Mercato immobiliare italiano: l’analisi di Tecnocasa (parte I)

Due giorni fa la tanto attesa conferenza stampa di Tecnocasa non ha deluso le attese.

Uno degli interventi più seguiti è stato sicuramente quello di Fabiana Megliola dell’Ufficio Studi.

Un grande player che comunica i “propri dati” è sempre ascoltato e rappresenta la cartina di tornasole dei tempi e del mercato attuale.

Vediamo quindi, in questa prima parte, cosa è scaturito dall’evento milanese…

La casa resta un desiderio prioritario degli italiani anche in un periodo difficile come quello vissuto negli ultimi mesi, caratterizzati da un generale clima di incertezza.

Il peggioramento del quadro economico italiano e l’inasprimento della selettività del sistema bancario hanno frenato la ripresa del mercato immobiliare anche in questo semestre, durante il quale il ridimensionamento dei prezzi e delle transazioni immobiliari ha raggiunto la percentuale più elevata dal 2007.

Le banche, infatti, hanno incrementato gli spread per compensare l’aumentato costo di raccolta del capitale, hanno introdotto criteri più restrittivi per l’accesso al credito e hanno diminuito l’importo finanziabile (ora compreso tra il 60 e il 70% del valore dell’immobile).
A queste motivazioni si devono aggiungere le preoccupazioni relative al mondo del lavoro che vede una disoccupazione in aumento, soprattutto tra le fasce più giovani di età e in generale un’ incertezza lavorativa percepita in molti potenziali acquirenti.
In questo semestre si sono aggiunte le perplessità per l’introduzione dell’Imu, sebbene occorre precisare che al momento non si ravvisano effetti sul segmento della prima casa, mentre i proprietari di più immobili talvolta hanno optato per la dismissione di alcuni di essi e chi ha deciso per l’investimento nel mattone ha ben ponderato la scelta.
Si evidenzia quindi un progressivo cambiamento del comportamento dei potenziali acquirenti sempre più prudenti e riflessivi anche quando dispongono di capitali sufficienti per realizzare l’acquisto o sono consapevoli di poter ottenere un mutuo.
Ancora una volta il mercato immobiliare è stato caratterizzato da una diminuzione della domanda, un aumento dell’offerta, una persistente distanza tra richieste dei proprietari e disponibilità di spesa dei potenziali acquirenti, allungamento delle tempistiche di vendita.

I tempi di vendita
A Luglio 2012 i tempi di vendita nelle grandi città sono di 191 giorni, nell’hinterland delle grandi città di 217 e nei capoluoghi di provincia di 219.

Prezzi immobiliari
L’analisi sul profilo dimensionale evidenzia che sono state le grandi città e il loro hinterland ad evidenziare la diminuzione più sensibile dei valori, rispettivamente con -5,4% e -5,3%. A seguire i capoluoghi di provincia con -4,4%.
Nelle grandi città i ribassi più accentuati si sono registrati a Bari con -8,2% e Bologna con -8,0%. Milano è stata la città dove la diminuzione dei prezzi è stata meno accentuata (-2,8%) mentre le abitazioni della capitale perdono il 5,3%.
L’andamento delle grandi città, suddividendo tra aree periferiche, semicentrali e centrali, vede un risultato leggermente peggiorativo anche per le aree centrali.
L’analisi per aree geografiche evidenzia una contrazione maggiore nelle città del sud Italia (-4,9%), seguite da quelle del centro Italia (-4,7%) e da quelle del nord Italia (-3,8%).
Nel sud Italia, in modo particolare, abbiamo notato che è stata la difficoltà di accesso al credito e l’ottenimento di mutui di basso importo a determinare una contrazione dei valori degli immobili.

Domanda ed offerta immobiliare
La domanda abitativa è in diminuzione, a muoversi sul mercato sono tutti quei potenziali acquirenti che hanno già l’intero capitale da destinare all’acquisto dell’abitazione o buona parte di esso.
Infatti la maggiore informazione sul mercato immobiliare e sul mercato del credito ha contribuito a selezionare ulteriormente i potenziali acquirenti, ora più consapevoli rispetto al passato circa le loro possibilità di acquisto e più attenti alla qualità dell’abitazione.
Le abitazioni di tipologia medio-bassa hanno subito sconti sempre più importanti rispetto al prezzo iniziale richiesto dai venditori, questo a prescindere dal fatto che le zone fossero centrali, periferiche o semicentrali. Le top location non hanno subito consistenti perdite di valore.
Le soluzioni in buono stato sono preferite dai potenziali acquirenti, sempre più attenti alla qualità abitativa e soprattutto a quelle caratteristiche dell’immobile che consentono di abbattere le spese condominiali.

(continua)