Definite meglio le regole, attraverso una risoluzione dell’agenzia delle entrate, in caso di acquisto prima casa dove non si citi al momento del compromesso l’acquirente finale (che abbia i requisiti per ottenerla ovviamente).
Quindi, nelle scritture che prevedono il “per persona o ente da nominare al rogito notarile”  dove l’acquirente non abbia già i requisiti per la prima casa l’AdE valuterà tali operazioni come RIVENDITA, pretendendo l’aliquota NORMALE dall’acquirente, anche se in possesso dei requisiti prima casa,  perchè l’AdE ne intravede una violazione e una evasione di imposta.

Prendendo in esame la fattispecie, nell’ART 1401: ” ai sensi dell’art. 1401 c.c., il contratto da persona da nominare è quel contratto con cui una parte, lo stipulante, si riserva il potere di nominare, entro il termine legale di tre giorni o il diverso termine pattiziamente stabilito, un’altra persona come parte sostanziale del contratto; si riserva, in altri termini, di nominare chi deve acquistare i diritti ed assumere gli obblighi nascenti dal contratto.”

Quindi, dove ci sia un compromesso che non indichi il momento preciso entro il quale verrà nominato il nuovo acquirente, non si potrà poi cambiare il regime dell’Aliquota, invocando agevolazioni.

Il caso in esame riguarda una società che avendo acquistato un immobile, con contratto per persona o ente da nominare, in regime IVA normale (10% nella fattispecie) nominava poi un acquirente al momento del rogito che invece poteva usufruire delle agevolazioni prima casa.

Interessante e da approfondire.

Qui il link alla risoluzione della AdE.

Fonte Quotidiano Casa

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Abrogato l’accertamento in base al valore normale sulle cessioni degli immobili. È arrivato, infatti, il via libera definitivo della Camera al disegno di legge, già approvato dal Senato, poi modificato dalla Camera e quindi nuovamente modificato dal Senato, recante Disposizioni per l’adempimento di obblighi derivanti dall’appartenenza dell’Italia alle Comunità europee - Legge comunitaria 2008, in base al quale viene confermata l’eliminazione delle disposizioni in materia di accertamento sulle compravendite immobiliari in base al valore normale dei fabbricati ceduti, sia ai fini IVA che delle imposte sul reddito, che era stato introdotto dall’art.35, commi 2-3, del D.L. 223/2008, convertito, con modifiche, dalla legge 248/2006 (Decreto Visco-Bersani).

Leggi la notizia

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Mi chiedo come possono conciliarsi due articoli del codice civile che dicono:

Art. 1754 Mediatore
E’ mediatore colui che mette in relazione due o più parti per la conclusione di un affare, senza essere legato ad alcuna di esse da rapporti di collaborazione, di dipendenza o di rappresentanza.
Art. 1755 Provvigione
Il mediatore ha diritto alla provvigione da ciascuna delle parti (2950), se l’affare è concluso per effetto del suo intervento. La misura della provvigione e la proporzione in cui questa deve gravare su ciascuna delle parti, in mancanza di patto, di tariffe professionali o di usi, sono determinate dal giudice secondo equità.

Qualcuno mi deve spiegare perchè io sarei obbligato a corrispondere la provvigione ad un mediatore che, in realtà, non è mediatore ma “mandatario”, perchè nel 90% dei casi gli agenti che mi propongono una casa in vendita, chiedendomi poi il 3% di commissione (grazie a dio è calata, prima chiedevano il 4 e oltre!), ha in realtà un mandato alla vendita o comunque un “incarico” per vendere l’immobile in esclusiva, e quindi, essendo legato alla parte venditrice da rapporto di collaborazione ed anche rappresentanza, mi fa decadere la sua denominazione di mediatore. Se quindi un agente che ha un incarico di vendita in esclusiva (90% dei casi) non è considerato un mediatore, NON HA DIRITTO ALLA PROVVIGIONE, ma solo al compenso pattuito con chi lo incarica alla vendita, com’è in tutta europa.
qualcuno tra gli avvocati presenti sa rispondermi?

Grazie

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Buongiorno a tutti. Un mio cliente aveva sottoscritto una proposta di acquisto con un’agenzia immobiliare. Nella descrizione dell’immobile si diceva che si trattava di una casa nel centro storico, composta di due vani al piano primo, un vano al secondo piano, un locale con antistante terrazzo al piano terzo. Nella stessa proposta si specificava che l’immobile non era accatastato e che il venditore vi avrebbe provveduto a sue spese. Presentato il docfa, l’agenzia del territorio, accatastava il primo ed il secondo piano, riservandosi per il locale al terzo piano ed il terrazzo. Esaminando i titoli di provenienza, in tutti i precedenti passaggi si parlava solo del primo e del secondo piano e non del terzo e del terrazzo. Ciò provocava un enorme problema in quanto ai sensi dell’articolo 1117 c.c., il lastrico solare salvo diversi accordi contenuti nel titolo, si presume essere condominiale o comune. L’immobile oggetto della proposta derivava da una precedente unità immobiliare, successivamente frazionata. Stando così le cose, il terrazzo, almeno dal punto di vista giuridico poteva essere in comproprietà con un’altra unità immobiliare. L’unico accesso al terrazzo però si poteva avere solo dal secondo piano e ciò sin dal 1957. Quindi avevamo una parte dell’immobile con una regolare provenienza ed una parte mai citata prima. Unica soluzione era quella di sfruttare una sentenza della Cassazione del 2007 la quale ha stabilito il principio secondo cui, è valida la vendita fatta da parte di un soggetto che per oltre venti anni abbia avuto il possesso indisturbato di un bene comportandosi come se ne fosse proprietario, anche laddove non sia stata verificata giudizialmente l’usucapione. A quel punto, dopo averne discusso con il notaio abbiamo impostato l’atto nel quale i venditori garantivano la piena proprietà dell’intero dichiarando di averne acquistato la proprietà, in parte con validi titoli ed in parte per usucapione, risolvendo così di fatto il problema del locale sovrastante e del lastrico solare.
Buon lavoro a tutti.
Avv. Massimo Chimienti

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Postato da G.

buongiorno a tutti voi,

volevo un vostro supporto almeno morale per tutto quello che mi sta’ capitando , vi spiego:

nel febbraio del 2008 ho visto ho villetta accorpata e visto che dovevo cambiare casa , ho deciso di acquistarla, quindi concordato il prezzo con il costruttore si decide di andare dal notaio per fare un preliminare, ovviamente consegnando una caparra al costruttore che il notaio inserisce regolarmente nel preliminare come gia’ data e accettata , da quel momento sono trascorsi 14 mesi e la casa non e’ ancora pronta per problemi sorti man mano al costruttore, a quanto sembra per mancanza di fondi, ovviamente in tutti questi mesi io sono andato avanti con documenti vari per accedere ad un mutuo, vi chiederete come mai tutto questo tempo , ma e stato dovuto dal fatto che dovevo vendere casa mia cosa che il costruttore ha concordato in via di preliminare , fatto sta’ che dalla banca mi avvisano di un problema , il costruttore e ipotecato sulla casa in vendita e anche ci sono dei protesti sulla sua persona non sulla casa, al che’ la banca si blocca non mi vuole erogare il mutuo , riferisco la cosa al costruttore il quale mi documenta sulla vicenda e che’ l’ipoteca sara’ tolta a giorni in quanto vi e’ gia’ fissata la sentenza, mentre per i protesti lui mi dice che non centra niente la casa perche’i protesti sono su di lui , mi chiedo ma sara’ cosi realmente e come faccio adesso che la banca non vuole erogarmi il mutuo?

posso richiedere la scissione del preliminare e la restituzione della caparra , tenuto conto che per colpa del costruttore io non posso accedere al mutuo? ,sono in un mare di confusione , datemi voi il vostro aiuto vi ringrazio anticipatamente .

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Postato da Andrea:

Gentile Quotidianocasa,
mi congratulo con voi per la immensa mole di notizie utili che si possono trovare sul Vostro sito.

Volevo porvi un quesito:

la banca di un cliente per concedere il mutuo mi chiede il certificato di abitabilità;
in base alla legge 241/90 il comune può avvalersi del silenzio assenso, per accelerare la pratica, e quindi fa fede la richiesta protocollata o la data di protocollo apposta sulla eventuale documentazione integrativa.

Quindi il foglio con scritto “certificato di agibilità” non c’è, e non c’è modo di averlo.

Conseguentemente la banca si rifiuta di concedere il mutuo al cliente, perché a loro non risulta che l’abitabilità sia stata concessa.

La legge a chi dà ragione, visto che il comune non risponde con esito contrario al rilascio del suddetto certificato?

Si può obbligare la banca ad avvalersi solo della richiesta?

Le filiali della mia zona, della stessa banca, che conoscono le procedure adottate dichiarano di essere soddisfatte solo con la richiesta…

Ci sono dei precedenti giuridici che avallino una o l’altra parte?

Certo di una Vostra cortese risposta

Vi porgo distinti Saluti

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Postato da K.P.:

Buongiorno a tutti,
voglio farvi una domanda dato che la Camera di Commercio della mia regione mi ha lasciato al quanto perplessa per l’inefficienza in materia.

Sarò breve: Sono cittadina Italiana nata all’estero, in un paese fuori della comunità europea. Avendo conseguito il diploma e la Laurea fuori dall’Italia, ho la mia dichiarazione di valori e tutti i documenti tradotti in Italiano. Requisito indispensabile per presentare l’esame.

Questi documenti mi sono stati richiesti 3 volte:
1) in fase di registrazione al corso
2) in fase di iscrizione all’esame
3) in fase di iscrizione al ruolo.

In tutti i 3 casi, problemi “NESSUNO”, tutto a posto, tra un mese mi arriverà a casa la raccomandata con il numero di iscrizione.

Bene, ieri ricevo la famosa raccomandata, apro la busta tutta contenta e tutto un tratto mi è sparito il sorriso.

La lettera diceva:

“Con la presente, si comunica che ai fini dell’iscrizione di cui all’oggetto, la domanda inoltrata dalla S.V. non può essere considerata completa. Ciò in quanto la documentazione presentata in sede di esame, era sufficiente per accedere allo stesso, ma insufficiente al fine della successiva iscrizione al ruolo mediatori.

E’ per tanto necessario che si produca quanto segue: DICHIARAZIONE DI CORRISPONDENZA, rilasciata con decreto dal ministero dello sviluppo economico di Roma….”

- Dichiarazione di cosaaaaaa?

Atto successivo chiamo la Camera di Commercio e la signora mi dice, non saprei nemmeno io di cosa si tratta, poiché è difficile da spiegare, provi a collegarsi al sito e cerchi qualche informazione.

Mi collego al sito e trovo un documento che dice che questa procedura è necessaria solo per certi tipi di professione ma niente riferito ad agenti di affare in mediazione.

Chiamo Roma. La signora molto gentile mi dice, in realtà non si chiama DICHIARAZIONE DI CORRISPONDENZA ma DECRETO DI RICONOSCIMENTO DI TITOLO e si vede che la sua Camera di Commercio ne abbia bisogno per darle l’iscrizione. Invii i documenti ed entro 4 mesi avrà la risposta.

QUATTRO MESI??????? ma stiamo scherzandooooooooo?

E’ dalla primavera scorsa che presento il mio titolo di studio e adesso mi vengono a dire che devo ancora aspettare 4 mesi per cominciare a lavorare?

DOMANDA:
Questa procedura esiste o è la mia Camera di Commercio che sbaglia?

PD. Vorrei precisare che non ho mai sentito parlare di questo e che gli impiegati di questo albo non è la prima volta che omettono delle informazioni.

In sostanza sono INEFFICIENTISSIMI.

Cosa posso fare?

Ringrazio in anticipo

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Postato da Pulstef:

Un cliente acquista un bilocale da 50 mq con l’idea (data la geometria dell’immobile che lo permetterebbe) di trasformarlo in trilocale, ricavandone una camera in più mediante la realizzazione di un semplicissimo divisorio.

Le parti firmano il preliminare di vendita e si accordano per la realizzazione dello stesso prima della consegna dell’appartamento prevista contestualmente alla data dell’atto.

Un ritardo nell’accatastamento dell’intera costruzione, non permette ad oggi di poter consegnare l’immobile trasformato in trilocale a causa dei tempi necessari alla Dia (60 giorni se tutto va bene) e successiva messa in opera.

La data slitta ad un giorno, quindi, posticipato di almeno due mesi rispetto a quello fissato per il rogito, ed il notaio di fiducia della parte acquirente mi chiede di produrre una scrittura privata ad integrazione del preliminare che specifichi causa e tempi di consegna, al fine di citare in atto una documentazione “ineccepibile”.

Ovviamente il preliminare “originario” è stato registrato all’agenzia delle entrate con relative spese sostenute dalle parti; mi chiedo, e vi chiedo:

L’integrazione del precedente preliminare con tale scrittura, prevede una nuova registrazione dello stesso presso l’Agenzia delle entrate? e se no… il notaio può citare una scrittura negoziale (sempre che si possa considerare tale) tenuta semplicemente “nel cassetto” dalle parti?

Come procedereste?

Grazie a tutti

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Postato da Luca:

Salve, sono un agente immobiliare che da tempo legge ed apprezza il blog, ma che non ha mai partecipato.

Questa mattina però è successa una cosa che ha dell’incredibile, e che sento la necessità di condividere con colelghi e lettori (da una parte per sfogarmi un po’, dall’altra per mettere nell’avviso altri che potrebbero cadere nella stessa situazione).

Premessa: in data 16.11.2003 viene stipulato un contratto preliminare di compravendita in forma di scrittura privata e non registrato, per la vendita di una villetta in corso di costruzione. Alla mia richiesta di pagamento della provvigione l’acquirente mi chiede di avere pazienza sino al rogito, perché non ha disponibilità, deve fare il mutuo, ecc… Inoltre mi racconta che in un’altra occasione aveva pagato subito e l’agenzia in questione non si era più fatta vedere, mentre lui aveva piacere di essere seguito sino al rogito.

Tra l’altro mi propone di vendere un suo appartamento, ma non mi firma mai l’esclusiva.
Il suo appartamento lo vende da solo, arriva al rogito della nuova villetta e continua a prendere tempo per il pagamento e pretende di trattare la cifra, inizialmente gli avevo proposto di fare solo l’ 1 % a fronte di un mandato di vendita in esclusiva del suo appartamento.

Poiché il suo appartamento l’ha venduto da solo richiedo il 2%. Lui propone di pagare lo 0,5% (???). Piuttosto che fare una causa sono disposto a mantenere l’1%, ma lui non accetta. Al che passo tutto al mio avvocato (è la prima volta che faccio causa ad un cliente).

Oggi mi arriva la sentenza.

Il succo è: l’affare si considera concluso al compromesso e la mediazione si prescrive in un anno.

Quindi oltre a non avere ricevuto 3.000,00 euro di mediazione ( scontata all’ 1%) devo pagare spese processuali per 4.118,00 euro più l’onorario del mio avvocato.

La morale di questa storia qual è ?
Che fanno bene quelle agenzie squali che chiedono l’assegno per la mediazione prima di quello per la caparra ??
Che non bisogna comprendere le esigenze ed a volte anche le difficoltà economiche dei clienti, e pretendere tutto subito ??

Sono veramente disgustato.
Da una parte vorrei fare ricorso per una questione di principio, ma il mio avvocato dice che la sentenza sotto l’aspetto giuridico è corretta.
Quindi andrei incontro solo ad altre spese.

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Postato da Liliana:

Buongiorno,
ho firmato una proposta di acquisto per un immobile versando euro 2000,00 con assegno circolare intestato al venditore.

Il formulario presentatomi dall’agenzia prevedeva un articolo secondo cui se la proposta fosse stata accettata si trasformava in compromesso e la somma di 2000,00 euro in caparra confirmatoria.

Ho chiesto che tale art. fosse depennato dal formulario della proposta, e l’agente ha accettato, poiché volevo avere il tempo di rivolgermi al notaio di fiducia per effettuare i controlli del caso e rivedere con calma l’immobile per decidere definitivamente sulla convenienza dell’affare.

Non voglio più acquistare quell’immobile poiché ho scoperto una irregolarità nell’edificio ma l’agente mi dice che i 2000,00 sono caparra confirmatoria e che pretendono da me la provvigione concordata.

Hanno ragione oppure no?
Grazie saluti

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