Buongiorno a tutti. Un mio cliente aveva sottoscritto una proposta di acquisto con un’agenzia immobiliare. Nella descrizione dell’immobile si diceva che si trattava di una casa nel centro storico, composta di due vani al piano primo, un vano al secondo piano, un locale con antistante terrazzo al piano terzo. Nella stessa proposta si specificava che l’immobile non era accatastato e che il venditore vi avrebbe provveduto a sue spese. Presentato il docfa, l’agenzia del territorio, accatastava il primo ed il secondo piano, riservandosi per il locale al terzo piano ed il terrazzo. Esaminando i titoli di provenienza, in tutti i precedenti passaggi si parlava solo del primo e del secondo piano e non del terzo e del terrazzo. Ciò provocava un enorme problema in quanto ai sensi dell’articolo 1117 c.c., il lastrico solare salvo diversi accordi contenuti nel titolo, si presume essere condominiale o comune. L’immobile oggetto della proposta derivava da una precedente unità immobiliare, successivamente frazionata. Stando così le cose, il terrazzo, almeno dal punto di vista giuridico poteva essere in comproprietà con un’altra unità immobiliare. L’unico accesso al terrazzo però si poteva avere solo dal secondo piano e ciò sin dal 1957. Quindi avevamo una parte dell’immobile con una regolare provenienza ed una parte mai citata prima. Unica soluzione era quella di sfruttare una sentenza della Cassazione del 2007 la quale ha stabilito il principio secondo cui, è valida la vendita fatta da parte di un soggetto che per oltre venti anni abbia avuto il possesso indisturbato di un bene comportandosi come se ne fosse proprietario, anche laddove non sia stata verificata giudizialmente l’usucapione. A quel punto, dopo averne discusso con il notaio abbiamo impostato l’atto nel quale i venditori garantivano la piena proprietà dell’intero dichiarando di averne acquistato la proprietà, in parte con validi titoli ed in parte per usucapione, risolvendo così di fatto il problema del locale sovrastante e del lastrico solare.
Buon lavoro a tutti.
Avv. Massimo Chimienti

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Sperando di farvi cosa gradita, copio/incollo quanto scritto dall’Avv Roberto Bella:

La terza sezione civile della Cassazione ha ribadito che se il primo con tatto tra le parti è avvenuto per effetto dell’intervento dell’agenzia immobiliare sorge il diritto alla provvigione. Con la sentenza n. 9884/08, depositata il 15 aprile 2008, gli ermellini hanno riaffermato un consolidato principio giurisprudenziale che, purtroppo, troppo spesso viene dimenticato dai Giudici del merito.
L’antefatto: il titolare di una agenzia reclamava il diritto a percepire la provvigione sostenendo che la vendita di un immobile era avvenuta per effetto del suo intervento, ovvero, avendone ricevuto incarico, per avere svolto l’attività di ricerca di una persona interessata all’acquisto, alla quale aveva, altresì, fatto visitare l’immobile. Il venditore riteneva di non dover pagare alcuna provvigione all’agente immobiliare sostenendo che l’affare non si era concluso per effetto dell’intervento del mediatore. Più precisamente, il venditore sosteneva che il contratto preliminare era stato concluso con una persona diversa da quella ritrovata dall’agenzia e che ave va visitato l’immobile la quale, avvalendosi della clausola per sè o per persona da nominare successivamente gli indicava, quale acquirente, la persona, (guarda caso) reperita dall’agenzia (che cosa non si inventano alcuni clienti pur di non pagare la provvigione).
Il nostro agente immobiliare si è visto respingere la domanda sia dal Tribunale che dalla Corte d’Appello ma, convinto del suo diritto, ha
interposto ricorso in Cassazione.
Si noti che, nel corso dei due giudizi l’agente aveva fornito la prova di essere iscritto al ruolo dei mediatori, di avere ricevuto un mandato irrevocabile ed esclusivo, ma, soprattutto, di aver individuata la persona che, poi, risultò l’acquirente dell’immobile, ma, soprattutto, di averglielo fatto visitare. Inspiegabile, dunque, la decisione dei Giudici dell’Appello.
Fortunatamente, come si dice, ci hanno messo una pezza i Giudici della Corte di Cassazione che hanno affermato il seguente principio di diritto : “…il diritto del mediatore alla provvigione sorge tutte le volte in cui la conclusione dell’affare sia in rapporto causale con l’attività intermediatrice, pur non richiedendosi che, tra l’attività del mediatore e la conclusione dell’affare, sussista un nesso eziologico diretto ed esclusivo, ed essendo, viceversa, sufficiente che, anche in presenza di un processo di formazione della volontà delle parti complesso ed articolato nel tempo, la “messa in relazione” delle stesse costituisca l’antecedente indispensabile per pervenire, attraverso fasi e vicende successive, alla conclusione del contratto; sicché, la prestazione del mediatore ben può esaurirsi nel ritrovamento e nell’indicazione di uno dei contraenti, indipendentemente dal suo intervento nelle varie fasi delle trattative sino alla stipula del negozio, sempre che la prestazione stessa possa legittimamente
ritenersi conseguenza prossima o remota della sua opera, tale, cioè, che, senza di essa, il negozio stesso non sarebbe stato concluso, secondo i principi della causalità adeguata“.
I Giudici di legittimità hanno, dunque, rinviato la causa alla stessa Corte d’Appello, ovviamente, ad un’altra sezione che dovrà pronunciare la sentenza attenendosi a tale principio di diritto. Va, peraltro, rilevato che la pronuncia in commento richiama due precedenti recenti (Cass. 11 aprile 2003, n. 5762, 8 marzo 2002, n. 3438 ), entrambe le quali hanno riconosciuto il diritto del mediatore alla provvigione per avere egli fatto visitare l’immobile alla persona che, dopo un lungo lasso temporale e la scadenza del mandato d’agenzia, s’era determinata ad acquistare attraverso il contatto diretto con il venditore. Non è, dunque, necessario, ai fini della maturazione del diritto a percepire la provvigione che il mediatore intervenga in tutte le fasi della trattativa, ben potendo le sue presta zioni esaurirsi nel semplice ritrovamento e nell’indicazione di uno dei contraenti all’altro, di guisa che, esista un rapporto di causalità tra l’attività di intermediazione e la conclusione dell’affare, ovvero, la messa in relazione tra le parti deve costituire l’antecedente indispensabile mediante il quale le parti, anche in tempi diversi, sono addivenute alla conclusione dell’affare.
Avv. Roberto Bella
Presidente IRCAT

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Secondo l’opinione tradizionale, il contratto preliminare, riconosciuto ma non definito dall’art. 1351 c.c., è un contratto mediante il quale una o più parti si obbligano alla stipulazione di un successivo contratto, detto definitivo (1).

Le parti ricorrono al contratto preliminare, quando, avendo determinato almeno i termini essenziali di un affare conveniente, intendono “fermarlo”, in vista della futura conclusione di un contratto definitivo. Questo interesse al rinvio si ha tipicamente in due situazioni. La prima, è quella in cui le parti, raggiunto l’accordo su alcuni elementi essenziali, intendono vincolarsi senz’altro a concludere l’affare, che al momento non sia realizzabile (ad es. edificio in costruzione). La seconda ipotesi è quella in cui una almeno delle parti, pur essendo già giunta ad una valutazione definitiva della convenienza economica dell’affare, ritiene opportuno compiere determinati accertamenti e controlli sui presupposti di validità e di regolarità del contratto.

Il preliminare con obbligo di una parte sola (preliminare unilaterale) ha, invece, una funzione prossima a quella dell’opzione, e, cioè, permettere al soggetto beneficiario di speculare sulle fluttuazioni del mercato, fino all’ultimo giorno utile per l’esercizio del diritto. Fini speculativi non sono, peraltro, estranei ai contratti preliminare bi- e plurilaterali, come ad esempio nel caso in cui si eviti il doppio trapasso di proprietà e le doppie spese contrattuali, facendo intercorrere il contratto definitivo tra l’originario venditore ed il definitivo compratore, fra i quali lo speculatore è inserito.

[...]

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Salve a tutti cari colleghi, sono P. F. da Bologna.

Pongo il seguente quesito.

Ho chiuso ieri una compravendita immobiliare. Il quesito è il seguente: la cliente che ha comprato l’appartamento lo aveva precedentemente visto con un’altra agenzia, firmando un regolare foglio visita, che tra l’altro ha ovviamente firmato anche con me.

Per motivi suoi personali ha preferito acquistare l’appartamento tramite la mia agenzia.

I “colleghi” saputo l’accaduto, stanno esercitando a mio parere del terrorismo psicologico ai danni della mia cliente, cercando di impaurirla con la possibilità da parte loro di chiedere un decreto ingiuntivo tramite il quale possono chiamarla in causa per richiederle le provvigioni per mancata vendita.

Dunque a me risulta esserci una sentenza della cassazione che recita più o meno così: essendoci libero mercato… il promissario acquirente può scegliere l’agenzia immobiliare con la quale procedere all’acquisto del bene, nel caso appunto che più agenzie trattino lo stesso immobile avvalendosi del fatto che vien riconosciuta l’abilità professionale.

Chiedevo dove e come posso documentarmi meglio, primo per cultura generale (dato che ci interessa da vicino) poi prettamente per poter essere il più ferrato possibile nel tranquillizzare la mia cliente nel modo corretto.

Vi ringrazio anticipatamente, distinti saluti.

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