Alcuni operatori immobiliari hanno discusso ieri, in un incontro all’Eire, il futuro del settore.
La tesi esposta non è delle più allettanti: forse la crisi del mercato immobiliare in Italia, accompagnata da un drastico calo dei prezzi, deve ancora arrivare e quella in atto da ormai molti mesi, che vede essenzialmente una rarefazione delle transazioni, è solo un assaggio.
Il più esplicito è Manfredi Catella, AD di Hines Italia, secondo cui “il mercato italiano la crisi non l’ha ancora vista”: “Mi attendo un ribasso dei prezzi molto significativo, diciamo superiore al 25%”, dovuto all’arrivo sul mercato di nuovi prodotti, ora in via di realizzazione, e di immobili che saranno forzatamente messi in vendita da realtà in difficoltà.
“Ci sarà un grande divario tra i prezzi a seconda della qualità, con gli immobili migliori in vendita con sconti del 25-30% e con immobili senza appeal che si troveranno a perdere anche il 100% del loro valore”, sostiene Catella, che con Hines guida il ridisegno urbano dell’ampia area di Porta Nuova a Milano.
Anche Luca Lucaroni, Cfo di Beni Stabili, conviene che “la crisi, accompagnata da un forte calo dei prezzi, deve ancora cominciare”. Gli effetti della crisi dell’economia, spiega, non sono ancora arrivati neanche per gli affitti, che soffriranno “la minore domanda di spazi”.
Tante ipotesi e una certezza: il mondo immobiliare post crisi non sarà più lo stesso.
“Nulla sarà più come prima, almeno per un po’, con la scomparsa di un certo tipo di mercato molto finanziarizzato, speculativo e indifferente alla qualità del prodotto”, conclude Mario Breglia, presidente di Scenari Immobiliari (Reuters).
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mmmhhhh, dipende tutto dall’occupazione……….se la gente viene licenziata eprche’ le aziende chiudono allora i mutui non li riesci a pagare e sei costretto a vendere al prezzo della domanda (che ovviamente di giorno in giorno diverrebbe sempre piu’ bassa)………..ma non lo credo uno scenario possibile, la BCMondiali hanno ipotecato anche quello che non hanno per sostenere l’economia……….non credo che falliaranno queste operazioni finanziarie………..che poi i debiti fatti ora li paghi anche mia figlia ed il figlio di mia figlia, beh è un altro film.
Per quanto riguarda le nuove offerte dipende dalle zone, da me a Firenze non edifichi piu’ nulla perchè non c’è terreno da edificare e ci sono i divieti………….in pianura padana se un costruttore ha fatto 10 palazzine e ora nessuno compra…………….probabilmente arriverà a vendere al prezzo di costo………..dipende dalle zone, l’Italia è troppo varia per fare di tutta un’erba un fascio…………..beato chi ha certezze.
….per dirla tutta, a me non fa paura QUESTA crisi, a me fa paura LA PROSSIMA di crisi………..se tutto è come sembra (come era ovvio pensare, tutto si muove con piu’ velocità rispetto al passato) questa crisi passera’ veloce……ma è altrettanto vero che la prossima crisi arriverà troppo presto per i debiti ora contratti…………io medito l’acquisto di proprietà in Australia, il Paese piu’ civile e lontano dall’economia mondiale che esista.
Guarda che in Australia la crisi immobiliare è arrivata prima che in America …
Comunque in questo momento dove si sta drogando il mercato il miraggio ripresa sembra vicina … ma dopo che sarà passato l’effetto stupefacente vedrai che crisi di astinenza …
M.
Io condivido molto del quadro prospettato invece, perchè seroli, nessuno dice che non si venderà più una casa, ma che il mercato cambierà.
Poi ogni mercato è una realtà a se, ma in queste sedi si parla principalmente di nuovo, da costruire.
Chiaro che i fabbricati divisi in appartamenti di 2-3 vani al limite della metratura abitabile, fatti addirittura con i bagni cechi (quando si poteva) per risparmiare sulle colonne fecali difficilmente troveranno gente disposta a versare cifre di qualsiasi entità per acquistarli, uno per l’offerta presente, due perchè quando l’acqua è poca, prima di bere ci pensi due volte…
Quindi se mi devo indebitare prendo una casa decente.
Tali obbrobrii che ho avuto la fortuna di non vendere mai, sono fuori da ogni logica, senza uno straccio di ripostiglio o di spazio per stendere il bucato… insomma ci siamo capiti.
Io credo ci si riferisse anche a tipologie immobiliari come queste, nate per speculare il più possibile, non per fare abitazioni.
E’ probabile, ma speriamo di nò, che accada come con il mercato dell’auto. Rimarranno solo poche case produttrici.
Quindi molti operatori (costruttori, intermediari, annessi e connessi ) sono destinati ad uscire dal mercato.
peraltro al tg5 di ieri sera in un servizio ove si celebrava la pizza è stato detto che in italia ci sono circa 30000 pizzerie. Se il dato è attendibile le agenzie immobiliari sono 40000………..
Quindi ognuno tragga le conclusioni.
A margine quoto Seroli: ogni mercato fà storia a sè ed è vero che in pianura padana ci sono palazzoni invenduti ( i costruttori si stanno riversando in liguria in cerca di operazioni turistiche).
Quindi la nicchia può ancora reggere anche in futuro ma la catena di montaggio penso proprio di no.
ci sono circa 70mila agenti immobiliari iscritti (iscritti non necessariamente attivi).
quindi direi che 40mila agenzie significa che alcune non sono “coperte” (capisc’amme), visto che molte agenzie (come la mia) comprendono più di due agenti immobiliari..
Se con catena di montaggio ti riferisci al franchising, credo che non è fallimentare come modello, è semmai fallimentare il modello di formazione e di politica commerciale, che dovrà cambiare, sicuramnte, a favore di una figura meno ambigua (insomma si decidano: o venditori o mediatori).
aggiungerei, non mi torna molto i numeri.
Mi spiego.
Se è vero che le compravendite sono xmila, dividendole per 2 (il 50% che dicono passano da noi) e dividendo per il numero di 35mila…. sono circa 10 case a agenzia….. ora vero che la media del pennuto aiuta… ma non mi vuole tornare…
X Mark
no, non mi sono spiegato bene, non intendevo “per investimento” ma “per sopravvivere”……..per vivere, non per investire……mi posso certamente sbagliare, non sono un economista ne’ soprattutto un veggente, ma se i soldi non basta stamparli per dargli un valore, allora la prossima crisi potrebbe essere l’ultima………..e non sono un tipo caratterialmente catastrofista, ragiono e vedo un occidente indebitato come non mai che vive un’ epoca/tempo che va velocissimo, non so’ se ci puo’ essere compatibilità tra l’economia come la conosciamo oggi, con i suoi cicli le sue caratteristiche l’iper velocità tipica del 21esimo secolo………….a giudicare da quanti soldi sono serviti per arginare questa crisi, la prossima dovrebbe avvenire tra 100 anni per dar tempo di assorbire le cambiali emesse…………a giudicare dalla velocità della vita economico-sociale di oggi non credo che bisogni attendere cosi’ tanto……….spero di sbagliare, molti di noi sono padri e………..non fa’ piacere.
Per parlare di case invece, certo che sono daccordo, ma credo che la nostra nazione sia geograficamente-culturalmente-artisticamente-turisticamente molto differenziata, cio’ che è vero a Firenze non lo è a Cagliari, a Catania le case di periferie di 100 mq. le paghi anche 40,000 euro, ma gli stipendi degli statali, operai, impiegati sono i soliti in tutta la nazione……….quindi piu’ di tanto non scenderanno.
Se a Vada poi c’è un costruttore che pensa di vendere quanto a Venezia, SI il sogno è finito, pero’ è finito li’ non è detto che finisca in tutta Italia, a Cagliari c’è la novella che la seconda casa te la occupano i residenti e quindi pochi comprano per investimento, a Pistoia occupano le seconde case?
Parigi differisce da Lione per il turismo……ma per poco altro davvero, Lecco differisce da Napoli per tutto……….abbiamo un’eterogeneità di situazioni noi che in altri Stati nemmeno si sognano, la differenza tra nord e sud della Spagna è connotata dai gradi centigradi, la differenza tra est ed ovest dell’Italia è mille volte piu’ grande……………..per dire che siamo troppo differenziati in tutto su distanze di pochi km.
Insomma, non credo che le nostre risorse possano vantarle molti altri Stati europei, quindi in Francia possono ragionare su grandi numeri uniformi, in Italia noi no.
Vi racconto questa e poi vado, c’è la sorella di un mio carissimo amico (simil-fratello) che si è trasferita da qui alla Nuova Zelanda per sposarsi (lui è neozelandese)
beati loro 
quando vanno in vacanza ovviamente vengono in Italia a trovarci e vengono anche per un paio di mesi, allora domandai:
“ma come fate a prendervi tutte queste vacanze?” e lui:
“mi licenzio e quando torno prendo un altro lavoro, noi praticamente non abbiamo disoccupazione, siamo una popolazione di 3 gatti in tutto il Paese! ” …………………..
Ci vorrebbe la sfera di cristallo per prevedere con certezza quello che succederà nei prossimi anni. Io a naso credo che i prezzi continueranno a scendere ancora, ma senza catastrofismi… lentamente come stanno facendo ora.
Uscire dalla crisi? Sarò mal pensante, ma ritengo che una volta che ci saremo abituati a questa situazione ci diranno che la crisi è finita prendendoci per i fondelli… ma noi italiani ci siamo abituati.
Ovviamente questo comporterà le sue vittime… anche fra le A.I.
Si farà la giusta selezione… quello che mi domando brevemente è se la nostra classe politica sta veramente facendo il possibile per uscire dalla crisi. In un paese dove esistono i comuni, le province e le regioni… dove i pensionati aumentano mentre i lavoratori diminuiscono… dove ci sono sempre magagne per i bandi dei lavori di pubblica utilità… dove la privatizzazione delle strutture statali non corrisponde ad un abbassamento delle tasse dei contribuenti… secondo voi stiamo veramente uscendo dalla crisi?
Salve e ciao Seroli, sono in Italia, certamente sono primi passi per me nell’immobiliare qui pero per quello che vedo non condivido il pessimismo citato all’inizio, nell’ultimo ventennio l’Italia si e solo adeguata al sistema creditizio ormai usato da tanti anni all’estero, naturalmente non ce bisogno di ripetere quello che e successo quando certi parametri del sistema finanziario sono stati °semplificati” ma in Italia la storia e differente, bene o male il sistema bancario e creditizio ha tenuto, infatti ci sono segnali di ripresa, gia alcune banche si orientano a finanziare il 100% sulla perizia, mantenendo parametri di normale amministrazione finanziaria. Il credito e una base fondamentale di ogni mercato immobiliare nel mondo, Inclusa l’Australia, infatti li l’80 % degli immobili hanno un mutuo o sono ipotecate per altre ragioni, i prezzi sono già bassi in molte parti d’Italia e faranno rientrare nel mercato una percentuale di compratori, non sarà come prima, ma penso che alla fine di quest’anno si assisterà ad una crescita normale, un altro segnale che indica questa svolta sono i prezzi alti d’affitto.. L’unica negatività e che i prodotti nuovi saranno assorbiti con lentezza, forse i costruttori saranno quelli che soffriranno di più,per quanto riguarda I prodotti di qualità le crisi le sentono raramente.
Le analisi riportate nell’articolo sono inattendibili. Forse potrei avvalare quanto sopra esposto sotto un’ottica di analisi macroeconomica, se andiamo ad analizzare il mercato immobiliare soggiacendo a logiche di microeconomia allora si può asserire tutto ed il contrario di tutto. Dipende da cosa prendiamo in “analisi”.
Valutiamo Sestri levante, Santa Margherita Ligure il levante genovese e ci rendiamo conto che sono piaze dove la crisi economica non ha lasciato traccia del suo passaggio. Per contro valutiamo circoscrizioni metropolitane genovesi come Molassana, Bolzaneto, Oregina, Sampierdarena e ci rendiamo conto che i valori immobiliari, dopo aver registrato una sensibile flessione, sono destinati a correggersi ulteriormente.
I fattori in gioco sono molteplici e variegati per poter stilare previsioni e scenari futuri.
Per certo mi sento di affermare che il mercato immobiliare di prestigio non ha subito rallentamenti di sorta per contro quello un pò più popolare ha registrato ribassi, ma è una scontatezza che non porta a nulla.
Il mercato del nuovo non tira?
Dipende! se costruisci a Zoagli tira se costruisci a Ronco Scrivia forse qualche problemuccio lo incontri.
Io non credo che la situazione italiana rispecchi quanto scritto sopra.
C’è ancora un grosso divario tra domanda e offerta, soprattutto riguardo la prima casa e nelle città come Roma.
Il problema attuale è sicuramente il difficile accesso al credito, per questo è difficile chiudere una vendita.
Sono poche le persone che hanno abbastanza liquidità per permettersi una casa nelle metropoli.
Vi è un articolo interessante, sempre molto generico, ma che può rendere l’idea:
http://www.wallstreetitalia.com/articolo.asp?art_id=743919
Concordo con anteo, anche se 9 mesi che lo dico, le banche hanno spento l’elica e adesso oltre ai costruttori, con un calo così drastico delle compravendite, vi sono anche gli AI che, al momento, non riescono a far incontrare tra domanda e offerta.
Sopravviverà slo chi, a differenza dello scrivente, ha lavoro di cuore e non di pancia …
Mark
Come è nata la crisi, per i ritardatari (grazie a una segnalazione di FraMI di ffz)
http://www.ilsole24ore.com/art/SoleOnLine4/Finanza%20e%20Mercati/2009/06/crisi-credito-diapo1.shtml?uuid=2c20f984-505f-11de-a8e8-03a044239209
Naturalmente in questa presentazione sono stati dimenticati i più grandi colpevoli: noi AI.