Mercato immobiliare: l’analisi di Banca MPS

Interessante e precisa indagine sul mercato immobiliare rilasciata da Banca Monte dei Paschi di Siena.

Il 2011, secondo il Rapporto, non ha confermato i segnali di debole ripresa avvertiti nel 2010. Nelle compravendite di immobili residenziali, si è registrata infatti una contrazione del -2,2% su a.p., il calo più consistente su a.p. è stato registrato al Nord Est.
La dinamica delle quotazioni del settore residenziale risulta sostanzialmente statica in Italia sostenuti dalla crescita numerica della popolazione, da bassi tassi di interesse e dalla razionalizzazione dei premessi di costruzione.

In calo gli investimenti in nuove abitazioni, sia in Italia, dove il rapporto investimenti/Pil torna ai livelli del 2006, che in Europa. Tra i Paesi europei monitorati la Spagna ha il rapporto Investimenti/Pil con il calo più evidente: 6,9% nel 2011 da 13% nel 2006.

A livello internazionale sempre negativi nel 2011 i risultati del mercato americano, previsto in parziale ripresa dalla seconda metà del 2012, stabile la Germania. Tra i mercati emergenti spiccano la Turchia, Russia e Polonia.

Da un sondaggio con operatori qualificati di mercato emerge che, nel corso degli ultimi tre anni, eccetto i giudizi di neutralità espressi nel 2010, il trend espresso sul mercato domestico ha sempre segnalato livelli di arretramento nella regione del -10 punti indice (p.i.) per poi crollare repentinamente nell’ultima rilevazione di aprile 2012 a livello -47.

Anche dall’analisi del mercato immobiliare nel 2011 a cura di Ance Toscana, che mette a confronto le performance di Lombardia, Veneto, Emilia Romagna e Toscana, emerge un evidente e generalizzato calo nel 2011 rispetto al 2010. La Toscana mostra i risultati peggiori, con un calo delle compravendite del 5,1%, con i comuni non capoluogo che subiscono una contrazione del 5,7%.

Lo stock dei mutui in Italia ha mostrato un trend migliore rispetto all’Europa, con una variazione a/a del +4,4% ed una quota di mercato dell’Italia sul totale dei mutui residenti nell’Area Euro che rimane sostanzialmente invariata ammontando a 9,7% a dicembre 2011 (vs 9,5% a dicembre 2010). A marzo 2012 lo stock dei mutui residenti risulta in crescita del 3,0% su a.p. in Italia e dello 0,8% su a.p. nell’Area Euro.

Da inizio anno la nuova produzione invece regista un forte crollo con flussi in contrazione del -52,0% a marzo del 2012 su a.p., peggiorando significativamente la contrazione avvenuta già nel 2011 vs 2010 (-8,8%). La forte contrazione del 2011 è confermata anche dal campione Assofin.

Il tasso variabile sulle nuove erogazioni di mutui alle famiglie, dopo il lieve rialzo registrato nel 2010, riprende ad aumentare raggiungendo in linea con l’aumento del tasso euribor3M. Il tasso fisso, dopo aver registrato una diminuzione nel 2010, risulta in aumento nel 2011 collocandosi a dicembre intorno al 5,0%. Si registra pertanto una riduzione dello spread fisso–variabile.

La stima dell’osservatorio su tassi MPS prevede una politica monetaria estremamente espansiva anche nei prossimi 2 anni. Ciò è confermato dall’ulteriore riduzione dell’ultimo mese dei tassi impliciti sull’Euribor 3M.

Il tasso di decadimento relativo alle famiglie consumatrici (i cui impieghi sono in buona parte rappresentati da mutui per acquisto abitazioni) registra una dinamica stabile nel corso del 2011.