Agenzia Immobiliare e incarico in esclusiva

Postato da V.V.:

Sono un Agente Immobiliare e ho un immobile in vendita esclusiva.

Però ho scoperto che altre Agenzie ci lavorano per questa casa.

Dei clienti che sono venuti da me e li ho portati a vedere questa casa mi hanno detto che già l’hanno vista con un’altra agenzia.

Voglio sapere se posso chiedere alla proprietaria la penale prevista dal contratto in esclusiva.

Comments

  1. Luca_F says:

    Se mentre hai l’incarico, ancora in validità, la proprietà vende senza passare da te si.
    Se il mandato scade e poi vende no….

  2. Oris says:

    mmm… dove ho già sentito sta cosa?

  3. seroli says:

    Lincarico di esclusiva è un contratto stipulato tra te e la proprietà, dipende cosa ci hai scritto nei patti racchiusi in quel contratto, se hai previsto la penale in caso di vendita diretta del proprietario a terzi = NO, se hai previsto che la sola violazione di “esclusività” origina l’inadempienza contrattuale ergo la penale = SI

    Dipende da quello che c’hai scritto tu.

  4. ernesto saitta says:

    @Oris Queste si che sono soddisfazioni he…..?

  5. ernesto saitta says:

    Prevedo una penale del 100% nel caso in cui l’immobile fosse venduto con incarico in vita.Con incarico spento se dovesse acquistare un cliente da me indirizzato e dovessi sgamarlo……..gli darei una paccata su una spalla e…..non lo so … ci devo pensare

  6. Oris says:

    Bene, basta saperlo, quindi via a un pezzo del CC.

    A me va bene, non ho una struttura che soffrirebbe diventando commerciale, anzi… :)

    Però attenzione ragazzi, da li a perdere anche il diritto alla provvigione da parte dell’acquirente (parlo di quello del CC) il passo è breve… ;)

    inoltre, attenzione, a quel punto tutti quelli con l’ufficino alla Seroli chiudono, perchè si apre la strada alle coop o agli “agetnimmobiliarifici”.

    In soldoni vince la struttura commerciale e la sezione acquisizioni.

    In presenza di un quadro così disegnato, prevederei la cancellazione del compenso da parte dei compratori, la scomparsa degli obblighi di garanzia che permettono ai mediatori di restare tali, la ricomparsa legalizzata del supero, la cancellazione della categoria in favore di “uffici vendite”.

    A quel punto prendi l’incarico e vendi, se non vendi nel periodo dell’incarico ti attacchi.

    Ma di più.

    Se tu porti un cliente a vedere una casa, io che ho una struttura grande faccio una pubblicità:

    “hai visto la casa che ti ineressa?

    Comprala da noi! A prezzo fisso! Ti seguiamo la pratica fino al rogito!
    Tutto a 2000 euro!”

    Il cliente aspetta la fine dell’incarico e si mette d’accordo col proprietario…

    ;)

    Il mediatore non si estinguerà, per forza (è una esigenza umana) ma tornerà ad essere il sensale che era un tempo, magari a avanzatempo, a nero, portando clienti a qeusti uffici vendite o scavalcandoli facendo comprare tra privati.

  7. TeT says:

    che strano sto post impostato cosi ……….dopo un altro molto simile recentissimamente … mi sembrano parole gia lette

    no problem

    caro V.V. fai cosi :

    manda due amici dalle altre ag che fanno vedere casa per verificare se è vero quanto hai sentito spesso sono delle balle .. se è vero chiedi alla venditrice spiegazione … offriti di collaborare con colleghi.. cerca soluzione pacifica …

    se non basta e insiste in comportamento non corretto chiedi la penale … hai pure i testimoni del suo comportamento ….non serve la vendita effettuata se usi incarichi fatti bene

    ti sei imbattuto in una venditrice disonesta meglio starle alla larga …….ti avrebbe creato casini magari alla vendita a te e agli eventuali compratori ……

    hai presente quei bravi venditori che trattano con + agenzie …… magari ricevono + proposte di acquisto per stessa casa da ag imm diverse …………………….. SI INCASSANO PIU’ CAPARRE per stessa casa in vendita …..perchè ci sono PIU’ AGENZIE CHE LA TRATTANO ma LA CASA E’ UNA SOLA

    poi valla a spiegare al tuo cliente acquirente “ARRABBIATO” che tu ag imm non sapevi degli altri ag imm, non sapevi delle altre proposte ecc ….

    SONO CASINI PER TUTTI IN PRIMIS CLIENTE CHE HA DATO CAPARRA e chissa quando la rivede …..e per TE AG IMM che potresti essere ritenuto complice del venditore

    bah bah brutta faccenda

  8. si ho notato anch’ io ,nella mia zona, questa pratica poco corretta dei “grandi gruppi”….
    Ricordo uno in particolare:
    “Operazione provvigione zero”

    Se acquisti da noi NON paghi la provvigione…..

    Non mi sembra un granchè corretto nei confronti delle (molte) piccole agenzie che non possono permettersi per vari motivi di lavorare così!

  9. Oris says:

    @S.gilia

    A beh, rifattela con gli amanti della mediazion da contratto! (e pensare che io fantasticavo)

    TeT cghe coincidenza eh?

    Cosa credi, l’ho messo io apposta per continuare la discussione :D

    (così lasciamo a chi si scalda al fuoco caldo delle proprie convinzioni di continuare a farlo).

    Il fatto invece è che ste cose accadono.

    E se accadono un motivo ci sarà…

    Io penso che sia dovuto al fatto che il contratto in esclusiva spesso non soddisfi i proprietari… ma sicuramente è colpa loro, vero?

    ;)

    Ehm… TeT cosa impedisce a un proprietario disonesto che vuole incassare più caparre di firmare più esclusive?

    Non è meglio una proposta con penale o addirittura deposito e la caparre versarle a compromesso registrato dal notaio?? ( e qui si riaprirebbe il capitolo sulle proposte “maggiche”)

    Su, non arrampihiamoci sugli specchi per dare all’esclusiva una veste di garanzia che non ha.

    L’esclusiva per come è fatta oggi conviene SOLO agli agenti immobiliari.

  10. seroli says:

    Giuridicamente l’esclusiva non da’ alcuna garanzia aggiuntiva nè fantistica, se non i patti in essa contenuti.

    Sicuramente se tutti chiedessero “l’esclusiva” (non come obbligatorieta’, ovvio, ma come usanza) gli immobili disponibili per la “non esclusiva”, sarebbero molto pochi e SI, vincerebbe il settore acquisizioni, non c’è dubbio.

    Ma è esattamente il contrario, secondo me, di quello che dici Ponz, seguimi un attimo:
    se mi danno l’esclusiva lo fanno x 2 motivi fondamentalmente, o valuto troppo la casa illudendo il venditore o gli “piaccio” al venditore (piaccio nel senso che mi reputa capace di raggiungere obiettivi basando tale giudizio sulla mia auto-presentazione all’appuntamento).

    ok

    Se cosi’ è, si gioca invece ad armi pari, cioè al grosso gruppo (leggi francising) non rimane altro che sopravvalutare la casa per prendere l’esclusiva (dato per appurato che una piccola agenzia ha un approccio molto piu’ di “sperienza trasudante” nella presentazione che non il ragazzetto neo-acquisitore).

    Ok

    Loro sopravvalutano e prendono l’esclusiva, 1/2/3 volte, poi se sopravvalti non vendi e il tuo nome si spande come cattiva nomea……

    Mi illudo, erro, puo’ essere, abbiamo avuto una esperienza qui a Firenze di un Grosso Gruppo con il nome “aggettivante” la nostra regione, si sta’ vedendo come va’, si sta’ vedendo la nomea che si è creata intorno ad esso tra i clienti…..su questa unica esperienza, ho avuto ragione, poi per altre non so’.

    Per la parte relativa alla legittimita’ “morale” intesa come “terzieta’” del mediatore dai rapporti con le parti, veramente non credo che possa influenzare la mediazione, l’esclusiva la si prende se il prezzo è valido, se lo si fa’ noi, difficilmente lo si ottiene di spontanea volonta’ dal venditore, se non si sopravvaluta (perchè se no non si vende tanto) allora sara’ ben difficile che porti proposte molto sotto l’incarico, ma non perchè sono “di parte” ma proprio perchè il prezzo lo feci equo al momento dell’acquisizione.

    Poi ovvio, se nei mesi, le situazioni cambiano, nulla vieta di segnalarlo al venditore “cioccio, la valutazione te l’ho fatta prima che sotto casa tua ci mettessero un sexy shop, ora che c’è bisogna calare un po’”.

    Secondo me

  11. TeT says:

    Ehm… caro TeT cosa impedisce a un proprietario disonesto che vuole incassare più caparre di firmare più esclusive?”

    RISPOSTA SEMPLICE : la PENALE

    vorrei ricordare che il venditore in genere è persona solvente … ha una casa di proprieta

    poi siccome a detta di qualcuno tutti lavorano senza incarico che bisogno hanno di accordarsi con un ag imm serio che fa accordi chiari scritti quando ne trova a bizzeffe che lavorano sulla parola …

    attenti clienti acquirenti a chi vi rivolgete !!!!

    PS il mio primo post del giorno è stato in moderazione per 40 minuti ……che è sto diventando antipatico ????
    suvvia

  12. seroli says:

    Un’altra cosa, sempre fermo restando il fatto che se sopravvaluto non vendo, esperienza di stasera che avro’, viene piu’ tardi la proprietaria di una casa che ho in esclusiva, non riesco a venderla, il prezzo pare equo ma nulla.
    E’ colpa mia?
    Cioè in base a quale principio mi devo sentire in colpa?
    L’ho pubblicizzata? SI
    C’ho fatto visite mirate? SI
    Ho pagato io la pubblicità? SI

    e allora perchè mi dovrei sentire in colpa portare una offerta sotto l’incarico o a dirgli “ciccio non si vende”?

    Io riscuoto solo se vendo, quindi a me non parrebbe il vero di vendere, se no sono tutte spese e basta.

    Ho colpa io? NO

    Stasera la piglio e dalla mia valutazione ci levo un bel 20k, mi sento in colpa? Perchè dovrei, si vede che ho dato piu’ peso ad alcune cose e invece sottovalutato altre, questo SI, ma mi pare che solo all’asilo ci si possa fare scrupoli a dirlo, sinceramente lo diro’ e avanti si continua…..anche perchè ascoltate, fin tanto che le spese ed il tempo ce lo metto io, a carico mio, io non mi faccio certo scupoli a portare offerte sotto il prezzo d’incarico, mi pare di aver fatto anche troppo a gratis e non ho illuso nessuno a suo tempo, semplicemente al mercato quella casa a quella cifra non piace…..problemi? NO, si cala e via…..è colpa mia? NO

  13. seroli says:

    OT x TET: ha detto una bella boiata, la moderazione per 40 minuti è originata dalla scarsità di moderatori, io la penso quasi come te sull’esclusiva, in base al tuo ragionamento, ti avrei dovuto approvare il commento subito, non me ne ero accorto e quindi non l’ho fatto: chiedi scusa al Blog, l’hai detta grossa ;)

  14. antoniapalma says:

    Dipende da quello che hai scritto nell’incarico. Ti conviene comunque chiamare la proprietaria e chiarire. A volte, a me è successo, i ragazzini dei franchising fanno foto e mettono l’annuncio sul sito ma i proprietari non sanno nulla. Rischiano però una denuncia!

  15. Oris says:

    @TeT la moderazione è automatica, ringraziami che nonostante tutto io sia ancora qui a sbloccarla… quando passo ;)

    Se non venissi io ora che ketty è via dovresti aspettare che lo veda Peppino e lui è sempre al lavoro a scrivere…

    La penale?

    Mi vieni a raccontare che uno che avrebbe il fegato di metersi a fare un truffa avrebbe paura del contrattino di esclusiva?

    TeT per ffavore.

    Mi costringi a contestare le tue affermazioni perchè non le trovo corrette, non per antipatia.

    Sottintendere che l’esclusiva sia una garanzia per l’acquirente…. lo trovo forzato.

    L’unica garanzia certa che l’acquirente può avere è il compromesso trascritto o delle fidejussioni bancarie…non certo l’incarico in esclusiva.

    Ho già detto i vantaggi di una esclusiva in un post di due anni fa e ho anche detto che se questi vantaggi fossero sempre reali non ci sarebbe dubbio sulla stessa, così di fatto non è (parlo di numeri grandi) quindi secondo me rinchiudersi a riccio a dire che sia la panacea di tutti i mali quando di fatto non lo è per nulla… mi pare una NON soluzione.

    @Seroli, a parerere mio TeT non deve scuse a nessuno, semmai sarebbe bene ce capisse che questo blog serve per discutere a tutti non per far passare alcune idee e altre no, sottintenderlo a parere mio è poco elegante e segno di insicurezza.

    Io sono pronto a discutere con chiunque di voi con dati e fatti oggettivi sulla efficienza dell’esclusiva, sono pronto alla sfida, non per dimostrare le mie ragioni ma per capire insieme cosa ci sia di buono e cosa no.

    chi lo scrive il post?

  16. seroli says:

    TE

  17. seroli says:

    :D

  18. seroli says:

    TeT: dicevo in senso buono, ovviamente, non per fare il maestrino, eh? Anche xche’ non sono il pulpito da cui prendere prediche :D

  19. Oris says:

    Ah, no. Io ho già dato :)

    spiacente.

    Con tutto il tempo dedicato a iniziative pro-noi ho ottenuto una bella mazza, ho preso tempo, l’ho fatto perdere a boraso quindi permetti ma passo la mano, mi limito a usufruire e a tappare i buchi aspettando che qualcuno di voi non abbia bisogno della carta bollata per aiutare.

  20. carlos08 says:

    vi pongo questo quesito: casa intesta a 3 fratelli.
    1 fratello SOLAMENTE da esclusiva ad 1 agenzia ( non a me io neanche lo conosco )
    il fratello che conosco io da anni, invece, si mi dice che suo fratelo ha dato mandato ….che scade il tal giorno…., ma allo stesso tempo mi da le chiavi della casa per proporla.
    Ammetiamo che io lo venda prima dell’altra agenzia?

  21. Oris says:

    Il fratello che ha dato l’esclusiva risponde degli obblighi contrattuali che ha sottoscritto, LUI soltanto e se deve pagare penali le paga.

  22. antoniapalma says:

    L’esclusiva conviene all’a.i., all’acquirente e al venditore. Conviene a tutte le persone serie e non conviene ai furbi. L’acquirente che vede un immobile può permettersi di dire all’agenzia di aspettare qualche giorno per pensarci; se ci sono altre agenzie viene l’ansia e quell’immobile viene subito scartato. E’ quello che pensano i miei clienti acquirenti; non solo del posto-provincia di Brindisi- ma anche lombardi,romani,napoletani,inglesi,olandesi ecc. che vengono qui a Ceglie Messapica a comprare trulli e masserie.
    Ma l’esclusiva conviene anche ai venditori i quali possono e devono chiedere all’ai come prosegue la vendita e insieme possono concordare altre scelte. Io diffido dei venditori che hanno timore a firmare ed i fatti mi danno ragione.
    Vorrei chiedere ai colleghi che addirittura sono loro contro l’esclusiva, come fanno ad investire soldi e tempo su di un immobile sapendo che un’altra agenzia potrebbe essere più fortunata e vendere il giorno dopo?
    E chiedere anche se quando devono fare una causa se danno l’incarico a tre avvocati. Io la penso così.

  23. max1970 says:

    @Oris chi hai pagato? :)

  24. TeT says:

    non sottintendo nulla …. ho detto solo che il post è apparso in ritardo e ho aggiunto una battuta

    “che è sto diventando antipatico ???? suvvia ”

    seriamente se pensassi che qualche post non passasse perche non piace a qualcuno smetterei di scrivere

    ed inoltre o qua o in altri topic dove si discute sull’esclusiva scriverebbe soltanto oris e tutti gli altri sarebbero bannati

  25. Oris says:

    :D

    verissimo

    Sono soletto.
    :D

  26. max1970 says:

    avete fatto caso con quale facilità le persone firmano una proposta di acquisto, lasciando un assegno in garanzia, senza controllare spesso nulla, documentazione dell’immobile o iscrizione al ruolo del mediatore ecc ecc, e dall’altra parte abbiano il terrore di firmare un incarico in esclusiva?

  27. NONNO says:

    Forse xchè quando firmano la proposta si è già instaurato un rapporto fiduciario, mentre quando chiedi di firmare il mandato chi ti conosce ?

  28. antoniapalma says:

    Vorrei chiedere a seroli-oris e altri colleghi quali sono i vantaggi di un incarico di vendita non esclusivo e come mai ne sono così convinti. Grazie

  29. TeT says:

    NO NON CHIEDERLO NO NON CHIEDERLO NO NON CHIEDERLONO
    NON CHIEDERLO NO NON CHIEDERLO NO NON CHIEDERLO
    NO NON CHIEDERLO NO NON CHIEDERLO NO NON CHIEDERLO

  30. dalele says:

    @Oris
    Conosco bene la tua avversità all’incarico esclusivo, così com’è adesso.Credo però che non sia un vantaggio solo per l’ai. Personalmente prendo incarichi in esclusiva solo quando mi sento in grado di poterli gestire e rendere al venditore un servizio che ripaghi la fiducia data. Insomma se sono solo a “correre” la vendita di quell’immobile diventa il mio pensiero quotidiano, altrimenti è uno dei tanti. Non è questo un vantaggio per il venditore che DAVVERO voglia vendere in tempi ragionevoli ed al miglior prezzo possibile?

  31. Oris says:

    Mi pare che tutti ragioniate in termini individualistici, quindi è chiaro che non ci capiamo.

    Non sono a fare spot o contro spot, sono inutili.

    per chi mi fa domande posso aprire una tesi sull’argomento.

    gradirei però sentire le idee altrui, non le mie, anche per vedere se sia il caso o meno di cambiare idea. :D

    Però parliamo in termini generali non dell’orticello, se no al vostro “clienti soddisfatti” rispondo con il mio “clienti soddisfatti”.

  32. dalele says:

    Roberto, non parlo delle tue idee, ti ho detto la mia (vedi sopra) ovvero, ripeto, l’esclusiva non è “strutturalmente” svantaggiosa per il cliente.
    Il fatto che molti clienti, condivido, non siano soddisfatti dell’esclusiva dipende da:
    1- l’ai quasi mai riesce a spiegare cos’è l’esclusiva ed i vantaggi che può portare al cliente
    2- molti ai vedono l’esclusiva come un mezzo attraverso il quale “legare” il cliente e portarlo dove vogliono loro.
    Ergo, il cliente vede nell’esclusiva soltanto un rigido legame contrattuale senza apprezzarne i vantaggi ed ignorandone i doveri.

  33. Io siccome non ritengo che l’esclusiva sia dannosa per nessuno, offro sempre questo tipo di rapporto contrattuale, che non si limita alla firma del contratto, ma proprio ad un rapporto di simbiosi col cliente. Ovvero se ti affidi a me, riconosci ed accetti quello che ti dico io, se non sei d’accordo rivolgiti pure a chi vuoi!
    Devo riscontrare che purtroppo, alcuni concorrenti se ne fottono della mia esclusiva e degli accordi presi con i proprietari e talvolta pubblicizzano e si occupano della vendita anche senza che il proprietario lo sappia.

  34. giovanni65 says:

    L’esclusiva oltre che “tutelare” l’Agente Immobiliare, tutela anche il Cliente, infatti se l’Agente ha l’esclusiva investirà più energie e risorse nell’immobile ed automaticamente farà, oltre che il proprio di interesse, sopratutto quello del Cliente.

    Che poi in giro ci siano Colleghi scorretti è un dato di fatto, sono sicuro che se ognuno prende incarichi solo in esclusiva, spiegandone tutti i vantaggi al Cliente, alla fine gli stessi Clienti capiranno.

  35. Vincent says:

    @giovanni65 complimenti, questo e anche il ragionamento che si usa negli altri paesi civili con regole ben precise, sfortunatamente per quello che leggo, pochi capiscono che con le regole chiare si guadagna di più, almeno per quelli che sono capaci e bravi, ma sicuramente ci saranno sempre quelli che preferiscono nuotare nel torbido, perché non hanno altre capacita e preferiscono risaltare le doti di “furbizia”. Una regola d’oro e che un cliente felice lo dirà a altre 10 persone, un cliente scontento lo farà sapere a 100.

  36. Oris says:

    La cosa interessante è l’assunto ch eil cliente rimanga contento con l’incarico in esclusiva e invece senza no…
    Lo trovo n ragionamento molto infondato, ma ognuno è libero di ragionare nei termini che vuole.

    Io penso che la soddisfazione del cliente dipenda dallo svolgimento del lavoro dell’ai.

    Direi inoltre che ci sonoa genzie che pur lavorando in esclusiva lavorano nel torbido.

  37. Vincent says:

    @Oris forse sono io che non capisco, ma quando si firma un incarico esclusivo di vendere un’immobile l’agente assume essenzialmente il carattere di un fiduciario, così (AI) hanno il dovere di agire in primo luogo per il beneficio del venditore (la persona che lo ha incaricato) e non i propri o quelli del compratore. Un fiduciario deve agire con il massimo grado di diligenza e buona fede nei rapporti con i venditori, con i quali (e bisogna educarli)si può instaurare un rapporto sincero e professionale (difficile che succede con un incarico verbale o non-esclusivo) la qualità di questi rapporti con la clientela farà la differenza tra gli Agenti di successo e le “meteore”.

  38. seroli says:

    Non sono daccordo, l’esclusivista non è un fiduciario di nessuno, perchè se no ti fai dare un mandato invece che un incarico e prendi la provvigione solo da chi vende.

    L’”esclusivista” è un dono dato al venditore per il quale si offre un servizio di “privilegio” impegnandosi maggiormente nella vendita ma solo nell’utilizzo degli strumenti tecnico-pubblicitari a lui piu’ dedicati che per altri…..per il resto è un cliente come un altro.

    Il rispetto reverenziale verso il venditore o altri è il primo pericolo per un “esclusivista”, perchè ti potrebbe involontariamente fuorviare nel rapporto con il compratore, portandoti magari in buona fede a propendere da una parte rispetto all’altra.

    Secondo me’ va intesa cosi’.

  39. Oris says:

    Come vedi seroli, la risposta sopra non smentisce affatto le mie tesi.

  40. seroli says:

    Attendevo il tuo commento…… :) ma un fiore non fa’ primavera ;)

  41. Oris says:

    Ma pensi che sia l’unico a pensarla così?

    E cosa rimane del mediatore?

    Non pensi che alcune critiche fatte alla categoria siano forse giustificate?

    P.S.

    Io i venditori le educo alla grande… ;) , e pure gli acquirenti: se mi sconfinferano bene, se no passo ad altri.

  42. Vincent says:

    @seroli, @Oris: Un compratore di oggi vi assicuro che domani diventerà un venditore, e si ricorderà il modo in cui avete fatto la mediazione, e sicuramente si farà un idea che non si potrà fidare di nessun “mediatore”, ognuno può fare le interpretazione che vogliono, ma sicuramente vi informo che in quasi tutti i paesi più industrializzati prendere la provvigione da ambe le parti e’ illegale (non parliamo dalle etiche professionali)e penso che questo paese avrà un allineamento legislativo nel vicino futuro (pressioni già sono in atto) qui la discussione non e se fare l’esclusiva ma fare una netta distinzione tra i “mediatori” (specie in via di estinzione) e Consulenti Immobiliari, che significa anche di avere le abilita di mediazione ma sopratutto abilita nelle valutazioni di mercato, abilita nel marketing (che i VENDITORI dovrebbero pagare, e lo faranno se ce professionalità e fiducia), il tutto a fare si che si lavori SOLO per il cliente che ci a dato l’incarico, cosi facendo
    massimizzare i prezzi di vendita per i nostri clienti e la provvigione DEVE riflettere i risultati. Qui c’è un problema di formazione professionale, non si possono trattare gli immobili e i clienti come se vendete banane al mercato.

  43. Oris says:

    Interessante.

    Molti compratori divengono venditori anche dalle mie parti, nel mondo delle scimmie, e tornano a farla vendere anche a me :)

    E spesso gliela vendo.

    In alcuni altri paesi il mediator enon riscuote da ambo le parti ma non perchè è illegale, semplicemente perchè è legale fare in altro modo.

    A parere mio tu dovresti NON riscuotere dall’acquirente, in Italia, perchè il tuo modo di ragionare in Italia rende illegale il chiedere soldi al compratore… almeno in forza del CC, se poi gliela prendi per contratto… è un altra storia

    E ti assicuro che serve molta più capacità per fare il mediatore che per fare il venditore, per questo alcuni non ne capiscono nemmeno l’essenza…

  44. Vincent says:

    Non ho mai lavorato se tutto non e scritto nero su bianco, la provvigione deve essere pagata da chi richiede il servizio, da chi a firmato l’accordo, nella maggioranza dei casi sono i venditori, ma certamente se ci sono compratori che specificamente (raro) vogliono i tuoi servizi allora loro pagano la provvigione, non vedo da quello che ho detto prima e dal CC dove il mio modo di ragionare rende illegale la provvigione, rileggi, e’ molto semplice e lineare. Capacita di mediazione sono un elemento essenziale in questo settore, mettere le parti d’accordo e sempre una sfida, niente di nuovo qui. Mi riferivo a una constatazione ovvia, non per descrivere ancor di più la “giungla” in cui si lavora ma per rinfrescare le memorie sul ciclo dei clienti nel mercato immobiliare, poi se ci sono scimmie non te lo saprei dire, ma se possiedono un immobile e lo vogliono vendere le faro da consulente, ma non accetto ne banane o noccioline per provvigione :)

  45. Oris says:

    Il CC parla di cose diverse, ma anche quello è stato fatto da scimmie, don’t worry.

    Mi domando dove operi e quale sia la tua agenzia, mi pare molto strano il tuo modo di ragionare, che mi ricorda alcuni detrattori della figura del mediatore.

    Io non ho problemi a fare il venditore di immobili, non temo la pariglia, da mediatore che lavora nella giungla probabilmente con l’incarico a vendere per il proprietario e la provvigione solo da lui ne mangio diversi di professionisti ;), lavorare senza incarico è moooooooolto più difficile bro’

    Il fatto è che faccio un altro mestiere, molto più nobile e difficile da fare… sorry.

    e non mi pare che i grandi venditori da incarico esclusivo per adesso mi facciano le scarpe… ;)

    … semmai me le fanno gli ex soci… :)

  46. Vincent says:

    Balzo tra i Blog e i forum Italiani per assorbire il modo di pensare dei consulenti Italiani, prima di lasciare l”Australia ero con Condwel Bankers, specializzato in un settore particolare del mercato, per mia fortuna (o sfortuna :)) ho una famiglia che vive e respira in questa industria, 2 zii, un cugino consulenti immobiliari qui in Italia, in Australia mio cognato ha un agenzia con 50 dipendenti di cui 10 Consulenti, gli ultimi 5 anni li ho spesi tra consulenza e conferenze, lavoro pure nei paesi dell’est come l’Ucraina, facendo anche altre attività. Spero che nessuno si offenda, ma le discussioni sono interessanti, quello che ho in mente di fare e una cosa differente in Italia, ma sempre nell’immobile, pero mi attira entrare nel giro in Italia, non mi spaventa. Per quanto riguarda le mie dichiarazioni, mi congratulo per la tua confidenza, perché ce ne vuole tanta, pero ti dico la formula che discutiamo farà uscire i Consulenti dal loro “guscio”, funziona e funzionerà benissimo in Italia, sta ai consulenti decidere quanto gli piacerebbe guadagnare, ti dico anche che le leggi cambieranno, i grandi franchise stanno accumulando abbastanza peso politico (credimi già lo usano) ma in fondo cosa ce di male a concentrasi a fare marketing e vendere gli immobili e fare contenti i clienti incassando una provvigione sostanziale invece di fare guerra a un altro “mediatore”?.
    Ritornando a me, non ho mai pagato per il marketing a nessuno, prendevo sempre puntualmente la mia provvigione e ultimamente avevo immobili sul mercato a una media da 3.5 a 6 Mil di dollari (venduti), ma quella e un altra storia. In riguardo le “scarpe” sarei stato contentissimo se tu vendevi un’immobile che avevo in esclusiva, perché il contratto di esclusiva era tale che la provvigione andava in tasca mia comunque, poi te la vedevi tu con il venditore, forse dopo 5 anni di spese legali penso che almeno i soldi per la benzina li prendevi indietro :)

  47. Oris says:

    Bene, un altro campione del mondo, bravo.

    Pure io ho venduto roba da milioni di euro ma non mi pare che vantandomene possa sembrare più attendibile quello che dico.

    Quindi torniamo in terra e parliamo come mangiamo, le guerre a chi ce lo ha più lungo lasciamole ai complessati.

    sulla tua analisi/previsione della legislazione in italia potresti avere ragione, io stesso individuo nelle ultime mosse una spinta in questo senso, alla remax per intenderci, con un patentino ogni cento consulenti. Ma segnalo che i franchising ultimamente abbiamo non pochi problemi a mantenere gli affiliati, ho un incontro con un consulente a breve, voglio sentire quali sono le ultime politiche di proselitismo.

    Poi siccome non ho la sfera di cristallo (almeno io) sono pronto ai cambiamenti.

    Per tua info, il contratto di esclusiva tra te e il venditore in ITALIA a me non riguarda (qualsiasi cosa tu ci possa scrivere) se gli vendo l’immobile io, è tra voi il problema: assorbi pure questo.

  48. Vincent says:

    E chi si vanta? ti ho detto solo il mercato in cui operavo, quello era normale, e c’erano tanti piu bravi di me! pero non e una consolazione vedere che ce ne sono tantissimi peggio di me, e se non pensi che sia attendibile non ha importanza, so quello che so.
    Certamente, ci saranno “mediatori” che non saranno contenti a operare nelle franchise, ma penso che sara pure la stessa storia per gli operatori delle franchise (Brokers) cercare di avere dei “top performers” ma come sempre si balla il “tango” sempre in due, scherzi a parte e in tutta franchezza ti posso dire che il migliore alleato di un consulente immobiliare e una buona ditta legale, che sia in grado di interpretare adeguatamente il CC e creare un “cabinet” di documenti da usare, senza creare delle paure nei venditori, ho visto sull’internet degli esempi e solo leggendo si capisce subito i problemi, e quello che dici alla fine e importante, solo chi cambia sopravvive.

  49. Oris says:

    Bene, per tua info ti ripeto: non conta cosa fai sottoscrivere a chi ti da l’esclusiva, nel momento nel quale questi accetti un mio intervento per concludere dovrà pagarmi, poi il fatto che paghi anche te a me non riguarda, come vedi il problema è rovesciato.

    Il punto semmai è: dopo che avrà dovuto pagare me per aver fatto un lavoro che si aspettava da te e in più deve pure pagarti, quanto pensi di campare in italia?

    Sull’avvocato come partner per il mediatore la pensiamo allo stesso modo, anche se per motivazioni diverse, per quanto mi riguarda ci metterei anche un commercialsta.

  50. Vincent says:

    Inizio a dire che in Italia ci camperò benissimo grazie, per il resto hai ragione, pero vedi i meccanismi per pagare la provvigione sono differenti, perché di solito sono “legati” all’atto notarile, non me ne e scappato mai uno, poi ti consiglio ti parlare bene con le ditte legali, perché nessuno può dare autorità verbali contrari alle legge, a meno che l’autorità di esclusività sono sul modello che ho visto sull’internet (inutili) ma se qualcuno ti dice di rubare tu ci vai? e chi paga le conseguenze? e questo penso che ci sia una grande ignoranza da parte dei proprietari, ma l’ignoranza costa e ti garantisco che quando si tratta di soldi tutti imparano alla svelta, comunque, se un altro consulente aveva un compratore facevo a meta, vedi chi vuole fare soldi con professionalità non perde tempo, e pensa subito di muoversi, perché ce tanto da fare.

  51. seroli says:

    allora ricapitolando, si hanno:

    -francising (casa madre) da pagare.
    -avvocato (lavorera’ gratis o comunque se pur celato quel costo si riverserà sull’utente finale?).
    -commercialista.
    -A.I. in versione 2.0.
    -Notaio.

    ………beh, forse forse conviene alla fine vendersela da soli la casetta :)
    …………io saro’ pure uno che coltiva il proprio orticello e ve ne do’ atto, ma a giudicare da come stanno andando le strutture in frencisig/evolute, non so’ chi ci lascia le penne prima ;)

    Cambiano il CC ………bene, vediamo cosa verrà, a me sta’ bene cambiare, nel credo che nel resto del Mondo esistano SOLO grosse strutture, esisteranno anche A.I. piu’ piccoli, no? Allora, nessun problema, confrontiamoci sui risultati :D …..che poi stringi stringi conta quelli.

    Una cosa mi auguro, cosi’ non si puo’ continuare, nel 2009 l’A.I. concepito cosi’ è una vera pena e lo si vede dai commenti che ci sono su internet……certo, ci scriveranno solo gli scontenti mentre i contenti tacciono, ma i cambiamenti e gli imput di rinnovo arrivano da chi parla non da chi tace.

  52. Vincent says:

    @seroli, proprio senza volerlo hai già intravisto il futuro, vedi nelle altre pari del mondo le spese legali, notarili,commercialisti e le responsabilità legali sono tali che non e più possibile fare l’indipendente, pero se hai il capitale e ti fai la tua ditta facendo il broker, oppure lavorare per un franchise, che pagano tutte le spese, si pigliano tutte le responsabilità e gli dai 10% del tuo fatturato, pero il motore sei sempre tu, i clienti della tua “sfera” rimangono con te (se li mantieni per bene) cosi ognuno si lavora il suo orto pero se si lavora sodo si guadagna bene. I cambiamenti portano sempre dei dolori, ma come dici tu non si tace, perché in fondo, ripeto, non c’e’ niente di male a lavorare in un ambiente con regole ben precise.

  53. seroli says:

    peeeerrrcarità, i cambiamenti sono sempre una bella cosa, se fanno male ci si metterà un po’ di disinfettante :) pero’ fin tanto che non vedo non credo, come San Tommaso, perchè di rivoluzionatori metodisti ne abbiamo visti passare tanti…..come le meteore appunto ;) imbocca al lupo per tutto e ……io il 10% non lo do’ a nessuno, che vadano a fare il loro lavoro che io faccio il mio, quando il mio cambia perchè cambiano il CC mi studio qualcosa per non pagare comunque il 10% e per TUTTI (leggete tra le righe!) il primo che da’ contro i Notai lo fustigo!

    Capito perchè?

    Notai noi vi amiamo tantissimo, senza di voi tutti a fare gli A.I., avanti popolo, avvocati, commercialisti, franchising-notarili-para/associati in studi corporate (tradotto, ti pigliano un fiume di soldi) ecc….ecc….. come la pubblicità:
    Notaio, ti amo!
    :)

  54. Vincent says:

    Va be se il 10% ti fa risparmiare il 20% e meno grattacapi, qual’è il problema? in riguardo St Tommaso, non so quale era il suo problema, pero alla fine per qualche ragione l’anno fatto santo….. io non sono in una posizione di dire quello che succederà con le leggi, ma guarda le leggi come stanno ora si “potrebbe” lavorare, ma tanti in Italia scoprono le regole e le leggi dopo i fatti, e raro che la legge e usata per prevenire e fare sicuri che tutto e organizzato, chiaro e senza malintesi, quello che mi sconcerta e alcuni ‘mediatori” nei vari forum e blog inneggiano con orgoglio di aver fregato un collega che aveva l’esclusiva, perché sono arrivati primi con il compratori solamente concludendo il duro lavoro che ha fatto il loro collega, sovente con la complicità del compratore (e qualche venditore). Sarebbe come dire andare a rapinare le banche, stessa morale, certamente se l’esclusività e scaduta nei termini e tutta un’altra storia. Comunque le leggi, per male che sono, potrebbero funzionare, mentre che si aspettano cambiamenti. Vedo pero che bene o male tutti vorrebbero delle regole specifiche.

  55. obiettivo says:

    Non corcordo affatto con seroli.
    Non si acquista l’esclusiva in ragione di una presunta super valutazione.
    L’esclusiva si acquista su base fiduciaria, facendo intendere che il prezzo a cui viene trattato l’immobile deve essere uno ed uno solo poichè altrimenti si crea confusione nei potenziali acquirenti.
    L’esclusiva si conquista facendo valutazioni con serie stime comparative e non a corpo ed a prima visita.
    L’esclusiva si conquista chiarendo al venditore le possibilità di mercato attuali e non quelle teoriche.
    L’esclusiva si conquista dopo avere verificato la reale intenzione a vendere del cliente e le ragioni per le quali vuole vendere.
    In breve l’esclusiva spesso si conquista valutando al ribasso purchè la valutazione sia accompagnata da dati reali di altre vendite e da situazioni di mercato concrete.

  56. Oris says:

    Così dovrebbe essere.

    Ma secondo te, su mille esclusive prese a campione, quante di queste corrispondono a codesti parametri?

  57. seroli says:

    xobiettivo:
    oh io che ho detto? ho detto uguale a te……nononono rispondevo al commento precedente dove poteva confondersi la parola “fiduciario” con “mandatario” non il concetto di fiducia in se.

  58. casartelli says:

    va serioli che ti hanno beccato ad alzare i prezzi per fare i mandati….
    :)

  59. obiettivo says:

    Scusa seroli, evidentemente avevo capito male.

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