Rapporto semestrale Nomisma: calano i prezzi ma la ripresa non si vede ancora…

E’ stato presentato il Rapporto Immobiliare Nomisma relativo al primo semestre 2012.

Nel primo semestre del 2012 l’offerta di immobili in vendita è tornata a crescere dopo anni di stabilità. Nonostante il ciclo riflessivo, con prezzi e quantità in calo, l’offerta è ritornata sul mercato e ha rivisto al ribasso le sue aspettative di realizzo del disinvestimento, come dimostra l’ampliamento dello sconto sul prezzo richiesto che sale, in media, al 13,3% per le abitazioni e al 14,7% e 14,1% rispettivamente per uffici e negozi.

Il comportamento dell’offerta lascia intravedere che vi siano aspettative circa il permanere di una congiuntura negativa di durata non trascurabile, che potrebbe, anzi, tradursi in una nuova depressione dei valori e delle quantità scambiate.

Sul fronte della domanda, gli operatori immobiliari segnalano un ulteriore calo, avvenuto nel primo semestre dell’anno rispetto a quello precedente e, a differenza di altri giudizi espressi sui trend di mercato, è notevolmente cresciuta la concordanza tra gli stessi.
Il venir meno della domanda di acquisto non si è tradotto in una nuova domanda di locazione. I giudizi degli operatori esprimono, infatti, una nuova contrazione della domanda di affitto, sia per abitazioni che per immobili commerciali, men-tre anche in questo caso l’offerta tende a crescere.

Le transazioni, condizionate da una domanda rarefatta, si sono ulteriormente ridimensionate, sia nel segmento degli immobili residenziali che di quelli commerciali, tanto per l’acquisto quanto per l’affitto. Sembra fare eccezione il mercato della locazione di abitazioni che, nonostante il calo della domanda, è riuscito a mantenere i livelli di attività dello scorso anno.

La difficile congiuntura si riflette in una maggiore selettività della domanda e, di conseguenza, in un’accresciuta disponibilità a concedere uno sconto sul prezzo richiesto da parte dell’offerta, soprattutto nelle localizzazioni periferiche.
Infatti, dopo un 2007 che aveva visto ridurre la distanza tra gli sconti praticati nelle diverse localizzazioni urbane, in questi ultimi tre anni di ciclo negativo lo sconto praticato nelle periferie è andato crescendo rispetto a quello che contraddistingue il mercato delle zone cen-trali e pregiate della città.

I tempi medi di vendita e di locazione risentono, invece, in misura minore, di questa selettività della domanda, non differenziandosi significativamente all’interno del mercato citta-dino. Anche in questo semestre si è registrato un ulteriore ampliamento che ha portato, in media, i mesi necessari per vendere un’abitazione a 7,1, a 9,1 per un ufficio e a 8,1 per un negozio. Per locare un’abitazione occorrono, invece, 3,5 mesi, in media, a fronte dei circa 6 mesi che occorrono per un negozio e dei 6,6 mesi per un ufficio.

I prezzi medi degli immobili nel primo semestre del 2012 subiscono una nuova flessione, di maggiore intensità rispetto a quanto registrato nel primo semestre del 2011, quantificabile nell’ordine del -2% per abitazioni ed uffici e del -1,6% per i negozi.
Su base annua il calo è stato del -3/-4% per tutte le tipologie immobiliari.

Analoghi trend per i canoni, che flettono anche in questo semestre, con un’intensità maggiore rispetto allo stesso semestre dell’anno precedente: -1,2% per le abitazioni, -2% per gli uffici e -1,9% per i negozi.

Negli ultimi quattro anni di calo dei valori immobiliari, le abitazioni e gli uffici hanno subito un deprezzamento del 10,5% e i negozi di poco più del -8%.
Per i canoni la variazione del periodo è stata più marcata rispetto a quella che ha investito i prezzi, anche se il divario è risultato di 1-2 punti percentuali in meno: -11,7% le abitazioni usate, -14,8% gli uffici e -10,8% i negozi.

Nella media dei 13 maggiori mercati, la domanda è prevalentemente orientata verso tagli piccoli (meno di 45 mq) o, medio piccoli (46-70 mq), mentre l’offerta è più spostata verso i tagli medio grandi (71-120 mq) e grandi (oltre i 120 mq).
Le abitazioni da ristrutturare rappresentano addirittura il 33,6% dell’offerta presente sul mercato, ma la domanda sembra essere solo marginalmente interessata a questa tipologia.

[immagine da radiocittafujko]