Ancora sulla leva-prezzo e il marketing immobiliare

Anche ad un estraneo al mondo immobiliare non saranno certo passate inosservate tre importanti notizie battute dalle agenzie e riprese dai giornali negli ultimi giorni.

Andiamo con ordine e partiamo con la prima. Uscita ieri prepotentemente alla ribalta: l’erogazione dei mutui registra una debacle quasi storica. Secondo la trentaduesima edizione dell’Osservatorio sul Credito al Dettaglio realizzato da Assofin, CRIF e Prometeia, nel corso del 2011 e nel primo trimestre del 2012 si è assistito a una decisa flessione del credito alle famiglie. In uno scenario di criticità sul mercato del lavoro e di contrazione del reddito disponibile reale, le famiglie italiane hanno infatti evidenziato una sostanziale cautela nell’affrontare acquisti, soprattutto se di beni durevoli di valore elevato, e investimenti per l’acquisto di immobili.

Le politiche di offerta di credito, allo stesso tempo, si sono mantenute selettive a causa dei vincoli e dei costi del funding, dei più stringenti requisiti di capitale e della elevata attenzione da parte degli Istituti alla rischiosità della clientela.

In soldoni, a partire dalla seconda metà del 2011 il mercato dei mutui alle famiglie ha evidenziato un progressivo rallentamento, riflettendo il peggioramento sia del clima di fiducia sia delle prospettive sul mercato degli immobili residenziali; a scoraggiare la richiesta di finanziamenti per la casa potrebbe aver concorso anche l’aumento dei tassi di interesse applicati ai nuovi contratti. L’irrigidimento dei criteri di concessione è legato soprattutto alle tensioni sul funding che hanno riflesso l’acuirsi della crisi del debito sovrano. In questo scenario, i flussi di nuove erogazioni finalizzate all’acquisto di abitazioni nel 2011 hanno evidenziato una contrazione pari al -9,1% rispetto all’anno precedente, che è aumentato fino al -47% nei primi tre mesi del 2012.

Sono soprattutto gli altri mutui (mutui per ristrutturazione, liquidità, consolidamento del debito, surroga e sostituzione) a subire una flessione netta: dopo il -24,9% del 2011, nei primi tre mesi del 2012 fanno registrare una contrazione delle erogazioni pari a -80% rispetto allo stesso periodo del 2011. Tale risultato è dovuto principalmente al crollo delle surroghe, operazioni naturalmente poco attraenti e dunque non richieste in fase di tassi in crescita.

Vediamo la seconda notizia. Che riguarda l’intervista rilasciata dal Governatore della Banca d’Italia Ignazio Visco al Corriere della Sera. Che testualmente ha detto:

Da noi la bolla immobiliare non c’è stata. Nessuna bulimia di prestiti a fini immobiliari. Il nostro rapporto fra mutui e valore di mercato delle abitazioni è inferiore al 70 per cento. In altri Paesi è vicino, se non superiore, al 100.

La  terza notizia riguarda l’IMU: circa 9.5 miliardi gli euro versati dai contribuenti italiani alla scadenza della famosa “prima rata”, nessuna disobbedienza fiscale o “fuga dall’IMU”. Ha prevalso il senso di responsabilità, che permetterà molto probabilmente di centrare l’obiettivo del Governo di incassare tra giugno e dicembre oltre 20 miliardi di euro. Scongiurando il pericolo di ulteriori aumenti, balzelli e tasse.

Uno scenario delirante. Un Paese in fibrillazione, dove si alternano Cassandre impazzite che presagiscono scenari apocalittici da “fine del mercato”. Un mercato assolutamente “malato”, ma non certamente moribondo. Un mercato che nutre ampiamente giuste speranze…

Un mercato che non può più prescindere da una rivisitazione immediata della leva-prezzo.

Da un ripensamento delle politiche di pricing immobiliare. Che senso ha pagare fior di quattrini per alloggi “obsoleti” con impianti di riscaldamento non più in linea? Che senso ha chiedere certi prezzi, quando esistono migliaia di alloggi nuovi “invenduti”? Che senso ha investire soldi in alloggi privi di una collocazione sensata nel tessuto urbano…? “Scomodi” ai servizi…senza possibilità di essere ricondizionati…

Che senso ha restare ottusamente ancorati a certe valutazioni da primi anni Duemila quando i tempi di vendita di un alloggio sono scesi drammaticamente a 8 mesi..?

E’ chiaro che occorre un grande sforzo. Il patrimonio immobiliare italiano è fondamentalmente in mano ad un  numero altissimo di proprietari, che posseggono però praticamente solo la propria abitazione. Come possiamo “educare” i proprietari ad una maggiore sensatezza…?

Qui stiamo parlando di formazione più che informazione. Non indottrinamento, ma certamente sensibilizzazione nei confronti di una situazione da “mali estremi” che necessita talvolta di “estremi rimedi”…

Sono i nostri agenti immobiliari in grado di fronteggiare questa situazione senza incappare negli errori consueti di accondiscendere a qualsivoglia richiesta venga espressa da un proprietario desideroso di vendere…?

 [l'immagine mostra un'icona della mitologica Cassandra...]