Postato da G.
buongiorno a tutti voi,
volevo un vostro supporto almeno morale per tutto quello che mi sta’ capitando , vi spiego:
nel febbraio del 2008 ho visto ho villetta accorpata e visto che dovevo cambiare casa , ho deciso di acquistarla, quindi concordato il prezzo con il costruttore si decide di andare dal notaio per fare un preliminare, ovviamente consegnando una caparra al costruttore che il notaio inserisce regolarmente nel preliminare come gia’ data e accettata , da quel momento sono trascorsi 14 mesi e la casa non e’ ancora pronta per problemi sorti man mano al costruttore, a quanto sembra per mancanza di fondi, ovviamente in tutti questi mesi io sono andato avanti con documenti vari per accedere ad un mutuo, vi chiederete come mai tutto questo tempo , ma e stato dovuto dal fatto che dovevo vendere casa mia cosa che il costruttore ha concordato in via di preliminare , fatto sta’ che dalla banca mi avvisano di un problema , il costruttore e ipotecato sulla casa in vendita e anche ci sono dei protesti sulla sua persona non sulla casa, al che’ la banca si blocca non mi vuole erogare il mutuo , riferisco la cosa al costruttore il quale mi documenta sulla vicenda e che’ l’ipoteca sara’ tolta a giorni in quanto vi e’ gia’ fissata la sentenza, mentre per i protesti lui mi dice che non centra niente la casa perche’i protesti sono su di lui , mi chiedo ma sara’ cosi realmente e come faccio adesso che la banca non vuole erogarmi il mutuo?
posso richiedere la scissione del preliminare e la restituzione della caparra , tenuto conto che per colpa del costruttore io non posso accedere al mutuo? ,sono in un mare di confusione , datemi voi il vostro aiuto vi ringrazio anticipatamente .
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Il decreto legge 122/2005 prevedeva l’obbligatorietà di una polizza fidejussoria che serviva proprio in casi come questi a garantire i consumatori dal fallimento del costruttore.
Avete stipulato al momento del versamento degli acconti questa fidejussione?
Le consiglio in ogni caso di rivolgersi ad un legale per cautelarsi dal fallimento del costruttore.
Eh si conviene andare da un buon legali in questi casi.
Se il permesso è stato richiesto prima del 21/7/05 non c’è obbligo di rilasciare fidejussione.
…..ma che dire, forse se si “appoggiava” prima ad un’agenzia avrebbe eseguito qualche controllino e oggi non si troverebbe in questa posizione, ma si sa le agenzie…….
Di sicuro non ci rimettera’ la caparra , essendo questa , tutelata dal codice civile , peraltro se il costruttore si confermera’ inadempiente dovra’ restituirla doppia .
Certamente deve sperare che il costruttore non vada in fallimento , altrimenti sara’ piu’ complicato recuperare i soldi . Se permette vorrei consigliarla per il futuro di appoggiarsi sempre ad un consulente immobiliare (i soldi che spende per la consulenza sono soldi ben spesi) .
beh ragazzi (vado contro i miei interessi) ma ditemi che cosa può fare un ag.imm.?
se la concessione è stata richiesta prima del 21/7/05, il costruttore non è obbligato a rilasciare fidejussione.
Se al momento del preliminare la società costruttrice è “sana” (ammesso che si facciano i dovuti controlli) che fa un ag.imm.? sconsiglia di acquistare?
Max, mi stupisco di te: il capro espiatorio!!!
?????
a cosa ti riferisci?
Domandavi: che fa un ag.imm.?
Io ti ho risposto
X max1970
Nel caso in questione la prima cosa che deve fare un consulente / a.i. , e sapere se il costruttore e’ un costruttore che si autofinanzia , oppure se si finanzia con i soldi dei clienti .
Nel caso specifico mi pare di avere capito che il costruttore si finanzia con i soldi del cliente , e bene , in tal caso avrei consigliato al mio cliente di vendere prima il suo appartamento e dopo procedere al preliminare .
In effetti il costruttore e’ stato scaltro difatti ha inserito nel preliminare la clausola che si sarebbe dovuto vendere l’appartamento , mentre l’autore del post mi sembra che abbia agito ad un’acquisto impulsivo .
Più che con i soldi del cliente, mi sembra che si faccia finanziare dalla banca (vista l’ipoteca) come gran parte dei costruttori in Italia.
Non capisco dove sia la scaltrezza nell’inserire una clausola sul preliminare in cui si prevede che parte del pagamento sarà dovuta con la vendita del proprio immobile.
La scaltrezza sta nel fatto che e’ stato previsto che i fondi occorrenti per la costruzione della villetta debbano arrivare dalla vendita dell’appartamento e non attraverso accensione di un mutuo ipotecario . Pertanto il costruttore e’ libero di ipotecare la casa , l’importante che sia libera da ipoteche , vincoli , e trascrizioni al momento del rogito .
Se il costruttore ha ipotecato la casa per finanziarsi la costruzione , allora il cliente potrebbe semplicemente accollarsi il mutuo , a me pare che non sia proprio cosi’ .
come dice giustamente ketty increta, il costruttore aveva l’obbligo di rilasciarti una fideiussione a garanzia delle somme che tu hai lui versato a qualsiasi titolo. rivolgiti perciò a un avvocato, perchè la legge è dalla tua parte (a meno che, come osserva giustamente max 1970, il costruttore non abbia ottenuto la concessione edilizia o il permesso a costruire prima del 21 luglio 2005)
#
# Domingo il 10 Aprile 2009 alle 17:14 ha detto:
“La scaltrezza sta nel fatto che e’ stato previsto che i fondi occorrenti per la costruzione della villetta debbano arrivare dalla vendita dell’appartamento e non attraverso accensione di un mutuo ipotecario .”
Che cosa cambia? Per me sono entrambi armi a doppio taglio. Se parli di scaltrezza il costruttore avrebbe dovuto prevedere X% al preliminare e saldo al rogito notarile senza specificare nulla.
“Pertanto il costruttore e’ libero di ipotecare la casa , l’importante che sia libera da ipoteche , vincoli , e trascrizioni al momento del rogito .”
Si tratta di un mutuo fondiario, qual’è il problema?
“Se il costruttore ha ipotecato la casa per finanziarsi la costruzione , allora il cliente potrebbe semplicemente accollarsi il mutuo , a me pare che non sia proprio cosi’”
Si quella è la soluzione. Ma dipende dalle somme versate fino ad oggi. Secondo te perchè la sua banca non gli concede il mutuo. Forse perchè il costruttore rischia di fallire?
I fondi di garanzia servono ad evitare queste situazioni incresciose.
Come agente immobiliare, proprio in considerazione del fatto che c’era la vendita di un altro immobile, avrei sconsigliato l’operazione e dirottato il cliente verso una casa già esistente!
In assenza di cash flow, forse, anche al costruttore conveniva vendere ad altri!
Quando l’acqua è poca, la papera non può galleggiare!
Ragazzi ricordatevi che l’assenza della fidejussione non rende il preliminare nullo ma annullabile dalla parte acquirente.
@ Michele D.: cerchiamo di dare notizie correte. L’assenza della garanzia fideiussoria rende NULLO il contratto e NON ANNULLABILE e tale nullità può essere fatta valere solo dall’acquirente.
Art. 2 d.lgs. 122/2005: “All’atto della stipula di un contratto che abbia come finalità il trasferimento non immediato della proprietà o di altro diritto reale di godimento su un immobile da costruire o di un atto avente le medesime finalità, ovvero in un momento precedente, il costruttore è obbligato, a pena di nullità del contratto che può essere fatta valere unicamente dall’acquirente, a procurare il rilascio ed a consegnare all’acquirente una fideiussione, anche secondo quanto previsto dall’articolo 1938 del codice civile, di importo corrispondente alle somme e al valore di ogni altro eventuale corrispettivo che il costruttore ha riscosso e, secondo i termini e le modalità stabilite nel contratto, deve ancora riscuotere dall’acquirente prima del trasferimento della proprietà o di altro diritto reale di godimento. Restano comunque esclusi le somme per le quali è pattuito che debbano essere erogate da un soggetto mutuante, nonchè i contributi pubblici già assistiti da autonoma garanzia. ”
Mi sembra superfluo ripetere che la differenza tra nullità ed annullabilità è la stessa che c’è tra il mare edi monti…
max1970 il 10 Aprile 2009 alle 14:48 ha detto:
beh ragazzi (vado contro i miei interessi) ma ditemi che cosa può fare un ag.imm.?se la concessione è stata richiesta prima del 21/7/05, il costruttore non è obbligato a rilasciare fidejussione.
Se al momento del preliminare la società costruttrice è “sana” (ammesso che si facciano i dovuti controlli) che fa un ag.imm.? sconsiglia di acquistare?
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9-Verifica dell’inesistenza di protesti di assegni o cambiali a carico del venditore
10)- Verifica del regolare pagamento di cartelle esattoriali (è un primo sintomo di insolvenza)
11)-In caso che la venditrice sia una Srl/spa, richiedere una visura camerale, copia dell’ atto costitutivo. Verificare la situazione patrimoniale tramite l’ analisi dei bilanci di esercizio e note integrative. Verificare inoltre la legittimità dei poteri e di carica; In caso che la venditrice sia una ditta individuale o Snc o SAS, farsi consegnare i bilanci dal commercialista; In caso la proprietà sia attribuibile ad un privato (senza partita Iva), valutare che comunque non detenga quote come socio illimitatamente responsabile; in caso affermativo, valutare i bilanci della Snc o Sas partecipata .
piu’ farsi rilasciare una fidejiussione, cosa che si poteva fare anche prima dell’entrata in vigore del dlgs 102.85 cosi’ come da sempre si usa in Francia e Olanda