La certificazione energetica e i prezzi immobiliari

Che l’introduzione dell’obbligo della certificazione energetica nelle compravendite avrebbe avuto degli effetti sul pricing immobiliare lo avevamo detto e scritto in tempi non sospetti. Adesso a distanza di cinque mesi dall’ingresso di quest’obbligo ne abbiamo la conferma.
Prendiamo il caso di Milano, che quando si tratta di immobiliare rappresenta sempre un ottimo laboratorio. Per chi non lo sapesse a Milano l’OSMI, azienda speciale della Camera di Commercio pubblica ogni sei mesi il bollettino “La Rilevazione dei prezzi degli Immobili sulla Piazza di Milano e Provincia e di Monza e Brianza”. Come dice il nome stesso, questa pubblicazione contiene i prezzi rilevati per tutte le zone di Milano (sono oltre 70) oltre che dei comuni della provincia. Con tutte le precauzioni del caso, la pubblicazione dell’OSMI è da sempre un ottimo vademecum per farsi una prima idea del valore di una casa.

Fino al semestre scorso le quotazioni delle case erano classificate in tre categorie: “appartamenti nuovi o ristrutturati”, “appartamenti recenti entro 40 anni” e, infine, “appartamenti vecchi oltre 40 anni”. A partire da questo semestre, invece, le tre categorie residenziali diventano “appartamenti nuovi/Classe energetica A-B-C”, “appartamenti recenti (entro 40 anni), ristrutturati, epoca e di pregio” e “appartamenti vecchi (oltre 40 anni) o da ristrutturare”.
A una prima lettura potrebbe sembrare che le classi siano state solo rinominate. Invece, le differenze non sono solo di forma ma di sostanza. La novità più importante è che è stato introdotto un criterio oggettivo di classificazione e non più di soggettivo. In passato la categoria più costosa includeva gli appartamenti nuovi e quelli ristrutturati. Tuttavia, una ristrutturazione può essere anche molto economica e può non apportare reali benefici a un immobile. Una casa può cambiare aspetto grazie a una semplice imbiancatura, alla posa di un parquet sul vecchio e alla ristrutturazione del bagno. Con 20/30 mila euro un appartamento poteva “fregiarsi” del titolo di “ristrutturato” e ambire alla fascia di prezzo più alto. Naturalmente l’abitudine di molti proprietari (avallata spesso dagli agenti) era di collocare l’immobile da vendere nella fascia più cara. Con l’introduzione dell’obbligo di certificazione energetica, la fascia più alta del mercato è occupata esclusivamente da immobili di classe A-B-C. E basta! A Milano, una ristrutturazione anche se radicale di un appartamento è difficile che riesca a far ottenere a quel appartamento una classe superiore alla E.

Molto spesso si è assistito negli ultimi anni al triste spettacolo di proprietari che vedendo i prezzi di nuove costruzioni vicine alla propria casa erano convinti di poter vendere allo stesso prezzo, convinti che il prezzo di un immobile fosse determinato solo dalla localizzazione. Bisogna ricordare che la classe energetica, oltre alle implicazioni sui minori costi di gestione, vuol dire soprattutto che siamo di fronte a una casa costruita con materiali e tecnologie di ultima generazioni. Case quindi con un alto valore intrinseco.
Per molte persone la certificazione era solo l’ennesimo balzello relativo alla casa, invece, si sta dimostrando un potente regolatore del mercato e dei prezzi immobiliari.

 

Antonio Rainò per Immobiliare.com

Comments

  1. staff compravenditasicura.it says:

    Ridurre al solo Certificato Energetico ed alla scalata nella classifica della classificazione energetica, quale elemento fondamentale per dare oscillazione al prezzo di un immobile mi sembra alquanto riduttivo.
    Purtroppo sono ben altre ancora le carenze dei beni immobili oggi sul mercato…
    Invitiamo gli acquirenti a non richiedere la sola Certificazione Energetica (andando magari all’ultima pagina per vederne il risultato) ma ad entrare in possesso di TUTTA la documentazione del bene che si sta per acquistare (è un Vostro diritto)
    Una volta avuta tutta la documentazione, ivi compresa la certificazione energetica, valutare quale possa essere realmente il valore del bene.

    Buone compravendite

  2. Antonio Rainò says:

    Ho conosciuto direttamente alcune agenzie che (almeno in caso di vendita non esclusiva) non raccolgono preliminarmente la documentazione relativa all’immobile ma si limitano a compilare una scheda con i dati forniti dal proprietario. Quindi in caso di magagne (eredità, donazioni, ipoteche, ecc) queste vengono fuori solo in sede di compromesso. E poi parlano di “servizi immobiliari”…

    • staff compravenditasicura.it says:

      purtroppo le “magagne” a cui si riferisce attualmente stiamo riscontrando che non sono le uniche ad essere ignorate da agenti immobiliari e parti venditrici.
      Stiamo riscontrando delle difformità urbanistiche e catastali (nella gran parte fortunatamente nella maggior parte dei casi sanabili fortunatamente) che però lasciano l’amaro in bocca e fanno pensare in negativo in merito situazione del mercato degli immobili attualmente in Italia; ma soprattutto preoccupano parecchio.

      Per quanto concerne le “magagne” che escono fuori in sede di preliminare, quella è già una fortuna… Esistono Notai che effettuano rogiti che invece di far stare tranquille le parti mettono nei casini le stesse anche post rogito…

      • Antonio Rainò says:

        Le difformità catastali le inserisco nell’eccetera. In sede di compravendita consiglio sempre di farsi affiancare da un professionista (geometra, ingegnere e architetto) che faccia un rilievo per determinare le esatte misure commerciali e calpestabili. Che faccia le verifiche catastali e relative ai titoli di proprietà. Insomma, una specie di CTP (Consulenza Tecnica di Parte). A conti fatti un intervento simile costa poche migliaia di euro. Sarebbe bello che un simile servizio fosse offerto dall’agenzia. Molte lo fanno. Non tutte

  3. Immobiliare Tuscany says:

    Sono d’accordo con Antonio Rainò, che afferma di farsi affiancare da un tecnico che garantisca la piena conformità dell’immobile compravenduto, ma nella maggior parte dei casi i proprietari non voglio spendere nemmeno per la certificazione energetica prevista per legge.
    Sostengo quindi che spetti alla nostra professionalità di garantire, in via preliminare, prima della proposta d’acquisto la piena conformità (catastale, urbanistica, ipotecaria etc…) di un immobile, che comunque garantirà ufficialmente (al preliminare ) il notaio che farà il rogito.
    Concludendo, credo per nostra esperienza che sia la professionalità a garantire entrambe le parti.
    Buon lavoro a tutti

    • Antonio Rainò says:

      L’affiancamento del professionista lo vedo utile soprattutto per l’acquirente che nella compravendita è la “parte debole”. Ovviamente come ho già detto, se questo compito fosse svolto da TUTTE le agenzie, il problema non ci sarebbe

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  1. [...] a un post pubblicato su immobiliare.come qualche tempo. Il post in questione era relativo agli effetti che la certificazione sta già avendo sul mercato immobiliare e sui prezzi degli immobili. In quel post si dava notizia che da questo semestre l’OSMI di [...]

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