Mercato immobiliare italiano: l’analisi di Tecnocasa (parte II)

Proseguiamo con l’analisi del mercato italiano a partire dai dati divulgati dall’Ufficio Studi Tecnocasa tre giorni fa a Milano.

Qui c’è la prima parte.

E torniamo a parlare di domanda e di offerta…

Sempre più attenzione si ripone alla presenza degli spazi esterni, alla disposizione degli spazi interni, allo stato del condominio e al posizionamento in zone tranquille e poco trafficate.

Si riscontrano difficoltà nella vendita di immobili posizionati ai piani bassi e ai piani alti ma privi di ascensore.
L’analisi della domanda nelle grandi città italiane evidenzia una maggiore concentrazione delle richieste per i trilocali con il 35,2%. A seguire il bilocale che raccoglie il 30,7% delle preferenze. Rispetto a sei mesi fa si nota una diminuzione della concentrazione sui piccoli tagli e un aumento su quattro locali e cinque locali. A Milano, Roma e Napoli la tipologia più richiesta è il bilocale.

Anche negli altri capoluoghi di regione è il trilocale la tipologia preferita dai potenziali acquirenti, raccoglie infatti il 50,2% delle preferenze.

Nelle grandi città l’analisi della disponibilità di spesa continua a registrare una maggiore concentrazione nella fascia compresa tra 170 e 249 mila €.
Negli altri capoluoghi di regione la disponibilità di spesa vede una maggiore concentrazione nella fascia di spesa compresa tra 120 e 169 mila €.
L’analisi dell’offerta nelle grandi città evidenzia una maggiore presenza di trilocali con il 32,4%. A seguire i bilocali con il 24,7% ed infine i quattro locali con il 23,2%.

Compravendite immobiliari
Dati interessanti sono emersi dall’analisi delle compravendite realizzate attraverso le agenzie del Gruppo Tecnocasa.
Il 72,4% delle compravendite ha riguardato l’abitazione principale, seguito dal 23,4% per uso investimento e dal 4,2% di casa vacanza.

Più interessante il dato relativo all’età degli acquirenti: la percentuale più elevata è nella fascia tra 35 e 44 anni che si indirizza soprattutto verso la prima casa. Gli acquisti di seconda casa prevalgono nella fascia di età tra 55 e 64 anni e sono in aumento tra i potenziali acquirenti oltre i 45 anni, età in cui si ha una buona solidità finanziaria. A dimostrazione di ciò il basso ricorso al credito che si registra a partire dai 45 anni.

Per quanto riguarda l’analisi delle compravendite dal lato dei venditori si rileva che il 63,7% lo ha fatto per migliorare la qualità abitativa o per necessità di liquidità, il 15,2% per cambiamento della struttura familiare e il 21,1% per trasferimento da altro quartiere o città.

Locazioni immobiliari
Sul mercato delle locazioni, nelle grandi città, si registrano canoni in diminuzione del 3,2% sia per i bilocali sia per i trilocali. Le motivazioni sono la minore disponibilità di spesa dei potenziali conduttori e la maggiore offerta di abitazioni sul mercato.

Anche in questo semestre tra coloro che alimentano la domanda di immobili in affitto si registrano numerosi casi di persone che non riescono ad accedere al mercato del credito, primi fra tutti i giovani, i monoreddito e gli immigrati. A questi si aggiungono poi gli studenti e i lavoratori fuori sede.

Il 42,9% di coloro che cercano casa in affitto ha un’età compresa tra 18 e 34 anni.

Resta la maggiore rigidità da parte dei proprietari ad affittare l’immobile. Si desiderano sempre più garanzie sull’affidabilità dell’inquilino e la continuità dei pagamenti dei canoni di locazione.
I rendimenti immobiliari sono del 4% annuo lordo.

Previsioni
Non è facile – secondo Tecnocasa –  intuire dove andrà il mercato immobiliare e quanto durerà ancora questa correzione dei valori. In base ai nuovi dati raccolti si rivedono ancora al ribasso le previsioni immobiliari per il 2012.

Si ritiene che entro l’anno i prezzi nelle grandi città potranno avere un’oscillazione compresa tra -9% e -7% e che le compravendite residenziali potrebbero essere circa 500 mila.

Sicuramente il comportamento dei potenziali acquirenti sarà influenzato dalla situazione economica del Paese, dalle politiche delle banche, dal grado di fiducia sulla ripresa.

Se dovessero permanere le difficoltà legate al mantenimento del posto di lavoro, alla capacità di risparmio e di conseguenza all’accesso al credito sarà difficile ipotizzare una svolta nel breve periodo.
E’ anche vero che le famiglie italiane hanno sempre avuto un’affezione molto forte alla casa posizionandola al primo posto nelle scelte di impiego dei propri risparmi e qualora i prezzi dovessero continuare nel loro sentiero di discesa si aprirebbero sicuramente nuove opportunità di acquisto da cogliere.