Postato da A.G.:
Buongiorno,
innanzitutto non so se sono sul sito corretto, ma ho bisogno che qualcuno mi aiuti perché non riesco a capire alcune tattiche utilizzate o dalle agenzie immobiliare o dal proprietario dell’immobile.
Dunque, tramite una nota agenzia immobiliare, abbiamo visitato un appartamento interessante, ma parecchio vecchio (30 anni), ad un prezzo relativamente alto, dato che i lavori di strutturazione sono notevoli.
Comunque, la nostra difficoltà è nel momento in cui veniamo a sapere che il proprietario non è più legato contrattualmente a questa agenzia, però ha lasciato in affidamento ancora le chiavi dell’abitazione.
Il proprietario ora è sotto contratto con un’altra agenzia.
Quindi mi chiedo: l’agenzia con la quale siamo andati a visitare la casa, può venderci l’appartamento pur facendo finta di niente?
Non riesco a capire con chi dobbiamo allearci, o continuare con la trattativa.
Spero tanto di ricevere una Vs. risposta al riguardo.
Cordiali saluti
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Assolutamente sì, il contratto o incarico non ha effetti sul vostro rapporto, regolato da leggi ben superiori (il Cod. Civ.).
Saranno preblemi del venditore, se ha sottoscritto un incarico con penali, dovrà probabilmente versarle alla altra agenzia, lei non avrà nessuna conseguenza.
Quindi nessuna tattica, specialmente in caso il primo agente abbia solo l’incarico verbale e il secondo invece scritto.
L’incarico di un Agente Immobiliare nasce nel momento in cui, conoscendone la qualifica si accetta la sua opera (di fatto, non con contratti o assensi espliciti):
Es.
Lei incontra una persona per strada, che le si presenta come Agente Immobiliare (patentato).
Lei dice a questa persona che cerca casa in quella via e l’agente le dice di conoscerne una e se la vuole vedere.
Lei accetta, vi avviate insieme verso questa casa, l’agente suona e comincia a dire
Ecco, se il proprietario accetta e lei entra, vede la casa e si conclude l’affare DOVRETE pagare ‘AI.
Quindi l’incarico espresso è ininfluente, se sai che è un AI sai che devi pagare.
Gli incarichi inoltre, essendo meri contratti, riguardano solo chi li sottoscrive.
Saluti.
risposta esemplare, i miei complimenti Oris !
A.G. devi continuare la trattativa con l’agenzia che ti ha fatto visitare la casa.L’incarico verbale è valido per legge. Avresti problemi se continuassi la trattativa con l’altra agenzia.
PIC indolor :lesto e preciso
Lei deve continuare la trattativa/percorso su questa casa con la prima A.I. con cui ha visto la casa perchè il Codice Civile glielo impone, incarico o non incarico non fa’ differenza e non conta nulla in quello che sono i suoi diritti/doveri, perchè l’incarico vincola chi lo firma, non il resto della popolazione mondiale.
Detto cio’, secondo me, deve continuare la trattativa con l’attuale A.I. che ha l’incarico di vendita se:
-la prima A.Immobiliare ha adottato comportamenti OGGETTIVI di scorrettezza e/o inaffidabilità tali da mettere a rischio la sicurezza dell’affare e/o meritare OGGETTIVAMENTE di essere estromessa dalla trattativa per GRAVI motivi di inaffidabilità (per esempio: ha chiesto di intestare a se stessa assegni, è in conflitto di interessi con una delle parti o altri gravi ed oggettivi motivi dimostrabili in Tribunale)
-se la differenza di prezzo della casa tra la prima e la seconda A.I. sono tali da rendere l’immobile DIVERSO (cioè x esempio, con la prima A.I. l’ha visto ad un prezzo di 10 e poi ora la seconda lo sta’ proponendo a 6/7).
Nel primo caso a dirlo sono le sentenze dei Tribunali, nel secondo caso invece è una mia personale interpretazione originata dal fatto che una casa vista da un cliente a, per esempio, 400.000 e poi la solita casa dopo vista dal solito cliente a 280/300.000, per me (pur essendo lo stesso immobile) sono invece 2 cose diverse.
Quanto sopra esposto è estremamente chiaro ed esauriente, tuttavia mi preme ricordare alcune norme del codice civile:
- l’agente immobiliare è colui che mette in relazione due o più parti per la conclusione di un affare;
- la provvigione dell’agente immobiliare matura nel momento in cui egli può dimostrare che, senza il suo intervento, le parti non sarebbero mai venute a conoscersi;
- la misura della provvigione, in mancanza di accordi scritti, è dettata dagli usi e consuetudini del luogo.
Detto questo ritengo che sia decisamente chiaro come un incarico o una proposta siano utili SOLO a pattuire, senza ulteriore possibilità di libera interpretazione, accordi tra le parti che hanno strettamente sottosritto quell’accordo.
Nella fattispecie, sebbene il proprietario abbia dato le chiavi a più mediatori (che siano 1 o 10) ma abbia sottoscritto un mandato specifico con una sola in agenzia a cui, probabilmente, ha anche conferito esclusività nella vendita, non penalizza i probabili acquirenti né esonera gli altri agenti, incaricati ufficiosamente (che sia con incarico scritto e/o verbale, in esclusiva o meno), a proporre l’immobile ed eventualmente ritirare delle proposte.
Il rischio rimane del venditore che, in caso di conclusione dell’affare, dovrà soddisfare i vari agenti immobiliare secondo gli accordi con gli stessi presi.