Buongiorno,
sono un privato e sono in procinto di comprare un immobile, ho una domanda: ieri ho firmato la proposta d’acquisto dell’importo richiesto dal venditore, ma l’agenzia mi ha detto che questa mattina avrebbero avuto un’altra proposta di pari importo, e poi al venditore (privato) discrezione di scegliere.
Ma secondo voi, visto che io ho firmato prima, non ho diritto di precedenza per acquistare l’immobile?
Esiste una legge, nel caso fosse necessario, che parla di questo? visto che entrambe le proposte hanno lo stesso importo, non vale il “diritto di precedenza”?
Grazie
Saluti
E.
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Secondo uno studio della CCIAA di Roma, una proposta di acquisto irrevocabile può essere considerata vessatoria in caso tale irrevocabilità non comprenda una irevocabilità e esclusività da aprte dell’agenzia stessa.
In soldoni, se una agenzia prende una poposta di acquisto DEVE, per mantenere la propria posizione infrapartes, NON ACCETTARNE NESSUN ALTRA FINO A QUANDO NON SIA SFOCIATA O IN UN RIFIUTO O SCADUTA SENZA ESSERE ACCETTATA.
Purtroppo non c’è una legge precisa che detti questo, certo è che non è un comportamento da mediatore, semmai, da venditore, quindi lecito nel caso NON SIA STATA RICHIESTA MEDIAZIONE ALL’ACQUIRENTE.
Infatti dove sarebbe il comportamento neutrale in presenza di un caso del genere?
Tale situazione può essere generata dal tipo di organizzazione delal struttura, che potrebbe ad esempio avere più venditori con clienti che hanno maturato un interesse per l’immobile in oggetto.
Questo interesse spesso viene “forzato” quando sia presente una proposta, con una sorta di meccanismo di “asta” ch ealcune agenzie hanno addirittura come modus operandi (si riconoscono spesso da scadenze sulla proposta molto lunghe, diciamo di 15-30gg-).
Quindi, evitate di avere a che fare con queste agenzie, in presenza di un comportamento di questo genere, accertato, credo sia possibile cancellarne il diritto alla mediazione, in quanto non potrebbero sostenere di aver fatto anche li interessi di chi ha fatto la proposta.
Se lo avessero fatto a me, gli avrei scritto immediatamente una lettera dall’avvocato dove li avvertivo che essendo venuti meno alla loro funzione di mediatori, ne disconoscevo l’operato e che avrei contattato e eventualmente chiuso l’affare direttamente con il proprietario, poi aspettavo la loro lettera dell’avvocato.
Solo che si deve avere prove certe, va benissimo una registrazione audio, la privacy non c’entra, non si facci a infinocchiare, registri la loro dicharazione e la metta da parte, in giudizio può benissimo essere portata, basta non divulgarla a estranei.
secondo me è l’esatto contrario e cioè che fino a quando la trattativa non è conclusa, hai l’obbligo di prendere qualsiasi proposta.
Proprio perchè siamo mediatori non possiamo sostituirci al proprietario.
L’unico obbligo morale è quello di non continuare le visite.
Roberto ti giro la frittata.
Il venditore scopre che un cliente voleva fare una proposta a condizioni più vantaggiose. che succede?
Per me in quel caso ci sono gli estremi per chiedere un risarcimento danni al mediatore
caro E., purtroppo con la proposta d’acquisto non esiste alcun diritto di precedenza, e il promittente venditore potrebbe benissimo accettare la proposta di un’altra parte. Un consiglio: se riesci a passare questo “limbo” e arrivi alla stipula del contratto preliminare, rivolgiti ad un avvocato per ottenerne la trascrizione nei registri immobiliari. In questo modo ti tuteli da ulteriori brutte “sorprese”
ciao a tutti stavolta intervengo: innanzi tutto complimenti all’agente e/o agli agenti che hanno raccolto 2 proposte x lo stesso immobile! Di questi tempi!…. e pure a prezzo!? Bravi veramente!!!! Vi ricordo che anche se le proposte sono allo stesso prezzo possono essere diverse nei termini….(acconto, caparra tempi di rogito ecc ecc.) qnd è sempre il venditore che decide… Nell’ipotesi che fossero perfettamente uguali..praticamente ipotesi impossibile….magari nn si puo far riferimento a chi ha visitato prima l’immobile? Il venditore cmq sceglie a sua discrezione, ma in questo caso nn è escluso un rialzo…nn vedo niente di male Ciao a tutti!
Testo Io personalmente una volta presa una proposta prima di tutto fermo le visite, nessuno può più vedere la casa e prendo in considerazione solo proposte fatte da persone che l’avevano già vista ma a prezzi più alti con condizioni di pagamento e tempi simili, oppure stesso prezzo ma tempi e condizione migliori ma di gran lunga., altrimenti gran rispetto per chi si è per primo esposto nero su bianco. Ciao a tutti!
Mi spiace leggere tante teorie su una cosa che dovrebbe essere chiara.
Signori, siamo mediatori o procacciatori?
Delle due l’una.
Il mediatore, nel momento che ha una proposta irrevocabile stoppa qualsiasi cosa, è correttezza.
inoltre, non tiratemi fuori la cassata che se il venditore scopre che qualcuno voleva offrire di più… è un alibi anche poco intelligente, se voleva offrire lo faceva prima, ora aspetta, anche perchè al cliente ritardatario non devi dirgli che la proposta ce l’hai tu, non è una informazione che gli spetta, devi dirgli solo che è in trattativa e che la risposta la sappiamo a fine settimana…
Se no davvero fanno bene a farci chiudere e a dire che siamo inutili o che lavoriamo per i venditori.
Il venditore? lo curo io, gli dico che solo chi porta argomenti per iscritto vale e le chiacchere stano a zero, quindi adesso abbiamo uno che ha scritto e parliamo con lui, poi se altri scrivono, vedremo.
Primo: difficilmente capita di avere tutti questi interessati contemporanei a meno che non si faccia in modo di averli.
secondo: il mediatore cura gli interessi dell’acquirente tanto quanto quelli del venditore, se non vi riesce fate i venditori, è più semplice.
Terzo, quando prendi una proposta irrevocabile con scadenza a tre quattro giorni è matematicamente impossibile avere questo tipo di problemi…
La cosa diventa lecita se si riscuote solo dal venditore, liberi di farlo…
E io che penso sempre che ste cose siano scontate…
Non c’è niente di male???
Ma cosa dite!!
C’è tutto di male, se chiedete provvigioni per mediazione agli acquirenti e li trattate così.
inoltre, la cosa è sempre gestibile, in presenza di più interessati chi primo arriva meglio alloggia, almeno in termini di offerta, l’altro si fa aspettare… avete tanta gente che fa le corse per comprare al posto degli altri???
mi dite come fate a dire di essere coerenti con la definizione di mediatore espressa dal C.C. se in pratica fate solo i galoppini dei venditori?
Se siete sicuri che sia lecito e giusto, perchè non lo scrivete a chiare lettere sulla vostra pubblicità?
“Tu fai la proposta da noi, nel frattempo se ne arrivano altre migliori, che magari troviamo noi stessi approfittando della tua, scatenando un “asta” al rialzo, te ne vai a fan domo”…
Fatelo!
Trasparenza alla clientela.
Almeno non potranno criticarvi.
A parte qualche commento DECENTE (da cui escludo il sempre ottimo Oris), metterei in ginocchio sui ceci i soliti che poi fanno le verginelle quando gli si sbattono in faccia certi argomenti.
VERGOGNA.
Sinceramente condivido con Oris, da oggi non prendo in considerazione nemmeno che l’aveva già vista prima della proposta, fino alla scadenza esiste solo che ha scritto per primo. Grazie
Testo
Gentile privato E,
il diritto di precedenza esiste solo nel codice della strada!
Si aspetti dall’agenzia una risposta simile:
” il proprietario ha deciso per l’altra proposta, ma se Lei è interessato, basta semplicemente alzare la proposta d’acquisto di qualche migliaia di euro.”
E LEI CHE FARà ?!?!?!?!
A.T.
Io al posto suo mi farei restituire l’assegno: il mondo è pieno di case da vendere. Ogni volta che ne ho vista una che mi piaceva, pensavo di non poter trovare di meglio, salvo essere smentito in seguito (il discorso lo si può riportare in maniera asettica anche sull’affitto).
La storia della casetta della propria vita che sfugge, è come quando i bambini credono che l’uomo delle caramelle non passerà più e che quindi le devono avere subito.
La dobbiamo finire con certi luoghi comuni: questi sono argomenti per gli sciocchi, non per chi vuol comprare BENE casa.
Mi chiedo, perchè io , compratore, dovrei pagare uno che mi prende una proposta di acquisto IRREVOCABILE, legandomi a un impegno, senza tutelare i miei interessi, e poi se non trova nessuno di meglio al quale venderla dargli pure i soldi per “mediazione”.
Il diritto di precedenza non esiste, esiste però il diritto del cliente di potersi fidare del suo mediatore e sapere che ha davanti quelcuno che ha a cuore anche i suoi interessi (vi ricordate cosa dice il CC?).
Invece secondo alcuni dovrebbe impegnarsi (solo lui) e sperare che il “mediatore” non trovi nessuno di meglio per il venditore (e magari pure per il “mediatore” stesso) e poi pure pagarlo….
Mi sfugge qualcosa?
Perchè a me a fare il MEDIATORE hanno insegnato in altro modo.
Una definizione
Per Mediatore media tra una o più parti per la conclusione di un affare, NON si intende che uno posa mediare con tanti individui e scegliere il migliore.
Quello lo fa il BANDITORE.
POI c’è il venditore, francamente troppe volte si fa apssare per mio simile senza esserlo, per avere i MIEI diritti senza averne titolo.
Forse sei l’unico mediatore VERO? O magari sei solo convinto di esserlo?
che sappia io ce ne sono diversi, io ho imparato da altri a lavorare.
Quoto pienamente oris… per chi come noi ama veramente questo lavoro la risposta non può che essere quella che ha ben esposto oris. gli altri sono sono sciacalli che vogliono approfittare di tutto e di tutti… le mie soddisfazioni più grandi sono quelle dei clienti che concludono un affare grazie al mio intervento e rimangono felici anche a posteriori… segnalandomi positivamente a parenti ed amici, e tornando essi stessi nel momento in cui avranno bisogno di un professionista immobiliare serio…
Evidentemente chi lavora in mercati “vivaci” non ha bisogno di fidelizzare nessuno, tanto c’è sempre il fesso di turno che entra in “bottega” a comprare.
Come modo di operare condivido quello di Oris, anch’io faccio come lui, ma credo che in realtà purtroppo tranne la circolare della CCIAA di Roma che da delle indicazioni ma non è legge, non ci sia nessun obbligo in tal senso. Quindi consiglio di pretendere per iscritto l’accettazione della proposta entro 24 ore!
Visti i tempi e francamente la mancanza di ressa presso le nostre agenzie, potrebbe anche essere un bluf del “chiamiamolo collega”!
le proposte d’acquisto solitamente le faccio valevoli 5/7 giorni per dar modo al venditore di parlarne in famiglia e rifletterci bene…in caso di proposta a prezzo pieno cerco di stringere ovviamente i tempi..non c’e’ molto da pensare !!
se ho un cliente altrettanto interessato, non raccolgo la proposta ma lo avviso che bisogna aspettare che la trattativa precedente faccia il suo termine: positivo o negativo che sia.
se io dovessi comprare, mi aspetterei questo atteggiamento, altrimenti non mi sentirei tranquilla..
sappiamo che spesso soprattutto con i terreni agricoli, almeno qui sul lago di garda, il venditore prende l’offerta e gira per trovarne un’altra piu’ alta…in questo caso non lascio nemmeno la proposta scritta al venditore ! se accetta viene in ufficio e firma. il nostro obiettivo deve essere tutelare al meglio il cliente, e ovviamente far prendere al venditore il piu’ possibile, anche se nel rispetto di quello che e’ il valore di mercato..
se un venditore chiede troppo, oltre quello che puo’ essere un giusto acquisto, posso anche arrivare a rifiutare di trattare l’immobile. non voglio fare acquisti sbagliati, soprattutto in questo periodo. ovvio che se un cliente si innamora e’ disposto a pagare anche di piu’ del valore di mercato, quindi ogni caso e’ unico e va’ trattato con molta attenzione e professionalita’.
saluto i colleghi, complimenti ad Oris.
come al solito frasi a vanvera , offese e ignoranza!
spiegatemi il vantaggio di un mediatore nel prendere 2 proposte e sottoporle al venditore….
Ognuno in questo paese si fa le leggi come meglio crede,
Secondo me è indecente questo e siete voi gli sciacalli.
Il venditore mette in vendita un bene e si avvale di un mediatore per proporlo sul mercato. Se quest’ultimo trova 3 persone interessate sarà onere del venditore decidere in base alla sua convenienza a chi vendere la casa. Cosa c’è di tanto immorale in questo? Dov’è l’imparzialità del mediatore quando si chiudono le trattative con una semplice proposta?
Esempio :
clinete A fa una proposta a 100 condizionando l’offerta all’ottenimento del mutuo
Cliente B il giorno dopo offre 100 tutto in contanti
Il venditore deve comprare casa e gli servono i soldi per fermare un bene che è sul mercato.
Il venditore non c’ha una lira e o rischia di perdere la caparra o l’appartamento.
Secondo voi chi sceglierebbe tra il cliente A e B?
Voi avete fatto bene il vostro lavoro se non sottoponete la proposta del cliente B?
Contenti voi…..
Io sinceramente sono molto contento, e lo posso dire apertamente come lavoro, ai venditori e agli acquirenti, è una scelta.
Perchè non lo scrivi in vetrina come tratti gli acquirenti? Sarebbe trasparenza…
La proposta del cliente B gliela sottopongo se A non conclude.
E poi ti ripeto, porti un caso che mi sembra un pochino ad HOC per avere ragione :)…
Sai, tutti i giorni arriva la gente coi soldi in contanti il giorno dopo appena c’hai una proposta…
Inoltre, gli interessi del povero cristo che ti fa la prima proposta chi li fa?
Tu no di certo.
Perchèp gli prendi una proposta che ritieni già SCADENTE?
Per avere qualcosa per far contento il proprietario se non trovi di meglio?
Per avere una base per svegliare indecisi?
E allora perchè gli chiedi i soldi, al povero che aspetta il mutuo?
Per avergli indicato la casa?
Fatemi il favore, va.
Il concetto di mediazione e di rapporto infrapartes vi è estraneo, voi siete mono partes: il venditore.
no faccio esempi che mi sono successi nella realtà .
Non succede tutti giorni, ma succede.
Per me le trattative si fermano al momento dell’accettazione.
Le visite si fermano al momento della proposta
Il povero cristo che vuole farti una proposta migliore invece non ne ha diritto perchè è venuto il giorno dopo?
In più se tu lavori in quel modo, fai solo gli interessi dell’acquirente ( e non i ritardatari) , perchè chiedi le provvigioni ai venditori?
Max, che cappelalte che dici.
UNO: il venditore RICEVE LA PROPOSTA IRREVOCABILE, quindi in quel momento è privilegiato, può scegliere: accettare o meno o aspettare qualcosa di meglio.
Appena mi domanderà: ” ma non mi basta, non c’è verso di fare meglio?” Io risponderò cosa penso io, conoscendo le possibilità dell’acquirente, cercando punti di incontro che ogni volta sono DIVERSI ( non sono sempre denari).
E si va con una controproposta al limite.
Se invece non ci sono possibilità di migliore offerta e il venditore non è soddisfatto mi chiederà “hai altri interessati?” e io gli risponderò che qualcuno c’è ma solo dopo che la proposta è evidentemente impossibile da recuperare.
E vado avanti.
L’acquirente invece in questa fase la proposta la fa, e deve aspettare (si chiama IRREVOCABILE) se non fosse irrevocabile allora forse forse avresti ragione.
Quindi dal venditore prendo la provvigione quando LUI ha deciso che la mia proposta è valida e soddisfacente, e la prima cosa che dico ai venditori è “vale solo quello che è scritto now, quello che sarà, se ci sarà, varrà in seguito”.
Il povero cristo che è venuto il giorno dopo (ma quantiiiiiiiiiiiiiiiiiii) aspetta, perchè non è più uguale degli altri, la vita funziona così, l’unico modo che ho pe essere il più infrapartes possibile è questo.
Decidere quando vieni a fare una proposta è una tua libertà, non dipende da me.
Ma se io decido che la tua proposta è peggiore di un altra basandomi solo su dai che oggi possono essere validi e domani invece no, non sono più super partes.
Tu dici che un cliente è migliore di un altro, ma l’esperienza a me dice che il cliente migliore è quello che arriva in fondo, non quello che sembra migliore, quindi il cliente che scegli tu in futuro potrebbe rivelarsi peggiore per vari motivi, non si sa mai con chi si haa che fare fino alla fine.
Le regole ci vogliono e io scelgo quelle che sono più democratiche, quelle che non mischiano la mia volontà con quella dei clienti.
I soldi sono dell’acquirente, la casa del proprietario.
Il mio compito è farne incontrare fgli interessi in un punto, non cercare il miglior acuirente.
Quindi vale la regola del chi primo arriva… se no sarò sempre mono partes.
Tutti hanno la possibilità di fare una proposta quando vogliono e a quanto vogliono, io posso solo consigliarli.
Qui si deve ripartire dalle basi gente… mi pare.
Comunque, se pensate che sia il modo giusto di lavorare, informate i vostri clienti, a parere mio scoprirete che la mediazione è un altra cosa e verrete pagati solo dai venditori, scommettiamo?
errato! tu non dai possibilità di fare le proposte!
Tu stai dicendo che se uno ti fa una proposta a 50k in meno e nel mentre, ti telefona un’altra persona che ti offre il prezzo pieno (50k in più) non la prendi????
prova a fare una cosa a me (come venditore) ti faccio una causa che ti tolgo pure le mutande
Su che basi mi fai causa?
Ho un contratto con te? (io non faccio esclusive o contrattini sono un mediatore)
Nessuno vieta al cliente che si sentisse escluso di contattare direttamente il proprietario o venire magari da te a farsela fare e scavalcarmi senza che io possa ottenere alcun pagamento, in quel caso…
Max, studia va, che è meglio.
PS. mai successo, ma se succedesse cosa farei?
Direi al cliente che ha fatto la proposta che un altro vuole offrire 50mila euro in più, quindi se può rialzare lui, se no probabilmente l’altro potrebbe contattare il proprietario e fare l’offerta direttamente o con altra agenzia.
Ma lo sai che le trattative a volte partono al ribasso e arrivano invece a punti impensabili?
Te lo ricordi come si fa?
Lo so che ti pare fantascienza ma d’altronde poni eccezioni per avere ragione.
Nella normalità dei casi caro max, che sono il 95% delle trattative il tuo modo non è mediazione.
Ah, in questo mese ho concluso tra le altre cose la vendita di una villa colonica con il mio modo nonostante il cliente “migliore” fosse con un altra agenzia e offrisse di più in contanti…. strano il mondo eh?
A volte i clienti migliori sono semplicemente quelli con il miglior mediatore.
Saluti.
questo discorso mi sembra simile a quello che fanno i clienti quado cercano di scavalcare le agenzie…..
non ho un contratto firmato, faccio come me pare
come se il fatto di avere un accordo verbale non sia un contratto
vabbè dai torno a studiare, difatti il codice civile avvalora tutte le tue tesi mi sembra……..
non capisco perchè in questo paese abbiamo un parlamento, quando 60 milioni di abitanti si creano le leggi a loro piacimento e convenienza
Contratto verbale? Ma di che parli?
Dell’incarico?
Ma l’incarico non significa che io debba cercare il miglior acquirente, significa che io debba comportarmi secondo correttezza… e che posso lavorare sul suo immobile NON che DEVO
Se non lo faccio perdo il diritto alla provvigione! E stop ( e il cliente che col caso mi si ripresenta 
). (sto ragionando per assurdo, la cosa non succede perchè in realtà per l’Ai è suo interesse lavorare )
Il fatto che io abbia la sua casa in archivio non significa che io per esempio possa non pubblicizzarla nemmeno, basta che non gli chieda soldi per la pubblicità…
Io sono libero di fare come voglio, anche mandare indietro un cliente che vuole fare una proposta! Sono cassi mia se poi il cliente giustamente la fa da solo o con altri! Su max… fai perbene, la causa falla pure, ti aspetto
Questo sopra per la “causa”
Per il resto:
Max, mettiamola così, tu lavora come vuoi, solo, dillo chiaramente ai tuoi clienti cosa succede, ok?
Io ai clienti (venditori e acquirenti) glielo spiego come lavoro, in totale trasparenza: nessuno dei due ha nessun potere su di me, io porterò ogni proposta al venditore e cercherò di chiudere, facendo decidere al proprietario se sia congrua o meno, migliore o peggiore di altre.
Naturalmente nel momento che gli porterò una proposta, fino a quando non si è finita la trattativa bene o male, da noi non avrà altre proposte, lo sa e può decidere di conseguenza come fare.
Ricorda max che i proprietari spesso sono anche acquirenti dopo…
io sono la persona più trasparente che io conosca
tu parli come se i venditori esercitassero una forza occulta nei miei confronti.
Per me i clienti sono tutti uguali
Il discorso che fate voi lo condivido solo nel caso in cui sia accertata la malafede del mediatore , tipo aste sul prezzo e provvigioni
Se posso intervenire, vorrei dire intnto che non volevo offendere nessuno, se questo è successo con qualcuno (max?), mi scuso. Quoto sicuramente quello che dice Oris, ma credo di poter interpretare le ragioni di max e giustificarle solo per qualche eccezione… max però non ti incaponire con questa tua tesi, perchè di fondo c’è scorrettezza.
Se mi poni però il caso in cui vi sia una prima proposta legata al mutuo ti rispondo che possono esserci i presupposti perchè il tuo discorso sia accettabile.
Infatti per esperienza diretta qualche situazione del genere mi è capitata. Però la scorrettezza di fondo di cui sopra non c’è assolutamente stata perchè come dice sopra Oris, da parte mia c’è stata la massima trasparenza, infatti la proposta vincolata al mutuo non lega realmente la parte acquirente, ma solo la parte venditrice (se accetta), quindi per tutelare in modo super-partes entrambi faccio presente questo “squilibrio” alle parti, specialmente alla parte acquirente, la quale se vuole veramente andare fino in fondo può vincolare al mutuo solo per un periodo molto breve (7-10 giorno al massimo), in modo che non crei la situazione per cui l’acquirente vincola il venditore per mesi aspettando uno straccio di mutuo che se non arriva lo libera tranquillamente senza averci rimesso nulla; dall’altra parte invece il venditore ha tutto da perdere: tempo sopratutto, denaro, offerte che sarebbero potute arrivare nel contempo.
Quindi in questa situazione informo la parte acquirente che scaduto quel breve termine, se non si svincola e prende la sua decisione, sarò costretto ad andare avanti nel mio lavoro con le visite, ma sopratutto nel prendere delle proposte d’acquisto.
In ogni caso TRASPARENZA E CORRETTEZZA.
Ciao.
Sì, ora capisco il distinguo.
Ma ti ripeto, in caso arrivi un miracoloso cliente da proposta megagalatticamentemigliore, farlo aspettare 4 o 5 giorni e nel frattempo dare la possibilità al primo arrivato di adeguarsi, a parere mio è il modo corretto di lavorare, se ai clienti li informi (e di solito chiedono come funziona) saranno loro a muoversi di conseguenza.
I casi limite sono LIMITE e quindi come tali vanno trattati.
In presenza di normalità, si fa aspettare, in questa fase della trattativa è l’unico modo (a parere mio) per essere utili anche agli acquirenti, almeno più utili di meri segnalatori, intendo.
io comunque proprio per evitare ste cose le accettazioni le faccio in giornata
Le proposte irrevocabili non possono avere una scadenza troppo breve… almeno quei 7 giorni devono esserci… i proprietari non è detto che possano essere subito disponibili a venire in agenzia, per loro problemi di lavoro o altri impegni importanti che siano… e comunque in ogni caso è giusto, se lo vogliono, che abbiano un minimo di tempo per pensare e fare le loro valutazioni sulla eventuale accettazione, anche se la proposta è fatta alla cifra, perchè le condizioni d’acquisto, i tempi e le modalità di pagamento possono sempre variare, e quindi va tutto ben valutao.
Ho letto i nuovi messaggi nella discussione ed ho una domanda per max.
Come fai a stabilire se la proposta concomitante è migliorativa e può concorrere con quella già presentata?
Come tu mi insegni la cifra proposta non è l’unica variabile, ma ci sono pure tempi, modi, ecc.
Non è che in alcuni casi col tuo modo di agire ti tocca sostituirti al venditore, ma fai ciò nel tuo ufficio?
Più leggo i tuoi post e più partirò corazzato nel momento in cui avrò a che fare con AI su Roma, perchè tu sei uno onesto e figuriamoci i disonesti che combinano.
appunto! vedi che la pensiamo alla stessa maniera?
le proposte a parità di prezzo possono essere molto diverse tra loro, perchè nel caso in cui non ci sia un’accettazione dei proprietari non proporle tutte?
a me sembra che chi non sottoponga le proposte abbia già scelto per tutti e questo, proprio perchè siamo mediatori, non è possibile farlo
Tornando al quesito a me sembra che l’operato del mediatore sia trasparente.
Ha avvisato che il giorno dopo sarebbe venuto un altro cliente a fare la proposta per lo stesso immobile ,lasciando la possibilità al primo proponente di scegliere se fare o meno la proposta. VI sembra un atteggiamento scorretto?
Probabilmente a Roma essendo un mercato più vivo (forse), capita più spesso di trovarsi di fronte a queste situazioni.
Considera DG che io non ho mai litigato con nessun cliente per una doppia proposta perchè ho sempre gestito la trattativa con la massima trasparenza.
Non credo affatto che la pensiamo allo stesso modo.
L’attività che tu descrivi è quella del banditore di aste e adesso capisco cosa è successo a Roma negli ultimi 10 anni, confermato dal tuo acknowledge sul fatto che a Roma c’è parecchio movimento.
Meno male che ci stanno pensando le banche sennò non lo fermava più nessuno questo schifo.
1° ricordo a tutti che la proposta diventa irrevocabile quando il proponente viene messo a conoscenza dell’accettazione da parte del venditore
2° l’unico appunto che mi viene da fare a quello/i che hanno preso 2 proposte per lo stesso immobile è che nn dovevano informare il/i proponente/i acquirenti che era stata raccolta un’altra proposta! (la scelta è sempre del venditore, la roba è sua!)
Il mercato fa o meglio faceva le aste al rialzo, NN è l’agente immobiliare! ora nn credo proprio che possa più succedere!
Qnd, sempre ammesso che sta storia sia vera nn fate i moralisti! Fate quello per il quale tutti quanti noi ci siamo preparati e ci sbattiamo ogni giorno per farlo sempre bene e sempre meglio!
Non faccio il moralista, ma il futuro cliente.
Max ha proprio confermato quale ERA la prassi sul mercato romano: ora il giochino dovrebbe essersi rotto.
A questo punto mi chiedo “Se un domani mi trovo a fare un’offerta IRREVOCABILE di acquisto, siamo proprio sicuri che finirà nelle mani del proprietario e non nel cassetto dell’AI, che magari decide di dare il tempo ad un altro?”.
In fondo se io decido di sbrigarmi e di fare un’offerta lo faccio per fermare l’immobile, altrimenti potrei benissimo aspettare di vedere se “il pesce non resta sul banco a puzzare” e poi mi presento “a fine giornata ” stile avvoltoio.
@tukasa: Io credo che tu faccia alquanto confusione, nonostante il tono sicuro che esponi, con quella risposta si boccia all’esame
Una proposta è irrevocabile dal momento che la fai per tutta la sua durata, (alcune cciaa avevano messo il diritto di recesso che è una boiata tra l’altro aggirabile), nel momento che tu enunci si dice che l’affare è concluso….
Per il resto no comment, ho già detto come la penso.
moralisti, mah!!!
ancora co’ sti banditori d’asta……
vabbè lassamo perde, c’avete ragione voi
comunque io non ho detto assolutamente questo:
dg scrive: A questo punto mi chiedo “Se un domani mi trovo a fare un’offerta IRREVOCABILE di acquisto, siamo proprio sicuri che finirà nelle mani del proprietario e non nel cassetto dell’AI, che magari decide di dare il tempo ad un altro?”.
se qualcuno ha inteso questo, mi sono espresso male io ho detto altro
E’ quello che secondo me può succedere con l’elasticità di cui parli.
A che serve correre in AI a dare un assegno, se poi tanto l’AI fa come ritiene meglio per tutelare solo una parte? Perchè pagare? Perchè 1% (o addirittura 0) a chi vende e 3% a chi compra?
Più vedo scrivere l’unico AI romano che frequenta questo blog e più si allunga la mia lista di domande.
non è cosi! qui si parla di 2 persone che fanno una proposta quasi contemporaneamente.
Ti faccio un esempio: fai 3 visite per lo stesso immobile lo stesso giorno.
2 di questi ti vengono in ufficio il giorno dopo a fare la proposta in 2 orari diversi
per me hai l’obbligo morale di prenderle entrambi e sottoporle al proprietario
quello che dici tu è diverso, il mediatore usa la proposta per ricavarci di più in termini di prezzo e provvigioni. In quel caso sono anc’io contrario, ma non mi sembra che il sigor E si sia trovato di fronte ad un mediatore disonesto
Ha detto “Io ho firmato IERI e l’AI mi ha detto che DOMANI si presenta un altro con un’altra proposta dello stesso importo”.
Il preludio alle aste, perchè se è veramente interessato (per qualunque motivo), allora alza la posta, così il problema non sussiste, a meno che poi l’AI non temporeggi e per fare lo stesso giochino con l’altro cliente (se esiste davvero) l’indomani mattina. E il giochino può andare avanti ad oltranza, finchè uno dei 2 non molla e l’altro si aggiudica l’oggetto del contendere, come succede proprio nelle aste.
L’ho detto prima: meno male che il giocattolino s’è rotto adesso, perchè in certi posti c’è chi ci si è riempito per bene la panza.
tu sei un COMPLOTTISTA PREDICATORE
vedi marcio dovunque, sarà che evidentemente io sono un ingenuo….
No, vivo semplicemente a Roma.
ah ecco perchè….io sto a Ostia
http://it.wikipedia.org/wiki/Ostia_(Roma)
….esclusiva, no esclusiva, irrevocabile, 1-10-15-30 giorni la scadenza, una proposta o 2 o tre o 4 per uno stesso immobile e avanti così……….
non vedo il problema!!!!
siamo imprenditori in un mercato libero e con delle regole.
e se un collega vuole uscire fuori dalle regole, saranno cavoli suoi.
non è compito mio criticare il lavoro di un collega, sarà il mercato a fare selezione.
I clienti oggi giorno con tanti mezzi di informazioni, vedi questo blog, sono molto preparati e spesso non credo ai post di protesta, di lamentele, pubblicati.
antonio non banalizzare la discussione!
Se leggi sopra c’è chi pensa che la proposta sia irrevocabile solo dopo che l’accettazione è stata comunicata al proponente…
Sembrano cose da poco, ma secondo me sono la base dei nostri probelmi.
Antonio,
sei libero di credere a ciò che ti pare, nessuno ti obbliga.
Io so soltanto che quando mi troverò in giro per l’acquisto di casa terrò conto di ciò che si è discusso qui.
Per poter selezionare il mercato lo deve sapere. Oris ha proprio chiesto questo a chi sosteneva fosse giusto agire in un certo modo: rendere la clientela consapevole di un certo modo di lavorare. Allora si che scatterebbe la selezione.
meglio chiarire il caso:
1° errore dell’agenzia: al momento della prima proposta ha detto che domani verra un’altro acquirente a fare un’altra proposta. e qui non ci piove c’e stato l’errore. (in buona o mala fede decidete voi)
Di conseguenza tutto precipita….
Evitando i commenti, tu sei di roma io di amsterdam e tu della Sgurgola Marsicana ecc.ecc. ricordiamoci anche che le consuetudini a volte fanno le leggi, mi riferisco al fatto in premessa che nn c’e legge per questo caso..qnd se invece di attaccarci a vicenda prendessimo una linea di comportamento comune sarebbe bello! IMPOSSIBILE!? bho! D’accordissimo col collega che ferma le visite in presenza di proposta, io aggiungerei anche la pubblicità, o perlomeno il cartello in agenzia “TRATTATIVA” su quell’immobile (ci fa anche gioco, IMPRENDITORI!) Se nel frattempo un acquirente (che ovviamente ha gia visto l’immobile) viene a stretto giro (inteso 24-48 ore) e vuole fare proposta lo mando via? Sta a me indagare, sondare suggerire, convogliare e considerare di far fare una proposta migliorativa, ovviamente senza renderlo informato dell’esistenza e/o entità e forma dell’altra proposta, fermo restando che il venditore almeno è stato edotto dell’esistenza della prima proposta, o è stata mandata via fax/elettronica (si attende solo che ci si incontri per la presentazione formale)
Il CASSETTO contenente un mondo di proposte lo lascio a chi ha pensato questo! A Roma c’è un detto, qui ritorno al campanilismo che ve piace tanto! ” ‘a gatta de Potenza quello che fa penza” quindi il cassetto lo lascio a chi lo ha pensato, evidentemente lo fa lui!
Inoltre il caso in oggetto parlava di proposta a prezzo! E’ ovvio che il contratto è chiuso (è lo stesso prezzo chiesto e/o concordato e valutato) Ma con una proposta a prezzo da sottoporre al venditore chi è quel pazzo che si trastulla invece di correre dal venditore a sottoproporglierla? e gli vai a dire che ci puo pensare 10-15 giorni!? Bho! ma stamo ner mondo de e favolette!? Allora rega guardamose nell’occhi… la valutazione è tutto! Se prendete in giro il venditore con favolose promesse di montagne di denaro per il suo immobile solo xche volete l’incarico siete piu immorali di quello che prende 2 proposte!
non ho voglia di legger tutto, ma perchè l’agenzia ha sbagliato? Perchè è stata corretta?
(sempre che non ci fossero secondi fini come dice DG)
Sì, ciao belli!
La valutazione è tutto… bene.
Ora me stai a di, te parlo romano, che la valutazione è tutto… è un buon inizio semmai.
la valutazione può essere SOLO indicativa, chi sta a di al proprietario che una casa VALE sicuramente x è un idiota.
Al massimo gli puoi dire, guarda o venduto una proprio qua a x e un’altra la a y quindi possiamo chiedere x in forza di questo e quest’altro.
Una casa vale probabilmente X invece è un discorso sano, una casa vale quanto qualcuno è disposto a pagarla.
Il MERCATO è TUTTO, LA TRATTATIVA è TUTTO!
Si torna al caso limite di una casa che vale 100 ma trovi uno che ti da 120 perchè sopra ci sta la mamma.
Poi, l’ultima frase tienila per chi lavora con incarico a me me rimbalza di brutto perchè io sono un mediatore, e l’incarico mi nasce quando la casa mi dici che la posso vendere anche solo firmandomi la privacy e stop.
La valutazione?
io te dico che vale x la vuoi mettere sul mercato a x+y?
Cassi tua!
Io te la metto a x+y, ma attenzione che di casine da vendere ne ho tante e probabilmente se la tua è fuori prezzo mi farà da leva per vendere le altre che magari sono più allineate col mercato, fai te, a me che me frega, io sono un mediatore, lavoro per far incontrare domanda e offerta, non per fare miracoli a te.
E lo stesso discorso lo faccio ai clienti acquirenti, io ti offro una ampia rosa di scelta, poi sta a te decidere se vuoi o meno comprare, sono sempre ce solo cassi tua (nel senso di potere decisionale).
L’incarico a me me lo firmano di quelli buoni, quando c’è accettazione delle proposte: quello è la mia esclusiva, altro che contrattini sega.
Definita la questione incarico/promessa e relegata nella giusta dimensione, cioè quella dei parassiti da incarico con sopravvalutazione, che spariscono con la velocità del fulmine in fasi di mercato come questa, qui stiamo a discutere se sia giusto in presenza di proposta IRREVOCABILE, continuare a proporre agli altri allegramente e quanto sia corretto nei confronti dell’acquirente.
Inoltre stiamo a discutere, in caso rimanga il dubbio della questione, quanto non sia corretto almeno indicare il modus operandi ai clienti, in bella vista, informandoli bene che anche se fanno una proposta irrevocabile tu domani la puoi vendere ad un altro e che se gliela accettano ti devono pure pagare per mediazione.
Comunque spero che adesso tu abbia capito che la proposta è irrevocabile SUBITO
PS.
Ricordate.
Il venditore di un immobile spesso poi diventa acquirente di un altro.
@tukasa
Scommetto che lavori molto su Roma.
Per evitare equivoci: io che ho parlato del cassetto non posso fare certe cose, perchè non sono AI, ma sono un possibile futuro cliente SU ROMA.
forte sta cosa che quello nn s’è fatto sentire! Vabbè, sarebbe stato utile sapere come era andata a finire… Senza offesa a otis, mi sembri un sensale, con tutto il rispetto te lo dico…. Anche xche qui sta la contraddizione tua….dici che il prezzo giusto lo fa il mercato…e allora se il mercato fa 2 proposte!? o 3 o 5? Poi ti spaventi tanto per l’irrevocabilità? Allora fai fare tutte proposte verbali? E vai a riferire al venditore che quello x la sua proprietà offre x e quell’altro offre y. RicordateVi tutti due cosette dei Romani….(lo scrivo con la maiuscola, nevvero?) VERBA VOLANT, SCRIPTA MANENT continua a far fare i contratti blindati dopo come dici tu….(trasparenza?…chiarezza?) NN usare i contrattini sega…..bravo Li faccio io per te che mi ricordo sempre quello che mi hanno insegnato i miei AVI…Approposito al tempo dei Romani magari nn c’erano gli A.I. ma la Proprietà si e le compravendite immobiliari pure! Si è vero, c’erano pure i sensali….adesso non ci possono più stare, perchè la Legge si è evoluta…ma sempre sul DIRITTO ROMANO si basa!!!! E buon per Voi che è cosi! ciao a tutti e buon lavoro!
Dalle mie parti si dice: un tu hai capito una pialla.
Non importa aggiungere altro.
Sei una risposta vivente a quello che io denuncio.
io le proposte le faccio scritte, bene, tra l’altro.
Son gli incarichi che prendo verbali
Ti sembro un sensale, sempre meglio di sembrare un venditore di case, quello si che per me sarebbe offensivo e sopratutto riduttivo.
Cmq, ricorda, che il MEDIATORE (lo scrivo maiuscolo) è la forma più evoluta di commercio, è il venditore che è la più antica (infatti in pochi ancor oggi sano cos’è anche tra chi dice di praticarlo).
Tra l’altro è l’unica figura che ha diritto di riscuotere dalle DUE parti, tanto per ricordartelo.
La 39 è una legge dell’89, prima non esisteva il mediatore inteso come oggi.
Conosci la conciliazione stragiudiziale?
Si tratta di qualcosa che si rifà alla mediazione tra due posizioni per snellire il diritto, come EVOLUZIONE dello stesso.
Ma ’ste cose non le dico per te, che citi il diritto romano dopo aver sostenuto che una proposta è irrevocabile dopo l’accettazione.
Comunque ripeto, avete i siti no?
Scrivetelo:
Se mi fai la proposta a me un m’importa sega, se la trovo meglio ciao.
Scrivetelo scrivetelo.
Io scriverò invece che in presenza di un offerta fermo le altre attività, i proprietari lo sanno e non mi hanno firmato nulla ma se voi scrivete come lavorate lo scrivo pure io, anzi, appena c’ho un po di tempo lo scrivo a prescindere perchè mi pare un ottima operazione di marketing… non lo avevo ancora fatto perchè credevo fosse ovvio… invece può essere una occasione per acquisire clienti.
Detto, fatto pagina web.
Ottimo, continuano ad arrivare conferme spontanee di come si ragiona a Roma.
Ci sono altri su questa piazza che fa scuola che vuol dire la sua?