Gli errori che commetti:
- la borsa, a parte la paura che può ingenerare, a breve potrebbe essere un’opportunità: è la stessa cosa che dite voi sugli immobili “Sono calati. E’ il momento di comprare”. A maggior ragione vale per qualcosa che si è ridotto a quotazioni basse. Ovviamente mi riferisco alle blue-chips considerate alla stregua di beni-rifugio (Enel, Eni, e simili): vi sfido a dire che ne fallisce una di queste e poi vediamo a chi restano i soldi per comprar casa o anche solo per campare;
- la memoria, succederà la stessa cosa che è successo con l’immobiliare dopo il 1992-1998, ovvero TUTTO DIMENTICATO e noi ne siamo tutti testimoni, vero?

Infine, se il ragionamento che vuoi fare è quello di dire che alla lunga il mattone non tradisce, anche questo è un errore.
E’ un asset che ha i suoi cicli, come tanti altri.
Non ti tradisce se lo “usi” bene (compri e vendi quando è il momento opportuno).
Potrebbe venire la tentazione di dire che per viverci è diverso: sbagliato anche quello. Io ho rinviato per 4 anni e in questo meomento le quotazioni sarebbero identiche e ci prenderei una stanza in più, con il dettaglio che ho 100k in più da parte. Scusami se è poco.

Tutto questo per dire che certe argomentazioni vanno bene per chi fa analisi infantili sull’allocazione del capitale, ma per chi fa i conti a tavolino le cose sono diverse.
Certo, io mi sto accollando il mio rischio.
Ma anche comprare col mutuo di questi tempi non è molto sicura come cosa. O pensate di sì?

Seroli non dobbiamo dimenticarci che la crisi ha avuto origine a seguito della “bolla immobiliare americana”
prezzi esagerati , credito facile , ed un sistema sociale privo di ammortizzatori sociali ha fatto il resto . Conclusione milioni di famiglie alla fame .
In europa stiamo seguendo a ruota con la differenza che il credito non e’ mai stato facile e abbiamo gli ammortizzatori sociali , ma la bolla immobiliare esiste .
nel futuro i valori immob. si dovranno riparametrare al nuovo corso dell’economia , altrimenti chi se li potra’comprare questi immobili ?

Differenze fondamentali:
- le azioni (o simili) sono soltanto e per tutti investimenti, allocazione di risorse finanziarie, che siano con intento speculativo (breve-medio termine) o allo scopo di preservare il capitale dal fenomeno dell’inflazione (lungo periodo)
- gli immobili sono ANCHE investimenti, ma per una parte minoritaria degli acquirenti (chi dice il 20%, chi meno, chi di più, ma concordiamo che gli investitori non sono la maggioranza degli acquirenti).
Cosa voglio dire?
Semplicemente che chiunque acquista strumenti finanziari lo fa sulla base di calcoli economici di rendimento (rivalutazione del capitale, redditività,ecc…) mentre la casa si acquista soprattutto per necessità (prima casa, esigenza di maggiori spazi, trsferimento causa lavoro, nascita di figli,ecc…).
L’errore che molti fanno è quindi quello di comparare gli investimenti azionari a quelli immobiliari.
@dgambera
Se tu hai rinviato l’acquisto per 4 anni probabilmente non avevi l’esigenza di comprare casa.
Ogni giorno, in tutto il mondo, si vendono case e chi lo fa non è ne fesso nè sprovveduto, così come in questo preciso momento c’è in borsa qualcuno che sta acquistando a piene mani titoli che i giornali inseriscono nella “black list”.

…CLAP CLAP CLAP …il nuovo messia ci ha illuminato !!
Ave a te o Silvio B.

@dalele
Io la necessità ce l’avrei, così come 4 anni fa.
Solo che all’epoca non potevo affrontare l’acquisto nonostante redditi superiori alla media, ora non VOGLIO farlo perchè le quotazioni degli immobili sono superiori a ciò che dicono i fondamentali economici.
Anche l’acquisto della casa per abitare è un’abitazione, altrimenti sarebbe inutile rivolgersi al consulente finanziario: basterebbe una calcolatrice, comunicare il numero e aspettare una risposta di tipo SI/NO. Invece non è così. Chi fa un passo del genere deve valutare parecchie cose relative alla propria situazione/vita/necessità/previsioni di crescita personale e professionale e questo và fatto solo con un’attività che assomiglia tantissimo con un piano di investimento a lungo periodo.

Infine, in questo momento un asset che ha raggiunto quotazioni da cui non può discostarsi se non verso il basso, non ha appeal per chi deve metterci sopra i soldi, a qualunque titolo.

Alcune volte discutiamo con Seroli perchè mi dice che i venditori piuttosto che abbassare ritirano dal mercato, che sembra sia maggiormente di scambio (facciamo 60%).
Quindi, quanti acquirenti resterebbero? Quel 20% che non riesce a farsi finanziare perchè le banche non erogano più?
E quanti di questi non sono condizionati dalla crisi?

Io non le vedo tutte queste rose e fiori.
Per me è solo questione di mesi e poi si leggeranno gli stessi numeri delle altre nazioni.

Non è affatto vero, ho 6 amici che lavorano in banche diverse e mi raccontano tanto (troppo) su “clienti” e “direttori di Banca” e quello che ti ho descritto sopra è un cliente di una Banca “trasparente”, se capiti in quella sbagliata (ed ora sono TUTTE cosi’ se non hai amici veri dentro) allora va moltooo peggio.
Ci sono gli anziani, i cassettisti, i finanziari dell’ultimo minuto, quelli che “io lo so’, faccio da solo, comprate questo” e quelli che “consigliami te direttore, sono tuo cliente da tanti anni” e poi ancora quelli che “non ho letto, tanto sono un cliente conosciuto” (leggi prodotto “for you” della ex piu’ grande Banca italiana …….poi ………………devo continuare?
Non è vero, l’italiano è uno che ha sempre comprato mattoni poi gl’hanno detto che c’era un modo piu’ semplice, veloce e meno dispendioso di fare soldi e lui (soprattutto sulla base della fiducia interpersonale con quello che sta’ di la’ dalla scrivania) si è fidato e oggi si trova cosi’………io non sono un finanziario, anzi sono un vero ignorante di materie economiche……….ma ho tanti amici che mi raccontano, spiegano e rendono spesso semplice cio’ che al resto del Mondo vendono come complicato

Io sostituirei la frase “la gente non compra case” con la frase “la gente compra meno case degli anni passati”.

Credo sia più corretta.

non capisco nulla di investimenti, economia, borsa e macroeconomia, l’unica cosa che mi permetto di far notare è che c’è la tendenza a paragonare il nostro paese con altri con sistemi e leggi completamente diverse. Sento da mesi che la gente non riesce a pagare (o non riuscirà) mutui con conseguenti pignoramenti e case all’asta (come in USA). Vi ricordo che se oggi 2009 non riuscissi a pagare il mutuo, la mia casa andrà all’asta tra circa 8/9 anni con il “sistema italiano”. Adesso da più voci, si sente dire che la crisi economica durerà fino a fine 2010.
Mettiamo caso pure che succede il tracollo come prevedono i cassandrini e la crisi durerà fino al 2013, poi si riparte o no?
nel 2018/2019 quando ipoteticamente potrebbero andare all’asta tutte ste case pignorate può succedere che valgano qualcosina in più rispetto ad oggi?
Ripeto sono ignorante in materia, quindi le mie sono domande reali

Concordo con quasi tutto ha detto dgambera e la situazione è drammatica e non lo vogliono dire per non far troppa paura.
Non sono daccordo che cio’ sia stato originato dal Bene Rifugio per eccellenza, perchè si sa’ che è stato originato da ben altro (leggi finanza facile, guadagni facili).
I discorsi sulla crisi secondo me, ad oggi, potrebbero essere tutti veri perchè tanto il “colpevole” ancora è in libertà, ma i ragionamenti hanno da fare i conti con una finanza allo sfascio, con italiani che, se vendessero oggi la roba finanziaria che hanno, non gli rimane nemmeno le briciole (e mai frase fu piu’ azzeccata) e quindi benissimo le analisi sui prezzi immobiliari in discesa, in salita stabili o altro, ma la condanna al mondo finanziario, ad oggi, merita di essere detta, pubblicata e se possibile ricordata.

La finanza di carta è la causa di TUTTE le bolle.

Chi lo nega è interessato.

@seroli
Le banche sono aziende, come lo sono le AI, come lo sono le fabbriche di armi, come lo sono le imprese edili, ecc.
Hanno fatto il loro lavoro, ovvero vendere i loro prodotti.
E c’era chi acquistava.
Con questo non sto difendendo le banche.

Ora ti faccio una domanda (premetto che con questo non sto facendo accuse a voi, ma sto scendendo su un terreno a voi più comprensibile).
L’elevata iniezione di liquidità in vari mercati, tra cui, in grossa misura sia in volumi che in percentuali, quello immobiliare ha fatto gonfiare inverosimilmente i prezzi di molti beni.
E’ stata data l’illusione di un benessere diffuso nella società, che i costi/valori/quotazioni dei beni fossero giustificati.
Scendendo nello specifico dell’immobiliare (ma il concetto può benissimo essere traslato anche in altri ambiti), l’AI, i proprietari, i COMPRATORI, hanno tutti avuto la sensazione che i prezzi fossero quelli, semplicemente perchè si era trovato un modo per FAR AVVENIRE TRANSAZIONI.
Ora, nell’ipotesi che non ci sia stato dolo da parte di nessuno in ciò, l’AI ha STIMATO, il venditore ha RICHIESTO una cifra, il COMPRATORE l’ha PAGATA col mutuo e la banca gliel’ha VENDUTO (il mutuo).
Ora cerchiamo un colpevole di tutto ciò.
Visto che tu (AI, non è personale) dici che la colpa è delle banche, significa che o ti eri accorto che c’era qualcosa che non andava (e allora c’è dolo) oppure non te ne sei accorto ed hai alimentato un sistema malato (e allora c’è come minimo imperizia). Allora chi domani perderà la casa perchè non ce la fa più e l’ha comprata tramite AI, chi ieri e oggi non riesce a comprare nemmeno l’abitazione per la sua famiglia, i venditori che vogliono vendere per NECESSITA’ e non ci riescono nemmeno scendendo sotto i prezzi di mercato, gli AI onesti e, magari, previggenti e dotati di buon senso che perderanno il lavoro, avranno tutti ragione a prendersela con gli AI che hanno cavalcato l’onda negli anni passati?

Secondo me NO. Trai tu le conclusioni.
Siamo stati tutti a causare questo, non c’è colpevole. Ne dobbiamo solo prendere atto e, invece di guardare al passato e cercare un colpevole, bisogna guardare al presente e cercare un modo per uscirne, altrimenti la vedo brutta.

@seroli
A quanto sono quelle performance?
Io t’ho detto che tu non hai mai investito in titoli, perchè non ci si investe per 20 anni su titoli che hanno alta volatilità.
E’ lo stesso motivo per cui tu ritieni l’immobile un asset sicuro e per cui io non vedo performance del -20% in 2 giorni: è un asset poco volatile dal punto di vista della quotazione.

Gli investimenti da cassettista (si chiama così chi compra un titolo e lo tiene nel cassetto godendosene i dividendi e il rialzo delle quotazioni per periodi lunghi) sono altri e lì non ce n’è nemmeno uno.
Quelli sono titoli da trader intraday (quelli che entrano ed escono anche più volte dallo stesso titolo) e giocano sulle variazioni minime della quotazione, ovvero è gente che non vedrà MAI quelle performance.
Se li usi come paragoni con l’immobiliare, allora è come se mi dicessi che io posso comprare e rivendere immobili nella stessa giornata più volte, senza nemmeno guardare cosa compro/vendo.
Chiaro adesso?
Stai confrontando pere con mele.
I titoli più somiglianti agli immobili sono i TdS pluriennali: prendi un BTP a 20/30 anni e guarda rendimenti, performance, volatilità, costi di gestione, rating, ecc. e poi vediamo se puoi dire le stesse cose.

Allora le variazioni da me riportate sopra NON sono intraday (cioè entro le 24 ore) ma sono ad 1 ANNO .(vedi link).
Paragonarli a BTS 20/30 anni mi pare una forzatura, non conosco nessun proprietario che in una casa (men che mai se comprata per un investimento) abbia la solita casa da 30 anni…..sono pochissimi.
Detto cio’, come se non bastasse, aggiungo che nel mezzo se ha comprato casa per investimento ha preso un affitto tutti i mesi, se l’ha comprata per abitarci, ora la sta’ abitando, se la gode e ne trae beneficio non pagando affitti e vivendoci, della quotazione gli interesserà tra diversi anni e se anche la vuole vendere ora ci perde quell’X percentuale che varia da città a città e che in NESSUNA regione d’Italia ha toccato nemmeno lontanamente quelle svalutazioni…anzi, dipende quando l’ha comprata.
L’Azionista non puo’ dire altrettanto, prendeva i dividendi SI, vogliamo andare a vederli? Quelli passati dipendono dalle Società, i dividendi di oggi sono pari allo 0,0000000000000000000000000000001 ….. quando glieli danno, perchè non tutti glieli danno

Non entro nel merito delle discussioni di cui sopra, anche perchè ritengo che entrambe le posizioni abbiano ottimi argomenti.
Pero’ voglio riportare qualche dato oggettivo sui rendimenti dei titoli di stato, giusto per fare chiarezza.
Dunque, se io oggi compro un BTP (Buono del Tesoro Poliennale) con scadenza 1 febbraio 2017 (ma ci sono anche scadenze più ravvicinate) e quindi con una durata residua di 8 anni (come una locazione per intenderci) ho un rendimento del 4% lordo e un costo di ingresso di 100,20 (vedi sito Borsaitalia, quotazione di oggi).
Ciò significa che se investo 100.000 € mi trovo con un rendimento netto del 3,5% SENZA RISCHI (salvo che l’Italia dichiari il default, ma allora state tranquilli che neppure avere dieci appartamenti servirà contro la rivolta popolare…) e con costi di gestione praticamente inesistenti (solo il conto titoli in banca, il cui costo è negoziabile) e quindi con 3.500 € all’anno puliti.
Detto questo, posso trovare lo stesso rendimento netto OGGI con un immobile che vale 100.000 €…
Cioè dall’affitto devo toglire tutte le spese straordinarie (che paga la proprietà e non il conduttore), la tassazione ICI, la tassazione IRPEF del canone percepito, e, ovviamente, il rischio che l’inquilino non paga e per sfrattarlo perdo almeno un anno di mancato affitto.
In base alla risposta (che non sarò certo io a dare) potete valutare cosa convenga comprare oggi.

Crisi, crisi e crisi.
Non sento parlare d’altro che di crisi.
Che ci sia è innegabile che sia necessariamente una disgrazia resta da vedere.
A ben guardare, per il settore che ci occupa, era da un po’ di tempo che i tempi felici erano andati.
Che i prezzi fossero ai massimi lo si sapeva tutti. Lo sapevano i venditori, noi intermediari ed anche gli acquirenti. Finchè il mercato è stato rappresentato da una curca monotona sempre ascentente, è convenuto a tutti. Non era importante il prezzo al quale veniva pagato l’immobile perchè si sapeva che in qualche anno avrebbe comunque aumentato il proprio valore.
Oggi non è più così.
I catastrofisti prevedono una discesa dei prezzi del 30% e forse oltre, altri parlano di una diminutio del 10%. In verità dipende come in altre epoche di crisi di mercato dalla localizzazione dello stesso, e dalle sue caratteristiche. Qualcosa è stazionario, qualcosa scende e c’è addirittura qualcosa che si apprezza.
La stagnazione delle compravendite, a mio avviso, non è data dai prezzi ma dalla paura del futuro. La gente si chiede:
A) Avrò domani ancora un reddito sufficiente?
B) Acquistando oggi a 100 è possibile che dovendo rivendre tra 5 anni ricavi solo 70?
C) Il mattone è ancora un bene rifugio?

x dggambanera
Mi sembra di comprendere che tu riconduca tutto ad una crisi di liquidità.
Io credo invece che l’aspetto psicologico sia la gran parte del problema.
La stagnazione che investe il mattone, non è solo legata alla carenza di liquidità.
La crisi riflette una serie di fattori:
A) L’alta incidenza del fisco sulle rendite da locazione che allontana gli intestitori;
B) La previsione della rivisitazione delle rendite catastali;
C) I tempi ed i costi del contenzioso;

C’è da dire che sono rientrati sotto forma di liquidità importati cifre dai mercati finanziari. Questi capitali hanno necessità di trovare collocamento ed il mattone è una delle alternative possibili.

Se poi tu fai riferimento a quella fetta di mercato che finanziava il 100% ed anche il 130%, beh…. temo che dobbiamo scordarcela.

altro esempio
monolocale venduto nel 96 a L.90.000.000 ad un mio amico, si è preso un mutuo di L.110.000.000 con una rata di 600.000 al mese. Ha affittato la casa a 650.000 mese, nel 2003 l’ ha rivenduta a € 125.000
alla fine stando a quello che mi è stato riferito ha guadagnato € 80.000 senza tirar fuori una lira

già anche nel 2001 c’era gente che diceva che le case venivano vendute a prezzi folli, poi è entrato l’euro e le ha raddoppiate in un anno. Magari nel 2015 inventano dolleuryen e le case si triplicano

dggambera,
sinceramente non comprendo il tuo sarcasmo.
SE il tuo discorso vuol far inbtendere che un’investimento sul mercato azionario ha reso più che quello immobiliare hai ragione.
Ed allora?
Al netto dell’inflazione, l’incremento medio dei valori immobiliari, tutto sommato è modesto.
Quello azionario ben più considerevole.
Se però consideriamo l’odierno, il discorso si ribalta.
La perdiata del mattone non è certamente quella del finanziario e per, favore, non mi si parli di titoli di Stato.
La verità è che il rischio default è sempre valido anche se poco probabile ed è valido sia per le banche quanto per il sistema Italia.
Fino a che livello di tassi le ns. emissioni obbligazionarie troveranno collocamento sui mercati istituzionali?
La contemporanea discesa del PIL e la necessità di destinare foindi per la ripresa, aumenterà considerevolvemte il rapporto PIL/Deficit…. cosa accadrà?
IO sto facendo incetta di bivani da proporre in vendita e sono convinto che funzionerà.
Personalmente aggiungo che ho già acquistato ENI ed ENEL ma le terrò ferme per almeno tre anni.

@obiettivo
Sto solo dicendo che non c’è un investimento migliore in assoluto.
Quando faccio la gara è perchè qualcuno pubblica numeri e per dimostrare ciò devo far vedere che dall’altro lato si riescono ad avere performance altrettanto buone.

Il default, l’ultimo spauracchio. Credi che se si rinuncia a prendere il TdS e si compra un immobile allora in caso di default cambi qualcosa? Questo del default che frega solo i detentori dei titoli è una bufala al limite del tragicomico. Prova a pensare che significherebbe per tutti i mututati che avessero optato per l’immobile anzichè l’investimento.
ma lasciamoli stare questi discorsi (questi sì che sono catastrofici, assimilabili ad un terremoto che distrugge l’immobile che compri).
Hai fatto bene a comprare ENI ed ENEL e senza volerlo hai fatto quello di cui parlavo io all’inizio per i buoni investitori, ovvero la diversificazione del rischio nel portafoglio di investimento. Purtroppo la strategia del cassettista in questo momento non è proprio la migliore, ma su titoli come quelli si può stare abbastanza tranquilli.
Chi sa come muoversi in borsa (IO NO), con un mercato così volatile fa numeri da paura: anche + 10% in un giorno.

E’ come per voi: un mercato molto liquido vi fa guadagnare alla grande, uno troppo ingessato vi può portare alla fame.

Non attaccatemi perchè ho detto apertamente quello che penso e chi sono. Io sono qui a ragionare sulle cose, non a prendrmi gioco di qualcuno.

@obiettivo
Anche se c’è chi sostiene ciò, ti assicuro che non lo è.
Ci sono utenti qua dentro che conosco bene e quindi parlo con toni un pò più confidenziali.
Nessun pregiudizio nei confronti di chi non conosco.
Tu non puoi dare un consiglio diverso da quello che specifichi, per ovvi motivi e probabilmente in molti casi è vero e lo è anche adesso.

Non so se l’ho già fatto il mio esempio, ma te lo ripeto a mò di esempio.
A fine 2005 stavo per comprar casa e poi non l’ho fatto, perchè nonostante un buon reddito famigliare e un pò di anticipo, dovevo necessariamente impegnarmi a 30 anni o a 20 con garante, andando a stare a 30km da Roma.
Io ero abituato ad essere invidiato dai miei coetanei e/o colleghi (anche più grandi) per la retribuzione e situazione economica e quindi credevo fosse una cosa che non presentava troppe difficoltà.
A quel punto ho cominciato a pensare che ci fosse qualcosa di strano e ho cominciato a cercare notizie, a scavare, finchè non mi sono fatto le mie idee (è inutile dire come, tanto sarebbe OT).
Alla fine comunque ho deciso di non acquistare. Oggi con la stessa cifra troverei sul mercato un immobile simile a quello per cui richiesi il mutuo nel 2005, ma con una stanza in più e con la piacevole differenza che sono riuscito a mettere, stando in un affitto non molto comodo, ma basso altri 100k. Ecco: per me questo è un esempio in cui si può dire che NON comprare è stato un ottimo investimento.
Ora non compro perchè nel futuro vedo solo ribassi: quindi continuo su quella scia.
Ma io vado oltre il mio caso personale, in quanto cerco di vedere se tutto ciò ha fondamento su fattori macroeconomici, finanziari, ecc. (è inutile ripetere)
Quindi, è su questo terreno che vorrei continuare la discussione, che mi sta sembrando aver preso una bella piega.
Grazie

Allora. Post lungo il tuo, ma interessante analisi.
In parte condivido in parte no:
- i ribassi che ci sono stati finora sono briciole: secondo me, l’immobiliare entrerà in una profonda fase bear durante quest’estate o al max subito dopo, e questa durerà almeno 2 anni. Dopodichè un pò di calma piatta (1-2 anni), un altro annetto di leggeri cali (eccolo il bottom) e poi si riparte col prossimo ciclo (non so a che ritmi, ma spero non come nell’ultimo, perchè è stato deleterio);
- la cedolare secca aiuta chi ha immobili da dare in affitto e invoglia a farlo, ma contempraneamente aumenta l’offerta degli affitti sul mercato, abbassando canoni e rendimenti: il gatto che si morde la coda e la spirale ribassista si avvita di più;
- FED e BCE avevano seguito la politica indicata dal tuo amico (che dice una cosa sacrosanta), ma questo stava stritolando troppa gente. Sarebbero cominciate le rivolte sociali se continuavano. Allora hanno deciso di dare altra droga (liquidità) al tossico (mercato) per non farlo morire, ma stavolta in maniera diversa: la droga la usano solo le banche per “guarire” i propri bilanci (infatti, le NTN immobiliari calano, le imprese lamentano credit crunch, …), quindi per ora nessuna alimentazione dell’economia del debito, ma solo “un’operazione pulizia”. Il motivo per cui dico 1-2 anni di cali è perchè secondo me questa situazione durerà 1-2 anni. Dopo di ciò, si riparte col rialzo dei tassi, con banche più forti e famiglie col mutuo strozzate. A quel punto chi ha il cash troverà le opportunità di cui parli. Ancora abbiamo appena cominciato qui in Italia: è troppo presto per le occasioni.
- il rischio di fallimento delle banche c’è, ma ricordati sempre che abbiamo altre nazioni con accordi particolari al nostro fianco e che quindi avranno premura di evitare che ciò accada. Infine, se qualche evento di tale portata dovesse verificarsi, chi ha comprato casa col mutuo, farebbe probabilmente la mia stessa fine, anche se con qualche rischio in meno. Allora a quel punto me la gioco (anche perchè credo che non succederà nulla, non sono un fifone ed ho i nervi saldi da questo punto di vista) e se mi va bene, ho portato fino in fondo la mia strategia.
In situazioni come queste non c’è nulla che ti dia garanzie assolute. Mi dirai che in US le case erano di cartone, ma in UK, Spagna, Romania di cosa erano fatte? Come mai questi asset non hanno protetto la gente da questa crisi?
Hai idea di cosa stia succedendo fuori dall’Italia?
Sai che ciò che dicono del nostro sistema bancario lo dicevano pure per la Spagna? Sai che ciò che dicono dell’indebitamento delle famiglie andrebbe ripartito solo fra quei pochi (prima di questo ciclo il 65% degli italiani era già proprietario) che hanno comprato negli ultimi 10 anni, anzichè sull’intera popolazione italiana (si chiama media del pollo di Trilussa).

Un investimento sicuro ha diverse caratteristiche e non ce n’è uno che è tale per antonomasia.
Eccone alcune:
- affordability: capacità di affrontare l’investimento;
- timing: comprare/vendere al momento giusto.

Grazie per il dialogo veramente costruttivo, sto piacevolmente apprezzando

dg io non sono in grado di fare “interventi seri” nell’ambito investimenti e macroeconomia, sono un caprone e l’ho fatto presente all’inizio. Ho un unica certezza : nessuno può prevedere il futuro, ne io ne te ne nessun altro. Nella storia chi ha investito in immobili ha guadagnato, tranne casi sporadici,chi ha investito in azioni ha perso tranne alcuni casi. Questa è l’unica certezza
Punto

A) Proteggere le banche è indispensabile perchè l’economia capitalistica è fondata sul sistema delle banche. Ad oggi l’offerta dei Tremonti Bond ha trovato un unico interessato;
B) I mutualti non sono stati aiutati per nulla. Il Governo è intervenuto nel momento in cui al crescere dei tassi, la rata era aumentata ed aveva stabilito una soglia ormai ampiamente superata per effetto del crollo dei tassi;
C) Il nuovo invenduto, a mio avviso è causato, dall’alto costo di acquisto dei terreni edificabili. Che ci fosse poca offerta è un’opinione ( a propositi di pollo e di Trilussa) se l’85% possiede casa, la domanda non può sempre autoalimentarsi.
Tieni anche presente che mutui al 100% e più, che hanno favorito la domanda non esistono più e comunque non erano neanche prima accessibili a tutti.
Se ci sono i disoccupati ed i precari a questi era ed è interdetto ogni possibilità di accesso al credito e quindi all’acquisto della prima casa.

Sono sane? Ma chi lo dice?
Io non ho detto questo.
Ho detto che hanno caratteristiche diverse.
Quello che oggi è l’invenduto tirava solo perchè la curva dei prezzi era monotona ascendente.
I mutui 100% c’erano eccome. Non so cosa ti abbiano detto i colleghi, ma c’erano eccome, così come c’erano perizie favorevoli.
Trovami una banca che oggi finanzia un precario anche solo per un 60%. Ti dicono che li finanziano ma poi non lo fanno, te lo posso garantire.
I mutui italiani concessi, così come il prestito personale e comunque tutti gli impieghi in Italia sono normalmente più prudenti che nel mondo anglosassone.

Obiettivo ha ragione sul punto che le banche hanno favorito la bolla ma non “alla cieca”; i principali istituti di credito stanno provvedendo a spostare i vari direttori di banca che hanno avuto i premi sui mutui erogati sostituendoli alla disperata ricerca di recuperare un credito da famiglie che purtroppo cominciano ad avere un cassaintegrato (o mobilità) all’interno. Impegno difficile.

Per quanto riguarda i tremonti bond l’interesse, se non ha l’acqua alla gola in termini di liquidità, è basso. Stamattina sono andato in banca a pagare gli F24 (IVA, ecc) ed il direttore (non sostituito) mi riferiva che il tasso di prelievo è del 7 % e se non lo restituisci lo Stato entra nel capitale azonario della banca inoltre, mi diceva, noi prendiamo al 7 % ed a quanto dovremmo dare alle PMI ?

Le perizie erano gonfiate per fare avere anche il 110 % (commissioni di agenzia, notaio e tasse) adesso, come dicevo in alcuni post, le direttive sono cambiate tanto è vero che alcuni AI a Firenze si trovano in difficoltà quando a fronte di loro valutazioni vengono smentiti dagli ex-amici periti che per volere della banca ribassano la cifra … tanto i soldi gli hanno loro.

M.

Semplice: manca liquidità ! Quindi o prendi i Tremonti Bond al 7 % o, come fa mediobanca, scendi dal trono e vai a cercarli nelle piazze.

Personalmente da quando sono in Italia ho sempre avuto due conti uno speculativo per il trading dove c’è un minimo (15 K€ max) e uno di risparmio presso un credito cooperativo. Il resto buoni fruttiferi del tesoro (tedesco).

Il problema, come dice Seroli, proponendo questo post è che questa liquidità tolta dal terreno delle borse a seguito del crack (è giusto dare questo nome) molto difficilemnte verrà nuovamente convogliata in settori come il residenziale. Adesso la priorità sono i posti di lavoro ovvero il generare ricchezza plurima macroeconomica.

Ci sono Aziende di grandi dimensioni, che per mancanza di liquidità, sono costretti a rateizzare i TFR … quelli che fino a qualche anno fa venivano convogliati dai genitori per pagare gli anticipi sulle case. Penso che in termini di investimenti immobiliari la liquidità generata da 30 anni di lavoro possa ormai essere considerata nulla.

M.

@obiettivo
Non è chiaro se dici che le banche sono tutte uguali o se da noi è diverso. Da come scrivi sembra più la seconda (”il più pulito ha la rogna” e altro che si desume da ciò che scrivi), però quando ti chiedo di quagliare dici la prima.
mai sentito parlare del core-tier1 delle banche?
Guardati quello delle banche italiane, soprattutto Unicredit e Intesa e poi vediamo quanto sia diverso da noi. Vorrei ricordarti che ultimamente, soprattutto la prima, ha cercato di fare aumenti di capitale non sottoscritti dall’azionariato di maggioranza: ci sarà un perchè, no?

Inoltre, concordo con Mark_Hole quando dice che molta liquidità è stata drenata dal sistema:
- i genitori che attingono al TFR per aiutare i figli a comprare casa;
- i genitori che vendono le seconde case per aiutare i figli;
- i genitori che si mettono a garanzia per i figli.
Questa è tutta liquidità sottratta al sistema, anche laddove non lo sembrerebbe (è banalmente dimostrabile).
Se così non fosse, non si spiegherebbe il basso indebitamento rispetto al PIL di cui parli. O forse si potrebbe:
- Alto indebitamento di POCHI (20% degli italiani che hanno comprato negli ultimi 10 anni?) ripartito su tutta la popolazione –> media del pollo
- le case le hanno regalate.

Ops… dimenticavo.
Al tuo posto non confonderei l’indebitamento da mutuo per acquisto casa, con quello da credito al consumo.
Sono partite diverese e non sommabili. Ciao.

Complimenti, davvero interessante la discussione.

x dadele
Che fai sfotti?

Visto che stai sempre a nominare Trilussa ed il pollo, permettimi senza offesa, anche per sorridre insieme di riportartene un’altra di Trilussa che non è niente male.
Ovviamente non è riferita al alcuno in particolare ed è solo un momento ludico.
******
NUMMERI
di Trilussa

- Conterò poco, è vero:
- diceva l’Uno ar Zero -
ma tu che vali? Gnente: propio gnente.
Sia ne l’azzione come ner pensiero
rimani un coso voto e inconcrudente.
lo, invece, se me metto a capofila
de cinque zeri tale e quale a te,
lo sai quanto divento? Centomila.
È questione de nummeri. A un dipresso
è quello che succede ar dittatore
che cresce de potenza e de valore
più so’ li zeri che je vanno appresso

Le discussioni interessanti nascono solo dal confronto di posizioni non troppo vicine, per questo non credo agli spazi solo per agenti immobiliari, che sono sterili e privi di qualunque utilità.

Io ho parlato con 9 istituti bancari della mia zona.

Domanda:

Sofferenze nei mutui?

La percentuale corale è intorno a 3 su 1000.

(sofferenza vuole dire rate non pagate)

Scusa, fammi capire capire.
Secondo te le banche italiane metterebbero in bilancio i valori di mercato della case su cui hano concesso mutui?
Questo è possibile solo ed esclusivamente dopo il pignoramento immobiliare, per quel che mi risulta.

Anzi è impossibile anche dopo il pignoramento. Nell’attivo resterà iscritto la partita creditoria e solo dopo la vendita sarà possibile semmai portare a perdita il differenzale.
Si potrà semmai accantonare inel fondo ammortamento perdite su crediti, se ve ne sarà disponibilità residua.
Scusate, avevo scritto una sciocchezza madornale.

Quella di prima era Intesa.

Per par-condicio c’è pure Unicredit, giustamente qualche mese prima

http://www.ilsole24ore.com/art/SoleOnLine4/Finanza%20e%20Mercati/2008/11/unicredit-cartolarizza.shtml?uuid=fc431c82-b21c-11dd-b1c3-6e84e25073a9

Quanto alla proposta del consulente di Obama di cambiare il sistema di iscrizione a bilancio ( mark to market) al quale tu facevi riferimento, la cosa è interessante sotto il profilo finanziario ma nulla cambia agli effetti pratici se non quello di migliorare nominalmente i bilanci societari ed ottenere un effetto placebo sui mercati.

Sinceramente non capisco. Non mi risulta che le partite creditorie in Italia vengano iscritte a bilancio a valore di mercato, credo vengano iscritte al valore nominale.
Questo accade solo per i cespiti, mi pare ma non insisto.

@dgambera
A parte per inciso ci metto anche io un almeno “ufficialmente” bello grosso. Perchè con tutti i soldi pompati nel sistema la casa bianca poteva comprarle tutte le case alle banche e darle come case popolari in stile sovietico a chi aveva il mutuo.

Le operazioni di cartolarizzazione che indichi sono tutte state effettuate recentemente per riuscire ad avere finanziamenti dalla BCE. Secondo me comunque la cartolarizzazione in se per se non è che voglia dire chissachè dipende da cosa cartolarizzi. Stai confondendo enormememente i nostri problemi con i problemi USA, UK che non sono proprio i soliti. Se salta tutto può darsi pure che 2 dipendenti a tempo indeterminato di un azienda siano licenziati e non ce la faccino neanche a pagare la rata della macchina. Non per questo il finanziamento della macchina era un finanziamento sub-prime non so se rendo l’idea.
Il giochino in america non era finanziare ma cercare gente (qualsiasi) che sarebbe saltata (o no) per poi riprendere l’immobile e rivendere. In poche parole speculazione sull’immobiliare in cui i mutuari erano solo “veicoli”. Le banche era come se si comprassero le case di tutta una città per poi rivenderle fra 3, 4 mesi senza essere presenti in prima battuta come intermediari. Cercavano una persona (del reddito me ne frega letteralmente una mazza, della capacità reddituale me ne frega una mazza devo solo convincerlo a firmare) ok ti fò il mutuo. Se ce la fai bene se non ce la fai mi prendo la casa e la rivendo fra 4-6 mesi a di più. E’ chiaro che gli accordi non erano questi ma sotto sotto se togli le altre “sfumature” il sunto delle operazioni per la banca era questo. Nel frattempo quel mutuo lo cartolarizzo per poter fare la stessa cosa con altri. Ha iniziato 1 banca, poi 2, poi 3, poi tutte. Di fatto appena le case sono andate giù è saltato tutto. Teoricamente potevano fare un finanziamento pure ad un barbone senza lavoro con un mercato in crescita e con la possibilità di riprendere/rivendere la casa fra 3 mesi cosa glie ne fregava. Tutta questa cosa (che ti piaccia o no) qui in Italia non è successa. Anche se hanno dato mutui a coppie di precari al 100% tutto dipende da quanti sono in base al totale di mutui, da che tipo di rata gli viene a questi precari (su quanti anni hanno spalmato il debito) … etc.. etc… Se a questi precari hanno chiesto la firma dei genitori è chiaro che in Italia l’obiettivo non era la speculazione mutui-subprime/immobiliare ma solo il fornire mutui e guadagnare con i tassi d’interesse. Siccome in Italia mi pare che le garanzie le chiedono è chiaro che è così. In America questo non bastava più e quindi cercavano rendimenti maggiori (moltiplicati anche da effetti leva). Anche in America la cosa (se pur speculativa) poteva andare avanti ma fino ad un certo punto. Quando il mercato delle compravendite arriva (nel tempo) ad un numero percentuale cosistente delle transazioni di questo tipo (perchè lo fanno tutte le banche) è chiaro a tutti che salta tutto perchè coloro che hanno del cash non sono più disposti a comprare a determinati livelli. Se il mercato cala è chiaro a tutti che tutti i mutuari al 100% decidono di non pagare più perchè quell’immobile non vale quella cifra. Se metti coloro che hanno immobili mutuari al 100% sono che ne sò 20% delle case vuol dire che di botto c’è il 20% delle case in vendita a prezzo in ribasso. Avendo cartolarizzato con certi rendimenti non possono neanche decidere di tenersi gli immobili in pancia in quanto devono garantire quei rendimenti alle banche europee a cui l’anno promessi.

A questo punto sparendo dal mercato tutta la fetta di quelli che “si sapeva che saltavano” i valori crollano e le banche con l’effetto leva che avevano si trovano asset in forte descrescita. In soldoni hanno spinto in su i prezzi, al giro di boa del ciclo immobiliare essendo buona parte del mercato così è crollato tutto. In Italia al giro di boa non crolla niente fintanto che esiste il lavoro per le persone e ci sono le garanzie dei genitori e non ci sono insolvenze. Oppure ci sono quelle fisiologiche che ci sono sempre state. Il problema adesso per noi è garantire il lavoro non l’immobiliare.

Ma tu pensi che in California tutti abbiano perso il lavoro prima del crollo delle case oppure non ce la facevano proprio neanche con il lavoro? In un servizio su Report per rendere appetibili questi mutui partivano da rate basse che poi sarebbero salite (indipendentemente da euribor o fed). Ti rendi conto si erano inventati un giochino magico dal “nulla” per difatto speculare.

A te pare che qui sia successo così?

PS: le percentuali non le conosco è chiaro che tutto sto casino non può essere successo per pochi.

@italianomedio
La cartolarizzazione vuole dire eccome: se è legata a titoli garantiti da asset che si svalutano, cosa succede ai titoli stessi? E questo a prescindere se dietro c’è debitore solvibile o meno. Col mark-to-market le banche devono stornare in bilancio, anche se il mutuatario paga senza problemi per qualcosa che non ha più il valore che lui ha pagato.
Ti chiederai perchè. Semplice. Perchè quel bene non ha più lo stesso valore sul mercato e la regoletta dice quello. D’altronde è lo stesso giochetto che ha permesso alle banche e ai loro azionisti di avere dividendi da sogno.
Poi dici che in Italia non è successo. Magari non ci sono stati i mutui subprime (nel senso all’americana) o sono stati dati solo finanziamenti a fronte di garanzie (cosa? L’immobile? ), ma non venirmi a dire che le banche non hanno cercato di vendere in tutti i modi e a chiunque finanziamenti per qualunque cosa, fino allo scolapasta. C’è stato un periodo in cui era un martellamento mediatico continuo.
La perdita di occupazione sarà la goccia che fa traboccare il vaso.

Quando Cristoforo Colombo ha scoperto l’America le Repubbliche Marinare hanno cessato di esistere. Dal mediterraneo il businness si è spostato al mare oceano impoverendo un area in cinquant’anni. Oggi è tutto molto più veloce. Siamo di fronte a un cambiamento epocale: la ricchezza non è più prerogativa occidentale. O quanto meno vi è un enorme concentrazione di ricchezza nelle mani di poche multinazionali occidentali che non viene ridistribuita in occidente rompendo il patto sociale. Il PIL (la ricchezza) di una nazione si crea nel capannone producendo qualcosa: tutto il resto rientra nell’ambito dei servizi. Qualche scellerato ha avviato un processo di globalizzazione pensando al solo profitto sfruttando la differenza di regole sociali esistente nelle varie macroregioni. Il risultato è che le nostre aziende sono vessate in ogni modo possibile mentre i cinesi scavano fino al centro della terra per cercare carbone da bruciare infischiandosene e ridendo di tutte le nostre regole suicide ed in soli cinque anni dal loro ingresso nel wto si sono chiusi interi distretti industriali italiani ed europei. Con l’impoverimento generale i loro profitti aumentano poichè i cittadini iniziano a trovare interessante la loro robaccia in una spirale perversa. La liquidazione della nonna è finita. I risparmi si sono fumati in borsa. Considerato che è difficile vendere case a una generazione presente e futura di precari sottopagati (che poi si prendono pure del bamboccione da un ministro che almeno dall’etichetta dovrebbe difendere i deboli) un utile esercizio è analizzare il rapporto stipendio mensile/costo mq dell’abitazione degli ultimi trent’anni. Interessante oppure autolesionista. Senza prendere in esame ovviamente il problema dell’accesso al credito. Ci vogliono anni e anni per uscirne se ne usciamo…

@estmodus
Sono d’accordissimo con te.
Se hai pure delle fonti di dati per toccare un pò più con mano, sarebbe gradito. In US pubblicano i dati che fanno vedere l’andamento del rapporto earnings/REprices.
@obiettivo
Cambia eccome.
Così le banche risultano solide anche quando non lo sono e prima o poi i nodi vengono al pettine.
Se uno ha un tumore e lo copre con 3 maglie, non guarisce nascondendolo, ma probabilmente muore lo stesso.
Anche io sono ottimista per il futuro, altrimenti avrei già comprato casa
Concordo sull’ultima frase.

Qualche altro spunto INTERESSANTE (vedi estmodus) per proseguire?

x mago Otelma
Bene, così stando le cose, c’è la possibilità per lo Stato, alla scadenza, di fare operazioni di buy-back sulla Banca d’Italia.
Potrebbe essere la strada giusta per riprendere il controllo di un organo fondamentale per il controllo dell’economia.

Stamattina su WSI c’è un articolo, firmato scenari immobiliari, che conferma un po quello che ho sempre detto circa l’eregoazione dei mutui delle banche:

http://www.wallstreetitalia.com/articolo.asp?art_id=673391

La soluzione adesso, se uno vuole vendere immobili, è:

1) trovare un acquirente liquido, ma liquido bene, come si dice a Firenze.
2) se ha in mente una cifra fuori mercato, ritirare l’immobile dal mercato stesso
3) scendere ad un prezzo che permetta il 60 - 70 % della quota.

Personalmente, soprattutto su Firenze, sto vedendo:

1) 5 %
2) 30 %, con il supporto degli AI che non prendono più in carico certe “mediazioni” (perditempo nel senso che lo fanno perdere all’Agente o alla gente ?! Mah …)
3) 65%

M.

“Una volta passata la buriana occorre assolutamente ricordarsi di usare internet ed archivi storici per fare le pulci ai mille messaggeri del disastro finale. Non è ancora ovvio che costoro (quelli fra loro che ci governano, intendo) non arrivino a peggiorare le cose nelle prossime settimane, ma siccome ci sarà di certo un “dopo”, meglio guardare avanti. Nel dopo dovremmo chiederci seriamente quanto la diffusione del panico ad opera di questo e quell’altro esperto, oltre che dei governi USA, del Presidente della Fed e di alcuni altri personaggi chiave (tipo quello dell’IMF che continua a sognare che il mondo crolli così lui ha finalmente un ruolo … graziaddio ci hanno pensato quelli dell’Est Europa a trovargli qualcosa da fare!) abbia cooperato ad aggravare la crisi. Poiché questo è un tasto che ho battuto sin dall’inizio, parlando di economia dell’orrore, mi fa piacere vedere che altri colleghi, come Taylor o come Chari per iscritto e molti altri a voce, condividano l’opinione [anche in Hawaii la vedevano così ... ma lì il sole picchia forte ...]. Non credo le masse impareranno nulla, sono prone al panico, alle affermazioni grandiose, alle teorizzazioni millenarie ed a tutto il resto del circo che abbiamo visto e stiamo vedendo. Ma, almeno a futura memoria, la cosa va detta e ridetta: quanti casini avremmo potuto evitarci se, politiche economiche erronee a parte, i proclami sulla fine del capitalismo fossero stati, come dire, leggermente meno roboanti? Se le previsioni dei guru fossero state meno amplificate dai vari media ansiosi di vendere pubblicità anche nel mezzo della crisi? Messa così sembra una cazzata, e lo è. Ma, almeno sul piano intellettuale, vale la pena di chiedersi: perché quando le cose van bene i media vendono solo le opinioni dei “super ottimisti” e dei predicatori del “nuovo paradigma”, mentre quando le cose vanno male sbattono in prima pagina solo i profeti di sventura e gli annunciatori della fine del capitalismo? Noi mediocri “né qua né là” proprio non abbiamo alcuna chance d’essere ascoltati?”
di Michele Boldrin Economista docente negli USA,
per vedere l’articolo completo o leggerne altri dello stesso autore:
http://www.noisefromamerika.org/index.php/articles/I_corni_del_dilemma%2C_ed_i_cornetti_…#body

Finalmente un economista che si esprime in modo che anch’io possa capire! A me è piaciuto ve lo consiglio!

Quando è scoppiato finalmente (ed auspicabilmente) l’ultimo bubbone della falsa economia è successo quello che immaginavo quattro o cinque anni fa. Allora pensavo: dopo tutte le cagate tipo new economy i maghi del nulla hanno adocchiato il mattone, ultimo baluardo della concretezza. E’ la fine. Via coi private equity. Alla grande le gestioni family office dei patrimoni immobiliari e chi più ne ha inventi cose che in inglese fanno figo ma che in italiano fanno ridere. I maghi del nulla mi proponevano cose del tipo: hai qualcuno che ha gli interessi (solo gli interessi) su dieci milioni di dollari? No perche sai la garanzia è l’immobile e potendo sopportare solo gli interessi hai la certezza di rivendere l’anno dopo a venti milioni…va beh magari diciotto, diciassette, sedici dai…. Da italiano mi domandavo chi sarebbe rimasto col cerino in mano. Qualche pinocchio? Macchè!! Banche blasonatissime con tripla A di rating. Tripla A ovviamente certificata da società che pagavano le stesse banche. Ineffetti gli anglossassoni, che vendono le case a misura e non a corpo, che hanno unità di misura assurde come i galloni e gli square feet, hanno una grande dote: sono insuperabili in credibilità e nel fare le cose in larga scala. Essendo esagerati in tutto sono riusciti ad applicare trucchi vecchi come il mondo a livello industriale. Ad esempio il gioco delle tre carte che facevano i furbetti del quartierino (rispetto a loro a livello di club dell’uncinetto) oppure la catena di Sant’Antonio del tizio che pagava gli interessi coi soldi di altri tizi senza investire un bel nulla. Trucchi semplici mai applicati da noi in modo così devastante perchè fortunatamente “accà nisciuno è (così) fesso” (i napoletani mi correggano) .. Tutto questo per dire che certamente siamo toccati dalla crisi (perchè quel che succede oltreoceano coinvolge inevitabilmente il mondo per cause storiche) ma sono anche io convinto che nella nostra antica penisola soprattutto, si conserva ancora la malizia e la concretezza utili ad avere una marcia in più. Almeno psicologica. Non vedremo gente in coda fuori dalle banche. Ci sono problemi antichi e strutturali certo, ma la stupidità è in fondo alla lista; per questo abbiamo più probabilità di altri di riuscire a galleggiare. Quando al prossimo corso arriva un tizio abbronzato tipo fals manager (perchè se lo fosse non camperebbe così) che farcisce tutto in “ing” fategli capire che non se la beve più nessuno e che appartiene a un passato da non scimmiottare ulteriormente…I risultati son qui da vedere.