Postato da I.M.:
Ho “prenotato” l’acquisto di un alloggio attraverso un preliminare di compravendita versando quale caparra la somma complessiva di euro 50.000.
Dopo pochi giorni verificando le misure per definire l’arredamento mi sono apparse evidenti delle differenze delle dimensioni delle camere che riducono la superficie dell’alloggio ad una metratura inferiore a quella minima contenuta nel regolamento edilizio del Comune in cui sorge l’edificio. Parliamo di circa due metri quadrati, tra l’altro impossibili da “recuperare” in alcun modo.
Il proprietario nel preliminare ha dichiarato che l’immobile era privo di vizi e conforme alle regole urbanistiche vigenti con espresso richiamo all’articolo 1490 del Codice civile.
Desidero rinunciare all’acquisto nei modi legali piu’ corretti, ed evitare questo alloggio che abitativo non è.
Desidero sapere se mi spetta anche un risarcimento dato che tutto il procedimento mi ha fatto impegnare tempo e risorse economiche rilevanti.
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Intanto bisognerebbe sapere se il regolamento edilizio a cui fà riferimento è quello attualmente in vigore o quello dell’epoca in cui è stato edificato l’immobile. I regolamenti edilizi cambiano con il tempo, generalmente ad ogni nuova stesura e approvazione di PUC (vulgo piano regolatore).
E’ una bella problematica. A quanto scrive l’utente sembrerebbe fare riferimento al regolamento attuale.
ed è per questo che è importante conoscere quale regolamento vigeva all’epoca della costruzione dell’immobile. I regolamenti comunali valgono dalla loro adozione e non sono retroattivi.
X Lantieri
noi che viviamo in riviera (ponente è levante)
quanti alloggi dei nostri borghi hanno altezze inferiori ai ora prescritti 2,70 mt? Ciò non toglie che siano regolarmente agibili ed abitabili. Oggi non potresti più edificarli ma l’esistente è salvaguardato.
Concordo con caviapp57.
Considera che per gli immobili vecchi, spesso all’interno dei centri storici, sono molte le cose consentite che oggi non sarebbero più fattibili ma che non pregiudicano l’abitabilità, ad esempio i mq di superficicie minima, le altezze, i rappoti aereoilluminanti e altro.
Verifica all’ufficio tecnico del Comune, con un tecnico.
se l’immobile ha la documentazione in ordine, se non risultano pendenze amministrative che richiedano sanatorie, se è conforme alle sue esigenze abitative, non vedo motivazioni valide per rinunciare all’acquisto.
L’unico modo per appurare se l’immobile sia davvero privo di abitabilità è quello di recarsi all’ufficio tecnico del comune dov’è situato l’immobile. Come hanno già spiegato i colleghi, per gli immobili costruiti tanti anni fa, valgono le regole di allora. Quindi è facile che questo immobile pur non rispecchiando i parametri attuali, sia comunque abitabile. Rinunciare all’acquisto per 2 metri? Siamo sicuri che sia questo il problema?
Ok chiariamo.
Acquisto nuova costruzione.
Misura minima 38 metri - reale 36.
la misura minima è comprensiva delle tramezzature interne: è sicuro che manchino proprio da quella camera i due metri?
cioè piantina alla mano sono proprio diverse le misure?
ps:ha già l’agibilità l’alloggio?
38 MQ.?
uhm….
al compromesso l’immobile è venduto urbanisticamente come monolocale o bilocale?
caviapp57:38 utili è il minimo x il bilo.
36 metri quadrati misurati da IM con tramezzi e poligoni arrivano certamente a 38. Poi se ha abitabilità non c’è più nulla da commentare…
Non facciamo free-climbing sugli specchi.
Acquisto da nuova costruzione.
Regolamento edilizio minimo 38 mq senza distinzioni mono/bi (qui non esistono i 28 mq per i primi e i 38 per i secondi ed oltre).
La concessione riporta misure difformi dallo stato attuale.
Errore o malafede non cambia la sostanza.
Se nessuno verifica le quote nessun problema.
Chissà quanti alloggi ci saranno in queste condizioni mi viene da pensare. Ma chi deve verificare?
Nel mio caso che faccio? E se un domani volessi rivendere?
per la rivendita non ci saranno problemi a patto che all’atto del rogito ci siano tutte le documentazioni in ordine, abitabilità, schede catastali corrispondenti ecc ecc.
con il costruttore forse ci sono i margini per una piccola riduzione del prezzo.
X IM
ma se è una nuova costruzione deve necessariamente avere la cd. agibilità/abitabilità che oggi viene certificata dal progettista dal stesso . Se gli organi preposti non hanno dato/daranno parere negativo di cosa si preoccupa? Quando rivenderà lo farà con tutte le certificazioni-attestazioni e quant’altro avranno permesso il sua acquisto.
Casartellie Caviapp57: Ma cosa state dicendo? non credo a quello che leggo.
Questo signore si accorge che la casa è irregolare prima del rogito, prima dell’accatastamento, prima di tutto.
E se non se ne accorge lui e fà finta di niente se ne potrebbe accorgere un domani il suo acquirente.
Quelli che dovrebbero accorgersene magari coincidonocon il progettista che per far fare un appartamento in piu’ ha barato sulle misure.
E se gli organi preposti non daranno parere affermativo?
Stiamo consigliando di fregarsene? E voi cosa fareste al suo posto?
al suo posto se la casa mi piace e corrisponde alle mie esigenze, fornitami tutta la documentazione che attesti la regolarità urbanistica nonché tutte le certificazioni ecc ecc la acquisto senza problemi, al limite per i 2 mq. cerco di spuntare un piccolo sconto magari sulle spese notarili…
fatto diverso se il costruttore vorrà farmi sottoscrivere un atto nel quale quello che acquisto risulta diverso da quello che in realtà è.
Casartelli: Guardi che “quei” 2 mq fanno o non fanno di quattro pareti un immobile abitativo!
E la regolarità urbanistica come si fà ad avere se non è regolare sotto il profilo urbanistico?
Ah con una falsa dichiarazione, ho capito.
Forse per un suo cliente, non per me, grazie per il consiglio.
IM, ha provato a sentire come la pensa, l’ufficio tecnico del comune? Senza abitabilità, o possibilità di averla, concordo con lei, non acquisterei la casa.
x Med
guarda che non ho detto a IM di fregarsene.
Posto che non vedo come possa rogitare un’immobile ancora in costruzione e da accatastare ( a meno che non sia un’acquisto al grezzo), ritengo comunque che l’accertamento della mancanza di requisiti di agibilità/abitabilità non spetti o non sia di competenza di un privato acquirente ma di precisi organi istituzionali.
Eventuali connivenze tra progettisti e amministrazioni può anche far parte del malcostume ma cmq. se entro 60 gg dalla presentazione della documentazione relativa non vengono eseguiti accertamenti o espressi pareri negativi la stessa deve considerarsi formalmente ineccepibile (silenzio assenso).
Quindi bisogna conoscere se l’immobile compromesso da IM è ancora in costruzione ovvero è stato dato il fine lavori ed tutto l’iter burocratico completato.
In quest’ultimo caso, se IM è certo di quello che afferma, può presentare un’esposto all’amministrazione competente che necessariamente dovrà procedere ad una verifica.
IM , scusi ma non ho ancora capito se l’immobile ha l’agibilità oppure no.
il fattore è fondamentale per il suo diritto o meno di recedere il contratto e con o meno risarcimento danni.
il metro in più o meno potrebbe non fare la differenza se è agibile e lei lo ha acquistato a corpo e non a misura, mentre se ancora non ha l’agibilità potrebbe rivalersi in quanto non conforme.
per agibilità intendo la pratica conclusa con accatastamento, fine lavori, conformità etc.
L’immobile è di fatto finito e rogitabile tra circa un mese, dopo la conclusione di alcune opere esterne del cantiere.
Giriamo intorno al problema: L’immobile non è un immobile abitativo anche per un cm quadrato in meno o per un cm in meno in altezza.
Attenzione l’agibilità viene concessa per silenzio-assenso su autocertificazione del direttore Lavori che afferma che tutto è a norma (presentando un insieme di documenti). Questo non significa che il Comune se ne frega.
Ma se non si richiede una verifica nessuno se ne accorge.
Bibi: Non facciamo confusione, “a corpo” non significa illegale. Si immagini con queste due parole cosa si potrebbe fare senno’…
Giuridicamente qualcun sà dirmi come svincolarmi dalla compravendita richiedendo eventuali danni?
mi stà venendo il vago sopetto che IM non voglia concludere l’affare per motivi suoi e colga la palla al balzo di eventuali lacune.
Ripeto, se è sicuro di sè, faccia un’esposto al comune ed eventualmente all’autorità giudiziaria (perchè lei asserisce che i documenti sono a posto ecc. ecc. ma di fatto vi è difformità e questo per legge investe il lato penale).
Per specifici pareri giuridici Le conviene rivolgersi ad un legale o a qualche forum specifico (Altalex ecc.)
Buona fortuna
credo di non essermi spiegata bene.
comunque dia incarico ad un tecnico di appurare la conformità al progetto approvato e se il tecnico rileva incongruità porti la perizia da un legale.
Ci sono due strade:
1) l’alloggio le piace e vorrebbe comprarlo ma lo ritiene non conforme: eviti cause legali ed esposti, è molto più semplice parlare con il costruttore e fare presente i suoi dubbi e la volontà di recedere senza la richiesta di danni ma solamente con la restituzione delle somme versate; se ciò non fosse possibile faccia presente al venditore che prima di rogitare intende far svolgere una perizia da un tecnico esterno che verificherà anche all’Ufficio tecnico del Comune la reale conformità e che se ciò che è stato dichiarato non rispondesse allo stato di fatto il reato diventa penale.
2) Ha trovato altro o non so cosa e non vuole più procedere: provi a rivenderlo o latrimenti vada avanti nella azione di rescissione.
Stia attenta 2 mq sono tanti e non credo che un costruttore sia stanto stolto da sbagliare di così tanto così come il direttore dei lavori sia disposto a giocarsi l’iscrizione all’albo dichiarando il falso. Il reato di abuso edilizio non si prescrive e il rilascio della eventuale abitabilità non costituisce sanatoria. MAI
Perchè tendenzialmente diamo sempre torto a chi acquista?
Il sig. che pone la domanda mi sembra fin troppo informato per non sapere che procedendo per vie legali potrebbe avere esso stesso guai, nel caso in cui le sue accuse non fossero reali…….mi sentirei di dire che ciò che cerca è un accordo con i costruttori che evita guai a questi ultimi e svincola lui da procedere in un affare con chi ha perso di credibilità a causa di quei 2 metri ..che secondo me fanno eccome la differenza se la normativa fissa a 38 il taglio minimo.
ombretta non è vero che gli si da torto, almeno io non l’ho fatto.
In parole povere se vuol rinunciare alla casa, e basta, secondo me può farlo diciamo accordandosi col costruttore per la restituzione delle somme versate ( sempre che abbia fatto fare una verifica ad un tecnico e che siano dimostrate irregolarità);
ma se vuole anche il risarcimento danni deve per forza rivolgersi ad un legale,
(oppure pensate che il costruttore gli dica: questa è la caparra e questo in più per il disturbo e toh! va’… anche l’apertivo.)
Sì, anche secondo me qui non è il caso di 2 metri ma di requisiti minimi, (di solito il 5% sono tolleranze ammesse dalla legge)
La tolleranza di cantiere è fissata nel 2% ma sempre salvi i requisiti minimi. Che qui non ci sono.
Io penso invece che un costruttore che intraveda il rischio che i propri alloggi vengano “scoperti” e pubblicizzati come “non alloggi” , l’aperitivo lo paga.
La colazione la offrirebbe invece il direttore Lavori ed il pranzo l’impresa esecutrice che tracciando le pareti non si è accorta della grave e determinante difformità.
La strada migliore è iniziare un confronto privato col proprietario. Eventuali resistenze possono essere affrontate notificando una volontà di verifica all’ufficio Tecnico Comunale. Da qui si nota subito l’eventuale buona fede.
Chiamata di preallerta all’avvocato di fiducia, che illustrerà i tempi per avere anche un risarcimento (anni) e le sentenze esistenti in casi analoghi.
Riduzione del prezzo? Evita. Non compri un alloggio e mai lo diventerà. Uno su mille misura gli appartamenti e un’altro genio lo ritroverai sempre tu (chi la fà l’aspetti) quando tra dieci anni vorrai rivendere.
non mi sembra ci sia nessuna intenzione di acquistare comunque………..la fiducia è venuta meno e forse la richiesta di risarcimento danni viene già da un tentativo di risolvere la questione educatamente che non ha trovato consenso.
Questa è una versione……..l’altra invece è che non si voglia procedere per altri motivi….
@IM forse ha fraiteso, se ritiene che la documentazione che intendono allegare all’atto sia difforme o falsa, ha tutto il diritto di non procedere all’acquisto, faccia causa nomineranno un perito che stabilirà se così è, poi se avrà ragione potrà chiedere i danni ecc ecc. poi se sta cercando un pretesto perché si è pentito dell’acquisto allora è altra cosa.
Il requisito di agibilità sanitaria, viene rilasciato preventivamente dall’ASL competente, se si ritiene che l’immobile non sia conforme al progetto originario e di conseguenza non rispondente ai requisiti minimi richiesti dal regolamento edilizio, incarichi un professionista che gli rediga una perizia giurata dove evidenzi con precisione le superfici lorde, nette e quelle vetrate (che consentano il ricambio d’aria) dell’appartamento e si faccia dare un parere scritto dalla ASL, qual’ora questo fosse negativo può tentare una conciliazione con il costruttore facendogli richiedere una sanatoria dell’immobile ai sensi dell’art. 16 legge 47/85 (questo articolo consente delle sanatorie per immobili costruiti in assenza o in difformità delle autorizzazioni necessarie, purché il PRG preveda quel tipo di realizzazione su qul terreno), se il costruttore od il comune fanno opposizione a take procedimento, ha sempre uun parere vincolate di un’organo necessario al rilascio del permesso a costruire, questo potrebbe rivelarsi utile nel malaugurato caso di una controversia legale.
In ogni caso in bocca al lupo
Sig. IM ,
giuridicamente non puo’ svincolarsi dalla compravendita inquanto 2 mq2 su 38mq2 , corrisponde all’incirca alla tolleranza consentita al costruttore in piu’ o in meno rispetto al progetto .
Ho risposto troppo tardi ?