Una questione di notevole interesse riveste l’aggiudicazione di un immobile non occupato dal debitore bensì ceduto in locazione a terzi. Innanzitutto occorre verificare se il contratto di locazione sia opponibile all’acquirente. Infatti, la locazione concessa da chi ha subito l’espropriazione del bene è opponibile all’aggiudicatario soltanto quando questa abbia data certa anteriore al pignoramento: la data certa è generalmente riconosciuta con la registrazione del contratto presso l’Agenzia delle Entrate.
In tali casi l’inquilino, estraneo ai debiti dell’esecutato ed ai gravami che pesano sull’alloggio, se ha un contratto d’affitto regolarmente registrato in data precedente alla trascrizione dell’atto di pignoramento, avrà diritto a detenere l’immobile fino alla scadenza del contratto. Qualora, invece, il contratto non fosse registrato l’appartamento è considerato libero a tutti gli effetti, non è necessario, pertanto, instaurare nessuna procedura volta allo sfratto perché il bene è occupato senza titolo. Problema particolare assume un contratto registrato anteriormente all’atto di pignoramento e successivamente rinnovato per silenzio del locatore o per omessa disdetta. Più volte è intervenuta la giurisprudenza ritenendo che anche se la locazione dell’immobile pignorato è stata stipulata prima del pignoramento, la rinnovazione tacita della medesima richiede l’autorizzazione del Giudice dell’esecuzione, in forza dell’art. 560, comma 2, c.p.c.. Peraltro, il custode giudiziario deve assicurare la conservazione e la fruttuosa gestione della cosa pignorata previa autorizzazione del Giudice dell’esecuzione, sicché è legittimato ad inviare la disdetta e a promuovere la procedura di rilascio per finita locazione. Aggiunge la Suprema Corte che la norma citata, rettamente interpretata nel senso esposto, non suscita dubbi di incostituzionalità per violazione dell’art. 3 cost., in quanto la peculiare funzione del pignoramento nell’ambito del processo di esecuzione giustifica la particolarità della sua disciplina in cui si inquadra in modo armonico e coerente il suddetto comma 2 dell’art. 560 c.p.c. Altra questione riveste il subentro dell’aggiudicatario nella veste di proprietario-locatore quando non possa ottenere l’immediata liberazione dell’immobile. In mancanza di una contraria volontà dei contraenti, la vendita dell’immobile locato determina, ai sensi del combinato disposto degli art. 1599 e 1602 c.c., la surrogazione, nel rapporto di locazione, del terzo acquirente che subentra nei diritti e nelle obbligazioni del venditore-locatore senza necessità del consenso del conduttore. Ai sensi dell’art. 1605 c.c., il terzo acquirente della cosa locata può chiedere, i canoni della locazione non ancora scaduti quando risultano da atto di data certa.
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