Sulla rivista ADvisor di settembre 2009 a firma di Marcella Persola troviamo un articolo nel quale viene illustrata la decisione di Banca Intesa di chiudere i rapporti con le reti terze, fino ad oggi avevano proposto alla propria clietela i mutui dell’Istitituto bancario Intesa San Paolo. Questa decisione viene addotta ad un cambio di management nella Banca e ad una nuova strategia che non prevede piu’ l’intermediazione di mediatori esterni alla Banca. Si tratta di un ritorno alle origini.

Sembrerebbe che tale decisione, seppur in misura differente, sia la strada che prenderanno altre Banche.

Tempi duri per la professione di Mediatore Creditizio ? Cosa può spingere le Banche a fare marcia indietro nei confronti di una categoria che fino a ieri era stata caldamente “coccolata” dagli stesse Banche che oggi decidono di cambiare strategia distributiva ?

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In un articolo redazionale del Gazzettino del 29/08/09 ho trovato l’intervista al direttore dell’INPS di Belluno, Valerio Zannin, che illustra come nell’ultimo anno siano progressivamente aumentate le richieste di cessione del 5° da parte di pensionati.

I motivi sostanziali a detta dello stesso Zannin sono 2: il primo è la necessità dei pensionati di far fronte a spese personali e magari non programmate. Il secondo è quello di accendere il prestito per aiutare i figli in difficoltà del pagamento delle rate dei mutui. L’incertezza economica, i lavori precari, la sempre maggiore difficoltà della nsotra società, fanno si che ci si rivolga a quello che da sempre, nel bene o nel male è un punto fermo: la pensione.

Avete avuto anche voi testimonianze di questo tipo ?

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Sul Corriede della Sera del 28-08-09 a firma di Corinna de Cesare ho letto un breve, ma interessante, articolo nel quale viene evidenziata una ripresa del mercato della compravendita immobiliare a Londra. Tale incremento è dovuto non tanto all’aumento della domanda, quanto dalla poca offerta presente. Girgio De Rita, amministratore delegato di Nomisma ritiene che questo deriva dalla sensibilità del mercato immobiliare inglese al ciclo economico. In particolare tassi d’interesse favorevoli attirerebbero investitori istituzionali pubblici e privati nel mercato immobiliare.

De Rita fa notare che il nostro mercato è un pò differente, in quanto l’acquisto residenziale è ad opera per lo piu’ di famiglie. Per quella che è la mia esperienza non posso che dargli ragione, visto che opero nel mercato della seconda casa, però mi fa pensare.

Guardando la vicina Francia, noto sempre piu’ spesso nei cantieri di un certo rilievo, cioè dove si hanno lottizzazioni con almento la costruzione di 2 o 3 palazzine, che una di queste viene generalmente venduta in blocco a società specializzate che si occupano di locare gli alloggi con contratti di lunga durata, oppure turistico/transitori o con destinazione similare alla nostra RTA.

Credo, ma magari mi sbaglio, che nel nostro mercato manchi l’investitore istituzionale, e soprattutto, è probabile che manchino gli investitori istituzionali stranieri. 

Quali possono essere i fattori ? Immobili poco appetibili ? Tassazione troppo elevata ? Legislazione poco garantista nei confronti dei proprietari ? Scarsa attrattiva del Bel Paese ?

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Per vendere casa occorrono in media 129 giorni nelle grandi città, in aumento rispetto ai 127 giorni registrati a giugno 2008.
Se si vive in un capoluogo di provincia, poi, i tempi sono ancora più lunghi: una media di 151 giorni (erano 147 un anno fa).

A rilevarlo è l’Ufficio Studi Tecnocasa, che ha analizzato i tempi medi di vendita di immobili nel periodo giugno 2008 - giugno 2009.

Le aree metropolitane si confermano più dinamiche e con un maggiore turnover: in prima posizione Napoli con una media di solo tre mesi.
Palermo, Verona e Bologna sono invece le grandi città in cui i tempi di vendita sono maggiori: rispettivamente 180, 152 e 143 giorni.
Mentre tra i capoluoghi di provincia è Alessandria a registrare le attese più lunghe, che superano i 7 mesi; a ruota Reggio Emilia (217 giorni) e Vicenza (214 giorni).

Secondo l’analisi siamo ancora di fronte ad una realtà contrassegnata da una maggiore offerta di immobili sul mercato, da una domanda più selettiva e prudente e da un allungamento delle tempistiche di vendita.

Dati che ci forniscono l’idea di quello che ormai da mesi sta accadendo: un enorme gap tra le richieste dei potenziali venditori e la disponibilità di spesa dei potenziali acquirenti che comportano trattative più lunghe e un inevitabile protrarsi dei tempi necessari per concludere la compravendita.

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Quante volte,cari colleghi A.I.,specialmente in questo periodo vi siete trovati nella situazione di dover (come non mai…!!)affrontare trattative alquanto complesse…?!
Mi riferisco in particolar modo a quelle situazioni dove c’è un “ABISSO” tra RICHIESTA del venditore e OFFERTA del proponente. Beh, era prevedibile che il periodo in cui si vendevano gli immobili ancor prima di pubblicizzarli non sarebbe durato in eterno ma…trovarsi di fronte a proprietari che non hanno ancora realizzato che “la bolla” è scoppiata e allo stesso tempo avere potenziali acquirenti che invece lo sanno bene…e che quindi vogliono fare affari d’oro…no non lo posso sopportare ancora per molto….Attendo suggerimenti e pareri confortanti!!!!

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Un articolo apparso su L’Espresso ipotizza che in alcune zone il mercato immobiliare sia crollato perché gli immigrati non stanno più comprando case.

Gli acquisti immobiliari degli stranieri sono fermi anche perché le banche non concedono loro prestiti agevolati, e con la crisi attuale si possono dimenticare di ottenere prestiti pagabili in 30 anni.

Quindi chi vuole cacciare gli extracomunitari, come sostiene l’articolo, non considera che alimentano un mercato di consumo importante per l’Italia, in particolar modo quello immobiliare?

Quali vantaggi/svantaggi ci sono per un agente immobiliare che ha a che fare con clienti stranieri?

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L’Agenzia del Territorio, attraverso il suo Osservatorio Immobiliare, ha reso noti i dati che riguardano le 10 zone d’Italia nelle quali le case sono più care, che corrispondono alle località marittime o montane più in voga.

Prima in classifica Portofino, dove una casa costa mediamente 17.560 euro al metro quadro, a ruota Cortina d’Ampezzo con 13.005 euro e Capri con 11.688 euro.

E le grandi città?
Tra le prime 20 posizioni ci sono Roma, Milano e Napoli.
Roma è la più costosa, con prezzi che vanno dai 6.450 ai 10.950 euro al metro quadro.

Fuori dalla top ten invece Porto Cervo e Porto Rotondo, i cui paesaggi ormai non sono più abbastanza eleganti per ville lussuose in cerca di scorci più esclusivi.

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Il Financial Times, indagando il mismatch fra edilizia esistente e nuovi bisogni, ha parlato di “odissea dello spazio domestico”.
Cosa succede?
Che si continuano a costruire appartamenti pensati per la famiglia mononucleare, quella media che l’Istat inquadra in coppia + 1,2 figli che però, negli ultimi anni, non è più la prevalente sul mercato: ci sono nuove famiglie che non riescono a trovare case su misura.

Prendiamo i single: 6 milioni in Italia che alimentano il mercato di monolocali & Co, adatti ad una sola persona: ma i single ricevono amici, compagne, figli di matrimoni precedenti che si fermano per il week end, hanno bisogno di una casa sì piccola ma almeno flessibile.
Non a caso in 7 anni i monolocali hanno perso il 10% del mercato e anche nelle metropoli si registra meno di un rogito su 10 per un appartamento di questo tipo. [...]

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Alcuni operatori immobiliari hanno discusso ieri, in un incontro all’Eire, il futuro del settore.

La tesi esposta non è delle più allettanti: forse la crisi del mercato immobiliare in Italia, accompagnata da un drastico calo dei prezzi, deve ancora arrivare e quella in atto da ormai molti mesi, che vede essenzialmente una rarefazione delle transazioni, è solo un assaggio.

Il più esplicito è Manfredi Catella, AD di Hines Italia, secondo cui “il mercato italiano la crisi non l’ha ancora vista”: “Mi attendo un ribasso dei prezzi molto significativo, diciamo superiore al 25%”, dovuto all’arrivo sul mercato di nuovi prodotti, ora in via di realizzazione, e di immobili che saranno forzatamente messi in vendita da realtà in difficoltà.

“Ci sarà un grande divario tra i prezzi a seconda della qualità, con gli immobili migliori in vendita con sconti del 25-30% e con immobili senza appeal che si troveranno a perdere anche il 100% del loro valore”, sostiene Catella, che con Hines guida il ridisegno urbano dell’ampia area di Porta Nuova a Milano.

Anche Luca Lucaroni, Cfo di Beni Stabili, conviene che “la crisi, accompagnata da un forte calo dei prezzi, deve ancora cominciare”. Gli effetti della crisi dell’economia, spiega, non sono ancora arrivati neanche per gli affitti, che soffriranno “la minore domanda di spazi”.

Tante ipotesi e una certezza: il mondo immobiliare post crisi non sarà più lo stesso.
“Nulla sarà più come prima, almeno per un po’, con la scomparsa di un certo tipo di mercato molto finanziarizzato, speculativo e indifferente alla qualità del prodotto”, conclude Mario Breglia, presidente di Scenari Immobiliari (Reuters).

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