Guida al pricing per gli immobili di nuova costruzione

Esempio della struttura di costi di una iniziativa immobiliare

Il pricing degli immobili nuovi per certi versi è più semplice di quello relativo agli immobili usati, perché ha come basi dati oggettivi (i costi di costruzione) e non soggettivi (le attese dei proprietari/venditori).

Il settore edile ha una struttura dei costi molto rigida a causa dei vincoli legislativi e in costante crescita per via delle sempre maggiori esigenze tecnologiche, soprattutto legate al risparmio energetico.

In generale è possibile ipotizzare una struttura dei costi per le iniziative immobiliari composta da:

  • costo dell’area edificabile.
  • Costi di costruzione.
  • Onorari e spese tecniche.
  • Spese generali.
  • Oneri di concessione.
  • Interessi sul capitale finanziario.
  • Spese di commercializzazione.
  • Tributi.

La rigidità dei costi di costruzione è data dal fatto che il promotore dell’iniziativa (immobiliarista o costruttore che sia) ha pochi margini di intervento. Infatti:

  • il costo dell’area edificabile è un costo esterno e assorbe circa un terzo del totale dei costi.
  • Il costo di costruzione è anch’esso composto in buona parte da elementi esterni all’impresa come i materiali, i noli e i trasporti e quindi i margini di intervento per ridurre i costi si riducono.
  • Gli oneri di concessione sono imposti dalla pubblica amministrazione, così come i tributi.

Alla rigidità dei costi di costruzione si associa il costante e crescente aumento dei costi legati soprattutto ai vincoli legislativi (per esempio in tema di risparmio energetico).

In definitiva, la rigidità della struttura dei costi e il loro costante aumento comportano una diminuzione dei margini per il promotore, che naturalmente deve mantenere un prezzo finale competitivo e non può aumentarlo proporzionalmente all’aumento dei costi.

In definitiva chi acquista casa deve rendersi conto (anche con l’aiuto degli agenti) che si possono avere più margini di trattativa con un venditore piuttosto che con un costruttore/immobiliare.

 

Antonio Rainò per Immobiliare.com

 

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