Nel condominio in cui abito, al fine di rimpiazzare l’amministratore venuto a mancare, è stato nominato un amministratore esterno al condominio (professionista del quale non ho stima per inconvenienti causati in un altro edificio). Personalmente non sono stato invitato all’assemblea ma ne ho ricevuto solo il verbale che per me non ha alcuna valenza visto che non ero stato convocato.
A distanza di qualche mese mi vedo invitato a partecipare all’assemblea per l’approvazione del bilancio preventivo: non ritengo valida la nomina dell’amministratore e pertanto non intendo ne partecipare all’assemblea e ne pagare. Le chiedo se posso far valere le mie ragioni.

Egregio Lettore,
per rispondere alla sua domanda debbo obbligatoriamente citare a priori della giurisprudenza altrimenti non capirebbe la mia risposta che purtroppo va in senso contrario alle sue determinazioni.
La II sezione della Cassazione Civile, con sentenza n. 16485 del 22/11/2002, ha dato uno scossone alla giurisprudenza precedente in quanto per la prima volta considerava annullabili le delibere contrarie alla Legge e al regolamento di condominio. Tale sentenza, per la parte che ci riguarda, citava testualmente:
“Analogamente a quanto previsto per le deliberazioni societarie, le delibere condominiali possono essere nulle o annullabili. Appartengono alla prima categoria quelle caratterizzate da un oggetto impossibile o illecito, ossia quelle con cui l’assemblea condominiale abbia statuito su materie che non rientrano nella sua competenza, ovvero violando i diritti individuali sui quali la legge non consente ad essa di incidere. Rientrano nella seconda categoria (delibere annullabili) tutte le altre contrarie alla legge o al regolamento di condominio.”
Successivamente, la Corte di Cassazione a sezioni unite, in data 07/03/2005 emetteva la sentenza n. 4806 che chiariva e confermava il nuovo orientamento derivante dalla sentenza 16485, ovvero riportava:
“Le delibere dell’assemblea di condominio sono nulle se prive degli elementi essenziali, con oggetto impossibile o illecito, con oggetto che non rientra nelle competenze dell’assemblea, se incidono sui diritti individuali sulle cose o servizi comuni o sulla proprietà esclusiva di ognuno dei condomini ed, infine, se comunque invalide in relazione all’oggetto, mentre sono annullabili se affette da vizi relativi alla regolare costituzione dell’assemblea, adottate con maggioranza inferiore a quella prescritta dalla legge o dal regolamento condominiale, affette da vizi formali, in violazione di prescrizioni legali, convenzionali, regolamentari, attinenti al procedimento di convocazione o di informazione dell’assemblea, affette da irregolarità nel procedimento di convocazione e se violano norme richiedenti qualificate maggioranze in relazione all’oggetto. Ne consegue che la mancata comunicazione, a taluno dei condomini, dell’avviso di convocazione dell’assemblea condominiale, le omissioni relative alla individuazione dei singoli condomini assenzienti, dissenzienti, assenti o al valore delle rispettive quote e la ripartizione in concreto tra i condomini delle spese relative ai lavori straordinari ritenuti afferenti a beni comuni … adottata nell’esercizio delle attribuzioni assembleari previste dall’art. 1135 commi 2 e 3 del c.c. in violazione dei criteri già stabiliti, comportano non la nullità ma l’annullabilità della relativa delibera, la quale se non impugnata nel termine di trenta giorni previsto dall’art. 1137 comma 3 del c.c. è valida ed efficace nei confronti di tutti i partecipanti al condominio.”
Pertanto, in virtù di quanto sopra citato, se sono trascorsi più di trenta giorni da quando le hanno notificato la copia del verbale senza che lei abbia fatto qualunque impugnativa, la delibera adottata dall’assemblea per la nomina dell’amministratore, seppur viziata formalmente per difetto di convocazione, è da ritenersi valida a tutti gli effetti in quanto rientrante nella categoria delle delibere annullabili. Quindi Lei dovrà (se lo riterrà opportuno) partecipare all’assemblea indetta per l’approvazione del bilancio e dovrà (sicuramente) provvedere ai pagamenti che le verranno richiesti per far fronte alle spese del condominio.

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Salve a tutti, spero voi possiate darmi una mano a risolvere dei quesiti.

Sono iscritta all’albo dal 2002 e da circa 3 anni ho aperto un mio ufficio in franchising. Vorrei trasferirmi a Tolosa in francia, ma sono preposto in Italia nel mio ufficio e per ora la camera di commercio francese non mi ha dato giuste informazioni. Avendo già l’iscrizione al ruolo in Italia, come posso esercitare la professione lì? Posso poi eleggere domicilio in Francia, rimanendo preposto in Italia? sul posto, a chi posso chiedere maggiori informazioni’ Grazie

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CARI AMICI LETTORI, COLLEGHI ED EX COLLEGHI.
Non passa giorno, che non si legga nelle principali testate dei quotidiani più quotati, quali difficoltà economico/sociali, stia attraversando il nostro paese non che il mondo intero a causa dell’avidità del mercato finanziario. Certo in queste ultime settimane si ode sempre più spesso la parola “RIPRESA ECONOMICA” che tutti ci aspettiamo arrivi e al più presto!
Questo potrà essere vero, oppure no! E solo il tempo ci saprà svelare! Ma purtroppo, ora per il nostro settore immobiliare, si stanno adensando nubi ancora più scure, dense e tempostose, che minacciano la tenacia, con qui tanti operatori immobiliari hanno resistito resistito fino ad oggi con la pia illusione che tutto sarebbe tornato come prima o quasi!
Di recente ho letto un articolo, su di un quotidiano economico che riporto qui di seguito, in modo che lo leggiate e che ne traete anche voi come me, le debite conclusioni; il titolo?
ORA COMPERARE CASA SARA’ ANCORA PIU’ DIFFICILE

Siamo in Italia e alla fine un rimedio si troverà. Ma la prospettiva di un drastico abbassamento del tetto di erogazione dei mutui fondiari, ipotesi allo studio dell’Unione europea, potrebbe sconvolgere il nostro mercato dei mutui.

In soldoni, si tratterebbe di erogare non più del 40% del valore di mercato e del 50% del valore di perizia (che tiene conto degli aspetti della commerciabilità del bene a lungo termine). Nel nostro paese, dove questa percentuale si aggira poco sotto il 70%, con punte dell’80% e, fino a non molto tempo fa, anche del 100%, una scelta del genere metterebbe in serie difficoltà una bella fetta di acquirenti. Costringendoli ad attingere alla liquidità (evidentemente più redditizia) o a servirsi di altri prodotti, di tipo assicurativo (evidentemente più costosi) per coprire la differenza. O ancora, a rinunciare all’acquisto.

I primi a lanciare l’allarme sono stati i ricercatori di Scenari Immobiliari, un anno fa: l’acquisto di abitazioni da parte di stranieri era crollata del 22,5% rispetto al 2007 (mentre il calo complessivo è stato del 13 per cento). Il rapporto definitivo 2009 fornisce dati anche peggiori: il 2008 si è chiuso con un 23,7% in meno, e un calo del fatturato di addirittura il 30 per cento, dai 16,8 miliardi del 2007 agli 11,7 del 2008.

Le previsioni del 2009 non indicano affatto un’inversione di tendenza e le vendite agli stranieri saranno probabilmente solo 90mila (sono state 103mila nel 2008 e 135mila nel 2007). Tutto questo a fronte di una stretta sui mutui che aveva già ridotto le possibilità dei prestiti che coprivano anche il 100% del costo della casa e una maggiore attenzione sulla solvibilità.
Il mercato si è ormai di fatto strutturato sulla possibilità di accesso a mutui che coprano almeno il 70% del costo di un immobile adatto alla famiglia che lo contrae, con punte in su o in giù a seconda della disponibilità reddituale. Già ora la quota di mutuo è però, per gli immigrati, secondo Scenari Immobiliari, il 66% del costo dell’immobile.

Saranno quindi loro a subire i contraccolpi più pesanti della politica dell’Unione europea, se il tetto del 40% e 50% sui mutui erogabili diventerà obbligatorio. Anche se l’entrata in vigore è prevista per il prossimo anno, si può fare qualche previsione.

Il dato di fondo è, infatti, l’assenza o quasi di una consistente quota di risparmio da parte di una famiglia di recente immigrazione, dato che se in una prima fase a drenarla è l’affitto, in una seconda fase dovrebbe essere il mutuo per l’acquisto della casa. Ma se questo, per un immobile da 200mila euro, passa dal 70% al 50%, cioè da una rata trentennale di 800 euro a 550 euro al mese, per la famiglia è certo un sollievo, ma quei 40mila euro di differenza dove possono essere trovati?

I 250 euro mensili disponibili dovrebbero essere convertiti in un altro prestito, che evidentemente non può scontare le stesse condizioni. Ed ecco che sulla parte più debole si scaricano i costi della decisione della Ue. E una parte di quelle 90mila abitazioni acquistate da stranieri (su un totale di circa 600-650mila) potrebbe quindi letteralmente restare sul mercato per mancanza di acquirenti: in prevalenza sono bilocali (che per inciso rappresentano circa il 26% del totale delle compravendite abitative in Italia) e non è difficile immaginare che, se le banche non troveranno soluzioni per fornire prodotti accessibili che non siano formalmente mutui, molti di quegli acquirenti non compreranno e saranno costretti a restare in affitto.

Se a questa considerazione aggiungiamo che, attualmente, sono centinaia di migliaia le famiglie a rischio di insolvenza mutuo (cioè quelle con reddito netto mensile inferiore a 1.600 euro mensili), è chiaro che questa stessa tipologia di famiglia dovrà confrontarsi con problemi analoghi a quelli degli immigrati. Cioè, in sostanza, a rinunciare all’acquisto a meno di poter contare su una rete di solidarietà familiare estesa, sulla quale contare per coprire la differenza.

I NUMERI

-23,7%. Acquisti degli stranieri. Nel 2008 le compravendite di abitazioni da parte degli immigrati sono calate del 23,7% con un taglio del fatturato del 30%: dai 16,8 miliardi del 2007 agli 11,7 del 2008

90mila. Compravendite. Quest’anno il numero di compravendite da parte degli stranieri è stimato in 90mila, molto meno rispetto alle 103mila dell’anno scorso e alle 135mila del 2007. Probabilmente ha influito la possibilità del mutuo al 100%

1.600 euro. Pericolo insolvenza. Le famiglie a maggiore rischio default sono quelle con un reddito complessivo intorno ai 1.600 euro mensili. Quelle che, non potendo contare sulla solidarietà familiare, rischiano di non poter accedere al bene casa

70%. La soglia. Il mercato italiano è strutturato sulla possibilità di poter contrarre mutui che coprano il 70% del valore dell’immobile. Con punte del 90 e del 100%, più spesso per gli immigrati e le famiglie indigenti.
RESTO IN ATTESA DEI VOSTRI COMMENTI,Grazie

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Una questione di notevole interesse riveste l’aggiudicazione di un immobile non occupato dal debitore bensì ceduto in locazione a terzi. Innanzitutto occorre verificare se il contratto di locazione sia opponibile all’acquirente. Infatti, la locazione concessa da chi ha subito l’espropriazione del bene è opponibile all’aggiudicatario soltanto quando questa abbia data certa anteriore al pignoramento: la data certa è generalmente riconosciuta con la registrazione del contratto presso l’Agenzia delle Entrate.
In tali casi l’inquilino, estraneo ai debiti dell’esecutato ed ai gravami che pesano sull’alloggio, se ha un contratto d’affitto regolarmente registrato in data precedente alla trascrizione dell’atto di pignoramento, avrà diritto a detenere l’immobile fino alla scadenza del contratto. Qualora, invece, il contratto non fosse registrato l’appartamento è considerato libero a tutti gli effetti, non è necessario, pertanto, instaurare nessuna procedura volta allo sfratto perché il bene è occupato senza titolo. Problema particolare assume un contratto registrato anteriormente all’atto di pignoramento e successivamente rinnovato per silenzio del locatore o per omessa disdetta. Più volte è intervenuta la giurisprudenza ritenendo che anche se la locazione dell’immobile pignorato è stata stipulata prima del pignoramento, la rinnovazione tacita della medesima richiede l’autorizzazione del Giudice dell’esecuzione, in forza dell’art. 560, comma 2, c.p.c.. Peraltro, il custode giudiziario deve assicurare la conservazione e la fruttuosa gestione della cosa pignorata previa autorizzazione del Giudice dell’esecuzione, sicché è legittimato ad inviare la disdetta e a promuovere la procedura di rilascio per finita locazione. Aggiunge la Suprema Corte che la norma citata, rettamente interpretata nel senso esposto, non suscita dubbi di incostituzionalità per violazione dell’art. 3 cost., in quanto la peculiare funzione del pignoramento nell’ambito del processo di esecuzione giustifica la particolarità della sua disciplina in cui si inquadra in modo armonico e coerente il suddetto comma 2 dell’art. 560 c.p.c. Altra questione riveste il subentro dell’aggiudicatario nella veste di proprietario-locatore quando non possa ottenere l’immediata liberazione dell’immobile. In mancanza di una contraria volontà dei contraenti, la vendita dell’immobile locato determina, ai sensi del combinato disposto degli art. 1599 e 1602 c.c., la surrogazione, nel rapporto di locazione, del terzo acquirente che subentra nei diritti e nelle obbligazioni del venditore-locatore senza necessità del consenso del conduttore. Ai sensi dell’art. 1605 c.c., il terzo acquirente della cosa locata può chiedere, i canoni della locazione non ancora scaduti quando risultano da atto di data certa.

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Buonasera, vorrei esporre il mio problema.
Io venditrice giorno 6 marzo ho stipulato un compromesso con dei signori, il contratto citava che la
Parte promittente venditrice dichiara di essere perfettamente in regola ai relativi regolamenti (a titolo esemplificativo acqua, energia elettrica, riscaldamento ecc.); la medesima parte dichiara, altresì, che le dotazioni di sicurezza e gli impianti sono in perfetta regola e a norma di legge, così come la relativa documentazione tecnica, amministrativa inerente i relativi collaudi e le relative certificazioni, volendone, in difetto, fornire ogni più ampia garanzia personale in merito.
Il rogito verrà stipulato entro e non oltre la data 30 marzo, che costituisce termine perentorio ed essenziale per la parte promissaria acquirente, dietro richiesta di quest’ultima, avanti a notaio dalla medesima indicato.Arrivati a fine marzo nn mi hanno fatto sapere nulla cosi che ho chiamato e ho chiesto che cosa volevano fare e loro hanno dato il via a fine aprile dal notaio.Al che mi sono impegnata per far avere una certificazione di classificazione dell impianto che avrei consegnato il giorno del rogito,l’unica cosa per legge che mi veniva richiesta ,e la certificazione degli impianti elettrici.La certificazione dell impianto riscaldamento e il libretto dell caldaia nn erano in mio possesso,primo perche nn ci vivo piu da un anno e quindi ho chiuso il contatore secondo nn è per legge fornirla,anche perche la casa è stata ristrutturata 20 anni fa.Il rogito era prefissato giorno 20 maggio ma oggi,19 maggio mi ha chiamato il notaio dicendo che si sono ritirati inviandomi una lettera dal notaio che dice di volere indietro il doppio della caparra perche per colpa mia nn sono riusciti a fare il rogito mentre io ho tutte le loro e mail che dichiarano la loro inadempiezza. Volendo posso chiedere io i risarcimenti per varie cose primo perche nn hanno rispettato la data di rogito, secondo perche mi hanno fatto perdere tempo e terzo i risarcimento di soldi e tempo speso? Vi prego rispondetemi Grazie

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Gradirei sapere se procedere all’acquisto di un appartamento dove nel 2006 il marito aveva donato il suo 50% alla moglie, lo scorso mese di dicembre gli stessi hanno provveduto alla risoluzione della donazione. Sono garantito da future azioni di riduzione da parte degli eredi? Bisognerà fare ancora qualcosa oltre a ciò oppure è meglio lasciar perdere?

PS: ho già data una caparra, mi sarà restituita? sono tutelato nel caso incui mi ritirassi dall’acquisto?

Grazie Giovanni V.

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Buongiorno, sn un nuovo utente,vi spiego in breve cosa mi è successo.
Circa un anno e mezzo fa mi sono rivolta presso un’agenzia immobiliare per l’acquisto di un appartamento. Trovato l’immobile che poteva soddisfare le nostre necessità abbiamo inoltrato le pratiche per la rischiesta di mutuo. Il broker fornito dall’agenzia dopo aver compilato tutte le documentazioni come da prassi è sparito nel nulla.Io in qualità di acquirente nn sono stata informata di niente.passati circa 2 settimane ricontatto l’agenzia per avere novità,in modo gentile ma evasivo mi dicono che la richiesta di mutuo è in corso. Dopo mesi finalmente si decidono di dirmi come stanno le cose e mi presentano un nuovo broker.prima di rifare la richiesta di mutuo chiedo all’agenzia se l’immobile scelto precedentemente è ancora disponibile.Mi confermano la disponibilità quindi chiedo loro di fare la proposta,l’agenzia mi dice che nn è necessaria fatto sta che abbiamo avuto la delibera di mutuo e abbiamo perso l’immobile poichè il proprietario aveva già venduto privatamente. Cerchiamo un altro immobile,l’agenzia ci fa vedere degli immobili che nn soddisfano le nostre necessità,appartamenti di 60m/q classificati come trilocali.Visto che dall’agenzia non riusciva a trovare niente di soddisfacente ci siamo mossi noi e attraverso internet abbiamo trovato un’immobile lo abbiamo presentato all’agenzia e attraverso loro dopo circa un mese siamo andati a vederlo.l’immobile ci è piaciuto abbiamo quindi deciso di acquistarlo.Avevamo già la delibera quindi si passa alla proposta che però nn è mai stata fatta vedere ai venditori.scade il termine in cui avremmo dovuto rogitare nessuno si è fatto sentire nonostante le nostre continue telefonate.Mi dicono che la delibera di mutuo è stata abbassata dai periti quindi si deve tentare con un’altra banca che ci aveva già dato la delibera,accettiamo la cosa e restiamo in attesa di una telefonata della banca per fissare l’appuntamento della perizia,passa un’altro mese.riusciamo a far uscire il perito,la periazia è a mio carico,mi informano il giorno stesso della perizia che entro un ora devo portare all’agenzia 235€ costo della perizia.l’agenzia nn mi ha dato una ricevuta e nn so nemmeno se il perito è andato.L’agenzia nn è reperibile verso alcun contatto. Passo in agenzia per sapere qualcosa perchè so che la delibera mi scade a giorni loro mi rispondono dicendomi che nn sanno niente di niente nn sapevano nenmmeno che la delibera scadeva!oltretutto mi avevano detto di dare disdetta dell’affitto perchè le cose erano ormai fatte,fortunatamente nn l’ho fatto a qst’ora ero in mezzo ad una strada!Come posso agire nei loro confronti????ormai la delibera mi scade a giorni e dopo 6 mesi sn ancora al punto di partenza!grazie mille

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buonasera, ho un quesito abbastanza contorto da sottoporre a chiunque possa chiarirmi le idee..allora,a novembre 2009 firmo una proposta irrevocabile d’acquisto tramite agenzia, il proprietario ci mette dal 16 novembre all’11 dicembre per accettare la proposta, che tra l’altro è dell’esatta cifra richiesta. partiamo con tutta la documentazione, richiesta di mutuo ecc..ad una settimana dalla stipula il proprietario mi manda una raccomandata dicendo che si ritiene svincolato perchè per causa nostra (nostra e dell’agenzia secondo lui)sono scaduti i termini. precisazioni: la proposta è stata modificata perchè dopo la firma lui ha voluto inserire il preliminare, per poi chiedere di toglierlo dopo una settimana per non allungare troppo i tempi. la proposta sarebbe dovuta scadere a 30 gg lavorativi dalla data del preliminare (30 novembre…ma se lui firma la proposta l’11 dicembre c’è qualcosa che non torna…)ma essendo subordinata all’ottenimento del mutuo mi hanno detto che fintanto che non si ha la conferma della perizia (arrivata ieri, 26 gennaio)le date segnate sulla proposta sono tutte assolutamente ipotetiche e non vincolanti..ora per di più lui vorrebbe circa 15.000 euro in più, dato che la proposta per lui non è più valida ed il mandato in esclusiva firmato (sotto pressioni…) all’agenzia aveva valore esclusivamente per la nostra proposta…io vorrei evitare di intraprendere vie legali, anche perchè la proposta è stata scritta davvero un tanto al chilo ed a mio parere è abbastanza fumosa..però vorrei capire io che diritti ho nei confronti sia dei proprietari che dell’agenzia (per inciso scopro per caso che a una settimana dalla stipula i proprietari non erano ancora stati avvisati..)grazie anticipatamente a chiunque abbia modo di chiarirmi un pò le idee..

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I mutui a tasso variabile e a rata costante sembrano abbinare, a prima vista, i risparmi del tasso variabile con la certezza della rata del tasso fisso.

Il rischio che si corre però è che il mutuo, se i tassi crescono, si allunghi nel tempo, e così salgano gli interessi totali da pagare. Non solo: in genere, se entro 8 o 10 anni dalla durata iniziale del mutuo il debito non viene estinto, tutto quello che rimane si deve pagare in una maxirata finale.

Come fare a capire di quanto si può allungare il mutuo, quanto può venire a costare, e a quanto può arrivare la maxirata finale? Il sito www.mutuostudio.com oggi permette di simulare gratuitamente il mutuo a rata costante con tre scenari euribor.

Ad esempio, con 150.000 euro a 20 anni, con lo scenario “medio” e partendo dai tassi bassissimi di oggi il mutuo si estingue in 27 anni; ma con lo scenario “pessimista” si arriva a 30 con una maxirata finale di 18.123 euro.

Chi è attratto da questo tipo di mutuo farebbe bene a farsi le sue simulazioni per capire quello che rischia. Con i tassi bassi di oggi, solo una durata iniziale molto breve (15, meglio 10 anni) può tenere basso il rischio con questo tipo di mutuo.

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salve a tutti,
mi è stato proposto l’acquisto di un immobile a 175.000 su area peep, il cui valore in realtà è 150.000.

Mi sono letto vari interventi, anche su questo sito, ed ho trovato questo commento:
“La Corte di Cassazione con sentenza 13006 del 2 ottobre 2000 ha dichiarato che la legge 10/77 dispone che l’obbligo di contenere i prezzi è in capo a chi ha goduto delle agevolazioni da parte del Comuune, quindi al costruttore; per cui il primo acquisto è a prezzo convenzionato, mentre tutti i successivi sono a libero mercato ”

Secondo Voi quindi sarebbe un acquisto legale? non vorrei incorrere in evasione fiscale e reato al patrimonio!

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