroli says:

    …..per cui tu puoi far firmare una clausola inderogabile 15 volte con 15 penne diverse aventi tutte le sfumature del nero e poi sigillare tutto col sangue del conduttore, ma la legge ti dice:
    -quella clausola va’ a toccare una condizione invece “intoccabile”, “inderogabile” appunto e quindi io dico che quella frase controfirmata 1,000 volte dalle parti per me legge è NULLA (nulla= cosi’ come mai apposta, cosi’ come non ci fosse nemmeno scritta, invisibile, cancellata di diritto senza chiedere nessun intervento da parte di nessun legale e/o giudice, insomma cancellata col bianchino dal pennello delle giustizia ;) )
    Stessa cosa la possiamo ritrovare nell’abitativo….sarebbe fighissimo avere una lista di patti derogabili e di quelli intoccabili (diritto di prelazione? interessi di mora? interessi lagali? raccomandata o lettera semplice?)….

  19. leoche says:

    @seroli, grazie credo che prendo per buona la tua risposta

  20. seroli says:

    No oh, aspetta, io ho detto che non lo so’ cos’è che vale, se 6 o 12, devo controllare se la disdetta anticipata puo’ essere oggetto di libera pattuizione tra le parti o rientra tra gli articoli inderogabili, io non lo so, devo cercare….prova a cercare anche te su internet, tanto io solitamente cerco li’ o sulla raccolta delle sentenze di Cassazione in un CD di mia moglie.

  21. leoche says:

    @seroli, scusa l’avevo capito che non era una risposta certa, ma considerando che si tratta di un contratto che deve essere ancora firmato e che non si sa quando potrebbe essere necessaria la disdetta (se fra un anno o 10)e non si sa neanche per quale motivo, credo che porterò queste ragioni al proprietario e vediamo cosa succede

  22. A.T. (antonio) says:

    Esiste un solo contratto ad uso non abitativo regolato dalla legge sull’equo canone!!!
    TALE CONTRATTO PREVEDE LA DISDETTA da parte:
    -locatrice almeno un anno prima della scadenza dei primi sei anni (pagare indennità):
    -conduttrice in qualsiasi momento del contratto con almeno sei mesi di preavviso;

  23. David Camaleonte says:

    Salve volevo sapere se l’indennità di avviamento c’è anche quando il locatore dichiara che a termine del contratto di affitto non intende rinnovare.

    Grazie!

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