Locazione e contratto di gestione

Salve, avrei bisogno di un consiglio.

Ieri sono andato ad una agenzia per un affitto, ho visitato l’immobile e mi è piaciuto.
Quando sono arrivato a stringere mi è stato detto che l’importo del canone di affitto lo dovevo pagare all’agenzia così come le utenze dell’appartamento. Mi è stato anche detto che tutto questo viene regolato con un ulteriore contratto di gestione che stipulo con l’agenzia oltre il contratto di affitto che stipulo con il proprietario che tra l’altro non so chi sia.
Il canone di affitto comprende anche i 50 € che vanno all’agenzia per la gestione. chiaramente pago anche la provvigione.
E” la prima volta che sento una formula del genere… ma è regolare? In più questo contratto d gestione mi garantisce da truffe? Se l’agente immobiliare non versa i canoni al proprietario e non mi paga le bollette a cosa vado incontro?

Grazie per l’attenzione.

Comments

  1. avv. says:

    Non è illegale. L’importante è che il contratto di locazione sia stipulato con l’effettivo proprietario dell’immobile precisando che il canone verrà versato all’agenzia che si incaricherà anche di incassare le utenze. Le utenze sarebbe meglio girarle a tuo nome se l’affitto è di lunga durata (tipo 4+4 o 3+2)
    Pero’ è scorretto che facciano pagare il costo a te (in fondo si tratta di una comodità per il proprietario). Tieni conto che poi ci sono tutte le altre spese che già dovrai pagare (condominiali ecc…).
    Viene pero’ il dubbio se un’agenzia che agisca così stia facendo davvero una mediazione e non, in realtà, una sorta di gestione dell’immobile a favore del proprietario che comprende anche la locazione a terzi. Se così fosse non sarebbe dovuta la provvigione (non hanno mediato nulla).
    E’ anche vero che l’attività dell’agenzia potrebbe essere valutata come prevede l’art. 1761 c.c. e cioè come rappresentanza del proprietario nell’esecuzione del contratto e, in tale caso, la provvigione è correttamente dovuta.
    Bisognerebbe approfondire.

    • Oris says:

      Avv, mi puoi dare un aprere alla mia opinione: ritengo che chiunque possa VENDERE immobili e ricevere un compenso fissato contrattualmente o comunque non derivante da CC art, 1754 in poi, ma per semplice prestazione, dove un soggetto possa svolgere la prestazione che consiste nel vendere un immobile su incarico anche verbale, e per questo riscuotere un compenso prefissato, ritengo ch eil compenso potrebbe essere anche una plusvalenza sul prezzo fissato di vendita.

      Io sostengo che i mediatori iscritti al ruolo siano i titolari esclusivi del diritto alla provvigione così come descritto nel cc appunto, ma non siano affatto gli esclusivisti della vendita di immobili.

      Quindi, in teoria, un soggetto che riesca a farsi pagare da un proprietario per la vendita del suo immobile, senza chiedere compensi all’acquirente, non è affatto passibile di sanzione per “esercizio di mediazione abusivo”

      Cosa ne pensi?
      Da cui si desume che chi vuole VENDERE gli immobili NON è obbligato a iscriversi al ruolo, basta che si tuteli con i contratti con chi gli da l’incarico, (chiramente non mandato, perchè si rientra nelll’iscrizione obbligatoria nel ruolo dei mandatari a titolo oneroso).

      Cosa mi dici?

  2. avv. says:

    Dimenticavo, se è precisato in contratto che il canone verrà versato all’agenzia e quest’ultima poi non lo gira al proprietario a te non succede nulla e il problema resta tra loro.

  3. seroli says:

    Ti rispondo anche io: certo che SI.

    Il Sig. Rossi abita a Bologna o fuori città o non ha voglia di sbattersi ed allora incarica il Sig. Bianchi di fare le sue “veci materiali” durante le “pre-operazioni” di visita nell’immobile con cittadini interessati a trovare casa, sparge la voce nel quartiere, nei bar, fa’ sottoscrivere proposte di acquisto (ammesso che trovi qualcuno che gliele firmi e si fidi di lui) che poi portera’ all’attenzione del proprietario, non chiede nulla al compratore…….insomma non si sostituisce legalmente al proprietario con un mandato, ma stipula un (per scritto o a voce) un contratto di “prestazione occasionale” oggetto del quale è, in sostanza, aiutare il proprietario a vendere materialmente la casa e certo che NO, non è un A.I. abusivo…….ci mancherebbe, magari fossimo esclusivisti delle vendite.

    Questo Sig.

    • Oris says:

      Spiegaglielo a quelli che raccontano che lo siamo… :D ce ne sono.

      Se lo capissero i signori dall’incarico obbligatorio facile, avrebbero molta meno voglia di inventarsi certe minchiate.

      Comunque il mio era un invito alle associazioni affinchè impongano e stiano molto attente a questa distinzione enl modo di operare, io chiederei l’esclusione immediata dal ruolo per quei mediatori che, venendo meno alla loro funzione, fanno vendite travestite da mediazione (se vendono in chiaro, senza pretendere nulla dall’acquirente, non ho obiezioni).
      Così almeno comincerebbero a lavorare da venditori, con i loro incarichini, in chiaro e senza sotterfugi e sopratutto senza rubare i nostri diritti.

      Sono convinto che nelle grandi città rimarrebbero pochissimi Agenti Immobiliari iscritti :D e ci sarebbero tantissime “agenzie di vendita immobiliare” con zero provvigioni dall’acquirente, naturally.

      Che comincino a lavorare in chiaro smettendo di tenere il piede in due scarpe, lavorando da venditori e riscuotendo da mediatori, e poi vediamo se è vero che il cliente gradisce di più i venditori da invcarico in esclusiva o i mediatori.

      Vnghjino siori, venghino!

  4. seroli says:

    OT:
    io non ho capito una cosa, ma io c’ho i poteri di moderazione o me l’avete tolti?
    e volevo correggere il post mio sopra togliento l’ultime 2 parole messe li’ per errore ma ‘un mi riesce di trovare il verso…..

    da quando hanno messo il multi blog (wpmu) l’admin generale è l’unico che può gestire veramente i poteri degli utenti, ho tentato di modificarti i permessi agendo su roles-capability dando alal categoria autoeri poteri di moderazione di nuovo, ma non so se ha avuto effetto.

  5. Lorenzo Oliboni says:

    Dunque il contratto di gestione riguarda il proprietario e l’agenzia, quindi oltre alla provvigione il cliente non deve altro all’agenzia.
    D’altronde che servizio aggiuntivo ti danno?
    Poi la faccenda di incassare per il proprietario non solo l’affitto ma addiritura le utenze mi sembra roba d’altri tempi…
    A che titolo l’agente incassa i soldi dell’affitto, quando basterebbe fare un bonifico al proprietario? E poi le utenze vanno intestate a chi ne fa uso così il proprietario non paga in caso d’inquilino insolvente con i vari enti… ci vuole chiarezza.

    @avv “Viene pero’ il dubbio se un’agenzia che agisca così stia facendo davvero una mediazione e non, in realtà, una sorta di gestione dell’immobile a favore del proprietario che comprende anche la locazione a terzi. Se così fosse non sarebbe dovuta la provvigione (non hanno mediato nulla).”
    Non sono d’accordo: anche con un incarico di gestione le possibilità di mediazione sono innumerevoli, fermo restando quanto detto sopra.

  6. Ciao a tutti. roberto non si convince che chi è iscritto al Ruolo dei mediatori immobiliari è mediatore, indipendentemente da come si comporta, nei limiti della legge e della correttezza ovviamente. Si è convinto che per essere mediatori sid ebba essere come lui…

  7. Domingo says:

    E’ tutto regolare (QUASI TUTTO) , in quanto l’agenzia immobiliare ha curato la ricerca dell’inquilino e quindi gli spetta la provvigione di mediazione , e poi cura la gestione dell’appartamento per cui gli spetta una provvigione sia sul canone che sulle spese .

    Non mi torna invece il discorso dei 50 euri inclusi nella locazione , perche’ in questo caso il servizio richiesto dal proprietario lo pagherebbe l’inquilino ????

  8. seroli says:

    OT: ho la moderazione…..ha funzionato la modifica.

  9. seroli says:

    si, siamo ot, dovresti spostare tutto sul post dell’esclusiva, qui non ci dice nulla………vo’ a letto, notte……..sempre per rimanere ot.

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