Un paio d’anni fa, tramite agenzia, ho accettato una proposta d’aquisto, per la vendita di un mio terreno edificabile ad una impresa di costruzioni. Nella proposta l’impresa si impegnava ad acquistare solo dopo l’approvazione del progetto. Il progetto è stato approvato dopo due anni ma l’impresa ha cambiato idea e non ha piu’ acquistato .L’agenzia non ci ha dato la cauzione perchè era un assegno che dopo sei mesi è scaduto… Insomma mi potete dire cosa potrei fare? Ma l’agenzia non dovrebbe tutelarci??? Grazie.
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Buon giorno, spero di non intervenire dopo un ….paio di anni dalla pubblicazione del suo post.
In linea di massima mi sentirei di darle ragione però bisogna fare i conti con tutti “se” e “ma” del caso.
Innanzitutto i termini, le scadenze erano espressamente cristallizate, contemplate nella proposta di acquisto?
Inoltre il progetto proposto (ciò che si voleva edificare) ha subito mutazioni nella sostanza ?
Diciamo anche che lo scenario dei mercati immobiliari, purtroppo, è cambiato, in peggio. Magari questi imprenditori facevano conto di fare impresa con lo scenario del 2008 e si ritrovano oggi nel 2010 a che fare con un mercato che, in certi casi, ha reso poco appetibile o più rischioso affrontare l’impresa del “compro, costruisco e rivendo”.
A prescindere da questa ultima considerazione (rischio di impresa) per darle una risposta esaustiva al suo quesito sarebbe meglio prendere visione della proposta.
Una volta dipanati i dubbi sopra esposti si ci potrebbe trovare nella possibilità di agire giudizialmente per far valere l’adempimento delle obbligazioni o ritrovarsi a mettere di nuovo in vendita il terreno .
In questo ultimo caso la cosa sarebbe sicuramente più semplice per le parti stipulare un contratto sulla vendita del terreno essendo già stato approvato un progetto ad edificare.
Se del caso mi contatti pure al seguente indirizzo : ghizolfo@libero.it
Cordiali Saluti.
Inoltre ritengo doveroso informarla che sulla cessione di terreni edificabilie agricoli si pagano le plusvalenze (differenza tra valore di acquisto o valore dichiarato in successione e valore di vendita). Tale tassazione, in regime di tassazione secca incide per il 20% su detta differenza. Traduco: ha comprato/ereditato il terreno per un valore di 1.000 nel 1960 e lo rivende oggi per 20.000. Differenza di 19.000 su cui si dovranno versare imposte per 3.800.
Tutto ciò si può evitare. Come? L’art. 2 comme 229 della legge finanziaria 2010 ha riaperto i termini per “la rivalutazione delle aree agricole ed edificabili” purchè possedute al 31/12/2009. Non dovrete fare altro che far redigere una perizia (il valore lo decidete voi ed il fisco se ne sta senza contestare nulla!!) da un tecnico che la dovrà asseverare in tribunale. Il tutto entro Ottobre 2010 (se no ciao ciao e vi pagate queste plusvalenze). Unica raccomandazione: in caso di vendita non dichiarate un valore di alienazione inferiore a quello di perizia diversamente vi pagate le plusvalenze.
In sostanza questo articolo vi concede, pagando una imposta sostitutiva del 4% sul valore di perizia di “cristallizzare” il valore iniziale a livelli che ritenete più opportuni in vista di una futura alienazione del terreno.
Nell’esempio di cui sopra, se il prezzo di vendita sarà 20.000 vedete di cristallizzare 20.000 (o meglio poco giù di 20.000, si sa mai che il valore nel frattempo sia diminuito, i costruttori sono scappati….).
Per maggiori delucidazioni sempre a Vs disposizione, basta scrivermi al seguente indirizzo e-mail: ghizolfo@libero.it
Saluti