Investimenti immobiliari: in che modo hanno ancora senso

In un precedente articolo relativo all’IMU e a come può/potrà influire sul mercato delle seconde case, ho risposto a un commento di un lettore che già denunciava un ricorso alle vendite delle seconde case, dicendo che ormai parlare di investimento in immobili stava diventando un controsenso.

Una lettrice ha risposto al mio commento scrivendo “E perchè mai? In cosa vorresti investire? In borsa? O finanziando il debito pubblico?” Di solito quando arrivano interventi così mediocri (lo scotto da pagare nell’avere i commenti abilitati) rispondo in modo spiccio. Infatti quella volta risposi “Mai sentito parlare di asset allocation?“. Naturalmente, non è più arrivata alcuna controreplica. In compenso, un paio di giorni fa i giornali hanno dato notizia di una ricerca di Nomisma su IMU, investimenti immobiliari e asset allocation.

Secondo il prestigioso istituto di ricerca economica, nel breve periodo gli investimenti immobiliari sono messi decisamente male rispetto ai semplici conti di deposito. Secondo Nomisma il rendimento immobiliare so è attestato al 4,36% lordo che può corrispondere a circa il 3,4% netto. Invece, un conto di deposito vincolato a 24 mesi frutta il 5% lordo e quindi il 4%.

In linea teorica, secondo i principali osservatori della finanza immobiliare, i proprietari di immobili destinati a locazione potrebbero decidere di vendere adesso i propri immobili e utilizzare i proventi in investimenti mobiliari. Il presupposto è che negli ultimi 7 anni il patrimonio immobiliare si sia rivalutato di circa il 30%, mentre per i prossimi 18 mesi è previsto un importante calo dei valori. Quindi, uscendo adesso dall’immobiliare per rientrarvi tra un paio di anni si potrebbe di realizzare il famoso “sell high buy low” alla base di qualsiasi operazione di trading.

Il problema reale, che va a inficiare questa ipotesi teorica di comportamento è che entrare e uscire dal mercato immobiliare non sono proprio operazioni esenti da costi accessori (fiscalità, intermediazione e costi notarili). Solo se questi costi saranno sensibilmente inferiori rispetto alla perdita di valore registrata dagli immobili, questa ipotesi teorica potrà avere anche un’evidenza pratica.

Antonio Rainò per Immobiliare.com