Il punto sulle residenze esclusive a Milano – Osservatorio Nomisma e Tirelli & Partners

Marco Tirelli (Tirelli & Partners) e Luca Dondi (Nomisma)

Nel primo semestre 2012, il mercato delle abitazioni esclusive a Milano si conferma rarefatto in termini di transazioni concluse. In due anni la percentuale di immobili venduti, sul totale dell’offerta, è scesa dal 24,9% al 7%.

Sul fronte delle localizzazioni, le zone che hanno mostrato una buona tenuta nelle compravendite sono Magenta e Venezia-Duse, da sempre caratterizzate da un’offerta numericamente limitata e da una domanda che si mantiene costante. Mostra, invece, segnali positivi Brera-Garibaldi con un aumento della domanda. Non si può dire lo stesso del Quadrilatero con domanda e offerta entrambe in calo, mentre è il Centro Storico a guadagnare la maglia nera: l’offerta ha ormai largamente superato la domanda.

Le difficoltà nel concludere le transazioni si riscontrano anche in termini di tempi sul mercato e di sconti applicati. Per quanto riguarda i tempi medi di giacenza sono passati in due anni da 6,8 mesi a 10,6. Anche i tempi di vendita si sono ulteriormente allungati, superando l’anno e attestandosi sui 14 mesi: quasi il doppio rispetto a due anni fa. Invece, sul versante degli sconti, sono lievitati in due anni più del doppio, attestandosi sul 12,4%: nel I semestre 2010 era il 4,9%.

La variazione dei prezzi è stata del -2,3% su base semestrale e del -3,2% su base annuale. A differenza dei semestri precedenti, il calo dei prezzi non ha riguardato solo i livelli minimi ma anche quelli massimi, che in precedenza avevano dimostrato una maggiore tenuta dei valori. Analizzando, invece, i prezzi medi nelle diverse zone, il primato spetta ancora al Quadrilatero (14.900 €/mq) e a Venezia-Duse (11.300 €/mq). Più distaccate le altre zone: Magenta (9.000 €/mq), Brera-Garibaldi (8.800 €/mq) e Centro Storico (8.700 €/mq).

Come per le compravendite, anche il mercato della locazione non ha mostrato segnali di ripresa. A fronte di una domanda che si mantiene esigua, c’è stato in alcune zone (Centro Storico e Brera-Garibaldi) un aumento dell’offerta. Tuttavia si tratta nella maggior parte dei casi di immobili di scarsa qualità che non rispondono all’esigenza di immediata abitabilità, ristrutturati ed eventualmente anche arredati. Per questa ragione si assiste a un’ulteriore contrazione degli immobili locati sul totale degli immobili presenti sul mercato. In due anni si è passati dal 40,8% al 20,6% di contratti sottoscritti. I tempi di locazione si allungano ulteriormente, arrivando a 7,5 mesi e i canoni sono,  calati del 3,8%.

Antonio Rainò per Immobiliare.com